浙江義烏海德國際社區(qū)物業(yè)管理服務方案樣本

海德國際小區(qū)物業(yè)管理服務方案海德國際小區(qū)物業(yè)管理項目標管理特點分析一、海德國際小區(qū)特點海德國際小區(qū)建在浙江省義烏和東陽兩大商業(yè)城市交界處，在世紀大道旁、蓮花山上、東陽江畔。山麓、河流成就了海德國際小區(qū)完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學校等組成，這是一座堪和美國小區(qū)媲美生態(tài)園林小區(qū)，她標志著義烏居住水平由此和國際同時。海德國際小區(qū)，作為一個高品質(zhì)多元化國際小區(qū)，在計劃設計及生活方法營造上，表現(xiàn)出行業(yè)領(lǐng)旗者超凡風范，將文化融于建筑之中，讓建筑和自然友好融合，充足顯示出小區(qū)多元化和包容性，愈加適合不一樣居者口味。依據(jù)海德國際小區(qū)發(fā)展趨勢，小區(qū)購房業(yè)主，將大部分為事業(yè)有成成功人士。這些業(yè)主購房觀念成熟，置業(yè)目標明確，文化品位較高，她們在選擇海德國際小區(qū)同時，也在選擇符合小區(qū)品位物業(yè)服務，感受尊貴專署服務，確保物業(yè)保值、增值是她們首選目標。海德國際小區(qū)以綠色、健康和智能化為專題，建筑布局合理，配套設施完善，小區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致，道路、景觀和河、湖、園等分布其間，學校、商場、公寓、商鋪一應俱全，充足滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假等需要。海德國際小區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮形象成為東陽市建筑史上輝煌。二、海德國際小區(qū)管理難點在海德國際小區(qū)物業(yè)管理服務工作中，凸現(xiàn)出來難點關(guān)鍵有以下方面：1、整個小區(qū)體量巨大，建筑類型多樣，業(yè)主提出物業(yè)管理服務標準和需求各有不一樣。2、地域處于新開發(fā)區(qū)域，城市功效延伸還未完全到位，小區(qū)周圍環(huán)境還未形成規(guī)模商圈，政府和開發(fā)建設單位配套設施功效尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理企業(yè)能夠充足考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位物業(yè)管理服務，滿足業(yè)主衣食住行等高標準要求。綜上分析，針對于“海德國際小區(qū)”業(yè)主物業(yè)管理服務工作，已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基礎服務物業(yè)管理，物業(yè)企業(yè)只有延伸服務內(nèi)涵，拓展服務領(lǐng)域，創(chuàng)新服務理念，以管理城市生活區(qū)理念，提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個類型、各個階層業(yè)主需要，管家式專屬物業(yè)管理服務模式，從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個方面，讓購房置業(yè)業(yè)主享受尊貴、尊崇服務，才能滿足業(yè)主真正需要，從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務工作。使海德國際小區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟、娛樂中心區(qū)。三、物業(yè)管理難點處理方法1、實施規(guī)范化管理，使業(yè)主物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。依據(jù)海德國際小區(qū)地理位置和建筑格局，我們認為海德國際小區(qū)物業(yè)管理服務，應該在人文服務上突出“尊貴、舒適”，在環(huán)境管理上表現(xiàn)“生態(tài)、綠色”，在小區(qū)文化中彰顯“高雅、高尚”，在治安秩序上感受“安全、安心”。在海德國際小區(qū)購房業(yè)主對于高級小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容，和國家、地方相關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)全部將會有一定了解。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴格根據(jù)“規(guī)范化”要求實施物業(yè)管理服務工作，并針對高級小區(qū)業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑情況等對小區(qū)職員進行崗前綜合培訓和崗上加強培訓。確保物業(yè)企業(yè)每一名職員在服務和管理任何一個細節(jié)，全部能夠遵照國家“條例”，地方“法規(guī)”開展工作，大到道路、河流、房屋外觀，小到空調(diào)安裝、裝飾裝修全部嚴格根據(jù)“條例”、“要求”實施規(guī)范化管理。保持高級小區(qū)原有風格，以國家示范住宅小區(qū)標準服務整個小區(qū)，保障業(yè)主和發(fā)展商物業(yè)在小區(qū)內(nèi)不停增值。同時，分企業(yè)內(nèi)部進行規(guī)范化管理，利用優(yōu)異扁平化管理模式，以內(nèi)部規(guī)范化管理帶動整個小區(qū)規(guī)范化物業(yè)服務，建立獨特企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設計和視覺識別體系，提升管理服務品位，形成和海德國際小區(qū)一致“國際化管理”風格。2、開展人性化管家式服務，使物業(yè)管理服務提檔升級，取得社會、業(yè)主認可。依據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求，把業(yè)主需要服務提供給業(yè)主，滿足不一樣業(yè)主不一樣需要，讓“人性化”專署管家式物業(yè)管理服務涵蓋業(yè)主生活各個層面。把屬于小區(qū)小區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活每個細節(jié)，使物業(yè)服務愈加貼近人性、貼近業(yè)主，是我們追求目標。依據(jù)海德國際小區(qū)基礎情況，企業(yè)將在小區(qū)內(nèi)設置環(huán)區(qū)環(huán)境保護電瓶車，作為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)代步工具，為業(yè)主出行、購物、工作提供方便?？紤]到業(yè)主救護和應急出行需要，配置應急服務車輛，提供二十四小時應急服務，為有救護、應急出行等需要業(yè)主提供立即到位服務。企業(yè)還將組織引進部分著名企業(yè)到小區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主處理飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務，更多關(guān)注業(yè)主細微物業(yè)管理服務需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴專屬服務，發(fā)明海德國際小區(qū)小區(qū)文化氣氛，根據(jù)發(fā)展商生態(tài)園林小區(qū)，和高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化智能小區(qū)定位，計劃、組織、開展豐富多彩小區(qū)文化活動。設置商務生活服務中心，提供代辦、代購、代買、代售等服務，和周圍大型購物中心、中高級賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構(gòu)建立合作伙伴，對于小區(qū)業(yè)主只要持有VIP卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務。全方面提升發(fā)展商和物業(yè)企業(yè)社會認知度，把海德國際小區(qū)建設成居住亮點和投資熱點。3、開拓創(chuàng)新，重視環(huán)境保護，為業(yè)主提供超值服務，提升小區(qū)品位。海德國際小區(qū)作為綠色、健康專題生態(tài)園林小區(qū)，突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在小區(qū)中作用，企業(yè)在未來物業(yè)管理服務中，也將把生態(tài)、綠色、環(huán)境保護、作為服務專題，圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動，重視保護、維護自然環(huán)境和自然生態(tài)，實現(xiàn)發(fā)展商設計計劃初衷。提升物業(yè)服務科技含量，建立網(wǎng)絡小區(qū)，實現(xiàn)網(wǎng)上報修、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務論壇等智能化物業(yè)服務平臺，物業(yè)費內(nèi)容在網(wǎng)上公布，由銀行托收多種費用。創(chuàng)建海德國際小區(qū)網(wǎng)絡家園。企業(yè)還將依靠下屬子企業(yè)在家政服務、清洗保潔、花卉養(yǎng)護、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、小區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務，發(fā)明全新大家庭氣氛，把海德國際小區(qū)打造為東陽和義烏市頂級多功效小區(qū)。

投標總報價一、物業(yè)服務費報價依據(jù)海德國際小區(qū)具體特點。在取費時，我們本著精打細算、務求正確、合理標準。分別確定了高層住宅、商服、別墅、寫字樓等各類物業(yè)服務費收費標準：高層住宅建筑面積每平方米/每個月元商服公企建筑面積每平方米/每個月元別墅住宅建筑面積每平方米/每個月元寫字樓建筑面積每平方米/每個月元地上車位管理費每個月每位元地下車位管理費每個月每位元電梯費基礎層元/月

