2023物業(yè)服務年度卓越表現報告

11目目錄11前言地產行業(yè)正在逐步復蘇和恢復理性，新的發(fā)展機會也一一前言地產行業(yè)正在逐步復蘇和恢復理性，新的發(fā)展機會也一一2022年，在宏觀經濟和地產開發(fā)等不利因素的疊加下，物業(yè)服務企業(yè)仍然保持了基本面的穩(wěn)健，以輕資產、低杠桿的模式穩(wěn)步運營，充分證實了其具備穿越周期的能力。目行業(yè)自身也在不斷探索新的發(fā)展路徑和增長點，服務的深2023物業(yè)服務年度卓越表現，旨在尋找和表彰過去一年在同時將權威發(fā)布《卓越指數?2023物業(yè)服務年度卓越表現代表性、最杰出、最優(yōu)秀的企業(yè)。觀點指數重點關注行業(yè)“”22口徑統(tǒng)計時間：營運指標統(tǒng)一截取時間為2022年12月333觀點指數研究院與物業(yè)服務行業(yè)進行深入調研交觀點指數研究院與物業(yè)服務行業(yè)進行深入調研交流，并面向全國物業(yè)服務企業(yè)、投資機構、金融投行及專業(yè)機構發(fā)出物業(yè)服務年度卓越表現調查觀點物業(yè)大會”上發(fā)布“卓越指數·2023物業(yè)服通過推選和企業(yè)申報的方式，參加企業(yè)填報各種觀點指數研究院根據企業(yè)申報材料及數據進行綜合統(tǒng)計分析，根據各項研究體系的綜合表現產生“卓越指數·2023物業(yè)服務年度卓越表現”研究44數經營收入力資本運用與融資環(huán)境社會公司治理第三方在管面積占在管項物業(yè)費水平非住宅占比產品及業(yè)務創(chuàng)新科技創(chuàng)新與創(chuàng)新運營方式增值服務收入經營性現金流凈資產收益率企業(yè)名稱序號總分數經營收入力資本運用與融資環(huán)境社會公司治理第三方在管面積占在管項物業(yè)費水平非住宅占比產品及業(yè)務創(chuàng)新科技創(chuàng)新與創(chuàng)新運營方式增值服務收入經營性現金流凈資產收益率企業(yè)名稱序號總分增值服務滿意增值服務滿意度人才隊伍建設管理滿意度領導力與執(zhí)行效率比12345678955數經營收入力資本運用與融資環(huán)境社會公司治理第三方在管面積占在管項物業(yè)費水平非住宅占比產品及業(yè)務創(chuàng)新科技創(chuàng)新與創(chuàng)新運營方式增值服務收入經營性現金流凈資產收益率企業(yè)名稱序號總分數經營收入力資本運用與融資環(huán)境社會公司治理第三方在管面積占在管項物業(yè)費水平非住宅占比產品及業(yè)務創(chuàng)新科技創(chuàng)新與創(chuàng)新運營方式增值服務收入經營性現金流凈資產收益率企業(yè)名稱序號總分增值服務滿意增值服務滿意度人才隊伍建設管理滿意度領導力與執(zhí)行效率比聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數據、上市企觀點指數研究院報告與數據僅供行業(yè)研究參考‘‘物業(yè)服務年度卓越報告：卷舒開合物業(yè)服務年度卓越報告：卷舒開合本輪房地產行業(yè)銷售和信用周期調整對物業(yè)服務行業(yè)的結構性調整是深遠的，物管行業(yè)內通過并購整合增加了集中度，獨立性也被進一步提上日程。城市服務等非傳統(tǒng)賽道開始受到越來越多的關注，物業(yè)服社區(qū)增值服務開始向更細致，更專業(yè)的方向前進，持續(xù)發(fā)揮著物企在“最后一公里”的優(yōu)勢，與此同時，非業(yè)主增低及增值服務縮水外，最核心的原因是地產行業(yè)及宏觀環(huán)境波動引起的大額減值準備，而物企逐漸高企的應收款也收并購市場方面，仍維持著一定的熱度，全年大宗收購交易頻發(fā)，以華潤萬象生活為代表的國資物企成為了新的并購主角，借助收并購繼續(xù)實現著橫向規(guī)模擴張和縱向經營資本市場方面，全年共6家物管企業(yè)登陸港交所，其中包括龍頭物企萬物云，而物管+商管融合的龍湖物業(yè)服務集二級市場方面，雖然全年整體仍呈下行趨勢，但隨著政策房交付乏力，行業(yè)整體管理面積增量市場收窄的困境，非住領域拓展成了物管企業(yè)的重點，產業(yè)園、公建、商寫、各類場館，城市空間，都構成了物企服務企業(yè)管理生態(tài)的管理規(guī)模方面，上半年樣本物管企業(yè)在管面積同比增速由不過，物業(yè)管理合約穩(wěn)定性高，遠超其他服務業(yè)，運營以資源和品牌為本，理論上經營基本面受投資及地產開發(fā)影響輕微，盈利模型足夠穩(wěn)健。目前，物業(yè)管理行業(yè)集中度也尚低，仍是高度分散狀態(tài)，市場數據顯示單公司最大市入局者眾多，廣度與深度同步推進。