房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查報(bào)告樣本

房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題檢驗(yàn)1、檢驗(yàn)對象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。2、檢驗(yàn)?zāi)甓韧ǔz驗(yàn)稅款繳納情況，有包含稅收違法行為，應(yīng)追溯以前年度。3、檢驗(yàn)內(nèi)容此次專題檢驗(yàn)要落實(shí)各稅統(tǒng)查標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵檢驗(yàn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅申報(bào)繳納情況。（1）營業(yè)稅關(guān)鍵檢驗(yàn)內(nèi)容1）按協(xié)議要求時(shí)間應(yīng)收取而未收到銷售款是否納稅；2）預(yù)收款（預(yù)收定金）是否立即納稅；3）多種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)和房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷賠償（安置）等行為是否按要求足額納稅；4）以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地全部權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)，但未和接收投資方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且收取固定收入或按銷售收入一定百分比分成行為是否納稅。（2）企業(yè)所得稅關(guān)鍵檢驗(yàn)內(nèi)容1）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。關(guān)鍵是多種經(jīng)營收入、附件收入是否全部按要求入賬，有沒有已實(shí)現(xiàn)收入不確定、長久掛往來或做賬外收入情況；2）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、正當(dāng)。要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)關(guān)鍵檢驗(yàn)各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目。（3）個(gè)人所得稅關(guān)鍵檢驗(yàn)內(nèi)容根據(jù)個(gè)人所得稅法和《國家稅務(wù)總局相關(guān)深入加強(qiáng)對高收入者個(gè)人所得稅征收管理通知》（國稅發(fā)[]57號(hào)）等法規(guī)、文件要求，檢驗(yàn)房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，尤其要將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者作為檢驗(yàn)關(guān)鍵。要著重查處以下行為：1）納稅人和扣繳義務(wù)人簽定假協(xié)議、假協(xié)議，少報(bào)收入少納稅，共同實(shí)施偷稅行為；2）扣繳義務(wù)人有意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào)，從而少繳或不繳個(gè)人所得稅行為。4、時(shí)間安排（1）此次專題檢驗(yàn)從7月1日開始至9月30日結(jié)束。（2）10月底前，各地以省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)名義向總局報(bào)送此次專題檢驗(yàn)總結(jié)匯報(bào)。一、營業(yè)稅一、相關(guān)納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人應(yīng)注意事項(xiàng)1、企業(yè)租賃或承包給她人經(jīng)營，以承租人或承包人為納稅人。單位和個(gè)體戶職員，雇工在為本單位或雇主提供勞務(wù)，不組成納稅人。2.建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)施分包或轉(zhuǎn)包，以總承包人為扣繳義務(wù)人。建筑業(yè)總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給她人，以工程全部承包額減去付出分包人或轉(zhuǎn)包人價(jià)款后余額為營業(yè)額。二、征稅范圍營業(yè)稅征稅范圍是：在中國境內(nèi)提供給稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)。只要是在境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)，且不管其是否為境內(nèi)或境外單位、個(gè)人開發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，全部是屬于營業(yè)稅征稅范圍。確定應(yīng)稅行為是否成立，能夠從兩個(gè)方面把握：1、是否提供了應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)；2、提供勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)行為是否屬于有償或視同有償。只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件，應(yīng)稅行為才能成立，不然，就不成立。具體征收范圍1、建筑業(yè)：是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包含：建筑、安裝、修繕、裝飾、其它工程作業(yè)。2、服務(wù)業(yè)：是指利用設(shè)備、工具、場所、信息或技能為社會(huì)提供服務(wù)業(yè)務(wù)。其征收范圍包含：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其它代理服務(wù)業(yè)。租賃業(yè)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓她人使用業(yè)務(wù)。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”征收范圍，應(yīng)按“金融業(yè)”征稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)單位和個(gè)人，以其租金收入為征稅對象，按本稅目征收營業(yè)稅。3、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)全部權(quán)或使用權(quán)行為。其征收范圍包含：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。土地全部者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地全部者行為，不征收營業(yè)稅。以無形資產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤分配、共同負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。4、銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)行為。其征收范圍包含：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物全部權(quán)行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方法銷售建筑物，視同銷售建筑物。（2）銷售其它土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其它土地附著物全部權(quán)行為。凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收入額為征稅對象，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)和她人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤分配、共同負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。三、計(jì)稅依據(jù)（一）建筑業(yè)1、建筑業(yè)營業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其它工程作業(yè)取得營業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取工程價(jià)款（即工程造價(jià)）及工程價(jià)款之外收取多種費(fèi)用。其中，工程價(jià)款由下列四項(xiàng)內(nèi)容組成：依據(jù)實(shí)際完成工作量和預(yù)算單價(jià)計(jì)算直接費(fèi)；依據(jù)直接費(fèi)數(shù)額和管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接費(fèi)；依據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)和要求標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算計(jì)劃利潤；依據(jù)直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤，按國家要求稅（費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。