TD/T 1059-2020 全民所有土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)規(guī)程（正式版）

中華人民共和國(guó)土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)全民所有土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)規(guī)程中華人民共和國(guó)自然資源部發(fā)布I前言 Ⅲ 1范圍 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語(yǔ)和定義 14總則 2 24.2基本原則 24.3核算范圍與任務(wù) 34.4計(jì)量單位 34.5核算周期與時(shí)點(diǎn) 34.6核算分類(lèi)體系 34.7技術(shù)路線 44.8價(jià)值量核算方法體系 54.9基本程序 55確定核算基本事項(xiàng) 65.1確定核算范圍與對(duì)象 65.2界定土地資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵 65.3選取價(jià)值量核算方法 66收集基礎(chǔ)資料與預(yù)處理 76.1資料收集的一般要求 76.2資料調(diào)查收集內(nèi)容 76.3資料預(yù)處理 87劃分基本核算單元 87.1一般規(guī)定 87.2劃分依據(jù)與方法 98土地資源資產(chǎn)核算 98.1土地資源實(shí)物量核算 98.2土地資產(chǎn)價(jià)值量核算 99核算結(jié)果的質(zhì)量檢核與分析驗(yàn)證 159.1基本要求 9.2準(zhǔn)確性檢查 169.3協(xié)調(diào)性分析 Ⅱ10編制核算成果 1710.1縣級(jí)、地(市)級(jí)市核算成果 1710.2各級(jí)匯總成果 附錄A(規(guī)范性)全民所有土地資源資產(chǎn)核算成果表 18附錄B(規(guī)范性)全民所有土地資源資產(chǎn)核算成果報(bào)告提綱 參考文獻(xiàn) 24Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件由中華人民共和國(guó)自然資源部提出。本文件由全國(guó)自然資源與國(guó)土空間規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位：自然資源部自然資源所有者權(quán)益司、中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院。為規(guī)范全國(guó)及不同區(qū)域的全民所有土地資源資產(chǎn)核算程序與方法，促進(jìn)科學(xué)核算、動(dòng)態(tài)掌握全國(guó)及不同區(qū)域的全民所有土地資源資產(chǎn)實(shí)物量、價(jià)值量、結(jié)構(gòu)、空間分布等特征，夯實(shí)全民所有自然資源資產(chǎn)管理基礎(chǔ)，服務(wù)于統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)等管理需求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本文件。1全民所有土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)規(guī)程本文件規(guī)定了我國(guó)全民所有土地資源資產(chǎn)核算的總體要求、核算實(shí)施程序、核算技術(shù)方法體系、基礎(chǔ)資料的收集及預(yù)處理、基本核算單元的劃分、基本核算方法的應(yīng)用、核算結(jié)果的質(zhì)量檢核與分析驗(yàn)證，以及核算成果的編制等內(nèi)容。本規(guī)程所述“全民所有土地資源資產(chǎn)核算”,是對(duì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，屬于全民所有，即國(guó)家所有的土地資源資產(chǎn)開(kāi)展的核算工作。本文件適用于全民所有的土地資源資產(chǎn)核算，具體包括對(duì)土地資源資產(chǎn)的實(shí)物量及經(jīng)濟(jì)價(jià)值量核算，不包括對(duì)其生態(tài)效益及社會(huì)效益的核算；對(duì)土地資源資產(chǎn)生態(tài)效益、社會(huì)效益的核算，可以參照相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T18507城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程18508城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程19231—2003土地基本術(shù)語(yǔ)21010土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)28405農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程28406農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程28407農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)土地利用數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)定地價(jià)規(guī)程TD/T1055—2019第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查技術(shù)規(guī)程3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。土地資源landresource在當(dāng)前和可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，可為人類(lèi)利用的土地。2土地資源資產(chǎn)核算landresourceassetaccounti在土地資源調(diào)查、統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，依據(jù)具體工作目標(biāo)和需求，對(duì)一定時(shí)間(或時(shí)點(diǎn))和空間內(nèi)的土地資土地資源實(shí)物量核算landresourcephysicalquantityaccounting對(duì)一定時(shí)間(或時(shí)點(diǎn))和空間內(nèi)土地資源的實(shí)物數(shù)量、質(zhì)量的調(diào)查、量測(cè)與統(tǒng)計(jì)。土地資產(chǎn)價(jià)值量核算landassetvalueaccounting按照統(tǒng)一規(guī)則，對(duì)一定時(shí)間(或時(shí)點(diǎn))和空間內(nèi)土地資源資產(chǎn)的價(jià)值量進(jìn)行全面整體調(diào)查、分類(lèi)批量資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵landassetco資產(chǎn)量核算結(jié)果數(shù)值所表征的基本屬性?；竞怂銌卧猙asicaccountingunit在一定區(qū)域范圍內(nèi)，具有空間連續(xù)性，且土地的基本特征、開(kāi)發(fā)利用狀況等具有相對(duì)一致性的核算空間，是區(qū)域內(nèi)土地資源資產(chǎn)核算的基本組成單位。4總則土地資源資產(chǎn)核算旨在摸清一定區(qū)域范圍內(nèi)土地資源資產(chǎn)的實(shí)物與價(jià)值總量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、時(shí)空分布與變化特征等，為開(kāi)展全民所有自然資源資產(chǎn)清查、資產(chǎn)平衡表(負(fù)債表)編制、評(píng)價(jià)考核、監(jiān)測(cè)監(jiān)管等資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。4.2基本原則4.2.1與自然資源資產(chǎn)核算體系相銜接產(chǎn)量?jī)?nèi)涵、核算成果等方面均應(yīng)與自然資源資產(chǎn)核算體系整體銜接。4.2.2以土地資源資產(chǎn)調(diào)查體系為基礎(chǔ)土地資源資產(chǎn)核算工作應(yīng)以現(xiàn)行土地資源資產(chǎn)調(diào)查體系為基礎(chǔ)，充分利用國(guó)土調(diào)查、土地利用變更3調(diào)查、地籍調(diào)查、公示地價(jià)體系建設(shè)和市場(chǎng)調(diào)查監(jiān)測(cè)等專(zhuān)項(xiàng)工作的成果，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、地價(jià)體系數(shù)據(jù)與土地資源數(shù)據(jù)的有機(jī)結(jié)合。