業(yè)主大會表決規(guī)則、候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法

首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則根據(jù)國家相關(guān)物業(yè)法律法規(guī)及政府指導(dǎo)文件，結(jié)合本物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本表決規(guī)則。一、專有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)、業(yè)主總?cè)藬?shù)的認定。1、專有部分面積。專有部分面積按照房地產(chǎn)權(quán)證登記的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算。2、建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。車位等待定空間在首次召開業(yè)主大會時不計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。3、業(yè)主人數(shù)。按照專有部分的數(shù)量（房屋套數(shù)）計算，一個專有部分按一人計算，一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計算。4、總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。二、選票與表決權(quán)1、選票。每位業(yè)主持有一張選票，每張選票具有同等效力。2、表決權(quán)。業(yè)主應(yīng)當自行行使投票權(quán)，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議并行使投票權(quán)，被委托人可同時代理其他業(yè)主的具體人數(shù)不得多于5人，業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)，業(yè)主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權(quán)，業(yè)主行使投票權(quán)，選票一經(jīng)投入投票箱，不得再進行任何更改。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)在業(yè)主大會制定大會管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則作出規(guī)定前不計入已表決的多數(shù)票。三、會議形式首次業(yè)主大會采用書面征求意見形式召開，籌備組應(yīng)當將選票發(fā)放到每一位業(yè)主，無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名，投票的業(yè)主所持有的投票權(quán)數(shù)對應(yīng)的專有部分面積，應(yīng)當占建筑物總面積過半數(shù)，投票的業(yè)主人數(shù)應(yīng)當超過總業(yè)主人數(shù)的二分之一，業(yè)主大會會議方有效。四、表決程序籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，可組建若干收發(fā)票組、唱票組、計票組、監(jiān)票組等工作組，每組三人以上，由籌備組成員和從本物業(yè)管理區(qū)內(nèi)招募的熱心業(yè)主組成，委員候選人及其有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)回避，不能擔任收發(fā)票、唱票、計票、監(jiān)票等工作，籌備組根據(jù)業(yè)主大會會議通知上確定的時間、地點和形式，組織召開首次業(yè)主大會會議。本次業(yè)主大會，按以下程序進行：1、發(fā)放選票?；I備組或籌備組組建的收發(fā)票組負責此項工作。收發(fā)票組將選票送達每戶業(yè)主，確認業(yè)主身份。業(yè)主須在選票發(fā)放簽收登記表上簽字。如收到選票的是非業(yè)主時，應(yīng)交待非業(yè)主及時轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主。發(fā)放選票工作開始3日后，無法送達的，籌備組應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告（公告內(nèi)容包括：無法送達的業(yè)主名單、注意事項：請業(yè)主見公告后速與籌備組聯(lián)系，在投票截至時間前領(lǐng)取選票并行使投票權(quán)、籌備組聯(lián)系方式）。2、投票。投票采用“流動投票”或“集中投票”或兩者相結(jié)合的方式進行，投票時間不宜超過7日（發(fā)放選票與投票工作可以同時進行）。但投票截至時，回收選票未達到召開業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加的條件的，應(yīng)張貼通知，繼續(xù)征集未投票業(yè)主的投票。（1）流動投票。投票期限內(nèi)，籌備組或收發(fā)票組上門收集業(yè)主的投票，確認業(yè)主身份后，業(yè)主可將填好的選票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的票箱進行投票，籌備組或收發(fā)票組應(yīng)當在投票點做好驗核業(yè)主身份，簽收選票及登記等工作，社區(qū)居委會在現(xiàn)場監(jiān)督。（2）集中投票?；I備組或收發(fā)票組集中一個時段在物業(yè)管理區(qū)域出入口或指定地點設(shè)立投票箱。業(yè)主將填好的選票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的投票箱進行投票?；I備組或收發(fā)票組應(yīng)當在投票點做好驗核業(yè)主身份，簽收選票及登記等工作，社區(qū)居委會在現(xiàn)場監(jiān)督。業(yè)主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票。代理人須出示業(yè)主身份有效證明，書面委托書及本人合法的有效證件。投票的時間超過一天的，在投票當天截至的時間，籌備組或收發(fā)票組應(yīng)對投票箱封箱，封好的投票箱放置在籌備組或指定的安全地點，任何人不得毀損投票箱。3、計票。投票結(jié)束后，在街道辦事處，社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下，由監(jiān)票組，計票組進行公開唱票，驗票，統(tǒng)計投票結(jié)果，有條件的，計票應(yīng)考慮采用電腦計算等科技手段，提高計票準確率和工作效率。七、業(yè)主大會決定“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的事項，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主投票權(quán)數(shù)對應(yīng)的專有部分面積占建筑物總面積2/3以上，且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主投票權(quán)數(shù)對應(yīng)的專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)，且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。八、本表決規(guī)則規(guī)定未盡事宜的處理以及本規(guī)則的解釋，由業(yè)主大會會議籌備組負責解釋。業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的實際情況，制定本辦法。一、業(yè)主委員會人數(shù)：7名。二、業(yè)主委員會候選人人數(shù)：10名。三、候選人資格：1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力；2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4、本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；5、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；6、具有較強的公信力及一定的組織能力；7、具備必要的工作時間。四、候選人產(chǎn)生辦法：1、候選人名額：共10名，其中

