2019-哈爾濱-星浩項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告172p

起航

即領(lǐng)航！群力項(xiàng)目年度營(yíng)銷(xiāo)策略總綱新聯(lián)康哈爾濱星浩地產(chǎn)，影響哈爾濱未來(lái)10年！作為造城大盤(pán)，群力項(xiàng)目在星浩地產(chǎn)整個(gè)體系中，不僅是對(duì)居住文化的探索，更為公司的產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)起到探索和總結(jié)的作用。百萬(wàn)方的大盤(pán)不是短跑，而是一個(gè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和奮斗的長(zhǎng)征。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和代理商而言，不能將它做為一個(gè)單純的銷(xiāo)售命題來(lái)看待，而是一場(chǎng)長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)。這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)的關(guān)鍵就是“發(fā)掘項(xiàng)目的持續(xù)影響力”。突圍群力，創(chuàng)造全哈爾濱、乃至對(duì)周邊縣市有輻射影響力的標(biāo)志性大盤(pán)，則是這“影響力長(zhǎng)征”的第一步。1、身在群力，心向全市。只啟動(dòng)群力，必定無(wú)法滿足項(xiàng)目未來(lái)的去化需求，所以我們必須突圍群力，制造全哈爾濱的影響力。2、溢，整個(gè)哈爾濱的價(jià)。作為星浩的未來(lái)溢價(jià)目標(biāo)，群力的販買(mǎi)數(shù)量和質(zhì)量顯然無(wú)法滿足。所以要溢價(jià)，同樣要突圍群力，甚至突圍哈爾濱，制造周邊縣市的影響力。長(zhǎng)征的第一步需要達(dá)成兩個(gè)共識(shí)：而這只是我們?cè)?019年所要達(dá)成的階段性目標(biāo)，“項(xiàng)目的持續(xù)影響力”的建立則需要放在時(shí)代坐標(biāo)里去發(fā)掘：2000年風(fēng)格化本世紀(jì)初，中國(guó)進(jìn)入城市化的起跑線，國(guó)際化成為高品質(zhì)的代名詞，而盜版全球風(fēng)格的產(chǎn)品，成為主流趨勢(shì)。風(fēng)格的逼真程度，成為那個(gè)年代制造影響力的快捷鍵。代表項(xiàng)目：那個(gè)年代所有的歐式、美式建筑。2019年概念化地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)入生活新式主導(dǎo)。一個(gè)概念可以引爆一個(gè)項(xiàng)目，甚至一個(gè)概念可以救活一個(gè)死盤(pán)。北派營(yíng)銷(xiāo)一夜之間蓋過(guò)南派營(yíng)銷(xiāo)，其社會(huì)實(shí)質(zhì)是迅速財(cái)富后的人群，生活斱式的匱乏和饑渴。好概念，往往就能制造好影響力。代表項(xiàng)目：《CLASS》2019年產(chǎn)品化概念退位，產(chǎn)品歸位。但和本世紀(jì)初的產(chǎn)品關(guān)注不同，將近十年的地產(chǎn)發(fā)展，讓產(chǎn)品細(xì)節(jié)的關(guān)注從“空間，立面，材質(zhì)”老三件發(fā)展到紅線內(nèi)所有涉及居住品質(zhì)的細(xì)節(jié)。這一趨勢(shì)的背后，是高端消費(fèi)的十年成熟，高端需求的多元化和細(xì)分化。從這個(gè)年代開(kāi)始，甲方發(fā)現(xiàn)要做影響力越來(lái)越難，是對(duì)于企業(yè)全體系規(guī)劃能力的要求。代表項(xiàng)目：《龍湖》項(xiàng)目影響力建立的時(shí)代回答：地產(chǎn)進(jìn)入新十年，影響力已經(jīng)無(wú)法靠地產(chǎn)本身解決，必須利用企業(yè)和產(chǎn)品資源，形成核心優(yōu)勢(shì)，介入社會(huì)話題。

時(shí)代：2019年方案：模式化社會(huì)化內(nèi)容：不僅是項(xiàng)目，更是一種文化，觀點(diǎn)，思想，論壇等的載體。地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的普及化，讓單純從產(chǎn)品，概念突破，已經(jīng)無(wú)法形成影響力，必須深度設(shè)計(jì)和滲透到具象人群的關(guān)注話題，形成話題和生活模式的組織者。

代表作品：星河灣，從五年前的地產(chǎn)勞斯萊斯的營(yíng)銷(xiāo)，進(jìn)入新十年的“官場(chǎng)。商場(chǎng)。交際場(chǎng)”的話語(yǔ)平臺(tái)和社會(huì)圈層的品牌營(yíng)銷(xiāo)。星河灣不再是無(wú)數(shù)黃蠟石，大理石的堆砌，而是一個(gè)高端社會(huì)平臺(tái)的組織者。模式營(yíng)銷(xiāo)的案例還有很多：土地價(jià)值模式——萬(wàn)科產(chǎn)品價(jià)值模式——金地旅游模式——華僑城精工模式——綠城……我們發(fā)現(xiàn)：這些品牌不僅有美譽(yù)度，更是緊跟時(shí)代發(fā)展潮流，形成可持續(xù)的發(fā)展空間和溢價(jià)空間。所以，制造項(xiàng)目影響力的營(yíng)銷(xiāo)命題，不同時(shí)代有不同的解決之道，放在當(dāng)下時(shí)代，就是如何“模式化和社會(huì)化”。作為地產(chǎn)行業(yè)的新晉者，星浩項(xiàng)目的“持續(xù)影響力”命題，就是如何模式化和社會(huì)化——形成自己獨(dú)有“星浩模式”，為后繼的可持續(xù)性發(fā)展奠定基礎(chǔ)。而這個(gè)模式的發(fā)掘和形成，值得我們?yōu)橹畩^斗十年。目標(biāo)12019年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)的梳理和問(wèn)題的界定！營(yíng)銷(xiāo)背景:國(guó)際級(jí)居住標(biāo)準(zhǔn)資源、建筑、配套、人文、超大規(guī)模

近150萬(wàn)平超大規(guī)模新城城市級(jí)新區(qū)群力新區(qū)十幾家民營(yíng)資本聯(lián)手復(fù)地、復(fù)星、阿里巴巴、易居、等等哈爾濱地產(chǎn)大事件,項(xiàng)目生而矚目！銷(xiāo)售的壓力1——[關(guān)于目標(biāo)]項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)：預(yù)計(jì)2019年6-7月開(kāi)售，對(duì)12萬(wàn)平發(fā)起挑戰(zhàn)！哈爾濱市場(chǎng)2019年實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售面積超過(guò)12萬(wàn)平的項(xiàng)目?jī)H四季上東，本項(xiàng)目以新晉者姿態(tài)，挑戰(zhàn)如此目標(biāo)具有相當(dāng)難度；營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題1：如何在群力新區(qū)集中放量的情況下，保證銷(xiāo)售速度的同時(shí)最大化的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值？2019年群力市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，全區(qū)普遍放量，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；銷(xiāo)售的壓力２——[關(guān)于價(jià)值]營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題2：如何整合項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，提煉價(jià)值實(shí)現(xiàn)模式，引爆大盤(pán)的首次亮相？群力新區(qū)大盤(pán)眾多，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值整合優(yōu)勢(shì)不明確價(jià)值模式核心賣(mài)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式配套＋性價(jià)比成熟配套、大盤(pán)配套前置，以低價(jià)引爆市場(chǎng)，隨著配套的完善及區(qū)域的成熟逐漸提價(jià)配套＋生活方式＋性價(jià)比配套、區(qū)位、生活方式風(fēng)情化與生活情調(diào)的建立，配套前置，以相對(duì)主流城區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)牽引品牌＋強(qiáng)展示資源、產(chǎn)品、新鴻基品牌長(zhǎng)時(shí)間的蓄客與引導(dǎo)，以資源與生活的完全充分展示建立價(jià)值，高開(kāi)高走，引爆市場(chǎng)目前哈爾濱大盤(pán)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)模式：銷(xiāo)售的壓力3——[關(guān)于價(jià)格]基于利潤(rùn)回報(bào)率客觀條件制約，住宅均價(jià)約在10500元/平米（毛坯），具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格實(shí)現(xiàn)壓力。營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題3：如何在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售速度突破的同時(shí)，打破無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源障礙，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破？群力新區(qū)的價(jià)格梯度以向西、向南呈遞減趨勢(shì)，沿江的一線江景房才具有過(guò)萬(wàn)的可能，而本項(xiàng)目無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源不足以支撐本項(xiàng)目在完成銷(xiāo)售速度突破的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破。銷(xiāo)售的壓力4——[關(guān)于品牌]星浩哈爾濱項(xiàng)目星浩南通項(xiàng)目星浩大連項(xiàng)目星皓營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題4：2019星浩三盤(pán)聯(lián)動(dòng)，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的雙突破？[關(guān)于目標(biāo)]