管理服務總承諾在小區(qū)總體服務中，我們承諾“服務無止境、管理無盲點、業(yè)主無怨言”。企業(yè)在中標并簽署了物業(yè)管理委托協(xié)議后，將嚴格根據(jù)投標書約定時間，提交履約確保金。如在物業(yè)管理服務過程中，出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)人為原因造成設備設施損壞時，將根據(jù)協(xié)議中相關(guān)約定進行賠償修復。在全方面管理服務中，我們承諾“管理無盲點、服務無止境、業(yè)主無怨言”、全員全部是“禮賓員、引導員、保潔員”，用高品級物業(yè)管理標準服務于海德國際小區(qū)，把小區(qū)打造成東陽市頂級建筑群，切實提升小區(qū)市場著名度，提升服務品級，確保小區(qū)功效含金量。一．物業(yè)管理基礎服務內(nèi)容承諾（一）、小區(qū)綜合管理方面十二個月內(nèi)經(jīng)過“市級物業(yè)管理示范小區(qū)”評選，并取得榮譽稱號。二年內(nèi)經(jīng)過“省級物業(yè)管理示范小區(qū)”評選，并取得榮譽稱號。三年內(nèi)經(jīng)過“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”評選，并取得榮譽稱號。（二）、小區(qū)治安秩序——企業(yè)根據(jù)小區(qū)管理需要配置安管員，幫助公安機關(guān)做好安全防范工作；——封閉式小區(qū)，全部出入口設置保安崗亭，實施二十四小時值班制度，努力爭取做到萬無一失；——開放式小區(qū)設機動巡查，關(guān)鍵部位派專員值守，確保業(yè)主生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設施、設備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失；——專員操作監(jiān)控設備，嚴密監(jiān)控小區(qū)治安秩序，確保小區(qū)秩序良好，無安全隱患；——專員管理地上、地下車位，保持停車秩序良好；——關(guān)鍵消防設施有顯著標志，每七天定時對消防設施進行巡視、檢驗和維護，確保小區(qū)內(nèi)無消防隱患，消防通道通暢無阻。（三）、小區(qū)清潔，嚴格實施ISO14000環(huán)境保護體系標準——樓內(nèi)保潔根據(jù)三星級酒店保潔方面標準嚴格實施；——確保小區(qū)路面、廣場、綠地無雜物，清潔一新；——小區(qū)水面、湖面無垃圾、漂浮物；——小區(qū)路面、邊石、路燈、雕塑、小品、圍欄定時凈水清洗，無積塵、印痕；——引進大型保潔、清洗設備，確保小區(qū)關(guān)鍵街道每日早晚各用清水沖洗1次，路面潔凈無塵。——小區(qū)垃圾按環(huán)境保護要求，分類搜集，日產(chǎn)日清。（四）、小區(qū)綠化——草坪美觀平整，高度4—6厘米，覆土率達成95%以上；——綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害；——樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；根據(jù)養(yǎng)護方案實施二次改造，確保后期成活率。——室內(nèi)綠擺、花木盆景設計美觀，擺放合適，品味高雅，生長良好，成活率100%；（五）、小區(qū)設備維修養(yǎng)護——嚴格實施設備大、中、小修計劃，確保小區(qū)內(nèi)全部公共設施設備情況良好，運行正常?！峁┒男r報修服務，接到業(yè)主報修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，小修、急修不過夜；——確保小區(qū)街道及庭院燈飾等設備設施正常使用，更換維修不過夜，完好率100%；——關(guān)鍵設施設備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機、排風定時開啟，確保狀態(tài)正常。（六）、小區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理——確保物業(yè)房產(chǎn)無火災、無偷竊等安全事故發(fā)生；——確保室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無堆放垃圾，墻面設施無積塵；——確保房產(chǎn)外觀整齊、設施正常、功效正常、使用正常。二、城市生活區(qū)域管理承諾依據(jù)海德國際小區(qū)建筑體量巨大，建筑類型多樣，配套設施完善，功效齊全等特點，根據(jù)單純居住小區(qū)實施物業(yè)管理服務，已經(jīng)不能滿足整個小區(qū)從業(yè)主到發(fā)展商服務需要。為此，企業(yè)在物業(yè)小區(qū)基礎服務內(nèi)容和標準基礎上，在海德國際小區(qū)推出城市生活區(qū)管理服務內(nèi)容。1、交通出行方面——在海德國際小區(qū)內(nèi)設置環(huán)區(qū)環(huán)境保護電瓶車，作為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)代步工具?！紤]到業(yè)主救護和應急出行需要，配置應急服務車輛，提供二十四小時應急服務，為有救護、應急出行等需要業(yè)主提供立即到位服務。2、政設施管理——根據(jù)小區(qū)配套市政設施設置，定時對市政公用設施進行日常管理和維護?！訌娦^(qū)燈飾亮化、彩化建設，打造東陽市不夜城。——小區(qū)關(guān)鍵街路實施高壓清掃作業(yè)，全自動掃路，實施機械化保潔作業(yè)。使用真空擠壓式垃圾清運車進行垃圾清運，垃圾日產(chǎn)日清?！^(qū)燈飾立即檢修更換，維修率達100%。3、市容秩序方面——杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作——商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗?！獓澜麩o證流動商販進內(nèi)小區(qū)，廢品回收由企業(yè)指定專員負責，確保小區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。4、物流配送方面——企業(yè)將在首期建設小區(qū)內(nèi)建立采購配送中心，送貨上門，滿足業(yè)主生活、工作、購物等基礎需求?！_設小區(qū)票務中心，為業(yè)主提供航空、鐵路等票務預訂，送票上門服務。——創(chuàng)辦家裝超市，為業(yè)主物業(yè)裝修提供選擇和施工方便。5、小區(qū)文化活動方面——海德國際小區(qū)小區(qū)文化定在：健康多樣、高尚高雅、親情溝通?！M織和開展小區(qū)文化活動中，企業(yè)將充足調(diào)動業(yè)主參與性和主動性，根據(jù)季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來節(jié)日等不一樣，組織相對應文化活動，以季節(jié)為單位開展有專題貫穿文化活動季?！杭狙亟で唷⒔加?、龍舟比賽；——夏季家庭健康運動會，小區(qū)運動會；——秋季采摘游、中秋音樂會、重陽登高；——冬季圣誕節(jié)狂歡舞會，元宵節(jié)賞燈猜迷。6、飲食娛樂方面——根據(jù)小區(qū)計劃設計，引進咖啡、酒吧、中餐、西餐、娛樂等項目，形成規(guī)模和連片效應?！⑿^(qū)餐廳，開設送餐服務。7、業(yè)主就醫(yī)看護方面——和本市大型醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，在小區(qū)內(nèi)設置醫(yī)療機構(gòu)；——定時為業(yè)主進行無償體檢，并建立健康檔案，對需要者提供對應保健方案；——開展長久醫(yī)療咨詢活動；——設置看護服務機構(gòu)，在節(jié)假日為業(yè)主孩子和老人提供看護服務，方便業(yè)主工作和旅游。8、日常便民服務——為方便業(yè)主，滿足業(yè)主需要，小區(qū)內(nèi)建立二十四小時用戶服務中心。——提供電腦維護、代辦網(wǎng)站等服務；——提供委托性服務，如代客購物、代送快件等；——提供會務、PARTY、展覽會、沙龍策劃、尊貴會議服務；——提供旅游服務，如代訂票、聯(lián)絡旅游團和提供最新旅游信息等服務；——提供車務出租，代駕、代客泊車服務；——提供汽車清洗、美容、租賃服務，建立護理檔案；——為業(yè)主提供洗衣、送水、訂奶料理家政等多項便民服務。三、依據(jù)不一樣層次業(yè)主需求，提供可選擇管家式服務家政管理服務——家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護，寵物護理，兒女教育，老人看護，衣物、家俱、車輛、家電清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點聯(lián)絡策劃，家庭物品采購，家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務。——代請保姆，提供私人醫(yī)生。私人秘書服務——關(guān)鍵事件提醒，商務、政務活動策劃接待，多種會議服務，文件收發(fā)、處理，關(guān)鍵用戶、客人聯(lián)絡接待，涉外活動、涉外商務口譯、筆譯和資料翻譯，電子商務，電腦醫(yī)生等。顧問咨詢代理服務——提供房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務代辦，投資理財，戶口遷移，兒女入托、入學，置業(yè)擔保，房屋租賃、銷售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。

第四節(jié)海德國際小區(qū)質(zhì)量管理目標和采取管理方法質(zhì)量管理目標海德國際小區(qū)作為東陽市開盤地標性房地產(chǎn)項目，所處地理位置和升值潛力，全部值得我們期待。我企業(yè)在物業(yè)管理服務工作中，根據(jù)城市高級物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟熱點開發(fā)定位，制訂了以下目標：十二個月內(nèi)創(chuàng)建“市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并取得稱號。二年內(nèi)創(chuàng)建“省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并取得稱號。三年內(nèi)創(chuàng)建“國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并取得稱號。同時，從物業(yè)管理前期介入開始到物業(yè)正式接管驗收，我企業(yè)會從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個步驟出發(fā)，一直根據(jù)“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”標準進行規(guī)范化物業(yè)管理工作。配合開發(fā)商進行樓盤銷售，把入住海德國際小區(qū)打造成身份、地位、成就象征，把海德國際小區(qū)打造成浙江省標志性建筑。伴隨物業(yè)管理服務深入，在處理就業(yè)、保護環(huán)境、發(fā)明經(jīng)濟效益等方面，為政府和社會做出貢獻。二、管理小區(qū)所取得多種效益1、社會效益海德國際小區(qū)作為東陽市地標性建筑，高品級物業(yè)管理服務是項目繼續(xù)開發(fā)、銷售有利基礎。海德國際小區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設施、綜合布局、使用功效和周圍環(huán)境上全部將會給東陽市經(jīng)濟建設代來巨大影響。物業(yè)企業(yè)經(jīng)過規(guī)范化管理和人性化服務，建立獨特企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設計和視覺識別體系，形成和海德國際小區(qū)一致“國際化管理”風格，對于樹立物業(yè)管理品牌，拉動東陽市經(jīng)濟建設，引進人才，引進投資，全部將產(chǎn)生深遠影響。經(jīng)過物業(yè)企業(yè)長久管理，業(yè)主和發(fā)展商物業(yè)也將不停增值，最終形成銷售熱點和居住亮點，帶動整個區(qū)域經(jīng)濟繁榮。二、經(jīng)濟效益企業(yè)經(jīng)過規(guī)?；?jīng)營、商業(yè)化運作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會更大提升物業(yè)費使用率，把更多資金用于物業(yè)管理服務之中，在保持對應經(jīng)濟效益基礎上，以高品質(zhì)物業(yè)服務回報業(yè)主，形成取之于民，用之于民良性循環(huán)。三、環(huán)境效益物業(yè)企業(yè)在小區(qū)管理服務中，用扎實管理實現(xiàn)海德國際小區(qū)綠色、環(huán)境保護、生態(tài)園林小區(qū)特色，把小區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，含有現(xiàn)代化特色園林生態(tài)小區(qū)。業(yè)主生活在綠色、環(huán)境保護生態(tài)園林小區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。三、海德國際小區(qū)擬采取管理方法1、實施一體化管理我企業(yè)對海德國際小區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化物業(yè)管理服務工作，同時采取ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理體系一體化管理，細化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護等工作，為開放商和入住小區(qū)業(yè)主發(fā)明一個安全、優(yōu)雅、舒適生活環(huán)境，使海德國際小區(qū)成為東陽市頂級小區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗風景線。2、實施全員聘用制管理企業(yè)將實施全員聘用制，上至總經(jīng)理下至一般職員全部是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”標準管理人力資源，經(jīng)過制訂嚴格考評、獎罰、晉升、解聘制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全方面、年輕化、專業(yè)化高效率物業(yè)管理隊伍。3、實施軍事化管理對于海德國際小區(qū)管理隊伍我們將引進部隊軍事化管理機制，保安員優(yōu)先招聘軍隊退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對于進入企業(yè)保安員首先送到部隊進行為期20天軍事化封閉式訓練，經(jīng)過20天嚴格訓練和考評，勝任保安員正式進崗實習。在崗期間，保安人員天天全部要按軍事化管理要求出早操、晨訓，每個月三次小訓，一次大訓，以例行比武和消防演練促進人員素質(zhì)不停提升。迄今為止我們所管理物業(yè)小區(qū)還未發(fā)生一件重大治安事件。4、實施定時例會制度，立即處理工作難題依據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每十二個月企業(yè)要進行年度總結(jié)，六個月召開一次經(jīng)營管理分析會；每個月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當月企業(yè)各項工作中出現(xiàn)問題，并制訂出處理方法；每七天由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參與企業(yè)例會，研究處理各部門、管理處匯報上來工作問題；天天各部門、各管理處召開本單位例會，安排部署當日工作。十二個月365天，企業(yè)職員天天堅持出早操，背誦《職員守則》和《文明用語》等。每七天一，企業(yè)全體職員在廣場集合，升國旗，對職員進行愛崗敬業(yè)，愛國愛家鄉(xiāng)教育。5、實施全方面預算管理，企業(yè)將在小區(qū)實際運轉(zhuǎn)一段時間后，依據(jù)以往數(shù)據(jù)，為各部門制訂具體物業(yè)費收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項收支指標，同時和相關(guān)責任人簽署責任狀，嚴格根據(jù)指標進行。6、實施酒店賓館三星級標準保潔管理保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務工作關(guān)鍵，為此我企業(yè)在保潔工作中選派含有多年賓館保潔經(jīng)驗人員擔任領(lǐng)導工作，同時我們還參考國家三星級酒店相關(guān)衛(wèi)生方面檢驗制度，制訂了我企業(yè)具體保潔工作規(guī)范及標準，以此標準來考評保潔人員實際工作效果。7、實施品質(zhì)監(jiān)督管理，實施職員“星級評定”制度設置用戶品質(zhì)服務部，負責企業(yè)內(nèi)部服務質(zhì)量管理監(jiān)督，定時走訪業(yè)主，定時進行問卷調(diào)查，對服務現(xiàn)場進行抽查，檢驗服務質(zhì)量和服務態(tài)度是否符合標準。針對投訴處理結(jié)果進行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對管理和服務工作提出指導意見。實施職員星級評定制度，依據(jù)職員日常工作表現(xiàn)及工作成績評定職員等級標準，依據(jù)評定標準發(fā)放對應等級工資。8、實施全員保潔、全天候保潔管理海德國際小區(qū)小區(qū)內(nèi)，實施全員保潔制度，對于企業(yè)每一位職員全部有責任和義務保護小區(qū)衛(wèi)生清潔，每一位職員在小區(qū)內(nèi)全部是保潔員。實施全天候保潔服務，不管雨、雪、風、霜、寒、暑，我們確保小區(qū)清潔保潔服務工作全部能不間斷進行。同時，經(jīng)過培訓提升保潔員生態(tài)環(huán)境保護意識，垃圾分類處理，盡可能使用環(huán)境保護產(chǎn)品進行保潔工作。

