房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)

PAGEPAGE8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)目錄TOC\o"1-1"\h\u31193第一部分項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 123523第二部分項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 214931第三部分招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 620106第四部分施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 83007第五部分材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 113394第六部分銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 1310562第七部分工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 1620438第八部分期間費(fèi)用成本控制要點(diǎn) 176094第九部分物業(yè)管理成本控制要點(diǎn) 19第一部分項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于國(guó)家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部來(lái)承擔(dān)。一、新征土地（一）征地費(fèi)用：少交或晚交，力爭(zhēng)減免。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）拆遷安置費(fèi)用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。（四）規(guī)劃條件：滿(mǎn)足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、工程部負(fù)責(zé)。二、買(mǎi)斷項(xiàng)目（一）買(mǎi)斷內(nèi)容：明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）付款總額：為公司爭(zhēng)取最大利益。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）付款時(shí)間：周期長(zhǎng)、次數(shù)多。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。由工程部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（五）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)：與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。三、合作開(kāi)發(fā)（一）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時(shí)間：盡可能地延后交房。（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)。（五）付款總額與付款時(shí)間：選擇有利于公司利益的方式。上述5項(xiàng)內(nèi)容均由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。第二部分項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以，該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。基本原則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、工程部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)：市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、可行性設(shè)計(jì)變更。由預(yù)算部、銷(xiāo)售部配合完成。（二）方案評(píng)審：組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等部門(mén)組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（三）設(shè)計(jì)成果：對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負(fù)責(zé)；根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算：預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合。二、報(bào)批設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)方案：根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)、銷(xiāo)售部協(xié)作。方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)：工程部負(fù)責(zé)。方案設(shè)計(jì)評(píng)審：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。（二）報(bào)批：注意市政設(shè)計(jì)；注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，工程部配合。三、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（一）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求：對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整、設(shè)計(jì)要求、內(nèi)部審核。工程部負(fù)責(zé)，各部門(mén)配合。（二）成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部與工程部負(fù)責(zé)。制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)：預(yù)算部負(fù)責(zé)。（三）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)、專(zhuān)家評(píng)審、內(nèi)部評(píng)審。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)調(diào)整：工程部負(fù)責(zé)。四、樁基設(shè)計(jì)（一）地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料；自己專(zhuān)業(yè)人員勘察。（二）設(shè)計(jì)方案評(píng)審：樁基設(shè)計(jì)2種以上形式，由專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。（三）樁基施工圖：設(shè)計(jì)調(diào)整。上述5項(xiàng)內(nèi)容均由工程部負(fù)責(zé)。五、施工圖設(shè)計(jì)（一）施工圖設(shè)計(jì)要求：根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。由工程部負(fù)責(zé)，其他部門(mén)協(xié)助。（二）報(bào)建：政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）審圖：互審互簽，明確修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商。工程部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部參與。（四）面積測(cè)算：設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合。工程部負(fù)責(zé)。六、銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制，施工招投標(biāo)。七、裝修方案設(shè)計(jì)（一）方案設(shè)計(jì)要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求。工程部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助。（二）材料設(shè)備選型成本方案：市場(chǎng)信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備；制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表，裝飾綜合價(jià)格拆分分析。工程部負(fù)責(zé)。（三）招投標(biāo)：制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)：工程部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助；評(píng)審：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。八、功能設(shè)計(jì)（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估：市場(chǎng)調(diào)研：銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)；有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能：工程部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助。（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭(zhēng)取政府有利條件。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）環(huán)境方案設(shè)計(jì)：根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額。工程部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部協(xié)助；招投標(biāo)：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。