華龍苑運作思路1

項目運作思路1山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑2山東信邦地產(chǎn)顧問2010年1—5月份房地產(chǎn)政策解讀3山東信邦地產(chǎn)顧問4山東信邦地產(chǎn)顧問5山東信邦地產(chǎn)顧問日期法規(guī)及會議關鍵內(nèi)容1月10日國務院出臺國十一條嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房貸窗口指導.1月21日《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.2月20日銀監(jiān)會《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》打擊炒房者和投機行為。

3月9日溫家寶總理所做的政府工作報告提出大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法,抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。3月10日國土資源部《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結等19條內(nèi)容.3月12日國土資源部于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。3月18日國資委除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進行調整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后,退出房地產(chǎn)業(yè)務。3月22日國土資源部會議在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地。3月23日國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進行調整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年1-3月份6山東信邦地產(chǎn)顧問7山東信邦地產(chǎn)顧問2010年4月-政策密集出臺日期法規(guī)及會議關鍵內(nèi)容4月15日國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.4月15日國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量.4月17日國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措,被稱為房“新國十條”，堅決遏制房價過快增長。4月18日國務院商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),1、商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；2、對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款.4月19日住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》1、今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。8山東信邦地產(chǎn)顧問●5月10日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2010年5月2日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，從今年5月10日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調，這是今年內(nèi)央行第三次上調存款準備金率。2010年5月-政策出臺9山東信邦地產(chǎn)顧問【信邦簡析——新政】1、國家宏觀政策的頻繁出臺，在一定程度上，嚴重打擊了部分投資者的投資熱情和積極性，直接導致市場交易量下降（見濟南樓盤市場簡析）；2、新一輪的市場觀望氣氛，空前高漲，而且，其影響也越來越明顯，根據(jù)專家預測，這種觀望氣氛可能會持續(xù)較長的時間；3、進一步明確了二套房貸款政策，對二次置業(yè)者帶來一定難度，在一定程度上，打壓了房地產(chǎn)消費市場；4、房地產(chǎn)營業(yè)稅征免時限由2年調整為5年，打壓了投資市場和交易市場；5、商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。