第五節(jié)物業(yè)管理服務內(nèi)容一、小區(qū)開發(fā)建設階段前期物業(yè)管理服務鑒于海德國際小區(qū)特殊性，假如我企業(yè)中標，我們將在簽署委托協(xié)議后立即從總企業(yè)抽調(diào)專業(yè)安管員、水、電、土建工程師進駐設區(qū)，為小區(qū)前期建設無償提供以下服務：1.保安形象崗和物業(yè)管理咨詢服務中標后，我們將為海德國際小區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務，負責售樓中心安全管理，維護正常銷售秩序。選派業(yè)務能力強、形象好管理人員到銷售中心，負責向業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)管理方面咨詢服務。2.小區(qū)水、電、土建工程質(zhì)量等方面第三方監(jiān)督服務中標后，我企業(yè)將以第三方角度進駐施工現(xiàn)場，幫助開發(fā)商對小區(qū)水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進行監(jiān)督，立即了解并記載小區(qū)隱蔽工程及工程變更情況，以利于以后愈加好開展物業(yè)管理工作。對于不利于以后物業(yè)管理地方提出合理化提議，起到第二監(jiān)理作用。3.建筑材料選擇合理化提議前期介入后，物業(yè)企業(yè)將依據(jù)以往所管樓宇中選擇建材使用情況，向開發(fā)商提交一份多種品牌、型號建材使用情況匯報，以供開發(fā)商擇優(yōu)選擇。4.參與安全保衛(wèi)系統(tǒng)設計前期介入后，在考慮成本前提下，物業(yè)企業(yè)將盡可能為開發(fā)商提供防盜報警系統(tǒng)設計及施工提議（必需時，我企業(yè)可派員參與施工），經(jīng)過完善報警系統(tǒng)，為業(yè)主發(fā)明一個安全居住、辦公環(huán)境。5.對部分細微之處提議前期介入后，我物業(yè)企業(yè)將從業(yè)主立場出發(fā)，依據(jù)北方地域特點技實際情況，盡可能全方面細致考慮到多種可能使用問題尤其是供暖問題，提請設計和施工單位注意，同時提出合理化提議。完工驗收期間管理服務小區(qū)完工驗收后，物業(yè)企業(yè)將配合開發(fā)商做好小區(qū)各項工程驗收工作關(guān)鍵包含以下驗收：（一）分類驗收1.隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)和建設單位和物業(yè)企業(yè)按技術(shù)規(guī)范要求立即進行驗收，驗收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準。經(jīng)差合格后，三方在工程檢驗統(tǒng)計上簽字確定。2.分期驗收對于各期工程或單元工程在達成使用條件，能夠提前進行驗收，以配合銷售立即投入使用。3.單項工程驗收對于工程項目標某個單項工程按設計要施工完成，含有使用條件，物業(yè)企業(yè)能夠先行進行驗收，并進入管理、保潔開荒。4.全部工程驗收當整個建設項目按設計要求全部建成，并經(jīng)過相關(guān)部門驗收后，物業(yè)企業(yè)將組織水、電、土建等各項驗收小組和開發(fā)商、建筑商正式進行物業(yè)移交工作，移交結(jié)束后，立即為業(yè)主辦理進戶手續(xù)。（二）、物業(yè)接管驗收1、公共設施、設備驗收現(xiàn)場驗收和交接（1）我企業(yè)將選派經(jīng)驗豐富水暖、電氣及土建工程師會同開發(fā)商組成現(xiàn)場交接小組，總企業(yè)成立專門接管小組代表業(yè)主對小區(qū)房屋、建筑、設施、設備等進行現(xiàn)場交接驗收。（2）總企業(yè)各職能部門將對現(xiàn)場交接驗收中發(fā)覺各類設備、設施、物品等數(shù)量及遺留問題統(tǒng)計在交接驗收單上，交接驗收單一式三份，由物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商和建筑商三方責任人簽字確定后各自歸檔保留。（3）對交接驗收中存在多種問題，由分企業(yè)職能部門和相關(guān)部門共同協(xié)商處理。（4）對已接管驗收區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進入，方便立即熟悉業(yè)主和小區(qū)情況，確保小區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整齊。2、物業(yè)管理用房交接和鑰匙交接驗收（1）小區(qū)其它交接事項進行時，分企業(yè)將委派專員和開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房交接事宜，交接完成后立即進行裝飾裝修，方便立即投入使用，立即為業(yè)主提供物業(yè)管理服務。（2）鑰匙交接分企業(yè)將派專員對小區(qū)內(nèi)全部公共部位鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等關(guān)鍵部位鑰匙逐一進行查對、試用。對全部交接鑰匙填寫鑰匙交接單，同時建立交接檔案備存，方便于對鑰匙進行統(tǒng)一管理；交接后鑰匙我們將由職能部門專門管理，必需時可更換關(guān)鍵部位鎖匙，做到放置穩(wěn)妥、安全有序。（三）業(yè)主進戶及裝修期間管理服務1.業(yè)主進戶在業(yè)主集中進戶期間，我企業(yè)承諾將從總企業(yè)抽調(diào)大批人手參與進戶工作，根據(jù)企業(yè)既定程序，確保進戶工作有序進行。具體進戶步驟見下表：

業(yè)主進戶步驟業(yè)主提供入住資料：進住通知單、購房協(xié)議、身份證（原件、復印件），本人名章，領(lǐng)取業(yè)主入住指南查驗進戶通知單，發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料章”回收填好之《業(yè)主臨時條約》《業(yè)主資料記錄表》等資料進戶通知單、業(yè)主臨時條約、業(yè)主手冊蓋章憑已簽字之進戶通知單收費，收回進戶通知單憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊上加蓋注發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放記錄表》行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗收房屋抄水、電、氣表，填寫驗收交接單，三方各執(zhí)一份，統(tǒng)計業(yè)主維修要求，約定維修時間，業(yè)主在入住記錄表上簽字入住文件整理、匯總、歸檔入住文件整理、匯總、歸檔

2.業(yè)主裝修管理在業(yè)主進戶裝修期間，我企業(yè)將嚴格根據(jù)裝修管理程序嚴格進行管理，關(guān)鍵步驟以下：

業(yè)主裝修管理程序業(yè)主持住戶手冊、收費票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù)業(yè)主填寫審批表，交裝修行政事務主管、責任工程師審批施工責任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復印件業(yè)主、施工責任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，垃圾清運費施工人員填寫施工確保書和施工人員記錄表，領(lǐng)取施工證行政主管，當班安管員追蹤監(jiān)督施工情況，日巡查施工現(xiàn)場4次裝修完工立即驗收，行政主管匯同業(yè)主驗收住宅，簽署驗收意見裝修完工后，行政主管及工程師驗收合格退還押金三、綜合管理（1）每十二個月年初由用戶服務部制訂海德國際小區(qū)物業(yè)管理服務工作計劃，總經(jīng)理和各部門簽署責任狀，由各部門主管負責組織實施；

（2）由工程部負責每六個月一次對房屋及設施設備進行安全普查，依據(jù)普查結(jié)果制訂大中小修，維修計劃,由工程部負責組織實施；

（3）海德國際小區(qū)內(nèi)設置二十四小時報修及服務電話，白天設有專職行政管理員負責接待業(yè)主來訪，處理服務范圍內(nèi)公共性事務，受理住戶咨詢和投訴；夜間有2個主管以上管理人員及6個以上維修人員值班，處理多種緊迫性報修，水、電等緊迫性報修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場；

（4）依據(jù)入住情況，幫助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5）在小區(qū)設置健全管理規(guī)章制度，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全，管理規(guī)范；

（6）負責幫助組建業(yè)主委員會，每六個月公布一次費用支出情況，公開服務標準、收費依據(jù)及標準;

（7）應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行現(xiàn)代化管理；

（8）全體職員統(tǒng)一著企業(yè)制服，佩帶有物業(yè)企業(yè)胸牌，物業(yè)管理員和特殊工種持相關(guān)證書上崗；

（9）每十二個月進行一次物業(yè)管理服務滿意率問卷調(diào)查，促進管理服務工作改善和提升，征求意見用戶不低于總戶數(shù)95％，滿意率達成98％以上。

