房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制要點

PAGEPAGE8房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制要點目錄TOC\o"1-1"\h\u31193第一部分項目立項環(huán)節(jié)成本控制要點 123523第二部分項目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 214931第三部分招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 620106第四部分施工環(huán)節(jié)成本控制要點 83007第五部分材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 113394第六部分銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 1310562第七部分工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點 1620438第八部分期間費用成本控制要點 176094第九部分物業(yè)管理成本控制要點 19第一部分項目立項環(huán)節(jié)成本控制要點根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目開發(fā)部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目開發(fā)部來承擔。一、新征土地（一）征地費用：少交或晚交，力爭減免。由項目開發(fā)部負責。（二）拆遷安置費用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用。由項目開發(fā)部負責。（三）市政大配套費用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。工程部和預(yù)算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。由項目開發(fā)部、工程部負責。二、買斷項目（一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細。由項目開發(fā)部負責。（二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項目開發(fā)部負責。（三）付款時間：周期長、次數(shù)多。由項目開發(fā)部負責。（四）三通或七通一平的標準：明確驗收標準明細。由工程部、項目開發(fā)部負責。（五）手續(xù)風險：與項目付款時間直接掛鉤。由項目開發(fā)部負責。三、合作開發(fā)（一）合作方式：符合集團要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時間：盡可能地延后交房。（四）交房標準：不低于合同中規(guī)定的交房標準。（五）付款總額與付款時間：選擇有利于公司利益的方式。上述5項內(nèi)容均由項目開發(fā)部負責。第二部分項目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點項目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本。所以，該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。項目開發(fā)部、工程部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)劃設(shè)計：市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、可行性研究設(shè)計任務(wù)書、可行性設(shè)計變更。由預(yù)算部、銷售部配合完成。（二）方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、工程、預(yù)算、財務(wù)、銷售等部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責。（三）設(shè)計成果：對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負責；根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算：預(yù)算部負責，工程部配合。二、報批設(shè)計（一）設(shè)計方案：根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書，項目開發(fā)部負責、銷售部協(xié)作。方案設(shè)計招投標：工程部負責。方案設(shè)計評審：招投標評審委員會。（二）報批：注意市政設(shè)計；注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整。項目開發(fā)部負責，工程部配合。三、擴初設(shè)計（一）擴初設(shè)計要求：對報批設(shè)計進一步調(diào)整、設(shè)計要求、內(nèi)部審核。工程部負責，各部門配合。（二）成本概算：根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算。項目開發(fā)部與工程部負責。制訂經(jīng)營指導書：預(yù)算部負責。（三）擴初設(shè)計圖：根據(jù)擴初設(shè)計要求招標、專家評審、內(nèi)部評審。招投標評審委員會負責。設(shè)計調(diào)整：工程部負責。四、樁基設(shè)計（一）地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料；自己專業(yè)人員勘察。（二）設(shè)計方案評審：樁基設(shè)計2種以上形式，由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審。（三）樁基施工圖：設(shè)計調(diào)整。上述5項內(nèi)容均由工程部負責。五、施工圖設(shè)計（一）施工圖設(shè)計要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。由工程部負責，其他部門協(xié)助。（二）報建：政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。由項目開發(fā)部負責。（三）審圖：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商。工程部負責，銷售部參與。（四）面積測算：設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合。工程部負責。六、銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費用控制，施工招投標。七、裝修方案設(shè)計（一）方案設(shè)計要求：根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求。工程部負責，銷售部協(xié)助。（二）材料設(shè)備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備；制訂裝修設(shè)計目標成本計劃明細表，裝飾綜合價格拆分分析。工程部負責。（三）招投標：制訂設(shè)計任務(wù)書：工程部負責，銷售部協(xié)助；評審：招投標評審委員會。八、功能設(shè)計（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估：市場調(diào)研：銷售部負責；有針對性擴充建筑物功能：工程部負責，銷售部協(xié)助。