土木工程知識(shí)點(diǎn)-房屋拆遷補(bǔ)償知識(shí)

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保護(hù)公民享有的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)以及保護(hù)物權(quán)人享有的物權(quán)，從根本上來說，需要建立和完善相應(yīng)的法律制度，其中最重要的一項(xiàng)法律制度是補(bǔ)償制度，而補(bǔ)償制度的核心是補(bǔ)償金數(shù)額的確定。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)對(duì)于征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，僅有六條原則性的規(guī)定，沒有給出相應(yīng)的技術(shù)路線和方法，更沒有從充分保護(hù)被拆遷人的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度建立拆遷估價(jià)基礎(chǔ)理論。

自2004年1月1日起施行的建設(shè)部頒布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)，在拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評(píng)估糾紛的調(diào)處、被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理等方面做出了明確的規(guī)定，有助于規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，從而維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益。但是，《意見》對(duì)于拆遷評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以及拆遷估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和技術(shù)路線等方面的規(guī)定，并未在《規(guī)范》基礎(chǔ)上有突破和創(chuàng)新。從憲法修正案保護(hù)公民享有的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的立法精神來看，目前的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度，包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估的技術(shù)路線、補(bǔ)償程序等，都有必要加以重構(gòu).

一、征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度創(chuàng)新

根據(jù)新憲法的精神，對(duì)于我國征收中涉及的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度創(chuàng)新，首先應(yīng)當(dāng)明確政府對(duì)于土地以及公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收，應(yīng)具備三個(gè)要件：一是為了公共利益的需要;二是征收的主體只能是國家，征收的程序應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定;三是征收應(yīng)給予公平補(bǔ)償。制度創(chuàng)新主要包括以下兩個(gè)方面：

一是對(duì)于依法征收的，要求征收按照如下方式進(jìn)行：

1.法律對(duì)于征收目的公共利益給予盡可能清楚明確的規(guī)定;

2.政府方聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的要約;

3.被征收方也可以聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，提出反要約;

4.如果被征收方對(duì)于征收行為是否符合公共利益這一目的提出質(zhì)疑，可以要求舉行聽證會(huì)，政府方應(yīng)當(dāng)在聽證會(huì)上說明征收行為的必要性和合理性;

5.對(duì)于達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議且其他符合法定條件的，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證;

6.如果被征收方對(duì)政府方就征收行為符合公共利益舉行聽證后仍提出質(zhì)疑，或者就補(bǔ)償數(shù)額征收雙方無法達(dá)成協(xié)議，被征收方有通過司法途徑使政府放棄征收行為的救濟(jì)手段;

7.進(jìn)入司法程序后，如果政府方認(rèn)為征收有緊迫性，為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金，并請(qǐng)求法庭在最終判決前讓政府提前取得被征收財(cái)產(chǎn)，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證;有人認(rèn)為建立新形式的標(biāo)準(zhǔn)化始走向建筑和諧的唯一道路，并且能用建筑技術(shù)加以成功地控制．而我的觀點(diǎn)不同，我要強(qiáng)調(diào)的是建筑最寶貴的性質(zhì)是它的多樣化和聯(lián)想到自然界有機(jī)生命的生長(zhǎng)．我認(rèn)為著才是真正建筑風(fēng)格的唯一目標(biāo)．如果阻礙朝這一方向發(fā)展，建筑就會(huì)枯萎和死亡．要使建筑結(jié)構(gòu)適合于環(huán)境，要注意到氣候，地位和四周的自然風(fēng)光，在結(jié)合目的來考慮的一切因素中，創(chuàng)造出一個(gè)自由的統(tǒng)一的整體，這就是建筑的普遍課題，建筑師的才智就要在這個(gè)可提到完滿解決上體現(xiàn)。8.征收糾紛進(jìn)入庭審階段后，法庭要求雙方分別聘請(qǐng)的獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換并接受質(zhì)證，政府方按照法院的生效判決支付補(bǔ)償金額，政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證。

