2022年房地產(chǎn)估價師《估價案例與分析》真題及答案

2022房地產(chǎn)估價師《估價案例與分析》真題及

答案

三、以下估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13

處（每指明一處錯誤得3分，此題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯

誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

封面（略）

名目（略）

致托付人函（略）

XX有限公司：

受貴公司托付，我們對貴公司擁有的位于XX市xx街XX號一層（房屋

全部權(quán)證號：xx字第xx號，建筑面積為339.29m2）商業(yè)用房的抵押價值進(jìn)

展評估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供

應(yīng)價值參考依據(jù)。

我公司派注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象所在地進(jìn)展實(shí)地查看和市場

調(diào)查，估價人員在結(jié)合有關(guān)資料的根底上，遵循估價原則，根據(jù)估價程序，

運(yùn)用科學(xué)的估價方法，分析了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過測算并結(jié)

合估價人員閱歷，確定估價對象于估價時點(diǎn)2022年4月21日滿意本報告估

價“假設(shè)和限制條件”下的抵押價值如下（見表1）：

表1估價對象估價結(jié)果一覽表

房屋坐落房屋全部權(quán)證號用途面積/nV評估單價

/（元/itf）評估總價/萬元

假定未設(shè)立法定優(yōu)

先受償權(quán)下的價值XX市XX街XX號XX字第XX號商業(yè)

339.2914478.96491.26

工程款優(yōu)先受償權(quán)價值-O0

房地產(chǎn)估價師知悉已抵押擔(dān)保債權(quán)價值-00

的法定優(yōu)先受償款其他-O0

合計-O0

抵押小寫14478.96491.26

價值大寫人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整

注：估價對象抵押價值=估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的

價值-房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

xx房地產(chǎn)估價有限公司（蓋章）

法人代表：XXX

二00九年五月二十二日

注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）

估價的假設(shè)和限制條件（略）

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、估價托付人（略）

二、估價機(jī)構(gòu)（略）

三、估價對象

（一）實(shí)物狀況

估價對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為

一體的綜合性大樓，該建筑于2022年建成并投入使用，為鋼筋混凝土構(gòu)

造，共5層，其中一?二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四?五層為客房

及辦公用房。

大樓外墻粉色墻磚，一?三層為大面積玻璃窗，四?五層為玻璃幕墻；

內(nèi)部設(shè)備有中心空調(diào)、自動噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。

估價對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29肝，層高為5.4m。

目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。

經(jīng)估價人員實(shí)地查看，估價對象房屋主體構(gòu)造完好，根底設(shè)施完備，

維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。

（二）權(quán)益狀況

估價對象為xx有限公司擁有的位于XX市XX街xx號一層的商業(yè)用房。

估價托付人供應(yīng)的《房屋全部權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋全部權(quán)證號：

xx字第xx號;房屋全部權(quán)人：xx有限公司;房屋坐落：略;產(chǎn)別：私產(chǎn);幢號:

xx；房號：xx；構(gòu)造：框架;房屋總層數(shù)：5層;所在層數(shù)：一層;建筑面積：

339.29nf；設(shè)計用途：商業(yè);登記日期：2022年6月6

Ho

估價托付人供應(yīng)的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地

證號：第XX號;土地使用者：XX有限公司;坐落：略;地號：略地類（用途）：商

業(yè)用地;使用權(quán)類型：出讓;使用權(quán)面積：3065.30肝;終止日期：2M6年4月

20日澄記日期：2022年4月21日。

至估價時點(diǎn)估價對象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價對象托

付人供應(yīng)的資料及估價人員實(shí)地查看狀況，至估價時點(diǎn)，估價對象已出租

用作酒樓，除此以外無其他項權(quán)利限制。

四、區(qū)位狀況（略）

五、估價目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

六、估價時點(diǎn)

2022年4月21日。

七、價值定義

本報告所稱抵押價值是指估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下

的價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償后的價值。

八、估價依據(jù)（略）

九、估價原則（略）

十、估價方法（略）

H■■一、估價結(jié)果

經(jīng)過綜合分析，確定估價對象的抵押價值為總價人民幣491.26萬元,

單價14478.96元/nf.