（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件。項目開發(fā)部負責。（三）環(huán)境方案設(shè)計：根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設(shè)計方案目標成本總額。工程部負責，項目開發(fā)部協(xié)助；招投標：招投標評審委員會。（四）智能化設(shè)計：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制：銷售部負責；招投標，尋找外部合作，爭取雙贏：招投標小組組織，總經(jīng)理負責。（五）銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性。銷售部負責，工程部協(xié)助。九、設(shè)計變更（一）設(shè)計調(diào)整費用（二）設(shè)計變更洽商：嚴格按照設(shè)計變更洽商流程進行。工程部負責，銷售部協(xié)助。十、材料設(shè)備（一）選型（二）方案確定時間：在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。工程部負責。（三）采購：招投標。招投標評審委員會。十一、其他費用物業(yè)管理完善費：限額設(shè)計。預(yù)算部。第三部分招投標環(huán)節(jié)成本控制要點招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預(yù)算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。一、投標單位的選擇主要是：資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實力、合作經(jīng)歷等6個方面。1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫；2.從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位；3.主辦部門推薦5家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監(jiān)理、設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標合同；預(yù)算部負責材料設(shè)備招投標合同；銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領(lǐng)導。招投標評審委員會審核，總經(jīng)理批準。二、招投標文件（一）各類合同的招投標書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等（二）主辦部門起草、制定招投標標準文本：1、工程部負責工程監(jiān)理、設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標合同；2、預(yù)算部負責材料設(shè)備招投標合同。3、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。（三）招投標工作組審核：招投標評審委員會審核，主管領(lǐng)導批準。三、評標和定標（一）技術(shù)性評標和定標；經(jīng)濟性評標定標：優(yōu)先順序是：1、技術(shù)評標；2、經(jīng)濟評標；3、合作經(jīng)歷。負責部門：1、技術(shù)部門負責技術(shù)評標；2、預(yù)算部負責經(jīng)濟標書的評標3、財務(wù)部負責審核廣告包裝費。（二）綜合審核投標單位，評定中標單位：招投標評審委員會審核、評定，總經(jīng)理批準。第四部分施工環(huán)節(jié)成本控制要點施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費用；二是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。一、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（一）變更評估1、項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。2、加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。3、成本控制部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。成本控制部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。（二）變更的審核簽認1、根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認流程進行。由經(jīng)辦部門負責。2、設(shè)計變更通知單。由發(fā)生變更項目的負責人負責。3、變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。由經(jīng)辦部門負責。（三）變更的審批經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進行變更。由總經(jīng)理負責。二、施工現(xiàn)場簽證（一）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責。（二）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責。（三）簽證的工程量1、認真核對簽證的工程量準確。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責。2、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責。（四）簽證的審批1、施工洽商通知單。由發(fā)生變更項目的負責人負責。2、必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。由總經(jīng)理負責。（五）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。主管工程師負責。三、審圖擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審、各專業(yè)技術(shù)圖紙會審。要執(zhí)行圖紙多層次會審會簽及審批制度和各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。由甲方總工辦技術(shù)負責人負責。四、總分包配合費分包方式、分包內(nèi)容、分包的責任界定。通過投標確定配合費。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表負責。五、材料供應(yīng)（一）選型。施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標前確定。由總工辦負責。（二）材料供應(yīng)方式。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標確定相關(guān)費用。成本控制部組織工程部參加。（三）材料計劃。限時編制材料計劃，材料計劃簽認。由材料采購部負責。（四）預(yù)留時間。要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。由經(jīng)辦部門負責。六、工程款的支付（一）付款進度。按合同約定執(zhí)行付款。按進度付款。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位。（二）工程進度。多層次多角度審核工程進度。預(yù)算人員審核工程價值量。（三）付款的審批。