4.2.3以均衡價(jià)值為主導(dǎo)土地資產(chǎn)價(jià)值量核算應(yīng)反映正常利用條件下，土地資產(chǎn)內(nèi)在的相對(duì)穩(wěn)定和均衡的價(jià)值；通過(guò)選用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格信號(hào)，經(jīng)評(píng)估核定后予以量化表征；經(jīng)營(yíng)性土地資產(chǎn)宜以正常市場(chǎng)價(jià)值為主導(dǎo)，非經(jīng)營(yíng)性土地資產(chǎn)可結(jié)合其功能效用、貢獻(xiàn)等，顯化其合理價(jià)值。4.2.4兼顧核算精度與工作效率土地資源資產(chǎn)核算工作具有規(guī)?；?、批量化開(kāi)展的特征。在具體核算實(shí)施中，應(yīng)兼顧精度要求與效率，根據(jù)應(yīng)用方向，合理確定核算范圍與核算方法。4.2.5注重核算結(jié)果的時(shí)空可比性在實(shí)施全國(guó)或區(qū)域性土地資源資產(chǎn)核算工作時(shí)，為保證核算結(jié)果在不同時(shí)間和空間上具備基本可比性，應(yīng)統(tǒng)一界定核算結(jié)果的資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵，確定具體適用的分類(lèi)體系與方法、實(shí)物量調(diào)查基礎(chǔ)、核算方法尺度、主導(dǎo)核算方法，以及主要參照的地價(jià)指標(biāo)等具體因素。4.3核算范圍與任務(wù)4.3.1土地資源資產(chǎn)核算范圍通常包括既定行政轄區(qū)空間內(nèi)，現(xiàn)行調(diào)查技術(shù)體系已覆蓋的各類(lèi)土地資源，其中，對(duì)于現(xiàn)階段資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征顯化度較低的冰川、裸土地、裸巖石礫地等未利用地，以及各類(lèi)自然保護(hù)地內(nèi)以生態(tài)價(jià)值為主導(dǎo)的土地資源，可僅核算其實(shí)物量；具體核算工作中，應(yīng)做好與森林等自然資源資產(chǎn)核算成果的合理銜接，在整體核算成果中不應(yīng)出現(xiàn)重復(fù)或遺漏。4.3.2土地資源資產(chǎn)核算任務(wù)包括實(shí)物量核算與價(jià)值量核算，實(shí)物量核算包括實(shí)物數(shù)量核算及質(zhì)量核算。4.4計(jì)量單位土地資源實(shí)物數(shù)量核算成果以投影面積計(jì)量，單位采用平方米(m2);面積統(tǒng)計(jì)匯總單位采用公頃(hm2),小數(shù)點(diǎn)后保留2位有效數(shù)字；實(shí)物質(zhì)量核算成果以等別表達(dá)；土地資產(chǎn)價(jià)值量核算成果以貨幣計(jì)量，貨幣計(jì)算單位采用人民幣元，保留整數(shù)，統(tǒng)計(jì)匯總單位采用人民幣萬(wàn)元，小數(shù)點(diǎn)后保留2位有效數(shù)字。4.5核算周期與時(shí)點(diǎn)土地資源資產(chǎn)核算工作應(yīng)持續(xù)、動(dòng)態(tài)開(kāi)展。核算周期的確定應(yīng)與全國(guó)國(guó)土調(diào)查、土地利用變更調(diào)查等資源調(diào)查體系運(yùn)行的周期相協(xié)調(diào)，并綜合考慮全民所有自然資源資產(chǎn)清查統(tǒng)計(jì)、資產(chǎn)平衡表(負(fù)債表)編制、評(píng)價(jià)考核、監(jiān)測(cè)監(jiān)管和國(guó)有自然資源(資產(chǎn))報(bào)告等工作的需求。每輪核算工作中，宜取某年度的最后一個(gè)自然日作為核算結(jié)果對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)。4.6核算分類(lèi)體系4.6.1依權(quán)屬狀況分類(lèi)按照權(quán)屬狀況的差異，全民所有土地資產(chǎn)可分為未確定使用權(quán)人和已確定使用權(quán)人兩類(lèi)。未確定使用權(quán)人的土地資產(chǎn)可根據(jù)權(quán)屬進(jìn)一步分為政府儲(chǔ)備土地資產(chǎn)、其他土地資產(chǎn)；已確定使用權(quán)人的土地資4產(chǎn)可根據(jù)具體權(quán)能差異，進(jìn)一步分別核算出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)等不同權(quán)利內(nèi)涵對(duì)應(yīng)的土地資源資產(chǎn)量。4.6.2依利用用途分類(lèi)依據(jù)GB/T21010、TD/T1055—2019等，可分別核算不同用途的土地資源資產(chǎn)量。4.6.3依規(guī)劃條件實(shí)現(xiàn)度分類(lèi)按照國(guó)土空間規(guī)劃(土地利用規(guī)劃)條件是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，可分別核算現(xiàn)狀利用條件、未來(lái)規(guī)劃利用條件下的土地資源資產(chǎn)量。4.6.4依權(quán)益的流動(dòng)便利性分類(lèi)綜合考慮土地利用性質(zhì)特征、權(quán)利限制特征等相關(guān)約束，納入核算的土地資產(chǎn)可分為易進(jìn)行市場(chǎng)流動(dòng)與變現(xiàn)的土地資產(chǎn)(例如，經(jīng)營(yíng)性土地資產(chǎn))、不易進(jìn)行市場(chǎng)流動(dòng)與變現(xiàn)的土地資產(chǎn)等。4.7技術(shù)路線充分利用土地資源調(diào)查成果、地籍調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)登記成果，通過(guò)比對(duì)分析、歸類(lèi)統(tǒng)計(jì)，以及補(bǔ)充調(diào)查與量測(cè)，核算不同分類(lèi)體系下的土地資源實(shí)物量；以實(shí)物量核算為基礎(chǔ)，利用土地資產(chǎn)評(píng)價(jià)評(píng)估成果、土地市場(chǎng)交易相關(guān)資料，借鑒不同用地類(lèi)型和不同特征下的價(jià)格指標(biāo)與土地評(píng)價(jià)評(píng)估方法、統(tǒng)計(jì)分析方法，評(píng)估核算土地資產(chǎn)價(jià)值量。土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)路線見(jiàn)圖1。土地資源調(diào)查成果地籍調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)登記成果土地資源調(diào)查成果地籍調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)登記成果比對(duì)分析、歸類(lèi)統(tǒng)計(jì)土地資產(chǎn)評(píng)價(jià)評(píng)估成果土地市場(chǎng)交易資料補(bǔ)充調(diào)查與量測(cè)土地資源實(shí)物量數(shù)據(jù)匹配(空間內(nèi)涵、權(quán)利特征、精度、其他)價(jià)值量?jī)?nèi)涵界定宏觀尺度核算劃分基本核算單元中觀尺度核算價(jià)值量核算方法實(shí)施微觀尺度核算土地資產(chǎn)價(jià)值量結(jié)果驗(yàn)證與確定實(shí)物量與價(jià)值量核算資料調(diào)查與預(yù)處理基于區(qū)域土地價(jià)值基于單宗土地價(jià)值圖1土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)路線圖54.8價(jià)值量核算方法體系依據(jù)價(jià)值量核算中的基本核算單元，及預(yù)期實(shí)現(xiàn)的精度差異，土地資產(chǎn)核算方法可分為宏觀、中觀、微觀三種不同尺度；結(jié)合主要參照的地價(jià)指標(biāo)，構(gòu)成由多種具體核算方法組成的核算方法體系(見(jiàn)圖2)。a)宏觀尺度的核算方法(宏觀核算):以縣級(jí)以下(含縣級(jí))行政轄區(qū)為基本核算單元，對(duì)行政轄區(qū)內(nèi)部土地質(zhì)量、價(jià)格的空間分布差異不予體現(xiàn)；評(píng)估核定基本核算單元內(nèi)分用途的平均土地價(jià)值水平，與相應(yīng)土地的實(shí)物量結(jié)合，核算土地資產(chǎn)總量。宏觀核算方法主要參照的地價(jià)指標(biāo)包括基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)、交易地價(jià)、其他評(píng)估地價(jià)等。