銷(xiāo)售壓力大新聯(lián)康視角//基于趨勢(shì)、項(xiàng)目的合理判斷：[關(guān)于價(jià)值]價(jià)值眾多，缺乏整合[關(guān)于價(jià)格]有價(jià)格實(shí)現(xiàn)壓力項(xiàng)目很難以傳統(tǒng)哈爾濱大盤(pán)的模式操作，必須跳出市場(chǎng)，建立新的價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)模式！[關(guān)于品牌]新晉者的品牌實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)2項(xiàng)目自身解析城市板塊劃分“量”的可能性“價(jià)”的可能性典型項(xiàng)目分析占地M2總建M2容積率商業(yè)體量18.5564.753.4918.84地塊整體指標(biāo)首期開(kāi)發(fā)地塊整體指標(biāo)占地M2總建M2容積率44.52148.263.33地塊整體較為規(guī)則，占地約45萬(wàn)平，總建達(dá)148萬(wàn)平。項(xiàng)目一期建設(shè)09-12地塊，總建筑面積為64.75萬(wàn)，其中包括住宅、商業(yè)、文化娛樂(lè)用地，商業(yè)18.84萬(wàn)平。首期開(kāi)發(fā)容積率為3.49，容積率較高，18.84萬(wàn)平的商業(yè)體量相對(duì)較大。項(xiàng)目自身解析地塊指標(biāo)：友誼西路三環(huán)路群力大道四至：地塊北臨友誼西路、西靠三環(huán)路、南依群力大道、地塊東側(cè)為政府引入的三條水系之一。水系建設(shè)中的三環(huán)路群力大路此段未通音樂(lè)主題公園音樂(lè)主題公園地塊內(nèi)原生林整體來(lái)看地塊較為規(guī)則，內(nèi)部地勢(shì)平坦，保有原生林，地塊周邊道路仍在修建中，目前交通不便。地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，緊鄰三環(huán)高架橋，周邊路況正在修建中，通達(dá)性不好。項(xiàng)目自身解析地塊四至：本案公務(wù)員小區(qū)民生尚都民生尚都民生尚都市政保障房項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品涵蓋多層和高層產(chǎn)品，整體體量248萬(wàn)平米約30000套房源。公務(wù)員小區(qū)政府為群力新區(qū)公務(wù)員建設(shè)的福利用房，以高層產(chǎn)品為主，整體體量約60萬(wàn)平米。商品住宅本案地塊周邊商品住宅目前基本為空白，新區(qū)東部是項(xiàng)目集中區(qū)，南部有兩個(gè)已出售地塊待售項(xiàng)目。本案所在群力新區(qū)西部房地產(chǎn)發(fā)展落后于東部，居住氛圍有待改善，配套極其缺乏。周邊現(xiàn)狀：項(xiàng)目集中區(qū)域項(xiàng)目稀疏區(qū)域項(xiàng)目自身解析友誼路本案，目前周邊路網(wǎng)處于在建中，未來(lái)路網(wǎng)暢通，四通八達(dá)，可到達(dá)城市各個(gè)重要樞紐及中心位置，兩大主要一級(jí)干線將帶動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展。周邊路網(wǎng)：群力大道麗江路本案友誼路第一大道第二大道群力大道三環(huán)路第六大道麗江路三環(huán)路距市中心約15分鐘車(chē)程可通往哈西、西客站、機(jī)場(chǎng)可連通三環(huán)橋北可到達(dá)松北，南可致哈西、機(jī)場(chǎng)群力松北哈西市中心機(jī)場(chǎng)本案西客站項(xiàng)目自身解析已建成規(guī)劃中體育公園音樂(lè)主題公園本案丁香公園本案所在區(qū)域規(guī)劃建有12個(gè)公園之多，是公認(rèn)環(huán)境最好的區(qū)域，具備開(kāi)發(fā)高檔社區(qū)條件。周邊公園規(guī)劃：濕地公園翠溪公園雨陽(yáng)公園金河公園1.音樂(lè)主題公園2.金河公園3.丁香公園4.書(shū)香公園5.城市濕地公園6.體育公園7.松香公園8.翠湖公園9.雨陽(yáng)公園10.翠溪公園11.齒輪路節(jié)點(diǎn)公園12.職工街節(jié)點(diǎn)公園√√√√項(xiàng)目自身解析SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak1、超百萬(wàn)平總建項(xiàng)目，可塑性強(qiáng)，二區(qū)地塊位置較好2、地塊內(nèi)原生林可借助開(kāi)發(fā)3、二區(qū)地塊地勢(shì)平坦，減少開(kāi)發(fā)成本，東側(cè)引入流動(dòng)水系4、地塊北側(cè)音樂(lè)廣場(chǎng)配套5、地塊位于群力新區(qū)ＣＢＤ規(guī)劃范圍內(nèi)，帶來(lái)項(xiàng)目利好1、地塊邊界道路修建中，通達(dá)性不強(qiáng)2、位屬郊區(qū)，交通不便，配套缺乏3、整體分為12個(gè)小地塊，較為零散，需綜合考慮，開(kāi)發(fā)難度增大4、地塊西側(cè)緊鄰高架三環(huán)路機(jī)會(huì)Opportunity以區(qū)域大概念為主，規(guī)避目前位置偏，通達(dá)性不好1、地塊位于哈爾濱二環(huán)外，不受限購(gòu)影響2、群力西區(qū)規(guī)劃建設(shè)逐漸成形，區(qū)域發(fā)展向好3、未來(lái)地鐵五號(hào)線臨近本項(xiàng)目，帶來(lái)交通利好4、周邊商品房距離本案有一定距離，競(jìng)爭(zhēng)差異性強(qiáng)5、周邊較多的景觀公園規(guī)劃利用項(xiàng)目固有優(yōu)勢(shì)，整合周邊資源，結(jié)合城市規(guī)劃發(fā)展，弱化現(xiàn)有配套劣勢(shì)，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力演繹全新的現(xiàn)代生態(tài)新城生活理念，營(yíng)造未來(lái)生活的場(chǎng)景，引領(lǐng)城郊綜合項(xiàng)目新風(fēng)尚威脅Threaten以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力形式，贏得市場(chǎng)1、項(xiàng)目周邊大體量的經(jīng)濟(jì)適用房，導(dǎo)入人群素質(zhì)較差2、ＣＢＤ短期難以形成3、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品對(duì)本案客戶形成較大的截留4、客戶對(duì)地塊位置存在較大抗性，導(dǎo)入難度較大5、區(qū)域規(guī)劃時(shí)間較長(zhǎng)，發(fā)展落實(shí)速度慢迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)的、規(guī)模的、完善的宜居新城產(chǎn)品創(chuàng)新，增加附加值，以特色形成產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶項(xiàng)目自身解析SWOT分析：哈爾濱市城市空間結(jié)構(gòu)：“一江、兩城、九大組團(tuán)”松北新區(qū)：位于松花江哈爾濱段北岸地區(qū)。依據(jù)居住區(qū)規(guī)劃原則，松北新區(qū)將建設(shè)功能完善的高級(jí)花園式住宅區(qū)、休閑別墅區(qū)、政府工作人員住宅區(qū)。群力組團(tuán)：哈爾濱市道里區(qū)西部?？傆玫孛娣e27.33平方公里，人口規(guī)模32.0萬(wàn)人。群力新區(qū)將建設(shè)成為具有區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)力、影響力的，集居住、商務(wù)、游憩為一體的現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū)。哈西組團(tuán)：以教育科研、體育運(yùn)動(dòng)為主，以居住商貿(mào)為輔，形成環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的綜合性科教文化區(qū)。該區(qū)域分為奧林匹克中心區(qū)、基礎(chǔ)教育城、教育科研區(qū)、生態(tài)工業(yè)區(qū)和生態(tài)綠地區(qū)五大功能區(qū)。利民組團(tuán)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，產(chǎn)業(yè)新城——引入醫(yī)藥、食品等企業(yè)，建設(shè)大學(xué)城。中心組團(tuán)（南崗、道里為主）：城市核心區(qū)，為哈市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、金融、交通中心，配套設(shè)施完善，發(fā)展成熟。新香坊組團(tuán)：哈爾濱市重要的工業(yè)區(qū)，農(nóng)業(yè)科研區(qū)及物流區(qū)。平房區(qū)：工業(yè)基地——航空、汽車(chē)、鋁材加工業(yè)基地，機(jī)械制造業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)基地，房地產(chǎn)價(jià)格較低城市板塊劃分中觀區(qū)域---板塊劃分群力新區(qū)：宜居生態(tài)園林新城范圍：東起河家溝，西至四環(huán)路，南起哈雙北線，北至群力堤。規(guī)模：規(guī)劃用地面積2733公頃，總建筑規(guī)模3200萬(wàn)平方米。建設(shè)周期：13至15年起始時(shí)間：2019年西客站地區(qū)：依托哈爾濱西客站建設(shè)為城市副中心范圍：東起學(xué)府路，西至城鄉(xiāng)路、迎賓路，南起四環(huán)路，北至康寧路。規(guī)模:規(guī)劃面積52.6平方公里建設(shè)周期：8至10年起始時(shí)間：2009年松北新區(qū)：未來(lái)哈爾濱市行政文化中心規(guī)模：規(guī)劃城市建設(shè)用地面積120平方公里，人均建設(shè)用地面積120平方米。規(guī)劃松北新區(qū)可容納人口100萬(wàn)人。建設(shè)周期：15至30年起始時(shí)間：2019年松北新區(qū)群力新區(qū)哈西新區(qū)地鐵一號(hào)線地鐵一號(hào)線：未來(lái)公共交通主動(dòng)脈范圍：哈爾濱南站至哈爾濱東站規(guī)模：全長(zhǎng)17.73公里，一期14.3公里，設(shè)16個(gè)車(chē)站，全部為地下線。運(yùn)營(yíng)時(shí)間：預(yù)計(jì)2019年年底城市發(fā)展方向群力新區(qū)對(duì)比道里區(qū)，是道里區(qū)的延伸板塊，承接道里區(qū)的發(fā)展。對(duì)比哈西新區(qū)，同為新區(qū)，城市向西發(fā)展的兩大方向。不難看出，城市發(fā)展方向是向西發(fā)展，群力、哈西和松北是政府重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)區(qū)域。哈爾濱整體發(fā)展戰(zhàn)略“北躍西擴(kuò)、南延?xùn)|優(yōu)、中興外聯(lián)”，近年主力發(fā)展群力、松北、哈西，并加強(qiáng)地鐵一號(hào)線沿線的建設(shè)以及老城區(qū)的改造。中觀區(qū)域---板塊劃分城市發(fā)展三大板塊對(duì)比分析板塊群力板塊哈西板塊松北板塊位置東起河家溝，西至四環(huán)路，南起哈雙北線，北至群力堤。東起學(xué)府路，西至城鄉(xiāng)路、迎賓路，南起四環(huán)路，北至康寧路。