2019.12.01江陰云亭山水綠城定位報(bào)告168p

江陰云亭山水綠城項(xiàng)目定位報(bào)告宏觀市場(chǎng)研究2項(xiàng)目板塊研究3板塊項(xiàng)目研究5案例借鑒7目錄地塊屬性分析4未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析6項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議8城市及宏觀經(jīng)濟(jì)概況1Part1：城市及宏觀經(jīng)濟(jì)概況城市概況區(qū)域范圍：位于長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)，地處蘇錫?！敖鹑恰钡膸缀沃行摹１闭黹L(zhǎng)江，與靖江市隔江相望；南近無(wú)錫；東接常熟、張家港；西連常州、武進(jìn)。

地域面積：總面積987.5平方公里，陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里，其中長(zhǎng)江水面56.7平方公里，沿江深水岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)35公里。城市建成區(qū)為52平方公里。城市人口：常住人口近200萬(wàn)，戶(hù)籍人口約120萬(wàn)，外來(lái)人口70余萬(wàn)。交通運(yùn)輸：長(zhǎng)江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運(yùn)的重要交通樞紐城市；從江陰到上海、南京各148公里，到無(wú)錫、常州僅38公里，錫澄高速和江陰長(zhǎng)江大橋使城市間往來(lái)相當(dāng)便利。產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：以規(guī)模企業(yè)、名優(yōu)產(chǎn)品為支撐，形成了特色冶金、高檔紡織、精密機(jī)械、造紙及彩印包裝、精細(xì)化工五大支柱產(chǎn)業(yè)，另外電子信息、光機(jī)電一體化、新材料等一批新興產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛。城市經(jīng)濟(jì)-GDP江陰是一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較富裕，發(fā)展速度較快的縣級(jí)市，被稱(chēng)為“全國(guó)十大財(cái)神縣級(jí)市”之一，并在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排名中連續(xù)幾年列第一，到09年已實(shí)現(xiàn)了“七連冠”。GDP和人均GDP是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，以上圖表顯示，江陰從2019至2009年，GDP和人均GDP是一個(gè)穩(wěn)步上升的過(guò)程，其中09年人均GDP達(dá)到了142572元，突破了20000美元大關(guān)。城市經(jīng)濟(jì)-固定資產(chǎn)投資

江陰市在2019年前的固定資產(chǎn)投資相對(duì)在一個(gè)較低的水平（2019年約11億元），但從2019年以來(lái)，全市的固定資產(chǎn)得到了大幅度提高，尤其是2009年，漲幅達(dá)到了20%。江陰經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷加強(qiáng)，為以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)-財(cái)政收入

江陰09年全年財(cái)政收入271.28億元，比上年增長(zhǎng)10.72%，其中一般預(yù)算收入110.77億元，增長(zhǎng)8.40%，財(cái)政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為15.83%。江陰財(cái)政收入在全國(guó)十大財(cái)神縣財(cái)政收入排名中連續(xù)幾年排名前三。城市經(jīng)濟(jì)-城鎮(zhèn)人均可支配收入2019年至2009年，江陰市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)了近一倍，增幅保持較高水平，說(shuō)明江陰老百姓的口袋正充實(shí)起來(lái)。城市人口江陰近年來(lái)外來(lái)人口增速明顯；預(yù)計(jì)到2019年，城市外來(lái)人口可達(dá)82.6萬(wàn)，占城市戶(hù)籍人口比重約67%，外來(lái)人口已成為推動(dòng)江陰城市發(fā)展不可低估的力量，這也利于城市的房地產(chǎn)發(fā)展。城市規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)：全市域，總面積988平方公里。城市規(guī)劃用地：東起江陰市界，西至新溝河，南起南快速路，北至長(zhǎng)江，總面積約198平方公里。城市性質(zhì)：現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，交通樞紐，歷史文化名城。城市人口規(guī)模：55萬(wàn)人。城市用地規(guī)模：6600公頃，人均建設(shè)用地120平方米。城市用地發(fā)展方向：城市用地主要向東向西、次要向南發(fā)展。城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)：規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為帶狀組團(tuán)式，由指狀綠地系統(tǒng)分隔成四個(gè)組團(tuán)：中組團(tuán)、東組團(tuán)、西組團(tuán)、南組團(tuán)，在城市東、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)，沿人民路、虹橋路、通江路形成“H”形商業(yè)中心。居住用地規(guī)劃布局：江陰城區(qū)規(guī)劃7個(gè)居住區(qū)，分別為城中居住區(qū)、城東居住區(qū)、城西居住區(qū)、城南居住區(qū)、夏港居住區(qū)、山觀居住區(qū)、云亭居住區(qū)。城鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)：一城四區(qū)即中心城區(qū)、澄東片區(qū)、澄西片區(qū)、長(zhǎng)涇片區(qū)、青陽(yáng)片區(qū)。小結(jié)江陰有著較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并有著外向型、開(kāi)放式的發(fā)展趨勢(shì)，城市處于健康發(fā)展階段。江陰有著廣泛的村鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的、可持續(xù)發(fā)展。江陰有著四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和較好的市政配套設(shè)置基礎(chǔ)。城區(qū)做為政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心的地位，向村鎮(zhèn)幅射，有著不可替代財(cái)富與人居集聚效應(yīng)。城市人口的快速增長(zhǎng)，人們收入水平不斷提高，具備了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)于住宅的改善性需求與投資性需求必將日益旺盛，有利于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高速發(fā)展。Part2：江陰宏觀市場(chǎng)研究江陰近年來(lái)土地市場(chǎng)異?；鸨山换钴S，今后兩年供應(yīng)量充足。地王頻出也為以后房?jī)r(jià)的上升奠定了基礎(chǔ)。巨大的潛在供應(yīng)量在2019年國(guó)家政策收緊下，市場(chǎng)走勢(shì)將存在一定的不確定性，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)存量劇增，銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢跡象。土地市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)江陰房產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況良好，2019年1—10月，已銷(xiāo)售183.04萬(wàn)方。由于08年開(kāi)發(fā)商普遍推遲施工，導(dǎo)致09年竣工面積大大下降，09年市場(chǎng)供應(yīng)量減少而成交量放大，以消化存量為主。良好的市場(chǎng)成交推動(dòng)江陰房產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)穩(wěn)步上升。市場(chǎng)存量分類(lèi)區(qū)域套數(shù)面積均價(jià)待售低層住宅城區(qū)199套