十二、估價對象變現(xiàn)力量分析（略）

十三、估價人員（略）

十四、估價作業(yè)日期

2022年4月21日至2022年5月22日

十五、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

xx房地產(chǎn)估價有限公司

2022年5月22日

附件（略）一、個別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、利用分析（略）

五、估價方法選用（略）

六、估價測算過程

1.收益法

收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)某陝诼蕦㈩A(yù)期的估價對象房地產(chǎn)

將來各年的正常收益折算到估價時點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地

產(chǎn)價格的一種估價方法。其根本計算公式為：

式中V-收益價格；

Ai-相對于估價時點(diǎn)而言的將來第i期末的凈收益；

Y--房地產(chǎn)的酬勞率（折現(xiàn)率）。

（1）確定房地產(chǎn)收益

1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益

估價對象已出租，租約期至2022年4月20日。依據(jù)估價對象租賃合同,

從估價時點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2.

表2租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表（單位：元/肝）

時間有效毛收入

2022.4.21?2022.4.2050x12=600

2022.4.21?202242055x12=660

2022.4.21?2022.4.2060x12=720

2022.4.21?2022.4.2060x12=720

往：租金按建筑面積計算，收入均為年末取得。

2）租約期外房地產(chǎn)收益

依據(jù)市場行情測算，目前估價對象按建筑面積計算的正常市場租金為

70?75元/（nV月）（計算過程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率

為每年2%?5%,由此，猜測估價對象租約期外第一年的客觀毛租金為100

元/（值月），且按每年3%的比率遞增。依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲆话銧顩r，空置率取

2%,假設(shè)上述收益變化趨勢在將來使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一

年的有效毛收入為100xl2x(l-2%)=1176(元/nf)。

(2)確定年運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用包括：治理費(fèi)、修理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金，計算結(jié)果見表3(計算

過程略)。

(3)確定年凈收益

計算公式：估價對象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

則估價對象年凈收益見表3.

表3估價對象年凈收益計算一覽表(單位：元/nf)

時間年有效毛收入①治理費(fèi)用②修理費(fèi)③保險費(fèi)④稅金

⑤年運(yùn)營費(fèi)用⑥=②+③+④+⑤年收益⑦二①-⑥

2022.4.21?2022.4.2060018181.2105.6142.8457.22022.4.21?

2022.4.2066019.8181.2116.16155.16504.84

2022.4.21~2022.4.2072021.6181.2126.72167.52552.48

2022.4.21-2022.4.2072021.6181.2126.72167.52552.48

(4)確定酬勞率

綜合考慮，確定酬勞率為7%(計算過程略)。⑸確定

估價對象收益價格估價對象收益價格為：2.市場法

市場法是估價對象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)展對比比擬，對已發(fā)

生交易的類似實(shí)例的已知價格加以修正，得出估價對象最可能實(shí)現(xiàn)的合理

價格的估價方法。其根本計算公式為：

比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價格X交易狀況修正系數(shù)X交易日期修

正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)

(1)可比實(shí)例相關(guān)狀況可比實(shí)例比擬因素一覽表見表4.

(2)建立可比價格根底(略)

(3)選取比擬因素及因素條件說明

依據(jù)《房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50291-1999)及工程特點(diǎn)，本次比擬

因素選擇交易狀況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。

1)交易狀況

交易狀況是指交易行為中是否包含特別因素，是否為正常交易。

2)交易日期

交易日期是指可比實(shí)例成交時間，由于房地產(chǎn)市場的波動，不同成交

時間的類似房地產(chǎn)，其成交價格存在差異。

3)區(qū)域因素和個別因素

估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，依據(jù)目前房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域

因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個別因素包括臨

街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、外形、開

間、成新率等。

4）估價對象與可比實(shí)例比擬因素狀況見表5.