b)中觀尺度的核算方法(中觀核算):在行政轄區(qū)內(nèi)部，依據(jù)不同空間區(qū)位上土地的質(zhì)量、功能、價(jià)值等的差異劃分均質(zhì)區(qū)域，以各均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛竞怂銌卧?，評(píng)估核定基本核算單元內(nèi)分用途的平均土地價(jià)值水平，與相應(yīng)土地的實(shí)物量結(jié)合，核算土地資產(chǎn)總量。中觀核算方法主要參照的地價(jià)指標(biāo)包括公示地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià))、監(jiān)測(cè)地價(jià)、交易地價(jià)、其他評(píng)估地價(jià)等。c)微觀尺度的核算方法(微觀核算):以各宗地(或地塊)為基本核算單元，顯化微觀區(qū)位條件及主要個(gè)別因素對(duì)宗地(或地塊)價(jià)值的影響，評(píng)估核定各宗地(或地塊)的價(jià)值水平，與相應(yīng)土地的實(shí)物量結(jié)合，核算土地資產(chǎn)總量。微觀核算方法主要參照的地價(jià)指標(biāo)，通常以現(xiàn)有地價(jià)體系成果為基礎(chǔ)，通過(guò)批量評(píng)估測(cè)算獲取。核算尺度核算尺度基本核算單元及特征具體核算方法技術(shù)要點(diǎn)基于基準(zhǔn)地價(jià)的宏觀核算直接獲取分用途不同區(qū)段的監(jiān)測(cè)地價(jià)水平值通過(guò)交易地價(jià)、宗地評(píng)估價(jià)、統(tǒng)計(jì)分析方法等評(píng)估確定地價(jià)均值獲取分用途各均質(zhì)區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)，匯總各級(jí)別內(nèi)各類(lèi)用地面積及相關(guān)信息獲取分用途各監(jiān)測(cè)區(qū)段價(jià)格，匯總各區(qū)段范圍內(nèi)各類(lèi)用地面積及相關(guān)信息通過(guò)交易地價(jià)、宗地評(píng)估價(jià)、統(tǒng)計(jì)分析方法等評(píng)估確定地價(jià)均值，匯總相應(yīng)范圍內(nèi)各類(lèi)用地面積及相關(guān)信息調(diào)查地價(jià)影響因素，基于GIS和基本評(píng)估方法、統(tǒng)計(jì)分析方法，建立批量評(píng)估模型，測(cè)算各宗地價(jià)格，與地籍調(diào)查信息疊加分析基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的宏觀核算基于交易地價(jià)、其他評(píng)估地價(jià)的宏觀核算基于公示地價(jià)的中觀核算基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的中觀核算基于交易地價(jià)、其他評(píng)估地價(jià)的中觀核算以縣級(jí)及以下行政轄區(qū)為基本單元：不體現(xiàn)行政區(qū)內(nèi)不同空間上的地價(jià)差異批量評(píng)估方法(基于市場(chǎng)比較、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、其他測(cè)算模型以宗地為基本核算單元：顯化微觀區(qū)位差異對(duì)地價(jià)的影響以均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛竞怂銌卧猴@化行政區(qū)內(nèi)不同空間上的地價(jià)差異綜合不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，形成區(qū)域均值核算方法圖2土地資源資產(chǎn)核算方法體系圖4.9基本程序土地資源資產(chǎn)核算工作，應(yīng)遵循以下程序：a)確定核算基本事項(xiàng)；b)收集基礎(chǔ)資料與預(yù)處理；6c)劃分基本核算單元；d)實(shí)施核算；e)核算結(jié)果的檢驗(yàn)與確定；f)編制核算成果。5確定核算基本事項(xiàng)5.1確定核算范圍與對(duì)象5.1.1根據(jù)具體核算工作的目標(biāo)、任務(wù)，以及成果的應(yīng)用方向，參考分類(lèi)體5.1.2價(jià)值量核算范圍與對(duì)象的確定宜考慮各類(lèi)土地資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值顯化程度的階段性特征。5.2界定土地資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵5.2.1實(shí)物量?jī)?nèi)涵土地資源實(shí)物量主要通過(guò)土地面積數(shù)量和質(zhì)量評(píng)定結(jié)果表征，內(nèi)涵宜依據(jù)核算基準(zhǔn)日前最近一期的國(guó)土調(diào)查、土地利用變更調(diào)查、地籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記、城鎮(zhèn)土地分等以及農(nóng)用地質(zhì)量分等等專(zhuān)項(xiàng)成果確定，也可結(jié)合實(shí)際情況，采用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)面積；對(duì)于規(guī)劃條件下的土地資產(chǎn)量核算，應(yīng)采用已公布的相應(yīng)總體規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中確定的土地面積；土地質(zhì)量?jī)?nèi)涵依據(jù)相應(yīng)的質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)果確定，通常以在核算范圍內(nèi)統(tǒng)一可比的等別序列表示。5.2.2價(jià)值量?jī)?nèi)涵參照GB/T18508、GB/T28406的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合分類(lèi)體系與具體核算工作日標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)一設(shè)定評(píng)5.3選取價(jià)值量核算方法5.3.1核算方法的適用條件核算方法的適用條件如下：a)宏觀尺度的核算方法適用于在全國(guó)、省(自治區(qū)、直轄市)等較大區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)一開(kāi)展的土地資產(chǎn)量快速核算工作，對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完備程度和多源數(shù)據(jù)間的空間匹配精度要求低；核算結(jié)果能夠體現(xiàn)不同行政轄區(qū)之間土地價(jià)值水平的差異，主要服務(wù)于國(guó)家及地方宏觀管理需求；b)中觀尺度的核算方法適用于地級(jí)及以下行政轄區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一開(kāi)展的、精度要求相對(duì)較高的土地資產(chǎn)量核算，對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完備程度和多源數(shù)據(jù)間的空間匹配精度要求較高；核算結(jié)果能夠反映行政轄區(qū)內(nèi)部，不同均質(zhì)區(qū)域間土地價(jià)值水平的客觀差異，可服務(wù)于各地土地資源資產(chǎn)管理c)微觀尺度的核算方法適用于高精度的土地資產(chǎn)量核算，對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完備程度和多源數(shù)據(jù)間的空間匹配精度要求高，通常需借助批量評(píng)估方法完成各宗地單元的價(jià)值評(píng)估；核算結(jié)果能夠支撐各類(lèi)口徑下的統(tǒng)計(jì)分析，適用于涉及相關(guān)內(nèi)容的履職考核、全民所有自然資源資產(chǎn)平衡表(負(fù)債表)編制等精細(xì)化管理需求。