公攤面積計(jì)算

公攤面積計(jì)算引例：李女士買了一套凱旋城小區(qū)的商品房，合同書上標(biāo)明：“該商品房合同約定建筑面積為120.27平方米，其中套內(nèi)建筑面積為91.40平方米，共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e為28.87平方米?！笨墒牵噜彽牧硪淮弊≌瑯?，其戶型和套內(nèi)面積與她的差不多，商品房合同中約定的建筑面積卻相差7平方米。對(duì)方的商品房合同約定建筑面積為113.88平方米，其中套內(nèi)建筑面積為89.90平方米，共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e為23.98平方米。

“別小看這幾個(gè)平方米，房?jī)r(jià)卻相差好幾萬元，對(duì)于普通老百姓來說，不是一筆小數(shù)目，必須得算個(gè)清楚。”李女士說，一套住房總共只有120.27平方米，共用部位公攤建筑面積卻將近四分之一，等于是買一套房，就得白白“奉送”幾十萬元給開發(fā)商，豈不太虧了！共用部位的公攤面積，到底是怎樣計(jì)算出來的，是不是開發(fā)商自己說了算？概念（1）建筑面積

一般定義房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上的各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積（包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和）和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（每幢樓內(nèi)的公用建筑面積，例如大堂、公用樓梯等）組成。

（2）使用面積

房屋的使用面積，指房屋單元平面中為生活起居所使用的凈面積之和。（3）居住面積

房屋的居住面積是指房屋平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、欄等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。（4）分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。建筑面積、使用面積、居住面積及分?jǐn)偯娣e之間的關(guān)系建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偨ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000（摘要）

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/p>

一、成套房屋建筑面積測(cè)算

（一）成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

（二）套內(nèi)房屋使用面積

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。（三）套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積。（四）套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按的規(guī)定計(jì)算。

套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。二、共有共用面積的處理和分?jǐn)偣剑ㄒ唬┕灿泄灿妹娣e的內(nèi)容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

（二）共有共用面積的處理原則

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

2、無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂＃ㄈ┕灿泄灿妹娣e按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：

δSi=K*Si

K=∑δSi/∑Si式中：K--為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si--為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

δSi--為各單元參加分?jǐn)偹玫慕ㄖ娣e，m2；

∑δSi--為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

∑Si--為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。三、共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

（一）共有建筑面積的內(nèi)容

共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

（二）共有建筑面積的計(jì)算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

（三）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓以幢為單元，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點(diǎn)的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。

商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

3、多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

公攤面積根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻為墻體面積水面投影面積的一半。

不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：1、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道等作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；2、售房單位自營、自用的房屋；3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。一般來說，高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。在測(cè)量實(shí)踐中，高層的分?jǐn)傁禂?shù)一般在0．18—0．26之間，而多層的分?jǐn)傁禂?shù)則在0．11—0．16之間。不過，每個(gè)樓盤，甚至一個(gè)樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來定，沒有限定的范圍。案例某小區(qū)房屋超面積，部分住房的實(shí)測(cè)面積比預(yù)測(cè)面積出現(xiàn)了不同程度的增大，從0.81平方米到9.27平方米不等。造成面積差異的主要原因，是房屋設(shè)計(jì)方案作了調(diào)整，由原先的敞開式陽臺(tái)變成了封閉式陽臺(tái)；根據(jù)消防審核要求，增加了電表間、管道井；根據(jù)施工圖審查要求，增加了電梯前室等，因此，房屋的實(shí)測(cè)面積較預(yù)測(cè)面積有所增加。在房屋交付時(shí)，因面積差異，購房者與房屋建設(shè)單位發(fā)生了爭(zhēng)議：房屋建設(shè)單位要求購房者補(bǔ)足超出原預(yù)測(cè)面積的房款，而購房者則認(rèn)為，總房款在購房時(shí)就已付清，房屋所超面積不應(yīng)由他們承擔(dān)。最終，經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，在充分尊重購房者意愿的前提下，采取了三大措施：一是愿意換購小戶型的，可以在現(xiàn)有房源里重新進(jìn)行選擇；二是不愿意更換的，其面積差異部分，按照各項(xiàng)目原補(bǔ)償政策進(jìn)行結(jié)算；三是主動(dòng)要求退房的，可以退房，并由房屋建設(shè)單位支付房款及相應(yīng)利息。

按照《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。大多數(shù)購房合同在“面積確認(rèn)及面積差異處理”的條