位于松花江哈爾濱段北岸，包括松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)和萬(wàn)寶鎮(zhèn)部分用地規(guī)劃面積和總建規(guī)劃用地面積2733公頃，總建筑規(guī)模3200萬(wàn)㎡規(guī)劃面積52.6平方公里規(guī)劃城市建設(shè)用地面積120平方公里人口預(yù)計(jì)人口32萬(wàn)承載人口35萬(wàn)左右可容納100萬(wàn)人口土地放量2009-2019年共成交564.68萬(wàn)㎡，建筑面積1450.03萬(wàn)㎡2009-2019年共成交147.81萬(wàn)㎡，建筑面積448.6萬(wàn)㎡2009年-2019年共成交447.42萬(wàn)㎡，建筑面積985.75萬(wàn)㎡區(qū)域價(jià)值環(huán)境景觀豐富，CBD規(guī)劃，宜居之城文化氛圍濃重的新興居住區(qū)，在西客站立項(xiàng)建設(shè)后，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展加快，區(qū)域逐漸成為哈爾濱最受認(rèn)可的可發(fā)展的區(qū)域。水系、綠地等自然資源豐富，是政府著力打造的居住新區(qū)；要遷入的省政府將助推區(qū)域價(jià)值的提升區(qū)域發(fā)展方向大型生態(tài)住宅區(qū)城市副中心功能復(fù)合的混合居住區(qū)，供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域未來(lái)城市核心主要組成部分，城市的行政辦公、文化娛樂(lè)中心，教育、科研、新興產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域核心資源景觀公園及水系、教育、醫(yī)療哈西站、教育、醫(yī)療等核心資源市政府等行政單位，太陽(yáng)島風(fēng)景區(qū)、東北虎林園區(qū)域交通主要干線：友誼西路、群力大街、三環(huán)路等公共交通110、117路等哈西主干道：哈西大街、中興大街等公共交通:83、64、336、363路等主要干線：世貿(mào)大道，松北大道公交122、123、13、216路等對(duì)比分析，群力板塊雖然面積最小且功能單一，目前群力東區(qū)土地已經(jīng)基本售完，是發(fā)展最快的區(qū)域；發(fā)展方向，群力發(fā)展為大型住宅區(qū)；哈西發(fā)展為哈西站商業(yè)區(qū)；松北發(fā)展為行政區(qū)域。中觀區(qū)域---板塊劃分哈西新區(qū)：城市新核強(qiáng)勢(shì)崛起續(xù)寫(xiě)都市的繁華一座座高樓拔地而起，一條條寬闊的馬路日益延長(zhǎng)，一個(gè)個(gè)火熱的工地晝夜施工……僅僅三年時(shí)間，哈西地區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模。在哈爾濱市“中興”發(fā)展戰(zhàn)略中發(fā)揮著引領(lǐng)示范作用，推動(dòng)著這座城市邁向現(xiàn)代大都市的腳步。松北23個(gè)公交站臺(tái)竣工“二橫二縱”格局初形成2019年，哈爾濱投資700萬(wàn)元建設(shè)的23個(gè)公交車(chē)站臺(tái)，8月15日全部竣工，哈市首次在松北的6個(gè)大站設(shè)了暖房和坐椅，17個(gè)小站臺(tái)配備了坐椅和擋風(fēng)玻璃。松北區(qū)“二橫二縱”公交網(wǎng)格局初步形成。隨著西客站的建成，哈西區(qū)域交通配套得以更加完善，多家開(kāi)發(fā)商均集中哈西區(qū)域進(jìn)行住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。西客站也將代替原哈站成為連接哈爾濱幾個(gè)主城區(qū)的樞紐站，城市中心將逐漸向哈西轉(zhuǎn)移，政府視線也隨之轉(zhuǎn)移。中觀區(qū)域---板塊劃分西客站2009年-2019年哈爾濱市各板塊商業(yè)/住宅類(lèi)土地成交情況從2009年-2019年，哈爾濱市各板塊商業(yè)/住宅類(lèi)土地成交情況來(lái)看，09-10年土地成交1221萬(wàn)平米，10-11年土地成交427萬(wàn)平米群力板塊成交仍是第一位。其次為松北、哈西板塊。城市發(fā)展以群力、哈西和松北三大板塊為主要規(guī)劃方向，也是土地集中供應(yīng)區(qū)域；群力板塊土地成交排名板塊前列，09-11年土地累計(jì)放量達(dá)1648萬(wàn)平米。2019年-2019年哈爾濱市各板塊商業(yè)/住宅類(lèi)土地成交情況“量”的可能性宏觀市場(chǎng)：2019年-2019年哈爾濱市商品房供求走勢(shì)哈市房地產(chǎn)2009年開(kāi)始發(fā)力，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，進(jìn)而2019年市場(chǎng)集中放量，最終導(dǎo)致供大于求的現(xiàn)象；目前群力板塊已經(jīng)成為道里區(qū)的主要成交區(qū)域，甚至占據(jù)了全市四分之一的成交份額?！傲俊钡目赡苄院暧^市場(chǎng)：2009年-2019年群力板塊商品房供求走勢(shì)2019年群力板塊土地供應(yīng)大量釋放達(dá)246.1萬(wàn)平米；2019年截至9月供應(yīng)達(dá)到181.27萬(wàn)平米；10-11年群力供求關(guān)系中可以看出，群力板塊剩余體量仍有267萬(wàn)平米；2019年群力成交占全市成交的14%，2019年1-9月份群力成交占全市整體成交的26%，而群力成交占道里成交60%左右。2019年1-9月群力與全市商品房成交情況分析2009年-2019年群力與道里成交情況分析1.盛和世紀(jì)2.盛和天下3.山水美地4.觀江國(guó)際5.恒盛豪庭6.海富第五大道7.金中環(huán)8.天鵝灣9.寶石花園10.大連長(zhǎng)波11.玫瑰灣12.漫步巴黎13.海富第七大道14.公務(wù)員小區(qū)15.雨陽(yáng)名居16.翠湖天地17.玫瑰灣2期18.大連長(zhǎng)波19.星浩資本20.北京銀泰21.恒盛皇家花園22.上和園著23.佰年儷景群力板塊內(nèi)項(xiàng)目在售和未售項(xiàng)目共23個(gè)，未售項(xiàng)目中，多以40萬(wàn)以上的大盤(pán)為主。14586712131592171618141911麗江路20售罄在售未售公園103圖中可見(jiàn)，板塊土地基本售完，紅色區(qū)域?yàn)?019年上市項(xiàng)目，藍(lán)色區(qū)域均為2019年上市項(xiàng)目，那么明年本案面臨著周邊項(xiàng)目同步面市或交叉入市的局面，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。212223“量”的可能性板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：總建：60萬(wàn)總建：52.8萬(wàn)總建：41萬(wàn)總建：61萬(wàn)總建：56.8萬(wàn)總建：37萬(wàn)總建：6.3萬(wàn)總建：60萬(wàn)總建：12.5萬(wàn)總建：20萬(wàn)總建：42萬(wàn)總建：46.5萬(wàn)總建：約45萬(wàn)總建：約60萬(wàn)總建：5.6萬(wàn)總建：81.25萬(wàn)總建：約40萬(wàn)總建：51萬(wàn)總建：148萬(wàn)總建：161萬(wàn)總建：22.7萬(wàn)總建：26萬(wàn)總建：18.6萬(wàn)項(xiàng)目占地（萬(wàn)平）總建（萬(wàn)平）產(chǎn)品形式面積區(qū)間（平方米）主力面積區(qū)間均價(jià)（元/平方米）供應(yīng)量去化量去化周期銷(xiāo)售率供應(yīng)剩余體量（萬(wàn)平）未供應(yīng)量(萬(wàn)平)漫步巴黎17.4646.5小高高層小高109-179高層58-165小高142-157高層72-115高層7600小高7800257263平51453平11月20%20.5820.8麗水雅居418小高高層小高106-208高層70-173小高130-208高層114-166小高7500高層7300109906平28495平4個(gè)月25.9%8.147天薇麗景園8.519.3多層小高多層91-157小高48-114多層96-128小高80-96多層6900小高6600180718平107574平28個(gè)月57.2%7.311.2玫瑰灣1742多層、高層高層77-256多層112-192高層144-160多層115-127高層7500多層7800317840平60071平4個(gè)月18.9%18.3310.2潤(rùn)園翡翠城5.938.49高層高層59-208高層112高層7700228789平109891平19個(gè)月48%11.8915.6恒盛豪庭22.756.8高層高層64-192高層110-125高層8700531420平333296平21個(gè)月62.7%19.83.6遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)7.0229.14高層高層61-17364-96預(yù)計(jì)8500-9000291400平////29.1百年儷景6.5718.64高層高層108-17391-112預(yù)計(jì)7500-8000186400平////18.6盛和天下37.352.8高層別墅高層128-384別墅357-1086高層160-224高層12000別墅30000387974平173422平10個(gè)月44.7%21.414盛和世紀(jì)29.860高層洋房高層120-362洋房208-352高層160平洋房240平高層10000洋房12000293173平29812平2個(gè)月10.2%26.330.7天鵝灣赫郡5.413.9高層、洋房、別墅高層72-206高層106-125高層8600139000平////13.90海富第五大道2237高層多層高層114-229多層107-208高層117-142多層122-133高層8700多層9000367161平257747平22個(gè)月70.2%10.90.28群力觀江國(guó)際16.1861.66高層高層112-181高層112-136高層9000543886平111273平11個(gè)月20.5%43.37.3匯龍灣公館0.711.8高層高層101、114高層101、114高層800018000平////1.8總計(jì)385.3萬(wàn)平133.7萬(wàn)平/34.7%144.65174.2板塊內(nèi)項(xiàng)目主要以高層產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)未來(lái)約有427萬(wàn)平的供應(yīng)量（包含項(xiàng)目剩余體量及新增供應(yīng)量），根據(jù)群力去化占據(jù)全市成交比例計(jì)算，群力年去化能力在90-120萬(wàn)平米左右，那么按百萬(wàn)平計(jì)算，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期約為3年以上，加上已成交土地，預(yù)計(jì)去化需8年以上。統(tǒng)計(jì)：群力板塊年均去化最多的前三名：恒盛豪庭、盛和天下、海富第五大道“量”的可能性板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：群力板塊內(nèi)土地出讓基本完畢，集中供應(yīng)進(jìn)而導(dǎo)致大批項(xiàng)目同期入市，且板塊去化周期很長(zhǎng)，那么最終將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。結(jié)論：“量”的可能性2019年—2019年哈爾濱房?jī)r(jià)走勢(shì)單位：元/平米2019-2009年房?jī)r(jià)大幅攀升，因宏觀調(diào)控致使2019-2019房?jī)r(jià)漲幅放緩；2019年群力板塊整體均價(jià)上浮，但漲幅相對(duì)較小約為3.4%?！皟r(jià)”的可能性商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)：漲幅4.9%漲幅8.1%2019-2019年（1-9月）群力房?jī)r(jià)走勢(shì)單位：元/平米2019年1-9月群力整體均價(jià)為6801元/平米，2019年1-9月群力整體均價(jià)為7031元/平米；2019年群力房?jī)r(jià)波動(dòng)上漲，9月份均價(jià)為7355元/平米，環(huán)比下降7%，同比下降2%；第一版塊：以盛和天下、盛和世紀(jì)為代表的第一版塊；第二版塊：以天鵝灣、恒盛豪庭、海富第五大道為代表的第二版塊；第三版塊：以玫瑰灣、漫步巴黎為代表的第三版塊。

