房屋租賃合同法判決書

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房屋租賃合同法判決書

原告：_________________

法定代表人：_________________

托付訴訟代理人：________________

托付訴訟代理人：_________________

被告(反訴人)：_________________

第三人：_________________

法定代理人：_________________

托付訴訟代理人：_________________

原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱原告)與被告(反訴原告)何強(qiáng)(以下簡(jiǎn)稱被告)、第三人北京華亮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱第三人)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2022年11月11日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告托付訴訟代理人陳偉、被告及第三人托付訴訟代理人王文鋒到庭參與了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告向本院提出訴訟懇求：

1、確認(rèn)原、被告于2022年10月22日解除《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同》;

2、被告向原告返還押金58500元、2022年12月9日至2022年3月8日租金87750元;3、被告向原告支付違約金58500元。

事實(shí)與理由：

原、被告于2022年9月8日簽訂《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同》，商定原告承租被告全部的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路房屋用于辦公，租賃期限自2022年12月9日至2022年12月8日，免租期自2022年9月9日至2022年12月8日。原告于2022年9月8日交納3個(gè)月的租金和押金。合同履行過(guò)程中，原告向涉案房屋搬入家具遭到物業(yè)阻擋，且物業(yè)公司表示只能辦理2-4個(gè)門禁卡，而原告工作人員有20-30人，故涉案房屋無(wú)法作為辦公用途。2022年10月22日，原告向被告提出解除合同，并于2022年11月22日將房屋鑰匙交還被告。

被告答辯稱：

對(duì)原告所述的雙方簽訂合憐憫況及合同商定沒(méi)有異議，我于2022年10月21日上午12：00接到原告公司劉鵬的電話告知不想承租涉案房屋了，我與當(dāng)時(shí)實(shí)際簽約人尹卓打電話，其表示原告向涉案房屋搬家具遭到物業(yè)阻攔，我與涉案房屋管理物業(yè)單位物業(yè)經(jīng)理聯(lián)系，其回復(fù)沒(méi)有遭到阻攔。原告知訟懇求是基于搬入涉案房屋后辦公受阻無(wú)法辦公，但是事實(shí)是沒(méi)有受到阻撓，原告沒(méi)有事實(shí)依據(jù)?，F(xiàn)在沒(méi)有證據(jù)證明原告入住了，也無(wú)法看出不能作為辦公用途。我于2022年10月29日收到原告發(fā)送的通知解除合同的函，原告以房屋不能作為辦公用途為由解除，我回復(fù)其理由沒(méi)有依據(jù)，假如不想連續(xù)承租了，需要支付房屋租金、押金、違約金之后交付房屋，我不同意解除合同。原告應(yīng)當(dāng)2022年2月27日交納自2022年3月9日至2022年6月8日的租金，但是原告沒(méi)有交納。由于原告向我發(fā)出了解除通知，租金也沒(méi)再交，且涉案房屋為我全部，故原告于2022年11月22日向我交付鑰匙時(shí)我接收了。關(guān)于原告主見(jiàn)的租金、違約金、押金，雙方商定了免租期，但是由于原告實(shí)際沒(méi)有履行完畢，所以免租期間的租金也應(yīng)當(dāng)給付，原告交納了三個(gè)月的租金，但應(yīng)當(dāng)自2022年9月9日開頭計(jì)算，我于11月22日收取房屋鑰匙，同意退還2022年11月23日至2022年12月8日期間的租金。原告在租期內(nèi)提前解約，所以我不同意退還押金。我不存在違約情形，對(duì)方違約，所以我不同意支付違約金。

被告反訴稱：

因原告起訴缺乏依據(jù)，給我造成了損失，故我反訴要求原告賠償我：

1、2022年12月9日至2022年3月31日期間房屋空置費(fèi)108508元;

2、2022年11月19日、2022年1月6日、2022年6月9日交通費(fèi)3850元;

3、購(gòu)買刻錄機(jī)、光盤及文件制作費(fèi)500元;

4、2022年11月19日至2022年12月8日20天、2022年6月9日至2022年6月19日11天104545元以及2022年6月20日至案件審理終結(jié)之日止的誤工費(fèi);

5、精神損失費(fèi)10000元;

6、2022年6月9日至2022年6月19日期間的住宿費(fèi)3300元;

7、2022年7月2日至本案審理終結(jié)之日止的租車費(fèi)。以上共計(jì)255803元。

原告對(duì)被告的反訴答辯稱：不同意被告的反訴懇求，我公司與被告的合同商定房屋用于辦公，但是房屋不符合合同商定，所以被告應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任，所以被告的反訴懇求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

第三人述稱：

原、被告在我公司居間下簽訂的租賃合同，我公司認(rèn)可原告知訟懇求。簽訂合同后，原告搬家具遭到物業(yè)公司保安阻攔，門禁卡只能辦3-4張，不便利人員進(jìn)出。簽訂合同時(shí)，被告房產(chǎn)證載明房屋性質(zhì)是公寓。涉案房屋是第一次托付出租，2022年4月27日之前的政策，公寓性質(zhì)的房屋有的可以用作辦公用途，有的不行以。不認(rèn)可被告所述居間方一開頭就要求和原告坐在一起，對(duì)案件內(nèi)容基本上一問(wèn)三不知，卻對(duì)原告提出的一切觀點(diǎn)表示支持，說(shuō)明雙方涉嫌聯(lián)手欺侮業(yè)主的看法。

