新版企業(yè)文化手冊(cè)(2)模板

金地企業(yè)文化手冊(cè)金地背景介紹P005項(xiàng)目金地行業(yè)輩份第三代行業(yè)排名中國(guó)房地產(chǎn)（上市）成長(zhǎng)最快企業(yè)成立時(shí)間/企業(yè)前身1988年1月，深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略一直走住宅專業(yè)化道路第一次機(jī)遇第二次機(jī)遇1996年成為全國(guó)第一批職員持股試點(diǎn)企業(yè)金地(集團(tuán))股份成為房地產(chǎn)上市解禁后第一批企業(yè)處女作成名作代表作1994年：深圳“金地花園”1996年：深圳“金地海景花園”1999年：深圳“金海灣花園”開發(fā)城市深圳、北京、上海、武漢、東莞等7個(gè)城市資產(chǎn)規(guī)?？傎Y產(chǎn)57.26億元，凈資產(chǎn)15.26億元金地榮譽(yù)榜P0061997年“金地花園”和“金地海景花園”被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)異示范住宅小區(qū)”1997年金地集團(tuán)被評(píng)為深圳市文明企業(yè)，并取得全國(guó)“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”1998年12月“金地職員業(yè)績(jī)考評(píng)體系”獲中國(guó)企業(yè)管理創(chuàng)新結(jié)果獎(jiǎng)金海灣花園獲中國(guó)住宅設(shè)計(jì)新風(fēng)暴尤其獎(jiǎng)金第一名金地集團(tuán)獲《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》“中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)”稱號(hào)金地集團(tuán)取得“中國(guó)發(fā)展最快品牌房地產(chǎn)企業(yè)”稱號(hào)金地集團(tuán)獲中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)富發(fā)明10強(qiáng)12月金地香密山成為國(guó)家住宅中心在深圳首個(gè)健康住宅試點(diǎn)項(xiàng)目4月金地集團(tuán)獲“中國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)測(cè)評(píng)”第四名6月金地集團(tuán)榮獲“2中國(guó)500最具價(jià)值品牌”稱號(hào)理科金地P007文化風(fēng)格：追求完美主義細(xì)節(jié)領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格：中規(guī)中矩謹(jǐn)言慎行品牌形象：理性高尚成熟穩(wěn)健產(chǎn)品特色：精雕細(xì)刻平中見奇管理風(fēng)格：強(qiáng)調(diào)共性講究理性第一章企業(yè)文化——企業(yè)成功靈魂在企業(yè)文化建設(shè)上，金地一直崇尚東方“集體主義”精神，把企業(yè)文化關(guān)鍵價(jià)值觀看成市企業(yè)全員務(wù)必遵守“圣經(jīng)”，自始至終強(qiáng)調(diào)要“個(gè)性、共性相統(tǒng)一”，提倡“用心做事，誠(chéng)信為人”。（P013）P018使命：發(fā)明生活新空間愿景：做中國(guó)最有價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵價(jià)值觀：用心做事，誠(chéng)信為人；以人為本，創(chuàng)新為魂；專業(yè)之道，惟精惟一；堅(jiān)韌內(nèi)省，超越自我；用戶服務(wù)五小事；職員是企業(yè)金礦P019企業(yè)使命——企業(yè)存在理由金地使命：發(fā)明生活新空間用戶——新生活空間股東——新盈利空間職員——新成長(zhǎng)空間社會(huì)——新城市空間P020企業(yè)愿景——我們將走向哪里金地愿景：做中國(guó)最有價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)“最有價(jià)值”是金地企業(yè)成長(zhǎng)動(dòng)力，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)一個(gè)體系，具體表現(xiàn)在四個(gè)方面：首先，為中國(guó)日益上升中產(chǎn)白領(lǐng)階層提供高品質(zhì)生活空間何房地產(chǎn)增值服務(wù)。其次，為股東和投資者發(fā)明最大化價(jià)值再次，為職員提供良好職業(yè)環(huán)境和發(fā)展空間。最終，要發(fā)明社會(huì)價(jià)值，不把賺取利潤(rùn)作為首要目標(biāo)。目標(biāo)：開發(fā)商——投資商——運(yùn)行商P021關(guān)鍵價(jià)值觀——企業(yè)所推崇精神金地：用心做事，誠(chéng)信為人標(biāo)準(zhǔn)：比過去做得好（自己）；比她人做得好（行業(yè)）用心：把事情做到最好責(zé)任心。一心一意做事用心；創(chuàng)新求變慧心。百密無一疏細(xì)心；一直如一恒心?！罢\(chéng)”，是真心實(shí)意，正值無欺，為人之道?！靶拧?，是恪守承諾，說到做到，立業(yè)之本。人無誠(chéng)信則鄙陋，企無誠(chéng)信則危殆。金地：用戶服務(wù)無小事用戶任何小事，全部是我們大事。思索要換位，服務(wù)要到位。讓用戶滿意是我們不懈追求。P022金地：職員是企業(yè)金礦人才是金地第一資本，職員智力資源是企業(yè)寶藏。善加開采，變?yōu)槠髽I(yè)財(cái)富，職員才能實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值最大化。人才就在我們身邊，企業(yè)要善于挖掘人才，培養(yǎng)人才，用好人才。我們?nèi)辈皇侨瞬?，而是發(fā)覺人才慧眼。企業(yè)既要善于用人所長(zhǎng)，又要容人所短。職員要善于抓住機(jī)會(huì)，展示自我。開發(fā)每位職員潛能。金地：以人為本，創(chuàng)新為魂人本含義：個(gè)體價(jià)值、企業(yè)價(jià)值、人類價(jià)值。創(chuàng)新含義：創(chuàng)新起點(diǎn)和終點(diǎn)是滿足人需要。管理創(chuàng)新：滿足職員成長(zhǎng)需求。產(chǎn)品創(chuàng)新：滿足用戶深層需求。技術(shù)創(chuàng)新：最大化滿足市場(chǎng)需求。營(yíng)銷創(chuàng)新：提升價(jià)值傳輸效率。服務(wù)創(chuàng)新：個(gè)性化、全程化服務(wù)。文化創(chuàng)新：提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。P023金地：專業(yè)之道，惟精惟一“精”：精益求精?！耙弧保簩ＷⅰＲ?。專業(yè)之道在金地表現(xiàn)專業(yè)職員——不停學(xué)習(xí)。專業(yè)精神——追求完美。專業(yè)合作伙伴——國(guó)際著名機(jī)構(gòu)。金地：堅(jiān)韌內(nèi)省，超越自我堅(jiān)韌：百折不撓，持久力量。內(nèi)?。悍词〔蛔?，內(nèi)生動(dòng)力。不停勝己，必能勝人。P024金地怎樣創(chuàng)作“企業(yè)圣經(jīng)”——《金地之道》前因：集團(tuán)跨區(qū)域發(fā)展，面臨著企業(yè)文化不?！跋♂尅彪y題。后果：歷時(shí)八個(gè)月、八易其稿拿出了包含企業(yè)愿景、使命、企業(yè)精神、人才理念、組織理念、職員操守、管理者操守共7章35條“企業(yè)圣經(jīng)”。特點(diǎn)：系統(tǒng)性：以使命、愿景、精神為關(guān)鍵，各部分相互支持，系統(tǒng)嚴(yán)密。繼承性：既注意汲取歷史積淀文化精華，又重視新形勢(shì)需要進(jìn)行理念創(chuàng)新。針對(duì)性：每一條理念全部含有很強(qiáng)針對(duì)性，全部不是憑空杜撰、無放矢。前瞻性：注意吸收中國(guó)最新管理理論，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)和未來，含有指導(dǎo)性。P028經(jīng)過每十二個(gè)月獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)計(jì)固化《金地之道》提倡關(guān)鍵價(jià)值觀金地集團(tuán)年度優(yōu)異團(tuán)體、個(gè)人獎(jiǎng)項(xiàng)優(yōu)異團(tuán)體：優(yōu)異經(jīng)理人：最具卓越績(jī)效團(tuán)體最善成就部屬經(jīng)理人最具協(xié)作精神團(tuán)體最善激勵(lì)部屬經(jīng)理人最具創(chuàng)業(yè)激情團(tuán)體最受下屬信賴經(jīng)理人最好學(xué)習(xí)型團(tuán)體最具溝通能力經(jīng)理人最具領(lǐng)導(dǎo)能力經(jīng)理人P031金地經(jīng)過企業(yè)內(nèi)刊傳輸企業(yè)文化特點(diǎn)定位：內(nèi)統(tǒng)思想，外塑形象。特色：領(lǐng)導(dǎo)親自兼任主編，每期文章逐層審閱，每期全部有一個(gè)專題，分企業(yè)全部又新空間。影響：在業(yè)界廣受好評(píng)，連續(xù)五連冠獲獎(jiǎng)。P033探究萬科、金地企業(yè)文化本源金地企業(yè)文化集體主義思想，則和金地過去完全是國(guó)有企業(yè)背景、和政府有著千絲萬縷聯(lián)絡(luò)，和一幫20世紀(jì)60年代前后出生書生共同創(chuàng)業(yè)時(shí)大多靠部分學(xué)校學(xué)到傳統(tǒng)思想作指導(dǎo)，還未形成鮮明領(lǐng)導(dǎo)個(gè)性等歷史原因密不可分。金地是經(jīng)典“團(tuán)體創(chuàng)業(yè)文化”，凌克坦言：因?yàn)榻鸬厥且患視髽I(yè)起家企業(yè)，大家受中國(guó)傳統(tǒng)思想影響較深，太中國(guó)化了，有時(shí)會(huì)比較中庸。以后應(yīng)該是“西學(xué)為本，中學(xué)為用”，原來突出團(tuán)體，以后要突出個(gè)人。P034凌克個(gè)人背景職務(wù)金地第二任董事長(zhǎng)角色定位職業(yè)經(jīng)理人出生1959.12籍貫河南民族漢族血型A型畢業(yè)院校華中理工大學(xué)、浙江大學(xué)專業(yè)無線電、工程管理學(xué)職業(yè)生涯知青、學(xué)生、工程師、商人性格特征溫文爾雅、謹(jǐn)言慎行、平和中庸、局中之人凌克和“網(wǎng)球文化”打網(wǎng)球已經(jīng)成為金地經(jīng)理人文化一部分，那就是“視對(duì)手為隊(duì)友，由磨合到好友，從競(jìng)爭(zhēng)到雙贏。”讓職員經(jīng)過企業(yè)活動(dòng)培養(yǎng)團(tuán)體意識(shí)，促進(jìn)相互了解和友誼。P035金地文化內(nèi)容哲學(xué)思想：集體主義價(jià)值導(dǎo)向：重物文化風(fēng)格：現(xiàn)實(shí)主義文化氣氛：內(nèi)斂、中庸文化特點(diǎn)：團(tuán)體文化>老板文化金地價(jià)值導(dǎo)向企業(yè)使命：發(fā)明生活新空間（物）強(qiáng)調(diào)是：“生活”空間是物企業(yè)愿景：做中國(guó)最有價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)（物）企業(yè)精神：用心做事（物）惟精惟一落腳點(diǎn)是對(duì)做事質(zhì)量要求職員定位：職員是企業(yè)金礦（物）金礦是物，只有開采才有價(jià)值用戶定位：用戶服務(wù)無小事（物）強(qiáng)調(diào)是對(duì)“小事”態(tài)度研究發(fā)覺：新木桶理論決定一只木桶能裝多少水前提條件，既不取決于木桶最“長(zhǎng)”“板”，也不取決于最“短”“板”，而是取決于木板和木板之間有多大縫隙。企業(yè)文化就是黏合木板和木板之間“縫隙”“強(qiáng)力膠”，不然，即便木桶中每一塊板全部做得一樣整齊，也難以避免因“縫隙滲水”而造成“資源泄漏”……萬科、金地之所以能把多種參差不齊“木板”（人才、資源）有效整合在一起，靠就是企業(yè)文化這種“強(qiáng)力膠”。啟示錄——企業(yè)家最大貢獻(xiàn)在于為企業(yè)制訂一套價(jià)值體系事實(shí)證實(shí)：不管是推崇西方人文主義萬科，還是推行東方傳統(tǒng)文化金地，在現(xiàn)在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下全部能找到適宜自己文化土壤，全部能達(dá)成大家共識(shí)，形成自己獨(dú)特企業(yè)文化個(gè)性。她們成功經(jīng)驗(yàn)表明：一個(gè)優(yōu)異企業(yè)家最大貢獻(xiàn)在于為企業(yè)制訂一套價(jià)值體系，并持之以恒地加以推廣實(shí)施。一個(gè)企業(yè)正確價(jià)值理念一旦被自己職員真正認(rèn)同，并轉(zhuǎn)化為一個(gè)自覺行動(dòng)，那么就沒有任何一個(gè)力量能夠阻止這個(gè)企業(yè)邁向成功?！袄习逦幕辈荒芎?jiǎn)單地和“個(gè)人專斷”劃等號(hào)：中國(guó)有很多成功企業(yè)文化價(jià)值觀是由老板創(chuàng)業(yè)時(shí)提出，而且到現(xiàn)在也仍然是受到職員、社會(huì)廣泛認(rèn)同，它對(duì)凝聚人心、達(dá)成共識(shí)是很有必需。在推行“人性管理”過程中，老板“權(quán)威”也是很需要，不然，企業(yè)推行人性化管理就很可能演變?yōu)椤耙槐P散沙”。所以，決不能簡(jiǎn)單地否定老板文化?！皥F(tuán)體文化”并不等于就是“民主文化”：它首先可能因?yàn)槌缟小凹w主義”，而抹殺職員“個(gè)性”；其次，可能因?yàn)槿狈?quán)威使部分理念慣竊流于形式?！皥F(tuán)體決議”并不等于不會(huì)犯錯(cuò)誤，而是犯了錯(cuò)誤以后能夠立即糾正。企業(yè)愿景只是建立在一定物質(zhì)基礎(chǔ)之上才有吸引力：離開共同利益基礎(chǔ)奢談“企業(yè)愿景”，只能是“畫餅充饑”堅(jiān)持不了多長(zhǎng)時(shí)間；但假如只有利益導(dǎo)向，那么也就會(huì)把人這個(gè)高級(jí)動(dòng)物退化為“經(jīng)濟(jì)動(dòng)物”，一旦她們物質(zhì)利益達(dá)成以后，就再也調(diào)動(dòng)不了她們主動(dòng)性。發(fā)展戰(zhàn)略——企業(yè)成功關(guān)鍵P041金地為了實(shí)現(xiàn)“做中國(guó)最有價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”愿景，制訂戰(zhàn)略一直強(qiáng)調(diào)“理性、穩(wěn)健、品質(zhì)”。P048－052金地實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略“常規(guī)武器”——“政府牌”金地因?yàn)橐粍t股權(quán)集中，二則政府一直是大股東，三則領(lǐng)導(dǎo)人個(gè)性平和，所以，和各級(jí)政府之間一直保持著親密關(guān)系，政府也一直把金地看成國(guó)企改革“楷?！?