政策方向——抑制房價增長速度，打擊住宅投資投機行為！10山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑11山東信邦地產(chǎn)顧問1、濟南房價出現(xiàn)下跌的跡象。根據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，與前幾周價漲量跌的局面有所不同，5月17日到23日這一星期，濟南樓市成交量環(huán)比下滑45%，成交均價環(huán)比下降11%。與這組數(shù)據(jù)相印證的是，5月初，濟南有一東部的新盤入市。據(jù)了解，由于2009年市場行情看好，擬定售價從最初的均價不足8000元/平方米漲到開盤9000元/平方米起，多層均價每平方米超過萬元。然而，受調控影響，該樓盤定價回調到均價8800元/每平米，不過開盤當日的成交率僅為28%，一次性推出的220多套房子僅成交60余套。這是濟南樓市過去一周較為典型的代表。根據(jù)對上周濟南樓市的調查，市區(qū)內(nèi)除槐蔭外，歷城、歷下、天橋、市中四區(qū)和高新區(qū)成交環(huán)比均大幅下降，其中天橋成交環(huán)比下滑86%，歷城、市中成交環(huán)比下滑均超過60%。濟南樓市整體成交環(huán)比下滑45%，成交均價環(huán)比下滑11%，一改往日價漲量跌的局面，首次呈現(xiàn)量價齊跌。一、濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢12山東信邦地產(chǎn)顧問

2、開發(fā)商現(xiàn)在是騎虎難下?！伴_發(fā)商現(xiàn)在是騎虎難下，不敢降價。降少了，購房者感覺不到；降多了，購房者必將陷入更深的觀望?！?/p>

3、從推盤行為上看，開發(fā)商也在觀望。4月份，黃金99、海信?都市陽光、泉景天沅等都有1棟或數(shù)棟樓推遲到了5月開盤，而4月8―15日，尚品?清河、凱旋新城三期、香港國際等多個樓盤開盤，但多以較少的房源試探市場。

4、大部分樓盤均采用釋放性推盤策略。項目的“客戶積累了很長時間，再不推說不過去，另外，拖下去也會造成客戶損失。而且，市場沒有馬上好轉的跡象，均為釋放性推盤。至于后市，我們認為下半年可能打破僵局。下半年，濟南將有很多新盤集中上市，其中恒大、綠地、中海等這些大房地產(chǎn)商或以速度見長、或以規(guī)模取勝，捂盤的可能性較小，且他們在濟大塊拿地也存在資金壓力，如果市場觀望持續(xù)，他們很可能采取低價入市的策略。如果是那樣，房源批量大、方位全，價格合理，大量購房人很可能出手了。屆時，將對華龍苑這類項目產(chǎn)生重大影響，畢竟從整體上分析，與這類項目缺乏競爭優(yōu)勢。13山東信邦地產(chǎn)顧問二、2009年7月-2010年6月濟南部分城區(qū)的房價及走勢1、歷下區(qū)房價月成交均價及走勢分析表14山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：過去1年的時間內(nèi)，除在今年5月份出現(xiàn)了下滑外，歷下區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，其最高和最低成交均價，分別為7024元/平米和9101元/平米，整體上漲了2077元/平米，漲幅約為29.6%。漲幅在2009年11-12月份、2010年1-2月份、3-4月份達到一個較高的增幅，分別為4.1%、6.5%、7.1%；1-2月份的漲幅較大，春節(jié)前的最后一個月出現(xiàn)短期增幅較大，3-4份達到最高值。15山東信邦地產(chǎn)顧問2、天橋區(qū)房價月成交均價及走勢分析表16山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：過去1年的時間內(nèi)，除在今年6月份出現(xiàn)了下滑外，天橋區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，其最高和最低成交均價，分別為5146元/平米和7014元/平米，整體上漲了1868元/平米，漲幅約為36.3%。漲幅2010年1月較2009年12月份、2010年3-4月份達到一個較高的增幅，分別為6.0%、5.5%；春節(jié)前1個月達到最大，后趨于平穩(wěn)，3-4份達到較高值，并開始逐漸下跌。而且，跌幅幾乎成直線下跌。17山東信邦地產(chǎn)顧問3、歷城區(qū)房價月成交均價及走勢分析表18山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：2009年內(nèi)，除在8-9月份外，歷城區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，1月-09年12月的漲幅最大，約為5.2%；最低成交均價和最高成交均價分別為5845元和7631元/平米，整體上漲了1786元/平米，漲幅約為30.6%。