61988.13M2

16,689元/M2

鄉(xiāng)區(qū)674套

222255.37M2

10,831元/M2

待售多層住宅城區(qū)278套

61209.06M2

12,068元/M2

鄉(xiāng)區(qū)2045套

339638.79M2

6,539元/M2

待售小高層住宅城區(qū)469套

62453.3M2

7,541元/M2

鄉(xiāng)區(qū)891套

112637.48M2

4,666元/M2

待售高層住宅城區(qū)2502套

345558M2

9,813元/M2

鄉(xiāng)區(qū)3628套

456611.64M2

5,107元/M2

待售商業(yè)辦公用房城區(qū)2237套

257768.1M2

13,925元/M2

鄉(xiāng)區(qū)2105套

421917.58M2

6,414元/M2

剩余存量約234.2萬(wàn)方，大約一年的消化體量，其中住宅約166.2萬(wàn)方左右。住宅房源中低層28.4萬(wàn)方；多層40.1萬(wàn)方；小高層17.5萬(wàn)方；高層80.2萬(wàn)方，占住宅房源約48%。住宅房源中城區(qū)存量較少，約53.1萬(wàn)方，約占32%；也以高層房源為主。江陰房產(chǎn)板塊布局根據(jù)地理上的自然劃分以及江陰客戶(hù)的心理界定，我們大致可把江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為四大板塊，即：城東板塊、中心板塊、城南板塊、城西板塊。板塊特征城東板塊：城市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的“城市客廳”，市政府新址所在區(qū)域，居住人群主要為政府官員及公務(wù)員，就目前發(fā)展來(lái)說(shuō)，城東板塊將成為江陰的“貴族”居住區(qū)，城市新的中心城區(qū)；將敔山灣新城也屬于城東板塊。中心板塊：沿人民路兩側(cè)向南北幅射，因人民路為江陰城區(qū)商業(yè)中心，也是江陰歷史以來(lái)的中心老城區(qū)，在商業(yè)、醫(yī)療、文體、教育、休閑娛樂(lè)等生活配套上均有著其它板塊不可比擬的優(yōu)勢(shì)。城西板塊：以規(guī)劃建設(shè)的“臨港新城”為中心，城區(qū)內(nèi)以通江路為界以西，地勢(shì)平坦，規(guī)劃整齊，道路寬闊；就目前規(guī)劃建設(shè)來(lái)看，較之城東板塊，其發(fā)展速度、配套、人氣相對(duì)較慢，但隨著政府規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移以及區(qū)域配套不斷完善，人氣不斷上升，該板塊將成為江陰城區(qū)未來(lái)的一個(gè)主要居住區(qū)。城南板塊：以環(huán)城南路為界往南延伸，區(qū)域配套較差、居住群體相對(duì)為江陰弱勢(shì)群體，在江陰人的心目中屬“貧民區(qū)”印象；隨著城市不斷的發(fā)展，以及江陰城市發(fā)展的區(qū)域局限性（東、西、北方向延伸的限制），政府在中遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)中，把城南板塊也納入了重要的建設(shè)區(qū)域之一（規(guī)劃道路建設(shè)的加快、舊區(qū)動(dòng)拆遷的落實(shí)等舉措已說(shuō)明問(wèn)題）。板塊優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比城東板塊中心板塊城西板塊城南板塊優(yōu)勢(shì)緊接高速公路江陰市區(qū)出入口；毗鄰江陰大橋景觀綠化帶，隔黃山與長(zhǎng)江相望，具有極佳的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)；區(qū)域整體人文素質(zhì)較高客戶(hù)認(rèn)可度高，屬理想居住區(qū)域。生活配套充足；生活便利性高；地段價(jià)值較高；人氣足；土地稀缺性；區(qū)域前景看好；政府規(guī)劃導(dǎo)向清晰；可擴(kuò)展性較強(qiáng)；整體形象較好；城市化發(fā)展板塊之一，屬于城市中心板塊外擴(kuò)區(qū)域；已列入城市重點(diǎn)建設(shè)板塊之一，未來(lái)可塑造空間大。劣勢(shì)板塊可擴(kuò)展余地小板塊可改造型不大，區(qū)域內(nèi)不合理的建設(shè)規(guī)劃優(yōu)化難度大生活配套、生活便利性略差，屬于城市發(fā)展相對(duì)獨(dú)立版塊，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展限制及人口導(dǎo)入限制目前人文環(huán)境差，屬于市區(qū)邊緣地帶各板塊房產(chǎn)市場(chǎng)-中心板塊板塊特點(diǎn)在售商品房較少，以辦公房、商業(yè)房為主產(chǎn)品類(lèi)型高層住宅產(chǎn)品（100—208㎡）在售個(gè)案中信泰富廣場(chǎng)（綜合項(xiàng)目）嘉福豪庭澄江福地（商業(yè)）君鄰世家市場(chǎng)售價(jià)10000-13000元/㎡客戶(hù)來(lái)源城區(qū)本地居民為主未來(lái)供應(yīng)量以商業(yè)項(xiàng)目為主中心板塊：未來(lái)供應(yīng)量有限，主要是以商務(wù)辦公和小規(guī)模住宅供應(yīng)為主，但存在部分舊城改造的潛在供應(yīng)可能。中信泰富廣場(chǎng)（興澄錦苑）各板塊房產(chǎn)市場(chǎng)-城東板塊板塊特點(diǎn)“城市客廳”為高檔商務(wù)區(qū)和居住區(qū)；敔山灣為國(guó)際休閑旅游居住區(qū)，具有高端配套（會(huì)展中心等）。產(chǎn)品類(lèi)型“城市客廳”主要為高層住宅產(chǎn)品；敔山灣以花園洋房、別墅產(chǎn)品為主，有部分高層。代表個(gè)案丹芙春城水岸新都金色水岸東方大院市場(chǎng)售價(jià)公寓8500-12000元/㎡；別墅14000-20000元/㎡客戶(hù)來(lái)源中心區(qū)和城東本地人和外來(lái)定居者為主，具有較高購(gòu)買(mǎi)力。未來(lái)供應(yīng)量“城市客廳”未來(lái)供應(yīng)量較少，約25萬(wàn)㎡；敔山灣大約有60-100萬(wàn)㎡供應(yīng)量城東板塊：“城市客廳”供應(yīng)量有限；敔山灣新城，作為低密度富人聚集區(qū)，將是城市房地產(chǎn)的熱點(diǎn)板塊。水岸新都各板塊房產(chǎn)市場(chǎng)-城南板塊板塊特點(diǎn)城區(qū)發(fā)展擴(kuò)展區(qū)，板塊內(nèi)各地段價(jià)值有較大差異產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層、多層、花園洋房、別墅代表個(gè)案融科朝宗原筑陽(yáng)光國(guó)際花園；鉑領(lǐng)公館；馨澄花園；未開(kāi)盤(pán)的陽(yáng)光梅園、陽(yáng)光假日花園、水墨江南等市場(chǎng)售價(jià)普通住宅6000-10000元/㎡客戶(hù)來(lái)源主要城區(qū)普通客戶(hù)群體（剛性需求為主）未來(lái)供應(yīng)量供應(yīng)量充足，區(qū)域范圍向南擴(kuò)展融科朝宗原筑城南板塊：未來(lái)供應(yīng)量較大，同時(shí)受益于政府恢復(fù)南大門(mén)風(fēng)貌的規(guī)劃。（據(jù)了解，目前城南板塊大量土地被陽(yáng)光取得，未來(lái)區(qū)域產(chǎn)品定位應(yīng)該是中端偏上一點(diǎn)）各板塊房產(chǎn)市場(chǎng)-城西及臨港新城板塊板塊特點(diǎn)城區(qū)主要在售項(xiàng)目聚集地產(chǎn)品類(lèi)型（?。└邔?、多層、花園洋房、低密度住宅產(chǎn)品代表個(gè)案西景花苑（小高層）景錦江花園（多層、小高層、高層）長(zhǎng)江國(guó)際（高層、花園洋房、低密度住宅）錦繡天成（高層、花園洋房）和院（別墅）市場(chǎng)售價(jià)普通住宅5000-7000元/㎡低密度產(chǎn)品10000-15000元/㎡客戶(hù)來(lái)源城西本地居民及外來(lái)定居者未來(lái)供應(yīng)量未知城西及臨港新城板塊：供應(yīng)量較大以滿(mǎn)足剛性需求和首改需求為主。長(zhǎng)江國(guó)際小結(jié)產(chǎn)品類(lèi)型各板塊發(fā)展程度不同，在售產(chǎn)品類(lèi)型有著明顯不同。成熟度較高的中心板塊和城東的“城市客廳”區(qū)域在售住宅產(chǎn)品基本為高層產(chǎn)品；而城南、城西板塊產(chǎn)品相對(duì)比較齊全，有高層、小高層、多層、洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品；另外，敔山灣新城其特有的自然環(huán)境和區(qū)域定位，別墅類(lèi)產(chǎn)品占主導(dǎo)地位。戶(hù)型面積各板塊中的住宅產(chǎn)品（除別墅類(lèi)產(chǎn)品）中，三房占主要比例，并以130以上舒適性戶(hù)型面積為主，其次是二房（90-100㎡），小面積戶(hù)型相對(duì)比例較少，體量與四房戶(hù)型差不多；別墅類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型面積一般都在250㎡以上?？蛻?hù)需求特點(diǎn)各板塊的購(gòu)房客群基本還是以剛性需求為主，以改善居住為主要購(gòu)房目的；本地居民仍是購(gòu)房主體，外來(lái)購(gòu)房者在09年有明顯增多，一般都為私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶(hù)，外來(lái)投資型客戶(hù)比例依然較低，未形成規(guī)模；購(gòu)房者選擇戶(hù)型一般以三房為主，尤其是本地居民，認(rèn)為二房無(wú)法滿(mǎn)足其基本居住要求；購(gòu)房客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力總體來(lái)說(shuō)還是比較強(qiáng)的，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厝肆私?，江陰市很多有錢(qián)人處事低調(diào)，對(duì)自己認(rèn)可的房子出手爽氣。Part3：項(xiàng)目板塊分析敔山灣新城概況區(qū)位范圍：敔山灣地處江陰市城區(qū)與東部三大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之間的銜接點(diǎn)上，距市中心僅6公里。東起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山莊，核心區(qū)規(guī)劃面積5.17平方公里。交通：敔山灣區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有長(zhǎng)山大道、芙蓉大道兩條城市主干道穿越，交通條件十分便捷。敔山灣新城-規(guī)劃敔山灣新城的功能定位：“現(xiàn)代化的新城區(qū)，山水特色的生態(tài)區(qū)，休閑度假的風(fēng)景區(qū)”。新城的建設(shè)目標(biāo)是：力爭(zhēng)通過(guò)10年左右的努力，把敔山灣新城打造成“山水相映，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，寧?kù)o安逸，現(xiàn)代時(shí)尚”的“花園中城市，城市中花園”。敔山灣新城將成為服務(wù)于江陰和周邊的現(xiàn)代化新城區(qū)、山水特色生態(tài)區(qū)、旅游休閑風(fēng)景區(qū)，具有生活居住、自然生態(tài)、商務(wù)中心、商業(yè)服務(wù)、綜合配套、公共活動(dòng)和休閑度假等功能。同時(shí)將歷史文化和現(xiàn)代城市文化相融合，突出"山、水、人、文"主題，旨在建立以自然山體為主的生態(tài)保護(hù)區(qū)，創(chuàng)造江南水鄉(xiāng)特色的生活環(huán)境。住宅敔山灣新城-規(guī)劃配套中央商務(wù)區(qū)：建面25萬(wàn)㎡綜合性醫(yī)院：建面8.6萬(wàn)㎡國(guó)際會(huì)展中心：建面3.5萬(wàn)㎡西堤酒吧街七夕茶莊五星級(jí)酒店，建面5萬(wàn)㎡國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校：建面5.3萬(wàn)㎡敔山灣新城-景觀資源耙齒山定山羊頭山規(guī)劃建立以人工--半人工--自然為原則的水景空間及良好的環(huán)山、環(huán)湖、濱河景觀空間，形成“兩軸-三帶-多節(jié)點(diǎn)”的景觀結(jié)構(gòu)：兩軸分別為由祁頭山古文化遺址、敔山灣東部現(xiàn)代生態(tài)居住區(qū)核心、敔山灣西部綜合區(qū)核心、植物園、定山主峰頂組成的人文景觀主軸和由敔山（耙齒山）、定山湖北岸生活社區(qū)、定山湖公園、定山湖南岸生活社區(qū)、羊頭山組成的自然景觀副軸；三帶為環(huán)山景觀帶、環(huán)湖景觀帶、濱河景觀帶，充分體現(xiàn)“山、水、人、文”的城市設(shè)計(jì)主題；多節(jié)點(diǎn)是指根據(jù)不同地區(qū)的功能需求和景觀要素，創(chuàng)造若干各具特色的景觀節(jié)點(diǎn)，形成層次豐富的空間景觀。云亭街道概況