：第一集團(tuán)軍（先發(fā)展）：第二集團(tuán)軍（后發(fā)展）麗江路盛和天下12000盛和世紀(jì)10000觀江國(guó)際9000天鵝灣8800恒盛豪庭8700海富第五大道8700玫瑰灣7500本案漫步巴黎7600第一版塊第二版塊第三版塊板塊內(nèi)的價(jià)格排序是根據(jù)靠近松花江景觀資源和靠近繁華市區(qū)來(lái)區(qū)分的，即由東向西和由北向南價(jià)格依次遞減，而本案處于后發(fā)展的第二集團(tuán)軍也是第一板塊的邊緣位置。天薇麗景園6800價(jià)格依次遞減價(jià)格依次遞減根據(jù)價(jià)格特點(diǎn)可分為：“價(jià)”的可能性群力板塊價(jià)格特點(diǎn)：松花江第二集團(tuán)軍第一集團(tuán)軍銷(xiāo)售單價(jià)150001000095009000850080007500700065006000漫步巴黎麗水雅居天薇麗景園玫瑰灣潤(rùn)園翡翠城恒盛豪庭遠(yuǎn)大購(gòu)物中心百年儷景盛和天下盛和世紀(jì)匯龍灣公館天鵝灣赫郡海富第五大道群力觀江國(guó)際高層單價(jià)集中7500-9000元/平米；多層單價(jià)集中7000-8000元/平米；洋房、別墅產(chǎn)品較為稀缺。高層/小高層多層洋房別墅9000元/平米“價(jià)格紅線”10000元/平米“價(jià)格天花板”僅有盛和2個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破9000乃至萬(wàn)元大關(guān)“價(jià)”的可能性群力板塊價(jià)格特點(diǎn)：板塊內(nèi)9000元/平米的房?jī)r(jià)已經(jīng)是“價(jià)格紅線”了，而10000元/平米則是“價(jià)格天花板”了。無(wú)論從區(qū)域價(jià)格走勢(shì)，還是板塊價(jià)格特點(diǎn)來(lái)看，客觀分析本案均沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)“賣(mài)高價(jià)”。結(jié)論：“價(jià)”的可能性2019-2019.9熱點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售排行分析哈市熱點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)成交價(jià)格（元/平米）成交面積（萬(wàn)平米）成交金額（億元）2019（1-12月）2019（1-12月）2019（1-12月）四季上東980026.4424.28天鵝灣780023.7812.8中北春城750016.210.8盛和天下1140016.0714.18恒盛豪庭850015.189.42盛世江南1094311.3812.46金域藍(lán)城800011.385.98南極國(guó)際810011.238.08海富金棕櫚930010.49.03辰能溪樹(shù)庭院88007.565.29金色萊茵90003.752.71項(xiàng)目名稱(chēng)成交價(jià)格（元/平米）成交面積（萬(wàn)平米）成交金額（億元）2019（1-9月）2019（1-9月）2019（1-9月）四季上東1000016.0214.26恒盛豪庭870014.0610.38哈西萬(wàn)達(dá)85009.4512.78盛世江南110727.187.96睿城67006.484.04群力玫瑰灣83005.84.41海富第五大道90005.34.48盛和世紀(jì)100004.494.09辰能溪樹(shù)庭院90003.733.13天鵝灣83003.412.4199號(hào)公館120002.933.66盛和天下125002.293.19海富金棕櫚95001.771.55金域藍(lán)城86001.681.14中北春城81001.681.23金色萊茵98001.681.272019年市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)較好前提下哈市僅有5個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積超過(guò)15萬(wàn)方，銷(xiāo)售金額超過(guò)15億元的僅有四季上東一家而已；2019年市場(chǎng)較為嚴(yán)峻截止9月份銷(xiāo)售面積超過(guò)15萬(wàn)方，銷(xiāo)售金額接近15億元的也僅有四季上東項(xiàng)目一家。2019年1-12月全市熱點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售分析2019年1-9月全市熱點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售分析目前市場(chǎng)能夠“賣(mài)高價(jià)、走高量”的項(xiàng)目屈指可數(shù)。但是，四季上東完成了這一使命，實(shí)現(xiàn)了所謂高價(jià)高量，那么他們是怎樣做到的呢？……單價(jià)10000元/平米---高價(jià)年銷(xiāo)售面積15萬(wàn)平米以上---高量年度總銷(xiāo)金額超過(guò)15億元四季上東“量”與“價(jià)”---高價(jià)、高量2009年12月取得預(yù)售許可證舉行“我愛(ài)哈爾濱”四季上東品牌發(fā)布酒會(huì)4月10日盛大開(kāi)盤(pán)推出9棟1661套房源，均價(jià)9000元/平米4月17日樣板間開(kāi)房，展示5套樣板房（79-277平米）8月30日隆重舉行“我愛(ài)四季馳騁”四季上東聯(lián)手梅賽德斯-奔馳答謝酒會(huì)9月26日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)二期13#公寓共400套房源，總價(jià)在60-90萬(wàn)，面積區(qū)間50-70平米11月24日客戶積累媒體推廣持續(xù)推廣持續(xù)推廣/宣傳二期積累客戶/準(zhǔn)備內(nèi)購(gòu)開(kāi)盤(pán)方式：按VIP卡登記順序選取房源，相當(dāng)于排號(hào)方式；四季上東號(hào)稱(chēng)北京星河灣原班人馬設(shè)計(jì)，以尊重自然，打造一流園林景觀，樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，一系列的媒體炒作，大力宣傳推廣，取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。細(xì)節(jié)，是令人敬畏的考究…..典型項(xiàng)目---四季上東12月29日攜眾多明星舉辦“我愛(ài)四季上東”新年答謝晚會(huì)積累客戶/內(nèi)購(gòu)和喬集團(tuán)為到場(chǎng)嘉賓準(zhǔn)備名貴紅酒供嘉賓品評(píng)嘉賓舉杯慶祝四季上東品牌發(fā)布酒會(huì)圓滿成功4月10日，備受矚目的四季上東品牌發(fā)布酒會(huì)在哈爾濱成功舉行，臺(tái)灣和喬集團(tuán)哈爾濱分公司首席代表張明先生，和喬集團(tuán)首席建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)師楊禧祥，貝爾高林設(shè)計(jì)總監(jiān)助理彭孟杰攜手多位地產(chǎn)界精英，社會(huì)名流及多家高端媒體共同見(jiàn)證了此次盛會(huì)。9月26日，“我愛(ài)四季馳騁”四季上東、梅賽德斯-奔馳巔峰四季答謝酒會(huì)在四季上東接待中心隆重舉行，哈爾濱亞麻房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)徐鉞先生與哈爾濱北星汽車(chē)銷(xiāo)售有限公司總經(jīng)理張紀(jì)先生攜手多位地產(chǎn)界精英及多家高端媒體共同見(jiàn)證了此次盛會(huì)。典型項(xiàng)目---四季上東2019年8月20日四季上東邀臺(tái)灣著名造型師“小P老師”做客營(yíng)銷(xiāo)中心，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)化妝及服裝搭配，為廣大女性業(yè)主所青睞。2019年12月29日19點(diǎn)30分半四季上東攜眾多明星在“我愛(ài)四季上東”冰城答謝新年晚會(huì)在會(huì)展中心亮相，此次活動(dòng)為四季上東史上之最，豪華陣容，強(qiáng)悍出擊，且此次活動(dòng)門(mén)票只針對(duì)已成交客戶，不對(duì)外售票。公司規(guī)定整個(gè)活動(dòng)過(guò)程中嚴(yán)禁和客戶談業(yè)務(wù)相關(guān)事宜，美其名曰只為享受。典型項(xiàng)目---四季上東媒體推廣手段極盡奢華，報(bào)廣集中轟炸，戶外廣告“遍布天下”，活動(dòng)頻出且一直走著高端路線，從當(dāng)初的紅酒發(fā)布會(huì)到耗資近900萬(wàn)的群星答謝晚會(huì)，重金推廣意在造勢(shì)樹(shù)立品牌為根本；四季上東年度不計(jì)報(bào)廣短信等僅大型活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用就高達(dá)3000萬(wàn)，可謂重金不惜成本大力宣傳推廣得意實(shí)現(xiàn)“高價(jià)高量”目標(biāo)；結(jié)論：典型項(xiàng)目通過(guò)對(duì)“量?jī)r(jià)”的分析，本案明年想實(shí)現(xiàn)“賣(mài)高價(jià)、走高量”這一事實(shí)較為困難，或者說(shuō)實(shí)現(xiàn)也將付出很大代價(jià)，那么我們是否應(yīng)該重新審視關(guān)于項(xiàng)目量?jī)r(jià)的可能性。市場(chǎng)部分結(jié)論：戰(zhàn)略3目標(biāo)客戶思考項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考現(xiàn)實(shí)需求目標(biāo)客戶思考：在產(chǎn)品已經(jīng)確定的前提下，如何準(zhǔn)確的定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶，保證后期推廣的明確針對(duì)性。群力新區(qū)客戶類(lèi)型：現(xiàn)實(shí)和潛在需求兩個(gè)層面群力新區(qū)房地產(chǎn)客戶構(gòu)成分解現(xiàn)實(shí)客戶：本地改善居住條件產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)人群，如婚房、養(yǎng)老因拆遷改造產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)人群潛在客戶：區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移到市區(qū)人群出外打工回家置業(yè)人群產(chǎn)業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)人群購(gòu)房需求改善型動(dòng)遷型區(qū)域聚集型外出回歸型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移型潛在需求自用型城區(qū)外來(lái)客戶職業(yè)——泛公務(wù)員群體比例最高，生意人其次，企業(yè)聚集區(qū)域則工薪階層比例高整體看，泛公務(wù)員依然是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力客戶，包括公務(wù)員、教師、醫(yī)院職工等。作為先富起來(lái)的生意人，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，往往是各個(gè)項(xiàng)目努力爭(zhēng)奪的重點(diǎn)客戶。工薪階層收入低、經(jīng)濟(jì)承受能力有限，一般考慮工作便利性，在企業(yè)周邊購(gòu)房。群力住宅市客戶基本構(gòu)成區(qū)域性特征明顯，以本區(qū)、道里區(qū)、南崗區(qū)為主。泛公務(wù)員群體比例最高，生意人其次，企業(yè)聚集區(qū)域則工薪階層比例高。自住為主，投資較少。政府導(dǎo)向明顯，規(guī)劃宣傳深入人心，客戶置業(yè)理想?yún)^(qū)域被引導(dǎo)。價(jià)格敏感，容易跟風(fēng)。對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)啟示項(xiàng)目周邊區(qū)域的客戶是主要營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象。以團(tuán)購(gòu)等形式最大可能挖掘市場(chǎng)主流客戶，并擇機(jī)宣傳，擴(kuò)大外來(lái)客戶群。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合必須圍繞區(qū)域、規(guī)劃、配套等展開(kāi)。本項(xiàng)目的核心客戶為實(shí)力中間階層，多為群力地緣型和道里、南崗區(qū)外溢型客戶為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。土地品類(lèi)90平米以下一居、小兩居、兩居半90-125平兩居、小三居125-144平三居、小四居144-180平大三居、四居180平以上大三居大四居+別墅C1商務(wù)公寓商務(wù)公寓產(chǎn)品線C2城市改善首置：青年之家、小太陽(yáng)首改：青年持家、小太陽(yáng)再改1功能：后小太陽(yáng)、孩子三代再改2舒適：后小太陽(yáng)、孩子三代再改3享受：后小太陽(yáng)、孩子三代C3城市棲居C4城郊改善D郊區(qū)棲居B郊區(qū)享受第二居所1公寓、2別墅A1城市豪宅高端A2郊區(qū)豪宅客戶群體從產(chǎn)品角度分析，首改和首置、再改1客戶是本項(xiàng)目的重要客戶群體。對(duì)大盤(pán)高尚社區(qū)規(guī)劃的極度認(rèn)可客戶一：凡先生年齡：38歲職業(yè)：職業(yè)經(jīng)理人我當(dāng)初決定置業(yè)群力新區(qū)非常簡(jiǎn)單，新區(qū)規(guī)劃，一切都是從新出發(fā)，居住環(huán)境自然勝過(guò)老區(qū)，不過(guò)對(duì)群力了解不多，我僅僅局限在靠近道里這塊的規(guī)劃！真的僅僅是它“意念”的誘惑力！客戶二：王先生年齡：32歲職業(yè)：道里公務(wù)員群力新區(qū)很多項(xiàng)目的感覺(jué)是搞規(guī)劃的人在做建筑設(shè)計(jì)，一切都是以功能和次序?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，無(wú)論是總平面還是建筑造型，說(shuō)實(shí)在的，太不人道了，社區(qū)應(yīng)該以人為本，應(yīng)該親切溫暖宜人，不應(yīng)該如此冷酷。通過(guò)對(duì)再改客戶的訪談,發(fā)現(xiàn)再改客戶的關(guān)注點(diǎn)——能與之內(nèi)心情感價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)生共鳴的產(chǎn)品特點(diǎn)客戶三：李先生年齡：35歲職業(yè)：南崗私營(yíng)業(yè)主群力的房子的價(jià)格肯定是不便宜的，但正因?yàn)橘F，擋住了一些單純滿足有地方住的，而不在意居住環(huán)境、鄰居層次、小區(qū)規(guī)劃的（比如超級(jí)多的車(chē)位、比如電梯直通地庫(kù)、比如服務(wù)好的物業(yè)）。講究層次和身份的歸屬感，成為階層的標(biāo)識(shí)即使是高檔客戶，也希望有更多的公共交流空間客戶特征：身份/圈層/歸屬感/個(gè)性/享受/自我滿足首改首置的客戶關(guān)注點(diǎn)——交通、區(qū)域未來(lái)價(jià)值、社區(qū)環(huán)境和配套、小區(qū)的生活品質(zhì)和氛圍客戶三：張先生年齡：29歲職業(yè)：房地產(chǎn)界人士品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的的樓盤(pán)升值是看得到的，星浩的背景和實(shí)力，以及他的的規(guī)劃和它的地段決定了它以后肯定會(huì)升值，以后會(huì)成為區(qū)域的標(biāo)桿。對(duì)本項(xiàng)目的大盤(pán)規(guī)劃十分認(rèn)可，但價(jià)格是最大的制約客戶一：吳小姐年齡：28歲職業(yè)：公司白領(lǐng)本來(lái)是看中了群力的交通，再加上本項(xiàng)目大盤(pán)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。最喜歡的是星浩項(xiàng)目的整體規(guī)劃，這是其它區(qū)域不可比擬的，但是現(xiàn)在有點(diǎn)猶豫，原因主要是現(xiàn)在樓盤(pán)品質(zhì)，其次是價(jià)格?？粗亻_(kāi)發(fā)商品牌和過(guò)往開(kāi)發(fā)歷史，希望房產(chǎn)升值客戶特征：價(jià)格敏感度較高，