原告圍繞其主見(jiàn)依法提交了《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》、招商銀行轉(zhuǎn)賬匯款單筆對(duì)賬單、解除合同通知函、解除全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同房屋交接通知函、房屋全部權(quán)證書等證據(jù)材料予以佐證。

經(jīng)查：原告系從事技術(shù)推廣服務(wù)、資產(chǎn)管理、出租商業(yè)用房等經(jīng)營(yíng)的有限責(zé)任公司。

2022年8月30日，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路__________號(hào)房屋全部權(quán)登記在被告名下，建筑面積167.16平方米，用途為城鎮(zhèn)住宅用地/公寓。

2022年9月8日，被告作為托付方、原告作為受托方、第三人作為居間方簽訂《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》，商定：原告承租被告位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路__________號(hào)房屋，建筑面積167.16平方米，用作辦公用途;被告承諾賜予原告合同期內(nèi)3個(gè)月免租期，自2022年9月9日至2022年12月8日止，托付期限內(nèi)全部免租期先行扣除，免租期內(nèi)被告不得向原告收取任何租金;合同期限自2022年12月9日至2022年12月8日止;2022年12月9日至2022年12月8日期間租金為29250元/月;租金支付方式為押二付三，租金每三個(gè)月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金，其次次付款日為2022年2月27日以此類推;首期押金支付時(shí)間為2022年9月8日，首期租金支付時(shí)間為2022年9月8日，原告合計(jì)交付被告二個(gè)月租金三個(gè)月首期租金146250元;如因被告緣由不履行本協(xié)議的，應(yīng)提前90天通知原告，被告應(yīng)退還原告已支付的保證金(即押金)及剩余租期的租金，并以二個(gè)月租金為標(biāo)準(zhǔn)向原告擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任;因原告緣由不履行本協(xié)議的，應(yīng)提前90天通知被告，原告已支付二個(gè)月租金的保證金(即押金)不予退還，以此用于向被告擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的賠償，被告退還原告未滿租期租金，合同解除;被告知曉并同意此房可用于辦公使用等。

2022年9月8日，原告向被告支付三個(gè)月租金87750元和押金58500元。

2022年10月22日，原告以無(wú)法保障涉案房屋用于辦公為由通知被告解除《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同》。

2022年10月30日，被告向原告發(fā)送《就北京幼獅科技有限公司來(lái)函的回復(fù)》，表示：原告提出解除合同的理由無(wú)依據(jù)，屬單方解除合同的違約行為，應(yīng)當(dāng)為此擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任;如因經(jīng)營(yíng)或其他緣由，不想連續(xù)履行合同，支付押金、租金和中介費(fèi)用后解除協(xié)議。

2022年11月22日，原告向被告交付涉案房屋鑰匙。

現(xiàn)原告知至法院要求確認(rèn)《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同》解除、被告賠償損失等。審理中，雙方確認(rèn)在簽訂《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同》時(shí)知曉涉案房屋性質(zhì)為公寓。

本院認(rèn)為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告及第三人在簽訂《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》時(shí)明確知曉涉案房屋性質(zhì)為公寓，即住宅，仍商定用于辦公用途，導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到合同商定的使用目的，故就《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》的解除，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)責(zé)任。原告要求被告支付違約金的懇求缺乏依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告反訴要求原告賠償其空置費(fèi)等的懇求，亦缺乏依據(jù)，本院不予支持。

就合同解除問(wèn)題，原告于2022年10月22日以涉案房屋性質(zhì)為住宅、無(wú)法用于辦公為由通知被告解除合同，被告拒絕，房屋仍由原告掌握，直至2022年11月22日雙方交接房屋鑰匙，此時(shí)應(yīng)當(dāng)視為雙方協(xié)商全都解除合同。原告應(yīng)當(dāng)支付使用期間的房屋租金。因雙方對(duì)于合同解除均有責(zé)任，故租金數(shù)額本院酌情處理。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、其次百一十二條之規(guī)定，判決如下：

1、原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司與被告(反訴原告)何強(qiáng)、第三人北京華亮房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《全權(quán)托付資產(chǎn)管理合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》于二○一六年十一月二十二日解除;

2、被告(反訴原告)何強(qiáng)于本判決書生效后七日內(nèi)退還原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司押金五萬(wàn)八千五百元、租金四萬(wàn)三千八百七十五元;

3、駁回原告(反訴被告)北京幼獅科技有限公司的其他訴訟懇求;

4、駁回被告(反訴原告)何強(qiáng)的反訴懇求。

假如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》其次百五十三條之規(guī)定，加倍支付拖延履行期間的債務(wù)利息。