漲幅自3-4份（達到較高值3.7%）開始，逐漸下跌。19山東信邦地產(chǎn)顧問4、高新區(qū)房價月成交均價及走勢分析表20山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：過去1年內(nèi)，高新區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，但是，漲幅極不規(guī)則，10年1月-09年12月的漲幅最大，約為5.6%；最低成交均價和最高成交均價分別為5864元和7628元/平米，整體上漲了1764元/平米，漲幅約為30.1%。漲幅自今年2月份開始，呈隔月下跌，但是，根據(jù)目前市場趨勢，漲幅將會逐漸回落。21山東信邦地產(chǎn)顧問三、6月28日-7月9日成交量分析說明：從近半個月情況分析，成交量為1066套，其中，住宅為552套，約占成交總量的51.7%，根據(jù)目前的市場走勢預測，未來幾個月內(nèi)，將出現(xiàn)下滑趨勢，但是，整體下滑不會太大。用途28日29日30日7月1日7月2日7月3日7月4日7月5日7月6日7月7日7月8日7月9日合計住宅31534952473096772545434552辦公樓232651812371120151811169商業(yè)用房128434752634159車庫24030152222124地下室142227301854111818219197廠房0000000000000其它0000000000000公寓11143111012657465總計93114891099247301051249710660106622山東信邦地產(chǎn)顧問

說明：上周7天的成交數(shù)據(jù)一直在低位徘徊，

波動不大，從周一到周五的成交還算平穩(wěn)；周末兩天數(shù)據(jù)驟然下滑，休息日的到來并沒有給樓市帶來利好消息。本周前5個工作日，比上周稍微有所改觀，但整體呈低位運行，市場前景不容樂觀。最近一段時間的樓市成交與濟南酷熱的天氣截然相反，火爆的溫度與冰凍的省城樓市上演著對抗，在這個夏天讓人格外難忘。樓市調控第二波即將到來的跡象讓廣大購房者更加堅定了房價必降的信心，開發(fā)商不斷翻新的促銷手段效果并不明顯，或許只有降價才是最實在最直接的辦法。23山東信邦地產(chǎn)顧問小結：1、從過去近一年的房地產(chǎn)價格增長來看，2010年3-4月份有一個明顯的爆發(fā)期，其增幅較以往有一個較大的跳躍，這是春節(jié)過后，短期集中爆發(fā)的重要表現(xiàn)；2、春節(jié)前，濟南市房價也有一個短期的爆發(fā)點，多集中在2009年12月-2010年1月份，只有歷下區(qū)的集中在1-2月份。春節(jié)前1-2個月出現(xiàn)漲幅較大的主要原因是：1、春節(jié)前購房者相對比較集中；2、為明年的推盤做鋪墊（有利于促銷活動的進行）；3、從整體成交均價上分析，只有歷下區(qū)以突破9000元/平米的大關，而其他區(qū)域仍維持在8000元/平米以下，其中，天橋區(qū)的銷售均價為最低，僅為7014元平米，未來漲幅空間較大；4、從價格漲幅來看，自進入5月以來，價格漲幅明顯回落，而且，下降趨勢明顯，未來一段時間內(nèi)會維持在一個相對穩(wěn)定的區(qū)間，但是，從整體市場發(fā)展趨勢來看，下半年將面臨降價的壓力；因此，作為本項目來講，由于體量較小，我們建議采用”快進快出“的策略，降低市場運作風險，盡快回籠資金。一旦本項目的銷售拖入年底，將會被埋沒于”觀望潮“中，勢必會被推入到下一年，其風險可想而知，而且，其個項目成本都會相應增加，得不償失。24山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑25山東信邦地產(chǎn)顧問一、大地銳城大地銳城，位于花園路、工業(yè)南路和二環(huán)東路圍合的城東新央?yún)^(qū)里，緊鄰留學人員創(chuàng)業(yè)園，總占地100余畝，總規(guī)劃面積約20.5萬平米，它由山東三威置業(yè)投資開發(fā)。它包含6棟花園式精裝高層住宅區(qū)、銳城國際購物廣場、6A級摩天寫字樓、星級豪華酒店、現(xiàn)代風格藝術館等等，擁有超大樓間距，超大中央綠地景觀。目前，大地銳城的銷售起價為8000元/平米，均價為8800元/平米，物業(yè)公司為濟南發(fā)展物業(yè)，戶型面積為37-227平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，主力面積為80-160平米。