城市服務即企業(yè)承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統(tǒng)籌、運營和管理的過程，具體業(yè)務內容則可能包括城市綠化環(huán)衛(wèi)、市政后勤、水利管理、公共資產運營等，與物企本身業(yè)務的77城市服務的甲方多為地方政府，近年來城市治理精細化需求的提升和市政后勤市場化改革的推進，打開并拓寬了城市服務這一市場，物企城市服務賽道的興起正是企業(yè)主動拓展服務邊界，引入市場化力量并同時匹配政府需求的結城市服務不僅承擔著日常城市治理的職能，疫情等特殊情況下還需配合政府的緊急調度，這使得政府在招標過程中較為看重企業(yè)的背景和能力，大型國央企背景的物業(yè)企業(yè)目前，在城市服務領域發(fā)展較為突出的物企主要包括碧桂經驗相對較為缺乏的物企通常通過收并購等手段從環(huán)衛(wèi)業(yè)此外，物管與商業(yè)運營的綁定愈發(fā)緊密，商業(yè)運營實質是具體業(yè)務模式也和物業(yè)管理區(qū)別較大，主要包含購物中心的開業(yè)前定位、咨詢、招租、營銷推廣、租戶管理以及各類增值服務等，同時也具備一定的捕獲商場產生現金流的業(yè)運營企業(yè)通常更注重資產產生的運營現金流而非資產自身估值，注重現金流的輕資產運營模式正好也與傳統(tǒng)物管目前，將傳統(tǒng)物業(yè)管理和商業(yè)運營共同捆綁上市的企業(yè)眾多，華潤萬象生活、龍湖物業(yè)服務集團、寶龍商業(yè)、中駿社區(qū)增值服務增速收窄，專業(yè)化成必然社區(qū)增值服務增速收窄，專業(yè)化成必然物業(yè)企業(yè)天然存在改善盈利結構的動機，但由于舊盤物業(yè)管理費提升困難，作為勞動密集型的行業(yè)，人力成本又存因此，大部分物企都面臨利潤空間被壓縮的困境，而社區(qū)增值服務由于毛利率較高（觀點指數監(jiān)測的樣本物企，社），具體到業(yè)務層面，社區(qū)之中細分賽道眾多，社區(qū)場景中可以嫁接眾多高頻服務，有利于物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)主需求入過去幾年，物業(yè)服務行業(yè)嘗試了多種多樣的服務類型，然以2022H1數據來看，物企社區(qū)增值服務收入在絕對規(guī)模上仍呈上升趨勢，但增速顯著收窄，占總收入的比重也打破了過去數年穩(wěn)步提升的趨勢，開始下滑。這其中可能包括美居、租售經紀業(yè)務受地產行業(yè)沖擊，到家、裝修受疫情等宏觀因素影響，但整體仍能反映出目前物業(yè)企業(yè)社區(qū)以養(yǎng)老服務為例，地產行業(yè)養(yǎng)老業(yè)務大部分由地產下屬的單獨企業(yè)進行，將養(yǎng)老業(yè)務并入物管企業(yè)者較少，目前物管企業(yè)開展養(yǎng)老業(yè)務已有一定進展，部分偏公益性質，實際產生效益的并不多，今后更為現實的服務模式可能是與。。推進醫(yī)養(yǎng)結合?！蔽飿I(yè)企業(yè)的業(yè)務場景與住戶最近，在開展社區(qū)和居家養(yǎng)老方面有天然優(yōu)勢，雖然目前物企在該領域的進展還較為緩慢，但隨著未來整體人口結構的逐漸變社區(qū)零售是較多物企均在開展的一個社區(qū)生活服務品類，主要以資源整合和平臺化的方式進行，既可以通過線上也可以通過線下渠道。目前主流物企開展社區(qū)零售的優(yōu)勢在于便民及差異化，與互聯(lián)網電商相比，核心競爭力在于更近的客戶距離，以及為消費者提供的上門配送等便捷化服務；零售品類別則一般專注于高頻生鮮食品、年貨、月餅聯(lián)網電商的發(fā)展實際也已相當發(fā)達），物企若想在此領域地產、物業(yè)、家裝三者本身存在較強的關聯(lián)度，新房交付后的首個業(yè)務場景通常就是美居服務，物業(yè)公司開展美居業(yè)務的優(yōu)勢主要在于獲客引流成本較低，能較早接觸到有相關需求的客戶，以及通過集中采購顯著降低成本及產品相對更為廣泛的社區(qū)增值服務方向可能是資產管理服務，即聚焦在不動產本身的租售或經紀業(yè)務，雖然該類業(yè)務頻次較低，但業(yè)務門檻也相對低，單筆成交收益高，不需要實際上，物企開展社區(qū)增值服務的類型和方向并不統(tǒng)一，隨著資本的冷靜和物業(yè)風口的平息，經過物業(yè)企業(yè)持續(xù)數年的探索，觀點指數預計今后社區(qū)增值服務的投資和實際過往不少初上市的小型物管企業(yè)該類業(yè)務收入占比甚至過非業(yè)主增值服務多發(fā)生在交付前后，主要包含協(xié)銷服務、咨詢服務和工程服務等，和多樣化程度較高的社區(qū)增值服能力要求相對較高的主要是工程服務，包含設備一體化運營和各類硬件設備的安裝改造等。