成本對標-成都中壩VS成都萬科國賓潤園

5可售率83.12%84.78%

91.65%91.23%

6贈送率11.70%16.81%

5.20%8.16%

7有/無地下車庫有

有

8車位比率1027戶/1646個停車位住宅戶數(shù)/住宅機動車位724戶/1149個停車位

9地下車位數(shù)量/單車位面積1794個停車位/30.95m2單車位面積不含非機動車庫、地下商業(yè)、地下配套設施、地下設備用房1149個/30.4m2單車位面積不含地下物業(yè)用房、地下設備用房和自行車位10結(jié)構形式剪力墻結(jié)構

11地下層數(shù)及層高2層

2層/

12地上層數(shù)及層高20-24層/2.95m-3.15m

18層/2.9m

13外立面裝修仿石涂料92%

涂料88%

國產(chǎn)花崗石8%

真石漆12%

14窗地比0.23

0.25

15容積率4.00

2.85

16高層住宅PC率10%

0%

二、高層成本差異分析二、高層成本差異分析1、差異匯總表土地及大配套成本，中壩項目比萬科國賓潤園項目高1186元/m2的可售單方。原因是萬科國賓潤園項目地價要低于中壩項目。建造成本，中壩項目比萬科國賓潤園項目高4元/m2的建筑單方。指標項目名稱萬科國賓潤園項目高層住宅融創(chuàng)成都中壩項目高層住宅成本單方差異序號成本分項建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）一土地及大配套費48654950247356077613784100-1213-1186二建造費用28412891144462845287339370-418（一）前期費用1441467321811832506-37-36（二）建安工程費23022342117042176219730110126145（三）市政基礎設施費29630115054144185724-118-117（四）公用配套設施100101506747510302526（五）不可預見費00