，兩次試點(diǎn)全部給了最大支持，不僅在福田區(qū)能拿到好地，而且在跨區(qū)域發(fā)展中，也往往全部能經(jīng)過當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)和外地政府領(lǐng)導(dǎo)溝通拿到好地，甚至在碰到嚴(yán)重用戶危機(jī)時(shí)，也能從政府那里取得有力支持。不過，金地企業(yè)并沒有所以放松對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求，而是把節(jié)省成本絕大部分放在“精雕細(xì)刻”產(chǎn)品上，努力爭(zhēng)取在每一個(gè)樓盤上全部有創(chuàng)新，全部能成為“精品”，全部能在市場(chǎng)上引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚，從而也形成了在市場(chǎng)上關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)名牌企業(yè)。金地抓住第一個(gè)機(jī)會(huì)：職員持股試點(diǎn)1994年，金地主動(dòng)請(qǐng)纓成為深圳市首批現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)28家企業(yè)之一，在全國(guó)率先推行企業(yè)“職員持股”制度，并以此為突破口，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)多元化改革。1996年2月，企業(yè)完成股份改造后，定名為“金地（集團(tuán)）股份，企業(yè)股本翻了幾倍，為金地實(shí)施地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略提供了資金保障。實(shí)施全國(guó)首批規(guī)范化職員持股試點(diǎn)成功后，一直成為區(qū)、市、省、全國(guó)國(guó)企改革優(yōu)異經(jīng)典。1998年榮獲全國(guó)“五一”獎(jiǎng)狀。，申請(qǐng)成為房地產(chǎn)上市解禁后第一批試點(diǎn)企業(yè)時(shí)，又因?yàn)橐郧熬驮?jīng)是股份改制試點(diǎn)企業(yè)而順利獲準(zhǔn)。金地抓住第二個(gè)機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)上市解禁試點(diǎn)1999年7月，金地集團(tuán)1999年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在大鵬灣召開，會(huì)議明確了企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力及未來三年發(fā)展計(jì)劃，因?yàn)闆]有上市融資渠道，一直限制著企業(yè)發(fā)展規(guī)模。12月28日，金地集團(tuán)作為解禁后第一批試點(diǎn)三家地產(chǎn)企業(yè)之一，最先被同意上市。1月，金地集團(tuán)在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣一般A股股票9000萬股，成為1993年以來首批房地產(chǎn)上市公眾企業(yè)之一，資產(chǎn)規(guī)模一下擴(kuò)大了8倍。4月12日，金地集團(tuán)股票（證券代碼600383）正式在上海證券交易所掛牌上市。金地準(zhǔn)備抓住第三個(gè)機(jī)會(huì)：參與政府“舊城改造”10月27日，金地集團(tuán)拿下深圳市福田區(qū)漁農(nóng)村舊村改造項(xiàng)目以后，已分別在京、滬、深三地介入舊城改造領(lǐng)域。金地認(rèn)為：現(xiàn)在中國(guó)城市化進(jìn)程加速發(fā)展和城市計(jì)劃設(shè)計(jì)滯后，使得舊城改造成為政府工作當(dāng)務(wù)之急。所以，“舊改項(xiàng)目”通常會(huì)得到政府大力支持，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小而投資回報(bào)有保障。部分中心城市市區(qū)土地供給正大幅度降低，舊城改造就成為這些城市土地資源供給關(guān)鍵形式。對(duì)于金地來說，經(jīng)過舊城改造項(xiàng)目不僅能取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，全方位提升企業(yè)美譽(yù)度，更為關(guān)鍵是，企業(yè)和政府建立起良好關(guān)系，對(duì)于其正確把握政府對(duì)于城市區(qū)域計(jì)劃和建設(shè)設(shè)想，立即調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略很有利，更讓企業(yè)以后在相關(guān)資源獲取方面處于有利位置。P059-064金地發(fā)展戰(zhàn)略金地發(fā)展戰(zhàn)略前5年：“專業(yè)化”起點(diǎn)——金地花園金地原來是一個(gè)百分百國(guó)有區(qū)屬服務(wù)企業(yè)，一開始從事金地工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，因?yàn)楦械轿飿I(yè)管理前途不大，手中有一部分土地能夠用到，所以一開始就沒有走多元化。金地花園是1994年拿到房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)后涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)“學(xué)步之作”，基礎(chǔ)上是按著她人樣子蓋房子，對(duì)金地意義在于經(jīng)過這個(gè)樓盤熟悉房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)步驟，積累開發(fā)后續(xù)樓盤經(jīng)驗(yàn)，所以在建筑風(fēng)格上和周圍樓盤并無二致，只是在小區(qū)綠化上有當(dāng)初很多樓盤全部未曾有園林設(shè)計(jì)，加之地段較佳，所以取得了不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)。它標(biāo)志著金地以后開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也堅(jiān)定了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)走房地產(chǎn)專業(yè)化道路信心。金地實(shí)施房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略“第一桶金”——海景花園1996年金地企業(yè)開發(fā)金地海景花園時(shí)，因?yàn)闆]有土地成本上壓力，決定在產(chǎn)品質(zhì)量和風(fēng)格上發(fā)明一個(gè)精雕細(xì)刻“精品”，于是，領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊(duì)幾上幾下到全國(guó)各地參觀、考察“名盤”，再對(duì)方案進(jìn)行數(shù)次反復(fù)修改。1997年12月，金地海景花園多層建筑全方面完工：第一次以“精品”和首創(chuàng)“歐陸風(fēng)情”面市，快速成為深圳二次置業(yè)者最受青睞“明星樓盤”，銷售率達(dá)95.4％，當(dāng)年完成銷售額3.02億元；既奠定了金地地產(chǎn)在市場(chǎng)上“精品”地位，也成為金地企業(yè)改制后挖到“第一桶金”。金地實(shí)施房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略里程碑——金海灣花園1998年，改制后金地集團(tuán)憑借“金地海景”、“金地翠園”兩個(gè)熱銷“精品”樓盤巨大成功，一躍成為深圳市房地產(chǎn)名牌企業(yè)，愈加堅(jiān)定了走“質(zhì)量精品型”產(chǎn)品路線信心，決定用好手中最好、最大、也是最終一塊土地，建一座跨世紀(jì)“經(jīng)典之作”，進(jìn)而躋身全國(guó)房地產(chǎn)名牌企業(yè)行列，為金地企業(yè)走向全國(guó)獻(xiàn)上一份見面禮。為此，金海灣花園從概念設(shè)計(jì)到計(jì)劃設(shè)計(jì)，從建筑設(shè)計(jì)到環(huán)境設(shè)計(jì)，從施工招標(biāo)到材料選購(gòu)，均選行業(yè)一流合作伙伴。1999年“金海灣花園”公開發(fā)售，銷售率達(dá)95％以上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)上億元。金地發(fā)展戰(zhàn)略后5年：“規(guī)?；睒蝾^堡——格林小鎮(zhèn)伴伴隨金地企業(yè)立即成功上市步伐和金海灣花園在全國(guó)房地產(chǎn)界發(fā)明“轟動(dòng)效應(yīng)”，金地集團(tuán)毅然決定揮師北上，占領(lǐng)北京這個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)，金地把此舉看成是“進(jìn)京趕考”、實(shí)現(xiàn)異地發(fā)展戰(zhàn)略“橋頭堡”。經(jīng)過反復(fù)比較論證，在11月簽下北京郎家園地域7.2平方米土地，成功登陸北京，成為入駐首全部CBD商圈又一家頗具競(jìng)爭(zhēng)力異地房地產(chǎn)企業(yè)。北京格林小鎮(zhèn)以簡(jiǎn)約、精巧純粹北歐風(fēng)格，一掃北京過去流行“萬科風(fēng)”，受到了北京業(yè)界和業(yè)主廣泛好評(píng)，北京金地也被看作是“北伐尖兵”代言人。金地實(shí)施異地發(fā)展戰(zhàn)略重頭戲——格林春曉金地挾上市后籌得資金優(yōu)勢(shì)，又將戰(zhàn)略布局“棋子”投在腹地廣闊、市場(chǎng)潛力巨大長(zhǎng)江三角洲中心城市——上海，并前后經(jīng)過政府協(xié)議出讓土地形式取得土地貯備數(shù)千畝。2約28日，上海嘉定區(qū)政府和金地集團(tuán)、嘉寶集團(tuán)就占地2100畝“格林風(fēng)范”項(xiàng)目舉行簽約儀式。正在和立即啟航項(xiàng)目有：格林春岸、格林春曉、格林風(fēng)范、浦東三林四個(gè)項(xiàng)目。前后推出金地·格林春曉、格林春岸項(xiàng)目既取得了驕人業(yè)績(jī)，又奠定了金地品牌在華東市場(chǎng)影響力，為金地集團(tuán)下一步向城市居民拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打下了很好基礎(chǔ)。金地集團(tuán)底投資區(qū)域分布上海,36%上海,36%北京,21%深圳,26%武漢,11%總部及其它,6%金地發(fā)展戰(zhàn)略下5年：“多角化”定位——從開發(fā)商轉(zhuǎn)為投資商未來5年發(fā)展目標(biāo)集中表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一是擴(kuò)展業(yè)務(wù)空間和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，繼續(xù)進(jìn)行跨區(qū)和區(qū)域化發(fā)展，逐步形成未來以房地產(chǎn)開發(fā)為主，房地產(chǎn)投資、基金管理、物業(yè)咨詢和銷售代理等同時(shí)發(fā)展業(yè)務(wù)格局。除原來開發(fā)物業(yè)之外，也將嘗試開發(fā)其它物業(yè)產(chǎn)品，但要保持80％是住宅，20％是商業(yè)、商場(chǎng)和辦公樓。第二是逐步實(shí)現(xiàn)股東、資源配置國(guó)際化，未來5年中爭(zhēng)取到境外上市，成為一家國(guó)際性房地產(chǎn)企業(yè)。金地正和新股東金信信托計(jì)劃房地產(chǎn)信托建設(shè)和發(fā)售方案，6月22日，董事會(huì)公布第四次臨時(shí)會(huì)議決議公告，宣告和摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資共同出資，在中國(guó)境內(nèi)或經(jīng)中國(guó)政府主管部門同意后在中國(guó)境外設(shè)置項(xiàng)目企業(yè)。最終要做中國(guó)房地產(chǎn)基金，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y商。第三是集團(tuán)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和管理規(guī)范國(guó)際化，其實(shí)質(zhì)就是角色重新定位，未來5年，戰(zhàn)略對(duì)于集團(tuán)角色定位關(guān)鍵突出專業(yè)化和多元化相結(jié)合特點(diǎn)，即分別由不一樣專業(yè)化子企業(yè)負(fù)擔(dān)開發(fā)商，行業(yè)基金管理企業(yè)，和投資商角色，集團(tuán)逐步形成相關(guān)業(yè)務(wù)“多角化”戰(zhàn)略發(fā)展格局。金地域域化發(fā)展新格局：“四子布局”熱點(diǎn)區(qū)域，品牌延伸全國(guó)范圍初步完成了以深圳、北京和上海三大戰(zhàn)略性城市為中心戰(zhàn)略布局，同時(shí)進(jìn)入武漢等策略性城市，集團(tuán)跨區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)基礎(chǔ)達(dá)成。和此同時(shí)，子企業(yè)也開始進(jìn)入?yún)^(qū)域化拓展開啟階段。深圳企業(yè)首先在東莞邁出了區(qū)域化發(fā)展第一步，在珠海已完成投資，在廣州、佛山等地調(diào)研工作正在開展，集團(tuán)企業(yè)對(duì)天津調(diào)研也在進(jìn)行中。金地發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)——打造地產(chǎn)航母未來開發(fā)量150萬平方米金地集團(tuán)在未來3～5年發(fā)展目標(biāo)：年銷售量70萬平方米成為中國(guó)地產(chǎn)藍(lán)籌股凈資產(chǎn)35億元平均每十二個(gè)月凈資產(chǎn)收益率10％躋身于全國(guó)最優(yōu)異地產(chǎn)企業(yè)之列：排名前5名，前3名總資產(chǎn)70億元人民幣成為中國(guó)從規(guī)模到品牌全部達(dá)成一流地產(chǎn)航母P065研究分析：戰(zhàn)略最關(guān)鍵是差異化和前瞻性金地不管是在當(dāng)?shù)?，還是在異地發(fā)展過程中，全部十分重視和各級(jí)政府保持“親密有間”聯(lián)絡(luò)：首先善于經(jīng)過當(dāng)?shù)卣ù蠊蓶|之一）和異地政府聯(lián)絡(luò)獲取“協(xié)議出讓土地”；其次又勇于擺脫國(guó)有企業(yè)受制于行政干預(yù)，虛心學(xué)習(xí)她人經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，依據(jù)市場(chǎng)行情創(chuàng)新產(chǎn)品、服務(wù)、管理，最終在眾多國(guó)有控股企業(yè)中“脫穎而出”，在進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)十年后就快速成為“最有發(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)”。