（10）建立應對多種公共突發(fā)事件處理機制和預案，包含組織機構(gòu)、人員和具體方法等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。四、安全管理經(jīng)我企業(yè)對海德國際小區(qū)現(xiàn)場考察及分析，依據(jù)其獨特地理環(huán)境及特點，我們將制訂對應治安防范方法，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成刑事案件發(fā)案率、火災發(fā)案率、三車丟失率標準降至最低。海德國際小區(qū)內(nèi)安全管理關(guān)鍵包含公共區(qū)域秩序維護和公共財產(chǎn)看管，其中包含：

（1）海德國際小區(qū)住宅實施封閉式管理：小區(qū)內(nèi)個關(guān)鍵出入口二十四小時設有專職安管員值守，在變電亭、所等危及人身安全處設置顯著標志和防范方法；在非住宅區(qū)域內(nèi)實施開發(fā)式管理，設置機動巡查組，在小區(qū)內(nèi)每小時巡查一次，經(jīng)過保安機動巡查組二十四小時定時巡查，確保小區(qū)公共安全。

（2）海德國際小區(qū)設置專職管理員維護交通秩序：包含對機動車輛和非機動車輛行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持小區(qū)內(nèi)車輛行駛通暢；

（3）海德國際小區(qū)設置專職管理員看管公共財產(chǎn)：包含樓內(nèi)門、窗、消防器材及小區(qū)井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；

（4）海德國際小區(qū)夜間對服務范圍內(nèi)關(guān)鍵部位、道路進行每1小時一次防范檢驗和巡查，巡查人數(shù)2人為一組，做到巡查有計劃、有統(tǒng)計；

（5）由用戶服務部制訂海德國際小區(qū)具體發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故處理預案；有安全管理部定時進行培訓，確保突發(fā)事件發(fā)生時，立即采取方法，并立即報警和配合公安部門進行處理。（6）、提議開發(fā)商采取保安硬件設備巡更警備系統(tǒng)為確保保安巡查人員切實巡查到位，有必需對巡查人員進行巡查路線監(jiān)控及巡查情況檢驗，所以我們準備采取電子巡更警備系統(tǒng)，巡查保安員及管理人員在巡查時佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于小區(qū)各處巡查點處進行數(shù)據(jù)取納，同時統(tǒng)計取納時間，巡更結(jié)束后立即將其取納數(shù)據(jù)全部經(jīng)過打印機打印出來，以驗證巡更人員是否按指定時間和路線即時檢驗到各個巡查點。閉路監(jiān)控系統(tǒng)分有線監(jiān)控和無線監(jiān)控兩部分。有線監(jiān)控系統(tǒng)包含安裝多個帶旋轉(zhuǎn)云臺室外監(jiān)視探頭，關(guān)鍵安裝在需定點監(jiān)控地方，如停車場、道路行人步行出入口等處。無監(jiān)控系統(tǒng)關(guān)鍵采取UNITEK無線式監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控繁瑣接線，關(guān)鍵用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布小區(qū)內(nèi)各監(jiān)視探頭以微波傳輸方法，將攝取到圖象傳往指揮中心，因采取無線聯(lián)接方法，探頭安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設電纜線。上述兩種方法監(jiān)控假如將由設在信息處理指揮中心二十四小時循環(huán)錄像系統(tǒng)統(tǒng)計在硬盤錄像機上，以備查證。這兩種監(jiān)控方法結(jié)合，將會在技術(shù)上對小區(qū)治安給充足保障。紅外線探測系統(tǒng)這是一個對物體是否經(jīng)過而進行監(jiān)視報警保安系統(tǒng)，該控測系統(tǒng)關(guān)鍵安裝在外圍，對非正常路徑進入小區(qū)物體進行監(jiān)測報警。無線式家庭防盜系統(tǒng)該系統(tǒng)可經(jīng)過電話實現(xiàn)二十四小時偷竊、搶劫、火災、煤氣泄露、緊急求救等自動報警。用戶使用時先在報警系統(tǒng)自動撥號機上設定指揮中心報警電話號碼及用戶識別碼。在盜賊撬門，撬窗入屋或走進紅外線感應區(qū)，觸動警戒狀態(tài)下主機警報，自動撥號機撥通指揮中心電話后發(fā)送用戶識別碼。訊號經(jīng)過電話線傳到指揮中心，中心即響起急促警鈴，隨即電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識別碼等等）及用戶所在位置，保安人員則立即采取合適行動。用戶住所遇搶劫需緊急求救時，按遙控器求救鍵或主機PANIC紅鍵，求救信號即傳到指揮中心，即可取得報警信號。。電子墻——周界防越系統(tǒng)這是一個技術(shù)上優(yōu)異，經(jīng)濟上合理綜合安全防范管理系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周圍入侵、火警、其它非法入侵等。系統(tǒng)可自動開啟報警器、閉路電視、打開滅火器、通知保安員等，很適合“海德國際小區(qū)”開放式周界非法進入之防范。上述各項設備部分已在本企業(yè)部分小區(qū)使用，效果良好，而且我們已積累了豐富保養(yǎng)維護經(jīng)驗。我們擬在海德國際小區(qū)安裝使用，從硬件上確保海德國際小區(qū)治安防范萬無一失。五、公共部位及公共設備設施日常維護和管理對于小區(qū)公共設施設備維修養(yǎng)護，嚴格根據(jù)《物業(yè)管理條例》《哈爾濱物業(yè)管理措施》中要求內(nèi)容，定時進行維修養(yǎng)護，經(jīng)過例行維護，確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設施設備、基礎市政設施正常使用運行和小修養(yǎng)護：1、公共設施設備綜合維護管理（1）海德國際小區(qū)內(nèi)共用部位共用設施設備日常養(yǎng)護和小修由工程部進行管理和維護，實施《房屋及其設備小修服務標準》；

（2）海德國際小區(qū)內(nèi)護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用每七天檢驗一次；道路、甬路、步道、活動場地每周定時檢驗以確保達成平整，邊溝涵洞通暢；

（3）海德國際小區(qū)內(nèi)雨水、污水管道每半月檢驗一次，平時不定時抽查，保持通暢，每六個月清淘化糞池一次、雨水井，相關(guān)設施無破損；

（4）海德國際小區(qū)內(nèi)外墻定時進行清洗。2、分類維修和管理（1）土建公共部位維修和養(yǎng)護對公共給排水設施設備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制訂對應計劃，定時進行檢驗。發(fā)覺問題立即處理，阻止業(yè)主未經(jīng)設計部門許可及相關(guān)部門同意，任意破壞主體結(jié)構(gòu)行為。（2）水暖部位維修和養(yǎng)護給排水運行維護是指為確保小區(qū)給排水設備、設備正常運行所進行日常維護保養(yǎng)。常見維護關(guān)鍵點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門維修，衛(wèi)生潔具維修，水泵保養(yǎng)和維修，壓力表校驗，潛水泵檢驗保養(yǎng)，換熱設備運行和維修，生活水箱清洗消毒。（3）供電設施設備維修和養(yǎng)護供電設備管理和維護關(guān)鍵指為保持小區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，對歸物業(yè)維護供電設備進行日常管理和維護。常見維修關(guān)鍵點：電路電器故障、破損燈具更換、配電箱檢驗、應急照明設備檢驗、照明燈具維修等。（4）電梯維修和養(yǎng)護電梯運行維護是指為確保小區(qū)電梯正常運行所進行日常運行管理和維修護，該項管理我們交由下屬專業(yè)企業(yè)來進行，我們?nèi)粘Ｋ鞴ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護、搜集資料、按期報檢和建立確定應急處理方案。（5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)維修和養(yǎng)護保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實際正確使用設備，立即按要求保留運行資料積累建立歷史及動向趨勢統(tǒng)計，立即檢修，定時保養(yǎng)，確保安全運行。六、清潔管理1.由用戶服務部所屬保潔主管制訂《保潔區(qū)域分工安排表》，由企業(yè)制訂健全保潔制度，清潔衛(wèi)生實施崗位責任制，有明確分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日早晨10點前將服務范圍內(nèi)垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理，垃圾日產(chǎn)日清；

3.每日對保潔服務范圍內(nèi)區(qū)域進行一次根本清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物；

4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次根本清掃;