夜景效果整體規(guī)劃26山東信邦地產(chǎn)顧問二、騰騏冠宸騰騏·冠宸總占地面積55.65畝，總建筑面積6萬平方米，地上建筑面積為5萬平方米，整個小區(qū)由多層電梯花園洋房和板式小高層以及小戶型公寓組成，一樓入戶花園設計，綠化率高達42%。騰騏·冠宸位于二環(huán)東路經(jīng)濟隆起帶，祝舜路以北，毗鄰七里堡商貿(mào)中心、洪樓商圈近在咫尺，守望交通要道，坐擁繁華之地，是專屬百姓的高尚住宅。它是由山東七里堡置業(yè)公司投資開發(fā)，戶型面積為34-137平米，主力戶型為二室二廳和中小三室二廳，面積一般集中在87-110平米。該項目的銷售均價為8300元/平米（車位10萬/個）。鳥瞰圖多層外立面27山東信邦地產(chǎn)顧問三、丁豪·藍調國際丁豪藍調國際，位于華能路與化纖廠路交叉口處，由4棟高層及沿街商業(yè)組成，1棟23層、1棟26層、2棟31層，總套數(shù)1111戶，它是由丁豪集團和濟南信榮房產(chǎn)共同投資開發(fā)，項目總占地2.5萬平米，總規(guī)劃面積12萬平米。擁有870個停車位，藍調國際綠地率超過35%，10000㎡水韻風情園林，空間設計自由靈活，植物組合豐富多變，景觀小品精致獨特，用障景、對景、借景等造園手法帶來步移景異的視覺享受。目前，藍調國際均價為7000元/平米，物業(yè)公司為山東明德物業(yè)，戶型面積為40-120平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，主力面積為87-108平米?？傮w規(guī)劃圖廣場夜景圖28山東信邦地產(chǎn)顧問四、海信都市陽光海信都市陽光位于歷下區(qū)工業(yè)南路和華信路交匯處東南方，屬于七里河成熟生活圈范疇，是由海信安居置業(yè)開發(fā)。項目總規(guī)劃用地31939平方米，總建筑面積近9萬平方米，建筑容積率地上為2.16，建筑密度15%，綠地率43%，高綠地率、低容積率和建筑密度保證了項目先天性居住品質，同時社區(qū)擁有500平方米商業(yè)、1300平方米幼兒園和580個停車位的完善配套，是715位泉城精英的理想棲居之所。目前，項目銷售均價為8600元/平米（報價），實際銷售均價約在8100-8200元平米，海信都市陽光除4號樓精裝房外，剩余房源頂層95折優(yōu)惠，非頂層97折優(yōu)惠。戶型面積為87-127平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，面積為89、91、124平米三種戶型，物業(yè)公司為海信物業(yè)。項目鳥瞰圖景觀效果圖29山東信邦地產(chǎn)顧問假日麗景位于濟南市花園路與農(nóng)干院路交匯處，是由力高（中國）地產(chǎn)投資，山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在濟南開發(fā)的第一個住宅項目，總占地面積109.5畝，建筑面積約16萬平米。一期總建筑面積8.5萬平米，由8棟純板式小高層組成，以現(xiàn)代的西班牙生活為藍本，尖頂、斜坡、八角窗、廊柱，濃縮西班牙萬種風情，描繪出的一幅風情濃郁的西班牙畫卷。假日麗景戶型以小戶型為主，面積從70平米到130平米不等，小戶緊湊，功能劃分合理，大戶方正，華貴典雅。之前的銷售均價約為6300元/平米，目前，二手房的銷售價格約在8000元/平米左右。五、假日麗景鳥瞰圖單體外立面30山東信邦地產(chǎn)顧問樓盤開發(fā)商銷售價格開發(fā)時間主力戶型大地銳城山東三威置業(yè)8800元/平米2008年80-160平米騰騏·冠宸山東七里堡置業(yè)8300元/平米2010年87-110平米丁豪藍調國際丁豪集團和濟南信榮7000元/平米2009年87-108平米海信都市陽光海信安居置業(yè)8300元/平米2009年89、91、124平米假日麗景山東力高房產(chǎn)8000元/平米2009年70-130平米調查樓盤匯總31山東信邦地產(chǎn)顧問六、周邊二手房價格調查樓盤銷售價格開發(fā)時間備注齊魯世紀園8500元/平米2002年——錦繡泉城8600元/平米2006年價格在7500-9200元/平米富翔天地8500元/平米2003年小區(qū)內(nèi)相對較好的位置9000-10000元/平米新天地8900元/平米2002年8600-9100元/平米泉印蘭亭9000元/平米2001年——興業(yè)嘉苑8000元/平米2002年7500-8200元/平米化纖小區(qū)7600元/平米2003年整體價格在7500-7800元/平米上?