金地戰(zhàn)略內(nèi)容研究?jī)?nèi)容金地戰(zhàn)略定位跟隨者戰(zhàn)略要求理性、穩(wěn)健、品質(zhì)戰(zhàn)略選擇從地產(chǎn)專業(yè)化到相關(guān)產(chǎn)品多元化戰(zhàn)略布局步步為營(yíng)戰(zhàn)略資源（政府資源）親密有間多經(jīng)過政府協(xié)議獲取土地P066研究發(fā)覺——新打靶理論因?yàn)槭袌?chǎng)改變是動(dòng)態(tài)，企業(yè)制訂戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)候，就不能像過去打“固定目標(biāo)”那樣，每射一箭全部要瞄了又瞄打個(gè)“百發(fā)百中”，不然，就會(huì)坐失良機(jī)?，F(xiàn)在市場(chǎng)要求企業(yè)在制訂戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)候，要像打“移動(dòng)目標(biāo)”那樣，邊瞄、邊打、邊靠近目標(biāo)，而且一旦找到射“移動(dòng)目標(biāo)”規(guī)律，就會(huì)“百發(fā)百中”。萬科、金地之所以能制訂成功發(fā)展戰(zhàn)略，就在于她們：一個(gè)是打“移動(dòng)目標(biāo)”高手；另一個(gè)則是打“固定目標(biāo)”和“移動(dòng)目標(biāo)”之間“過渡目標(biāo)”高手。啟示錄——房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略成功關(guān)鍵原因是對(duì)機(jī)會(huì)把握事實(shí)證實(shí)：萬科是打“移動(dòng)目標(biāo)”高手，即使它在尋求目標(biāo)過程中走過很多彎路，付出不少代價(jià)，但一經(jīng)找準(zhǔn)了目標(biāo)，就能快速行動(dòng)，擴(kuò)大規(guī)模，成為房地產(chǎn)行業(yè)名副其實(shí)“領(lǐng)跑者”。金地則是打“固定目標(biāo)”和“移動(dòng)目標(biāo)”之間“過渡目標(biāo)”高手，它在兩個(gè)目標(biāo)之間善于理性決議，穩(wěn)打穩(wěn)扎，在沒有付出多大代價(jià)基礎(chǔ)上，就成為了以后居上房地產(chǎn)信銳。她們結(jié)果經(jīng)驗(yàn)表明：1.制訂發(fā)展戰(zhàn)略最關(guān)鍵是要揚(yáng)長(zhǎng)避短。假如你想完全靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力贏得市場(chǎng)份額，就不要為“吃不到葡萄”患得患失，一心一意打“市場(chǎng)牌”，向市場(chǎng)要效益；假如有很好資源能夠“吃到政府葡萄”，那就要千方百計(jì)打“市長(zhǎng)牌”，政商結(jié)合是東方商業(yè)文化一大特點(diǎn)，加上房地產(chǎn)又是和政府關(guān)系十分親密行為，所以主動(dòng)參與試點(diǎn)、并一直和政府保持親密有間關(guān)系是十分必需。當(dāng)然，怎樣做到“失小節(jié)不失大節(jié)”是門大學(xué)問。2.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略成功關(guān)鍵原因是對(duì)機(jī)會(huì)把握。保持清楚發(fā)展戰(zhàn)略意味著在追求成功時(shí)要善于把握大機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手，促成大發(fā)展；在追求增加時(shí)又要善于抵御，乃至主動(dòng)放棄多種擴(kuò)張機(jī)會(huì)誘惑，該收手時(shí)候就要收手！避免因進(jìn)入和關(guān)鍵業(yè)務(wù)不相干陌生領(lǐng)域而偏離戰(zhàn)略方向。有時(shí)候走錯(cuò)一步，就會(huì)影響企業(yè)發(fā)展一個(gè)時(shí)期，甚至?xí)绊懸粋€(gè)企業(yè)存忙。3.經(jīng)過上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模首選之路。萬科、金地能形成現(xiàn)在這么規(guī)模在很大程度上得益于上市處理了資金瓶頸問題，金地一上市資產(chǎn)規(guī)模就擴(kuò)大了八倍，這是正常經(jīng)營(yíng)者所達(dá)不到效果。未來真正大集團(tuán)之間競(jìng)爭(zhēng)就是市場(chǎng)擁有率，而市場(chǎng)擁有率就是看你籌資能力。你能拿到多少地，你開發(fā)規(guī)模有多大，你市場(chǎng)擁有率就有多大。治理結(jié)構(gòu)——企業(yè)成功平臺(tái)P075-077金地改制第一步：從國(guó)企到股份企業(yè)職員持股試點(diǎn)目標(biāo)經(jīng)過股份改造明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，構(gòu)建職員和企業(yè)利益共同體，讓職員真正做企業(yè)“老板”雙重身份：既是勞動(dòng)者，又是投資者雙重收益：現(xiàn)有工資收入，又有股票分紅雙重效應(yīng)：既要努力工作取得更多當(dāng)期酬勞，又要留夠利潤(rùn)獲取長(zhǎng)久投資回報(bào)金地改制前面臨四大問題金地改制前是福田區(qū)政府轄下百分百國(guó)有企業(yè)，所以，也面臨著國(guó)企所存在四大問題：政企不分，行政干預(yù)缺乏激勵(lì)，創(chuàng)業(yè)激情消退產(chǎn)權(quán)單一，權(quán)責(zé)分離負(fù)債率高，經(jīng)營(yíng)效益降低改制目標(biāo)金地策略既讓自己（職員）成為大股東（當(dāng)初國(guó)家政策要求職員持股不能超出3％，金地卻利用試點(diǎn)機(jī)會(huì)達(dá)成了23％，首開全國(guó)職員持股百分比先河），又要依靠大股東支持把蛋糕做大，但又不讓大股東占絕對(duì)控股權(quán)多分蛋糕。最終最終將國(guó)有股從49％逐步稀釋降到24.15％。擁有相互制衡多個(gè)股東（實(shí)際28％～45％）努力爭(zhēng)取原國(guó)有股份低于50％（實(shí)際49％～30％）確保職員股份要高于20％（實(shí)際23％～25％）選擇股東標(biāo)準(zhǔn)不一樣全部制不一樣行業(yè)不一樣區(qū)域注：充足發(fā)揮不一樣全部制優(yōu)勢(shì)和在不一樣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用分散風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)治理法制化股東大會(huì)以多數(shù)股東意見為主，職員代表進(jìn)入股東會(huì)按所占股份行駛權(quán)力，決定企業(yè)重大事項(xiàng)金地怎樣建立決議、監(jiān)督和激勵(lì)機(jī)制決議機(jī)制決議機(jī)制科學(xué)化股東代表組成董事會(huì)職員董事進(jìn)入董事會(huì)決定重大投融資事項(xiàng)經(jīng)過任免經(jīng)營(yíng)班子組員決議董事組員出于本身利益考慮，本能地拒絕行政部門派領(lǐng)導(dǎo)和“拍腦袋工程”監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制日?；殕T代表進(jìn)入監(jiān)事會(huì)股東監(jiān)督監(jiān)事會(huì)監(jiān)督職員自下而上監(jiān)督職員自我約束（自己不做壞事，也監(jiān)督她人不做壞事）激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制連續(xù)化經(jīng)營(yíng)者既能夠根據(jù)完成業(yè)績(jī)指標(biāo)多勞多得，又能夠擁有企業(yè)股份享受分紅。從過去只重視短期利益，到更看重連續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。職員從過去只關(guān)心工資、福利到現(xiàn)在更關(guān)心企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；從過去“要我工作”到現(xiàn)在“我要工作”。P079金地改制第二步：從股份企業(yè)到上市企業(yè)金地股東組成深圳市福田投資發(fā)展企業(yè)24.15％金信信托投資股份13.11％深圳市中科訊實(shí)業(yè)8.30％通和投資控股5.56％廣東浩和創(chuàng)業(yè)4.15％深圳市投資管理企業(yè)4.07％美國(guó)UT斯達(dá)康4.07％南方證券股份3.46％深圳市方興達(dá)建筑工程3.26％海門市海門鎮(zhèn)城市信用合作社1.17％社會(huì)公眾股東28.70％截至2月底止P080金地集團(tuán)組織架構(gòu)股東大會(huì)股東大會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)秘書總裁企業(yè)投資、財(cái)務(wù)委員和外部行業(yè)教授顧問團(tuán)人力資源部經(jīng)營(yíng)管理部行政管理部技術(shù)管理部財(cái)務(wù)管理部企業(yè)發(fā)展部北京金地房地產(chǎn)開發(fā)深圳金地物業(yè)管理上海金地房地產(chǎn)開發(fā)深圳金地置業(yè)顧問深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)東莞金地房地產(chǎn)開發(fā)武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)珠海金地房地產(chǎn)開發(fā)副總裁財(cái)務(wù)總監(jiān)P081金地董事長(zhǎng)、總經(jīng)理職責(zé)分工董事長(zhǎng)：發(fā)展戰(zhàn)略、股東關(guān)系、政府關(guān)系、投融資、高管任免、總裁：戰(zhàn)略實(shí)施、人事、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、土地拓展、品牌。副總裁：參與集團(tuán)集體決議，兼任子企業(yè)總企業(yè)。業(yè)務(wù)總監(jiān)：關(guān)鍵負(fù)責(zé)對(duì)口部門和子企業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。職能部門：對(duì)子企業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行間接指導(dǎo)，部門經(jīng)理對(duì)業(yè)務(wù)類型和日常事務(wù)仍須報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。一線企業(yè)總經(jīng)理由集團(tuán)副總裁擔(dān)任，或由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)兼任一線企業(yè)董事長(zhǎng)；二線企業(yè)業(yè)務(wù)由一線企業(yè)管理，領(lǐng)導(dǎo)由集團(tuán)任免。P082金地集團(tuán)企業(yè)定位集團(tuán)企業(yè)有七大中心：投資決議中心管理調(diào)控中心資源配置中心信息整合中心品牌輸出中心文化輸出中心各子企業(yè)為經(jīng)營(yíng)中心和利潤(rùn)中心（正由分散管理向?qū)I(yè)管理轉(zhuǎn)化）集團(tuán)對(duì)子企業(yè)統(tǒng)一定位：支持、協(xié)調(diào)、監(jiān)控P084金地引領(lǐng)行業(yè)制度管理體系金地管理標(biāo)準(zhǔn)：“安全、高效”中國(guó)首家房地產(chǎn)企業(yè)ISO9001質(zhì)量確保體系金地集團(tuán)ISO9001行政管理質(zhì)量確保體系金地集團(tuán)母子企業(yè)權(quán)責(zé)管理體系金地集團(tuán)母子企業(yè)績(jī)效考評(píng)體系金地集團(tuán)母子企業(yè)崗位職責(zé)薪酬體系金地集團(tuán)品牌管理體系金地集團(tuán)知識(shí)管理體系金地集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理體系P085研究分析——金地治理結(jié)構(gòu)綜合比較研究?jī)?nèi)容金地改制初衷源于對(duì)爭(zhēng)取本身利益渴望；向內(nèi)取得職員支持股權(quán)特點(diǎn)集中、任何決議全部很謹(jǐn)慎，會(huì)失去部分好機(jī)會(huì)，職員股前后占23％和8％以上兩權(quán)分離全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離一步到位，相互制衡杜絕“拍腦袋工程”董事長(zhǎng)和總經(jīng)理授權(quán)委托職責(zé)交叉母子企業(yè)股權(quán)管理合資控股間接管理母子企業(yè)行政管理介于集權(quán)和分權(quán)之間母子企業(yè)組織架構(gòu)不求一致P086研究發(fā)覺——博弈新理論在傳統(tǒng)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)理論中，最經(jīng)典博弈模型是大股東VS中小股東，管理層不參與博弈工程，只負(fù)責(zé)忠實(shí)實(shí)施博弈結(jié)果。在這么過程中，大股東通常處于優(yōu)勢(shì)地位。但在現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)全部權(quán)和管理權(quán)分離，職業(yè)經(jīng)理人實(shí)際上控制著企業(yè)日常運(yùn)作。在股權(quán)分散情況下，經(jīng)理層擁有很大講話權(quán)，如此一來，經(jīng)典博弈模型就變?yōu)槿^博弈：大股東、中小股東和職業(yè)經(jīng)理。經(jīng)理層在接收制度均衡同時(shí)，也均衡著大股東和中小股東之間利益博弈，從而使經(jīng)理層在經(jīng)營(yíng)決議上能夠按市場(chǎng)規(guī)律“自己說了算”。P087啟示錄——建立產(chǎn)權(quán)明晰企業(yè)治理結(jié)構(gòu)是“鎮(zhèn)企之寶”事實(shí)證實(shí)：不管是以分散股權(quán)抗衡大股東萬科，還是以集中股權(quán)依靠大股東金地，她們?cè)诤痛蠊蓶|和中小股東博弈中全部是贏家。她們經(jīng)驗(yàn)表明：1.建立產(chǎn)權(quán)明晰企業(yè)治理結(jié)構(gòu)是“鎮(zhèn)企之寶”，治理結(jié)構(gòu)處理不好，將永遠(yuǎn)是一個(gè)“定時(shí)炸彈”。假如“全部權(quán)”和“經(jīng)營(yíng)權(quán)”不分離，即使企業(yè)處理了“專業(yè)化”問題，管理上也過不了“規(guī)?；薄瓣P(guān)”。2.全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離是把雙刃劍，即使能夠聯(lián)合小股東抗衡大股東，又能夠使經(jīng)營(yíng)層擁有相當(dāng)大經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，但失去大股東有力支持，企業(yè)也往往會(huì)“孤掌難鳴”，而且并不能確?！靶〔糠秩藳Q議”永遠(yuǎn)全部是正確。3.