值得注意的是，工程服務有時會延續(xù)到交付之后，因此在一定程度上提供了一定非業(yè)主增值服務多為關聯(lián)交易，與地產開發(fā)行業(yè)以及關聯(lián)房企交付情況密切相關，非業(yè)主增值服務在物企營收中占比較高，主要說明母公司為物企發(fā)展提供了有力支持。但若房企自身流動性收緊，支付能力下降，物業(yè)企業(yè)的非業(yè)主增值服務也會相應收縮，或已完成業(yè)務的款項無法按時2022年H1，非業(yè)主增值服務毛利率以及占營收的比重都99了13.4%，部分物業(yè)企業(yè)該板塊甚至出現了絕對規(guī)模上的雖然非業(yè)主增值服務常被詬病是關聯(lián)方進行利益輸送的通道，但該項業(yè)務確實能給予物企相當大的業(yè)務支撐，且開目前，非業(yè)主增值服務營收占比較高的主要包括雅生活服務、金茂服務以及濱江服務等，隨著未來物企獨立性的逐2022上半年，上市物企營收前30企業(yè)的平均營收增長率物管行業(yè)所謂強抗周期性通常指基礎物管服務，社區(qū)與非本輪因宏觀環(huán)境導致的營收增幅大幅縮水，主要是反映在2022年上半年，超一半物企的非業(yè)主增值服務滑，各板塊收入比重也發(fā)生了明顯變化，其中物業(yè)服務企業(yè)基礎物管在本輪周期中表現穩(wěn)固，占收入的比重也明顯利潤方面，物企受環(huán)境和周期波動的影響則更為明顯，樣本上市物企平均凈利潤不增反減，平均跌幅達7不增利的現象突出。30家主流樣本物業(yè)企業(yè)中僅增幅超過20%，且其中絕大多數為國資物企，共12家出現利潤縮水，而融創(chuàng)服務甚至產生了數億元虧損，整體表原因方面，除了增值服務業(yè)務線有相對比例的縮水，以及利潤率降低對凈利潤造成了部分沖擊外，另一個主要原因損失，其中又以應收賬款減值為主，既包含第三方欠款又包含關聯(lián)方欠款，也有部分企業(yè)是因持有關聯(lián)方理財產品造成了大額減值損失，這也是宏觀經濟和地產行業(yè)作用于2022年物業(yè)企業(yè)業(yè)績承壓是整個行業(yè)都存在的結構性問題，只是不同類型和業(yè)務方向的企業(yè)承擔壓力不同，這也造成了業(yè)績的分化。非業(yè)主增值、租售、美居等和房地產鏈條息息相關的業(yè)務線受環(huán)境沖擊更大，而社區(qū)增值服務但整體而言，關聯(lián)方明顯仍是物企業(yè)績下行和分化的核心和樣本整體7.9%的跌幅形成了鮮明對比，民營物企的關聯(lián)方抗風險能力相對更低，受房地產市場周期沖擊和疫情對現金流緊張的房企而言，關聯(lián)物企的賬款支付優(yōu)先度并預計2022年收入將超過40%的增長，凈利潤預計將下降51%-57%。該下降除了疫情反復造成額外成本外，還有若干收并購公司帶來的商譽及無形資產減值因素，以往并購活動較多物企可能同樣會有無形資產減值進一步侵蝕利潤利潤率水平向中間值靠攏，費用管理卓利潤率水平向中間值靠攏，費用管理卓較上年同期的8.80%下降約0.62個百分點；30家樣本物仍處并購整合期的情況下，行政效率優(yōu)化效果顯著，不過整體利潤率情況則不容樂觀，2022年上半年，且利潤率出現收窄現象，過往通常國資物企利潤率低而民營物企利潤率高，2022年利潤率變化的一個顯著趨勢往毛利率相對較高的物企毛利率都開始大幅走低，而部分以往毛利率較低的國資物企反而保持了利潤率的穩(wěn)定或微行業(yè)整體利潤率水平在向某個中間值靠攏和收斂，這在一定程度上可以理解為上市物業(yè)公司業(yè)務模式的透明度和標毛利率下行是物管行業(yè)難以避免的普遍現象，隨著管理住宅小區(qū)樓齡變老以及維修基金的耗盡，老舊項目將給物業(yè)企業(yè)造成額外的成本壓力。與此同時，目前住宅社區(qū)提價難度高且提價流程繁瑣，疊加逐年上漲的剛性人工成本，雖然新交付的住宅樓盤物業(yè)管理費定價相對高而維護成本低，足夠多的新盤交付似乎能夠抵消其他方面的副作用，然而考慮到開發(fā)端環(huán)境，新交付項目的逐年縮水似乎不可多額外的防疫成本，但政策補貼和往年相比則不夠充足。另外還有部分物企處于新業(yè)務孵化期，第三方項目占比提除此之外，還有一些因環(huán)境變化造成的隱性原因，并實際可能占了相當大的比重。例如，過去幾年物業(yè)企業(yè)是地產開發(fā)商上市融資的利器，開發(fā)商在物企IPO階段或上市后出于市值管理的需求，可能會在部分業(yè)務的成本和收入分配上做出更多讓步，以堆高物業(yè)服務企業(yè)業(yè)績，例如對工若要對毛利率進行改善，物業(yè)企業(yè)可以努力的方向眾多。