表5估價對象與可比實(shí)例比擬因素狀況

影響因素估價對象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3

交易狀況正常正常正常正常

交易日期2022.4.212022.3.152022.12.302022.2.22

繁華商業(yè)區(qū)域小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級

程度商業(yè)設(shè)施聚攏狀況小區(qū)級綜合專業(yè)商場小區(qū)級綜合專業(yè)商場小

區(qū)級綜合專業(yè)商場小區(qū)級綜合專業(yè)商場

區(qū)域因素

交通條件公交便捷程度1-2路公交線1?2路公交線1?2路公交線

1?2路公交線

交通通達(dá)程度雙向二車道雙向二車道雙向二車道雙向二車

道

城市規(guī)劃限制

功能分區(qū)

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

商業(yè)、住宅

環(huán)境

區(qū)域環(huán)境

環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營

氣氛良好環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營

氣氛良好環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營

氣氛良好環(huán)境欠干凈，但經(jīng)營

氣氛良好

臨街臨街道路類型城市主、次干道城市主、次干道城市主、

次干道城市主、次干道

狀況臨街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道

城市主、次干道

距區(qū)域

商業(yè)中心距離

100~5001^1

100?500m

100~500m

100—500m

個別因素

距公交站點(diǎn)距離小于50m小于50m小于50m小于50m

層高5.4m5.4m4.5m4.5m

面積面積適中，對現(xiàn)有用途無影響，同時也利于將來用途轉(zhuǎn)變

外形外形規(guī)章外形規(guī)章外形規(guī)章外形規(guī)章

開間（寬度與進(jìn)深比）1：1.21：11：0.81：0.8

成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新

依據(jù)估價對象與可比實(shí)例比擬因素狀況表，建立估價對象與可比實(shí)例

因素修正系數(shù)，見表6.

表6估價對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)

影響因素估價對象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3

商業(yè)區(qū)級別OOO0

繁華程度

商業(yè)設(shè)施聚攏度

O

O

0

o

區(qū)公交便捷程度OOOO

域

因

素交通條件

交通通達(dá)程度

O

0

O

O

城市規(guī)劃限制功能分區(qū)O0OO

環(huán)境區(qū)域環(huán)境00O0

小計000O

臨街道路類型0O00

臨街狀況

臨街位置

O

O

O

O

個距區(qū)域商業(yè)中心距離0OO+1.5

別距公交站點(diǎn)距離OOOO

因

素層IWJ-1-1

面積OOOO

開間（寬度與進(jìn)深比）+1+2+2

成新率-1-1-1

小計00O1.5

5）建立可比實(shí)例體系

上述修正因素比擬為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易狀況、交易日期、

區(qū)域因素、個別因素與估價對象相比擬，建立直接比擬關(guān)系，見表7.

表7比擬因素修正

工程可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3

單價/（元/肝）12461.5412272.7312096.77

交易狀況修正系數(shù)100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/1OO100/100

區(qū)域因素100/100100/100100/100

個別因素100/100100/100100/101.5

比準(zhǔn)價格/（元/nf）12461.5412272.7311918.00

取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價格的平均值作為市場法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價對

象比準(zhǔn)價格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/而）。

3.估價結(jié)果確定

綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價人員閱歷，打算采納

兩種方法測算結(jié)果的簡潔算術(shù)平均值作為估價對象的房地產(chǎn)市場價值評

估結(jié)果，即:

評估單價=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/nf）。

評估總價=14478.96x339.29=491.26（萬元）。

總價大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。

二OO九年五月二十二日

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（此題10分。錯處不超過4

個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確

的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。請在答題紙上

作答，不得在試卷上改錯）

本次估價背景狀況如下：

估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)