5.按政府相關(guān)要求向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

6.在雨、雪天氣應立即對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃；

7.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，用戶服務部需要快速組織人員對物業(yè)共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主宣傳，維持正常生活秩序。七、小區(qū)綠化養(yǎng)護管理海德國際小區(qū)綠化工作將由我企業(yè)下屬專業(yè)綠化企業(yè)按園林局要求養(yǎng)護標準實施養(yǎng)護任務。確保海德國際小區(qū)內(nèi)植物配置基礎合理，喬灌花草齊全。綠地較充足，基礎無裸露土地。確保海德國際小區(qū)內(nèi)樹木生長正常，生長達成該樹種規(guī)格平均生長量。樹冠基礎完整，內(nèi)膛不亂，通風透光，修剪立即無死樹和顯著枯枝死杈。在正常條件下無顯著黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬葉片最嚴重每株10%以下，由蛀干害蟲株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕，樹木缺株在4%以下，樹木基礎無釘綁捆綁現(xiàn)象。確保海德國際小區(qū)內(nèi)綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪立即，基礎無死樹和干樹枝，有蟲株率在10%以下，草坪覆蓋率達成90%以上，修剪立即，葉色正常，無顯著雜草；宿根花卉管理立即，花期正常，缺株率在5%以下。確保海德國際小區(qū)內(nèi)綠地完整，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施基礎完好，無顯著人為破壞，對違法行為能立即發(fā)覺和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能立即清運。確保海德國際小區(qū)內(nèi)按二級養(yǎng)護技術(shù)方法要求認真地進行養(yǎng)護。八、小區(qū)消防管理海德國際小區(qū)公共區(qū)域消防設施維護及消防管理有工程部及安全管理部負責實施。由安全管理部制訂健全消防管理制度（詳見管理制度匯編），建立健全消防責任制及火災消防預案。關(guān)鍵消防設施有顯著標志，每七天定時對消防設施進行巡視、檢驗和維護。由安全管理部組織安管員每三個月定時進行消防訓練，確保相關(guān)人員熟練掌握消防基礎技能。如發(fā)生火災，立即報警，幫助消防人員疏散、救助人員等工作。九、停車場管理多年來，由我企業(yè)管轄小區(qū)未發(fā)生過車輛丟失案件，這關(guān)鍵是因為我們有一套嚴密管理措施，比如“一車二卡”制度，每輛住戶車全部備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡全部無誤才能夠出小區(qū)。另外，在人員素質(zhì)方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必需熟知每輛車情況，假如不能經(jīng)過管理處車況（含司機）熟悉程度考評，則不能上崗，同時強調(diào)保管員高度責任心及主管人員嚴格認真檢驗檢驗制度。另外，我們將在海德國際小區(qū)提議開發(fā)商采取行進讀感示門禁系統(tǒng)，由感應卡開啟道閘，無卡者將無法駕駛車輛離開停車場所。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對三車分別采取不一樣管理方法：自行車——提議開發(fā)商采取地鎖式自行車保險停放架，根本消亡撬鎖盜車案件發(fā)生。摩托車——提議開發(fā)商采取IC卡管理方法，并要求必需加裝摩托車防盜器，同時按要求停放。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴格控制。汽車——提議開發(fā)商采取讀卡式門禁系統(tǒng)和人防相結(jié)合管理措施，堵絕失車任何漏洞。指定專門停車場對于小區(qū)內(nèi)亂停亂放輕易引發(fā)丟車車輛一律采取鎖車方法。具體管理要求以下：由用戶服務部制訂具體健全海德國際小區(qū)機動車、非機動車存車管理制度和管理方案和緊急情況預案。在海德國際小區(qū)內(nèi)設置機動車、非機動車停車場，外來車輛嚴格管理，未經(jīng)許可不得進入小區(qū)內(nèi)。停車場設專職管理員，實施二十四小時值班制度，進入停車場駕駛員要服從管理員管理和指揮，接收檢驗，按指定地點停放，自覺維護車場秩序車輛進入停車位，司機需主動出示停車證，接收檢驗。司機離開車輛時，必需鎖好車門、車窗，關(guān)鍵文件、珍貴物品，請勿放在車內(nèi)，管理員不負責保管，如造成損失，車主自負。車場內(nèi)嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及多種腐蝕性物品不得在停車場內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢油。進入停車場車輛，不得亂停放，不得堵塞車輛，違者鎖車處理。對于長久在小區(qū)內(nèi)存放車輛，用戶服務部和之簽署停車管理服務協(xié)議，明確雙方權(quán)利和義務。十、高壓供水及給排水系統(tǒng)管理由工程部負責養(yǎng)護運行和維修。有防疫部門核發(fā)“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。保持供水設施周圍環(huán)境整齊，每七天檢驗一次。確保業(yè)主正常生活用水，大修停水時立即張貼通知，并采取臨時供水方法。確保供水安全，每六個月進行一次水質(zhì)化驗，確保水質(zhì)合格?；瀱瓮咨票９芊奖汶S時檢驗。水箱每十二個月清洗和消毒一次，清洗完成水箱蓋立即上鎖。供水管理和操作人員按要求進行健康檢驗，并取得健康合格證。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，加強對供水系統(tǒng)消毒，嚴禁非工作人員進入高壓水泵機房內(nèi)，靠近高位水箱。消防泵每十二個月試泵一次，確保泵能轉(zhuǎn)，水能上。維修服務標準按政府相關(guān)文件要求實施。十一、小區(qū)電梯管理電梯維修、養(yǎng)護、運行由我企業(yè)下屬專業(yè)電梯企業(yè)負責。主梯維修時，有備用梯，用備用梯運行，無備用梯，屬緊迫性維修，確保在30分鐘內(nèi)搶修完成，其它維修于23點至次日5點內(nèi)完工，由安全管理部制訂緊急情況處理預案。維修標準按相關(guān)文件實施。如發(fā)生電梯關(guān)人、夾人等危險情況時，確保在15分鐘內(nèi)快速組織救助。確保電梯二十四小時不間斷運行。十二、小區(qū)供電及照明系統(tǒng)管理由工程部負責維護派專職人員定時巡視維修，發(fā)覺隱患立即維修并上報安全管理部；維修后閘具、線路應完好無損，使用良好。配合年度修繕任務，定時進行安全檢驗；天天查看儀表、監(jiān)視負荷用電、確保用電安全。負責小區(qū)樓內(nèi)、外線路維護，確保做到安全供電有保障；同時監(jiān)督超負荷用電，確保業(yè)主用電安全。妥善處理因零線斷線造成燒毀電器事故。十三、小區(qū)業(yè)主日常裝修管理（非集中進戶）制訂健全裝修管理服務制度（具體見管理制度匯編）業(yè)主申請裝修時，管理員負責查驗業(yè)主裝修方案，和業(yè)主、施工單位簽署裝修管理協(xié)議，同時通知業(yè)主裝修注意事項。業(yè)主裝修期間，物業(yè)企業(yè)定時對裝修現(xiàn)場進行巡視和檢驗，嚴格進行治安、消防和房屋安全管理；對小區(qū)內(nèi)裝修車輛、裝修人員實施出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)鄰里糾紛。業(yè)主裝修結(jié)束后，立即進行檢驗。立即對違反裝修協(xié)議業(yè)主進行對應處理，問題嚴重上報當?shù)匦姓鞴懿块T。負責立即清運裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超出二十四小時。十四、小區(qū)空置房管理對于開發(fā)商待售空置房屋，我企業(yè)將在接手管理后，每七天定時派員進行設施設備及水、電、氣例行檢驗工作，同時填寫空房檢驗表，對于發(fā)覺問題立即派員修復。修復后立即統(tǒng)計在案，備檔留存。每半月組織保潔員進行一次集中保潔和清掃，以確?？罩梅课菪l(wèi)生。在冬季供暖期開始前和供暖結(jié)束后，我企業(yè)全部將嚴格根據(jù)程序?qū)辗抗┡O施進行集中檢驗，關(guān)鍵巡查，預防跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。配合開發(fā)商售樓部售房需要，在力所能及范圍內(nèi)為售樓部門提供多種方便。附：空置房屋管理要求為了加強未出售空置房屋管理，明確空置房屋管理責任，配合好開發(fā)企業(yè)房屋銷售工作，預防空置房屋內(nèi)物品丟失、損壞及其它意外事件發(fā)生，搞好空置房屋看護工作，特制訂本要求：1、空置房屋交接各管理處所管范圍內(nèi)空置房屋經(jīng)管家部、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理處相關(guān)人員共同查驗登記，注明存在問題后，叁方進行簽字交接。2、空置房屋鑰匙管理（1）空置房屋交接驗收后，應將空置房屋1把外門鑰匙交給管理處，由管理處設人保管，以備空置房屋日常檢驗、銷售看房及緊急情況立即處理，其它鑰匙由管家部統(tǒng)一管理。（2）空置房屋鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負全部責任。（3）空置房屋售出業(yè)主需要進戶時，應將全部房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明交出鑰匙數(shù)量，確定無誤后請業(yè)主簽字。（4）空置房屋鑰匙如在保管過程中發(fā)生丟失，管理處應立即通知管家部，造成損失由各管理處負責。3、空置房屋管理（1）空置房屋日常管理由各管理處負責，各管理處要定時對空置房屋進行檢驗清掃，并對檢驗情況具體記載，每七天一次。對室內(nèi)設施設備進行檢驗時，如發(fā)覺異常問題應立即通知維修部門進行維修。（2）管家部對各管理處空置房屋看護情況進行不定時抽查。（3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借及存放私人物品。（4）任何人不得將空置房屋水、電、煤氣、電話等私自提供給她人使用。（5）除管理處空房看管責任人外，其它人進入空置房屋時必需由各管理處派專員陪同，以預防空置房屋內(nèi)設備設施丟失損壞。（6）購房者看房時必需由銷售部工作人員親自率領(lǐng)且銷售部人員必需佩帶胸卡示明身份，購房者看房或維修部門進行維修時，各管理處必需主動配合，并派專員陪同，看房或維修完成后，陪同人員檢驗并關(guān)閉水、電設施后方可離開，并在當日值班統(tǒng)計登記。十五、小區(qū)智能化系統(tǒng)管理工程部負責小區(qū)內(nèi)智能化設施日常運行維護實施二十四小時不間斷運行，做好對應運行統(tǒng)計，并按要求期限保留。確保系統(tǒng)正常運行，發(fā)生故障，立即排除。智能化系統(tǒng)關(guān)鍵指：樓宇對講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。十六、小區(qū)財務管理（一）財務管理工作模式、制度、預算、決算方法、內(nèi)容1．工作模式獨立核實，自負盈虧2.財務制度、預算、決算方法及內(nèi)容（二）財務管理監(jiān)督制度為認真落實實施“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”財務收支方針，完善“獨立核實、自負盈虧、自我發(fā)展”企業(yè)管理機制，提升物業(yè)管理經(jīng)濟效益，杜絕無須要開支，特制訂財務監(jiān)督制度。1、物業(yè)企業(yè)實施“內(nèi)部獨立核實”、“自負盈虧”財務核實制度，堅持財務賬目公開，接收上級主管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主對財務監(jiān)督。2、物業(yè)企業(yè)按時按期將財務報表向業(yè)主委員會及業(yè)主公布；年度財務賬目經(jīng)審計部門審計，企業(yè)總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。3、物業(yè)企業(yè)六個月賬目于每十二個月7月20日、年度賬目于第二年1月20日在物業(yè)企業(yè)各管理處宣傳板上向全體業(yè)主公布。物業(yè)企業(yè)責任人在業(yè)主大會期間向大會作年度賬目收支說明。4、業(yè)主對公布賬目能夠提出質(zhì)詢，物業(yè)企業(yè)在接到質(zhì)詢后三日內(nèi)給回復5、向業(yè)主收取物業(yè)管理費，嚴格根據(jù)市住宅和市物價局聯(lián)合公布指導收費標準實施。依據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理標準和服務水平提升、物價指數(shù)上漲，以后物業(yè)管理服務費變動將嚴格遵守《哈爾濱市物業(yè)管理條例》要求程序，由業(yè)主委員會經(jīng)過后實施。6、公用設施專用基金、住宅維修基金管理、使用和公開公布措施將嚴格根據(jù)《哈爾濱市物業(yè)管理條例》要求實施。7、企業(yè)有償維修服務費標準、商務服務費收費標準，依據(jù)企業(yè)物業(yè)管理實際情況，參考市場價格，低于同行業(yè)收費標準實施。（三）財務管理預算、決算方法及內(nèi)容總則第一條、為了規(guī)范企業(yè)會計核實工作，真實、完整地提供會計信息，加強財務管理和財務核實工作，依據(jù)《中國會計法》《企業(yè)會計制度》《企業(yè)章程》和國家其它相關(guān)法律、法規(guī)，制訂本制度。第二條、企業(yè)財務管理體制實施統(tǒng)一計劃，統(tǒng)一管理，獨立核實，自負盈虧。第二章核實標準第三條、企業(yè)填制會計賃證、登記會計薄、管理會計檔案等要求，根據(jù)《中國會計法》《會計基礎工作規(guī)范》和《會計檔案管理措施》要求實施。第四條、企業(yè)會計核實以人民幣為記帳本位幣。會計記帳采取借貸記帳法，會計統(tǒng)計文字使用漢字。第五條、企業(yè)在會計核實時應以實際發(fā)生各項經(jīng)濟事項為依據(jù)，如實反應企業(yè)經(jīng)營情況和經(jīng)營結(jié)果。第六條、會計核實方法前后各期應保持一致，不得隨意變更。第七條、流動資產(chǎn)，是指能夠在十二個月或超出十二個月一個經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用資產(chǎn)，關(guān)鍵包含現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應收及預付款項、存貨等。第八條、企業(yè)財務應設置現(xiàn)金銀行存款日志帳，根據(jù)業(yè)務發(fā)生次序逐日逐筆登記。銀行存款應按銀行名稱、種類進行明細核實。第九條、現(xiàn)金賬面余額必需和庫存數(shù)相符。銀行存款應和銀行對帳單相符，并按月編制銀行存款余額調(diào)整表，調(diào)整相符。第三章固定資產(chǎn)第十條、固定資產(chǎn)，是指企業(yè)使用期限超出十二個月房屋、建筑物、機器、工具等。