但優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃和產(chǎn)品可以抵消部分價(jià)格抗性

在自住同時(shí)會(huì)考慮到升值潛力項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶描述——一個(gè)快速成長(zhǎng)的實(shí)力階層——他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張；——他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于自主創(chuàng)業(yè)；但他們必定是事業(yè)有成有錢(qián)無(wú)閑的上班族；——他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。這個(gè)階層將成為未來(lái)十年整個(gè)市場(chǎng)的主要客戶群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；——他們似乎沒(méi)有統(tǒng)一的趣味傾向，但他們的精神氣質(zhì)很接近。他們不僅希望產(chǎn)品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個(gè)性特點(diǎn)，透露自己與眾不同的文化品格。——他們有魅力，在業(yè)界資源眾多；——他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性等精神的完全張揚(yáng)；他們光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認(rèn)同——他們被冠以很多標(biāo)簽：“知富階層”、“移民新貴”、“迅速崛起的中產(chǎn)階級(jí)”、“新銳”、“BOBOS”，而他們將自己定義為具有中國(guó)特色的“精英份子”；——他們不自覺(jué)地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開(kāi)社交；——在這個(gè)正在轉(zhuǎn)型的城市里，交通和SHOPPING-MALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑麄兛释粋€(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體——一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)。他們是城市的中產(chǎn)階層，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光。價(jià)值觀：精神>物質(zhì)生活觀：細(xì)節(jié)>整體消費(fèi)觀：產(chǎn)品之外>產(chǎn)品找到項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶的驅(qū)動(dòng)因素構(gòu)造圈層全方位體驗(yàn)引領(lǐng)潮流生活方式心理攻堅(jiān)群力新區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在產(chǎn)品、環(huán)境方面，缺少對(duì)中產(chǎn)階層生活方式的打造。提交產(chǎn)品完善配套社區(qū)環(huán)境生活方式市場(chǎng)溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別品質(zhì)顧客需求層次價(jià)值健康歸屬對(duì)生活方式的打造，將是我們營(yíng)銷(xiāo)的突破方向。通過(guò)借鑒以創(chuàng)造生活方式為核心策略的經(jīng)典中產(chǎn)社區(qū)案例，確定本項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)及核心競(jìng)爭(zhēng)力。案例借鑒——美國(guó)里斯頓深圳萬(wàn)科城里斯頓是全球聞名的中產(chǎn)社區(qū)，位于美國(guó)弗吉尼亞州，占地約45平方公里，規(guī)劃戶數(shù)2.8萬(wàn)，建成戶數(shù)2.2萬(wàn)大規(guī)模開(kāi)放空間的設(shè)置構(gòu)成良好環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺(tái)，演繹經(jīng)典中產(chǎn)生活方式多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成了復(fù)合而勻質(zhì)的社區(qū)居住群體高標(biāo)準(zhǔn)的各種配套設(shè)施營(yíng)造了高品質(zhì)的中產(chǎn)生活方式社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動(dòng)構(gòu)成了社區(qū)生活方式的重要部分萬(wàn)科城的成功，在于向那些向往美好生活的人們展示了全新的生活方式“新市鎮(zhèn)主義”的規(guī)劃理念下，不同等級(jí)和形式的社區(qū)開(kāi)放空間將社區(qū)內(nèi)外及各組團(tuán)有機(jī)融合，詮釋全新的生活理念和方式高品質(zhì)的情景商業(yè)街展示美好生活方式，實(shí)現(xiàn)業(yè)主價(jià)值認(rèn)同感高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)配套功能設(shè)施，體現(xiàn)高品質(zhì)生活情景洋房和寬景House的創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造社區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力多種社區(qū)活動(dòng)的組織，營(yíng)造與傳統(tǒng)封閉式社區(qū)完全不同的全新生活方式借鑒案例，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，確定本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力及發(fā)展戰(zhàn)略提交產(chǎn)品完善配套社區(qū)環(huán)境生活方式市場(chǎng)溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別品質(zhì)顧客需求層次價(jià)值健康歸屬市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)值模式實(shí)現(xiàn)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)配套設(shè)施及生活方式營(yíng)造三方面發(fā)力，以打造生活體驗(yàn)，滿足中產(chǎn)階層精神歸屬需求為核心競(jìng)爭(zhēng)策略，實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的領(lǐng)先。項(xiàng)目整體定位群力首席中產(chǎn)領(lǐng)地樂(lè)活社區(qū)健康、高尚、和諧、關(guān)注他人LOHASLifestylesOfHealthAndSustainabilityLOHAS做為一種生活理念，在美國(guó)已經(jīng)十分普及。樂(lè)活又稱(chēng)樂(lè)活生活、洛哈思主義、樂(lè)活族，是一個(gè)西方傳來(lái)的新興生活型態(tài)族群,由音譯LOHAS而來(lái),LOHAS是英語(yǔ)LifestylesofHealthandSustainability的縮寫(xiě)，直譯為“健康、可持續(xù)的生活方式”。“健康、快樂(lè)，環(huán)保、可持續(xù)”是樂(lè)活的核心理念。國(guó)際級(jí)的城市往往誕生領(lǐng)先國(guó)際的生活方式?？梢宰鲎约合胱龅氖?；樂(lè)活是不需要背負(fù)太多的壓力；樂(lè)活是懂得去享受生活所賦予的一切；樂(lè)活是多花點(diǎn)時(shí)間去欣賞、思考世界上美好東西，如音樂(lè)、藝術(shù)品和美食；樂(lè)活是并且，喜歡將工作與生活中的美與他人分享。樂(lè)活是人生樂(lè)活自在十樂(lè)戶型：多元化尺度空間，布局合理，功能豐富無(wú)障礙：無(wú)障礙空間設(shè)置，點(diǎn)滴細(xì)節(jié)為老人考慮幼兒園：品牌幼兒園，讓孩子贏在起跑線上交流：大面積中央廣場(chǎng)，公共交流空間會(huì)所：多功能會(huì)所，健身、瑜伽、心靈成長(zhǎng)交通：四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)各繁華要點(diǎn)“天倫樂(lè)”“老年樂(lè)”“幼兒樂(lè)”“交友樂(lè)”“成長(zhǎng)樂(lè)”“暢達(dá)樂(lè)”運(yùn)動(dòng)設(shè)施：戶外球場(chǎng)，給客戶揮汗如雨的享受“運(yùn)動(dòng)樂(lè)”項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系——LOHAS社區(qū)十大價(jià)值點(diǎn)配套：一站式生活配套，家門(mén)口滿足全部所需“知足樂(lè)”物業(yè)：品質(zhì)物業(yè)品牌保證，讓您沒(méi)有后顧之憂濱水：濱水社區(qū)，繁華城市中難得的靜逸之地“安逸樂(lè)”“平靜樂(lè)”品牌4營(yíng)銷(xiāo)之前，如何導(dǎo)入星浩品牌一個(gè)品牌的成功導(dǎo)入，不僅能提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，還能穩(wěn)固的將項(xiàng)目打造成區(qū)域標(biāo)桿，就像合生之于惠州、萬(wàn)科之于江北?！绾卧谀吧鷧^(qū)域植入品牌？案例借鑒——萬(wàn)科在惠州的推廣之路保利在成都的品牌運(yùn)營(yíng)案例借鑒一：萬(wàn)科金域華庭項(xiàng)目占地面積建筑面積容積率24-5號(hào)地塊56059㎡121050㎡，含7000㎡商業(yè)2.540-E號(hào)地塊95239㎡206500㎡，含37000㎡商業(yè)2.5項(xiàng)目背景——CBD輻射區(qū)未來(lái)城市熱點(diǎn)居住區(qū)萬(wàn)科首個(gè)惠州項(xiàng)目7月康帝中國(guó)廳新品發(fā)布會(huì)全城置業(yè)大調(diào)查，奧運(yùn)珍品展市民樂(lè)園風(fēng)箏節(jié)，明星見(jiàn)面2019年——“你好，惠州”關(guān)鍵舉措1：品牌資源鏈接，全面造勢(shì)西枝江廣告牌東江大橋路旗——萬(wàn)科，品牌先行，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！關(guān)鍵舉措2：強(qiáng)勢(shì)建立萬(wàn)科形象，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)頻頻引爆7月：你好，惠州/樣板房、售樓處開(kāi)放8月：奧運(yùn)珍品展、法蘭西美食節(jié)、明星與您猜猜猜9月：萬(wàn)科惠州第一個(gè)項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)10月：我住萬(wàn)科、嘉年華11月:萬(wàn)科金域華庭好房子12月：弈局江北擇定未來(lái)圍棋大賽保利公園198成都市中心城區(qū)15公里西區(qū)(一、二期):3500畝公園用地2250畝容積率:2.55東區(qū)(三期):3000畝建筑用地750畝18洞高爾夫用地容積率:1.5-2.0案例借鑒二：保利198（成都）