5.3.2核算方法的選取原則核算方法的選取原則如下：7a)在實(shí)施具體核算工作時(shí)，核算方法的選擇應(yīng)綜合考慮每輪核算工作的目標(biāo)和任務(wù)、精度要求與b)在運(yùn)用不同尺度的核算方法時(shí)，宜根據(jù)已界定的價(jià)值量?jī)?nèi)涵，在公示地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià))、監(jiān)測(cè)地價(jià)、市場(chǎng)交易地價(jià)等常用地價(jià)指標(biāo)中選取最適宜的地價(jià)指標(biāo)作為基本參照，進(jìn)一步確定適用的主導(dǎo)核算方法；c)農(nóng)用地價(jià)值的空間差異性普遍弱于建設(shè)用地，通常以宏觀或中觀尺度的核算方法為宜；經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值的空間差異顯著,通常以中觀尺度的核算方法為宜，在相關(guān)基礎(chǔ)資料完備地區(qū)，亦可選擇微觀尺度的核算方法；d)對(duì)于納入價(jià)值量核算范圍，但缺少適用的地價(jià)指標(biāo)的特定區(qū)域或特定地類(lèi)，可依據(jù)相關(guān)評(píng)估技綜合分析確定可參照的地價(jià)指標(biāo)，通過(guò)參照替代方法，合理估算其價(jià)值水平；或根據(jù)其參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的資產(chǎn)收益，通過(guò)收益還原法，凈現(xiàn)金流量法等6收集基礎(chǔ)資料與預(yù)處理6.1資料收集的一般要求資料收集的一般要求如下：a)資料調(diào)查收集的內(nèi)容、資料的詳盡程度，以及數(shù)據(jù)精度要求等應(yīng)根據(jù)擬定的核算對(duì)象、資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵、核算方法等確定，按照本文件的具體要求(見(jiàn)8.2),在6.2中列示的各類(lèi)資料中選擇收集；b)外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填寫(xiě)規(guī)范的調(diào)查表格，對(duì)于具有空間特征的資料，應(yīng)按實(shí)地位置標(biāo)注于核算工c)資料應(yīng)有較好的現(xiàn)勢(shì)性，資料數(shù)據(jù)所對(duì)應(yīng)的時(shí)間原則上宜在距核算基準(zhǔn)日的前三年之內(nèi)，資料d)地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查資料應(yīng)具有代表性，各類(lèi)型樣本數(shù)量充足，且原則上空間分布均勻；e)應(yīng)對(duì)收集的資料進(jìn)行整理匯總分析，并根據(jù)情況進(jìn)行必要的實(shí)地踏勘、校核、補(bǔ)充調(diào)查或資料修正等工作。6.2資料調(diào)查收集內(nèi)容6.2.1國(guó)土調(diào)查資料主要包括但不限于各級(jí)土地權(quán)屬調(diào)查有關(guān)成果、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)匯總表、國(guó)土調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)等，詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)6.2.2地籍調(diào)查資料6.2.3不動(dòng)產(chǎn)登記資料主要包括但不限于土地權(quán)屬數(shù)據(jù)、土地自然屬性數(shù)據(jù)、土地利用狀況數(shù)據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的其他有6.2.4土地質(zhì)量評(píng)價(jià)資料主要包括但不限于土地分等、定級(jí)、特定地類(lèi)的質(zhì)量調(diào)查成果及數(shù)據(jù)庫(kù)資料；土地分等、定級(jí)因素因子調(diào)查及評(píng)價(jià)資料等，詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)GB/T18507、GB/T28405、GB/T28407。86.2.5土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算資料6.2.5.1公示地價(jià)成果資料主要包括但不限于城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)及標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)成果圖、表、報(bào)告及相應(yīng)數(shù)據(jù)庫(kù)資料，詳細(xì)內(nèi)容6.2.5.2土地市場(chǎng)及地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)資料主要包括但不限于土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中關(guān)于土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)利用、各級(jí)市場(chǎng)交易、收購(gòu)儲(chǔ)備等資料，以及城鄉(xiāng)地價(jià)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)成果及數(shù)據(jù)庫(kù)資料，詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)TD/T1009。6.2.5.3土地利用效益資料主要包括但不限于不同行業(yè)的土地利用規(guī)模，資金利用效益與利潤(rùn)率、企業(yè)勞動(dòng)力投入標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料。6.2.5.4宗地地價(jià)評(píng)估及其他相關(guān)資料主要包括但不限于影響土地價(jià)值的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素資料，以及集體土地征收補(bǔ)償資料，詳細(xì)內(nèi)6.2.6規(guī)劃與節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)資料主要包括但不限于土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，以及國(guó)土空間規(guī)劃中其他相關(guān)規(guī)劃的成果及數(shù)據(jù)庫(kù)資料；節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)的成果及城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)、開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)資料等。規(guī)劃資料的詳細(xì)內(nèi)容和要求見(jiàn)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)程。節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)資料的詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)TD/T相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。6.3資料預(yù)處理6.3.1資料校核對(duì)調(diào)查收集資料的完備狀況、時(shí)效性、客觀性、代表性等進(jìn)行檢查和校驗(yàn)；剔除填報(bào)不符合要求和明顯偏離正常情況的數(shù)據(jù)；資料不足時(shí)，應(yīng)進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查。6.3.2資料整理將初步校核的資料按照類(lèi)別進(jìn)行歸類(lèi)，對(duì)調(diào)查得到的資料按照一定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一編號(hào)、上圖。6.3.3工作圖件制作應(yīng)采用國(guó)土調(diào)查成果作為底圖，對(duì)相關(guān)圖件資料、數(shù)據(jù)庫(kù)資料進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化或矢量化處理，統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為2000國(guó)家大地坐標(biāo)系、1985國(guó)家高程基準(zhǔn)、高斯一克呂格投影方式。依據(jù)確定的核算范圍與對(duì)象，劃定核算區(qū)域的外圍空間邊界，剔除邊界內(nèi)非核算對(duì)象，經(jīng)信息校驗(yàn)后形成相關(guān)工作圖件。7劃分基本核算單元7.1一般規(guī)定劃分基本核算單元的一般規(guī)定如下：9參照GB/T18508、GB/T28406、TD/T1009、TD/T1052;在有條件的地區(qū)可參照土地質(zhì)量等8.1.3土地資源實(shí)物質(zhì)量核算主要參照農(nóng)用地質(zhì)量分等A?——基本核算單元(即某一層級(jí)的行政轄區(qū))中的土地資P;——基本核算單元中第i類(lèi)用途土地的平均地價(jià)水平值；S;——基本核算單元中第i類(lèi)用途土地的實(shí)物量核算值。