根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理。第五部分材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息。通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。一、材料進場計劃（一）采購招投標及訂立合同時間：材料采購部、成本控制部、信息審核部共同完成。（二）生產(chǎn)周期：與工程進度相配合。（三）運輸周期：具體與采購點遠近相對應(yīng)。（四）安裝、驗收周期：與工程進度相配合。（五）交叉作業(yè)時間：與工序安排相聯(lián)系。以上各項均由工程部負責。二、材料的性能價格比（一）市場信息：日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。由材料采購部、信息審核部負責。（二）技術(shù)參數(shù)：材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由總工辦確定或封樣。由總工辦負責。（三）招投標：必須招投標的材料設(shè)備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。由材料采購部、信息審核部、成本控制部負責。三、材料款支付材料款支付方式、材料款支付進度、保修款。預(yù)付款限額控制；首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。由經(jīng)辦部門（工程部或材料采購部）負責。四、材料驗收（一）數(shù)量驗收：材料采購部、信息審核部、成本控制部共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量。甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負責監(jiān)控驗收。（二）質(zhì)量驗收：外觀質(zhì)量的驗收、安裝后質(zhì)量的驗收：工程部負責。投入使用后的質(zhì)量驗收：物業(yè)公司負責。五、材料保管與保修（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者。材料采購部、工程部負責。（二）材料保修：用合同的方式明確保修責任和保修期。材料采購部、工程部負責。第六部分銷售環(huán)節(jié)成本控制要點銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。一、營銷方案（一）費用總額：確定費用目標總額。銷售部負責。（二）市場信息收集：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用。銷售部負責。（三）營銷計劃：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用。銷售部負責。（四）營銷預(yù)算：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用。銷售部負責。（五）營銷方案審批：征求各方面意見，按審批流程操作。主管副總。二、營銷現(xiàn)場費用（一）現(xiàn)場銷售人工費用：銷售人數(shù)控制、銷售工作進度控制、獎勵辦法控制。銷售部部門經(jīng)理。（二）現(xiàn)場銷售器具費：銷售部部門經(jīng)理。（三）賣場、現(xiàn)場包裝費：銷售部部門經(jīng)理。（四）銷售模型費用：銷售部部門經(jīng)理。（五）宣傳資料及禮品費：銷售部部門經(jīng)理。（六）展銷費：銷售部部門經(jīng)理。（七）計劃額度控制：額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度。主管副總。三、媒體選擇（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專人負責。銷售部。（二）招投標：1、先評后選的原則：信息審核部、銷售部。2、內(nèi)部評審：信息審核部、銷售部。3、招投標：招投標評審委員會。四、樣板房裝修（一）設(shè)計、裝修：市場信息收集、制訂裝修目標成本總額。銷售部、總工辦。（二）材料采購：信息搜集；材料、設(shè)備選型。信息審核部、材料采購部、成本控制部。（三）信息采集及招投標：招投標。招投標評審小組。（四）樣板房維護：委托物業(yè)代管協(xié)議。物業(yè)公司、銷售部。（五）材料回收、保管和再利用：建立材料設(shè)備清單、使用登記、閑置品評估和處理。材料采購部負責，物業(yè)、銷售部配合。五、銷售回款（一）銷售折扣點：銷售部、銷售代理公司提出方案?？偨?jīng)理拍板。（二）回款周期：銷售部、銷售代理公司提出方案。銷售部負責、財務(wù)部監(jiān)督。六、銷售補充條款及承諾（一）承諾的給出：制作樓書；承諾分類。銷售部負責，總工辦、工程部監(jiān)督。（二）設(shè)計變更與承諾：變更審批與知會制度；承諾變更。總工辦負責，銷售、工程協(xié)助。七、客戶交房（一）交房日期：晚交房原因分類處理。（二）保修期：與施工單位洽商延長保修期。（三）質(zhì)量補償：交房驗收協(xié)議。上述事項由工程部負責，銷售部、物業(yè)公司協(xié)作。八、其他（一）銷售代理費費：銷售部與銷售代理公司協(xié)商?？偨?jīng)理拍板。（二）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費等）：嚴格按相關(guān)流程進行。主管副總。第七部分工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。一、乙方預(yù)算乙方預(yù)算內(nèi)容的審查：（一）先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。（二）注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題。上述事項由成本控制部負責，工程部、總工辦協(xié)助。二、鋼筋用量的核實（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責的工程造價咨詢公司進行鋼筋量的計算工作。由成本控制部、總工辦與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作；工程造價咨詢公司與成本控制部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況。成本控制部負責人監(jiān)督。三、價差的調(diào)整包括材料價差、人工價差、費用價差。嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法；及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況；當價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策。成本控制部預(yù)算工程師負責。四、洽商、變更的費用控制（一）圖紙審核：總工辦、工程部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制；監(jiān)理公司審圖；施工單位審圖?？偣まk負責建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核。（二）因市場因素甲方對圖紙的修改：甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比較。（三）現(xiàn)場簽證：現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責任。工程部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控；成本控制