項(xiàng)目背景——近郊6500畝別墅大盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目板塊城市、資源支撐不足，區(qū)域印象中低端。2019年9月13日?qǐng)A明園珍寶展11月15日-23日中國(guó)書(shū)畫(huà)大師珍品展5月保利國(guó)際森林音樂(lè)節(jié)10月保利秋季珍品巡展11月成都國(guó)際光雕藝術(shù)節(jié)——保利，大品牌，做大事！2009年——“保利文化藝術(shù)年”7月22日整版硬廣關(guān)鍵舉措1：品牌資源鏈接，全面造勢(shì)關(guān)鍵舉措2：強(qiáng)勢(shì)建立“公園”形象，體現(xiàn)公園生活保利的營(yíng)銷(xiāo)語(yǔ)言——“國(guó)際文化生態(tài)住區(qū)”“一個(gè)公園的理想”“一城優(yōu)雅”“和諧生活，自然舒適”“保利，一直在你身邊”以公園為線，高端+親民活動(dòng)全面展開(kāi)；品牌嫁接，利用自有、合作資源全面建立品牌高端形象——親民活動(dòng)+品牌嫁接，雙向建立項(xiàng)目形象認(rèn)知案例借鑒總結(jié)：起勢(shì)階段：通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，利用自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)（如萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商地位、保利的文化產(chǎn)業(yè)資源等）在短期內(nèi)引爆品牌影響力，成功獲得行業(yè)和市場(chǎng)的關(guān)注度；強(qiáng)化階段：通過(guò)系列的報(bào)版、戶外、活動(dòng)等事件，引起客戶對(duì)品牌的訴求（如“我住萬(wàn)科”、“你也許不知道保利”）變現(xiàn)階段：是品牌能否持續(xù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，在沈陽(yáng)成功者如華潤(rùn)、中海。資本匯聚下的實(shí)力企業(yè)多元文化影響下的星浩理念全新生活主張星浩首映哈爾濱揭示星浩背后的實(shí)力資本解析星浩的核心開(kāi)發(fā)文化揭示星浩給哈爾濱帶來(lái)的新生活方式和影響預(yù)示星浩的的新發(fā)展計(jì)劃及目標(biāo)強(qiáng)勢(shì)建立企業(yè)清晰的品牌形象，傳遞品牌價(jià)值WHO?HOW?What?When?&Where?星浩在哈爾濱品牌落地策略：“資本的匯聚——星浩首映式”引爆強(qiáng)化變現(xiàn)獨(dú)立贊助群力“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”“群力國(guó)際人居調(diào)研活動(dòng)&成果發(fā)布”星浩在哈爾濱品牌落地策略：“企業(yè)實(shí)力”“企業(yè)理念”“理念實(shí)現(xiàn)”魅力樂(lè)活城——星浩群力新品發(fā)布占據(jù)全城關(guān)鍵廣告位、魄力八聯(lián)版開(kāi)通公交——“星浩專(zhuān)線”舉措5目標(biāo)實(shí)行的具體營(yíng)銷(xiāo)舉措群力營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析：專(zhuān)業(yè)人士訪談總結(jié)路牌、報(bào)廣、形象墻是使用最多的渠道；消費(fèi)者比較認(rèn)品牌，品牌推廣是較好的方式；老帶新，團(tuán)購(gòu)是很好的銷(xiāo)售方式；新開(kāi)項(xiàng)目的展示、形象推廣、活動(dòng)等比以前的多；推廣渠道營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏較慢，每次推售數(shù)量較少的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品熱銷(xiāo)。從而實(shí)現(xiàn)迅速走量的目的。營(yíng)銷(xiāo)渠道分析：越是直觀的營(yíng)銷(xiāo)方式越是能被消費(fèi)者接受。渠道客戶接受度客戶口碑傳誦★★★★★★現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處★★★★★★樣板房★★★★★圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★★★樓體條幅★★★★媒體報(bào)紙★★★★★路旗★★★★車(chē)體★★★電視★★雜志★DM★網(wǎng)絡(luò)★★客戶俱樂(lè)部★★群力營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀分析

營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略大部分產(chǎn)品主打江景牌，造成產(chǎn)品訴求點(diǎn)同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重。整體營(yíng)銷(xiāo)水平：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)整體處于發(fā)展階段，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)和事件營(yíng)銷(xiāo)少有出彩的地方。營(yíng)銷(xiāo)渠道：營(yíng)銷(xiāo)通路較狹窄，多鎖定室外廣告牌、報(bào)廣，車(chē)體等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)渠道；重視大企事業(yè)單位的團(tuán)購(gòu)行為，如國(guó)企職工，大市場(chǎng)老板等?？蛻艟銟?lè)部、電影片頭及走廊廣告、電梯等離子媒介及電梯廣告牌等形式極少使用；市場(chǎng)對(duì)我們的啟示營(yíng)銷(xiāo)體系：營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)體系，現(xiàn)有市場(chǎng)水平缺乏貫穿內(nèi)容之間的有機(jī)聯(lián)系，因此導(dǎo)致現(xiàn)有營(yíng)銷(xiāo)策劃只是散點(diǎn)的鋪排，有形無(wú)神；對(duì)本項(xiàng)目而言，我們要把營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容體系化、精細(xì)化，構(gòu)建超越現(xiàn)有市場(chǎng)水平的營(yíng)銷(xiāo)體系。啟示一具體要點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)放大：抓住關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和渠道要素，集中火力宣傳（項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、VIP認(rèn)籌等），即可擴(kuò)大戰(zhàn)果，又可減少不必要的支出；形象與主題統(tǒng)一：統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)，物料的推廣調(diào)性保持一致；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)提升：從簡(jiǎn)單的促銷(xiāo)活動(dòng)，提升為精神體驗(yàn)式活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)和客戶更深層次的影響；節(jié)奏控制和前后銜接：需要保持營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)持續(xù)投放力度，前后銜接合理不脫節(jié)；營(yíng)銷(xiāo)投入：作為市場(chǎng)新晉者，應(yīng)保持較高的投入，在市場(chǎng)上發(fā)出響亮聲音啟示二成功案例選取原則——

成功突破區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破項(xiàng)目成為區(qū)域領(lǐng)先者，“量?jī)r(jià)”雙贏成功塑造/提升項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)商）品牌營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)案例——合肥金地國(guó)際城案例與項(xiàng)目金地國(guó)際城本項(xiàng)目項(xiàng)目特征匹配多元化物業(yè)（公寓、住宅、商業(yè)）城市新區(qū)多元化物業(yè)（公寓、住宅、商業(yè)）城市新區(qū)項(xiàng)目前期難點(diǎn)分析處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；緊鄰的污水處理廠無(wú)法搬遷，且在上風(fēng)向；缺乏配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)；處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中；周邊配套基礎(chǔ)薄弱；要突破區(qū)域價(jià)格天花板，價(jià)量雙贏；主要借鑒意義：如何在起始階段下引爆市場(chǎng)？如何在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中順勢(shì)突圍？如何合理控制節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的銷(xiāo)售成功？壹貳叁項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：合肥馬鞍山南路88號(hào)，一環(huán)外500米，項(xiàng)目東面緊鄰污水處理廠，西面臨主干道，南北為住宅小區(qū)；項(xiàng)目規(guī)模：

占地面積：8.7萬(wàn)m2建筑面積：29萬(wàn)m2容積率：3.3項(xiàng)目劣勢(shì)：

緊鄰的污水處理廠無(wú)法搬遷，且在上風(fēng)向；缺乏配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)；周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)多期，市場(chǎng)地位已經(jīng)建立，且容積率低，地價(jià)占優(yōu)勢(shì)。

合家福超市萬(wàn)振逍遙園（三期）本案污水處理廠香榭里新鴻意世紀(jì)陽(yáng)光花園

（二三期在建）合肥工大一環(huán)線南淝河路馬鞍山路太湖東路聯(lián)邦花園（未開(kāi)）廬州地產(chǎn)家樂(lè)福一環(huán)親家P北本項(xiàng)目售樓處：在沒(méi)有任何工程園林展示的情況下，建造當(dāng)?shù)仨敿?jí)水平的臨時(shí)售樓處，充分宣揚(yáng)理念。圍墻：在無(wú)其它展示的情況下，圍墻做到極致，成為傳播高端產(chǎn)品形象的載體。高大醒目現(xiàn)場(chǎng)圍板前期形象建立以圍墻、戶外廣告牌為主，廣告投入適量全合肥最有氣勢(shì)的圍墻，長(zhǎng)400米，高6米營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略——形象領(lǐng)先，強(qiáng)勢(shì)入市形象定位以“國(guó)際城”的形象定位區(qū)別于周邊其他項(xiàng)目；營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行“不厭其煩地發(fā)出同一信息，我們是國(guó)際化的；通過(guò)展示體現(xiàn)形象領(lǐng)先；通過(guò)推廣表現(xiàn)我們的取勢(shì)；我們的定位不會(huì)變”；

營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略形象領(lǐng)先，強(qiáng)勢(shì)入市拔高形象，占位高端產(chǎn)品刷新，整體推售開(kāi)盤(pán)起勢(shì)，展示充分強(qiáng)勢(shì)推廣，小步快跑

國(guó)際城INTERCENTER

都市示范區(qū)形象鮮明領(lǐng)先市場(chǎng)易于起勢(shì)包容性強(qiáng)吻合項(xiàng)目氣質(zhì)客戶容易記住方便展示和推廣推廣主題鮮明而有沖擊力，營(yíng)造高檔大盤(pán)的國(guó)際化形象推廣調(diào)性以鮮艷色彩產(chǎn)生沖擊力，突破市場(chǎng)既有慣性，給人留下深刻印象；寓意“紅透合肥”；推廣口號(hào)標(biāo)語(yǔ)“我們?cè)谠煲蛔鶉?guó)際城”簡(jiǎn)單明了、容易上口、目的性強(qiáng)，很容易讓人留下深刻印象；我們?cè)谠煲蛔鶉?guó)際城“中國(guó)紅”與“高級(jí)灰”，色調(diào)鮮明，反差強(qiáng)烈，易于起勢(shì)，高調(diào)占位強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)貫穿始終，持續(xù)轟動(dòng)市場(chǎng)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。房交會(huì)兒童音樂(lè)會(huì)“中國(guó)名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)產(chǎn)品推介會(huì)車(chē)展觀摩魯豫有約論壇首次開(kāi)盤(pán)前連續(xù)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，以認(rèn)籌方式和靈活利用時(shí)間差確定推盤(pán)數(shù)量并有效提價(jià)05-0405-0505-06時(shí)間軸05-0705-0805-09銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)推廣策略關(guān)鍵行動(dòng)銷(xiāo)售策略五一房展會(huì)亮相6月18日認(rèn)籌8月28日解籌9月18日開(kāi)盤(pán)客戶預(yù)登記認(rèn)籌僅公布首批推出為小高層及公寓，不明確具體樓棟。公布首批推出樓棟，數(shù)量視認(rèn)籌數(shù)量而定中旬公布價(jià)格并為客戶試算及推薦。視解籌后銷(xiāo)售走勢(shì)，及時(shí)推出其他樓棟，價(jià)格提升。季季有主題月月有大事第一樂(lè)章：國(guó)際城來(lái)了——公布有限信息（位置、規(guī)模、定位等），引起市場(chǎng)關(guān)注，制造懸念第二樂(lè)章：國(guó)際城是什么——逐步披露項(xiàng)目細(xì)節(jié)（首批認(rèn)購(gòu)單位、戶型等），壓強(qiáng)逐漸增加第三樂(lè)章：國(guó)際城誕生——高調(diào)登場(chǎng)，制造話題第四樂(lè)章：體驗(yàn)國(guó)際城——園林與會(huì)所展示，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)云頂售樓處投入使用戶外廣告牌亮相工地形象墻亮相房交會(huì)高調(diào)面世房交會(huì)發(fā)布銷(xiāo)售人員招聘信息，5月底完成銷(xiāo)售隊(duì)伍建設(shè)以高考為主題的公關(guān)活動(dòng)雞同鴨講音樂(lè)會(huì)音樂(lè)大師演奏會(huì)組織“媒體座談會(huì)”，共論國(guó)際城舉辦專(zhuān)家項(xiàng)目推介會(huì)，舉行簽約儀式選房前邀請(qǐng)媒體記者優(yōu)先參觀會(huì)所售樓處投入使用盛大的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，舉辦現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)獲得中國(guó)名盤(pán)稱(chēng)號(hào)06-0306-0405-1206-0106-02多次認(rèn)籌和開(kāi)盤(pán)，通過(guò)控制開(kāi)盤(pán)房源數(shù)量營(yíng)造熱銷(xiāo)局面，實(shí)現(xiàn)小步快跑認(rèn)籌與解籌時(shí)間間隔非常短，因?yàn)槭菦](méi)有展示的期房項(xiàng)目，沒(méi)有足夠因素支撐強(qiáng)烈吸引客戶，客戶易被其他樓盤(pán)吸引，采用“短平快”策略，保證已儲(chǔ)備客戶不流失，降低風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)盤(pán)時(shí)間間隔短，多頻次開(kāi)盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)推出有限數(shù)量房源，造成熱銷(xiāo)場(chǎng)面，刺激客戶購(gòu)買(mǎi)，提升價(jià)格。10日3日25日11日18日18日05-0905-1005-1105-05~05-08時(shí)間軸成交量350張110套100張150套500套間隔22天解籌間隔30天解籌間隔60天解籌間隔38天開(kāi)盤(pán)案例營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵成功因素總結(jié)賣(mài)點(diǎn)清晰－始終圍繞與強(qiáng)化馬鞍山南路的區(qū)域都市價(jià)值；營(yíng)銷(xiāo)占位－城市高度，金地在造一座國(guó)際城，中國(guó)名盤(pán)；始終如一的廣告調(diào)性－紅色，紅透合肥充足的現(xiàn)場(chǎng)展示－頂級(jí)售樓處高舉高打——拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，超脫同級(jí)競(jìng)爭(zhēng)招聘會(huì)、音樂(lè)會(huì)、產(chǎn)品鑒賞會(huì)、論壇、媒體參觀等活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)貫穿始終?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)——多頻次高強(qiáng)度活動(dòng)奠定項(xiàng)目形象站位爆發(fā)式與滲透式結(jié)合，多次認(rèn)籌和開(kāi)盤(pán)，小步快跑。節(jié)奏控制——小步快跑，持續(xù)“熱銷(xiāo)”，刺激購(gòu)買(mǎi)做會(huì)，金地會(huì)，促進(jìn)老帶新?？蛻魯U(kuò)容策略案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示拔高區(qū)域價(jià)值，高形象占位；強(qiáng)勢(shì)的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)；前期無(wú)現(xiàn)場(chǎng)展示的時(shí)候，充足利用售樓處和圍墻進(jìn)行展示；在項(xiàng)目自身資源并不強(qiáng)勢(shì)時(shí)怎樣面對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的后期持續(xù)銷(xiāo)售？以活動(dòng)帶動(dòng)圈層營(yíng)銷(xiāo)；高形象立勢(shì)，依靠前期影響力的延續(xù)，帶動(dòng)后續(xù)銷(xiāo)售；在具備條件和符合企業(yè)戰(zhàn)略的情況下做會(huì)，主動(dòng)擴(kuò)大客戶群體；高形象占位，高舉高打，首期即立勢(shì)；爆發(fā)式與滲透式結(jié)合，分批多次開(kāi)盤(pán)，小步快跑；做足營(yíng)銷(xiāo)噱頭，提升客戶心理預(yù)期。如何在啟動(dòng)期迅速走量建立初步影響力？高形象立勢(shì)展示到位活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏控制客戶擴(kuò)容關(guān)鍵詞——現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)與案例啟示的結(jié)合發(fā)動(dòng)一場(chǎng)最引人注目的