8.2.1.2基于基準(zhǔn)地價(jià)的宏觀核算8.2.1.2.1實(shí)施程序基于基準(zhǔn)地價(jià)的宏觀核算實(shí)施程序如下：a)收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，比較已界定的資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的異同，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)水平值進(jìn)行期日、年期等必要的修止調(diào)整，以調(diào)整后的地價(jià)水平值參與后續(xù)測(cè)算；b)依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)體系的覆蓋范圍，確定基本核算單元(即某一層級(jí)的行政轄區(qū));c)分別測(cè)算基本核算單元中，各用途基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平值，作為公式(1)中的P:;一般可以核算單元內(nèi)某用途的各級(jí)別土地面積為權(quán)重，取各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的加權(quán)平均值；也可取核算單元內(nèi)某用途土地各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的中位數(shù)；d)與相應(yīng)用途的土地資源實(shí)物量核算值匹配，分用途測(cè)算基本核算單元的土地資產(chǎn)價(jià)值量；e)逐層級(jí)、逐地類(lèi)匯總，形成核算范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)價(jià)值總量。8.2.1.2.2所需資料基于基準(zhǔn)地價(jià)的宏觀核算所需資料如下：a)最為接近核算期日的核算單元的土地利用數(shù)據(jù)匯總成果；b)完整、規(guī)范的基準(zhǔn)地價(jià)成果，至少包括級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表(含各級(jí)別土地面積)、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵8.2.1.2.3適用條件與要點(diǎn)基于基準(zhǔn)地價(jià)的宏觀核算的適用條件與要點(diǎn)如下：a)適用于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)，且基準(zhǔn)地價(jià)成果現(xiàn)勢(shì)性較好的情況；b)當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)未能及時(shí)更新時(shí)，需根據(jù)市場(chǎng)或地價(jià)影響因素的變動(dòng)，科學(xué)測(cè)算期日修正系數(shù)。8.2.1.3基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的宏觀核算方法8.2.1.3.1實(shí)施程序基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的宏觀核算方法實(shí)施程序如下：a)收集城鄉(xiāng)地價(jià)監(jiān)測(cè)成果資料，比較已界定的資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵與監(jiān)測(cè)地價(jià)內(nèi)涵的異同，對(duì)監(jiān)測(cè)地價(jià)水平值進(jìn)行必要的修正調(diào)整，以調(diào)整后的地價(jià)水平值參與后續(xù)測(cè)算；b)依據(jù)地價(jià)監(jiān)測(cè)體系的覆蓋范圍確定基本核算單元(即某一層級(jí)的行政轄區(qū));c)直接提取基本核算單元的各用途監(jiān)測(cè)地價(jià)水平值，作為公式(1)中的P;;d)與相應(yīng)用途的土地資源實(shí)物量核算值匹配，分用途測(cè)算基本核算單元的土地資產(chǎn)價(jià)值量；e)逐層級(jí)、逐地類(lèi)匯總，形成核算范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)價(jià)值總量?；诒O(jiān)測(cè)地價(jià)的宏觀核算方法所需資料如下：a)最為接近核算期日的核算單元的土地利用數(shù)據(jù)匯總成果；b)最為接近核算期日的監(jiān)測(cè)地價(jià)成果，包括分用途的監(jiān)測(cè)地價(jià)水平值等。較已界定的資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵與交易樣點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵的異同，對(duì)交易地價(jià)水平值進(jìn)行必8.2.1.4.2所需資料a)最為接近核算期日的核算單元的土地利用數(shù)據(jù)匯總成果；c)市場(chǎng)交易地價(jià)內(nèi)涵差異顯著,應(yīng)對(duì)各交易樣點(diǎn)的適用性進(jìn)行甄別，剔除異常交易或難以修正到8.2.2.1基本公式A,——行政轄區(qū)(通常為市縣級(jí)行政轄區(qū))中各用途8.2.2.2基于公示地價(jià)的中觀核算8.2.2.2.1實(shí)施程序基于公示地價(jià)的中觀核算實(shí)施程序如下：a)收集基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等公示地價(jià)資料，分析基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、標(biāo)定區(qū)域劃分的適宜性，以級(jí)別或標(biāo)定區(qū)域界線為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)確認(rèn)或調(diào)整后形成基本核算單元，即公式(2)中的均質(zhì)區(qū)域；b)比較已界定的資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵與公示地價(jià)內(nèi)涵的異同，對(duì)各均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的公示地價(jià)水平值進(jìn)行期日、年期等必要的修正調(diào)整，以調(diào)整后的地價(jià)水平值作為公式(2)中的P;,參與后續(xù)測(cè)算；c)將不同用途、不同均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的公示地價(jià)與該用途在該均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地實(shí)物量核算值匹配，測(cè)算土地資產(chǎn)價(jià)值量；d)逐層級(jí)、逐地類(lèi)匯總，形成核算范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)價(jià)值總量。8.2.2.2.2所需資料基于公示地價(jià)的中觀核算所需資料如下：a)最為接近核算期日的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)或其他能夠獲取各用途土地實(shí)物數(shù)量和空間位置信息的數(shù)據(jù)庫(kù)；b)完整、規(guī)范的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等公示地價(jià)體系成果，至少包括公示地價(jià)表及公示地價(jià)空間分布矢量圖。8.2.2.2.3適用條件與要點(diǎn)基于公示地價(jià)的中觀核算適用條件與要點(diǎn)如下：a)適用于基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等公示地價(jià)覆蓋區(qū)，且公示地價(jià)成果現(xiàn)勢(shì)性較好的情況；b)當(dāng)公示地價(jià)體系未能及時(shí)更新時(shí)，需根據(jù)市場(chǎng)或地價(jià)影響因素的變動(dòng)，科學(xué)測(cè)算期日修正系數(shù)；c)具備較高精度的土地實(shí)物量與地價(jià)信號(hào)的空間矢量數(shù)據(jù)庫(kù)，是準(zhǔn)確匹配土地實(shí)物量指標(biāo)與公示地價(jià)指標(biāo)，進(jìn)而完成在均質(zhì)區(qū)域尺度上進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值量核算的關(guān)鍵。