物業(yè)管理企業(yè)的權利及義務全套

物業(yè)管理企業(yè)的權利及義務2.1對接受委托的物業(yè)實施管理；1.1.1根據(jù)大廈日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。1.1.2根據(jù)本公約制定大廈用戶守則、裝修規(guī)則及其他必要的規(guī)章制度，并以有效的形式督促產權人和使用人遵守。1.1.3負責人事管理工作，指導并監(jiān)督所聘用的員工完成各項管理工作和保障各項公共設施的正常運作。1.1.4根據(jù)大廈實際情況，負責建立、健全財務管理制度和編制大廈管理預算，建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產權人公布，接受開發(fā)企業(yè)或管理委員會的查詢帳收取管理費和代收水、電、燃氣、供暖、熱水費及電話等市政公用設施使用費并追討欠款，可收取欠款滯納金及手續(xù)費。1.1.5處理所有對于大廈管理的投訴及各項維修，并協(xié)助調解產權人或使用人之間因大廈管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。1.1.6負責大廈保安工作，保持大廈的正常秩序和盡力使產權人、使用人免遭騷擾。1.1.7對各項管理職責定期(每月及每年)或根據(jù)管委會合理要求時做出檢討和總結，并對改善大廈管理或增加服務項目等事宜向開發(fā)企業(yè)或管委會遞交報告及做出建議。1.1.8清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物、安裝物、擺放貨物及雜物，并向應負責的人征收及追索清除費和因此而發(fā)生的有關費用。1.1.9控制該大廈所有車輛(包括機動車及非機動車)的行駛、停放及行人交通。1.1.10在有關大廈物業(yè)管理事宜法律訴訟中可作為全體產權人的代表，由此而產生的訴訟費用由各產權人分擔。1.1.11防止任何人未經物業(yè)管理企業(yè)書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務設施。1.1.12采取一切必要的措施遵守政府對于大廈的要求。1.1.13代表全體產權人與政府部門、公共事業(yè)機構、承包商、專業(yè)服務機構及其他任何單元接觸、交涉、簽訂合同或進行訴訟。1.1.14防止任何人對大廈或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。1.1.15節(jié)日期間可裝飾大廈幕墻(包括燈光及其它飾物)，并有權組織大廈內的文娛活動。1.1.16聘請、撤換及付酬金予物業(yè)管理相關的律師、建筑師、會計師等專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其他工作人員。1.1.17采取一切必要措施(包括提出及進行訴訟)制止各產權人違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規(guī)定，包括：A.在大廈內顯著地方公布違約產權人的姓名連同其違約細節(jié)。B.通過民事訴訟向每名違約產權人追討本公約規(guī)定該產權人須繳納的任何款項。C.物業(yè)管理企業(yè)采取合法的其他方法。1.1.18物業(yè)管理企業(yè)按實際運作需求安排及調整大廈中央空調開放時間。1.1.19物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實際情況，采用書面委托形式，將上述部分管理大廈的職權及責任委托其它公司協(xié)助管理。1.1.20物業(yè)管理企業(yè)應妥善管理及維修大廈公共范圍、設施及提供各項服務，使大廈保持清潔、安全及正常運行。1.1.21對大廈公共地方和公共設施進行維護和修繕，使其保持良好的狀態(tài)。如：維修主要結構，幕墻、窗框、門、玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆等。1.1.22每年或在有合理需要時，替大廈公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當工程。1.1.23更換公共地方破損的玻璃。1.1.24保持公共地方照明良好。1.1.25保持大廈中密閉公共地方的通風系統(tǒng)運作良好，并作適當維修。1.1.26保持大廈公共地方的環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。1.1.27阻止任何廢物被棄置于大廈公共地方，負責清理大廈公共地方的垃圾及安排適當?shù)拈g隔時間收集垃圾。1.1.28采取適當措施防止大廈任何公共地方受阻塞。1.1.29確保所有公用污水管道、排水溝、管道及水管無淤塞情況。