其中一個是開拓高利潤率的業(yè)務或項目，比如進行社區(qū)增值服務的進一步開發(fā)和推廣、進行高毛利率業(yè)態(tài)例如購物中心和寫字樓物業(yè)管理項目的拓展；另外，還可以通過數字化和智能化手段提升行政、服務和管理效率，達成降本利潤表之外，2022年物業(yè)企業(yè)資產負債表中的應收同比增長65.5%，遠超過物業(yè)企業(yè)同期營業(yè)收入21.1%的增長率，應收款占營業(yè)收入平均比重由53.8%上升至從經營現金流方面看，大多數上市物企都無法實現經營現金流凈額對凈利潤的覆蓋，僅濱江服務、越秀服務等少數2022年以來物企應收款高企以及經營現金流難以覆一是宏觀及疫情因素影響大小業(yè)主繳費，不過該部分對整二是收購企業(yè)可能存在較高的未收繳業(yè)務款項，并表導致了收購方應收賬款堆高，過往收購較多企業(yè)可能會因此導三是物業(yè)公司地產關聯(lián)方融資收緊及去化不暢導致流動性緊張，形成關聯(lián)業(yè)務款項回收困難。另外，關聯(lián)開發(fā)商之四是由于地方政府財政壓力大，較多布局G端業(yè)務的物業(yè)企業(yè)賬期或被明顯拉長，其中在能級相對低的城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)值得注意的是，2022年出現了物企大面積更換核數象，目前市場也有出現懷疑物企業(yè)績真實性的案例，雖然物管企業(yè)通常沒有有息負債或過多償債壓力，但應收款及借此，物管企業(yè)實現了橫向的規(guī)模擴張和縱向的經營內容億元，和2021年350億元相比下降明顯，收購對價方面其中，2022年民營房企旗下物企受波及，整體歸保守。而以華潤萬象生活為代表的國資物企參與的并購金額大幅增加，成為新的并購主角。華潤萬象生活在2年接連收購了禹洲物業(yè)、中南服務、祥生物業(yè)等規(guī)模中型值得注意的是，這三家被收購的物管企業(yè)還有一個共同特對已做好上市拆分準備的物企收購會有更少的隱含風險；從賣方角度考慮，關聯(lián)房企對物企處置態(tài)度（從計劃IPO值得一提的是，上半年還發(fā)生了多起收購終止案例，主要包括融創(chuàng)服務終止收購第一服務、金科服務終止收購佳源服務及托兒所物業(yè)，以及寶龍商業(yè)終止收購關聯(lián)方寫字樓具體原因不一，融創(chuàng)服務終止收購第一服務和金科服務終止收購佳源服務，都是因為雙方在價格上未達成一致，但也有市場消息稱佳源服務收購終止是因為質押給新鴻基財寶龍商業(yè)終止收購關聯(lián)方寫字樓則是迫于市場壓力，而金科服務公告對關聯(lián)方托兒所物業(yè)的收購終止是在博裕成為大股東后不久，大概率對物企變相支援地產母公司行為的量地產方出售旗下物管企業(yè)部分股份的事件，主要原因仍但從物企角度來看，以金科服務及奧園健康為例，并非是對物企股權的完全出售，房企自身仍保留了相當比例的物業(yè)公司股權，物企經營基本面（項目獲取和關聯(lián)業(yè)務）并不會因此受到致命影響。但在股權層面，與房企關聯(lián)性降低和逐漸脫鉤，反而使物企在保留獲取集團資源能力的同金較多的物企主要包括：華潤萬象生活（128億）、碧桂以及越秀服務（41億）等，足夠對后續(xù)可能的并購機會進不過，傾向于出售物業(yè)公司的房企多是因為本身就存在流觀點指數認為，本輪房地產行業(yè)銷售和信用周期調整對物業(yè)服務行業(yè)的結構性調整是深遠的，物管行業(yè)內通過并購計，全年共有6家物業(yè)企業(yè)順利IPO（均為港股總募萬物云是對標碧桂園服務的物管行業(yè)龍頭，也是行業(yè)內較早進軍城市服務業(yè)務的物企，旗下較為特色的業(yè)務板塊還包括共同打包上市的萬科科技板塊以及吸收戴德梁行大中和碧桂園服務相比，萬物云整體營收規(guī)模和利潤率都要低另外，2023年初，過去曾赴港遞表但并未順城市服務通過資產置換方式置入了A股的珠江股份（被置），業(yè)銷售表現）當中尚未完成分拆物業(yè)上市的，僅剩下龍湖物業(yè)服務集團與金地物業(yè)，行業(yè)整體上市節(jié)奏已基本進入金地物業(yè)目前還未公開披露上市計劃，龍湖物業(yè)服務集團已經歷了多輪遞表，目前招股書為失效狀態(tài)尚未更新。龍湖集團方面表示，龍湖物業(yè)服務集團申請資料仍在持續(xù)更目前物管股估值尚低，龍湖物業(yè)服務集團可能是在等待更港股本身流動性也較差，在未進入港股通的情況下，大部分小型物業(yè)股都陷入了估值低且交易量低迷的困境，“僵除頭部以及規(guī)模較大的主流物企外，規(guī)模與差異化不足的小型物企對于市場及投資者來說，吸引力已大不如前，對物業(yè)服務行業(yè)因具備較強的抗周期能力，過往曾備受資本青睞，和資本市場的對接也為物業(yè)企業(yè)帶來了融資、人才吸引等各方面的有力支撐。