股權(quán)集中又能在和股東和平相處中保持相正確經(jīng)營(yíng)自主權(quán)使最好委托——代理關(guān)系，但這取決于職業(yè)經(jīng)理人和股東之間能否建立相互制衡企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，和職業(yè)經(jīng)理人能否正確權(quán)衡、處理各股東利益。4.讓經(jīng)營(yíng)者享受和全部者一樣利益結(jié)果，是保障經(jīng)營(yíng)者正當(dāng)經(jīng)營(yíng)、杜絕“59歲現(xiàn)象”有效方法。不然，把企業(yè)搞好了是偶然，搞不好是肯定。5.建立“陽(yáng)關(guān)照亮體制”是杜絕“黑箱操作”前提條件，實(shí)施公開、公平、公正規(guī)范運(yùn)作，不在于不犯錯(cuò)誤，而在于犯了錯(cuò)誤能夠隨時(shí)糾正錯(cuò)誤。第四章管理團(tuán)體——企業(yè)成功確保P094金地管理者操守成就部屬，就是提升自己公平公正，立德立信做指導(dǎo)者，做支持者賞罰立即，對(duì)事對(duì)人有膽有識(shí)，敢作敢當(dāng)志存高遠(yuǎn)，心懷淡泊P097金地怎樣培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人一靠領(lǐng)導(dǎo)層穩(wěn)定金地集團(tuán)穩(wěn)定，首先是領(lǐng)導(dǎo)層穩(wěn)定，相對(duì)于個(gè)人創(chuàng)業(yè)成功王石來說，金地是靠團(tuán)體創(chuàng)業(yè)成功，所以，在這個(gè)團(tuán)體里一開始組員之間關(guān)系就比較平等，這是其一；其二她們之間專業(yè)比較互補(bǔ)，避免了因組員技能反復(fù)造成沖突而離開；其三組員間基礎(chǔ)上全部屬同一代人，性格上也比較互補(bǔ)，在長(zhǎng)久磨合過程中已經(jīng)相互相知，也能相容了；其四她們?cè)谄髽I(yè)改制之初就擁有一定量個(gè)人股份，以后又有股票期權(quán)，每個(gè)人全部有不菲身價(jià)，而這在通常企業(yè)是難以做到，這也是她們輕易不會(huì)離開、也輕易不可能讓外人進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)層關(guān)鍵原因。這也避免了“一朝天子一朝臣”動(dòng)蕩。P103-105二靠?jī)?nèi)外學(xué)習(xí)培訓(xùn)金地領(lǐng)導(dǎo)一直以“書生”自詡，也確實(shí)學(xué)得全部很用心。為了讓金地海景花園一炮打響，董事長(zhǎng)曾三次率班子組員到天津等地參觀，遍察全國(guó)名盤。即便在企業(yè)成名以后，她們?nèi)匀幻渴€(gè)月全部還要親自帶中層去全國(guó)各地參觀明星樓盤，悉心研究她人成敗得失為己所用，每做一個(gè)樓盤全部努力爭(zhēng)取突破過去、有所創(chuàng)新，努力爭(zhēng)取把產(chǎn)品做細(xì)做深做透，不僅在當(dāng)?shù)赜蚍e聚優(yōu)勢(shì)，而且建成了跨區(qū)域管理高效體系。正是嘗到了這種學(xué)習(xí)“甜頭”，才使她們最終從一個(gè)個(gè)不諳房地產(chǎn)門外漢漸成行家名流。除了這種學(xué)習(xí)，金地還經(jīng)過多種培訓(xùn)提升經(jīng)理人管理能力和各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)能力。金地企業(yè)文化主體年結(jié)合每十二個(gè)月文化專題組織開展各類培訓(xùn)1999年“金地文化年”“溝通超越年”“全員滿意年”“管理提升年”“能力提升年”“價(jià)值發(fā)明年”P104金地課程體系金地之道金地之道切入點(diǎn)切入點(diǎn)切入點(diǎn)切入點(diǎn)OPEN大講堂常規(guī)課程體系制度培訓(xùn)電腦培訓(xùn)新職員培訓(xùn)ETPTTPMTPCXOTP職業(yè)生涯計(jì)劃管理課程體系知識(shí)管理網(wǎng)上課程體系學(xué)習(xí)小區(qū)資訊消息離線課堂在線課堂知識(shí)倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)步驟專業(yè)課程體系關(guān)鍵專業(yè)非關(guān)鍵專業(yè)EPT工作坊TTP集訓(xùn)營(yíng)MTP集訓(xùn)營(yíng)PTP培訓(xùn)CXOTP集訓(xùn)營(yíng)PTP培訓(xùn)物業(yè)財(cái)務(wù)法律客服成本項(xiàng)目銷售營(yíng)銷工程設(shè)計(jì)金地專業(yè)課程體系Ⅰ營(yíng)銷類Ⅱ設(shè)計(jì)類Ⅲ工程類Ⅳ銷售類必修課：《集團(tuán)營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)步驟》《怎樣制訂營(yíng)銷方案》《營(yíng)銷人員法律培訓(xùn)》選修課：《市場(chǎng)營(yíng)銷》《SWOT分析》《用戶心理分析》《怎樣進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查》《用戶服務(wù)》《廣告策略》其它培訓(xùn)：參觀樓盤營(yíng)銷研討會(huì)必修課：《設(shè)計(jì)程序標(biāo)準(zhǔn)步驟》《集團(tuán)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目實(shí)施方案設(shè)計(jì)》《集團(tuán)計(jì)劃設(shè)計(jì)和管理》《集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)和管理》《集團(tuán)樣板房設(shè)計(jì)和管理》《集團(tuán)施工圖設(shè)計(jì)和管理》《設(shè)計(jì)協(xié)議管理》《設(shè)計(jì)變更管理》選修課：《設(shè)計(jì)和成本控制》《風(fēng)水和建筑》《色彩和建筑》《西方建筑史》《下派建筑師培訓(xùn)》其它培訓(xùn)：出國(guó)考察設(shè)計(jì)研討會(huì)設(shè)計(jì)口網(wǎng)上達(dá)標(biāo)考試注冊(cè)建筑師考試必修課：《工程管理程序標(biāo)準(zhǔn)步驟》《工程管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目管理制》《工程施工和現(xiàn)場(chǎng)管理》《集團(tuán)工程質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)》《集團(tuán)材料、設(shè)備采購(gòu)管理》《集團(tuán)工程招標(biāo)管理》《協(xié)議管理》選修課：《工程和成本》《國(guó)家工程管理規(guī)范》《供給商管理》《工程計(jì)劃控制》其它培訓(xùn)：和同行交流工程研討會(huì)工程網(wǎng)上達(dá)標(biāo)考試注冊(cè)結(jié)構(gòu)師考試監(jiān)理工程師考試必修課：《集團(tuán)銷售標(biāo)準(zhǔn)步驟》《怎樣制訂銷售方案》《銷售溝通技巧》《現(xiàn)場(chǎng)銷售基礎(chǔ)步驟及相關(guān)技巧》《和用戶成交》《銷售人員職業(yè)道德禮儀》《來電接聽技巧》《銷售人員法律培訓(xùn)》選修課：《銷售隊(duì)伍管理》其它培訓(xùn)：參觀樓盤銷售案例研討會(huì)銷售培訓(xùn)周P110-118三靠制度模型培養(yǎng)金地一直在追求用制度培養(yǎng)人才，從1993年開始就在業(yè)界率先建立了職員績(jī)效考評(píng)體系，并以推行“甲A甲B末位淘汰制”而引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，既經(jīng)過優(yōu)勝劣汰選拔了一批業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任各級(jí)管理人員，也吸引了一批業(yè)界精英加盟團(tuán)體，使之成為企業(yè)一大關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，金地又經(jīng)過外資顧問企業(yè)為各級(jí)管理人員“量身定制”了一套更趨規(guī)范經(jīng)理人勝任能力模型。用以全方面提升領(lǐng)導(dǎo)能力。集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)勝任能力模型之——老實(shí)守信勝任能力行為表現(xiàn)誠(chéng)實(shí)守信公正、道德、遵法地展開工作愿意公開和她人分享自己見解表現(xiàn)出愿意為企業(yè)發(fā)展?fàn)奚鼈€(gè)人利益行為主動(dòng)征求并耐心傾聽其它人見解和意見公開分享決議原因和理由對(duì)自己作出決議負(fù)責(zé)，或?qū)ψ约簺]有作決議負(fù)責(zé)遵從已經(jīng)作出承諾和確保己所不欲，勿施于人分配工作時(shí)能夠同時(shí)解釋理由和原因，避免利用個(gè)人權(quán)勢(shì)完成工作集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)勝任能力模型之——戰(zhàn)略計(jì)劃勝任能力行為表現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展方向有清楚愿景，依據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)制訂具體中短期發(fā)展計(jì)劃和發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)宏觀業(yè)務(wù)步驟和程序，和企業(yè)產(chǎn)品、用戶、供給商了如指掌能夠在掌控大局前提下重視細(xì)節(jié)估計(jì)發(fā)展趨勢(shì)和這么趨勢(shì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)影響，并提議企業(yè)怎樣抓住機(jī)遇，規(guī)避無須要風(fēng)險(xiǎn)了解各地市場(chǎng)趨勢(shì)和各地關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行動(dòng)，估計(jì)用戶需求，以金地品牌形式突出金地和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不一樣果斷決議，適時(shí)行動(dòng)理智地定時(shí)系統(tǒng)地關(guān)注關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，并清楚地向其它相關(guān)人員傳達(dá)不停學(xué)習(xí)市場(chǎng)上同行業(yè)企業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)注本企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和這些優(yōu)異企業(yè)指標(biāo)之間差異集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)勝任能力模型之——以人為本勝任能力行為表現(xiàn)以人為本關(guān)心人員成長(zhǎng)，花長(zhǎng)時(shí)間了解她人成長(zhǎng)需求，分析并激勵(lì)她人發(fā)展常常能夠看到她人優(yōu)點(diǎn)，并激勵(lì)她人利用自己優(yōu)點(diǎn)完成更高目標(biāo)幫助她人建立個(gè)人目標(biāo)，對(duì)她們業(yè)績(jī)提供指導(dǎo)，給出愈加好、不一樣工作方法提議打破多種障礙，尊重每個(gè)職員意見，問詢她人想法，尊重她人時(shí)間和勞動(dòng)有效組建團(tuán)體，使得每個(gè)團(tuán)體組員在完成工作同時(shí)有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)直接清楚地溝通團(tuán)體目標(biāo)和對(duì)團(tuán)體期望表現(xiàn)出對(duì)自己事業(yè)熱情和理想，利用自己熱情感染她人集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)勝任能力模型之——結(jié)果導(dǎo)向勝任能力行為表現(xiàn)結(jié)果導(dǎo)向設(shè)定實(shí)際可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，但同時(shí)對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生主動(dòng)影響目標(biāo)尤其關(guān)注企業(yè)業(yè)績(jī)——定時(shí)并系統(tǒng)地監(jiān)控關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)，并和她人溝通領(lǐng)導(dǎo)者本人對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)營(yíng)情況實(shí)話實(shí)說，樹立金地在股東面前形象自己要追求目標(biāo)堅(jiān)忍不拔，表現(xiàn)克服困難勇氣和能力對(duì)困難和挫折采取必需行動(dòng)，定時(shí)主動(dòng)了解所采取行動(dòng)效果以用戶要求來定義產(chǎn)品質(zhì)量，并采取行動(dòng)以確保其它相關(guān)人員了解用戶定義質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定時(shí)衡量金地品牌內(nèi)涵要素在企業(yè)業(yè)績(jī)中表現(xiàn)集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)勝任能力模型之——?jiǎng)?chuàng)新勝任能力行為表現(xiàn)創(chuàng)新對(duì)新工作方法和意見采取開放態(tài)度，支持那些持創(chuàng)新工作方法人工作，支持那些表示“不一樣意見”，甚至是“業(yè)內(nèi)怪論”人工作對(duì)失敗/失誤采取寬容態(tài)度，以激勵(lì)她人不停嘗試新工作方法系統(tǒng)地分析現(xiàn)在工作步驟和操作，審閱工作正確性、有效性和質(zhì)量激勵(lì)并提倡信息分享和從失敗中學(xué)習(xí)新工作方法連續(xù)不停地尋求并應(yīng)用優(yōu)異技術(shù)，來提升經(jīng)營(yíng)水平保持多方面行業(yè)聯(lián)絡(luò)，從而含有了解其它行業(yè)情況能力，從其它行業(yè)最好操作中得到借鑒對(duì)創(chuàng)新有明確定義和目標(biāo)，并能夠向她人清楚地傳輸金地集團(tuán)子企業(yè)總經(jīng)理勝任能力模型金地人才理念賽馬知能相馬識(shí)德子企業(yè)總經(jīng)理勝任能力模型之——誠(chéng)信勝任能力行為表現(xiàn)誠(chéng)信認(rèn)同企業(yè)關(guān)鍵價(jià)值觀，并以身作則實(shí)踐和傳輸這種價(jià)值觀執(zhí)著投入，表現(xiàn)出對(duì)事業(yè)熱情和理想，并用自己熱情感染她人廉潔，維護(hù)企業(yè)利益，不為本身利益而損害她人（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、用戶、同事）公平公正，獎(jiǎng)罰分明即使面對(duì)壓力也勇于表示自己見解和不一樣意見，同時(shí)充足尊重她人勇于負(fù)擔(dān)決議風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