用公式表示為：工程價(jià)款＝直接費(fèi)＋間接費(fèi)＋計(jì)劃利潤＋稅金所以，建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)，和施工企業(yè)收取材料差價(jià)款、搶工費(fèi)、全優(yōu)工程獎(jiǎng)和提前完工獎(jiǎng)，全部應(yīng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。2、納稅人從建筑、修繕、裝飾和其它工程作業(yè)，不管和對方怎樣結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包含工程所用原材料及其它物質(zhì)和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。3、納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值，其營業(yè)額應(yīng)包含設(shè)備價(jià)款在內(nèi)。4、建筑業(yè)總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給她人，以工程全部承包額減去付出分包人或轉(zhuǎn)包人價(jià)款后余額為營業(yè)額。5、自建行為營業(yè)額依據(jù)同類工程價(jià)格確定，沒有同類工程價(jià)格，按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）上列公式中成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。6、包工包料、包工不包料工程營業(yè)額。7、招標(biāo)，投標(biāo)工程營業(yè)額。（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)1、代收代付費(fèi)用2、以房換地營業(yè)額在一方出地，一方出資合作建房過程中，出資方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為，出地方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)稅行為，因?yàn)殡p方是經(jīng)過比較原始“以物易物”方法進(jìn)行交易，所以必需正確核定其營業(yè)額。[例]假設(shè)在一合作建房事件中，出地方出地1000平方米，建成房屋總面積為10000平方米，雙方按5：5百分比房屋，那么對出資方來說，就相當(dāng)于將5000平方米房屋銷售給了對方，其營業(yè)額就是那5000平方米房屋價(jià)值，對出地方來說，就相當(dāng)于將500平方米土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對方，其應(yīng)稅營業(yè)額就是500平方米土地使用權(quán)價(jià)值。因?yàn)殡p方未進(jìn)行貨幣結(jié)算，就應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條核定房屋營業(yè)額。即：（1）按納稅人當(dāng)月銷售同類不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格核定；（2）按納稅人最近時(shí)期銷售同類不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格核定；（3）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格＝營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）對以房換地行為征稅時(shí)，假如沒有可供參考同類不動(dòng)產(chǎn)，只能核定計(jì)稅價(jià)格。假定建造房屋共耗資1000萬元，建成后房屋以5：5百分比分成，則等于是出資方將工程成本為500萬元房屋銷售給了對方。500萬只是投資方工程成本，并不能作為投資方銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額。而應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算投資方營業(yè)額。假定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤為20%，那么其銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額為：500萬元×（1＋20%）÷（1－5%）＝632萬元。3、以不動(dòng)產(chǎn)抵頂貸款營業(yè)額核定不動(dòng)產(chǎn)原全部些人（以下簡稱借款人）營業(yè)額時(shí)，應(yīng)依據(jù)不一樣情況分別核定，假如在貸款期滿以前，不動(dòng)產(chǎn)仍歸借款人使用，這是借款人營業(yè)額并非其所欠銀行貸款本金，而是其還未歸還銀行本息累計(jì)。假如在貸款期間就已將不動(dòng)產(chǎn)和銀行使用，以不動(dòng)產(chǎn)租金抵充貸款利息，那么借款人銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額就為其所欠銀行貸款本金。當(dāng)然在實(shí)際借貸業(yè)務(wù)中，所抵押不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值往往大于貸款金額。這時(shí)通常經(jīng)過公開拍賣或銀行估價(jià)用大于欠款金額部分，再扣除拍賣費(fèi)用后，將剩下部分歸還借款人，對此就應(yīng)按實(shí)際拍賣價(jià)格作為借款人銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額，不能扣除拍賣費(fèi)用。假如是由銀行和借款人雙方估價(jià)，由銀行將不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值大于所欠款項(xiàng)部分補(bǔ)給借款人，則借款人銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付不動(dòng)產(chǎn)余款。[例]某借款人以房屋作抵押，向某銀行貸款10萬元，貸款期限為5年，年貸款利率為20%，則5年后銀行應(yīng)收本息累計(jì)20萬元，因該借款人無力歸還，銀行將所抵押房屋收歸已經(jīng)有，經(jīng)雙方協(xié)商，核定該房屋價(jià)值25萬元，銀行又向借款人支付了5萬元，那么借款人銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額為20萬元加上5萬累計(jì)25萬元。4、以“還本”方法銷售建筑物營業(yè)額5、單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)予她人行為，營業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。四、營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）通常要求營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)日。這一要求明確了納稅人在何時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)，即只有含有了下面兩個(gè)條件中一個(gè)，納稅義務(wù)即告發(fā)生：1、納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)當(dāng)日；2、納稅人取得和索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)日。（二）特殊要求1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方法，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款當(dāng)日。2、納稅人自建建筑物后銷售，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或取得索取營業(yè)額憑據(jù)當(dāng)日。3、納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)和她人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)日。五、銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅若具體問題（一）以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款征稅問題（二）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股界定問題（三）伴隨企業(yè)吞并、合并發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移行為是否征稅問題（四）銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（五）個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)和她人行為征收營業(yè)稅問題（六）以“還本”方法銷售建筑物征稅問題（七）相關(guān)個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題（國稅函［1996］718號(hào)）（八）外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)該根據(jù)《中國營業(yè)稅暫行條例》相關(guān)要求，就其取得營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積和拆遷建筑面積相等部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅，不再征收營業(yè)稅。