000000二、高層成本差異分析2、建造成本明細分析—前期費用三通一平，中壩項目低1元/m2的建筑單方。口徑不同，因為中壩項目的前期費用中加入了銷售圍擋及看房通道的費用，而國賓潤園項目不含此費用。另外，填土及平整場地費用，中壩項目比萬科國賓潤園項目低11元/m2的建筑單方，原因是萬科此科目成本還分攤了抗浮錨桿的處理費用，中壩項目抗浮錨桿處理費用則是分攤到地下室。指標項目名稱萬科國賓潤園項目高層住宅融創(chuàng)成都中壩項目高層住宅成本單方差異序號成本分項建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）（一）前期費用1441467321811832506-37-361三通一平70713556869946122勘察放線費55273448223設計費444522379801093-35-354行政及經(jīng)營性收費25251273031419-5-5二、高層成本差異分析2、建造成本明細分析—前期費用設計費，中壩項目高35元/m2的建筑單方。主要原因：萬科方案及施工圖建筑單方19.61元/m2，中壩為26元/m2；萬科公共部分裝修25元/m2，樣板間及精裝房為500元/m2，中壩臨時樣板間設計費500元/m2，實體售樓處設計費600元/m2；萬科景觀設計單方25元/m2（景觀面積），中壩景觀設計單方23元/m2（景觀面積）；萬科人防設計單方25元/m2（人防面積），中壩人防設計單方30元/m2，比萬科高5元/m2；萬科除上述設計費用外，只有結(jié)構設計顧問6.5元/m2（建筑面積）和曬圖費1元/m2，而中壩則還有二次設計費用和其他設計相關費用，比萬科高8元/m2。行政及經(jīng)營性收費，中壩項目比萬科國賓潤園項目高5元/m2的建筑單方。二、高層成本差異分析3、建造成本明細分析—建安工程費地基與基礎工程，萬科國賓潤園的土方、地基處理與邊坡支護、樁基工程屬于六類公攤，歸入前期費用中的填土及平整場地費中，中壩的土方、護壁費用是各產(chǎn)品公攤，但地基處理（含獨基、超挖換填、抗浮錨桿等）費用由車庫分攤，住宅不分攤。土建、安裝工程費，中壩項目比萬科國賓潤園項目低110元/m2的建筑單方。營銷設施建造，中壩項目比萬科國賓潤園項目高10元/m2的建筑單方。工程相關費，中壩項目比萬科國賓潤園項目低26元/m2的建筑單方。指標項目名稱萬科國賓潤園項目高層住宅融創(chuàng)成都中壩項目高層住宅成本單方差異序號成本分項建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）（二）建安工程費230223421170421762197301101261451地基與基礎工程000000002土建、安裝工程費216822061102320582078284821101283營銷設施建造676834277781068-10-94工程相關費666833840415602627二、高層成本差異分析3.1、建造成本明細分析—建安工程費—土建安裝工程費指標項目名稱萬科國賓潤園項目高層住宅融創(chuàng)成都中壩項目高層住宅成本單方差異序號成本分項建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）2土建、安裝工程費216822061102320582078284821101282.1總包14311456727714311445197990122.2門窗1241266301171181620782.3百葉、欄桿62633155758793552.4入戶門1313664041555-27-272.5防火門、管井門、單元門、車庫門1516782727372-12-122.6外檐（含屋面）1111135641451462003-34-332.7安裝302307153614815020541541572.8精裝1101115579910013651111二、高層成本差異分析3.1、建造成本明細分析—建安工程費—土建安裝工程費總包工程，國賓潤園項目與中壩項目建筑單方持平。萬科地上鋼筋含量46.96kg/m3，綜合單價4452元/t，中壩地上鋼筋含量46kg/m3，綜合單價4494元/t；萬科地上砼含量0.41m3/m2，綜合單價396元/m3，中壩地上砼含量0.37m3/m2，綜合單價價352元/m3；萬科地上模板含量4.16m2/m2，綜合單價50元/m2，中壩地上砼含量3.9m2/m2，綜合單價價46.42元/m2。門窗工程，中壩項目低7元/m2的建筑單方。國賓門窗含量0.25，單價500元/m2，中壩門窗含量0.23，單價500元/m2。欄桿、百葉工程，中壩項目低5元/m2的建筑單方。陽臺欄桿，國賓潤園含量14m/戶，單價300元/m，中壩10.4m2/戶，單價360元/m。入戶門工程，中壩項目高27元/m2的建筑單方，國賓潤園入戶門是1800元/樘，中壩選用鋼木子母復合門（德曼，電子鎖）單價是5285元/樘。防火門、管井門、單元門、車庫門工程，中壩項目略高12元/m2的建筑單方。國賓防火門單價為450元/m2，防火門含量為0.02m2/m2（建筑面積含量），中壩防火門單價420元/m2，含量則是0.06。外檐工程，中壩項目高34元/m2的建筑單方。因為中壩項目外墻局部有石材和GRC裝飾線條。安裝工程，國賓潤園項目高154元/m2的建筑單方。主要原因為國賓潤園項目配備有地暖和新風系統(tǒng)，地暖建筑單方為162元/m2，新風系統(tǒng)建筑單方為18元/m2。電梯設備及安裝，國賓潤園項目高1元/m2的建筑單方（國賓潤園每臺電梯價格為30萬元/臺，中壩44萬元/臺）。消防工程，國賓潤園項目比中壩項目低27元/m2。精裝工程，國賓潤園項目高11元/m2的建筑單方。二、高層成本差異分析3.2、建造成本明細分析—建安工程費—營銷設施建造營銷設施建造費，國賓潤園建筑單方為67元/m2，中壩項目建筑單方為77元/m2，中壩項目比國賓潤園項目高10元/m2的建筑單方。二、高層成本差異分析3.3、建造成本明細分析—建安工程費—工程其他費工程造價咨詢費，中壩項目比國賓潤園項目高1元/m2的建筑單方。建安監(jiān)理費，中壩項目低3元/m2的建筑單方。其他工程，中壩項目低25元/m2的建筑單方。因為國賓潤園項目在此考慮了風險費20元/m2。指標項目名稱萬科國賓潤園項目高層住宅融創(chuàng)成都中壩項目高層住宅成本單方差異序號成本分項建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）（二）建安工程費230223421170421742185299861271574工程相關費6668338404156026274.1工程造價咨詢費1010511112158-1-14.2建安監(jiān)理費11115999123334.3其他4546228

20202792525二、高層成本差異分析4、建造成本明細分析—市政基礎設施費、公配水、電、氣等市政配套工程，中壩項目高9元/m2的建筑單方，主要是因為萬科國賓潤園成本中未計供水，消防管網(wǎng)、泵房設備及安裝費。燃氣費，中壩高層4075元/戶，萬科適配指標中3750元/戶，但國賓潤園考慮了地暖增容，故成本增加1600元/戶，即3750+1600=5350元/戶。環(huán)境工程，中壩項目高85元/m2的建筑單方

。主要是因為中壩示范區(qū)（包括臨時示范區(qū)）景觀單方750元/m2，區(qū)內(nèi)景觀單方600元/m2，區(qū)外景觀單方457元/m2，而萬科景觀單方430元/m2。中壩的建筑密度20%與萬科的建筑密度22%相差不大，但中壩有代建公園（面積30503m2），萬科代征綠地面積849.9m2。指標項目名稱萬科國賓潤園項目高層住宅融創(chuàng)成都中壩項目高層住宅成本單方差異序號成本分項建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）總投資

（萬元）建筑單方

（元/m2）銷售單方

（元/m2）（三）市政基礎設施費29630115054144185724-173-1701水、電、氣等市政配套工程1101125601191201650-9-82環(huán)境1201226112062082846-85-853其他市政基礎設施費666733481821367-15-15（四）公配100101506747510302526二、高層成本差異分析4、建造成本明細分析—市政基礎設施費、公配其他市政基礎設施費，中壩項目比國賓潤園項目高15