但自地產危機蔓延以來，物業(yè)由于關聯(lián)方財務穩(wěn)健性相對較高，表現要明顯強于民營物2022年末，房地產行業(yè)連續(xù)迎來多個政策利好，多“箭”連發(fā)，隨著政策的松動和回暖，物管板塊也和地產板塊一同經歷了一波強勢回暖和反彈。但當前物業(yè)企業(yè)估值還是物業(yè)服務行業(yè)本質為高頻輕資產服務業(yè)，目前市場對物業(yè)股的看法和估值標準仍主要錨定在地產下屬屬性，202內被披露的多起地產方違規(guī)挪用物企存款進行質押貸款事觀點指數預計，物管企業(yè)整體估值進一步回暖還需要等待地產行業(yè)的逐漸出清，而估值回歸企業(yè)運營本質則需要在研究體系包括：管理指標（物業(yè)管理制度完善度、空間及設施管理、業(yè)主關系維護及管理、人才團隊構筑管理服務效益等）、服務創(chuàng)新（科技創(chuàng)新與場景應用、服務模式創(chuàng)新與探索、多元化增值服務、數字化平臺搭建及管理等）、品牌指標（環(huán)境、社會和公司治理（ESG）、品牌美譽度、企業(yè)誠信度、服務理念構建等）。聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數據、上市企業(yè)公告與公司通訊，并針對企業(yè)市場、業(yè)績表現進行的統(tǒng)觀點指數研究院報告與數據僅供行業(yè)研究參考物企服務力表現：萬物云斬獲桂冠，龍湖物企服務力表現：萬物云斬獲桂冠，龍湖物業(yè)服務集團表現突出作為致力于向科技靠攏的物業(yè)服務龍頭，萬物云摘得服務力榜單的桂冠，龍湖物業(yè)服務集團、融創(chuàng)服務表現突出，其在提高服務能力上毫不松懈。在地產下行和疫情影響下，過去一年物業(yè)服務行業(yè)歷經坎坷，業(yè)績下滑，估值縮水等成為了整個行業(yè)普遍要面對的特別是在疫情之下，物業(yè)服務的難度相較過去大增，客戶強化客戶的服務體驗，保障客戶的健康生活，以此樹立和觀點指數認為，在此背景下，物業(yè)服務的經營邏輯和本質并未發(fā)生改變，服務力才是企業(yè)的價值所在。現時隨著疫情防控的降級，市場信心逐漸恢復，資本市場估值也慢慢恢復理性，物業(yè)行業(yè)的本質即“服務”，其價值得以借此重新體現。服務質量的好與壞、服務水平的高低更直接影響到客戶的穩(wěn)定性和多元增值業(yè)務的拓展，物企的服務表觀點指數以管理與效率、服務創(chuàng)新和品牌價值與社會貢獻的企業(yè)進行肯定，希望這些行業(yè)標桿，可以鼓勵同行互相作為致力于向科技靠攏的物業(yè)服務龍頭，萬物云摘得服務力榜單的桂冠，龍湖物業(yè)服務集團、融創(chuàng)服務，其在提高萬物云基于社區(qū)空間居住消費服務建立起核心信息系統(tǒng)，更好地整合了各項服務資源，進一步提高管理效率，以及除此之外，基于“陽光透明”的服務理念，萬物云計劃在2023年底前，在全國范圍內完成超過2000個小區(qū)設備房開放，讓業(yè)主“零距離”接觸物業(yè)服務，感知在設施設備運行維護上的用心和努力，這也足以顯示萬物云對自身服作為龍湖整個業(yè)務生態(tài)的重要組成部分，龍湖物業(yè)服務集團在各航道互相協(xié)助下不斷提升其服務力。依循“空間及擎驅動，積極推動自身建造、管理的空間、資產、產品、服務相互促進。2022年，龍湖物業(yè)服務集團在物務外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增服務能力是物業(yè)企業(yè)競爭力的根本，深刻理解該點的融創(chuàng)服務摘下服務力榜單的第三名，融創(chuàng)服務目前正以完整社區(qū)建設為目標，制定既有社區(qū)智慧化的提升與改造系列標發(fā)展已二十余載的合景悠活，憑借高品質的服務體系摘得服務力榜單第八名，合景悠活經過多年的發(fā)展已實現全業(yè)進一步在生活垃圾處理、政府混改，以及構建一體化城市作為老牌物企的典范之一，金地智慧服務在深耕住宅物業(yè)公園、知名企業(yè)總部服務、醫(yī)院等，在商業(yè)存量物業(yè)的服截止目前，金地智慧服務已覆蓋280余座大中城市及美國東西海岸的8個不同城市和地區(qū)，線下簽約面積超3.8億區(qū)管理滿意度、增值服務滿意度、人才隊伍建設、領導力與執(zhí)行效率等）、品牌指標（環(huán)境、社會和公司治理、策劃推廣、行業(yè)影響力等）、創(chuàng)新指標（資本運用與融資、產品及業(yè)務創(chuàng)新、科技創(chuàng)新與創(chuàng)新運營方式等）。1聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數據、上市企業(yè)公告與公司通訊，并針對企業(yè)市場、業(yè)績表現進行的統(tǒng)觀點指數研究院報告與數據僅供行業(yè)研究參考財務表現：碧桂園服務收獲狀元，華潤萬財務表現：碧桂園服務收獲狀元，華潤萬象生活逆流而進盡顯財務亮色將風險進一步剝離之后，物企今后的財務狀況會愈加穩(wěn)健。在資本的助推下，過去數年眾多物業(yè)服務企業(yè)從房地產集團中獨立并上市，行業(yè)也逐漸從單純的地產附屬慢慢向自主運營，獨立發(fā)展的方向進化。在交易所單獨上市，也讓物業(yè)服務企業(yè)的經營模式天然具備輕資產和穩(wěn)定現金流流入的特質，且通常有息負債少，財務壓力相對小且資產負債結構安全，在財務領域和地產等重資產行業(yè)相比，具備觀點指數從上市物業(yè)企業(yè)的財務報表出發(fā)，通過對資產負債表、利潤表以及現金流量表的深入分析，并聯(lián)系物業(yè)企業(yè)實際運營業(yè)務，從經營者、投資者等各種不同視角，建立專業(yè)研究體系，綜合評估上市物業(yè)企業(yè)的盈利能力、成長性以及抗風險能力，并最終發(fā)布“2023物業(yè)服業(yè)卓越財務表現”研究成果，旨在盤點和表彰過去一年在雖然對當期凈利造成一定負面影響，但資產健康度大幅提物業(yè)服務行業(yè)目前仍處快速發(fā)展期，外拓活動密集，企業(yè)的成長能力至關重要。觀點指數選取了過去數年的年凈利察物業(yè)企業(yè)的成長能力，去年物企凈利整體下行明顯，因外部環(huán)境影響計提壞賬為主要原因，但這也有利于提高企業(yè)資產健康度。在凈利、營收及增長率等方面，華潤萬象物業(yè)本質是服務業(yè)，收入端主要是物業(yè)管理費及增值服務收費，而成本端則以人力成本為主。除了收入端打開更多盈利通道外，成本管控也至關重要。觀點指數選取了凈資產收益率、銷售毛利率等指標，綜合分析物業(yè)企業(yè)的盈利因此增值服務占比較高、管理有較多商業(yè)物業(yè)項目或進行購物中心運營業(yè)務的物業(yè)企業(yè)優(yōu)勢明顯，寶龍商業(yè)、濱江另外，通過對資產負債結構、應收賬款和企業(yè)現金流狀況的分析，觀點指數亦考察企業(yè)的經營可持續(xù)性、現金流健康度以及回款的能力。去年行業(yè)整體受宏觀環(huán)境沖擊較為嚴重，雖然物業(yè)服務行業(yè)有息負債并未明顯增加，整體資產負債結構也仍然健康，但現金流周轉顯著放緩，應收款普遍高企。不過，在此環(huán)境下，仍有部分物企取得了卓越表現，例如保利物業(yè)為代表的國資物企表現要相對好于整過去一年，由于受地產行業(yè)波及，物業(yè)服務企業(yè)的財務安以看出，大部分物企都有對相對劣質的業(yè)務或項目進行退出，或對應收款和商譽進行了大比例的計提，這是在對過去的不良業(yè)務和資產進行大面積清洗，在將風險進一步剝研究體系包括：市場影響力（總市值、市盈率、區(qū)間內日均換手率、區(qū)間內與指數漲跌幅差值、配股/增發(fā)股數占總股本（增發(fā)前）比率等）、管理指標（社區(qū)管理滿意度、增值服務滿意度、人才隊伍建設、領導力與執(zhí)行效率等）、品牌指標（環(huán)境、社會和公司治理、策劃推廣、行業(yè)影響力等）、創(chuàng)新指標（資本運用與融資、產品及業(yè)務創(chuàng)新、科技創(chuàng)新與創(chuàng)新運營方式等）。1聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數據、上市企業(yè)公告與公司通訊，并針對企業(yè)市場、業(yè)績表現進行的統(tǒng)觀點指數研究院報告與數據僅供行業(yè)研究參考資本市場表現：華潤萬象生活拔頭籌，中海資本市場表現：華潤萬象生活拔頭籌，中海隨著地產行情的逐漸修復以及物業(yè)服務企業(yè)獨立性的日漸增強，物管股的困境有望得到逆轉，并實現真正的價值回歸。