)自己作出或沒有作出決議負(fù)責(zé)對(duì)用戶，對(duì)同事守信自己做出承諾和確保對(duì)企業(yè)已作出決議果斷實(shí)施實(shí)事求是，尊重事實(shí)己所不欲，勿施于人用個(gè)人魅力來影響團(tuán)體，而非用行政權(quán)力來指揮企業(yè)和集團(tuán)職能部門保持順暢溝通，建立相互信任、相互支持良好合作關(guān)系子企業(yè)總經(jīng)理勝任能力模型之——營(yíng)建成功團(tuán)體勝任能力行為表現(xiàn)營(yíng)建成功團(tuán)隊(duì)能搭建清楚合理組織架構(gòu)，工作職責(zé)劃分比較清楚；各部門工作接口順暢，內(nèi)部運(yùn)作步驟清楚，無管理盲點(diǎn)隊(duì)人才標(biāo)準(zhǔn)有明確定義，能夠識(shí)別和招聘到優(yōu)異人才；用人所長(zhǎng)，并能合理搭配，形成高效業(yè)務(wù)團(tuán)體善于激勵(lì)她人，不停增強(qiáng)她人自信心，激勵(lì)她們負(fù)擔(dān)更多責(zé)任或完成更高目標(biāo)；體諒下屬，當(dāng)下屬面臨無法處理困難或障礙時(shí)，提供幫助和指導(dǎo)將下屬成長(zhǎng)作為自己責(zé)任，指導(dǎo)下屬設(shè)計(jì)個(gè)人職業(yè)發(fā)展計(jì)劃，適時(shí)安排下屬參與業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)合適授權(quán)，降低自己事務(wù)性工作量，，培養(yǎng)下屬獨(dú)立負(fù)擔(dān)工能力；不越級(jí)指揮，不被下屬反授權(quán)（下屬事無巨細(xì)全部向上請(qǐng)示），培養(yǎng)下屬實(shí)施能力明確金地價(jià)值觀/企業(yè)文化，在作重大決議時(shí)，公開陳說價(jià)值和判定標(biāo)準(zhǔn)，一直一致，不受外界干擾；激勵(lì)職員以企業(yè)提倡行為方法來工作，激勵(lì)高績(jī)效和良好表現(xiàn)，以形成高績(jī)效團(tuán)體營(yíng)造主動(dòng)向上工作氣氛，提倡以團(tuán)體方法來思索和協(xié)調(diào)相互間工作，團(tuán)體組員相互幫助，相互補(bǔ)臺(tái)子企業(yè)總經(jīng)理勝任能力模型之——戰(zhàn)略思索勝任能力行為表現(xiàn)戰(zhàn)略思考主動(dòng)配合集團(tuán)總體戰(zhàn)略，本企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和計(jì)劃圍繞集團(tuán)總體戰(zhàn)略進(jìn)行，從思想上、行動(dòng)上和集團(tuán)保持一致不為追求短期利益而犧牲企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展，以長(zhǎng)久、可連續(xù)發(fā)展方法來經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展方向有清楚愿景，依據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)制訂具體中短期發(fā)展計(jì)劃和發(fā)展戰(zhàn)略（副職不填）對(duì)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有前瞻性了解估計(jì)發(fā)展趨勢(shì)（產(chǎn)品、關(guān)鍵技術(shù)、時(shí)尚）和這么趨勢(shì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)影響，并提議企業(yè)怎樣抓住機(jī)遇，規(guī)避無須要風(fēng)險(xiǎn)了解關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行動(dòng)，估計(jì)用戶需求，以金地品牌形式突出金地和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不一樣對(duì)和本企業(yè)戰(zhàn)略相匹配人才戰(zhàn)略有清楚認(rèn)識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃子企業(yè)總經(jīng)理勝任能力模型之——結(jié)果導(dǎo)向勝任能力行為表現(xiàn)結(jié)果導(dǎo)向在企業(yè)營(yíng)造一個(gè)強(qiáng)調(diào)實(shí)施力氣氛和文化，使職員清楚企業(yè)結(jié)果導(dǎo)向價(jià)值觀制訂可實(shí)現(xiàn)，同時(shí)又含有挑戰(zhàn)性目標(biāo)，而且目標(biāo)易于了解，全員認(rèn)識(shí)一致工作指令前后一致。對(duì)于已發(fā)出指令，不做頻繁變更（朝令夕改）能夠分清各項(xiàng)工作輕重緩急，合理安排時(shí)間和進(jìn)度，調(diào)配和組織內(nèi)、外部資源，確保各項(xiàng)工作按時(shí)完成對(duì)業(yè)務(wù)關(guān)鍵控制點(diǎn)清楚，親密關(guān)重視點(diǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施過程及結(jié)果，定時(shí)、系統(tǒng)地監(jiān)控關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)，以確保工作進(jìn)展方向、進(jìn)度和質(zhì)量能夠從紛繁復(fù)雜工作中發(fā)覺問題，并能分析出問題根源，致力于從根源上處理問題碰到問題或突出事件能快速作出反應(yīng)，冷靜、妥善地進(jìn)行處理在掌控大局前提下關(guān)注細(xì)節(jié)，不過于沉醉于過程于細(xì)節(jié)管理而迷失目標(biāo)方向。果斷決議，適時(shí)行動(dòng)，不因猶豫不決貽誤時(shí)機(jī)或使問題擴(kuò)大化領(lǐng)導(dǎo)者本人對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)善于利用集團(tuán)人、財(cái)、物、關(guān)系等資源來完成子企業(yè)工作，避免子企業(yè)反復(fù)做集團(tuán)已經(jīng)有結(jié)果工作子企業(yè)總經(jīng)理勝任能力模型之——專業(yè)能力勝任能力行為表現(xiàn)專業(yè)能力對(duì)企業(yè)產(chǎn)品、用戶、供給商比較了解，有一定專業(yè)背景和操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)宏觀業(yè)務(wù)步驟和程序熟悉熟悉用戶價(jià)值觀，善于從用戶角度對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)進(jìn)行考量，以決定企業(yè)產(chǎn)品/服務(wù)定位、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷訴求點(diǎn)全方面，對(duì)相關(guān)其它專業(yè)知識(shí)了解（如設(shè)計(jì)和營(yíng)銷等）對(duì)專業(yè)問題能夠進(jìn)行正確判定；含有專業(yè)把關(guān)能力和指導(dǎo)能力對(duì)質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn)清楚，并能嚴(yán)格把關(guān)；對(duì)關(guān)鍵敏感工作中可能出現(xiàn)問題有預(yù)見性和控制力有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)（營(yíng)銷、成本）意識(shí)，對(duì)怎樣經(jīng)營(yíng)企業(yè)有較全方面了解和認(rèn)識(shí)，對(duì)成本含有把關(guān)能力能夠?yàn)樯霞?jí)作經(jīng)營(yíng)決議提供有價(jià)值意見和提議金地集團(tuán)部門經(jīng)理勝任能力模型金地人才理念成就部屬，就是提升自己！集團(tuán)中層經(jīng)理通用能力模型之——誠(chéng)信勝任能力行為表現(xiàn)誠(chéng)信認(rèn)同企業(yè)關(guān)鍵價(jià)值觀，并以身作則實(shí)踐和傳輸這種價(jià)值觀廉潔，維護(hù)企業(yè)利益，不為本身利益而損害她人（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、用戶、同事）老實(shí)、公平、公正地對(duì)職員進(jìn)行業(yè)績(jī)和能力評(píng)價(jià)，真實(shí)、全方面反應(yīng)成績(jī)和不足即使面對(duì)壓力也勇于表示自己見解和不一樣意見，同時(shí)充足尊重她人愿意在公開場(chǎng)所和她人分享自己見解愿意對(duì)問題或失敗負(fù)擔(dān)責(zé)任，同時(shí)強(qiáng)化對(duì)問題改善對(duì)用戶，對(duì)同事全部信守自己承諾和確保不攬功，不諉過，不護(hù)短集團(tuán)中層經(jīng)理通用能力模型之——實(shí)施能力勝任能力行為表現(xiàn)執(zhí)行能力工作思緒清楚，對(duì)于工作關(guān)鍵及上級(jí)意圖、要求把握正確為自己和團(tuán)體設(shè)置有挑戰(zhàn)性目標(biāo)，追求優(yōu)異業(yè)績(jī)表現(xiàn)清楚地傳達(dá)工作目標(biāo)和任務(wù)；工作指令前后一致，避免頻繁變更統(tǒng)籌能力：經(jīng)過合理調(diào)配資源（人、財(cái)、物、工作量等）、安排時(shí)間，確保任務(wù)完成，同時(shí)避免忙閑不均對(duì)關(guān)鍵工作和關(guān)鍵控制點(diǎn)了解清楚，經(jīng)過關(guān)鍵監(jiān)控和階段性跟蹤，確保工作進(jìn)展方向、進(jìn)度和質(zhì)量有較強(qiáng)前瞻性，能預(yù)見問題發(fā)生，提前采取應(yīng)變方法碰到問題或突發(fā)事件能快速作出反應(yīng)，冷靜、妥善地進(jìn)行處理堅(jiān)韌，百折不饒，碰到困難不輕言放棄，率領(lǐng)團(tuán)體想方設(shè)法去達(dá)成目標(biāo)精力充沛，情緒穩(wěn)定，能承受巨大工作量和工作壓力集團(tuán)中層經(jīng)理通用能力模型之——團(tuán)體管理勝任能力行為表現(xiàn)團(tuán)隊(duì)管理能搭建清楚合理部門組織架構(gòu)和部門內(nèi)職責(zé)分工，內(nèi)部運(yùn)作步驟清楚，確保人員精簡(jiǎn)、高效讓下屬參與團(tuán)體和個(gè)人業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)置，增強(qiáng)團(tuán)體對(duì)目標(biāo)了解認(rèn)同能夠用人所長(zhǎng)，并能合理搭配，形成高效業(yè)務(wù)團(tuán)體能夠依據(jù)下屬個(gè)性、經(jīng)驗(yàn)和成熟度，采取差異化管理方法尊重職員工作結(jié)果，對(duì)職員工作給立即和誠(chéng)懇反饋，肯定成績(jī)，指出不足，并提出指導(dǎo)和提議善于激勵(lì)她人，不停樹立她人自信心，激勵(lì)她們負(fù)擔(dān)更多責(zé)任或完成更高目標(biāo)；體諒下屬，當(dāng)下屬面臨無法處理困難或障礙時(shí)，幫助、指導(dǎo)下屬處理營(yíng)造主動(dòng)向上工作氣氛，激勵(lì)團(tuán)體組員相互支持、團(tuán)體組員關(guān)系融洽悉心培養(yǎng)下屬，將下屬成長(zhǎng)作為自己責(zé)任，指導(dǎo)下屬設(shè)計(jì)和管理個(gè)人職業(yè)發(fā)展計(jì)劃，適時(shí)安排職員參與業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)合理授權(quán)，降低自己事務(wù)性工作量，培養(yǎng)下屬獨(dú)立負(fù)擔(dān)工作能力集團(tuán)中層經(jīng)理通用能力模型之——協(xié)作精神勝任能力行為表現(xiàn)協(xié)作精神有全局意識(shí)，從企業(yè)整體出發(fā)考慮問題，對(duì)企業(yè)成功優(yōu)先于小團(tuán)體成功有深刻認(rèn)識(shí)并身體力行（避免本位主義）在本部門所負(fù)責(zé)職能領(lǐng)域內(nèi)建立并實(shí)施合理有效集團(tuán)化管理模式，提升集團(tuán)整體專業(yè)能力，為一線企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展提供有效業(yè)務(wù)能力保障樹立支持和服務(wù)意識(shí)，常常從子企業(yè)/步驟下游部門而非本部門工作方便出發(fā)開展工作，以用戶服務(wù)心態(tài)和標(biāo)準(zhǔn)為子企業(yè)和其它部門提供服務(wù)對(duì)協(xié)作工作按時(shí)保質(zhì)量完成，不推脫，不敷衍；有強(qiáng)烈“補(bǔ)臺(tái)”意識(shí)和行為和子企業(yè)和其它部門相關(guān)人員保持順暢溝通，建立相互信任、相互支持良好合作關(guān)系愿意經(jīng)過溝通協(xié)商方法和她人取得共識(shí)，避免用行政方法開展工作集團(tuán)中層經(jīng)理通用能力模型之——學(xué)習(xí)和創(chuàng)新勝任能力行為表現(xiàn)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新保持好奇和主動(dòng)學(xué)習(xí)心態(tài)，樂于接收新思想以平等態(tài)度和她人溝通；對(duì)和自己不一樣見解采取開放態(tài)度，認(rèn)真傾聽她人意見；采納她人好意見和提議；善于利用一切機(jī)會(huì)獲取對(duì)工作有幫助信息，保持對(duì)信息敏感性工作中努力爭(zhēng)取做到有創(chuàng)新點(diǎn)；不停尋求改善本身工作方法，主動(dòng)引進(jìn)新技術(shù)不停有新思想、新知識(shí)內(nèi)涵，業(yè)務(wù)及管理能力不停取得進(jìn)步，支持持創(chuàng)新工作方法人工作；對(duì)創(chuàng)新失敗采取寬容態(tài)度，營(yíng)造相對(duì)寬松創(chuàng)新氣氛激勵(lì)并提倡知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、信息分享和從失敗中學(xué)習(xí)新工作方法建立并保持和各行業(yè)、各企業(yè)聯(lián)絡(luò)，善于從其它行業(yè)/企業(yè)最好實(shí)踐中得到借鑒對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況熟悉，常常分析并試圖在專業(yè)上趕超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手P121金地怎樣培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人——四靠?jī)?yōu)厚遇遇留人金地一開始改制就是出于對(duì)經(jīng)營(yíng)者利益渴望，對(duì)內(nèi)尋求職員支持，所以金地改制后，職員就是第二大股東，占總股本23％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)初國(guó)家要求3％標(biāo)準(zhǔn)，使職員，尤其是管理層立即就成為既是勞動(dòng)者，又是投資者，除了薪酬之外，每十二個(gè)月全部能夠多拿一份股息分紅；企業(yè)上市后，管理層每人又多了一份股票期權(quán)收入，加上在行業(yè)內(nèi)原來就很有競(jìng)爭(zhēng)力薪酬、福利待遇，使金地經(jīng)理人在同行業(yè)同等級(jí)經(jīng)理人中早已過上“小康生活”，處理了后顧之憂。