（九）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題1、相關(guān)中外雙方合作建房征稅問題中方將取得土地和外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不管是按建成商品房分配面積，還是按商品房銷售后收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策相關(guān)“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接收投資方利潤分配、共同負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營業(yè)稅”要求，所以，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得全部收入，包含價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入當(dāng)日。同時(shí)，對銷售商品房也應(yīng)征稅。假如采取分房（包含分面積）各自銷房，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；假如采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入，則就統(tǒng)一銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；假如采取對中方支付固定利潤方法，則對外方銷售商品房全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。2、相關(guān)中方取得前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題外方提前支付給中方前期工程開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方法取得營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營業(yè)稅。對該項(xiàng)已稅開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除，可直接沖減中方當(dāng)期營業(yè)收入。3、對中方定時(shí)獲取固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得收入，計(jì)算征收營業(yè)稅。（十）房地產(chǎn)境外代銷、包銷征收營業(yè)稅問題自２０００年１月１日起，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外商投資企業(yè)和境外企業(yè)簽署房地產(chǎn)代銷、包銷協(xié)議或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其在中國境內(nèi)房地產(chǎn)，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售價(jià)格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。六、服務(wù)業(yè)---相關(guān)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題（國稅函［1996］684號(hào)）在協(xié)議期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得手續(xù)費(fèi)收入或價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在協(xié)議期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。七、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)---以無形資產(chǎn)投資入股以無形資產(chǎn)投資入股，是指無形資產(chǎn)全部者，以無形資產(chǎn)為資本，和其它單位合資，成為合資單位全部者之一，和合作方共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，所得收入從合資企業(yè)稅后利潤中分成。這里關(guān)鍵是看無形資產(chǎn)全部者是否參與利潤分配，共同負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。假如是按銷售額或營業(yè)額一定百分比提取應(yīng)提轉(zhuǎn)讓費(fèi)，或取得固定收入，不負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就不屬于投資入股，而屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。八、合作建房合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房方法通常有兩種：第一個(gè)方法是純粹“以物易物”，即雙方以各自擁有土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)相互交換。具體交換方法也有以下兩種：（一）土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)相互交換，雙方全部取得了擁有部分房屋全部權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋全部權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋全部權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為。所以合作建房雙方全部發(fā)生了營業(yè)稅應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。因?yàn)殡p方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，所以應(yīng)該根據(jù)《中國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條要求分別核定雙方各自營業(yè)額。假如合作建房雙方（或任何一方）將分得房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（二）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋全部權(quán)。比如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)行為，對其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，對其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條要求核定。第二種方法是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式合作建房，則要視具體情況確定怎樣征稅。（一）房屋建成后假如雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享分配方法，根據(jù)營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤分配、共同負(fù)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征營業(yè)稅”要求，對甲方向合營企業(yè)提供土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對雙方分得利潤不征營業(yè)稅。（二）房屋建成后甲方假如采取按銷售收入一定百分比分成方法參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱投資入股不征營業(yè)稅行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)行為，那么，對甲方取得固定利潤或從銷售收入按百分比提取收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（三）假如房屋建成后雙方按一定百分比分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未組成營業(yè)稅所稱以無形資產(chǎn)投資入股，共同負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不征營業(yè)稅行為。所以，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條要求核定。所以，對合營企業(yè)房屋，在分配給甲乙方后，假如各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。二、企業(yè)所得稅