造星戰(zhàn)役！營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)1：項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式：建立價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)模式——以價(jià)值體系為項(xiàng)目核心，以事件營(yíng)銷(xiāo)傳播價(jià)值主張，充分利用客戶渠道的營(yíng)銷(xiāo)模式。營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)2：?jiǎn)?dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)，快速建立項(xiàng)目影響營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)3：最大化利用客戶資源與渠道企業(yè)影響力弱強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者機(jī)會(huì)主義者跟隨者挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者—市場(chǎng)領(lǐng)跑者—游戲規(guī)則的建立者—區(qū)域影響者投入成本大品牌影響大溢價(jià)空間大可供選擇的幾種戰(zhàn)略，與項(xiàng)目匹配度分析事實(shí)與必然的角色選擇：區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者區(qū)域價(jià)值重新制定者區(qū)域游戲規(guī)則制定者區(qū)域的形象標(biāo)桿——形象領(lǐng)先——立意領(lǐng)先——?dú)鈩?shì)領(lǐng)先——產(chǎn)品領(lǐng)先——價(jià)格領(lǐng)先價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)五大戰(zhàn)役：在極端的時(shí)間內(nèi)撼動(dòng)市場(chǎng)。品牌戰(zhàn)Step1Step2Step3Step4形象戰(zhàn)價(jià)值戰(zhàn)體驗(yàn)戰(zhàn)多方出動(dòng)，節(jié)流客戶，靈活運(yùn)用客戶資源。主動(dòng)式領(lǐng)導(dǎo)者，改變游戲規(guī)則，后發(fā)優(yōu)勢(shì)。短時(shí)間內(nèi)，第一形象樹(shù)立第一品牌，讓客戶迅速建立起對(duì)星浩、對(duì)項(xiàng)目的感性認(rèn)知。結(jié)合項(xiàng)目特色，樹(shù)立項(xiàng)目形象，將品牌價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)值結(jié)合。Step5客戶戰(zhàn)多重現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，給于客戶第一站喊感覺(jué)。策略網(wǎng)絡(luò)圖品牌資本匯聚實(shí)力星浩營(yíng)銷(xiāo)舉措實(shí)現(xiàn)目的針對(duì)客戶的問(wèn)題對(duì)地產(chǎn)新晉者實(shí)力不熟悉第一層區(qū)隔企業(yè)層面形象新城大盤(pán)全新生活模式營(yíng)銷(xiāo)同質(zhì)化無(wú)感知第二層區(qū)隔營(yíng)銷(xiāo)層面價(jià)值“樂(lè)活生活”產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)同質(zhì)化利益點(diǎn)趨同第三層區(qū)隔營(yíng)銷(xiāo)與產(chǎn)品層面體驗(yàn)實(shí)景強(qiáng)展示產(chǎn)品同質(zhì)化第四層區(qū)隔產(chǎn)品層面客戶占位截殺多方客戶導(dǎo)入第五層區(qū)隔客戶層面核心：刻畫(huà)星浩形象，形成品牌價(jià)值觀，打造專(zhuān)屬生活方式，以品牌賦予項(xiàng)目根本的差異性品牌戰(zhàn)品牌戰(zhàn)之——星浩全國(guó)首映式目的：品牌先行，引起市場(chǎng)關(guān)注度，制造全城輿論話題。時(shí)間：2019年2月份地點(diǎn)：人民大會(huì)堂（或同等及區(qū)域）星浩￥全國(guó)首映禮“資本的力量”品牌戰(zhàn)之——星浩專(zhuān)線開(kāi)通項(xiàng)目到市區(qū)社區(qū)巴士，配合新聞、廣告等宣傳報(bào)道。時(shí)間：現(xiàn)場(chǎng)售樓處進(jìn)場(chǎng)。形象戰(zhàn)之——戶外全城占位戶外全線覆蓋，制造一線傾城的效果時(shí)間：2019年2月份以后發(fā)布地點(diǎn)建議：機(jī)場(chǎng)路收費(fèi)站旁邊高炮道里區(qū)友誼路中央大街路口南崗秋林商圈—果戈里大街和東大直街路口的三面翻廣告牌南崗中山路，省人大等政府部門(mén)辦公地點(diǎn)品牌戰(zhàn)之——線上媒體全線覆蓋線上：戶外、報(bào)紙（部分報(bào)紙甚至采用了四聯(lián)版的方式）、網(wǎng)絡(luò)、電視臺(tái)、電臺(tái)線下：短信、巡展、DM全媒體覆蓋，宣傳售樓處開(kāi)放信息目的：轟動(dòng)哈爾濱，哪里都是星浩的主場(chǎng)。時(shí)間：2019年2月份起品牌戰(zhàn)之——人居調(diào)查&《聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)》將項(xiàng)目貼上國(guó)際化標(biāo)簽，迅速提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，跳出以純以地段/戶型/價(jià)格的比價(jià)體系；同時(shí)政府背書(shū)，增加權(quán)威性；時(shí)間：2019年4月份品牌戰(zhàn)之——新品發(fā)布會(huì)“樂(lè)活”首獻(xiàn)濱城全新生活理念發(fā)布會(huì)時(shí)間：2019年6月份以客戶心理需求為訴求點(diǎn)“新品面世樂(lè)活大城”“十樂(lè)”讓哈爾濱人驚嘆以目標(biāo)客戶心理需求共性入手：以成就感、責(zé)任感詮釋個(gè)人的心理影像與追求；從而把這份情結(jié)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目本身；本項(xiàng)目就不僅僅是房子，更是成功的標(biāo)志。理念面世；承接前端鋪墊，開(kāi)宗明義；以正論的方式：正面回答。延續(xù)前端調(diào)性：氣勢(shì)、氣度；同時(shí)開(kāi)始向產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)過(guò)渡；“家”的詩(shī)句在項(xiàng)目現(xiàn)階段；在工地圍墻；以世界大家的有關(guān)家的詩(shī)句，進(jìn)行人文格調(diào)調(diào)性的渲染?！σ话l(fā)聲，即針對(duì)客戶精神層面展開(kāi)攻勢(shì)，表達(dá)差異化的的領(lǐng)袖氣勢(shì)?！皹?lè)活●人生”在目前自吹自擂的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境下，獨(dú)樹(shù)一幟，標(biāo)新立異，吸引哈爾濱人的眼球；以反論的方式先行調(diào)足哈爾濱人的胃口；形象展示渠道：主流媒體，戶外廣告牌，售樓處，圍墻，燈桿旗，燈光字要保持高度的統(tǒng)一一—?dú)鈩?shì)氣度形象戰(zhàn)成功人生對(duì)于家的選擇形象戰(zhàn)之——《人生十樂(lè)》期刊發(fā)布以人生的“十樂(lè)”作為主題，以一種健康快樂(lè)向上的主旨發(fā)布期刊。定期的海報(bào)將《人生·十樂(lè)》的內(nèi)容抽取進(jìn)行編輯，形成時(shí)效性強(qiáng)的銷(xiāo)售道具，精致大氣的階層讀物；價(jià)值戰(zhàn)打造核心價(jià)值體系：以項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以客戶感知為依托項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立專(zhuān)屬空間優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品社區(qū)門(mén)口，即可體驗(yàn)休閑生活完美感受全新生活主題融入社區(qū)，最新綠色生活體驗(yàn)發(fā)展商的實(shí)力呈現(xiàn)第一大盤(pán)大氣的規(guī)劃精心雕琢的社區(qū)園林建筑形象的沖擊力品質(zhì)感的展示貼心的物管服務(wù)“樂(lè)活”生活新生活的演繹，都市化、時(shí)尚化格調(diào)生活、體驗(yàn)高尚、幸福生活綠色、高尚、關(guān)心他人邀請(qǐng)國(guó)際或國(guó)內(nèi)Lohas工藝設(shè)計(jì)師、服裝品牌大師到現(xiàn)場(chǎng)；發(fā)起Lohas快樂(lè)生活方式；網(wǎng)絡(luò)、新周刊、報(bào)紙等開(kāi)辟“哈爾濱的Lohas在哪里”專(zhuān)欄；并通過(guò)微博隨時(shí)更新健康生活理念價(jià)值戰(zhàn)之——LOHAS生活方式論壇&微博荷蘭DroogDesign設(shè)計(jì)作品展;無(wú)印良品作品展;東京設(shè)計(jì)周作品展互動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)，給客群最真實(shí)的LOHAS生活，對(duì)客戶充分引導(dǎo),強(qiáng)化概念；設(shè)置內(nèi)容1、LOHAS設(shè)計(jì)展；2、LOHAS生活文本派發(fā)；3、LOHAS作品拍賣(mài)；4、LOHAS精神堡壘禮品版贈(zèng)送；5、全城派發(fā)環(huán)保購(gòu)物袋：現(xiàn)場(chǎng)物料1、售樓處包裝；廣場(chǎng)布置2、街區(qū)包裝；會(huì)所包裝3、LOHAS生活文本；4、常規(guī)物料；