庭2名、

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庭2名、

庭2名。2、候選人產(chǎn)生方式：（1）該棟3名以上業(yè)主共同推薦；（2）業(yè)主自薦。如該棟推薦或自薦的總?cè)藬?shù)超出本條第1項規(guī)定的，由籌備組書面詢問該棟業(yè)主意見，支持率前2名的為該棟候選人。五、本辦法如有不明之處，籌備組負責補充和解釋。附：籌備組聯(lián)系人：，電話：業(yè)主委員會選舉辦法第一章總則第一條根據(jù)我國物業(yè)法律、法規(guī)和房地產(chǎn)管理部門關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條業(yè)主委員會的選舉由上一屆業(yè)主委員會主持。第一屆業(yè)主委員會，由業(yè)主大會籌備組在有關(guān)政府部門的指導(dǎo)下，按本辦法選舉產(chǎn)生。第三條業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，最高連任不得超過兩屆。業(yè)主委員會委員的人數(shù)為7名。業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任兩名。第二章業(yè)主大會前期籌備工作第四條為了召開業(yè)主大會，產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會，可由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表組成籌備組，負責業(yè)主大會的籌備工作。第五條籌備組成立后，其成員名單應(yīng)在小區(qū)內(nèi)張榜公示一周以上，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第六條籌備組應(yīng)做好以下工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會選舉辦法》；（三）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（四）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第七條按本選舉辦法選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會后，籌備組自動解散。第三章業(yè)主大會第八條業(yè)主大會應(yīng)由過半數(shù)以上具有投票權(quán)的業(yè)主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托他人代理出席。第九條業(yè)主大會采用書面征求意見的形式。書面征求意見書應(yīng)用有效送達方式。第四章業(yè)主委員會選舉辦法第十條業(yè)主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品質(zhì)好，責任心強，具有較強的組織能力和協(xié)調(diào)能力，有一定的時間從事業(yè)主委員會的工作，具有完全的民事行為能力的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人代表、產(chǎn)權(quán)共有人。候選人可由本人自薦、業(yè)主推薦或籌備組商議的方法產(chǎn)生，籌備組或業(yè)主委員會進行最后資格確認。候選人產(chǎn)生后應(yīng)公示一周。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人。候選人名單應(yīng)在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。第十一條業(yè)主委員會選舉，由業(yè)主大會籌備組推選的召集人或上一屆業(yè)主委員主任或主任指定的副主任主持。第十二條業(yè)主委員會委員的選舉，一律采用實名投票的方法。業(yè)主對于委員候選人可以投贊成票、反對票，也可以棄權(quán)。第十三條業(yè)主如果在業(yè)主大會期間因故不能到場的，可由本人填寫選票后，以書面形式委托其他業(yè)主代為投遞選票。第十四條投票結(jié)束后，由業(yè)主大會推選的監(jiān)票、計票人員或者業(yè)主委員會的人員將投票人數(shù)和票數(shù)加以核對，做出記錄，并由監(jiān)票人簽字。第十五條每次選舉所投的票數(shù)，多于投票人數(shù)的無效，等于或者少于投票人數(shù)的有效。每一選票所選的人數(shù)，多于規(guī)定應(yīng)選代表人數(shù)的作廢，等于或者少于規(guī)定應(yīng)選代表人數(shù)的有效。第十六條全體業(yè)主過1/2參加投票，選舉有效。業(yè)主委員會委員選舉采取差額選舉辦法，差額人數(shù)不超過三人。依據(jù)得票數(shù)順序產(chǎn)生中選人。第十七條如遇票數(shù)相等不能確定當選人時，應(yīng)當就票數(shù)相等的候選人再次投票，以得票多的當選。第十八條選舉結(jié)果在召開業(yè)主大會當天宣布，所有選票應(yīng)當保留備查。第十九條業(yè)主委員會的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議可以提請罷免選出的委員。第二十條業(yè)主委員會的委員有下列情況之一的，其業(yè)主委員會委員資格將終止，并由業(yè)主委員會提出并確認。業(yè)主委員會委員資格被終止后，可補選新的業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會可采用自薦或推薦的方法產(chǎn)生增補候選人，并經(jīng)業(yè)主委員會2/3委員通過，成為補選業(yè)主委員會委員。（1）已不是業(yè)主的；（2）年度內(nèi)無故缺席業(yè)主委員會會議三次以上的；（3）因疾病而喪失履行責任能力的；（4）被司法部門認定有犯罪行為的；（5）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；（6）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；（7）其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。第二十一條罷免業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會做出決定。罷免采用實名投票的表決方式，須經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主代表通過。業(yè)主委員會委員被罷免后，按本辦法中的補選業(yè)主委員會委員方法補選業(yè)主委員會委員。第二十二條罷免要求應(yīng)當寫明罷免理由。被提請罷免的成員有權(quán)在業(yè)主大會上提出申辯意見，也可以書面提出申辯意見。第二十三條離任委員必須在三日內(nèi)將其保管的業(yè)主委員會的印章、文件、資料、帳簿及其屬于業(yè)主委員會所有的財物等移交給業(yè)主委員會，造成經(jīng)濟損失的應(yīng)承擔經(jīng)濟責任。第二十四條首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當自選舉產(chǎn)