P122金地管理系列和專業(yè)系列對(duì)應(yīng)表職類職等管理職位專業(yè)職務(wù)職級(jí)數(shù)A類一總裁2二副總裁5三總裁助理總監(jiān)5B類四部門經(jīng)理首席員/師6五部門副經(jīng)理高級(jí)員/師5C類六部門經(jīng)理助理副高級(jí)員/師5七項(xiàng)目經(jīng)理資深員/師5D類八員/師7九助理員/師4十文元、見習(xí)6P123金地怎樣引進(jìn)“空降部隊(duì)”金地關(guān)鍵經(jīng)過“獵頭企業(yè)”從萬科、中海挖設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)管理技術(shù)人才，目標(biāo)更多是從填補(bǔ)自己專業(yè)上“短板”考慮，所以“空降部隊(duì)”關(guān)鍵集中在集團(tuán)總部各業(yè)務(wù)部當(dāng)經(jīng)理或一線企業(yè)當(dāng)業(yè)務(wù)副總經(jīng)理。P124研究分析金地嚴(yán)謹(jǐn)理工風(fēng)格及對(duì)個(gè)性“內(nèi)斂”要求，加劇了經(jīng)理人個(gè)性日漸趨同，使學(xué)文科人也變得緘默寡言、只顧埋頭做事。理科金地重用理工科人員落實(shí)導(dǎo)行動(dòng)上，工程技術(shù)人員一直使企業(yè)普級(jí)最快人員，用她們不惜“拔苗助長(zhǎng)”，在企業(yè)內(nèi)部地位也更受重視，造成職員價(jià)值去向全部向領(lǐng)導(dǎo)器重理科人看齊。所以能夠吸引大批有技術(shù)專長(zhǎng)，但不善言談人員加盟，加之企業(yè)重視職員物質(zhì)利益，職員流失率較低，但創(chuàng)新激情、包容性不足。P125金地管理團(tuán)體研究?jī)?nèi)容金地價(jià)值導(dǎo)向利益導(dǎo)向（重利）：管理團(tuán)體全部擁有股份、期權(quán)和高薪和期權(quán)吸引加盟者人才理念職員是企業(yè)金礦強(qiáng)調(diào)個(gè)性、共性相統(tǒng)一用人特點(diǎn)講內(nèi)斂、忌個(gè)性；重視細(xì)節(jié)，追求完美重理輕文（重清華生）；舉賢不避親人員任用兩三年后才考慮是否重用子企業(yè)副總以上均集團(tuán)任免企業(yè)總助以下企業(yè)自行任免人事政策甲A甲B末位淘汰制；退出機(jī)制已處理金地管理團(tuán)體年紀(jì)和司齡結(jié)構(gòu)研究?jī)?nèi)容金地集團(tuán)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)平均年紀(jì)43.42平均司齡11.85子企業(yè)總經(jīng)理平均年紀(jì)40.66平均司齡10.16部門經(jīng)理平均年紀(jì)36.33平均司齡4.66空降部隊(duì)平均年紀(jì)35.71平均司齡3空降使用集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)：0子企業(yè)、副總：3人部門經(jīng)理：4人流失比率管理層<職員層P126研究發(fā)覺——造鐘理論“偉大企業(yè)創(chuàng)辦人通常全部是制造“時(shí)鐘”人，而不是“報(bào)時(shí)”人?！币粋€(gè)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)早期，老板有鮮明個(gè)性和絕正確權(quán)威，對(duì)建立企業(yè)文化是必需，也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。不過，當(dāng)企業(yè)進(jìn)入守業(yè)階段時(shí)，老板應(yīng)該有意識(shí)地淡化個(gè)人色彩，使權(quán)威管理逐步向團(tuán)體管理過渡。自己定位，也應(yīng)該由師傅帶徒弟“能工巧匠”向把握航向“舵手”轉(zhuǎn)變。金地是經(jīng)典團(tuán)體創(chuàng)業(yè)文化，培養(yǎng)接班人更多是靠團(tuán)體認(rèn)可制度。P127啟示錄——只有保持管理團(tuán)體穩(wěn)定，才能確保企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)定事實(shí)證實(shí)：萬科、金地辦公環(huán)境不是最好，管理制度也不是最優(yōu)異……可她們?yōu)楹螘?huì)在同行業(yè)中發(fā)明出那么多第一呢？就在于她們?nèi)可朴谝宰约簝r(jià)值導(dǎo)向吸引人才，根據(jù)戰(zhàn)略要求和設(shè)計(jì)人才能力模型，找到適宜人，配置在適宜崗位，在適宜文化下，做適宜事情。其實(shí)，這正是衡量一個(gè)企業(yè)管理團(tuán)體是否成功關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)！她們成功經(jīng)驗(yàn)表明：“人才是條理性河流，哪里有谷地，就向哪里匯聚?！币粋€(gè)企業(yè)不管采取“精神導(dǎo)向”，還是“利益導(dǎo)向”，全部要建立起自己谷地，不然，即便人才像下雨一樣，也匯聚不到你“谷地”吸引“社會(huì)人才”匯聚在一起并不能，難是要培養(yǎng)出適合自己“企業(yè)人才”。這就需要建立自己培養(yǎng)人“能力模型”標(biāo)準(zhǔn)，講企業(yè)價(jià)值觀“固化于制”。只有建立自己批量生產(chǎn)“人才流水線”，才能保持管理團(tuán)體穩(wěn)定，才能確保企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)定。不然，企業(yè)再好發(fā)展戰(zhàn)略也會(huì)因管理層頻繁變動(dòng)而難以慣竊落實(shí)。精神導(dǎo)向和利益導(dǎo)向是相輔相成、不能偏廢。就現(xiàn)在來說，企業(yè)對(duì)職員利益導(dǎo)向比精神導(dǎo)向更有吸引力。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，精神導(dǎo)向肯定更能對(duì)人產(chǎn)生持久吸引力。所以，在企業(yè)發(fā)展不一樣階段，對(duì)物質(zhì)和精神作用應(yīng)有側(cè)重，不能偏廢。第五章績(jī)效管理——企業(yè)成功標(biāo)準(zhǔn)P133金地績(jī)效管理歷史——金地績(jī)效考評(píng)體系榮獲國(guó)家管理創(chuàng)新結(jié)果金地績(jī)效管理始于1993年。1996年在實(shí)現(xiàn)了“內(nèi)部職員持股”激發(fā)了職員動(dòng)力問題以后，為了增加職員“壓力”，開始實(shí)施以“甲A、甲B末位淘汰制”為特征考評(píng)體系，將企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃目標(biāo)分解到部門、個(gè)人；再?gòu)目偨?jīng)理到一般職員建立層層對(duì)應(yīng)崗位職責(zé)制，經(jīng)過月度業(yè)績(jī)和年度綜合素質(zhì)考評(píng)，完成了對(duì)全體職員績(jī)效有“定性”到“定量”轉(zhuǎn)化工程。為使激勵(lì)機(jī)制更健全、分配制度更合理，建立了一個(gè)有效價(jià)值評(píng)價(jià)和確保體系。1998年12月，金地績(jī)效考評(píng)體系榮獲“全國(guó)第五屆企業(yè)管理現(xiàn)代化創(chuàng)新結(jié)果獎(jiǎng)”。又經(jīng)過顧問企業(yè)導(dǎo)入平衡計(jì)分卡，對(duì)原有績(jī)效考評(píng)體系作了深入完善。P134績(jī)效管理是一個(gè)系統(tǒng)制訂工作計(jì)劃和考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)制訂工作計(jì)劃和考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)、評(píng)分績(jī)效面談，信息反饋，制訂改善計(jì)劃制訂工作計(jì)劃和考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)一、成熟計(jì)劃管理體系二、完善全員崗位指導(dǎo)書三、科學(xué)績(jī)效考評(píng)體系四、健康績(jī)效考評(píng)文化P135-137金地計(jì)劃（目標(biāo)）管理體系從開始，每十二個(gè)月初，金地集團(tuán)要召開一第二年度KICK-OFF會(huì)議，各子企業(yè)、職能部門依次做相關(guān)年度工作計(jì)劃、發(fā)展戰(zhàn)略、能力提升設(shè)想?yún)R報(bào)。和會(huì)人員就戰(zhàn)略計(jì)劃、能力提升議題和各部門、子企業(yè)工作匯報(bào)廣泛交換意見，進(jìn)行充足討論。投票經(jīng)過全部子企業(yè)、職能部門新年度工作計(jì)劃。再由總裁和各職能部門、子企業(yè)責(zé)任人簽署新年度目標(biāo)責(zé)任書。金地集團(tuán)戰(zhàn)略層面年度計(jì)劃業(yè)績(jī)指標(biāo)戰(zhàn)略框架戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)衡量指標(biāo)指標(biāo)值為股東發(fā)明價(jià)值有利潤(rùn)地成長(zhǎng)利潤(rùn)銷售額凈資產(chǎn)增加利潤(rùn)總額％銷售額％凈資產(chǎn)收益率％％明確滿足用戶需求為中國(guó)白領(lǐng)階層及成功人士提升高品質(zhì)生活空間依據(jù)用戶要求及地域差異提供符合喜好產(chǎn)品用戶綜合滿意度達(dá)成％％建立關(guān)鍵能力股東關(guān)系管理：建立和管理良好股東關(guān)系經(jīng)過合適方法再次募集資金融資額億元％市場(chǎng)研究：了解市場(chǎng)，捕捉機(jī)會(huì)新進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)％項(xiàng)目管理能力管理合作方重大進(jìn)度偏差率<％成本偏差率>%％土地獲取能力新投資項(xiàng)目新增土地面積20萬平方米％品牌管理能力：高效管理品牌建立在全國(guó)范圍內(nèi)一致性品牌品牌認(rèn)知度：深圳％北京％上海％％學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)支持品牌管理人力資源體系獎(jiǎng)勵(lì)突出業(yè)績(jī)，高級(jí)管理人才吸引、保留和培養(yǎng)集團(tuán)內(nèi)部關(guān)鍵人員體系一致性職員滿意度>％關(guān)鍵崗位職員流失率<％％金地集團(tuán)對(duì)子企業(yè)年度計(jì)劃業(yè)績(jī)指標(biāo)（考評(píng)用平衡計(jì)分卡）財(cái)務(wù)緯度營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)指標(biāo)投資回報(bào)率用戶價(jià)值緯度用戶承諾市場(chǎng)份額用戶滿意度內(nèi)部步驟緯度運(yùn)作程序經(jīng)營(yíng)程序創(chuàng)新程序能力緯度學(xué)習(xí)和發(fā)展戰(zhàn)略勝任能力領(lǐng)導(dǎo)勝任能力技術(shù)勝任能力關(guān)鍵勝任能力知識(shí)共享內(nèi)部信息系統(tǒng)各類知識(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)一致性和氣氛人力資源理性體系文化建設(shè)職員滿意度金地集團(tuán)績(jī)效目標(biāo)分布圖層級(jí)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)部門目標(biāo)崗位職責(zé)目標(biāo)高層領(lǐng)導(dǎo)高層領(lǐng)導(dǎo)業(yè)績(jī)目標(biāo)關(guān)鍵圍繞平衡計(jì)分卡五個(gè)方面為股東發(fā)明價(jià)值明確并滿足用戶需求建立關(guān)鍵能力職員利益學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)部門經(jīng)理部門經(jīng)理層業(yè)績(jī)目標(biāo)關(guān)鍵圍繞金地集團(tuán)均衡目標(biāo)進(jìn)行拆分財(cái)務(wù)用戶內(nèi)部步驟能力通常職員通常職員業(yè)績(jī)目標(biāo)關(guān)鍵圍繞部門平衡計(jì)分卡分解和工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)金地集團(tuán)部門年度計(jì)劃業(yè)績(jī)目標(biāo)制訂來自企業(yè)目標(biāo)細(xì)化落實(shí)：對(duì)企業(yè)平衡計(jì)分卡中目標(biāo)本部門能貢獻(xiàn)方面來自上級(jí)和其它部門期望：內(nèi)部用戶期望來自本部門/團(tuán)體使命：部門關(guān)鍵職責(zé)產(chǎn)生業(yè)績(jī)結(jié)果金地集團(tuán)個(gè)人年度計(jì)劃業(yè)績(jī)目標(biāo)制訂來自部部門目標(biāo)：部門目標(biāo)分解至職位來自本職職能：職位職責(zé)所形成指標(biāo)P137-138金地企業(yè)內(nèi)部崗位職責(zé)定位全員內(nèi)部崗位職責(zé)指導(dǎo)書崗位名稱所屬部門職位等級(jí)輪崗方向在崗人員直接上級(jí)直接下屬普升方向崗位目標(biāo)職責(zé)范圍工作內(nèi)容（按關(guān)鍵程度依次排序）責(zé)任程度（全部、部分、幫助）權(quán)重（所占比重）金地內(nèi)部崗位職責(zé)定位董事長(zhǎng)總經(jīng)理企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)決議管理工作股東關(guān)系管理企業(yè)贏利、成本控制資產(chǎn)增值保值人力資源管理企業(yè)文化建設(shè)部門經(jīng)理操作層職員集團(tuán)計(jì)劃實(shí)施、監(jiān)督、指導(dǎo)敬業(yè)工作態(tài)度專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂、教導(dǎo)、檢驗(yàn)專業(yè)技術(shù)能力跨部門工作溝通、協(xié)調(diào)、處理需要判定反復(fù)性工作本部門日常工作管理、團(tuán)體建設(shè)熟練簡(jiǎn)單性、輔助性工作P139-140金地績(jī)效考評(píng)體系成立考評(píng)小組（內(nèi)部設(shè)置或委托外部專業(yè)機(jī)構(gòu)）人員組成：總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、用戶部門、行政督辦，部門經(jīng)理、職員代表輪番參與權(quán)限設(shè)制：總經(jīng)理為副總經(jīng)理、總助打分，副總、總助為分管部門經(jīng)理打分，考評(píng)小組組員根據(jù)各自權(quán)限為各部門量化打分統(tǒng)一考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)公開（形式、方法、過程）公正（標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、人員）公平（結(jié)果、分配、任用）考評(píng)內(nèi)容業(yè)績(jī)考評(píng)內(nèi)容：內(nèi)容企業(yè)計(jì)劃部門計(jì)劃個(gè)人計(jì)劃年度年度工作計(jì)劃年度工作計(jì)劃年度工作計(jì)劃季度季度工作計(jì)劃季度工作計(jì)劃季度工作計(jì)劃月度月度工作計(jì)劃月度工作計(jì)劃月度工作計(jì)劃注：臨時(shí)工作計(jì)劃由本人月初提出申請(qǐng)，經(jīng)上級(jí)確定后，列入當(dāng)月計(jì)劃考評(píng)勝任能力評(píng)定內(nèi)容：老實(shí)守信、實(shí)施能力、團(tuán)體管理、協(xié)作精神、學(xué)習(xí)創(chuàng)新P142制訂考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)崗位職責(zé)年度目標(biāo)勝任能力崇尚業(yè)績(jī)重視素質(zhì)P143金地經(jīng)理人360度環(huán)考270270．