云亭街道位于江陰市東南郊，距江陰市區(qū)6公里，距無(wú)錫市區(qū)38公里，面積38.9平方公里，戶(hù)籍人口人口4.3萬(wàn)，外來(lái)人口4萬(wàn)人。

交通：澄鹿公路、云顧公路、云峭公路在云亭集鎮(zhèn)交會(huì)經(jīng)過(guò)；連接滬寧高速公路和江陰長(zhǎng)江大橋的錫澄高速公路在云亭境內(nèi)通過(guò)；鎮(zhèn)區(qū)離高速公路出入口僅3公里，距對(duì)外開(kāi)放的江陰港口和張家港港口分別為10公里和15公里。經(jīng)濟(jì)：

改革開(kāi)放以來(lái)，云亭街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速。

現(xiàn)在云亭街道有

400余家企業(yè)，其中工業(yè)園區(qū)就有近200家，已形成以機(jī)械電子、紡織服裝、精細(xì)化工、金屬制品等為主的工業(yè)體系。云亭鎮(zhèn)長(zhǎng)山大道沿線(xiàn)規(guī)劃云亭規(guī)劃北至應(yīng)天河、南至工業(yè)用地、西至規(guī)劃次一2路，東至長(zhǎng)山大道建設(shè)云亭鎮(zhèn)富有活力的服務(wù)性生活社區(qū)、長(zhǎng)山大道沿線(xiàn)重要形象展示區(qū)?？傄?guī)劃用地面積53公頃。用地性質(zhì)規(guī)劃用地面積用地占比居住用地28.5753.62%二類(lèi)居住用地22.842.79%教育設(shè)施配套用地5.7710.83%公共設(shè)施用地3.937.38%行政辦公用地0.541.01%商業(yè)用地3.396.36%道路廣場(chǎng)用地11.3121.23%道路用地10.8120.29%社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地0.50.94%綠地9.4717.77%公共綠地3.777.08%防護(hù)綠地5.710.70%規(guī)劃總用地面積53.28100%云亭鎮(zhèn)長(zhǎng)山大道沿線(xiàn)規(guī)劃居住區(qū)綜合功能區(qū)居住區(qū)科教文化節(jié)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：兩軸、三心、四區(qū)。兩軸：環(huán)地塊景觀綠化軸，支一路生活服務(wù)軸。三心：一個(gè)商業(yè)商務(wù)中心，一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心、一個(gè)綠核。四區(qū)：北部居住區(qū)，西部居住區(qū)，東部綜合功能區(qū)，南部科教文化區(qū)。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃居住、酒店辦公、零售商業(yè)、大型超市，另有中學(xué)、小學(xué)、體育場(chǎng)等配套設(shè)施。本案處于規(guī)劃綜合功能區(qū)中。Part4：地塊屬性分析地塊四至及開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本案北至:規(guī)劃澄楊路東至:長(zhǎng)山大道南至:云南路西至:支一路項(xiàng)目基本指標(biāo)地塊編號(hào)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率用地屬性樓面均價(jià)（元/㎡）2009-C-1131256625122.0商業(yè)/住宅1735.67地塊周邊環(huán)境本案云亭鎮(zhèn)區(qū)居住商服區(qū)域待拆遷民居在建學(xué)校及體育場(chǎng)工廠敔山灣片區(qū)地塊交通情況道路通達(dá)度高，至市區(qū)或外地都極度便捷；便捷的交通也保證了區(qū)域的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α１景搁L(zhǎng)山大道錫澄高速澄楊公路云南路高速出入口芙蓉大道周邊配套情況云亭醫(yī)院云亭中學(xué)云亭實(shí)驗(yàn)小學(xué)本案配套目前需依靠云亭鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)配套。云亭鎮(zhèn)區(qū)配套完善，超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、飯店、賓館、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、零售商業(yè)等配套齊全。吉麥隆超市地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（Threats）所在地段是政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展地區(qū)，相關(guān)建設(shè)已進(jìn)入實(shí)際操作階段；交通便利；市場(chǎng)客戶(hù)需求仍以剛性需求為主，受市場(chǎng)波動(dòng)影響相對(duì)較小。臨近長(zhǎng)山大道，未來(lái)噪音影響大。臨近小區(qū)有高壓線(xiàn)。自然環(huán)境一般，外部無(wú)太多景觀資源。目前配套需依靠云亭鎮(zhèn)區(qū)配套服務(wù)設(shè)施。江陰經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體好轉(zhuǎn)，大形勢(shì)積極向上。云亭鎮(zhèn)目前無(wú)商品房在售，具有一定稀缺性。政府對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，眾多購(gòu)房者購(gòu)房信心不足，處于觀望階段。敔山灣片區(qū)項(xiàng)目客戶(hù)分流的壓力。地塊屬性總結(jié)一、當(dāng)前地塊周邊居住為未開(kāi)發(fā)土地和未拆遷的自建房，居住氛圍不濃厚，但未來(lái)規(guī)劃為服務(wù)性生活社區(qū)，具備較大的居住潛力價(jià)值；二、區(qū)域規(guī)劃大量的配套服務(wù)，將彌補(bǔ)目前依靠云亭鎮(zhèn)區(qū)配套的劣勢(shì)，加上便捷的交通體系，未來(lái)具備便捷的生活環(huán)境；三、本案不具備山水人文資源優(yōu)勢(shì)；Part5：版塊內(nèi)項(xiàng)目分析板塊內(nèi)項(xiàng)目分布圖山灣水榭東方王府愛(ài)家名邸藏品東方大院敔山灣花園水岸新都敔山灣花園物業(yè)類(lèi)型公寓、別墅最早開(kāi)盤(pán)日期2019-12-18建筑形態(tài)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、小高層最早開(kāi)工日期2019-8-8占地面積237920㎡建筑面積178440㎡綠化率35%容積率0.75車(chē)位配比1:1裝修情況毛坯建筑密度/物業(yè)管理費(fèi)2.5元/㎡.月開(kāi)發(fā)商江蘇陽(yáng)光置業(yè)發(fā)展有限公司建筑風(fēng)格規(guī)劃及宣傳為西班牙建筑風(fēng)格，實(shí)際建筑遠(yuǎn)看像中式銷(xiāo)售報(bào)價(jià)小高層：7500元/㎡低層：聯(lián)排14600元/㎡；獨(dú)棟18000元/㎡物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段(㎡）套數(shù)配比總價(jià)段（萬(wàn)）小高層一房44-7739855.51%33-58二房628011.16%4691-119223.07%68-89三房120304.18%90140344.74%105170283.91%127其他194-280486.69%145-210大躍層207-23140.56%155-173聯(lián)排

