物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制方法全套

物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制方法物業(yè)管理的投標(biāo)報(bào)價(jià)是一項(xiàng)較為復(fù)雜，物業(yè)管理項(xiàng)目情況影響因素很多的費(fèi)用與服務(wù)水平相結(jié)合的綜合性工作，涉及到計(jì)算人工費(fèi)，物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的計(jì)算，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用的計(jì)算、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的計(jì)算、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用的計(jì)算、辦公費(fèi)用的計(jì)算、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)的計(jì)算、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用、法定稅費(fèi)等費(fèi)用測算方面的知識(shí)。報(bào)價(jià)人員不僅要有概預(yù)算方面的知識(shí)，而且還要掌握大量的物業(yè)管理相關(guān)市場信息，除了運(yùn)用理論方法計(jì)算外，還要善于運(yùn)用技巧和策略，以提高投標(biāo)的中標(biāo)率和中標(biāo)后的盈利能力。1、研究物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成，對(duì)經(jīng)營管理費(fèi)用和利潤進(jìn)行預(yù)算一般而言，物業(yè)管理成本和利潤的預(yù)算是接近于標(biāo)底價(jià)格的，對(duì)投標(biāo)單位，它是投標(biāo)報(bào)價(jià)最重要的依據(jù)。物業(yè)管理項(xiàng)目成本及利潤的預(yù)算是對(duì)管理項(xiàng)目進(jìn)行估算的一種方法。因此，必須熟悉和掌握該項(xiàng)目的基本情況，確定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)算，這是做好報(bào)價(jià)工作的基礎(chǔ)。（一）物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成要素

1、人工費(fèi)：包括全體員工的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、服裝費(fèi)、加班費(fèi)及住房補(bǔ)貼等項(xiàng)目。2、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)：包括所有配套設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、消耗材料的更換等項(xiàng)目。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)：包括清潔機(jī)械材料費(fèi)、日常易耗品及工具，垃圾清倒費(fèi)、化糞池清理費(fèi)等費(fèi)用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)：包括綠化工具、材料（如化肥、除草劑等）費(fèi)、綠化用水費(fèi)、園林景觀的再造費(fèi)用。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)：包括保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括電費(fèi)和維修費(fèi)、日常保衛(wèi)器材費(fèi)，如警棍、電池等。6、辦公費(fèi)：包括；文具、辦公用品費(fèi)；車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)；節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)；公共交際費(fèi)；宣傳廣告費(fèi)；一切雜項(xiàng)費(fèi)用。7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：包括固定資產(chǎn)按價(jià)值和使用年限折算出每月的折舊費(fèi)用8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)：包括房屋保險(xiǎn)、設(shè)備和第三者責(zé)任險(xiǎn)等項(xiàng)目。9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。包括社區(qū)文化支出、不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用。10、法定稅費(fèi)：按以上項(xiàng)目之和的一定比例計(jì)算合法利潤。（二）利潤利潤一般控制在5%-15%之間，該部分是物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)文件中規(guī)定的任務(wù)應(yīng)收回的酬金，合理確定利潤對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)報(bào)價(jià)是十分重要的。在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力、投標(biāo)策略，以發(fā)展的眼光來確定一個(gè)合適的利潤水平，使本企業(yè)的投標(biāo)報(bào)價(jià)既具有競爭力，又能保證其他各方面利益的實(shí)現(xiàn)。2、善于積累和運(yùn)用各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行成本核算

這項(xiàng)工作主要是把自己的每一項(xiàng)報(bào)價(jià)投標(biāo)資料，按不同的類型分別加以分析解剖，統(tǒng)計(jì)出各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如人工費(fèi)、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等等。這項(xiàng)工作通過各種指標(biāo)的計(jì)算分析，從宏觀上發(fā)現(xiàn)其是否合理，可以得到一些比較準(zhǔn)確的指標(biāo)。3、研究報(bào)價(jià)技巧與策略，提高中標(biāo)機(jī)會(huì)

一項(xiàng)工程報(bào)價(jià)的高低，或一項(xiàng)工程中哪些單價(jià)宜高些，哪些單價(jià)宜低些，這都要求報(bào)價(jià)有一定的策略和一定的技巧。以下提供一些經(jīng)驗(yàn)供參考。3.1對(duì)一物業(yè)管理項(xiàng)目而言，投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和一般規(guī)律是：

(1)本單位現(xiàn)階段任務(wù)不足或?qū)δ骋豁?xiàng)目有興趣時(shí)，報(bào)價(jià)應(yīng)適當(dāng)?shù)停环粗?，?bào)價(jià)可適當(dāng)高些，即采取所謂的“陪標(biāo)標(biāo)價(jià)”。

(2)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅小區(qū)，由于其對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)情況要求不高，其報(bào)價(jià)可適當(dāng)?shù)托欢鴮?duì)于高檔物業(yè)管理項(xiàng)目、別墅區(qū)，一般要求具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理，其報(bào)價(jià)可適當(dāng)高些。

(3)對(duì)管理面積大但項(xiàng)目定位不高的物業(yè)管理住宅區(qū)，報(bào)價(jià)宜低些；對(duì)于管理面積較大、配套設(shè)施完善、綠化覆蓋率較高的物業(yè)管理區(qū)域報(bào)價(jià)可高些，因?yàn)?，隨著小區(qū)配套設(shè)施的增多，管理和養(yǎng)護(hù)成本自然加