（四）智能化設(shè)計(jì)：市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制：銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)；招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏：招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）銷(xiāo)售承諾：保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通，保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致性。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。九、設(shè)計(jì)變更（一）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（二）設(shè)計(jì)變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行。工程部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助。十、材料設(shè)備（一）選型（二）方案確定時(shí)間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。工程部負(fù)責(zé)。（三）采購(gòu)：招投標(biāo)。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。十一、其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)：限額設(shè)計(jì)。預(yù)算部。第三部分招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預(yù)算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。一、投標(biāo)單位的選擇主要是：資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷等6個(gè)方面。1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)；2.從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；3.主辦部門(mén)推薦5家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選3家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。二、招投標(biāo)文件（一）各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開(kāi)標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等（二）主辦部門(mén)起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。（三）招投標(biāo)工作組審核：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。三、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（一）技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)：優(yōu)先順序是：1、技術(shù)評(píng)標(biāo)；2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)；3、合作經(jīng)歷。負(fù)責(zé)部門(mén)：1、技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。（二）綜合審核投標(biāo)單位，評(píng)定中標(biāo)單位：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定，總經(jīng)理批準(zhǔn)。第四部分施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面：一是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用；二是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。一、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（一）變更評(píng)估1、項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。2、加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。3、成本控制部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)估。成本控制部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。（二）變更的審核簽認(rèn)1、根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類(lèi)，不同類(lèi)別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。由經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)。2、設(shè)計(jì)變更通知單。由發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。3、變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。由經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)。（三）變更的審批經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。二、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（一）簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。由經(jīng)辦部門(mén)（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（二）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。由經(jīng)辦部門(mén)（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（三）簽證的工程量1、認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。由經(jīng)辦部門(mén)（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。2、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。由經(jīng)辦部門(mén)（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（四）簽證的審批1、施工洽商通知單。由發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。2、必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。主管工程師負(fù)責(zé)。三、審圖擴(kuò)初圖會(huì)審、施工圖會(huì)審、分項(xiàng)、分部圖會(huì)審、各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審。要執(zhí)行圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度和各專(zhuān)業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開(kāi)工前把圖紙中的問(wèn)題修改完。由甲方總工辦技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。四、總分包配合費(fèi)分包方式、分包內(nèi)容、分包的責(zé)任界定。通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表負(fù)責(zé)。五、材料供應(yīng)（一）選型。施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。由總工辦負(fù)責(zé)。（二）材料供應(yīng)方式。先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。成本控制部組織工程部參加。（三）材料計(jì)劃。限時(shí)編制材料計(jì)劃，材料計(jì)劃簽認(rèn)。由材料采購(gòu)部負(fù)責(zé)。（四）預(yù)留時(shí)間。要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。由經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)。六、工程款的支付（一）付款進(jìn)度。按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位。（二）工程進(jìn)度。多層次多角度審核工程進(jìn)度。預(yù)算人員審核工程價(jià)值量。（三）付款的審批。根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理。第五部分材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息。通過(guò)明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。一、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（一）采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間：材料采購(gòu)部、成本控制部、信息審核部共同完成。（二）生產(chǎn)周期：與工程進(jìn)度相配合。（三）運(yùn)輸周期：具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)。