房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案集錦

活動(dòng)策劃案形式多樣，通常而言，包含ROADSHOW、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)(公布會(huì))、節(jié)日促錯(cuò)，那么,怎么樣才能寫出一份理想的活動(dòng)策劃案呢?我覺得需要注意下列幾點(diǎn)：1.主題要單一，繼承總的營(yíng)銷思想在策劃活動(dòng)的時(shí)候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)際問(wèn)題(包含企業(yè)活動(dòng)期投入的費(fèi)用等)與市場(chǎng)分析的情況(包含競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費(fèi)群體分析、消費(fèi)者心理分析、產(chǎn)品特點(diǎn)分析、等)做出準(zhǔn)確的推斷，同時(shí)在進(jìn)行SWOT分析之后，揚(yáng)長(zhǎng)避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個(gè)主題，而且也只能是一個(gè)主題。在一次活動(dòng)中，不能做所有的情況，只有把受眾群關(guān)注，同時(shí)比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。很多人盡管記住了廣告，但是卻沒有形成購(gòu)買沖動(dòng)，為什么呢?那一些策劃者經(jīng)常埋怨的一個(gè)問(wèn)題就是圍觀者的參與道德問(wèn)題，很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就6.切忌主觀言論只有堅(jiān)持正確的營(yíng)銷思想，同時(shí)在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間與適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N活*************************************************************1、總面積、市區(qū)面積、占全市面積%(常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?,常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項(xiàng)目情況)(位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃進(jìn)展目標(biāo)、交通條件、建設(shè)情況等條件比較)(位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況)a.項(xiàng)目鄰近同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量(住宅市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點(diǎn)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析)2、1998年廣州市重點(diǎn)城建上馬項(xiàng)目東莞的地產(chǎn)在上個(gè)世紀(jì)末就跨入了個(gè)性化與形象化時(shí)代。進(jìn)入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金二、錦繡花園物業(yè)概述(略)交通便利：①屋苑設(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；②常平火車站近2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，與購(gòu)房即可入住的高檔譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)與實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富?；蛘哂泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中黃江2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時(shí)尚、享受在莞工作的臺(tái)3、年齡在28--40歲之間月收入5000元以上2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重--錦繡花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……廣告切入期(1--2個(gè)月)主題1:輝煌人生，超凡享受主題2:事業(yè)生活輕松把握主題1:輝煌人生，超凡享受--這里離香港只有45分鐘主題2:輝煌人生，超凡享受主題3:輝煌人生，超凡享受廣告進(jìn)展期(3--4個(gè)月)邀請(qǐng)黃江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂(lè)節(jié)目等)②寓義噴泉征名及題名活動(dòng)以各類方式(信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等)大張旗鼓向社會(huì)各界征集錦繡廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì))。一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)經(jīng)歷。1)向黃江鎮(zhèn)各界人士贈(zèng)送或者優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券；2)于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場(chǎng)舉辦各類歌舞表演、文化活動(dòng)等。3)在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展錦繡花園“文化活動(dòng)月”萬(wàn)人簽名活動(dòng)。設(shè)計(jì)制作費(fèi)報(bào)紙戶外廣告5萬(wàn)元3萬(wàn)元30萬(wàn)元150萬(wàn)元共計(jì)：196萬(wàn)元(注：以上費(fèi)用均為估算)天潤(rùn)花園項(xiàng)目整體策劃書一、市場(chǎng)背景項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主),缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。(二)2000年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段能承受價(jià)格在2500元/m2下列樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足關(guān)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向進(jìn)展，同時(shí)日益呈現(xiàn)出本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的CID(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的(二)外地客源B室溫均衡、穩(wěn)固，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)操縱，具有通訊設(shè)施：預(yù)留兩部IDD電話插口。網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。(三)外立面材料及顏色(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí)，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引(六)戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買能力與生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100--180平方米之間，適當(dāng)保留200--250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化能(七)戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真正感受到陽(yáng)光的感受。(二)推案操作階段及操作目的失敗(如大明翠庭因價(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。)第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為(三)價(jià)格策略,以拉動(dòng)市場(chǎng)。理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無(wú)售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問(wèn)題(二)各銷售期訴求可不斷保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久。(三)廣告媒體選擇(一)前期市調(diào)階段(第一階段)第一階段人員安排環(huán)境研究分析項(xiàng)目地段背景調(diào)研鄰近房地產(chǎn)調(diào)研市市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員2名2、市場(chǎng)調(diào)研成果總結(jié)專案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場(chǎng)總結(jié)3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動(dòng)腦會(huì)議4、營(yíng)銷方向與設(shè)想(開盤時(shí)間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議)5、策劃報(bào)告綱要專案策劃員執(zhí)筆(二)銷售準(zhǔn)備階段(第二階段)第二階段人員安排海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等)現(xiàn)場(chǎng)POP布置建議SP活動(dòng)建議媒體選擇與安排3、廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核專案組動(dòng)腦會(huì)議：廣告企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、策劃員、專案7、銷售文件的準(zhǔn)備專案策劃9、營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考核專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等10、樓盤報(bào)章廣告審核與安排廣告策劃人員、專案主管11、銷售名片印刷廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段基本為策劃報(bào)告內(nèi)容的實(shí)施，我司將在三、銷售階段(第三階段)第三階段負(fù)責(zé)人員1、實(shí)施廣告計(jì)劃在取得進(jìn)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。