二是對(duì)被征收方的依法補(bǔ)償，應(yīng)是公平的補(bǔ)償、足值的補(bǔ)償和及時(shí)的補(bǔ)償。

具體來講，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

1.補(bǔ)償?shù)姆秶幌抻诒徽魇盏姆康禺a(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值，還應(yīng)包括被征收人因征收而損失的利益(如搬遷費(fèi)用、經(jīng)營損失等);

2.補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不限于被征收人，有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)倪€應(yīng)當(dāng)包括被征收財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人(如房地產(chǎn)的承租人等);

3.估價(jià)結(jié)果是征收雙方協(xié)商或者法院裁判的重要依據(jù)，這就要求估價(jià)本身應(yīng)當(dāng)公平公正，估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是公開市場(chǎng)價(jià)值;

4.補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)及時(shí)，因?yàn)檫t到的正義不是正義，不及時(shí)的補(bǔ)償就肯定談不上公平和足值。

二、商業(yè)性開發(fā)涉及的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度創(chuàng)新

2003年10月14日黨的十六屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》要求：按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時(shí)必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制，及時(shí)給予農(nóng)民合理補(bǔ)償。憲法修正案強(qiáng)化了對(duì)公民享有的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)力度。因此，對(duì)于商業(yè)性開發(fā)涉及的房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估，制度創(chuàng)新更加必要和緊迫。

制度創(chuàng)新的首要之點(diǎn)，在于嚴(yán)格區(qū)分征收征用與商業(yè)性開發(fā)，即只有依法確定是為了公共利益的需要的，才能適用國家有關(guān)征收征用的法律制度。因征收而拆遷，帶有一定的強(qiáng)制性，屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣，即只要是政府為了公共利益的需要，依照法定程序并依法給予補(bǔ)償?shù)?，被征收方只能將其?cái)產(chǎn)賣給政府;而因商業(yè)性開發(fā)的拆遷，拆遷雙方的行為屬于平等民事主體之間的民事法律行為，應(yīng)當(dāng)遵循合同法有關(guān)平等自愿、意思自治、誠實(shí)信用等原則，不得強(qiáng)買強(qiáng)賣，即只要財(cái)產(chǎn)所有人不同意轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)買。

對(duì)于商業(yè)性開發(fā)的拆遷，拆遷評(píng)估制度創(chuàng)新還應(yīng)當(dāng)要求：

一是與拆遷的有關(guān)程序法律制度應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確規(guī)定;

二是應(yīng)當(dāng)絕對(duì)避免政府介入拆遷糾紛當(dāng)中成為糾紛的一方，從而保持中立取得裁判地位，相應(yīng)也就避免了被拆遷人對(duì)政府產(chǎn)生抵觸的可能;

三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)有別于征收的補(bǔ)償，被拆遷人可以參加商業(yè)性開發(fā)的利潤分配。具體來講，主要包括以下兩個(gè)方面：有人認(rèn)為建立新形式的標(biāo)準(zhǔn)化始走向建筑和諧的唯一道路，并且能用建筑技術(shù)加以成功地控制．而我的觀點(diǎn)不同，我要強(qiáng)調(diào)的是建筑最寶貴的性質(zhì)是它的多樣化和聯(lián)想到自然界有機(jī)生命的生長(zhǎng)．我認(rèn)為著才是真正建筑風(fēng)格的唯一目標(biāo)．如果阻礙朝這一方向發(fā)展，建筑就會(huì)枯萎和死亡．要使建筑結(jié)構(gòu)適合于環(huán)境，要注意到氣候，地位和四周的自然風(fēng)光，在結(jié)合目的來考慮的一切因素中，創(chuàng)造出一個(gè)自由的統(tǒng)一的整體，這就是建筑的普遍課題，建筑師的才智就要在這個(gè)可提到完滿解決上體現(xiàn)。一是對(duì)于商業(yè)性開發(fā)拆遷的程序方面，要求拆遷按照如下步驟進(jìn)行：

1.開發(fā)方聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬拆遷房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，提出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的要約。

2.開發(fā)方與房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人逐一進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商過程當(dāng)中，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人也可以聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并提出反要約;開發(fā)方與所有權(quán)人達(dá)成一致的，草簽補(bǔ)償協(xié)議(待政府有關(guān)部門頒發(fā)拆遷許可證之后生效)。

