康養(yǎng)地產(chǎn)REITs融資模式研究

隨著改革開(kāi)放的進(jìn)一步深化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定發(fā)展。人們對(duì)生活質(zhì)量的追求已經(jīng)成為新社會(huì)的新常態(tài)。更高質(zhì)量的生活體驗(yàn)成為幸福和生存的基本支撐。沒(méi)有健康快樂(lè)的生活，全面小康不是真正的小康。健康養(yǎng)生及其產(chǎn)業(yè)鏈的巨大需求應(yīng)運(yùn)而生。康養(yǎng)小鎮(zhèn)及其工業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，成為新的出口和藍(lán)海。然而，康養(yǎng)小鎮(zhèn)REITs模式的運(yùn)作仍處于嬰幼兒階段?？叼B(yǎng)小鎮(zhèn)的建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)的各個(gè)階段都需要巨大的費(fèi)用，而且還沒(méi)有成熟的商業(yè)模式作為現(xiàn)金流支持。迫切需要有效的融資和商業(yè)模式進(jìn)行合作。這使得對(duì)康養(yǎng)小鎮(zhèn)融資模式的研究和探討具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。一、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的概念“康養(yǎng)小鎮(zhèn)”是近年來(lái)迅速崛起的新興房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈形式。“康養(yǎng)小鎮(zhèn)”是以“健康”為主題，以“醫(yī)療”為依托，產(chǎn)業(yè)鏈全面發(fā)展的特色小鎮(zhèn)。以健康、居住醫(yī)療產(chǎn)業(yè)為核心，集醫(yī)療、健康、健康、健康、休閑、居住等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)鏈中生態(tài)環(huán)境較好的特色居住小鎮(zhèn)；康養(yǎng)小鎮(zhèn)與醫(yī)療旅游密切相關(guān)。從目前國(guó)內(nèi)健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)來(lái)看，旅游和醫(yī)療是實(shí)現(xiàn)“健康小鎮(zhèn)”流動(dòng)和轉(zhuǎn)移的主要途徑之一。健康醫(yī)療旅游的市場(chǎng)規(guī)模正在迅速發(fā)酵。越來(lái)越多的中國(guó)人渴望提高生活質(zhì)量，能夠在生活中同時(shí)解決醫(yī)療、保健和休閑度假的需求。二、REITs的類型與理論基礎(chǔ)（一）REITs的主要分類REITs作為一種新型的結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，經(jīng)常與其他金融產(chǎn)品相混淆。REITs按照信托原則設(shè)計(jì)，通過(guò)發(fā)行受益憑證公開(kāi)或非公開(kāi)募集特定多數(shù)投資者和融資人的資金，并將其交給專業(yè)的投融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投融資經(jīng)營(yíng)和管理，將投融資綜合收益按比例分配給投融資作者的一種金融投融資產(chǎn)品。一般情況下，REITs收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在獲得租金收入后，按一定比例分配給投資者和融資人。投資者和融資人可以在承擔(dān)自身風(fēng)險(xiǎn)的前提下享受投融資收益。對(duì)于房地產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)所有者以及開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，REITs模式實(shí)際上為房地產(chǎn)資產(chǎn)重新或提前反映其價(jià)值提供了一種途徑和渠道；對(duì)于中小型投資和融資人來(lái)說(shuō)，REITs模式及其產(chǎn)品可以讓他們直接進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的投融資，而不需要籌集巨額資金，即門檻較低。在國(guó)際市場(chǎng)上，從不同的角度出發(fā)，REITs有著不同的分類。根據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)和收益來(lái)源的不同，可以分為權(quán)益型、債權(quán)型和混合型REITs三種。根據(jù)組織形式的不同，可以分為公司型、契約型和合伙型REITs三種。根據(jù)資金募集方式的不同，可以分為公募和私募REITs兩種。（二）理論基礎(chǔ)1．資產(chǎn)證券化理論資產(chǎn)證券化是指以標(biāo)的資產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，以信用增級(jí)為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過(guò)程。在REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)中，資產(chǎn)證券化是其核心原則。對(duì)這一基本理論的深入理解，可以為其交易結(jié)構(gòu)的構(gòu)建提供更深層次的理解。2．委托代理理論委托代理理論是基于20世紀(jì)30年代美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Burley和Mins意識(shí)到企業(yè)主和管理者的實(shí)踐都存在很大的弊端，提出了“委托代理理論”，主張所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。經(jīng)營(yíng)者保留剩余索取權(quán)，但轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)。在REITs產(chǎn)品中存在多種委托代理關(guān)系，研究具體REITs案例中多個(gè)行動(dòng)者之間的關(guān)系適用于“委托代理理論”。在我國(guó)已經(jīng)推出的REITs交易結(jié)構(gòu)中，一些產(chǎn)品還涉及另一層行為主體——資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃，因此委托代理關(guān)系更加復(fù)雜。因此，對(duì)于REITs這種融資模式的研究，委托代理理論是一個(gè)重要的理論基礎(chǔ)。3．金融創(chuàng)新理論目前，中國(guó)投資者對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的選擇較少，大多數(shù)投資者只能通過(guò)認(rèn)購(gòu)相關(guān)實(shí)體發(fā)行的債券或股票，從房地產(chǎn)的建設(shè)或經(jīng)營(yíng)中獲得收益。前者收益較低，后者風(fēng)險(xiǎn)較高。