8.2.2.3基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的中觀核算8.2.2.3.1實(shí)施程序基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的中觀核算實(shí)施程序如下：a)收集有關(guān)城鄉(xiāng)監(jiān)測(cè)地價(jià)資料，分析地價(jià)監(jiān)測(cè)區(qū)段劃分的適宜性，以監(jiān)測(cè)區(qū)段界線為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)確認(rèn)或調(diào)整后形成基本核算單元，即公式(2)中的均質(zhì)區(qū)域；b)根據(jù)已界定的資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵，對(duì)監(jiān)測(cè)區(qū)段的監(jiān)測(cè)地價(jià)進(jìn)行必要的地價(jià)內(nèi)涵修正，以修正后的地價(jià)水平值作為公式(2)中的P;;,參與后續(xù)測(cè)算；c)將不同用途的監(jiān)測(cè)區(qū)段價(jià)格與該用途在該區(qū)段內(nèi)的土地實(shí)物量核算值匹配，測(cè)算土地資產(chǎn)價(jià)d)逐層級(jí)、逐地類(lèi)匯總，形成核算范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)價(jià)值總量。8.2.2.3.2所需資料基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的中觀核算所需資料如下：a)最為接近核算期日的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)或其他能夠獲取各用途土地實(shí)物數(shù)量和空間位置信息的數(shù)據(jù)庫(kù)；b)最為接近核算期日的地價(jià)監(jiān)測(cè)成果，至少包括監(jiān)測(cè)區(qū)段價(jià)格以及監(jiān)測(cè)范圍、監(jiān)測(cè)區(qū)段空間分布的矢量數(shù)據(jù)。8.2.2.3.3適用條件與要點(diǎn)基于監(jiān)測(cè)地價(jià)的中觀核算適用條件與要點(diǎn)如下：a)適用于持續(xù)開(kāi)展地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，且監(jiān)測(cè)體系具有完備的信息化成果的地區(qū)；b)因規(guī)范的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果每季度更新，具有較好的現(xiàn)勢(shì)性，故通常無(wú)須進(jìn)行期日修正；c)具備較高精度的土地實(shí)物量與地價(jià)信號(hào)的空間矢量數(shù)據(jù)庫(kù)，是準(zhǔn)確匹配監(jiān)測(cè)區(qū)段內(nèi)土地實(shí)物量與價(jià)格指標(biāo)，進(jìn)而完成在監(jiān)測(cè)區(qū)段尺度上進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值量核算的關(guān)鍵。8.2.2.4基于其他地價(jià)指標(biāo)的中觀核算法8.2.2.4.1實(shí)施程序基于其他地價(jià)指標(biāo)的中觀核算法實(shí)施程序如下：a)收集地價(jià)樣點(diǎn)及地價(jià)影響因素的相關(guān)資料，參照多因素綜合評(píng)價(jià)法、地價(jià)水平歸納法等方法劃分均質(zhì)均價(jià)單元作為基本核算單元，即公式(2)中的均質(zhì)區(qū)域；b)通過(guò)交易地價(jià)平均值、宗地地價(jià)評(píng)估值，以及統(tǒng)計(jì)分析方法等分別評(píng)估確定核算單元不同用途的地價(jià)水平均值，作為公式(2)中的P。;所用具體宗地地價(jià)評(píng)估方法見(jiàn)GB/T18508、GB/Tc)將基本核算單元的各用途地價(jià)水平值與相應(yīng)用途的土地實(shí)物量核算值匹配，測(cè)算核算單元內(nèi)各用途的土地資產(chǎn)價(jià)值量；d)逐層級(jí)、逐地類(lèi)匯總，形成核算范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)價(jià)值總量。8.2.2.4.2所需資料基于其他地價(jià)指標(biāo)的中觀核算法所需資料如下：a)最為接近核算期日的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)或其他能夠獲取各用途土地實(shí)物數(shù)量和空間位置信息的數(shù)據(jù)庫(kù)；b)最為接近核算期日的地價(jià)交易或評(píng)估案例、各類(lèi)地價(jià)影響因素(以區(qū)域因素、個(gè)別因素為主)的相關(guān)指標(biāo)資料及反映其空間分布的矢量數(shù)據(jù)。8.2.2.4.3適用條件基于其他地價(jià)指標(biāo)的中觀核算法適用條件如下：a)適用于市場(chǎng)交易相對(duì)活躍的地區(qū)和地類(lèi)；b)各類(lèi)土地價(jià)格及其影響因素等基礎(chǔ)資料完備程度較高，且具備各影響因素核心指標(biāo)的空間分布數(shù)據(jù)庫(kù)；c)具備較高精度的土地實(shí)物量與地價(jià)信號(hào)的空間矢量數(shù)據(jù)庫(kù)，是準(zhǔn)確匹配均質(zhì)區(qū)域內(nèi)土地實(shí)物量與價(jià)格指標(biāo)，進(jìn)而完成在均質(zhì)單元尺度上進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值量核算的關(guān)鍵。8.2.3微觀核算方法8.2.3.1基本公式以宗地(地塊)為基本核算單元的微觀核算方法，通常以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)等相對(duì)成熟、P;——第j宗土地的價(jià)格；S,——第j宗土地的面積。P;=P×(1±2}K;)×K;+D (4)在具有完備的標(biāo)定地價(jià)體系地區(qū)，可利用標(biāo)定地價(jià)及其修正體系建立宗地價(jià)格測(cè)算的批量評(píng)估8.2.3.3所需資料c)與地價(jià)修正體系相關(guān)的各地價(jià)影響a)適用于地價(jià)體系成果完備、規(guī)范、現(xiàn)勢(shì)性高，各類(lèi)地價(jià)影響因素資料，以及各宗地的基礎(chǔ)特征信息完備的地區(qū)；b)基于兼顧精度與效率的原則，批量評(píng)估模型中涉及的地價(jià)影響因素?cái)?shù)量不宜過(guò)多，并具有對(duì)地價(jià)影響度較高、分布差異顯著、因素指標(biāo)獲取方式便捷等特征，一般可包括容積率、距重要設(shè)施的通達(dá)距離等；c)同時(shí)具備較高精度的宗地信息矢量數(shù)據(jù)庫(kù)和地價(jià)影響因素指標(biāo)信息，是實(shí)現(xiàn)自動(dòng)批量評(píng)估宗地價(jià)格，并準(zhǔn)確匹配宗地實(shí)物量與宗地單價(jià)，進(jìn)而完成逐宗地單元核算資產(chǎn)價(jià)值量的關(guān)鍵。8.2.4參照替代方法該類(lèi)方法僅適用于無(wú)可直接取用的地價(jià)指標(biāo)，需要依據(jù)相關(guān)因素或信息推定地價(jià)水平值的局部、零星地區(qū)或個(gè)別地類(lèi)。在具體核算工作中，該類(lèi)方法僅可作為其他方法的補(bǔ)充。8.2.4.1地價(jià)體系未覆蓋區(qū)域的價(jià)值量核算地價(jià)體系未覆蓋區(qū)域的價(jià)值量核算如下：a)依據(jù)區(qū)位特征與替代原則，選擇土地質(zhì)量等別一致、空間毗鄰、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近，且地價(jià)體系完整(或具備適用地價(jià)指標(biāo))的空間區(qū)域(或縣級(jí)以下行政轄區(qū))作為可參照單元；b)直接適用可參照單元的地價(jià)水平值，或選取若干核心影響因素(例如，距末級(jí)地邊界的距離、土地取得成本的差異、GDP等相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的差異、同類(lèi)用地市場(chǎng)交易價(jià)格的差異等)測(cè)算修正系數(shù)，對(duì)可參照單元的地價(jià)指標(biāo)進(jìn)行修正后使用；修正后的地價(jià)水平不宜低于法律政策規(guī)定的最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)土地權(quán)利的客觀取得成本。