242-281334.60%353-410雙拼

294-335243.35%529-853獨(dú)棟

366-474162.23%敔山灣花園-戶(hù)型配比總價(jià)段目前推出的一期房源主要分為小高層公寓及低層別墅.小高層房源分為單身公寓及普通公寓;別墅包含獨(dú)棟、雙拼及聯(lián)排.敔山灣花園-成交情況價(jià)格走勢(shì)：敔山灣花園于08年底推出別墅房源，均價(jià)8000元/㎡，目前在售聯(lián)排別墅均價(jià)14600元/㎡，獨(dú)棟雙拼別墅18000元/㎡；小高層房源于2009年3月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)6000元/㎡，目前在售均價(jià)7500元/㎡。去化速率：敔山灣花園開(kāi)盤(pán)至今已推出717套住宅房源，目前已簽約銷(xiāo)售441套，銷(xiāo)售率達(dá)71.5%；別墅共推出73套，已簽約38套，簽約率52.1%；小高層共推出644套房源，已簽約403套，簽約率62.6%。客戶(hù)構(gòu)成：敔山灣花園的對(duì)面即是江陰南菁高中，小戶(hù)型公寓的客群基本都是因?yàn)檫@個(gè)原因而購(gòu)買(mǎi)，有子女在南菁高中上學(xué)，父母買(mǎi)了給子女居住或陪讀，另有一部分購(gòu)買(mǎi)就是為了出租給學(xué)生或陪讀的父母；大面積小高層公寓及別墅客戶(hù)主要以本地客戶(hù)為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有（云亭、山觀、周莊），主要目的自住。敔山灣花園-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)復(fù)式77㎡標(biāo)準(zhǔn)層二層躍層復(fù)式戶(hù)型，一層布置客廳、餐廳、廚房等三個(gè)功能區(qū)，二層為臥室及衛(wèi)生間，另外二層還設(shè)置有一個(gè)儲(chǔ)藏室。敔山灣花園-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)120㎡近90%得房率；南向觀景陽(yáng)臺(tái)連接客廳及次臥，北向臥室也設(shè)有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)；套房式主臥設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；敔山灣花園-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)140㎡近90%得房率；4.5米大面寬客廳，客廳南向觀景陽(yáng)臺(tái)；套房式主臥設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；敔山灣花園-實(shí)景圖墻體顏色叫西班牙風(fēng)格更白，而屋頂顏色較西班牙風(fēng)格更深，遠(yuǎn)看像中式建筑，品質(zhì)感差。東方大院物業(yè)類(lèi)型公寓最早開(kāi)盤(pán)日期2019-12-27建筑形態(tài)花園洋房、高層最早開(kāi)工日期2019-10-20占地面積121899㎡建筑面積243789㎡綠化率40%容積率2車(chē)位配比1:1裝修情況毛坯建筑密度/物業(yè)管理費(fèi)2元/㎡.月開(kāi)發(fā)商江陰金科置業(yè)發(fā)展有限公司建筑風(fēng)格中式江南民居風(fēng)格銷(xiāo)售報(bào)價(jià)高層：8500元/㎡東方大院-戶(hù)型配比東方大院共有28幢花園洋房，6幢高層。目前花園洋房已全部售罄；高層房源前5幢也已售完，目前尚余一幢高層。物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段(㎡）套數(shù)配比總價(jià)段（萬(wàn)）高層一房52543.63%44二房87966.45%74三房120543.63%102-130130-14024316.33%1541187.93%四房14120.13%120-144151-16918312.30%花園洋房

112—20673849.60%/東方大院-成交情況

價(jià)格走勢(shì)：東方大院洋房及高層均價(jià)基本都呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。去化速率：東方大院自2019年12月起共推出738套花園洋房，至2019年初已售罄；從2019年4月七共推出6幢高層，前5幢已售罄，目前尚余11月12日新推的最后一幢高層房源?？蛻?hù)構(gòu)成：東方大院三房以上客群主要為本地客戶(hù)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)為主，私營(yíng)業(yè)主很多，年齡層次為30-55歲，或者準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人，但此類(lèi)客戶(hù)大多是父母出資；兩房客群主要為適婚青年購(gòu)房（外地比例多于本地），另有部分老人養(yǎng)老居住，少部分投資客。東方大院-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)高層87㎡中間戶(hù)型，南北不通透；衛(wèi)生間門(mén)臨近餐廳；客廳觀景陽(yáng)臺(tái)；客廳臥室全南向向陽(yáng)設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；東方大院-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)高層120㎡中間戶(hù)型，南北不通透；客廳觀景陽(yáng)臺(tái)；客廳臥室全南向向陽(yáng)設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；東方大院-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)高層136㎡入戶(hù)花園設(shè)計(jì)；大面積贈(zèng)送；客廳及餐廳觀景陽(yáng)臺(tái)；客廳及兩個(gè)臥室南向向陽(yáng)設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；東方大院-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)高層154㎡入戶(hù)花園設(shè)計(jì)；大面積贈(zèng)送；客廳觀景陽(yáng)臺(tái)；三個(gè)臥室南向向陽(yáng)設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；書(shū)房遠(yuǎn)離臥室區(qū)域，只能作為公共書(shū)房使用；套房式主臥；東方大院-實(shí)景圖東方大院金科東方大院整體住宅外立面造型以江南居民風(fēng)格作為設(shè)計(jì)元素（坡屋頂，馬頭墻，花窗及青磚，白墻灰瓦等）?；▓@洋房在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)“院”的主題，底層有前庭后院，臨水下沉側(cè)院，上有層層退臺(tái)的立體小院（露臺(tái)）等。中式江南居民建筑風(fēng)格做高層建筑并不能夠體現(xiàn)品質(zhì)感。小區(qū)內(nèi)部綠化景觀做得較好，能夠體現(xiàn)金科實(shí)力。東方王府物業(yè)類(lèi)型公寓、別墅最早開(kāi)盤(pán)日期2019-10-18建筑形態(tài)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、高層最早開(kāi)工日期/占地面積155084㎡建筑面積310168㎡綠化率30%容積率2.0車(chē)位配比/裝修情況毛坯建筑密度/物業(yè)管理費(fèi)別墅4元/㎡/月開(kāi)發(fā)商江陰金科置業(yè)發(fā)展有限公司建筑風(fēng)格北美風(fēng)格銷(xiāo)售報(bào)價(jià)別墅：18000—20000元/㎡東方王府-配比成交物業(yè)類(lèi)型面積段(㎡）套數(shù)配比已簽約套數(shù)簽約率聯(lián)排284-3516784.81%2943.28%獨(dú)棟508-5141215.19%541.67%