過去一段時間里，波動的房地產市場以及接連不斷的疫情給物業(yè)服務企業(yè)的經營帶來了巨大挑戰(zhàn)，與此同時，企業(yè)不過，物業(yè)企業(yè)的經營模式天然決定了其能獲得比地產等傳統(tǒng)行業(yè)更高的估值水平，隨著疫情政策的轉向、地產行情的逐漸修復以及物業(yè)服務企業(yè)獨立性的日漸增強，物管觀點指數深入研究過去一年物業(yè)服務企業(yè)在資本市場的發(fā)展情況，從市值、換手率、市盈率、相對大盤漲跌幅等反映股市表現的具體指標入手，從估值水平和股票流動性等各個角度出發(fā)，對物業(yè)服務企業(yè)在資本市場的表現進行綜研究成果，旨在尋找和表彰過去一年在困局重重的資本市具體到研究成果，華潤萬象生活奪得頭籌，中海物業(yè)與保企業(yè)表現出卓越的抗周期和抗風險能力，面對困境仍然屹例如，中海物業(yè)在去年的逆境中全年區(qū)間逆勢跑贏大盤恒運營業(yè)務的華潤萬象生活在資本市場幾經浮沉后成功超越碧桂園服務成為物業(yè)服務行業(yè)新的“市值王”，其總市值環(huán)境中也體現出了良好的交易流動性，全年日均換手率達值得一提的是，綠城服務作為民營物企過去一年在資本市物業(yè)服務行業(yè)在資本市場的發(fā)展經歷了數個階段，在2018年之后，物業(yè)上市潮逐漸開始。在地產行情樂企自身發(fā)展如火如荼以及資本熱潮等多重因素的加持下，物業(yè)股受到了廣泛追捧。估值高峰時，物業(yè)服務板塊平均上市潮的衰退，市場對物企的成長性預期和潛在風險也進行了重新審視，部分涉及關聯(lián)方違規(guī)事件的發(fā)酵加劇了市場對物企獨立性和穩(wěn)定性的擔憂。疊加各類宏觀因素的不投資熱潮期過后，雖然關聯(lián)方的穩(wěn)健度仍然是物企在資本市場的重要估值錨之一，但當前物業(yè)股在資本市場正值理研究體系包括：營運指標（業(yè)務規(guī)劃及成果、城市布局、城市服務總營收、城市服務毛利率等）、管理指標（服聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數據、上市企業(yè)公告與公司通訊，并針對企業(yè)市場、業(yè)績表現進行的統(tǒng)觀點指數研究院報告與數據僅供行業(yè)研究參考城市服務表現：華潤萬象生活奪魁，城市城市服務表現：華潤萬象生活奪魁，城市服務領域碩果累累研究成果來看，華潤萬象生活屹立前列，碧桂園服務與萬物云緊隨其步伐。城市服務是物管行業(yè)近年新興的細分賽道，具備市場空間城市服務這一概念可以理解為物業(yè)服務企業(yè)承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統(tǒng)籌、運營和管理的過近年來越來越多的優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)加大了在城市服務領域的發(fā)展力度，城市服務的甲方多為地方政府，擁有定制性質的專項服務，相關的環(huán)衛(wèi)、供電、供熱、保安、保潔等業(yè)務需求正好與物企自身稟賦相契合。近年來城市治理精細化需求的提升和市政后勤市場化改革的推進，也打開并拓寬了城市服務這個市場，環(huán)衛(wèi)則為物業(yè)服務企業(yè)的主與傳統(tǒng)物業(yè)服務業(yè)務不同的是，城市服務涉及的業(yè)務內容范圍跨越多個不同行業(yè)，能否統(tǒng)籌與整合多方資源是服務的關鍵，這對企業(yè)的運營和資源統(tǒng)籌能力提出了更高的要求。而由于提供的服務也會同時受到政府和公眾的監(jiān)督，政府在選擇合作對象時可能會更傾向于國央企或大型品牌的物業(yè)企業(yè)，這也是為什么目前開展城市服務業(yè)務的多為觀點指數基于對物業(yè)服務行業(yè)的深入研究，通過詳盡的調研和數據分析，綜合評估過去一年物業(yè)服務行業(yè)在城市服務領域的發(fā)展情況，并發(fā)布“2023物業(yè)服務企業(yè)城卓越表現“研究成果，旨在尋找和表彰過去一年取得了卓碩果連連。多年以來，其在城市空間領域持續(xù)發(fā)力，通過城市生態(tài)圈一體化運營與服務，定義與規(guī)范服務領域與體四子，于深圳同日進駐羅湖區(qū)南湖街道“物管城市”服務空間運營、產業(yè)園區(qū)、校園綜合和醫(yī)院后勤等五大不同業(yè)態(tài)，基于城市高質發(fā)展衍生的城市管理精細化改革及公共服務內容涉及市政公共服務、產業(yè)園區(qū)運營、城市空間運萬物云是城市服務領域的先行者，其對城市服務的理念在于將流程管理能力和系統(tǒng)性思維融入城市當中，對城市空間多個業(yè)務模塊進行結構和重組，再造公共服務流程。并綜合運用數字化的方式，為政府提供優(yōu)質高效的運營和管物業(yè)企業(yè)開展城市服務的初衷是尋找新的增長點并擴大盈提升硬實力的同時樹立正向的品牌形象，形成多方共贏的研究體系包括：品牌指標（環(huán)境、社會和公司治理、策劃推廣、行業(yè)影響力等）。1聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數據、上市企業(yè)公告與公司通訊，并針對企業(yè)市場、業(yè)績表現進行的統(tǒng)觀點指數研究院報告與數據僅供行業(yè)研究參考品牌價值表現：龍湖物業(yè)服務集團領銜，品牌價值表現：龍湖物業(yè)服務集團領銜，萬物云和華潤萬象鍛造品牌優(yōu)質實力龍湖物業(yè)服務集團、萬物云和華潤萬象生活傲視群雄，位居“2023物業(yè)服務企業(yè)品牌價值卓越表現”前三。房企負面影響逐漸顯現，物業(yè)企業(yè)也失去了資本寵兒的地今年年初，隨著各項利好政策的落地，物業(yè)股在資本市場的估值也歷經多次反彈并開始強勢復蘇，物業(yè)服務行業(yè)此時已經來到發(fā)展的關鍵十字路口，而要走向真正的復蘇，品牌價值是物業(yè)企業(yè)對外拓展的有力保證，物業(yè)企業(yè)獨特的品牌基因與符號帶來的是強大的市場競爭力。為尋找和表彰過去一年在市場和行業(yè)均擁有廣泛知名度、認可度和卓越品牌價值的的物業(yè)企業(yè)，觀點指數制定了多項綜合指標，主要包括環(huán)境、社會和公司治理、策劃推廣、行業(yè)影通過這些指標，觀點指數衡量企業(yè)品牌是否在市場內具有廣泛的認知度，消費者是否認可企業(yè)的服務并給予了較好的評價，以及企業(yè)是否具有社會責任感，通過領先企業(yè)的作為龍湖整個業(yè)務生態(tài)的重要組成部分，龍湖物業(yè)服務集團在各航道互相助推下不斷提升其品牌價值。龍湖物業(yè)服務集團利用多年集團化、市場化、專業(yè)化發(fā)展經驗，致力于成為提供物業(yè)管理和商業(yè)運營服務的智慧生活及空間服務提供商，過硬的品質和業(yè)已成熟的規(guī)模，助其形成了良經過大并購潮后的碧桂園服務在去年開始放慢腳步，將主要的精力放在對并購項目進行平臺化管理和企業(yè)融合上，實現優(yōu)質的投后管理。通過屬地化管理，并進行增值服務和數字化系統(tǒng)的植入，碧桂園服務在并購完成后進行了企保利物業(yè)在過去行業(yè)走入困難的一年，依然堅定前行，持續(xù)推動大物業(yè)戰(zhàn)略，即全域物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全價值物業(yè)、全技術物業(yè)和全民物業(yè)，管理層對于變革的決心大，行業(yè)高速發(fā)展之下，品牌的價值更需基于服務之上。招商收并購主要瞄準航空物業(yè)，今年則將重心移至金融物業(yè)，持續(xù)減少對單一收入的依賴，并提高服務品質，積極打造研究體系包括：管理指標（社區(qū)管理滿意度、增值服務滿意度、人才隊伍建設、領導力與執(zhí)行效率等）。1聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業(yè)的全年監(jiān)測數據、上市企業(yè)公告與公司通訊，并針對企業(yè)市場、業(yè)績表現進行的統(tǒng)觀點指數研究院報告與數據僅供行業(yè)研究參考管理能力表現：狀元花落碧桂園服務，管理能力表現：狀元花落碧桂園服務，萬物云、綠城服務不逞多讓最終，碧桂園服務、萬物云和綠城服務在研究成果名單中處于領先位置。地產行業(yè)正在逐步復蘇和恢復理性，新的發(fā)展機會也一一涌現。對物業(yè)企業(yè)而言，是否具有成熟的物業(yè)服務經驗與規(guī)范的管理體系，以及是否構建、培養(yǎng)、打造出一流的專于物企而言，強化自身服務和專業(yè)能力，可以在市場外拓接獲新盤方面獲得更大的優(yōu)勢，這也有利于物業(yè)服務企業(yè)進一步擴大規(guī)模、提高收費標準并強化業(yè)績。除此之外，對物業(yè)服務軟硬件的數字化改造也能有效降低項目運營成隨著近幾個月疫情的轉向和宏觀經濟的回暖，物業(yè)服務行業(yè)也將迎來穩(wěn)固提升，今年是物業(yè)服務行業(yè)重新走向上升為衡量各物業(yè)服務企業(yè)的管理能力，觀點指數從社區(qū)管理滿意度、增值服務滿意度、人才隊伍建設、領導力與執(zhí)行最終，碧桂園服務、萬物云和綠城服務在研究成果名單中經過大并購潮后的碧桂園服務摘得管理能力首位。該公司在去年開始放慢腳步，將主要的精力放在實現優(yōu)質的投后管理，其收并購項目進行平臺化管理和企業(yè)融合。碧桂園對大規(guī)模并購下項目的整合，體現了其領先于行業(yè)的效率作為致力于向科技企業(yè)靠攏的物業(yè)服務龍頭，萬物云在執(zhí)行效率上毫不停步。新年已有多個大動作發(fā)生，如萬物云推出的第一個城市服務獨立品牌萬物云城，于2月1日新增技術服務、技術開發(fā)等經營范圍；同月下旬，萬物元與景悅科技合作，圍繞未來智慧化領域展開?！翱萍肌币殉蔀槿f物云發(fā)展路上的顯著特色，亦是其擁抱數字化，提高在一眾物業(yè)公司中，綠城服務有著特殊的發(fā)展歷史和股權結構，