8.2.4.2地價(jià)體系未覆蓋地類(lèi)的價(jià)值量核算地價(jià)體系未覆蓋地類(lèi)的價(jià)值量核算如下：a)查詢區(qū)域地價(jià)管理政策，當(dāng)有政策明確約定該類(lèi)用地的價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可根據(jù)其思路確定可參照的地類(lèi)；b)基于區(qū)位特征和貢獻(xiàn)原則，位于城區(qū)內(nèi)的各類(lèi)公共管理與公共服務(wù)用地，可參照所在區(qū)域的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)的平均水平；位于城區(qū)外的道路交通用地，可參照所在區(qū)域的工業(yè)地價(jià)水平；對(duì)于取得成本已攤?cè)胫苓吔?jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)價(jià)格的市政道路用地，應(yīng)避免重復(fù)核算經(jīng)濟(jì)價(jià)值量；c)特殊用地中，當(dāng)具體地類(lèi)不適用于前述兩種情況時(shí)，可依據(jù)其具體利用方式，經(jīng)合理性分析后，參照所在區(qū)域內(nèi)相應(yīng)地類(lèi)的價(jià)格確定，通常以工業(yè)用地等價(jià)格相對(duì)較低的地類(lèi)為可參照地類(lèi)；d)對(duì)于儲(chǔ)備土地或空閑土地，對(duì)其中近期規(guī)劃用途不明確或規(guī)劃實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)較高的土地，宜遵循謹(jǐn)慎原則，以土地客觀成本價(jià)格或參照工業(yè)用地等價(jià)格相對(duì)較低的地類(lèi)計(jì)價(jià)；e)對(duì)于農(nóng)用地，宜根據(jù)核算區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)的客觀收益(或產(chǎn)值)、農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的租金收益以及各類(lèi)農(nóng)用地交易樣點(diǎn)等，通過(guò)收益還原法、市場(chǎng)比較法，結(jié)合區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析，確定地價(jià)水平；不宜直接使用集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)代替農(nóng)用地價(jià)格，但可以征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，區(qū)分財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償和社會(huì)保障類(lèi)補(bǔ)償，通過(guò)必要的內(nèi)涵修正，評(píng)估確定農(nóng)用地價(jià)值。9核算結(jié)果的質(zhì)量檢核與分析驗(yàn)證9.1基本要求核算結(jié)果的質(zhì)量檢核與分析驗(yàn)證基本要求如下：a)核算實(shí)施主體應(yīng)依據(jù)4.9設(shè)定的程序，在各基本程序、環(huán)節(jié)完成后，對(duì)階段性結(jié)果進(jìn)行全面自疵或異常情況，及其對(duì)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，應(yīng)進(jìn)行具體說(shuō)明；b)各級(jí)成果匯總主體應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)匯總的核算成果進(jìn)行質(zhì)量檢核與協(xié)調(diào)性分析驗(yàn)證，編制成果檢核9.2準(zhǔn)確性檢查9.2.1對(duì)基礎(chǔ)資料的檢核土地資源資產(chǎn)核算中直接使用或參照的，涉及土地實(shí)物量、質(zhì)量及價(jià)值量等基礎(chǔ)資料的適用性應(yīng)符合下列要求：a)權(quán)威性，應(yīng)為有相應(yīng)職能的部門(mén)對(duì)外正式公布或經(jīng)過(guò)第三方技術(shù)審查后的成果數(shù)據(jù)；b)全面性，應(yīng)覆蓋全部核算單元，或經(jīng)合理的技術(shù)處理后能夠覆蓋全部核算單元；c)規(guī)范性，應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求；d)現(xiàn)勢(shì)性，應(yīng)具有良好的現(xiàn)勢(shì)性，數(shù)據(jù)時(shí)點(diǎn)與核算成果內(nèi)涵對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)一致或者接近，或者具備可修正到該時(shí)點(diǎn)的必備條件；e)多源數(shù)據(jù)匹配性，各類(lèi)多源數(shù)據(jù)之間，其坐標(biāo)系統(tǒng)、比例尺以及數(shù)據(jù)完備情況等方面應(yīng)具有較好的空間匹配性和屬性信息匹配性。9.2.2對(duì)核算過(guò)程的檢核主要對(duì)資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵的界定、核算方法的選擇、關(guān)鍵參數(shù)的測(cè)定，以及數(shù)據(jù)、圖件處理過(guò)程等核算過(guò)程的科學(xué)性與規(guī)范性進(jìn)行全面檢查，具體包括但不限于以下內(nèi)容：a)資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵的界定，依據(jù)核算的工作目標(biāo)與要求，檢查對(duì)核算的資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵的界定是否清晰、準(zhǔn)b)核算方法的選擇，選擇的核算方法應(yīng)能夠達(dá)到預(yù)期的成果精度，并能夠與基礎(chǔ)資料完備情況相匹配，在核算工作中具有整體較好的可操作性；c)關(guān)鍵參數(shù)的測(cè)定，參數(shù)的取值和測(cè)算應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)程，用于測(cè)算參數(shù)的數(shù)據(jù)應(yīng)客觀合理，測(cè)d)數(shù)據(jù)、圖件處理過(guò)程的準(zhǔn)確性，借助軟件工具，通過(guò)人機(jī)交互等方法，檢查多源數(shù)據(jù)和圖件資料的匹配、判讀，以及關(guān)聯(lián)信息的提取過(guò)程是否準(zhǔn)確無(wú)誤，計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程等是否正確。9.2.3對(duì)核算結(jié)果的檢核對(duì)土地資源資產(chǎn)核算結(jié)果的完整性、邏輯一致性和準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查，包括但不限于以下內(nèi)容：的匯總數(shù)據(jù)與分項(xiàng)數(shù)據(jù)間邏輯關(guān)系正確；c)準(zhǔn)確性，通過(guò)內(nèi)業(yè)核查和必要的外業(yè)抽查，檢核基本核算單元的實(shí)物量、價(jià)值量等結(jié)果數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。9.3協(xié)調(diào)性分析通過(guò)分析土地資產(chǎn)價(jià)值量核算結(jié)果與社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、自然資源稟賦狀況等相關(guān)因素的匹配程度，初9.3.1分析對(duì)象協(xié)調(diào)性分析的對(duì)象通常為土地資產(chǎn)價(jià)值量指標(biāo)，包括總價(jià)值量、分區(qū)分類(lèi)價(jià)值量、價(jià)值變化量(率)等核心指標(biāo)，以及人均價(jià)值量、地均價(jià)值量等派生指標(biāo)。9.3.2分析流程協(xié)調(diào)性分析的流程如下：a)明確檢核分析對(duì)象；b)對(duì)檢核分析對(duì)象進(jìn)行必要的分層分組等預(yù)處理；c)篩選與資產(chǎn)價(jià)值量密切相關(guān)的因素；d)選擇適宜的方法或模型，依據(jù)相關(guān)因素指標(biāo)，分析核算結(jié)果的協(xié)調(diào)性。