不屬于經(jīng)營關(guān)鍵設備物品，單位價值在元以上，而且使用年限超出2年，也應作為固定資產(chǎn)。不含有以上條件列為低值易耗品。第十一條、企業(yè)應依據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本企業(yè)具本情況，制訂出適合于本企業(yè)固定資產(chǎn)目錄、分類方法，每類或每項固定資產(chǎn)折舊年限，折舊方法，作為進行固定資產(chǎn)核實依據(jù)。第十二條、固定資產(chǎn)計價入帳，固定資產(chǎn)在取得時，應按取得時成本入帳。取得時成本包含：買價、進口關(guān)稅、運輸和保險等相關(guān)費用，和為使用固定資產(chǎn)達成預定可使用狀態(tài)前所必需支出。固定資產(chǎn)取得時成本應依據(jù)具體情況分別確定。第十三條、購置不需要經(jīng)過建造過程即可使用固定資產(chǎn)，按實際支付買價、包裝費、運輸費、安裝成本、交納相關(guān)稅金等，作為入帳價值。第十四條、自行建造固定資產(chǎn)，按建造成該項資產(chǎn)達成預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生全部支出、作為入帳價值。第十五條、融資租入固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)原帳面價值和最低租賃付款額現(xiàn)值二者中較低者，作為入帳價值。第十六條、接收捐贈固定資產(chǎn)，應由捐贈方提供相關(guān)憑據(jù)。如受贈系舊固定資產(chǎn)按上述方法確定價值，減去該項資產(chǎn)新程度估價價值損耗后余額，作為入帳價值。第十七條、經(jīng)同意無償調(diào)入固定資產(chǎn)，按調(diào)出單位帳面價值加上發(fā)生運輸費、安裝費等相關(guān)費用，作為入帳價值。第十八條、固定資產(chǎn)入帳價值中，還應包含企業(yè)為取得固定資產(chǎn)而交納契稅、耕地占用稅、車輛購置稅等相關(guān)稅費。第四章固定資產(chǎn)折舊第十九條、企業(yè)應依據(jù)固定資產(chǎn)性質(zhì)和消耗方法，合理地確定固定資產(chǎn)估計使用年限和估計凈值，并依據(jù)科學發(fā)展環(huán)境及其它原因，選擇合理固定資產(chǎn)折舊方法，根據(jù)管理權(quán)限，經(jīng)企業(yè)董事會同意，作為計提折舊依據(jù)。第二十條、固定資產(chǎn)折舊方法采取年限平均法：年折舊率＝（1－估計凈殘值率）÷使用年限月折舊率＝年折舊率÷12月折舊額＝固定資產(chǎn)原值×月折舊率。第二十一條、企業(yè)應按月提取折舊，當月增加固定資產(chǎn)，當月不提折舊，從下月起計提折舊，當月降低固定資產(chǎn)，當月照提折舊，從下月起不提折舊。第二十二條、固定資產(chǎn)提足折舊后，不管能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊，提前報銷固定資產(chǎn)不再補提折舊，所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)應提折舊總額。應提折舊總額為固定資產(chǎn)原值減去估計殘值加上估計清理費用。第五章低值易耗品第二十三條、凡在元人民幣以下，500元人民幣以上非固定資產(chǎn)低值易耗品，企業(yè)應指定專門部門購入管理，財務部門建帳。第二十四條、低值易耗品核實方法，應填制低值易耗品攤銷耗用明細表，經(jīng)主管領(lǐng)導同意后，才能核銷。第六章經(jīng)營收入第二十五條、收入是指企業(yè)在經(jīng)營服務活動中，所形成經(jīng)濟利益總流入，包含主營業(yè)務收入和其它業(yè)務收入。第二十六條、企業(yè)應該依據(jù)收入性能，根據(jù)收入確定標準，合理地確定和計量各項收入。第七章成本和費用第二十七條、費用是指企業(yè)為經(jīng)營提供服務所發(fā)生經(jīng)濟利益流出，其中包含：經(jīng)營費用、管理費用、財務費用。第二十八條、企業(yè)各項費用支出，實施計劃、審批管理。各部門每十二個月年初提出預支出計劃，經(jīng)財務部匯總后報給總經(jīng)理辦公會議審查，核定計劃后，實施各部門按計劃報銷。第二十九條、對于借審批手續(xù)不完備，財務部不得辦理借款業(yè)務。當事人前次借現(xiàn)金使用情況不清，立即報銷，報銷憑證不符合要求，財務部有權(quán)拒絕辦理再次借款。第三十條、報銷憑證分類粘貼整齊，填寫好報銷單，經(jīng)當事人簽字，證實人驗收，責任人簽字，財務部審核后，方可報銷。第三十一條、各部門報銷憑證，必需符合財務要求，有稅務局部門印簽，不然不預報銷。第三十二條、通常發(fā)覺涂改，偽造報銷憑證，弄虛作假現(xiàn)象，給解聘處分，數(shù)額大、情節(jié)嚴重要匯報公安機關(guān)追究刑事責任。第八章利潤及利潤分配第三十三條、利潤是指企業(yè)在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營結(jié)果，包含營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤。第三十四條、營業(yè)利潤，是指主營業(yè)務收入減去主營業(yè)務成本和主營業(yè)務稅金及附加，加上其它業(yè)務利潤，減去營業(yè)費用，管理費用，財務費用后余額。第三十五條、利潤總額，是指營業(yè)利潤加上投資收益，補助收入，營業(yè)外收入、減去營業(yè)外支出后余額。第三十六條、凈利潤，是指利潤總額減去所得稅后余額。第三十七條、企業(yè)按月計算利潤，實現(xiàn)利潤，根據(jù)國家稅收要求計算繳納所得稅。（四）、物業(yè)管理費、代收、代繳費用收繳方法和方法1、物業(yè)管理費及代收代繳各項費用采取業(yè)主牡丹卡委托收繳為主，行政員上門收繳為輔收費方法。2.收繳方法在小區(qū)進戶之初，我們將推行高效便捷牡丹卡自動繳費系統(tǒng)，同時為業(yè)主辦理牡丹卡，和業(yè)主簽署物業(yè)服務費授權(quán)委托書，授權(quán)我企業(yè)能夠經(jīng)過銀行卡劃替換收代繳各項費用。在費用發(fā)生后，我企業(yè)會立即將物業(yè)費等各項費用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確定無誤后，在統(tǒng)一時間統(tǒng)一劃撥，劃撥完成立即為業(yè)主開據(jù)收據(jù)。對于未辦理牡丹卡業(yè)主，我們將采取收費員主動上門收繳方法，以節(jié)省業(yè)主時間，同時收費員還將借此機會對業(yè)主進行回訪，調(diào)查物業(yè)服務情況。（五）、專題資金管理及使用專題維修資金管理，我企業(yè)將嚴格根據(jù)建設部相關(guān)要求實施，但鑒于黑龍江省暫未實施該要求，如開發(fā)商和業(yè)主對此有相關(guān)約定，我企業(yè)將根據(jù)約定實施。十七、小區(qū)商務服務：商務服務工作是關(guān)系到業(yè)主生活、居住質(zhì)量關(guān)鍵工作，企業(yè)依據(jù)小區(qū)結(jié)構(gòu)和地理特征，和企業(yè)多年開展商務服務工作經(jīng)驗，準備把商務服務活動開展到業(yè)主生活、居住方方面面，以豐富服務項目，優(yōu)良服務質(zhì)量，為業(yè)主工作、生活發(fā)明方便、快捷、高效環(huán)境。（一）基礎服務：包含送水、送奶；洗車、洗衣；假期兒童托教班；代訂牛奶；代訂報刊雜志；代叫出租車介紹家政服務；代請家教；組織商品展銷；調(diào)試家電等（二）可選擇管家式服務海德國際小區(qū)建筑類型多樣，購房業(yè)主起源、層次、條件、需求也趨于不一樣，我們針對不一樣需求業(yè)主，量身定做了可選擇管家式服務內(nèi)容。其中包含為一般家庭設計家政管理服務；為商務、政務人士設計秘書式服務；為投資置業(yè)人士設計顧問咨詢代理服務；和有需要全方位專屬管家式服務。1、家政管理服務做為海德國際小區(qū)業(yè)主，大多是城市精英和成功人士，有很多時候她們疏于家庭事務管理，但她們對自己生活質(zhì)量又要求很高，近乎苛求。為此，企業(yè)推出小區(qū)家政管理服務內(nèi)容，使小區(qū)業(yè)主在公務繁忙之余，能夠充足享受家庭溫馨。家政管理服務內(nèi)容包含：家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護，寵物護理，兒女教育，老人看護，衣物、家俱、車輛、家電清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點聯(lián)絡策劃，家庭物品采購，家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務等。這些服務推出確保業(yè)主在紛繁忙碌工作之余，推開家門永遠是體面、溫馨、舒適家庭生活氣氛。2、私人秘書服務不管是叱咤商場成功商人，還是位高權(quán)重政府官員，和在家辦公SOHOME一族，誰也不會把秘書領(lǐng)回家，誰也不能把龐大辦公室?guī)Щ丶?，家永遠是休息恬靜港灣。但商場、職場、官場總是瞬息萬變。為了滿足這些成功人士需求，企業(yè)推出貼身秘書服務。內(nèi)容包含：關(guān)鍵事件提醒，商務、政務活動策劃接待，多種會議服務，文件收發(fā)、處理，關(guān)鍵用戶、客人聯(lián)絡接待，涉外活動、涉外商務口譯、筆譯和資料翻譯，電子商務，電腦醫(yī)生等。貼身秘書服務基礎滿足了有需求業(yè)主商務、業(yè)務、辦公需要，使這些業(yè)主能夠在家掌握外部一切風云改變，同時又不影響自己和家人生活。3、顧問咨詢代理服務海德國際小區(qū)作為浙江省地標性建筑，會吸引大批外地置業(yè)投資業(yè)主入住，她們不管是做生意，或是工作基礎全部在外地，也有大家要在哈爾濱購置自己產(chǎn)業(yè)，在不了解當?shù)卣?、法?guī)，不熟悉政府機構(gòu)、辦事部門情況下，她們隨時需要顧問、咨詢、代理等服務。企業(yè)針對這些業(yè)主推出顧問咨詢代理服務，包含到房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務代辦，投資理財，戶口遷移，兒女入托、入學，置業(yè)擔保，房屋租賃、銷售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。顧問咨詢代理服務推出，將為外地來哈置業(yè)和當?shù)囟沃脴I(yè)業(yè)主帶來更多方便，處理了她們購房后顧之憂。十八、小區(qū)文化活動：（一）小區(qū)文化建設新構(gòu)想：1、相關(guān)硬件建設構(gòu)想優(yōu)雅自然景觀，良好空氣指數(shù)，完美園林設計，舒適人文環(huán)境。小區(qū)內(nèi)擁有完善統(tǒng)一視覺系統(tǒng)，使用可靠公共設施，安全方便交通網(wǎng)絡，內(nèi)容豐富商業(yè)網(wǎng)點，。當大家一走進小區(qū)，就能夠聽到從空中傳來悠揚背景音樂，這里沒有噪音、污水、垃圾等污染物質(zhì)影響大家心理感受，四處展現(xiàn)出仿佛世外桃源平和景象。小區(qū)文化硬件部分，是潛移默化影響大家心理素質(zhì)關(guān)鍵原因。眾所周知，現(xiàn)代文明建設是有含有良好素質(zhì)人來完成，而良好居住環(huán)境，能夠促進大家自覺地養(yǎng)成良好生活習慣。環(huán)境對于一個人心理影響是相當關(guān)鍵，當一個人長久處于我們構(gòu)想這種環(huán)境當中，便會不知不覺地提升本身素質(zhì)修養(yǎng)，而假如每個人素質(zhì)全部得到了提升，那么整個“海德國際小區(qū)”小區(qū)文化氣氛自然而然地也就表現(xiàn)出來了。2、相關(guān)軟件建設構(gòu)想軟件建設，是小區(qū)文化活動中心組成部分，它包含一系列活動計劃、實施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員服務精神、各項活動等籌備人員組織協(xié)調(diào)能力、居民參與配合及對公益活動熱心程度等。我們關(guān)鍵將“海德國際小區(qū)”小區(qū)文化軟件概括為兩大部分：首先是部分常規(guī)活動項目標開展，包含各項球類運動（籃球、足球、排球、羽毛球、乒乓球等）、棋類活動（圍棋、象棋、跳棋、軍旗等）、牌類活動（橋牌、撲克牌等），圖書閱覽、兒童娛樂、游泳、健身及節(jié)日專題文藝活動等；其次是由管理處尤其構(gòu)想一系列活動，包含陸續(xù)組建專題俱樂部，用以將相同愛好愛好者們組織起來，比如登山俱樂部、釣魚俱樂部、園藝俱樂部、茶藝園、陶藝管、英語角、電腦沙龍等；還有自娛自樂BBQ樂園；適適用于小區(qū)家庭影院；少年兒童最喜愛少兒暑期夏令營活動；開發(fā)青少年智力航空車船模型競賽；建立青年志愿者服務隊，幫助小區(qū)有困難家庭；建立小區(qū)健康服務中心，組建關(guān)系到千家萬戶紅十字會救助網(wǎng)絡，創(chuàng)辦以“海德國際小區(qū)”標志性節(jié)目來集中調(diào)動居民參與小區(qū)活動熱情。以上活動項目標設置只是從一個側(cè)面表現(xiàn)出小區(qū)文化活動特點，軟件建設最關(guān)鍵一個步驟是人原因，所以，我們將依據(jù)入住后居民人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和多種需求，針對不一樣層面，組織各類活動，精心設計和營造輕松友好小區(qū)文化氣氛，發(fā)明高尚住宅小區(qū)文化生活，成為全國優(yōu)異示范住宅小區(qū)。（二）小區(qū)文化相關(guān)要求：（略）1、《海德國際小區(qū)精神文明建設條約》2、《小區(qū)文化主管崗位職責》3、《文化娛樂場所管理要求》（三）小區(qū)文化活動場所安排：小區(qū)文化活動組織作為管理處日常關(guān)鍵工作之一，分企業(yè)處將專設一間辦公用房作為小區(qū)文化活動日常辦公地點，專職、兼職及義務工作人員將在此進行相關(guān)策劃及文字組織工作。同時，管理處將充足利用小區(qū)豐富自然空間，如中心廣場、綠地、中、小學操場等開展相關(guān)活動。在合理位置設置宣傳欄公布欄及各類標識牌，以進行相關(guān)文化宣傳活動。各類活動中心將在小區(qū)統(tǒng)籌安排前提下，由管理處選擇適宜位置組建、成立。（四）計劃活動項目及預想效果一覽表序號項目名稱預想效果時間備注01國際象棋及觀賞娛樂為一體，別具一格長久02趣味英語角促進交流、培養(yǎng)愛好長久03草地背景音樂格調(diào)高雅、居住環(huán)境上檔次長久04兒童快樂天地安全、趣味，歡聲笑語長久05棋牌樂內(nèi)容豐富、層次廣泛長久06茶藝管品茗交流、享受生活長久中老年07圖書閱覽室讀書自修、擴大視野長久08健美中心緊跟時代時尚，提倡全民健身長久09義工服務站服務小區(qū)，盡顯愛心長久10紅十字回救護網(wǎng)絡健康保障、社會必需長久11晨跑、緩跑強身健體，提升身體素質(zhì)長久12球類運動日常生活，豐富生活長久13釣魚俱樂部老少皆宜、修身養(yǎng)性長久14園藝交流會美化環(huán)境、修身養(yǎng)性長久15影視廳方便群眾、豐富生活長久16愛心獻血宣傳無償獻血、培養(yǎng)公德心定時17兒童夏令營開闊視野、增加見識長久18燒陶技藝班豐富青少年暑期生活長久19舞蹈訓練班豐富青少年暑期生活長久20書法訓練班豐富青少年暑期生活長久21游泳訓練班豐富青少年暑期生活長久22元宵燈謎會節(jié)日活動，加強溝通長久23齊動手種下一片愛人人植樹，綠化小區(qū)長久24體能測試讓居民了解健康情況25反吸毒法制教育活動普法宣傳、嚴禁毒害26四驅(qū)車拉力賽比賽第二，友誼第一27商場樂繽紛商家聯(lián)手，消費者受益