（四）安裝、驗(yàn)收周期：與工程進(jìn)度相配合。（五）交叉作業(yè)時(shí)間：與工序安排相聯(lián)系。以上各項(xiàng)均由工程部負(fù)責(zé)。二、材料的性能價(jià)格比（一）市場(chǎng)信息：日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。由材料采購(gòu)部、信息審核部負(fù)責(zé)。（二）技術(shù)參數(shù)：材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由總工辦確定或封樣。由總工辦負(fù)責(zé)。（三）招投標(biāo)：必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。由材料采購(gòu)部、信息審核部、成本控制部負(fù)責(zé)。三、材料款支付材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度、保修款。預(yù)付款限額控制；首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。由經(jīng)辦部門(mén)（工程部或材料采購(gòu)部）負(fù)責(zé)。四、材料驗(yàn)收（一）數(shù)量驗(yàn)收：材料采購(gòu)部、信息審核部、成本控制部共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量。甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收。（二）質(zhì)量驗(yàn)收：外觀質(zhì)量的驗(yàn)收、安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收：工程部負(fù)責(zé)。投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收：物業(yè)公司負(fù)責(zé)。五、材料保管與保修（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者。材料采購(gòu)部、工程部負(fù)責(zé)。（二）材料保修：用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期。材料采購(gòu)部、工程部負(fù)責(zé)。第六部分銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多，所以各部門(mén)乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。一、營(yíng)銷(xiāo)方案（一）費(fèi)用總額：確定費(fèi)用目標(biāo)總額。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)。（二）市場(chǎng)信息收集：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)。（三）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)。（四）營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)。（五）營(yíng)銷(xiāo)方案審批：征求各方面意見(jiàn)，按審批流程操作。主管副總。二、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用（一）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用：銷(xiāo)售人數(shù)控制、銷(xiāo)售工作進(jìn)度控制、獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制。銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理。（二）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理。（三）賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理。（四）銷(xiāo)售模型費(fèi)用：銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理。（五）宣傳資料及禮品費(fèi)：銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理。（六）展銷(xiāo)費(fèi)：銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng)理。（七）計(jì)劃額度控制：額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度。主管副總。三、媒體選擇（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專(zhuān)人負(fù)責(zé)。銷(xiāo)售部。（二）招投標(biāo)：1、先評(píng)后選的原則：信息審核部、銷(xiāo)售部。2、內(nèi)部評(píng)審：信息審核部、銷(xiāo)售部。3、招投標(biāo)：招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)。四、樣板房裝修（一）設(shè)計(jì)、裝修：市場(chǎng)信息收集、制訂裝修目標(biāo)成本總額。銷(xiāo)售部、總工辦。（二）材料采購(gòu)：信息搜集；材料、設(shè)備選型。信息審核部、材料采購(gòu)部、成本控制部。（三）信息采集及招投標(biāo)：招投標(biāo)。招投標(biāo)評(píng)審小組。（四）樣板房維護(hù)：委托物業(yè)代管協(xié)議。物業(yè)公司、銷(xiāo)售部。（五）材料回收、保管和再利用：建立材料設(shè)備清單、使用登記、閑置品評(píng)估和處理。材料采購(gòu)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷(xiāo)售部配合。五、銷(xiāo)售回款（一）銷(xiāo)售折扣點(diǎn)：銷(xiāo)售部、銷(xiāo)售代理公司提出方案。總經(jīng)理拍板。（二）回款周期：銷(xiāo)售部、銷(xiāo)售代理公司提出方案。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)部監(jiān)督。六、銷(xiāo)售補(bǔ)充條款及承諾（一）承諾的給出：制作樓書(shū)；承諾分類(lèi)。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，總工辦、工程部監(jiān)督。（二）設(shè)計(jì)變更與承諾：變更審批與知會(huì)制度；承諾變更?？偣まk負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售、工程協(xié)助。七、客戶(hù)交房（一）交房日期：晚交房原因分類(lèi)處理。（二）保修期：與施工單位洽商延長(zhǎng)保修期。（三）質(zhì)量補(bǔ)償：交房驗(yàn)收協(xié)議。上述事項(xiàng)由工程部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部、物業(yè)公司協(xié)作。八、其他（一）銷(xiāo)售代理費(fèi)費(fèi)：銷(xiāo)售部與銷(xiāo)售代理公司協(xié)商?？偨?jīng)理拍板。（二）與銷(xiāo)售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷(xiāo)售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)等）：嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行。主管副總。第七部分工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。一、乙方預(yù)算乙方預(yù)算內(nèi)容的審查：（一）先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。（二）注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題。上述事項(xiàng)由成本控制部負(fù)責(zé)，工程部、總工辦協(xié)助。二、鋼筋用量的核實(shí)（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行鋼筋量的計(jì)算工作。由成本控制部、總工辦與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢(xún)公司。（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋用量計(jì)算工作；工程造價(jià)咨詢(xún)公司與成本控制部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況。成本控制部負(fù)責(zé)人監(jiān)督。三、價(jià)差的調(diào)整包括材料價(jià)差、人工價(jià)差、費(fèi)用價(jià)差。嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法；及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況；當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策。成本控制部預(yù)算工程師負(fù)責(zé)。四、洽商、變更的費(fèi)用控制（一）圖紙審核：總工辦、工程部負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共同審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制；監(jiān)理公司審圖；施工單位審圖?？偣まk負(fù)責(zé)建筑專(zhuān)業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負(fù)責(zé)其他專(zhuān)業(yè)圖紙的審核。（二）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改：甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。（三）現(xiàn)場(chǎng)簽證：現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任。工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控；成本控制