抵押價值。估價托付人為XX房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實(shí)地查

看和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方XX建筑安裝公司獵取了相關(guān)本錢

等資料。

以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

（一）估價的假設(shè)條件

1.估價時點(diǎn)2022年6月18日的房地產(chǎn)市場為公正、公平、自愿的交易市

場。

2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設(shè)計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)

生效益，并在將來可持續(xù)經(jīng)營。

3.本次估價以xx建筑安裝公司供應(yīng)的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、

精確為前提，若供應(yīng)資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價

機(jī)構(gòu)不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

4.估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為

2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和慎重原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦

理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點(diǎn)起為40年。

5.估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿意其剩余使用年限內(nèi)的正常

使用要求，并得到有效使用。

6.估價托付人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋全部權(quán)和國有土地使

用權(quán)。

7.任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、

法規(guī)政策等。

8.我們于2022年6月25日至26日對估價對象進(jìn)展了實(shí)地查看，不能確

認(rèn)估價對象在估價時，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持全都，提示估

價托付人使用估價報告時留意。

9.注冊房地產(chǎn)估價師在進(jìn)展實(shí)地查看時，觀看到估價對象外部完整正

常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的

使用壽命。

（二）估價的限制條件

1.本次估價目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)，不對其

他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報告，本估價機(jī)構(gòu)不擔(dān)當(dāng)相應(yīng)法律責(zé)任。

2.估價結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對其抵

押價值的影響。

3.依據(jù)xx市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價報告應(yīng)用有效期

為半年，即自本報告估價時點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，假如房地

產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)展估價。

4.本報告僅供托付人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價托付人和估

價報告審查部門之外的單位和個人供應(yīng)。本報告的全部或局部內(nèi)容不得發(fā)

表于任何公開媒體上。參考答案

一、問答題

（一）答：

1.拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查

封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。（3分）

2.依據(jù)《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：

（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載

為準(zhǔn)。（1分）

⑵各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）

（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商全都的，可以

根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)展評估。（1分）

（4）若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商全都的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申

請確認(rèn)。（1分）

（5）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商全都的，可以向依照《房產(chǎn)測繪治

理方法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)

的，可以托付具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（1分）

3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；

協(xié)商不成的，可以托付評估確定。（2分）

或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款

（或依據(jù)時點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的剩余價值。（2分）

（二）答：

在當(dāng)前市場環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時應(yīng)特殊留意：

⑴猜測開發(fā)完成后的價值宜慎重。（2分）

⑵開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）

⑶開發(fā)周期可能延長。（2分）

（4）開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）

⑸折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）

（三）答：

1.政府收購該宗房地產(chǎn)時進(jìn)展評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，相

宜選用本錢法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法。（2分）

2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入以下費(fèi)用：

⑴建筑物撤除費(fèi)用。（2分）

（2）土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）

（3）其他本錢費(fèi)用（如財務(wù)本錢、治理費(fèi)用）。（2分）

3.出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進(jìn)展評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，相宜

選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法。（2分）

二、單項選擇題

l.A2.D3.C4.C5.D6.A7.D8.B9.A10.D

三、指錯題1.致托付方函缺估價報告應(yīng)

用的有效期（或致托付方函缺估價報告使

用期限）。

2.估價對象實(shí)物狀況描述不全或不清;或缺估價對象土地實(shí)物狀況；

或建成時間未詳細(xì)到月；或缺估價對象四至;或缺各估價對象分?jǐn)偟耐恋?/p>

面積。

3.估價對象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項權(quán)利限制狀況;或缺租賃權(quán)

狀況;或缺是否優(yōu)先受償款狀況。

4.價值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場價值定義。

5.結(jié)果報告的估價結(jié)果沒有大寫。

6.缺少風(fēng)險提示（或說明）。

7.附件應(yīng)放在技術(shù)報告之后。

8.客觀毛租金收益（1