東方王府集金科集團(tuán)12年領(lǐng)先開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之大成的原創(chuàng)第四代別墅，位于金科東方大院西側(cè)。規(guī)劃有約17萬(wàn)平方米北美風(fēng)格別墅群，以及約20萬(wàn)方的高層住宅，同時(shí)擁有純正、奢華、明媚、安逸的大手筆園林景觀。另外，還建有風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、頂級(jí)商務(wù)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、恒溫泳池等設(shè)施。

東方王府自2019年10月18日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，已簽約34套別墅，其中聯(lián)排29套，獨(dú)棟5套。東方王府的客戶(hù)主要是江陰本地人，以市區(qū)、城東及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主為主。東方王府-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)聯(lián)排287㎡下沉式采光庭院；地下會(huì)所設(shè)計(jì)；三樓大露臺(tái)；一層未設(shè)計(jì)房間，不適合有老人居住的家庭。東方王府-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)獨(dú)棟534㎡下沉式采光庭院；地下會(huì)所設(shè)計(jì)；多露臺(tái)設(shè)計(jì)；一層設(shè)制房間，適合有老人居住的家庭；多套房設(shè)置；雙車(chē)位。東方王府藏品物業(yè)類(lèi)型別墅、公寓最早開(kāi)盤(pán)日期未開(kāi)盤(pán)建筑形態(tài)聯(lián)排、高層最早開(kāi)工日期/占地面積109019㎡建筑面積290000㎡綠化率40%容積率2.66車(chē)位配比/裝修情況毛坯建筑密度/物業(yè)管理費(fèi)別墅2.5元/㎡/月開(kāi)發(fā)商無(wú)錫惠澤置業(yè)有限公司建筑風(fēng)格現(xiàn)代融入部分日式銷(xiāo)售報(bào)價(jià)別墅目前處于預(yù)約階段，年底上市；高層估計(jì)在明年8月份左右上市，目前尚未規(guī)劃好。藏品規(guī)劃為聯(lián)排、雙拼以及高層住宅，一期即將上市的為聯(lián)排及雙拼項(xiàng)目。其中，聯(lián)排占據(jù)了極大部分房源。藏品一期共將推出了77套低層住宅房源，主力面積從352—384平米不等，戶(hù)型多為七房五廳格局，分別有地下兩層及地上三層。藏品藏品移動(dòng)售樓車(chē)藏品-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)352㎡下沉式采光庭院；地下雙層設(shè)計(jì)；一層設(shè)制房間，適合有老人居住的家庭；多套房設(shè)置；雙車(chē)位。藏品-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)384㎡下沉式采光庭院；地下雙層設(shè)計(jì)；一層設(shè)制房間，適合有老人居住的家庭；全套房設(shè)置；雙車(chē)位。愛(ài)家名邸物業(yè)類(lèi)型別墅、公寓最早開(kāi)盤(pán)日期未開(kāi)盤(pán)建筑形態(tài)聯(lián)排、高層最早開(kāi)工日期/占地面積204200㎡建筑面積367600㎡綠化率40%容積率1.8車(chē)位配比/裝修情況毛坯建筑密度/物業(yè)管理費(fèi)/開(kāi)發(fā)商上海愛(ài)家投資(集團(tuán))有限公司

建筑風(fēng)格早期規(guī)劃為法式，后因?qū)徟赐ㄟ^(guò)改為現(xiàn)代簡(jiǎn)約銷(xiāo)售報(bào)價(jià)別墅年底前上市；高層明年下半年上市。預(yù)計(jì)別墅18000—20000元/㎡愛(ài)家名邸-品質(zhì)全開(kāi)挖地下車(chē)庫(kù)；干掛石材技術(shù)；歐式皇家園林工藝；地源熱泵技術(shù)，保溫隔熱技術(shù)；香格里拉酒店定制專(zhuān)屬服務(wù)；山灣水榭物業(yè)類(lèi)型別墅、公寓最早開(kāi)盤(pán)日期未開(kāi)盤(pán)建筑形態(tài)聯(lián)排、高層最早開(kāi)工日期/占地面積59554㎡建筑面積94400㎡綠化率30%容積率1.6車(chē)位配比1：1裝修情況毛坯建筑密度/物業(yè)管理費(fèi)/開(kāi)發(fā)商江陰未來(lái)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格銷(xiāo)售報(bào)價(jià)別墅已封頂，近期將上市銷(xiāo)售，據(jù)說(shuō)目前已被內(nèi)部預(yù)訂；高層房源明年上市。山灣水榭高層共4幢房源，17層和19層各兩幢。高層供應(yīng)面積段為100—208㎡，主力供應(yīng)面積段集中為140—160㎡范圍內(nèi)。別墅供應(yīng)面積段為274—350㎡。山灣水榭-面積范圍水岸新都物業(yè)類(lèi)型別墅、公寓最早開(kāi)盤(pán)日期2019-6-28建筑形態(tài)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、小高層、高層最早開(kāi)工日期2019-6-15占地面積226000㎡建筑面積338000㎡綠化率30%容積率1.5車(chē)位配比1：1.17裝修情況毛坯建筑密度/物業(yè)管理費(fèi)別墅2.18元/㎡/月公寓1.58元/㎡/月開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格銷(xiāo)售報(bào)價(jià)公寓9200元/㎡南區(qū)北區(qū)分期物業(yè)類(lèi)型均價(jià)（元/㎡）面積范圍（㎡）套數(shù)配比已簽約套數(shù)簽約率一期聯(lián)排、雙拼15000190-33034631.37%31791.6%二期高層9000138-21831328.38%30497.1%三期高層9200142-30019417.59%12765.5%大觀邸小高層/192-24612211.06%108.2%大觀邸別墅/282-36712811.60%21.6%水岸新都-戶(hù)型配比成交情況水岸新都一期別墅、二期高層、三期高層已處于尾房在售階段。三期大觀邸小高層、別墅處于預(yù)約認(rèn)籌階段，即將上市銷(xiāo)售。高層今年年初均價(jià)為8500元/㎡，目前已上漲到9200元/㎡。由于水岸新都地處中心城區(qū)與城東鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間，加上其外立面顏色顯目，其客戶(hù)來(lái)源分布較為廣泛，中心城區(qū)、城東片區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)均有。水岸新都-立面景觀江陰水岸新都項(xiàng)目屬于佳兆業(yè)的高端產(chǎn)品線(xiàn)，是在深圳佳兆業(yè)水岸新都的基礎(chǔ)之上，充分結(jié)合江陰本地的居住習(xí)慣后的全面升級(jí)型物業(yè)，在景觀、戶(hù)型、規(guī)劃方面都充分借鑒了深圳的先進(jìn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并做了進(jìn)一步優(yōu)化。