3.如果草簽協(xié)議的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人達(dá)到總?cè)藬?shù)的70%以上，并且草簽的補(bǔ)償協(xié)議涉及的被拆遷房地產(chǎn)總量占全部擬拆遷的房地產(chǎn)總量的50%以上的，在符合其他法定條件的前提下，由政府主管拆遷的部門頒發(fā)拆遷許可證，開發(fā)方支付補(bǔ)償金后進(jìn)入正式的拆遷程序;否則，拆遷程序終止。

4.進(jìn)入正式拆遷程序之后，對(duì)于未與開發(fā)方訂立補(bǔ)償協(xié)議的其他房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人，參照已經(jīng)訂立的補(bǔ)償協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)，與開發(fā)方協(xié)商訂立補(bǔ)償協(xié)議;對(duì)于不能協(xié)商一致的，通過司法程序確定補(bǔ)償金額。

5.進(jìn)入司法程序，不影響拆遷的繼續(xù)進(jìn)行，拆遷人可以申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，但拆遷人應(yīng)當(dāng)參照已經(jīng)訂立的補(bǔ)償協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金。

6.拆遷補(bǔ)償糾紛進(jìn)入庭審階段后，法庭要求雙方分別聘請(qǐng)的獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師提出評(píng)估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換并接受質(zhì)證，拆遷人按照法院的生效判決支付補(bǔ)償金額。

二是對(duì)于拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)方面，即拆遷評(píng)估的技術(shù)路線，應(yīng)包括：

1.評(píng)估被拆遷房地產(chǎn)在拆遷許可證頒發(fā)之日的公開市場(chǎng)價(jià)值，以及被拆遷人因拆遷而損失的利益(如搬遷費(fèi)用、經(jīng)營損失等)。同樣地，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不限于被拆遷人，有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)倪€應(yīng)當(dāng)包括被拆遷財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人(如房地產(chǎn)的承租人等)。

2.按照拆遷之后新規(guī)劃條件，評(píng)估商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目完工之后在拆遷許可證頒發(fā)之日的公開市場(chǎng)價(jià)值。

3.如果有必要，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師為拆遷當(dāng)事人雙方或一方測(cè)算被拆遷房地產(chǎn)可能參與分配的增值金額。

對(duì)于該拆遷評(píng)估技術(shù)路線，值得說明的是，政府其實(shí)也參與了商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目的利益分配，只不過其形式表現(xiàn)為政府稅收;其實(shí)，對(duì)于商業(yè)性開發(fā)的增值部分，土地、資本、勞動(dòng)都應(yīng)當(dāng)參與利潤的分配，因此，被拆遷人參與商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目的利益分配，可以理解為被拆遷人以其房地產(chǎn)作為出資參與了商業(yè)性開發(fā)而應(yīng)取得的報(bào)酬。當(dāng)然，因?yàn)殚_發(fā)方要承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，其應(yīng)分得的份額應(yīng)較被拆遷人為多，具體的增值分配數(shù)額由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商議定;對(duì)于不能與開發(fā)方協(xié)商議定的少部分被拆遷人，也可以通過司法途徑確定增值數(shù)額的分配。有人認(rèn)為建立新形式的標(biāo)準(zhǔn)化始走向建筑和諧的唯一道路，并且能用建筑技術(shù)加以成功地控制．而我的觀點(diǎn)不同，我要強(qiáng)調(diào)的是建筑最寶貴的性質(zhì)是它的多樣化和聯(lián)想到自然界有機(jī)生命的生長(zhǎng)．我認(rèn)為著才是真正建筑風(fēng)格的唯一目標(biāo)．如果阻礙朝這一方向發(fā)展，建筑就會(huì)枯萎和死亡．要使建筑結(jié)構(gòu)適合于環(huán)境，要注意到氣候，地位和四周的自然風(fēng)光，在結(jié)合目的來考慮的一切因素中，創(chuàng)造出一個(gè)自由的統(tǒng)一的整體，這就是建筑的普遍課題，建筑師的才智就要在這個(gè)可提到完滿解決上體現(xiàn)。有人認(rèn)為建立新形式的標(biāo)準(zhǔn)化始走向建筑