價(jià)值戰(zhàn)之——LOHAS設(shè)計(jì)展體驗(yàn)戰(zhàn)以實(shí)景的強(qiáng)勢(shì)展示，讓合肥人驚嘆，打動(dòng)消費(fèi)者

生活原來(lái)可以是這樣：徹底改變區(qū)域傳統(tǒng)打法——八個(gè)一工程工地圍墻包裝到位市內(nèi)咨詢處投入使用現(xiàn)場(chǎng)主入口投入使用售樓處投入使用展示園林投入使用工程樣板房投入使用樣板房投入使用看樓通道投入使用1期：周?chē)鲂蜗髩Γ焚|(zhì)感強(qiáng)，建議高度做到8——10米，結(jié)合夜晚燈光工程。2、3、4期四周：建議用在磚墻上，涂刷深灰、淡灰色相間，并有廣告語(yǔ)沿江一面設(shè)立大型燈光字。體驗(yàn)站之——工地圍板，一期形象墻體驗(yàn)戰(zhàn)之——市區(qū)售樓處建議：上海街海上銀座售樓處旁邊距離友誼路很近，開(kāi)車(chē)從友誼路到群力星浩項(xiàng)目10分鐘車(chē)程；租金相對(duì)比較便宜，應(yīng)該在100萬(wàn)/年左右；有停車(chē)位；在上海街設(shè)立精神堡壘的話比較醒目，易于攔截路過(guò)客群。立體字咨詢電話發(fā)展商體驗(yàn)戰(zhàn)之——售樓處進(jìn)入口：小品表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和文化以具有藝術(shù)氣息的精神堡壘作為昭示；可作為藝術(shù)品揭幕，成為項(xiàng)目永遠(yuǎn)的ICON。外部;別致，視覺(jué)沖擊強(qiáng)；外立面色彩鮮艷內(nèi)部：大氣，感知到大盤(pán)的闊綽，同時(shí)展示發(fā)展商的實(shí)力。夜間：運(yùn)用燈光凸現(xiàn)效果體驗(yàn)站之——現(xiàn)場(chǎng)售樓處：別致，大氣體驗(yàn)戰(zhàn)之——樣板房休息、睡眠、覺(jué)醒——一切都極為舒適的空間健康來(lái)自良好的睡眠.一天按8小時(shí)計(jì)算,人生的大約三分之一是在臥室中度過(guò)的。休息、睡眠乃至醒覺(jué)，為了始終保持舒適，對(duì)環(huán)境氣氛和質(zhì)感極其講究。通過(guò)光檐（光槽）照明、光染（光帶）照明、壁式照明等燈光的設(shè)計(jì)，輕松改變臥室場(chǎng)景。放松模式——為了在睡前，盡量使身心放松，采用間接照明和緩解壓力的影響，營(yíng)造環(huán)境氣氛睡眠模式——不宜太暗，當(dāng)然也不宜太亮。營(yíng)造能睡得更實(shí)在的環(huán)境覺(jué)醒模式——讓人舒適醒來(lái)的關(guān)鍵在與亮光。以清晨緩緩升起的太陽(yáng)為樣本，能溫柔的將人從睡眠中喚起的照明客戶戰(zhàn)最大限度拓寬客戶渠道，讓客戶上門(mén)。從哈爾濱乃至周邊縣市將人氣聚焦于售樓處，為項(xiàng)目拉來(lái)一切可能潛在的客戶。新聯(lián)康地產(chǎn)在哈爾濱耕耘超2年，通過(guò)上實(shí)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，積累了一大批高質(zhì)量客戶群，同時(shí)對(duì)其他項(xiàng)目客戶名單的掌握。客戶戰(zhàn)之——星浩&新聯(lián)康客戶資源運(yùn)用。星浩背后龐大的資本成員里，人脈關(guān)系的運(yùn)用，例如阿里巴巴的客戶資源等；客戶戰(zhàn)之——主動(dòng)出擊，尋找區(qū)域外的團(tuán)購(gòu)客戶目標(biāo)群體：產(chǎn)業(yè)客戶、機(jī)關(guān)客戶活動(dòng)方式：通過(guò)企業(yè)推介會(huì)，給予團(tuán)購(gòu)企業(yè)一定的折扣優(yōu)惠在選房的時(shí)候，團(tuán)購(gòu)客戶具有優(yōu)先選擇權(quán)；活動(dòng)目的：促進(jìn)快速銷(xiāo)售，快速成交。客戶戰(zhàn)之——建立《星浩會(huì)》會(huì)員招募目的：傳遞項(xiàng)目信息，積累客戶。直接帶來(lái)購(gòu)房客戶間接帶來(lái)購(gòu)房客戶帶來(lái)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣星浩會(huì)設(shè)置目的星浩會(huì)權(quán)益購(gòu)房相關(guān)權(quán)益附屬權(quán)益1附屬權(quán)益2星浩會(huì)星浩會(huì)星浩會(huì)持卡可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠持卡人推薦親友購(gòu)房成功，雙方可獲贈(zèng)精美高檔禮物持卡人可免費(fèi)參加在售僂處組織的各種活動(dòng)，或會(huì)所消費(fèi)優(yōu)惠免費(fèi)參加社區(qū)及營(yíng)銷(xiāo)部組織的活動(dòng)；業(yè)主介紹親友購(gòu)買(mǎi)星皓旗下產(chǎn)品，免一年管理費(fèi)憑卡擁有優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)房的權(quán)利（額外2%折扣）憑卡可在會(huì)所消費(fèi)，享受8折優(yōu)惠；享受選房或者開(kāi)盤(pán)日活動(dòng)的中獎(jiǎng)機(jī)會(huì)；客戶介紹親友購(gòu)買(mǎi)星皓旗下產(chǎn)品，送禮品一份客戶戰(zhàn)之——異地巡展形式：除市區(qū)接待中心外，在周邊縣市主要地段設(shè)置體驗(yàn)式分展場(chǎng)讓客戶對(duì)項(xiàng)目有更直接的認(rèn)知，全方位開(kāi)拓蓄客渠道。時(shí)間：2019年4月以后大慶-油田巡展地點(diǎn)：讓胡路區(qū)：遠(yuǎn)望高層、景園高層、昆侖大廈、商貿(mào)高層，大慶商廈；開(kāi)發(fā)區(qū)：祥閣花園、湖濱花園、翠韻新苑、新村行政中心雙鴨山--農(nóng)墾巡展地點(diǎn)：新興大街時(shí)代商務(wù)酒店大堂、雇傭大學(xué)生在繁華區(qū)發(fā)放開(kāi)發(fā)商的資料綏化—上實(shí)項(xiàng)目這個(gè)城市的客戶比較多雞西—煤礦鶴崗—煤礦七臺(tái)河—煤礦時(shí)間直投報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)電視短信廣告牌企業(yè)品牌宣傳展示區(qū)開(kāi)放及開(kāi)盤(pán)配合活動(dòng)戶外廣告（形象宣傳，節(jié)點(diǎn)跟進(jìn)、開(kāi)盤(pán)預(yù)告等）擴(kuò)大知名度、客戶挖掘投放宣傳片項(xiàng)目信息發(fā)布制作準(zhǔn)備4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月小眾圈層媒體組合2月開(kāi)盤(pán)跟進(jìn)銷(xiāo)售信息發(fā)布企業(yè)品牌宣傳項(xiàng)目信息發(fā)布開(kāi)盤(pán)跟進(jìn)銷(xiāo)售信息發(fā)布第一次開(kāi)盤(pán)周邊縣市巡展分展場(chǎng)物料市區(qū)分展場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)售樓處樣板段、樣板房、看樓通道活動(dòng)安排“樂(lè)活”生活理念開(kāi)盤(pán)持續(xù)走高沖刺塑造星浩形象建立知名度1－2月3－4月5—6月8－12月推廣安排星浩發(fā)布會(huì)星浩專(zhuān)線開(kāi)通星浩會(huì)員招募《十樂(lè)》期刊7月開(kāi)盤(pán)前造勢(shì)高炮、引導(dǎo)旗、廣告牌、圍墻、市區(qū)售樓處營(yíng)銷(xiāo)總控圖周周旺場(chǎng)活動(dòng)人居調(diào)查&人居頒獎(jiǎng)團(tuán)購(gòu)客戶售樓處、樣板段開(kāi)放開(kāi)盤(pán)樓書(shū)、折頁(yè)、戶型圖沙盤(pán)、CF片項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）比例（排序）媒體40%（形象）報(bào)廣350萬(wàn)約10%戶外廣告（高炮+LED)700萬(wàn)約20%網(wǎng)絡(luò)105萬(wàn)約3%公交廣告70萬(wàn)約2%道旗105萬(wàn)約3%DM短信105萬(wàn)約3%活動(dòng)50%（蓄客）主題活動(dòng)875萬(wàn)約25%開(kāi)盤(pán)175萬(wàn)約5%營(yíng)銷(xiāo)小活動(dòng)（含巡展）210萬(wàn)約6%包裝15%（品質(zhì)）營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)包裝（含市區(qū)）525萬(wàn)約15%物料（含CF片）175萬(wàn)約5%其他5%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)105萬(wàn)約3%合計(jì)3500萬(wàn)左右作為大盤(pán)項(xiàng)目首次面世，資金使用要有所傾斜，整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按2.5%提?。ò?019房源總銷(xiāo)金額14億元計(jì)算，全年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用3500萬(wàn)），營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用安排推售建議6如何銷(xiāo)售才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化！整體推售思路和排期

銷(xiāo)售方面其他建議2019年推售思路和排期2019年分階段銷(xiāo)售排期目錄推售整體思路和排期吸引人氣引爆市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)引領(lǐng)全城品質(zhì)升級(jí)印象升級(jí)平開(kāi)高走實(shí)現(xiàn)溢價(jià)持續(xù)熱銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最后沖刺完美收官星浩資本推售整體思路整體銷(xiāo)售排期20192019201920192019示范區(qū)開(kāi)放外接待開(kāi)放一期基金11#、12#地塊100000㎡二期基金9#、10#地塊20000㎡一期基金11#、12#地塊119248㎡二期基金9#、10#地塊339308㎡二期基金完美收官一期基金完美收官售樓處開(kāi)放樣板間開(kāi)放2019年推售思路和排期多元產(chǎn)品統(tǒng)一：

項(xiàng)目整盤(pán)包含多元產(chǎn)品小步快跑：

短周期、多頻次推案搶空白：

以稀缺產(chǎn)品入市，制造新鮮感，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)立標(biāo)桿：

樹(shù)立明星標(biāo)桿產(chǎn)品平開(kāi)高走：

以齊平或略高于市場(chǎng)價(jià)格入市同類(lèi)產(chǎn)品分批推售：

同類(lèi)產(chǎn)品之間實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化銷(xiāo)控原則：

保證市場(chǎng)客戶擁有選擇優(yōu)質(zhì)戶型的機(jī)會(huì)，優(yōu)質(zhì)戶型也能夠在后期提價(jià)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化2019年推案原則由于項(xiàng)目地塊沒(méi)有成型的商業(yè)氛圍，先開(kāi)L