整個(gè)項(xiàng)目建筑風(fēng)格為西班牙，同時(shí)融合了地中海風(fēng)情，結(jié)合景觀、庭院、廣場(chǎng)塑造現(xiàn)代情景城鎮(zhèn)生活方式。力求傳遞溫暖閑適的居住氛圍。水岸新都-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)142㎡獨(dú)立洗衣房；大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)；客廳及兩個(gè)臥室南向向陽(yáng)設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；飄窗設(shè)計(jì)；水岸新都-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)155㎡獨(dú)立洗衣房；大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)；客廳臥室全部南向向陽(yáng)設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；飄窗設(shè)計(jì)；水岸新都-戶(hù)型點(diǎn)評(píng)167㎡入戶(hù)玄關(guān)設(shè)置；大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)；客廳及兩個(gè)臥室南向向陽(yáng)設(shè)計(jì)；全明設(shè)計(jì)；飄窗設(shè)計(jì)；套房式主臥設(shè)計(jì)；板塊內(nèi)項(xiàng)目面積段406080100120110140160公寓別墅㎡180200500400300愛(ài)家名邸山灣水榭水岸新都藏品東方王府東方大院敔山灣花園敔山灣片區(qū)城東板塊44-231㎡242-474㎡52-206㎡284-514㎡250-400㎡100-208㎡274-350㎡352-384㎡138-300㎡190-367㎡公寓面積段為為44-300㎡，敔山灣片區(qū)主力面積120-140㎡，城東主力面積140-160㎡；別墅主力面積為250-380㎡。板塊內(nèi)項(xiàng)目總價(jià)段愛(ài)家名邸山灣水榭水岸新都藏品東方王府東方大院306080100140120200300公寓別墅萬(wàn)元城東板塊400600敔山灣花園敔山灣片區(qū)100080035-173萬(wàn)350-850萬(wàn)44-170萬(wàn)510-1000萬(wàn)450-800萬(wàn)85-177萬(wàn)450-700萬(wàn)630-770萬(wàn)127-276萬(wàn)285-624萬(wàn)敔山灣片區(qū)公寓總價(jià)集中在85-170萬(wàn)，城東總價(jià)為120-270萬(wàn)；別墅總價(jià)集中于400-750萬(wàn)。版塊內(nèi)項(xiàng)目調(diào)查小結(jié)敔山灣片區(qū)在售項(xiàng)目較少，目前公寓和別墅各有兩個(gè)在售項(xiàng)目；年前將有大批別墅房源上市供應(yīng)；公寓未來(lái)供應(yīng)體量大，主要集中在明年下半年上市供應(yīng)。敔山灣片區(qū)目前公寓在售價(jià)格為7500—8500元/㎡，城東近本案區(qū)域價(jià)格為9200元/㎡；敔山灣片區(qū)別墅價(jià)格為14500—20000元/㎡。江陰購(gòu)房客戶(hù)群體并不排斥異域風(fēng)情的外立面風(fēng)格。敔山灣片區(qū)公寓主力面積為120—140㎡三房戶(hù)型；城東片區(qū)高檔公寓主力面積為140—160㎡戶(hù)型。敔山灣片區(qū)客戶(hù)主力需求戶(hù)型為120—140㎡左右三房戶(hù)型，90㎡左右兩房也具有一定的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。敔山灣片區(qū)兩房客群主要為適婚青年購(gòu)房（外地比例多于本地），另有部分老人養(yǎng)老居住，少部分投資客；三房及以上客群主要為家庭改善型居??；別墅項(xiàng)目客戶(hù)主要為城東、市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主。Part6：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)品項(xiàng)目及地塊分布圖山灣水榭東方王府愛(ài)家名邸藏品蘇泰地塊敔山灣1號(hào)本案競(jìng)品選擇原則：一、本案上市銷(xiāo)售時(shí)有公寓項(xiàng)目在售或即將銷(xiāo)售；二、與本案距離較近，同屬一個(gè)片區(qū)。項(xiàng)目名樓面價(jià)容積率上市時(shí)點(diǎn)預(yù)判產(chǎn)品預(yù)判未來(lái)公寓產(chǎn)品體量預(yù)估（㎡）售價(jià)預(yù)判（元/㎡）品質(zhì)預(yù)判山灣水榭756.141.62019年低層、高層740009200一般愛(ài)家名邸2352.361.82019年下半年低層、高層1100009200尚可東方王府1663.6122019年下半年低層、高層2000009200尚可藏品2994.8922019年下半年低層、高層1500009500好敔山灣1號(hào)21331.052019年上半年低層、高層200009500一般蘇泰房產(chǎn)2019-C-04787.61.2/低層、高層60000//蘇泰房產(chǎn)2019-C-841692.631.2低層、高層18000蘇泰房產(chǎn)2009-C-80473.432低層、高層68800蘇泰房產(chǎn)2009-C-81589.71.6低層、高層70000未來(lái)競(jìng)品情況競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)片區(qū)將有77萬(wàn)㎡公寓項(xiàng)目上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。除了蘇泰房產(chǎn)的四塊地目前未知，其它五個(gè)項(xiàng)目的公寓房源預(yù)計(jì)都在明年下半年上市，本案應(yīng)盡量避開(kāi)此段時(shí)間。未來(lái)競(jìng)品銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)都在9000—10000元/㎡之間。與競(jìng)品項(xiàng)目比較，本案：景觀資源差；靠近云亭鎮(zhèn)區(qū)，目前配套更加方便；樓板價(jià)處于中游，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)；無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)策略：本案需以新穎的產(chǎn)品、外化的品質(zhì)感吸引客戶(hù)眼球；避免與競(jìng)品同時(shí)上市；低價(jià)入市，快速銷(xiāo)售。Part7：案例借鑒借鑒項(xiàng)目選定與本案區(qū)位相似：處于城市周邊鎮(zhèn)區(qū)，與城市距離不遠(yuǎn)。與本案產(chǎn)品類(lèi)似：具有公寓及沿街商業(yè)。與本案周邊資源類(lèi)似：上市時(shí)都依靠原鎮(zhèn)區(qū)配套；附近具有山水人文資源，但不緊鄰自身項(xiàng)目。蘇州錦和加州案例借鑒-錦和加州物業(yè)類(lèi)型公寓、商鋪?zhàn)钤玳_(kāi)盤(pán)日期2019-9-23建筑形態(tài)多層、小高層、商鋪?zhàn)钤玳_(kāi)工日期/占地面積69386㎡建筑面積97140㎡綠化率37%容積率居住>1.2商業(yè)<1.4車(chē)位配比/裝修情況毛坯建筑密度30%物業(yè)管理費(fèi)1.1元/㎡/月開(kāi)發(fā)商蘇州錦和置業(yè)有限公司建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格銷(xiāo)售報(bào)價(jià)目前已售罄物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段(㎡）套數(shù)配比LOFT公寓一房40-4812420.03%多層洋房?jī)煞?0-8025841.68%小高層、多層洋房三房90-11018329.56%多層洋房四房120548.72%住宅案例借鑒-錦和加州戶(hù)型配比住宅總體量約50000㎡，面積段為40—120㎡。商業(yè)總體量46000㎡，面積段為80—1500㎡。案例借鑒-錦和加州總平圖第一批第二批第三批第三批住宅部分共一棟LOFT公寓，11棟多層花園洋房，3棟小高層，分三批推出。第一批于2019年9月推出，是最北面四棟多層洋房加一棟LOFT公寓，共15400㎡，多層洋房均價(jià)3800元/㎡，LOFT公寓5300元/㎡。第二批于2019年3月推出，是中間的五棟多層洋房，共19000㎡，均價(jià)4500元/㎡。第三批于2019年9月推出，是最南面兩棟多層洋房和西面三棟小高層，共15435㎡，均價(jià)5500元/㎡。案例借鑒-錦和加州商業(yè)橙色部分規(guī)劃為休閑娛樂(lè)街，紅色部分規(guī)劃為時(shí)尚購(gòu)物街，這兩個(gè)部分于2019年12月入市銷(xiāo)售，均價(jià)6400元/㎡。綠色部分規(guī)劃為餐飲美食街，于2019年10月入市銷(xiāo)售，均價(jià)9300元/㎡。粉紅色部分規(guī)劃為餐飲休閑街，于2009年11月份入市銷(xiāo)售，均價(jià)14000元/㎡。目前銷(xiāo)售策略：買(mǎi)1-2層約137㎡沿街旺鋪送第3層約65㎡獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房。

“壹街區(qū)”第3層具有獨(dú)立垂直通道，可與1-2層商鋪連用，也可作為獨(dú)立空間單獨(dú)使用。案例借鑒-錦和加州商業(yè)三層商業(yè)市場(chǎng)接受度不高，盡量將商業(yè)做成兩層。項(xiàng)目總建筑面積97140平米，商業(yè)建筑面積4.6萬(wàn)平米左右，客層主要為周邊區(qū)域的私營(yíng)企業(yè)主，其次為個(gè)體工商戶(hù)，項(xiàng)目因緊臨越溪老溪道溪翔路，出租比較容易，目前已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，現(xiàn)有的業(yè)態(tài)主要為餐飲、銀行、美容、網(wǎng)吧等，租金在50-100元/月/平米不等，目前底層租出率很高，達(dá)到90%以上，二層、三層空置率較高。案例借鑒-錦和加州商業(yè)現(xiàn)狀案例借鑒-錦和加州立面設(shè)計(jì)錦和加州立面為中海風(fēng)格，住宅建筑以淺色抹灰墻面為主，紅色坡屋面，輕盈的檐口，出挑的拱廊陽(yáng)臺(tái)的處理給墻面留下豐富的陰影，褐色的木構(gòu)架點(diǎn)綴其間，形成了明快簡(jiǎn)潔又不失細(xì)節(jié)的立面。每一棟樓的立面都有差別，杜絕千篇一律的工廠化排布。立面的設(shè)計(jì)在把握住大的輪廓后，從豐富度和微差著手。同一個(gè)立面，屋面可以有縱坡可以有橫坡；同樣的陽(yáng)臺(tái)可以用拱廊裝飾，也可以敞開(kāi)用木構(gòu)架裝飾；山墻端部面對(duì)景觀的可以加入轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，景觀窗等元素；同樣開(kāi)間的臥室窗洞在形式的處理也上下不同。