9.3.3分析方法檢核主體應(yīng)根據(jù)核算對(duì)象所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征、資源稟賦狀況，以及核算成果精度，選擇適宜的分析方法或分析模型，包括但不限于以下方法：a)序列化分析法，將核算實(shí)施單元(通常為縣區(qū)級(jí)及以上行政轄區(qū))的土地資產(chǎn)量與其主要影響因素指標(biāo)(例如，GDP總量、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值、工業(yè)生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人口狀況、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、人均可支配收入等)分別排序；或建立適宜的評(píng)判規(guī)則，對(duì)各核算實(shí)施單元進(jìn)行綜合評(píng)分、排序；通過(guò)分析各核算實(shí)施單元的資產(chǎn)量結(jié)果位次與影響因素指標(biāo)(分值)位次的差異，判斷核算結(jié)果的總體協(xié)調(diào)性；b)回歸模型分析法，建立核算實(shí)施單元土地資產(chǎn)量核算值與主要影響因素指標(biāo)之間的回歸模型，比較模型估算的土地資產(chǎn)量值與核算值的差異，輔助判斷核算結(jié)果的總體協(xié)調(diào)性。10編制核算成果10.1縣級(jí)、地(市)級(jí)核算成果縣級(jí)、地(市)級(jí)市核算成果如下：a)土地資源資產(chǎn)核算數(shù)據(jù)庫(kù)與數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，數(shù)據(jù)庫(kù)格式宜與土地信息相關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)相銜接；b)各類(lèi)土地資源資產(chǎn)成果表，相關(guān)示例見(jiàn)附錄A;c)土地資源資產(chǎn)狀況分布圖；d)工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及有關(guān)專(zhuān)題報(bào)告等，相關(guān)報(bào)告提綱及內(nèi)容應(yīng)符合附錄B的規(guī)定。10.2各級(jí)匯總成果各級(jí)匯總成果如下：a)地(市)級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)土地資源資產(chǎn)核算數(shù)據(jù)庫(kù)與數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，數(shù)據(jù)庫(kù)格式宜與土地信息相關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)相銜接；b)地(市)級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)土地資源資產(chǎn)成果數(shù)據(jù)，相關(guān)示例見(jiàn)附錄A;c)地(市)級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)工作報(bào)告、成果檢核與匯總分析報(bào)告及有關(guān)專(zhuān)題報(bào)告，相關(guān)報(bào)告提綱及內(nèi)容應(yīng)符合附錄B的規(guī)定。(規(guī)范性)全民所有土地資源資產(chǎn)核算成果表全民所有土地資源資產(chǎn)核算成果見(jiàn)表A.1。表A.1全民所有土地資源資產(chǎn)核算成果表(二級(jí)類(lèi))核算成果類(lèi)型質(zhì)量等別水田果園茶園田坎(二級(jí)類(lèi))核算成果類(lèi)型質(zhì)量等別鹽田農(nóng)村宅基地“未利內(nèi)陸灘涂 填表說(shuō)明：1.本表適用于土地資源資產(chǎn)核算成果的分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)，具體地類(lèi)劃分可依據(jù)國(guó)土調(diào)查分類(lèi)或自然資源部統(tǒng)一公布的最新分類(lèi)體系進(jìn)行，本表中僅以TD/T1055—2019附錄B表B.1為例，可根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)行調(diào)整或細(xì)化。2.實(shí)物數(shù)量的單位為公頃(hm2),價(jià)值數(shù)量單位為萬(wàn)元，小數(shù)點(diǎn)后均保留2位有效數(shù)字；質(zhì)量單位為等別。3.“質(zhì)量等別”填寫(xiě)時(shí)，主要參照城鎮(zhèn)土地分等和農(nóng)用地質(zhì)量分等成果填寫(xiě)。4.本表不允許空項(xiàng)，核算空間范圍內(nèi)不存在的地類(lèi)以“×”填寫(xiě)；核算空間范圍內(nèi)存在，但不納入本輪核算相關(guān)內(nèi)容的地類(lèi)以“—”填寫(xiě)。5.“所有者權(quán)益”欄用于填寫(xiě)在資產(chǎn)價(jià)值量核算基礎(chǔ)上，按照具體規(guī)則統(tǒng)計(jì)形成的、土地所有權(quán)主體(即國(guó)家)在特定條件下可支配的土地資產(chǎn)價(jià)值量，僅包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值量。6.“備注”欄用于填寫(xiě)關(guān)于核算成果需特殊說(shuō)明或標(biāo)注的內(nèi)容，并可根據(jù)情況自行增加備注列。(規(guī)范性)全民所有土地資源資產(chǎn)核算成果報(bào)告提綱B.1《全民所有土地資源資產(chǎn)核算工作報(bào)告》的基本內(nèi)容B.1.1工作簡(jiǎn)況說(shuō)明本次核算工作的任務(wù)來(lái)源、目的及總體要求等；說(shuō)明核算工作的承擔(dān)單位、工作開(kāi)展概況等。B.1.2核算范圍B.1.3核算成果內(nèi)涵說(shuō)明本次核算涉及的實(shí)物量、質(zhì)量、價(jià)值量等內(nèi)容對(duì)應(yīng)的具體內(nèi)涵。B.1.4技術(shù)路徑與核算方法說(shuō)明本次核算所依據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用的技術(shù)路線及具體核算方法等內(nèi)容。B.1.5核算成果及分析說(shuō)明核算成果的總體情況，并從時(shí)空分布特征等方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。B.1.6總結(jié)與建議簡(jiǎn)要說(shuō)明本次核算工作取得的經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)問(wèn)題的處理解決方案，提出工作優(yōu)化建議等。B.2《全民所有土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)報(bào)告》的基本內(nèi)容B.2.1核算地區(qū)概況對(duì)核算地區(qū)的行政區(qū)劃概況、土地資源整體狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況等內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要的B.2.2核算范圍的確定B.2.2.1空間范圍：對(duì)納入該次核算的具體行政轄區(qū)及其空間位置等情況進(jìn)行說(shuō)明。B.2.2.2地類(lèi)范圍：依工作要求，參照土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)或國(guó)土調(diào)查工作分類(lèi)等，明確納入本次核算的B.2.2.3權(quán)屬范圍：根據(jù)核算目的，明確全民所有或集體所有等。B.2.3資產(chǎn)量?jī)?nèi)涵的界定B.2.3.1核算基準(zhǔn)日：核算成果對(duì)應(yīng)的具體時(shí)間，××××年××月××日。B.2.3.2核算對(duì)象內(nèi)涵界定：明確本次核算對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利類(lèi)型、權(quán)利年期等價(jià)值量特征。B.2.4原則與技術(shù)路線B.2.4.1核算基本原則：結(jié)合核算實(shí)施的具體做法，清晰、準(zhǔn)確地闡述核算工作所遵循的原則。B.2.4.2技術(shù)路線：對(duì)核算工作實(shí)施的技術(shù)路線予以完整、準(zhǔn)確的闡述，必要時(shí)可附技術(shù)路線圖。B.2.5基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況至少需對(duì)以下各類(lèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)工作開(kāi)展的情況進(jìn)行說(shuō)明。a)土地資源數(shù)量調(diào)查數(shù)據(jù)：需對(duì)第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查、土地利用變更調(diào)查等數(shù)據(jù)的完備性及對(duì)核算工作的可支撐程度進(jìn)行說(shuō)明。b)土地資源質(zhì)量評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)：對(duì)參