反饋上級(jí)+同級(jí)+下屬90．反饋直接上級(jí)180．反饋上級(jí)和同級(jí)360．反饋上級(jí)+同級(jí)+下屬+本人金地全員績(jī)效考評(píng)等級(jí)等級(jí)綜合得分人數(shù)百分比A3.3~4分<20%B2.5~3.3分不限C1.8~2.5分>10％D1.8分不限當(dāng)綜合得分情況和人數(shù)百分比差異較大時(shí)，如50％職員全部在3.3分以上，則應(yīng)將分?jǐn)?shù)打回重評(píng)?？荚u(píng)程序個(gè)人月度考評(píng)個(gè)人月度考評(píng)部門、子公司季度考評(píng)年度素質(zhì)評(píng)定月度計(jì)劃考評(píng)自我評(píng)分部門經(jīng)理評(píng)分部門季度計(jì)劃部門工作匯報(bào)考評(píng)小組打分部門季考績(jī)分年度綜合考評(píng)個(gè)人述職匯報(bào)360度考評(píng)民主信任投票年底素質(zhì)考評(píng)評(píng)分個(gè)人業(yè)績(jī)?cè)驴伎?jī)分年度綜合得分P144金地年度考評(píng)措施a.職員年底工作總結(jié)、上級(jí)考評(píng)、同級(jí)互評(píng)、面談、制訂年度工作計(jì)劃和績(jī)效改善計(jì)劃b.中層述職、上級(jí)考評(píng)、中層互評(píng)、下級(jí)民主評(píng)議、面談反饋意見、制訂年度工作和績(jī)效改善計(jì)劃c.高層民主評(píng)議、信任投票、反饋考評(píng)意見金地高級(jí)經(jīng)理人民主信任投票制度投票未過半數(shù)者將被降級(jí)P145考評(píng)結(jié)果分配月度考評(píng)月度考評(píng)季度考評(píng)年度考評(píng)月度獎(jiǎng)金季度獎(jiǎng)金年底獎(jiǎng)金工資普級(jí)職務(wù)普升持股額度任用職業(yè)經(jīng)理人：甲A甲B升降級(jí)制職員：等級(jí)ABCD百分比％20502010任用普升普級(jí)激勵(lì)培養(yǎng)幫助監(jiān)督降薪轉(zhuǎn)崗末位淘汰P147金地經(jīng)理人總體勝任能力水平360度評(píng)定測(cè)評(píng)反饋表經(jīng)過結(jié)果分析找到差距幫助、支持職員實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)，指正實(shí)施過程中和目標(biāo)偏差。對(duì)于主管，能夠了解和監(jiān)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程，強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵，推進(jìn)職員努力去達(dá)成目標(biāo)。對(duì)于職員，有機(jī)會(huì)表示需求、困難和對(duì)主管期望，使主管清楚職員所需要支援和幫助。工作滿意度調(diào)查結(jié)果分析P148經(jīng)過分析工具找出差距原因環(huán)境環(huán)境法律規(guī)范改變常常曠工安裝有誤缺乏動(dòng)力內(nèi)部步驟不順暢前后不一致沒有操作手冊(cè)缺乏技能沒有保養(yǎng)供給商過多質(zhì)量不穩(wěn)定缺乏保養(yǎng)分散，采購(gòu)成本高人員為何？環(huán)境方法設(shè)備原料為何？某問題魚刺圖人：關(guān)鍵指人動(dòng)力，能力及期望值方面料：指工作輸入方面原因環(huán)：指工作外部環(huán)境方面不可控原因機(jī)：指設(shè)備方面原因法：指方法方面原因經(jīng)過連續(xù)雙向溝通達(dá)成雙贏反饋教導(dǎo)隨時(shí)隨地全部要立即讓下屬知道她們做得怎樣教導(dǎo)是一個(gè)連續(xù)不停地挖掘職員潛力，使其業(yè)績(jī)最優(yōu)化并幫助職員達(dá)成目標(biāo)過程P149研究分析——金地績(jī)效管理研究?jī)?nèi)容金地考評(píng)目標(biāo)為了經(jīng)過優(yōu)勝劣汰吸引人才考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)完成年度計(jì)劃業(yè)績(jī)指標(biāo)占60％～70％素質(zhì)“定性”評(píng)價(jià)占30％～40％考評(píng)內(nèi)容個(gè)人年度計(jì)劃“業(yè)績(jī)”定量指標(biāo)不一樣崗位“素質(zhì)”要求評(píng)價(jià)指標(biāo)考評(píng)方法一律由內(nèi)部人組織定量、定性正式考評(píng)；且每次公布考評(píng)成績(jī)排名考評(píng)結(jié)果直接和薪酬、獎(jiǎng)金、股份、普升、普級(jí)掛鉤；強(qiáng)行淘汰末為者考評(píng)效應(yīng)偏重考評(píng)結(jié)果，職員處于相對(duì)“被動(dòng)”狀態(tài)，企業(yè)環(huán)境相對(duì)擔(dān)心P150研究發(fā)覺——羊群放狼理論在羊群中放進(jìn)狼，盡管難免會(huì)吃掉幾只跑得慢羊，顯得有些殘酷；但卻能夠換來整個(gè)羊群活力和生命。假如一個(gè)企業(yè)一直沒有“狼群”威脅，只顧低頭啃著眼前綠草，那么，以后不僅再也找不到鮮美青草，而且會(huì)會(huì)逐步失去競(jìng)跑能力，最終，將統(tǒng)統(tǒng)成為狼“盤中餐”，這才是對(duì)職員“最大殘酷”！P151啟示錄——績(jī)效考評(píng)不是萬能，但沒有績(jī)效考評(píng)是萬萬不能事實(shí)證實(shí)：不管是萬科采取“第三方”以“考評(píng)業(yè)績(jī)（定量）為主、360度（定性）環(huán)評(píng)為輔”考評(píng)方法；還是金地采取“自己人”以“業(yè)績(jī)（定量）和勝任能力（定性）相結(jié)合”考評(píng)方法，她們?nèi)科鸬搅颂嵘髽I(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)。她們成功經(jīng)驗(yàn)表明：實(shí)施“甲A甲B末位淘汰制”前提條件是領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)比較一致、管理制度比較健全、收入分配相對(duì)穩(wěn)定。假如企業(yè)內(nèi)部幫派嚴(yán)重、基礎(chǔ)管理太差、收入分配極不穩(wěn)定，那么，強(qiáng)行導(dǎo)入“甲A甲B末位淘汰制”，績(jī)效考評(píng)就可能嚴(yán)重走樣，不僅達(dá)不到提升企業(yè)績(jī)效目標(biāo)，反而會(huì)變得更糟。卓越管理需要卓越工具。平衡計(jì)分卡最大優(yōu)勢(shì)就在于企業(yè)橫向和縱向戰(zhàn)略一致性落實(shí)和達(dá)成。在平衡計(jì)分卡績(jī)效管理工具幫助下，企業(yè)高層管理者能夠?qū)⑵髽I(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)在四個(gè)緯度上層層分解，并由上至下逐層傳輸。將考評(píng)指標(biāo)分類，將管理問題分類，并能夠找出真正問題所在，到底是哪方面做得好，哪方面仍然需要提升。考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)永遠(yuǎn)是相正確，不要指望能建立一套完美無缺、人人滿意考評(píng)方法，發(fā)明一個(gè)激勵(lì)高績(jī)效和良好道德行為績(jī)效考評(píng)文化環(huán)境，比擁有優(yōu)異考評(píng)工具更關(guān)鍵！沒有良好文化氣氛，再好考評(píng)工具也能夠人為地加以破壞?？?jī)效管理目標(biāo)是為職員提供一架攀登“梯子”，而不是為領(lǐng)導(dǎo)提供一根打人“棒子”。成功企業(yè)總是經(jīng)過提升職員績(jī)效，來提升企業(yè)業(yè)績(jī)。培養(yǎng)一個(gè)職員主動(dòng)成長(zhǎng)，發(fā)明業(yè)績(jī)，是成功一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，它對(duì)有貢獻(xiàn)能力人來說是動(dòng)力大于壓力，對(duì)混日子懶漢來說絕對(duì)是壓力大于動(dòng)力，對(duì)企業(yè)來說是發(fā)明和職員共同成長(zhǎng)雙贏機(jī)制。盡管績(jī)效考評(píng)不是萬能，但沒有績(jī)效考評(píng)是萬萬不能！P153啟示錄——內(nèi)部管理成功靠發(fā)明業(yè)績(jī)企業(yè)文化、發(fā)展戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)、管理團(tuán)體、績(jī)效管理，這五個(gè)內(nèi)在管理要素乃管理之根本。能夠說任何一個(gè)企業(yè)成立時(shí)，實(shí)際上全部已經(jīng)包含這些內(nèi)容。只不過有些企業(yè)自己頭腦中已經(jīng)考慮得很清楚，有些企業(yè)還不十分清楚罷了。其實(shí)，任何一個(gè)成功企業(yè)和不成功企業(yè)差距不在于她們做沒做這五個(gè)方面工具，而在于她們?cè)谶@五個(gè)方面做程度怎樣？誠(chéng)然，因?yàn)楦鱾€(gè)企業(yè)本身含有主、客觀條件不盡相同，她們?cè)谶@五個(gè)方面表現(xiàn)出優(yōu)劣勢(shì)也可能完全不一樣；有可能一開始就有很顯著發(fā)展戰(zhàn)略，但缺乏一支優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)管理團(tuán)體；有可能一開始就有一支齊心協(xié)力關(guān)鍵團(tuán)體，但還未找到明確戰(zhàn)略……誰(shuí)一開始全部不可能面面俱到。萬科、金地可貴之處就在于她們首先盡情發(fā)揮在創(chuàng)業(yè)過程中形成關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)，其次千方百計(jì)去填補(bǔ)自己存在“短板”，努力爭(zhēng)取在各方面全部做得“卓爾不群”。所以，對(duì)眾多房地產(chǎn)新銳來說，決不能滿足于自己“單個(gè)方面”“強(qiáng)項(xiàng)”，而要盡早去尋求、處理自己管理上未注意“短板”，不停提升自己綜合管理能力，假如在這五個(gè)方面做程度全部和標(biāo)桿企業(yè)越來越近，那么，企業(yè)就奠定了做強(qiáng)、做大成功基礎(chǔ)。第六章市場(chǎng)營(yíng)銷——企業(yè)成功橋梁P163-164金地市場(chǎng)營(yíng)銷策略：先找地塊，再找市場(chǎng)金地因?yàn)橛姓蠊蓶|支持，原來又有大片劃撥土地貯備（可做到），且全部處于好地段。所以，開發(fā)樓盤首先就沒有土地成本上巨大壓力，其次，她們根本不用擔(dān)心蓋好樓盤賣不出去，而是能不能“賣個(gè)好價(jià)錢”。這就決定了她們?cè)诓扇I(yíng)銷策略時(shí)會(huì)把營(yíng)銷關(guān)鍵放在“產(chǎn)品”上面，首先在鎖定“目標(biāo)用戶”以后，努力爭(zhēng)取把產(chǎn)品質(zhì)量做實(shí)、做細(xì)、做精；其次努力爭(zhēng)取在每一個(gè)樓盤上全部有所創(chuàng)新，滿足特定用戶特殊需求。最終以差異化、優(yōu)質(zhì)化提升產(chǎn)品附加值，發(fā)明高額利潤(rùn)。而且把這種結(jié)果自覺或不自覺地和政府推行“改制試點(diǎn)”聯(lián)絡(luò)起來，讓政府作為自己扶持起來“優(yōu)異經(jīng)典”經(jīng)過多種渠道進(jìn)行宣傳、推廣，而自己則一直保持“低調(diào)”姿態(tài)，金地所以被評(píng)為全國(guó)“五一獎(jiǎng)狀”優(yōu)異集體，進(jìn)而提升了企業(yè)本身著名度和美譽(yù)度。這一營(yíng)銷策略，伴隨金地海景花園、金地翠園，尤其是金海灣花園巨大成功，使金地很快在深圳眾多房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出。在以后跨區(qū)域發(fā)展中，金地仍然堅(jiān)守在先拿到地，再找市場(chǎng)，先自己埋頭做產(chǎn)品，再讓政府昂頭做“紅人”標(biāo)準(zhǔn)。再碰到協(xié)議出讓土地受阻時(shí)，總是盡可能經(jīng)過政府和政府之間溝通化解矛盾，她們堅(jiān)信：只要先拿到好地塊，就不愁找不到市場(chǎng)。金地建立全方位市場(chǎng)調(diào)研體系金地在取得地塊以后，為了確定用戶產(chǎn)品正確定位，建立了全方位市場(chǎng)調(diào)研體系。內(nèi)容包含：宏觀經(jīng)濟(jì)形式研究、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究、樓盤供給量研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、用戶研究等五個(gè)方面、這些研究，從宏觀到微觀，對(duì)所屬地塊市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了深入剖析，組成了全方面科學(xué)調(diào)研體系，確保了營(yíng)銷產(chǎn)品定位正確性。其中用戶研究，是市場(chǎng)研究中心步驟，是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵。金地用戶研究包含三個(gè)層面內(nèi)容：通常見戶研究：搞清楚通常見戶對(duì)住宅功效特點(diǎn)共性需求；目標(biāo)用戶研究：調(diào)查目標(biāo)用戶特殊需求和生活情趣、個(gè)人愛好等背景資料；老用戶動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)查：意在搜集老用戶對(duì)過去企業(yè)產(chǎn)品優(yōu)、劣勢(shì)評(píng)價(jià)，和對(duì)產(chǎn)品需求改變新特點(diǎn)。