案例借鑒-錦和加州Part8：項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議區(qū)域客戶(hù)訪(fǎng)談對(duì)象：張女士本地人置業(yè)：中介公司老板結(jié)論：周邊拆遷房售價(jià)4500-5000，大部分還沒(méi)有產(chǎn)證，部分小高層可以達(dá)到5500當(dāng)?shù)胤孔硬怀钯u(mài)，關(guān)鍵是商品房項(xiàng)目稀少客戶(hù)接受戶(hù)型在90-140之間，120-140的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)最受歡迎房型強(qiáng)調(diào)房間朝南周邊商鋪出租良好，價(jià)格不菲。客戶(hù)接受價(jià)格應(yīng)低于8000，高于這個(gè)數(shù)據(jù)選擇城區(qū)的可能性大。江陰人買(mǎi)房喜歡買(mǎi)東不買(mǎi)西。對(duì)象：小王24歲本地人職業(yè)：公司職員（城東工作）結(jié)論：1、云亭當(dāng)?shù)氐挠绣X(qián)人目前大多去市里買(mǎi)房子2、比較關(guān)注本項(xiàng)目商鋪情況3、建議本項(xiàng)目做80—140之間戶(hù)型，客群針對(duì)剛需加改善。4、本案可利用學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)象：李先生37歲本地人職業(yè)：個(gè)體商戶(hù)情況：預(yù)計(jì)一兩年內(nèi)會(huì)買(mǎi)房，希望130㎡左右三房，期望價(jià)格5000元/㎡左右。希望購(gòu)買(mǎi)仔云亭鎮(zhèn)區(qū)附近，離父母的老房子不要太遠(yuǎn)，另外要求采光好、不能太吵。覺(jué)得長(zhǎng)山大道邊上配套較少，購(gòu)物不方便。付款方式貸款一次性付款均可。對(duì)象：季女士45歲本地人職業(yè)：國(guó)企員工情況：購(gòu)房時(shí)間不定。未來(lái)可能會(huì)買(mǎi)四房與父母同住，期望價(jià)格5000—6000元/㎡。云亭或者市區(qū)房子均可。覺(jué)得長(zhǎng)山大道旁太吵，且配套少，離高壓線(xiàn)近，水泥廠污染。如果購(gòu)房會(huì)選擇貸款支付?？蛻?hù)預(yù)判：1、云亭鎮(zhèn)本地人換房者2、云亭鎮(zhèn)外來(lái)人員首次置業(yè)3、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)換房者4、市區(qū)首次置業(yè)者（注重性?xún)r(jià)比）客群定位判斷依據(jù):1.地緣關(guān)系2.交通輻射3.周邊市場(chǎng)供應(yīng)4.項(xiàng)目借鑒自我實(shí)現(xiàn)自尊需求歸屬需求安全需求生存需求滿(mǎn)足基本居住功能環(huán)境/物業(yè)和安全性良好的社區(qū)歸屬感身份與地位的象征修身養(yǎng)性、享受生活新富、富裕階層中產(chǎn)階層普通階層本案客群客群屬性居所的舒適性交通的通達(dá)性產(chǎn)品的差異性環(huán)境的宜居性生活的便利性歸屬感舒適感客群核心需求云亭人并不缺少居住用房，他們居住在配套、物業(yè)、小區(qū)環(huán)境都比較差的拆遷安置小區(qū)里面。有這樣一批人，他們厭倦了這樣的居住環(huán)境，他們希望居住到品質(zhì)更高的小區(qū)里面，一部分有錢(qián)人已經(jīng)到外區(qū)域購(gòu)房。面對(duì)這些客戶(hù)，我們應(yīng)該給他們什么樣的產(chǎn)品？？？？？？主題及檔次定位本案在品質(zhì)方面應(yīng)明顯區(qū)別于云亭鎮(zhèn)現(xiàn)有的拆遷小區(qū)，包括外立面、景觀綠化、戶(hù)型、停車(chē)、物業(yè)管理等方面。檔次定位：中等偏上。主題定位：超越云亭，云亭居住新標(biāo)準(zhǔn)。形象定位長(zhǎng)山大道旁·云亭首席生活社區(qū)產(chǎn)品布局定位商業(yè)住宅在規(guī)劃允許的情況下，希望設(shè)置五棟住宅樓，以方便戶(hù)型的排布設(shè)計(jì)。建筑風(fēng)格建議建議原則：1、不建議使用現(xiàn)代風(fēng)格?，F(xiàn)代風(fēng)格對(duì)建材及施工要求比較高，如果不使用石材或干掛石材等高檔材料，很難體現(xiàn)出項(xiàng)目品質(zhì)感。2、不建議使用現(xiàn)代中式。主要因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)并不喜歡中式立面；現(xiàn)代中式立面的客群文化底蘊(yùn)都比較豐厚，與本案目標(biāo)客群不符；現(xiàn)代中式對(duì)建材及施工要求比較高。3、建議本項(xiàng)目使用具有鮮明風(fēng)格的外立面，營(yíng)造一些小造型、豐富的細(xì)節(jié)，通過(guò)線(xiàn)面的變化來(lái)吸引客戶(hù)的眼球，并且這些方式可以通過(guò)涂料之類(lèi)的非高要求的建材來(lái)實(shí)現(xiàn)。我們所建議的風(fēng)格與江陰城市整體風(fēng)格以及江南水鄉(xiāng)的風(fēng)格具有一定的挈合度。1.放射狀的太陽(yáng)光與噴泉形式2.摩天大樓退縮輪廓的線(xiàn)條3.速度、力量與飛行的象征4.幾何圖形5.打破常規(guī)的形式6.古老文化的形式7.明亮對(duì)比的色彩ARTDECO風(fēng)格-蘇州融僑城ARTDECO風(fēng)格-蘇州融僑城ARTDECO風(fēng)格-蘇州融僑城ARTDECO風(fēng)格-蘇州合景領(lǐng)峰ARTDECO風(fēng)格-蘇州合景領(lǐng)峰地中海風(fēng)格-蘇州天域1、簡(jiǎn)單、圓潤(rùn)的線(xiàn)條。2、色彩的組合與碰撞。3、門(mén)廊、圓拱和鏤空。4、紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過(guò)道。地中海風(fēng)格-蘇州天域地中海風(fēng)格-蘇州天域地中海風(fēng)格-蘇州天域地中海風(fēng)格-蘇州天域地中海風(fēng)格-蘇州天域純正英倫風(fēng)格-蘇州伊頓小鎮(zhèn)純正英倫風(fēng)格：紅墻灰瓦，整體感覺(jué)樸素優(yōu)雅，亮眼的建筑顏色。純正英倫風(fēng)格-蘇州伊頓小鎮(zhèn)純正英倫風(fēng)格-蘇州伊頓小鎮(zhèn)廣告效果-電視片純正英倫風(fēng)格-蘇州伊頓小鎮(zhèn)現(xiàn)代英倫-昆山英倫尊邸現(xiàn)代英倫風(fēng)格現(xiàn)代英倫-昆山英倫尊邸現(xiàn)代英倫-昆山英倫尊邸新古典主義風(fēng)格-中海湖濱一號(hào)中海湖濱一號(hào)和中海御湖熙岸都是新古典主義建筑風(fēng)格，整體線(xiàn)條比較優(yōu)雅，符合江南水鄉(xiāng)風(fēng)格。新古典主義風(fēng)格-中海湖濱一號(hào)新古典主義風(fēng)格-中海御湖熙岸新古典主義風(fēng)格-中海御湖熙岸新古典主義風(fēng)格-中海御湖熙岸現(xiàn)代波士頓-九龍倉(cāng)時(shí)代上城將美式學(xué)院派設(shè)計(jì)理念融入現(xiàn)代建筑，帶來(lái)宜居的北美波士頓建筑，整體優(yōu)雅宜居，與江南水鄉(xiāng)整體風(fēng)格相挈合。現(xiàn)代波士頓-九龍倉(cāng)時(shí)代上城現(xiàn)代波士頓-九龍倉(cāng)時(shí)代上城現(xiàn)代波士頓-九龍倉(cāng)時(shí)代上城萬(wàn)科長(zhǎng)風(fēng)別墅沿長(zhǎng)山大道一側(cè)可通過(guò)類(lèi)似的高圍墻設(shè)置來(lái)提升項(xiàng)目檔次感、吸引客戶(hù)的眼球。萬(wàn)科長(zhǎng)風(fēng)別墅萬(wàn)科長(zhǎng)風(fēng)別墅萬(wàn)科長(zhǎng)風(fēng)別墅萬(wàn)科長(zhǎng)風(fēng)別墅中式風(fēng)格-昆山云山詩(shī)意中式風(fēng)格-昆山云山詩(shī)意中式風(fēng)格-昆山云山詩(shī)意中式風(fēng)格-昆山云山詩(shī)意中式風(fēng)格-昆山云山詩(shī)意景觀建議景觀規(guī)劃原則：1.與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。2.減少長(zhǎng)山大道噪音及灰塵污染。3.遠(yuǎn)優(yōu)于拆遷小區(qū)景觀，吸引客戶(hù)眼球。4.體現(xiàn)品質(zhì)感，注重細(xì)節(jié)。景觀建議本案地塊較小，無(wú)法打造全案的主題景觀，建議重點(diǎn)打造小區(qū)入口景觀。景觀建議每棟樓之間打造小主題景觀單元入戶(hù)景觀：與景觀結(jié)合處理，利用水景，將道路與建筑巧妙過(guò)渡，避免了建筑與景觀生硬結(jié)合，使建筑有長(zhǎng)在景觀中的感覺(jué)。景觀建議景觀建議延長(zhǎng)山大道旁種植高植被樹(shù)木，設(shè)置綠化隔音帶，弱化長(zhǎng)山大道噪音對(duì)本案的影響在預(yù)算允許的情況下可以對(duì)項(xiàng)目紅線(xiàn)外周邊環(huán)境的改良景觀建議通風(fēng)口引導(dǎo)牌垃圾桶排水口垃圾桶、通風(fēng)口、引導(dǎo)牌等細(xì)節(jié)處理，體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)。景觀建議戶(hù)型配比建議戶(hù)型配比戶(hù)型戶(hù)型面積M2戶(hù)數(shù)比2-2-190-95㎡10.75%3-2-2120—125㎡14.33%3-2-2130—13528.99%3-2-2135—14035.83%4-2-2160—166㎡9.45%其它2240.33%2290.33%注：兩房：如須出現(xiàn)兩個(gè)面積段產(chǎn)品，希望可以是兩個(gè)不同的戶(hù)型（前期方案中有相差7個(gè)平米左右的相同戶(hù)型出現(xiàn)）。三房：從120—140平米三個(gè)面積段產(chǎn)品，至少是三種三房戶(hù)型。其他：三房最大產(chǎn)品的面積原則是不突破144平米。戶(hù)型建議建議原則：本次提供的戶(hù)型主要是我公司在其他項(xiàng)目中提煉的運(yùn)用的相對(duì)比較好的戶(hù)型，特別是房屋軸線(xiàn)核心筒的布局，希望給設(shè)計(jì)人員提供房型布局思路，房型本身不一定完全適合本項(xiàng)目，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)者靈活使用。建議參考戶(hù)型-兩房推薦理由：整體布局合理無(wú)浪費(fèi)空間存在缺點(diǎn)：南入戶(hù)的方式，使南側(cè)面的利用率偏低建議參考戶(hù)型-兩房改造方案：核心筒樓梯與電梯位置互換，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)變?yōu)槿霊?hù)花園改造后推薦理由：整體布局尚可，無(wú)浪費(fèi)空間存在缺點(diǎn)：廚房過(guò)于靠?jī)?nèi)側(cè)空間，動(dòng)線(xiàn)不是十分合理建議參考戶(hù)型-三房推薦理由：整體布局合理無(wú)浪費(fèi)空間存在缺點(diǎn)：無(wú)明顯缺陷建議參考戶(hù)型-三房推薦理由：整體布局合理存在缺點(diǎn)：客廳與餐廳間結(jié)合部位空間利用率低建議參考戶(hù)型-三房推薦理由：整體布局合理，不過(guò)本身是四房布局，須刪除一房；另受制于設(shè)計(jì)規(guī)范，戶(hù)內(nèi)花園得調(diào)整存在缺點(diǎn)：不考慮其他因素，就戶(hù)型本身而言，無(wú)明顯缺陷建議參考戶(hù)型-三房推薦理由：整體布局合理，且為南向入戶(hù)花園設(shè)置。存在缺點(diǎn)：南入戶(hù)的方式，使南側(cè)面的利用率偏低建議參考戶(hù)型-三房推薦理由：整體布局合理存在缺點(diǎn)：無(wú)明顯缺陷智能化設(shè)施建議1、多媒體信息與通訊服務(wù)：智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶、有線(xiàn)電視等公網(wǎng)接入。2、小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)：在小區(qū)周?chē)O(shè)置紅外線(xiàn)微波探測(cè)裝置，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警。3、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)：當(dāng)室內(nèi)出現(xiàn)煤氣泄漏、火災(zāi)或可以進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲發(fā)光報(bào)警。4、樓宇訪(fǎng)客門(mén)禁系統(tǒng)：具有電控門(mén)鎖的安全防盜門(mén)和對(duì)講式門(mén)禁系統(tǒng)。5、小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)：在小區(qū)重要部位設(shè)置探測(cè)器或攝像頭，。6、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)：通過(guò)智能卡等形式自動(dòng)識(shí)別出入車(chē)輛。外部因素系數(shù)對(duì)比因素本項(xiàng)目云亭拆遷小區(qū)東方大院敔山灣花園15%地段因素評(píng)分10010010510020%休閑配套評(píng)分100105909015%外部景觀評(píng)分100100110105內(nèi)部因素10%開(kāi)發(fā)商品牌評(píng)分100951101055%總規(guī)模評(píng)分10011011010515%建筑品質(zhì)評(píng)分1008010510510%物業(yè)管理評(píng)分100801051055%內(nèi)部景觀評(píng)分100801101055%會(huì)所檔次評(píng)分100100105105100%系數(shù)累加10094.4105.5102.8項(xiàng)目?jī)r(jià)格