一、相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確定問題

（一）采取一次性全額收款方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確定收入實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期付款方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷售協(xié)議或協(xié)議約定付款日確定收入實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款，在實(shí)際付款日確定收入實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確定收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確定收入實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方法銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按以下標(biāo)正確定收入實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確定收入實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按協(xié)議或協(xié)議要求價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確定收入實(shí)現(xiàn)。

3.采取包銷方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按包銷協(xié)議或協(xié)議約定價(jià)格于付款日確定收入實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款，在實(shí)際付款日確定收入實(shí)現(xiàn)。

4.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)施超出基價(jià)雙方分成方法委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成百分比計(jì)算價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確定收入實(shí)現(xiàn)。

委托方和接收委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定時(shí)結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售，應(yīng)按以下標(biāo)正確定收入實(shí)現(xiàn)：

1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方法租出或以融資租賃方法租出以后再出售，租賃期間取得價(jià)款應(yīng)按租金確定收入實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確定收入實(shí)現(xiàn)。

2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方法租出，租賃期間取得價(jià)款應(yīng)按租金確定收入實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確定收入實(shí)現(xiàn)。

（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確定收入實(shí)現(xiàn)。

二、相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確定問題

估計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

三、相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為收入確定問題

（一）下列行為應(yīng)視同銷售確定收入

1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職員福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資和分配給股東或投資者；

4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其它企機(jī)關(guān)、個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)。

（二）視同銷售行為收入確定時(shí)限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確定收入實(shí)現(xiàn)。

（三）視同銷售行為收入確定方法和次序

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

3.按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

四、相關(guān)代建工程和提供勞務(wù)收入確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超出12個(gè)月，可按協(xié)議約定價(jià)款結(jié)算日或在協(xié)議完工之日確定收入實(shí)現(xiàn)；連續(xù)時(shí)間超出12個(gè)月，可采取完工百分比法按季確定收入實(shí)現(xiàn)。

五、相關(guān)成本和費(fèi)用扣除問題

下列項(xiàng)目按以下要求進(jìn)行扣除：

（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生當(dāng)期準(zhǔn)予扣除開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售可售面積和可售面積單位工程成本確定。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售