第六節(jié)物業(yè)管理服務承諾標準為了將海德國際小區(qū)建設成為一流文明住宅小區(qū)，參考《全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)考評標準》，結(jié)合相關(guān)法規(guī)和我企業(yè)管理目標，特制訂以下管理標準：序號指標名稱國家標準承諾標準管理指標實施方法1房屋完好率98%98%指定維修人員負責責任區(qū)內(nèi)房屋巡查，建檔紀錄，確保房屋完好、整齊，無違章搭建及損壞公共設施現(xiàn)象房屋臨修急修立即率99%99%接到維修通知15分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場，臨時維修立即完成，急修不過夜，并按維修回訪制度進行回訪及統(tǒng)計維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項檢驗，一步到位，并根據(jù)維修回訪制度進行回訪，以確保維修質(zhì)量，滿足住房需要2綠化完好率95%98%制訂專職綠化員負責維護，實施巡查制度，建檔紀錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保小區(qū)內(nèi)公共綠地無破壞、無踐踏、無黃土裸露象形3清潔保潔率99%99%制訂專職保潔員12小時進行保潔工作,實施巡查制度,建檔紀錄,由保潔主管監(jiān)督,以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清,空氣清新,設施完好、環(huán)境無污染。４道路完好率及使用率90%92%指定綜合維修工負責維護，實施巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保道路完好通暢５化糞池．雨水井．污水井完好率100%指定綜合維修工負責維護，實施巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保溝．渠池．井完好，排放通暢６排水溝明暗溝完好率100%指定綜合維修工負責維護，實施巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保排水通暢無阻、無積水、無塌陷。7路燈完好率95%100%指定電器維修工負責維護，實施巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，以確保路燈完好無損，正常使用。8停車場完好率98%指定綜合維修工負責維護，實施巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保設施完好，方便使用。9公共文體設施。休息設施和小品雕塑完好率95%98%指定綜合維修工負責維護，實施巡查制度，建檔紀錄，由維修主管監(jiān)督，確保設施完好，美觀整齊。10小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1%（年以下）05%（年以下）實施二十四小時保安巡查制度，定時巡查，設置二十四小時報警電話，落實保安崗位責任制，明確責任區(qū)域，加強預防降低案件發(fā)生率。11消防設備設施完好率100%100%指定電器維修工進行維護，實施巡查制度，建檔統(tǒng)計，并由維修主管監(jiān)督實施，以確保消防設施設備完好無損、正常使用。12火災發(fā)生率1%年以下0.5%年以下加強防火宣傳教育和防患方法，配齊消防器具，勤檢驗，立即消除隱患，配置強有力兼職消防隊伍。13違章發(fā)生率違章處理率0.1%以下建立巡視制度、跟蹤管理，立即發(fā)覺立即處理同時加強宣傳工作，取得業(yè)主了解，杜絕違章事件發(fā)生，建立回訪統(tǒng)計。14住戶有效投訴率每個月1%1%以下根據(jù)政策要求,做好各項工作,加強和業(yè)主之間溝通,定時舉行業(yè)主座談會,了解業(yè)主愿望和要求。１５管理人員專業(yè)培訓合格率100％建立培訓考評制度,對職員分別進行入職、在職及升職等培訓,并予考評,不合格者給予解聘處理;對于特種作業(yè)人員,實施外送相關(guān)部門進行培訓考評,并監(jiān)督其上崗作業(yè)證使用期,確保培訓合格率達100%,以確保職員素質(zhì)。16維修服務回訪率90%根據(jù)《項目部維修回訪制度》對于維修項目進行回訪并建檔統(tǒng)計，以確保維修服務質(zhì)量滿足業(yè)主需要。17業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90%95%以上在日常服務過程中，立即搜集業(yè)主需求信息，盡可能滿足業(yè)主需要，加強雙方溝通，以確保業(yè)主對物業(yè)工作滿意程度。