2、現(xiàn)場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控專案經(jīng)理、策劃員5、廣告效果統(tǒng)計(jì)廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理7、銷售策略調(diào)整專案組動(dòng)腦會(huì)議，并由策劃員與廣告策劃人員實(shí)施9、銷售形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)專案組會(huì)議每周例會(huì)專案經(jīng)理通報(bào)銷售情況，熟悉工程進(jìn)度(與進(jìn)展商),業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查階段銷售會(huì)議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與進(jìn)展商進(jìn)行銷售階段總結(jié)，銷售形勢(shì)分在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫字樓、廠房)中，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此，購(gòu)買(或者租用)寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤(rùn)較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫字樓的進(jìn)展?fàn)顩r，在92、93年房地到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過(guò)最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場(chǎng)為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)寫字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%,且空置率仍相當(dāng)高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國(guó)馬上加入世貿(mào)步伐的臨近，部分京的升幅更是達(dá)到40%。2000年以后，隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織與國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，M2月之間，,管理費(fèi)基本在10-15元/泰合廣場(chǎng)等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫字樓入住率都在40%下列。武漢所處地理及進(jìn)展?fàn)顩r，在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)與在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使2.1同質(zhì)同檔寫字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(見附表1)中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25%,而亞貿(mào)廣場(chǎng)B座入住率達(dá)100%,江天大廈入住率為80%,地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)層高：A座28層B座32層A座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓A座18-28層為高檔寫字樓售價(jià)：均價(jià)4800元/M2,整體購(gòu)買還有優(yōu)惠，并有一定的投租價(jià)：均價(jià)70元/M2,大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租，事實(shí)上是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)買方M2月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不可能多，以100M2面積計(jì)算，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬(wàn)元，而使用按揭形式購(gòu)買僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%)入住率：B座100%A座尚未入住樓大型商場(chǎng)(全市第四),200泊位停車場(chǎng)、新加坡美有用率：69%外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺藍(lán)色玻璃座共6部電梯樓層：A座49層B座38層(均含地下二層)地上1-6層為購(gòu)物中心地上7-9層為飲食娛樂(lè)、休閑、健身中心地上10-49層為寫字樓有用率：62%室內(nèi)交通：寫字樓11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯，2部專用消防電梯，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2米室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站、武昌智能化：中商廣場(chǎng)具備5A功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)、警閥，多層次消防安全保護(hù)，主樓第10、23、36層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè)2部供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小停車場(chǎng)：地下兩層共180多個(gè)泊車位，保安、監(jiān)控與收費(fèi)系月租價(jià)：35元/M2起，升高一層加1元/M2,均價(jià)約為55元/M23.7中商廣場(chǎng)為5A智能型甲級(jí)寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調(diào)整為56004.2中商廣場(chǎng)盡管在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，檔次雖略低，但以4.4中商廣場(chǎng)盡管為武昌第一高樓，但外立4.5中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一4.6中商廣場(chǎng)有用率僅為62%,為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完1.1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑，高度為180米，這是中商1.3中商廣場(chǎng)擁有5A級(jí)智能系統(tǒng)，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)+現(xiàn)有租戶15%,即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買寫字樓。只是要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購(gòu)買即需要有投資客50%,要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率與保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。(具體自用型買家35%,關(guān)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)進(jìn)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促4.1售價(jià)：均價(jià)5600元/M2,盡管此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫字樓最高4.2租價(jià)：起租35元/M2,層差1元/M2,即均租約55元/M2,另管理費(fèi)12.5元/M2(含空調(diào)費(fèi))1、售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見附圖)2、中商廣場(chǎng)寫字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見附圖)3、中商廣場(chǎng)大門前升旗設(shè)計(jì)(見附圖)2.2價(jià)格突破、調(diào)價(jià)、調(diào)至5600元/M2,縮小與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤4、項(xiàng)目包裝(前面已述，略)5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)5.2東方之顛世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢(shì))5.3上流品味領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)5.4商貴云集商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)5.5口首付、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)5.6首付一萬(wàn)幾，月供一千幾，租不如買(強(qiáng)調(diào)購(gòu)買的輕松與價(jià)6、媒體廣告(見附頁(yè))7、媒體計(jì)劃(略)B座10-38層為寫字樓，(其中第10、23、36層為安全層),即共26層，面積約26000M2。售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿2.1價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/M22.2價(jià)格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差2.3拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場(chǎng)3.1付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)與年限，提供盡可能營(yíng)銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(要緊針對(duì)現(xiàn)租戶)公開銷售期，強(qiáng)銷期與續(xù)建議使用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式與五年返租，年回報(bào)率10%的所租寫字樓，可優(yōu)先購(gòu)買，且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費(fèi))。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營(yíng)銷例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場(chǎng)寫字樓100M2,租期二年，租金為平均租金約55元/M2,管售價(jià)為5600元/M2,同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%,即56800元該客戶貸款額為：56000350%=28000元該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元每月供款額與每月所交租金比為：5500-從以上能夠看出，該客戶買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客戶一年僅多交33476元，五年多交167380場(chǎng)寫字樓，由進(jìn)展商與購(gòu)買客戶簽定五年還租合同，進(jìn)展商在五年內(nèi)于計(jì)算)每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐步返給購(gòu)樓者，年回報(bào)率為10%,五年回報(bào)率為50%。例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租與五成八年按貸方式購(gòu)買中商廣場(chǎng)寫字樓100M具體計(jì)算為：100M235600元/M2=5600該客戶每年交給進(jìn)展商金額為：560000310%=56000元(第一個(gè)月交清)每年還返該客戶金額為：560000310%=56000元每年逐月返還客戶金額為：5600012=4667元該客戶五年內(nèi)交給進(jìn)展商金額實(shí)際為：280000-280000=0元該客戶貸款金額為：5600002=280000元該客戶月供金額為：(28000010000)3129.38=3623元還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元進(jìn)展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-4)3100312=9600元進(jìn)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：960035=48000元3.4針對(duì)自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種