；▓@7800元/平米2006年整體價格在7500-8500元/平米32山東信邦地產(chǎn)顧問小結：1、周邊在售樓盤的價格一般在7000-9000之間，大部分樓盤的銷售均價在8300-8600元/平米（這只是他們的銷售報價），有部分樓盤還有活動，如海信都市陽光的部分房源可享受93折、96折；2、周邊二手房的價格普遍較高，但從近期的成交量來看，并不樂觀；3、根據(jù)我們對現(xiàn)場的調查，去售樓處看房的消費者也不太少，但是，都面臨一個問題——“看多買少”，他們?nèi)ナ蹣翘幍哪康氖窍瓤纯错椖康膶嶋H情況，適不適合自己的定位，然后，結合自己的情況，尋求跟進的機會，很多消費者都考慮要等到年底看看或至少等到10月份之后；4、結合項目的實際調查，我們建議在華龍苑項目定價時，要充分考慮目前的市場發(fā)展現(xiàn)狀。33山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑34山東信邦地產(chǎn)顧問1、重要的地理位置，便捷的交通；2、周邊完善的配套，如超市、銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)院等——統(tǒng)一銀座、大潤發(fā)、工商銀行、建設銀行、發(fā)展銀行等；3、五證齊全，現(xiàn)房銷售，即買即??；4、大開間、小進深，戶型設計比較合理；5、墻體保溫材料的廣泛應用——內(nèi)墻、外墻、樓板等，均采用擠塑板保溫材料；6、擁有獨立的地下停車位及院落；7、低廉的物業(yè)管理費用（預計在0.3元/平米/月左右）。（一）S:優(yōu)勢一、華龍苑SWOT分析35山東信邦地產(chǎn)顧問1、緊靠馬路，車流、人流量較大，相對較亂，日常生活受影響；2、社區(qū)規(guī)模小，園林景觀規(guī)劃缺失，僅能提供居住功能，休閑生活無從談起。3、2002年的土地，已經(jīng)損失了8年多的時間，對部分客戶來說，會產(chǎn)生較大的影響；4、項目周圍環(huán)境較差，尤其是項目的北側和東側部分。（二）W:劣勢36山東信邦地產(chǎn)顧問1、周邊的居住氛圍越來越成熟；2、人們對東區(qū)區(qū)域的持續(xù)向好——需有針對性引導；3、濟南市總體發(fā)展規(guī)劃的不斷推進和完善；4、項目體量小，操作靈活，便于尋找目標客戶群；5、與專業(yè)的營銷策劃公司的合作；6、賣點的進一步挖掘整合及重新包裝。（三）O:機會1、市場觀望氣氛濃厚，投資者比較謹慎；2、甲方對本項目過高的期望值，將會影響到項目整體推盤；3、周邊二手房比較活躍，新樓盤也比較多，整體競爭方面無優(yōu)勢，面臨一定的市場壓力；4、周邊消費者不良的傳言——由于較長時間沒有運作和銷售，因此，有部分消費者在胡亂猜疑，對項目產(chǎn)生不良影響。5、房地產(chǎn)調控政策的出臺以及政策導向的不可預期性，均對項目產(chǎn)生一定影響。（四）T:威脅37山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑38山東信邦地產(chǎn)顧問一、定價策略1、依托市場定價法則，在保證甲方利益的前提下，適當定價；由于本項目體量很小，本項目不適合“高開高走”或“高開低走”策略，原因如下：1）一旦價格過高，則會導致目前客戶群在很短的時間內(nèi)流失，加大二次引導的難度，從而，讓推廣活動失去意義；2）價格高意味著周期會被拉長，如果短時間內(nèi)，無法清盤銷售，一旦進入年底或跨過春節(jié)，其難度會大幅增加（不是說賣不動），同時，運作成本也會增加，而且，還有很多市場的不可預知性，較難把控；3）目前，消費者的消費理念已經(jīng)比較成熟，若采用“高開折扣”策略，則很難形成影響，這種策略對他們來講，太熟悉了；4）一旦采用大幅折扣，很可能會帶來惡性循環(huán)，屆時，消費者會認為本項目仍有降價的空間或機會，他們更會猶豫不決，影響他們下定的決心；5）周邊二手房市場火熱，新樓盤開發(fā)比較充足，應該適當避開與他們的競爭，縮短運作周期，從而使利潤最大化。39山東信邦地產(chǎn)顧問新樓盤價格選取上述本項目的重點競爭項目進行比較分析，各項目具體比較權重如下表所示項目配套園林戶型交通質量人文物管發(fā)展商加權比重20%15%15%15%15%10%5%5%具體比較權重如下表所示比重18%22%28%15%17%項目大地銳城騰騏冠宸藍調國際都市陽光假日麗景在以上的表格中，所有的樓盤與本項目都不存在直接的競爭，但是，從項目整體區(qū)位及價格方面，都具有很好的參考價值和實際的指導意義，仍具有一定的可比性，鑒于其他項目的實際情況，我們會根據(jù)它們與華龍苑的關聯(lián)性，確定它們所占的權重值。在項目與項目之間的比較因素主要包括戶型設計、裝修情況、配套、自然環(huán)境、園林、交通、物業(yè)管理、發(fā)展商等方面。40山東信邦地產(chǎn)顧問41山東信邦地產(chǎn)顧問部分二手房樓盤價格選取上述本項目的重點競爭項目進行比較分析，各項目具體比較權重如下表所示比重13%14%16%14%9%18%9%7%項目齊魯世紀園錦繡泉城富翔天地新天地泉印蘭亭興