1.1.30保持大廈的所有公用設備、機械和器材(包括大廈消防系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等)性能良好和運作正常。當有需要的情況下，經開發(fā)企業(yè)批準后（管委會成立前），物業(yè)管理企業(yè)可與第三者訂立委托合同維修上述設備、機械或器材(在大廈已批準管理預算范圍內或緊急情況下除外)。凡在開發(fā)企業(yè)開發(fā)紅線以內或與其他單位共用的公共設施、設備的維修、使用、管理而發(fā)生的一切費用，由開發(fā)企業(yè)委托的物業(yè)管理企業(yè)與其共用單位簽署相應協(xié)議并支付相關費用。1.1.31在可能的情況下阻止大廈任何垃圾或其他物體被棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出的垃圾、物體移走。確保物業(yè)管理企業(yè)所進行的維修或其他工程不會對毗鄰的排水渠、引水渠、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設施或其他工程造成損壞。如有損害，應及時補救，令有關人士或政府部門滿意。1.1.32安排大廈保安、管理員及搬運工人的日常工作程序。根據(jù)大廈管理公約或用戶守則約定的條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下的設施：1.1.32.1裝卸貨區(qū)；1.1.32.2垃圾收集站、垃圾車停放處；1.1.32.3花園、花槽、水池及其他設施；1.1.32.4車輛出入口、車道、車庫、公共階梯、行人路、街燈、欄桿、圍墻及公共空地。1.1.33業(yè)管理企業(yè)可用產權人或大廈物業(yè)管理企業(yè)的名義投保，投保項目可包括火災、其他意外及天災等與管理大廈有關的保險。1.1.34安排綠化區(qū)的綠化工作。1.1管理大廈財務1.1.1負責大廈的財務管理及帳務處理；正確運用大廈管理帳戶收取管理費及支付款項；定期復審結存以確保有足夠資金維持必要的開支。1.1.2財務管理包括編制年度大廈管理預算，并盡可能使大廈的開支及運作控制在此預算范圍內。首年度預算由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約制定，財政年度為每年的一月一日至同年的十二月三十一日，第一個財政年度由開發(fā)企業(yè)發(fā)出入伙通知書起至翌年的十二月三十一日止。每年的年度預算須于該年度前兩個月提交至開發(fā)企業(yè)或管委會審批，并在批準后實施。財政年度會計報告須于每個財政年度完結日起六個月內由物業(yè)管理企業(yè)委任政府認可的獨立審計師核算。遇年度管理預算不足以應付所有管理開支，物業(yè)管理企業(yè)應提交修訂預算供開發(fā)企業(yè)或管委會審批核準。1.1.3每月定期向各單元產權人或使用人收取管理費及其他應付費用，并定期復審征收情況以確保所有產權人、使用人準時履行其財務責任，對違反規(guī)定的產權人或使用人在發(fā)出適當警告后，物業(yè)管理企業(yè)有權代表大廈全體產權人對其采取相應措施(如法律訴訟等)。1.2帳目審核及保存1.2.1物業(yè)管理企業(yè)應聘請中國注冊會計師審核大廈年度財務收支報表，并張貼在大廈告示欄。1.2.2物業(yè)管理企業(yè)應妥當?shù)乇４婀芾硎罩つ?，以供各產權人獲得批準后查閱。1.2.3物業(yè)管理企業(yè)被辭退或合同終止時，須向開發(fā)企業(yè)或管委會移交所有有關大廈的文件、記錄、圖則及管理帳目。開發(fā)企業(yè)或管委會可聘請中國注冊會計師審核管理帳目。1.3物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約做出的決定對所有產權人均有法律約束力。1.4物業(yè)管理企業(yè)及其雇員在下列情況下造成的損失無需對用戶負責；2.5.1因對任何設施、設備進行必要的保養(yǎng)及更換而暫時停水、停電或公共設施設備停用。2.5.2火災、水災、地震等不可抗力自然災害引致中斷服務。2.5.3非物業(yè)管理企業(yè)責任造成的燃料、材料、供水、電力、空調短缺及其他一切原因造成的損失。1.5物業(yè)管理企業(yè)應盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對大廈的管理和維護職責。2.7依照法規(guī)、規(guī)章和委托合同收取物業(yè)管理服務費用；2.8維護物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；2.9協(xié)助有關部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通