房地產基礎知識培訓1645107851

房地產基礎知識培訓2024/5/151提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”

培訓目的：新經紀人通過該培訓項目，

了解進行房地產中介業(yè)務的基礎知識。培訓對象：

21世紀體系內剛剛入行的新經紀人

2024/5/152在培訓前需要了解什么是房地產?具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地建筑物及地上附著物房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

2024/5/153土地

、土地所有權、建筑物、權益土地——地球的表面及其上下一定范圍內的空間。土地所有權分國有土地與集體土地所有權，集體轉為國有才能轉讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類權益——產權、使用權、抵押權、典權等等。2024/5/154土地（國有土地、集體土地所有權）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權才能建房?獲得土地使用權方式

a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房）

b.協(xié)議轉讓取得（舊城改造）

c.政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）2024/5/155國有土地使用權出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

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房地產業(yè)：

1、房地產交易2、房地產開發(fā)

3、物業(yè)管理

4、房產業(yè)務咨詢

6、房產其它經營形式2024/5/157市場分類：房地產一級市場（土地）房地產二級市場（增量房）房地產三級市場（存量房）2024/5/158房產分類：

居住物業(yè)

商用物業(yè)2024/5/159房產分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉儲用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途2024/5/1510基本概念

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——指紅線內用于綠化的面積與總占地面積的比率

2024/5/1511房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積

套內面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內面積的總和2024/5/1512建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼筋混凝土結構

4、鋼結構2024/5/1513建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結構2、框架結構3、排架結構

4、其它2024/5/1514建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下

2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上2024/5/1515房地產的交易：

1、房地產的轉讓(買賣繼承離異)2、房地產的抵押3、房地產的租賃

2024/5/1516普通住宅與非普通住宅的區(qū)分標準容積率容積率低于1.0即為非普通住宅

建筑面積建筑面積大于144平米

價格高于當年房屋平均價格1.44倍的2024/5/1517影響房屋價格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

?小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場價格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少?政府因素、土地價格的變動?其它因素2024/5/1518我國住房改革的5個時期：

1980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負擔購買住房的試點1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進1998年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段

2024/5/1519廈門房地產經紀市場變遷：

二手房交易市場：（4個階段）

1999年前，主要以房屋使用權的換置為實際房屋交易方式1999-2001年，廈門市逐步放開二手房市場，可上市交易二手房數量逐漸上升

2001-2003年，市場中相關經紀公司數量開始攀升2003年至今，國家對二手房交易市場政策逐漸調整，部分政策得到積極調整，可上市房產數量大幅度增加。2024/5/1520廈門市場主要經紀公司：1、丹廈房產2、21世紀不動產3、置強房產4、孟氏房產5、欣居房產6、高鵬房產

2024/5/1521如何選擇理想的居住住宅

1.地段：2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設施、商業(yè)娛樂及網點等)3.房屋層數4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間2024/5/1522如何選擇理想的居住住宅

7.質量與細節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風10.景觀11.物業(yè)12.配套設施2024/5/1523商用物業(yè)

1.位置

2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平（電梯、空調、通訊設備等）4.物業(yè)管理

5.配套設施（商務中心、銀行、郵局、員工餐廳、機票代理等）6.其它2024/5/1524房地產相關的法律、法規(guī)1、中華人民共和國城市房地產管理辦法：2、城市私有房屋管理條例3、城市商品房預售管理辦法4、物權法5、商品房租賃管理辦法2024/5/1525業(yè)務知識——二手房業(yè)務

二手房的概念——二手房是指由廈門市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權有效證件，業(yè)主擁有完全處置權的房屋。包括：私產房、已購商品房、以及獲準上市交易的已購房改房和已購經濟適用房2024/5/1526業(yè)務知識——二手房業(yè)務不能正常上市出售的房屋范圍：1.產權共有的房屋，產權共有人不同意出售的2.已抵押，且未經抵押權人書面同意轉讓的3.房屋所在地區(qū)戶籍凍結，已列入拆遷公告范圍的4.擅自改變房