480085007500參考權(quán)重50%30%20%項(xiàng)目?jī)r(jià)格*權(quán)重*100/系數(shù)累加254324171459理論價(jià)格6419售價(jià)建議商業(yè)規(guī)劃建議-云亭業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)來(lái)源基于云新路及太平路，詳細(xì)圖表如下：云新路太平路商業(yè)規(guī)劃建議-云亭商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)劃建議-云亭商業(yè)現(xiàn)狀周邊區(qū)域開(kāi)間*進(jìn)深樓層業(yè)態(tài)出售價(jià)格租賃價(jià)格備注云新路西側(cè)4*12兩層五金、窗簾、汽配、門(mén)窗、雜貨等1萬(wàn)1左右1元/平/天左右窗簾店上下樓共212平，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格250萬(wàn)；對(duì)3樓商鋪無(wú)需求云新路中部4*12單層藥房、干洗、汽貿(mào)、餐飲、彩票、賓館等1萬(wàn)1左右1元/平/天左右大多商戶(hù)對(duì)2樓無(wú)需求云新路東部4*12單層服飾、美容、工行等1萬(wàn)2左右1．5元/平/天與太平路連接，商業(yè)起始端太平路3*10單層三層繁華商業(yè)1萬(wàn)3左右2.8-3元/平/天單層商業(yè)繁華，三層商鋪多用于賓館用云亭鎮(zhèn)商業(yè)較為發(fā)達(dá)，很少有鋪位轉(zhuǎn)租及出讓?zhuān)矣薪y(tǒng)一規(guī)劃，布局合理。商業(yè)規(guī)劃建議-云亭部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀周邊區(qū)域店名面積價(jià)格經(jīng)營(yíng)狀況云新路西部春暉窗簾1001、2樓212方，250萬(wàn)買(mǎi)斷純年利潤(rùn)4