金地用戶定位四部曲產(chǎn)品定位需求分析鎖定目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)品定位需求分析鎖定目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研金地海景花園“二次職業(yè)者”金地翠園“白領(lǐng)階層”金海灣花園“企業(yè)主、香港人”命中率：80％以上命中率：80％以上P171金地營(yíng)銷方法：先做產(chǎn)品，再找賣點(diǎn)理科金地在建樓盤前更像是在解一道方程式，把已知、未知，全部一條條列在一起，找出要滿足各個(gè)關(guān)系，最終求出多元方程式，它答案就是唯一答案。理科金地習(xí)慣于“先做后說”。它堅(jiān)信只要產(chǎn)品做精、做深、做透，就不愁賣不到好價(jià)錢。金地賣樓已從產(chǎn)品推銷進(jìn)入到不停升級(jí)體驗(yàn)?zāi)Ｊ健＝鸬貭I(yíng)銷首創(chuàng)：賣樓先賣環(huán)境在項(xiàng)目進(jìn)行基礎(chǔ)施工時(shí)，就已經(jīng)完成周圍環(huán)境綠化、美化，讓用戶提前親身感受到入住后生活環(huán)境，根本消除入住后環(huán)境施工跟不上擔(dān)心。金地營(yíng)銷首創(chuàng)：賣樓先賣建筑在項(xiàng)目主體施工時(shí)，克服重重技術(shù)難題，采取上下兩端同時(shí)施工，讓用戶在參觀樓盤時(shí)，就能很直觀地感受到住宅建筑風(fēng)格、材料質(zhì)地、實(shí)際效果。P176金地銷售特點(diǎn)：重視讓產(chǎn)品自己說話相對(duì)于文科萬科“孔雀開屏”，“把金貼在臉上”來說，理科金地則更習(xí)慣于“把金貼滿全身”，讓產(chǎn)品自己說話，讓“黃金”賣出高于“白金”價(jià)格。金地從“顧問式營(yíng)銷”到“體驗(yàn)式營(yíng)銷”（金海灣花園首開“春節(jié)營(yíng)銷”）金地認(rèn)為，買房是很多老百姓傾其一生全部購(gòu)置，并將在此度過一生重大選擇。和其讓她們購(gòu)置時(shí)倉(cāng)促?zèng)Q定，不如讓她們購(gòu)置前深思熟慮。所以，從金地海景花園開始，銷售人員在向用戶介紹產(chǎn)品前，先要認(rèn)真聽取用戶生活需求和背景介紹，然后站在用戶角度為其作專業(yè)顧問，提供專業(yè)指導(dǎo)意見供其參考，假如沒有適宜房子，就主動(dòng)向用戶推介其它開發(fā)商房子。盡管這么會(huì)失去一部分到手協(xié)議，卻換來了用戶信任口碑。在上海格林春曉銷售時(shí)又發(fā)明了用體驗(yàn)式營(yíng)銷來提升價(jià)值，尤其重視用戶進(jìn)場(chǎng)后對(duì)各方面感受，向她們充足展示以后居住氣氛，尤其關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)價(jià)值和感情價(jià)值。P179-181金地營(yíng)銷管理模式金地開發(fā)樓盤過去一直由金地置業(yè)企業(yè)和各地企業(yè)市場(chǎng)部自己銷售，現(xiàn)在集團(tuán)在各地開發(fā)樓盤基礎(chǔ)上全部開始聘用專業(yè)企業(yè)代理，置業(yè)企業(yè)參與公平競(jìng)爭(zhēng)。研究?jī)?nèi)容金地營(yíng)銷策略先找地塊，再找市場(chǎng)；常以產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)屟矍驙I(yíng)銷方法先做產(chǎn)品，再找賣點(diǎn)；擅長(zhǎng)圍繞產(chǎn)品說產(chǎn)品銷售特點(diǎn)重視讓產(chǎn)品本身說話；把金貼滿全身看不完銷售管理項(xiàng)目為主、集團(tuán)為輔；基礎(chǔ)上全部由自己銷售銷售效果每個(gè)樓盤均未留尾盤；現(xiàn)在樓盤銷售不如前P182研究發(fā)覺——營(yíng)銷不是賣產(chǎn)品，而是買信譽(yù)用戶花錢買是有形房子，可是期望得到是不需花錢無形產(chǎn)品——“生活方法”；和此相對(duì)應(yīng)，開發(fā)商要想賣出有“形”房子，就要“跳出房子談房子”，為業(yè)主締造一個(gè)怦然心動(dòng)無“形”產(chǎn)品——一個(gè)全新“生活方法”。而要為業(yè)主打造這種無“形”產(chǎn)品，更多時(shí)候不是靠法律約束，而是靠開發(fā)商“信譽(yù)”保障。假如你一味地認(rèn)為營(yíng)銷目標(biāo)就是把自己產(chǎn)品賣掉，那很可能會(huì)為早點(diǎn)賣掉產(chǎn)品，而不顧及企業(yè)信譽(yù)；相反，假如你認(rèn)為營(yíng)銷目標(biāo)是從用戶心里買“信譽(yù)”，那你就會(huì)本能地決絕為賣產(chǎn)品而發(fā)生有損于企業(yè)“信譽(yù)”行為。所以，市場(chǎng)營(yíng)銷本質(zhì)不是賣產(chǎn)品，而是買信譽(yù)。假如用戶對(duì)你建立起了信任，那就等于你在用戶口袋里放了一張存折，她會(huì)隨時(shí)往里存錢。P183啟示錄——口碑營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)制勝法寶事實(shí)證實(shí)：不管是萬科奉行“先找市場(chǎng)，再找地塊”、“賣產(chǎn)品之前先概念”，還是金地奉行“先找地塊，再找市場(chǎng)”，她們靠自己“信譽(yù)”在房地產(chǎn)不一樣發(fā)展階段全部取得了很大成功。她們成功經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)市場(chǎng)還不成熟時(shí)候，像金地這么奉行“先找地塊，再找市場(chǎng)”理念，采取“賣產(chǎn)品之前先賣環(huán)境”，“讓產(chǎn)品自己說話”方法是完全能夠讓產(chǎn)品供不應(yīng)求；而在市場(chǎng)未成熟之前，萬科奉行“先找市場(chǎng)，再找地塊”理念，采取“賣產(chǎn)品先賣概念”，“讓老用戶口碑營(yíng)銷”方法，盡管會(huì)備受磨難，但一旦市場(chǎng)逐步成熟，就能夠快速成為行業(yè)領(lǐng)跑者。房地產(chǎn)銷售除了取信于用戶外，還要十分清楚地告訴用戶利益訴求點(diǎn)：一是購(gòu)置時(shí)功效利益：即和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品有顯著區(qū)分產(chǎn)品功效特色；二是消費(fèi)過程中利益：努力使消費(fèi)過程更方便、輕松、愉悅；三是小區(qū)生活中利益：明確其生活愿望，讓消費(fèi)者住得快樂，活得自在。口碑營(yíng)銷使房地產(chǎn)企業(yè)制勝法寶：老百姓買房子是一生中最大投資，所以，決不會(huì)像買其它消費(fèi)品一樣能夠伴隨開發(fā)商廣告宣傳“跟著感覺走”，但一定會(huì)“跟著親朋好友口碑走”。假如發(fā)展商能從眾多廣告宣傳費(fèi)中拿出一小部分激勵(lì)用戶把“自己體驗(yàn)”更主動(dòng)、更主動(dòng)地和親朋好友分享，往往能起到意想不到效果。第七章產(chǎn)品開放——企業(yè)成功基石P189金地產(chǎn)品開發(fā)策略先拿到適宜地塊：位置、環(huán)境、交通、人口密度、價(jià)位再研究用戶需求：戶型、面積、風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施P193-196金地制造“六四版”金地產(chǎn)品制造通常由六大設(shè)計(jì)準(zhǔn)則、四大工程質(zhì)量管理方法組成，簡(jiǎn)稱制造“六四版”：金地樓宇設(shè)計(jì)六大準(zhǔn)則：（1）朝向，以坐北朝南為主，使業(yè)主搬進(jìn)新屋能長(zhǎng)時(shí)間享受“冬暖夏涼”自然環(huán)境；（2）采光，要突出關(guān)鍵、兼顧通常，客廳、臥室自然通透，廚房及衛(wèi)生間盡可能以自然光采光，重視“節(jié)能”；（3）通風(fēng)，使自然風(fēng)自由流動(dòng)，保持室內(nèi)空氣清新；（4）房?jī)?nèi)結(jié)構(gòu)，以“方恰好用”為落腳點(diǎn)，給業(yè)主以物有所值之感；（5）各項(xiàng)設(shè)施要科學(xué)合理，水電氣供給應(yīng)通暢，處理生活垃圾和排放生活污水應(yīng)無阻；（6）陽(yáng)臺(tái)設(shè)置不應(yīng)視作是簡(jiǎn)單裝飾物，而應(yīng)是業(yè)主茶余飯后觀賞外景和乘涼休息好去處。工程質(zhì)量管理四大方法：一是把好“進(jìn)門關(guān)”：經(jīng)過競(jìng)投方法，選好工程質(zhì)量監(jiān)理單位，不僅要考察參與競(jìng)投者資質(zhì)，更要了解參與競(jìng)投者過往業(yè)績(jī)和評(píng)價(jià)。二是把好“分工關(guān)”：排除干擾，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，支持監(jiān)理單位獨(dú)立自主地推行職責(zé)，立即發(fā)覺和阻止承建商違規(guī)操作、違規(guī)用料等不良現(xiàn)象發(fā)生。三是把好“監(jiān)督關(guān)”：舍得抽調(diào)熟悉業(yè)務(wù)骨干力量，配合工程監(jiān)理人員，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，切實(shí)加強(qiáng)巡查，一旦發(fā)覺問題，立即加以處理，使工程隱患處理于萌芽狀態(tài)之中。四是把好“獎(jiǎng)懲關(guān)”：如工程質(zhì)量做得好，則從預(yù)備工程總款中按百分比兌現(xiàn)現(xiàn)金；假如發(fā)覺工程監(jiān)理人員和承建商聯(lián)手作秀，只顧工程進(jìn)度，不顧工程質(zhì)量，必需限期整改，如敷衍了事，則要經(jīng)過法律路徑或克以經(jīng)濟(jì)處罰、或給予終止協(xié)議，以確保工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。金地產(chǎn)品開發(fā)理念——“專業(yè)之道、惟精惟一”所謂“專業(yè)之道，惟精惟一”，就是指要秉持專業(yè)精神，專注關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。精益求精，一以貫之。具體地說就是指房地產(chǎn)開發(fā)從產(chǎn)品定位到計(jì)劃設(shè)計(jì)、從工程設(shè)計(jì)到環(huán)境營(yíng)造、從市場(chǎng)營(yíng)銷到物業(yè)管理，一切全部要以滿足用戶人性化需求為目標(biāo)，全部要表現(xiàn)出專業(yè)能力，把用戶點(diǎn)滴需求、潛在需求全部琢磨透，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為專業(yè)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。從單棟樓體設(shè)計(jì)、產(chǎn)品組合，到每個(gè)開關(guān)、插座、管線位置，全部要給標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。金地認(rèn)為：房地產(chǎn)最大風(fēng)險(xiǎn)是過程太長(zhǎng)，改變?cè)蛱?，所以，尤其?qiáng)調(diào)計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)周期要協(xié)調(diào)，不管是前期定位、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、預(yù)算、成本、進(jìn)度、制造和后期服務(wù)全部要控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)。金地“三位一體”產(chǎn)品質(zhì)量確保體系金地開發(fā)產(chǎn)品，在市場(chǎng)上一直以優(yōu)良品質(zhì)著稱，工程優(yōu)良率達(dá)成100％，很多工程還被評(píng)為國(guó)家、省、市“樣板工程”。為了確保產(chǎn)品質(zhì)量，金地建立了“三位一體”產(chǎn)品質(zhì)量確保體系：在全國(guó)同行業(yè)中率先導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量確保體系，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程、程序化嚴(yán)格控制：首先從項(xiàng)目策劃、施工、銷售、售后服務(wù)等房地產(chǎn)開發(fā)包含到每一個(gè)細(xì)小步驟，全部制訂了具體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，均能夠得到有效控制，從而實(shí)現(xiàn)了用程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化確保工程質(zhì)量管理目標(biāo)；其次，建立了原材料采購(gòu)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)原材料購(gòu)進(jìn)經(jīng)過比價(jià)系統(tǒng)定向招標(biāo)，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平10％。經(jīng)過建立“金地建筑設(shè)計(jì)中心”、組成“外部教授顧問團(tuán)體”（和中國(guó)名牌院校設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作）、聘用“國(guó)際一流合作團(tuán)體”“三方技術(shù)戰(zhàn)略聯(lián)盟”，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，確保開發(fā)精品樓盤在行業(yè)內(nèi)處于技術(shù)領(lǐng)先地位。建立全員目標(biāo)計(jì)劃管理體系，利用優(yōu)異運(yùn)籌學(xué)網(wǎng)絡(luò)圖控制項(xiàng)目開發(fā)各步驟實(shí)施進(jìn)度，再依據(jù)這些工程計(jì)劃，確保每個(gè)人每十二個(gè)月、每季、每個(gè)月、每七天、每日工作目標(biāo)，使4年工期大型工程也能夠正確控制到一周之內(nèi)，使計(jì)劃完成率達(dá)成97％以上。金地推行業(yè)務(wù)步驟優(yōu)化圖相關(guān)企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)主持制訂工作計(jì)劃相關(guān)企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)主持制訂工作計(jì)劃項(xiàng)目發(fā)展部宗地現(xiàn)實(shí)狀況調(diào)研及預(yù)期發(fā)展情況項(xiàng)目發(fā)展部制訂合作協(xié)議框架，明確合作方法、關(guān)鍵點(diǎn)LZ-02可行性研究項(xiàng)目發(fā)展部相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)意見咨詢營(yíng)銷部產(chǎn)品提議書銷售進(jìn)度及收入估計(jì)設(shè)計(jì)部項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)計(jì)劃設(shè)計(jì)部分工程部技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，工程進(jìn)度計(jì)劃成本部