第七節(jié)物業(yè)接管驗收及檔案資料建立和管理一、物業(yè)接管驗收：關(guān)鍵分三個方面：（一）檔案資料驗收和交接1、進駐該小區(qū)后我們將和該項目責任人進行圖紙資料具體交接驗收工作，包含：土建完工圖、水暖完工圖、電氣完工圖等。2、辦公區(qū)各單位負責物業(yè)工作責任人及聯(lián)絡電話。（二）公共設備、設施現(xiàn)場驗收和交接1、我企業(yè)選派經(jīng)驗豐富水暖、電氣及土建工程師、項目主管會同該項目責任人組成現(xiàn)場交接小組，對房屋建筑、設施、設備等進行現(xiàn)場交接驗收。2、將對現(xiàn)場交接中發(fā)覺各類設備、設施、物品等數(shù)量及遺留問題統(tǒng)計在交接單上，交接驗收單一式三份，由物業(yè)企業(yè)和司法局人民政府責任人簽字確定后，各歸檔保留。3、對交接驗收中存在各類問題，由企業(yè)各職能部門和相關(guān)部門公共協(xié)商處理。4、對已接管驗收區(qū)域，組織相關(guān)人員進行，方便立即熟悉情況，保持環(huán)境整齊。（三）物業(yè)管理用房交接及鑰匙交接驗收1、企業(yè)將派專員和該項目責任人進行物業(yè)辦公用房交接。2、對公共區(qū)域及公共部位鑰匙尤其是水、電箱房及相關(guān)辦公室鑰匙逐一進行查對、試用，并填寫鑰匙交接單，同時建立交接檔案備存，方便于鑰匙統(tǒng)一管理，做到放置穩(wěn)妥，安全有序。二、檔案資料建立檔案資料管理是物業(yè)管理工作一個關(guān)鍵組成部分，科學、規(guī)范化檔案管理能有效地為辦公區(qū)域及公用設施使用、維修、改建和各項管理工作提供指導和服務。針對司法局機關(guān)辦公樓物業(yè)管理形式，我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化管理手段，引進優(yōu)異物業(yè)管理軟件，配置專職檔案管理人員，建章建制，對全部檔案資料進行嚴格、科學、集中管理。需要搜集檔案資料有以下多個：（一）委托方提供資料１、技術(shù)資料Ａ、完工圖Ｂ、隸屬工程及隱蔽工程全套圖紙2、完工驗收證實書建筑消防驗收合格證水泵、配電柜變壓器、有線電視系統(tǒng)等設備定購協(xié)議、驗收證實書、產(chǎn)品說明書、完工圖紙。3、辦公區(qū)域使用資料各樓層辦公資料（包含關(guān)鍵責任人、聯(lián)絡電話）建筑面積計算書（二）檔案處建立資料1、物業(yè)資料A、辦公樓基礎資料B、辦公區(qū)域基礎資料2、辦公區(qū)域使用資料各辦公區(qū)域關(guān)鍵責任人資料3、日常管理資料A、保潔管理統(tǒng)計a、日常巡查統(tǒng)計b、綠化消殺統(tǒng)計c、供水、排水管線檢驗統(tǒng)計B、保安管理統(tǒng)計a、日常巡查統(tǒng)計b、交接班統(tǒng)計c、值班統(tǒng)計d、物資搬運放行統(tǒng)計e、緊急事件處理統(tǒng)計f、車輛管理統(tǒng)計g、夜間查詢統(tǒng)計C、裝修管理檔案D、維修服務檔案a、維修服務記錄表b、維修服務回訪統(tǒng)計Ｅ、職員管理檔案a、職員個人具體資料b、職員業(yè)績考評統(tǒng)計c、職員內(nèi)務管理檢驗統(tǒng)計Ｆ、培訓檔案a、各項培訓計劃及實施統(tǒng)計b、培訓結(jié)果考評及跟查統(tǒng)計c、軍事訓練及消防演練統(tǒng)計Ｇ、行政文件a、政府部門文件b、物業(yè)企業(yè)及集團企業(yè)文件c、管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件d、管理處取得榮譽三、檔案、資料管理措施1、檔案、資料建立及管理運行步驟示意圖委托方委托方提供資料管理處建立資料公司檔案管理室借閱文件復印文件張貼文件作廢文件2、檔案資料收、發(fā)管理程序：A、管理處關(guān)鍵資料（如委托方提供資料）接收必需經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定責任人驗收，完善交接手續(xù)后方能立卷歸檔。B、管理處日常管理文件（如管理處通知、通報等）根據(jù)本企業(yè)制訂文件管理程序進行發(fā)放及接收手續(xù)，并立卷歸檔。3、檔案資料管理要求：A、采取多個形式文檔儲存方法，如電腦磁盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采取相適應保管、儲存方法。B、盡可能把其它形式檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和利用。C、電腦文件必需由專員根據(jù)要求設置子目錄進行分類文件管理，并定時清除過期無效文件。D、原始文件根據(jù)文件使用性質(zhì)及關(guān)鍵性進行分類，并編制對應文件目錄。當文件情況有所變動時，應立即調(diào)整目錄相關(guān)數(shù)據(jù)，以確保查閱者立即找到有效文件。E、檔案判定必需由管理處經(jīng)理或其指定人員負責，對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)和保留期限、保留數(shù)量等做出決定，其它未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。F、檔案組卷按不一樣業(yè)務性質(zhì)分塊，以內(nèi)空分類，逐一編號，登記造冊編輯目錄，最好按不一樣業(yè)務部門分柜保留。為工作方便可設置部門開架檔案。G、檔案保管必需有專員負責，以達成文件管理要求，必需做到檔案標識清楚，分類明確，易查找；檔案必需由含有資格人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，不然追究相關(guān)責任；檔案入室時必需經(jīng)過檢驗，如有輕微破損應立即修補，損壞嚴重需追究借閱人員責任。檔案管理人員需按時檢驗檔案借閱情況，方便立即收回在外文件，預防因管理疏忽所造成文件流失。H、檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達成防火、防潮、防變質(zhì)等要求，配置有效滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)用以防潮，檔案管理人員需立即進行檢驗和清理，確保文檔保管條件符合企業(yè)文件管理要求。

第八節(jié)物業(yè)管理人員配置及組織機構(gòu)一、海德國際小區(qū)物業(yè)管理人員配置企業(yè)在海德國際小區(qū)物業(yè)管理項目中，依據(jù)管理現(xiàn)場需要，和企業(yè)物業(yè)管理品級和模式需要，合理配置人員，建立了適合小區(qū)綜合物業(yè)管理需要組織機構(gòu)。1、海德國際小區(qū)設置分企業(yè)，統(tǒng)一歸屬哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理領(lǐng)導。分企業(yè)設經(jīng)理1人，負責分企業(yè)全方面管理工作?？偨?jīng)理：1人；副總經(jīng)理：2人；部門經(jīng)理：5人；工程師：4人；行政員：4人收費員：6人采購員：1人倉庫管理員：1人；安管員：70人；保潔員：70人；維修工：20人。以上總計：184人。

二、各工種崗位職責（見制度匯編）三、管理人員百分比一覽表管理人員一覽表人員情況文化素質(zhì)政治面貌人員百分比情況總?cè)藬?shù)其中大學本科大學?？浦袑８咧谐踔悬h員團員全員聘用制管理人員服務人員總?cè)藬?shù)其中其它自有些人員待聘人員待調(diào)人員百分比

四、分企業(yè)組織架構(gòu)組織機構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理綠化保潔部安全技術(shù)部副總經(jīng)理財務部用戶品質(zhì)服務部綜合部副總經(jīng)理SHAPE

第九節(jié)管理人員培訓和考評綠化保潔部安全技術(shù)部副總經(jīng)理財務部用戶品質(zhì)服務部綜合部副總經(jīng)理一、海德國際小區(qū)物業(yè)管理人員選拔和培訓培訓，作為本企業(yè)內(nèi)部管理運作關(guān)鍵內(nèi)容之一，經(jīng)過長久不停探索和實踐，已形成一套規(guī)范化運作體系，并成為企業(yè)不停發(fā)展壯大內(nèi)在優(yōu)勢。經(jīng)過培訓，企業(yè)貯備了一批知識結(jié)構(gòu)全方面、經(jīng)營管理能力強職業(yè)經(jīng)理層人員；專業(yè)經(jīng)驗豐富，操作能力強中層管理人員；工作技能扎實、含有敬業(yè)精神基層作業(yè)人員，企業(yè)已逐步發(fā)展成為一個學習型組織。這些人力資源優(yōu)勢必將為圓滿完成海德國際小區(qū)協(xié)議期內(nèi)委托管理目標提供關(guān)鍵確保，推進我企業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展進程。（一）、培訓目標：為了將海德國際小區(qū)建設成為國際化大城市中現(xiàn)代文明居住小區(qū)典范，必需培養(yǎng)一支高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍，確保這一管理目標實現(xiàn)。（二）、培訓計劃：第一階段：辦公樓接管前人員培訓為使該項目全體人員在接管辦公樓后能快速適應環(huán)境，進入工作狀態(tài)，開展各項工作，接管前企業(yè)將集中組織強化培訓，具體計劃以下：辦公樓接管前職員強化培訓計劃序號培訓內(nèi)容培訓對象講課人1辦公樓管理目標及模式全體職員內(nèi)部師資