在這種環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的需求介于兩者之間。因此，REITs的誕生滿足了約束誘導(dǎo)理論。與此同時(shí)，我國(guó)仍具有一定程度的財(cái)政控制力。房地產(chǎn)投資信托基金是在有限政策條件下設(shè)計(jì)的產(chǎn)品。這也說(shuō)明在金融創(chuàng)新的初始階段，金融控制至關(guān)重要?？刂埔?guī)避理論也是REITs研究的內(nèi)容之一。三、康養(yǎng)小鎮(zhèn)投資信托基金（REITs）發(fā)展困境（一）法律法規(guī)、政策制度不完善目前在我國(guó)的（REITs）發(fā)展過(guò)程中，還存有法律法規(guī)不完善、政策制度不健全的問(wèn)題，究其原因就是缺少一定的重視度，不能按照行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)健全法律法規(guī)的內(nèi)容、政策保障制度。而康養(yǎng)小鎮(zhèn)在發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)金融資金的需求量高，（REITs）方面的需求也在不斷增加，如果我國(guó)不能健全有關(guān)的法規(guī)、政策，將會(huì)導(dǎo)致（REITs）的發(fā)展受到不利影響。（二）缺乏健全的監(jiān)督機(jī)制我國(guó)（REITs）發(fā)展的過(guò)程中，監(jiān)督體系的構(gòu)建、完善屬于重要基礎(chǔ)保障，只有合理執(zhí)行監(jiān)督工作，才能促使行業(yè)的良好發(fā)展。但是，當(dāng)前相關(guān)行業(yè)缺少完善監(jiān)督機(jī)制、監(jiān)督模式，難以通過(guò)有效性的監(jiān)督措施來(lái)規(guī)范行業(yè)的行為、增強(qiáng)行業(yè)的發(fā)展水平，長(zhǎng)此以往會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展水平難以提升。（三）缺乏高素質(zhì)的管理隊(duì)伍管理人員、隊(duì)伍的專業(yè)性直接影響我國(guó)（REITs）的發(fā)展水平，但是目前在相關(guān)的（REITs）領(lǐng)域中，存有管理人員、隊(duì)伍不專業(yè)的問(wèn)題，所聘用的管理人員缺少一定專業(yè)素質(zhì)，工作的過(guò)程中不能通過(guò)科學(xué)化、專業(yè)性的措施來(lái)執(zhí)行工作，長(zhǎng)此以往會(huì)導(dǎo)致管理效果降低、管理質(zhì)量難以提升。四、康養(yǎng)小鎮(zhèn)投資信托基金（REITs）的困境應(yīng)對(duì)措施（一）完善法律法規(guī)、政策制度我國(guó)在時(shí)代發(fā)展的進(jìn)程中，銀行貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要措施，在過(guò)于依賴貸款的情況下，很容易導(dǎo)致銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)、壓力，并且在（REITs）方面也會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。因此在我國(guó)（REITs）發(fā)展期間應(yīng)該重點(diǎn)健全法律法規(guī)、政策制度，明確以公募為核心的不同發(fā)行模式法律要求、規(guī)定，提出不同主體的行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、行為的要求，在規(guī)范人員行為的同時(shí)預(yù)防出現(xiàn)市場(chǎng)混亂、盲目投資等各類可能發(fā)生的問(wèn)題，提升相關(guān)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)管理效果的同時(shí)，使得各種發(fā)行模式的應(yīng)用都能夠得到保護(hù)。其次，應(yīng)完善政策制度，為（REITs）提供優(yōu)惠政策、指導(dǎo)政策與扶持政策，爭(zhēng)取在新時(shí)期的環(huán)境下促使（REITs）各種發(fā)行模式的良好實(shí)施。（二）健全監(jiān)督機(jī)制（REITs）的發(fā)展過(guò)程中監(jiān)督工作十分重要，應(yīng)完善其中的監(jiān)督模式和機(jī)制，首先，統(tǒng)一監(jiān)督工作標(biāo)準(zhǔn)、要求，整合市場(chǎng)中的各類監(jiān)管資源，預(yù)防出現(xiàn)監(jiān)督成本過(guò)高的現(xiàn)象，利用靈活性的形式進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的監(jiān)督、貨幣金融調(diào)控的監(jiān)督，嚴(yán)格落實(shí)信息披露的制度和要求，階段性利用日?qǐng)?bào)形式、年報(bào)形式、月報(bào)形式等將財(cái)務(wù)信息狀況披露出來(lái)。其次，應(yīng)保證監(jiān)督機(jī)制具有與時(shí)俱進(jìn)的特點(diǎn)，在全面、系統(tǒng)監(jiān)督（REITs）發(fā)行模式的同時(shí)增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性水平。（三）提升管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)化程度對(duì)于（REITs）管理團(tuán)隊(duì)來(lái)講，工作的專業(yè)性、規(guī)范性直接影響我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展水平。因此，應(yīng)該重視管理隊(duì)伍的專業(yè)性，定期開(kāi)展培訓(xùn)活動(dòng)、教育活動(dòng)，利用教育培訓(xùn)的方式增強(qiáng)其工作的專業(yè)化程度，使其可以掌握各種管理工作的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能。同時(shí)還需建設(shè)人才庫(kù)系統(tǒng)，在其中存儲(chǔ)與整合各類管理人員的信息、資料，便于統(tǒng)一性、規(guī)范性的實(shí)現(xiàn)人才管理目的。五、康養(yǎng)小鎮(zhèn)REITs融資模式優(yōu)化分析康養(yǎng)小鎮(zhèn)REITs融資模式建議采用REITs+PPP模式，政府及社會(huì)投融資參與利益相關(guān)方通過(guò)PPP模式與REITs模式結(jié)合并用策略落地，實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)利益共享，各取所取，運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)獲取高額回報(bào)。總之，在相關(guān)政策的推動(dòng)下，我國(guó)REITs市場(chǎng)近年來(lái)得到了很大的發(fā)展，各種形式的商業(yè)地產(chǎn)REITs層出不窮。這些產(chǎn)品是探索REITs在