房地產(chǎn)金融概述

房地產(chǎn)金融導(dǎo)論2024年6月15日2第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用一、房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)等過(guò)程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動(dòng)。2024年6月15日3第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)金融體系是由房地產(chǎn)金融活動(dòng)的參與者、房地產(chǎn)金融活動(dòng)中產(chǎn)生的各種金融工具以及這些工具流動(dòng)形成的市場(chǎng)所構(gòu)成。完善的房地產(chǎn)金融體系，能促使儲(chǔ)蓄通過(guò)直接融資和間接融資二種方式從所謂的資金盈余單位向所謂的資金赤字單位轉(zhuǎn)移，滿(mǎn)足房地產(chǎn)資金運(yùn)行的要求。2024年6月15日4圖1.1美國(guó)房地產(chǎn)資金運(yùn)行體系美元美元證券、票據(jù)等儲(chǔ)蓄美元存款等間接融資金融中介商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)互助儲(chǔ)蓄銀行信用合作社人壽保險(xiǎn)公司投資公司互助基金REITS養(yǎng)老基金收入盈余單位個(gè)人企業(yè)政府收入赤字單位個(gè)人企業(yè)政府經(jīng)紀(jì)人抵押銀行資金美元直接融資2024年6月15日5圖1.1美國(guó)房地產(chǎn)資金運(yùn)行體系抵押貸款FNMAGNMAFHLMC私人企業(yè)證券二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)2024年6月15日6第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用二、房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了重要的資金保障房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費(fèi)能力的重要手段房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”2024年6月15日7第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用三、房地產(chǎn)融資的主要渠道從房地產(chǎn)融資的目的來(lái)看，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)融資和房地產(chǎn)消費(fèi)融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)融資主要是為滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)的資金需求。房地產(chǎn)消費(fèi)融資主要是為滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品（主要是住房）的資金需求，這也構(gòu)成了住房金融的主要內(nèi)容。2024年6月15日8第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資從大的渠道分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金供求雙方(包括政府、企業(yè)和個(gè)人)在房地產(chǎn)資金的借貸、金融工具的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中直接見(jiàn)面商定，進(jìn)行票據(jù)和證券的買(mǎi)賣(mài)或貨幣借貸。間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產(chǎn)抵押貸款、建設(shè)貸款、租賃融資等。2024年6月15日9第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資除了主要以抵押貸款方式融資外，業(yè)內(nèi)還有許多非抵押貸款融資(nonmortgagefinancing)方式。最典型的是租賃融資。租戶(hù)通過(guò)繳納租金，履行租賃合同而獲得了對(duì)租賃房地產(chǎn)的唯一的、排他性的占用權(quán)，這種占用權(quán)，即租賃權(quán)益(1easeholdinterest)，可以像其他任何財(cái)產(chǎn)權(quán)益一樣進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或抵押，因此房地產(chǎn)租賃可以成為一種重要的融資方式。2024年6月15日10第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用土地分期付款合約(1andinstallmentcontract)也是一種常見(jiàn)的非抵押貸款融資。根據(jù)土地分期付款合約，買(mǎi)方以年金形式按月支付地價(jià)款和相應(yīng)的利息，在合約有效期間，賣(mài)方保留土地的產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)方則享有土地的使用權(quán)和占用權(quán)。直到清償最后一筆地價(jià)款，買(mǎi)方才獲得所購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。2024年6月15日11第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，尤其是銀行信用對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的參與為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給金融業(yè)提供了發(fā)展動(dòng)力，兩者是相互支持、相互促進(jìn)的關(guān)系。2024年6月15日12第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫二、房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資缺乏吸引力這兩個(gè)基本條件。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。2024年6月15日13第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)的過(guò)度炒作和大量銀行資金的進(jìn)入會(huì)加快房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上升，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值大大超過(guò)它的實(shí)際價(jià)值，促使泡沫膨脹。一旦泡沫破滅，被抵押的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅下降，造成大量的負(fù)貸款，銀行拍賣(mài)房地產(chǎn)所得不足以?xún)敻顿J款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進(jìn)而威脅整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。2024年6月15日14第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)東南亞金融危機(jī)中的房地產(chǎn)泡沫我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫2024年6月15日15第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫表1.12004年四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率全部開(kāi)發(fā)商貸款個(gè)人購(gòu)房貸款中國(guó)工商銀行3.0%7.4%1.2%中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行8.1%16.6%2.1%中國(guó)銀行4.8%12.8%1.8%中國(guó)建設(shè)銀行3.7%7.3%1.2%匯總4.6%10.5%1.5%

2024年6月15日16第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革一、我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程1978年之后，住房商品化的工作在我國(guó)逐步開(kāi)展起來(lái)。1988年國(guó)務(wù)院頒布了《全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》1987年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，先后在煙臺(tái)和蚌埠建立了兩家股份制的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。2024年6月15日17第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革1991年初上海率先實(shí)行公積金制度1993年開(kāi)始相繼開(kāi)辦個(gè)人住房商業(yè)性貸款以及公積金與商業(yè)性相結(jié)合的住房組合貸款業(yè)務(wù)。1997年4月30日中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。1998年5月9日頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。2024年6月15日18第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革2004年2月15日，由中國(guó)建設(shè)銀行和德國(guó)施豪銀行合資組建的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行正式在天津開(kāi)始營(yíng)業(yè)。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2005年4月20日制定并發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》。2024年6月15日19第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革我國(guó)的房地產(chǎn)金融是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革，適應(yīng)住房商品化、市場(chǎng)化改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成而逐步發(fā)展起來(lái)的，這一歷程也可以通過(guò)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、金融監(jiān)管部門(mén)發(fā)布的一系列房地產(chǎn)金融政策體現(xiàn)出來(lái)。2024年6月15日20第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革表1.21987年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)信貸主要政策一覽公布年份文件名稱(chēng)主要內(nèi)容1987年國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定》建設(shè)資金可由自有資金、發(fā)放住宅建設(shè)債券。向銀行申請(qǐng)貸款及預(yù)收一定購(gòu)房款等方式解決，開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)資金中自有資金不低于20％。1989國(guó)務(wù)院《批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)管理請(qǐng)求的通知》公司建設(shè)資金一律存入建設(shè)銀行或住房?jī)?chǔ)蓄銀行。各級(jí)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)向向開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)商品房的單位發(fā)放貸款，自有資金不得低于年度投資工作量的30％。1991國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》首次提出開(kāi)展個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房貸款業(yè)務(wù)。1992國(guó)務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》允許各專(zhuān)業(yè)銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等實(shí)行總量控制

2024年6月15日21第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革1994國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》推行住房公積金制度。1995《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定》用于建造向市場(chǎng)出售的住房開(kāi)發(fā)貸款1998中國(guó)人民銀行《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費(fèi)的通知》支持普通住宅建設(shè)，明確住房建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2001中國(guó)人民銀行《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》貸款主要投向適銷(xiāo)對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。企業(yè)自有資金不應(yīng)低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全。2003中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》鼓勵(lì)符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制高檔商品房，重申企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30％，以及“四證”齊全。2024年6月15日22第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革2004中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35％，未取得“四證”不得發(fā)放任何形式的貸款，對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，嚴(yán)格落實(shí)貸款擔(dān)保，建立完備的監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資。2005中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》規(guī)范信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作，保護(hù)投資人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，并提高信貸資產(chǎn)流動(dòng)性，豐富證券品種。2024年6月15日23第三節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融的沿革二、目前我國(guó)房地產(chǎn)金融的主要問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源高度集中于銀行貸款。2024年6月15日24圖1.2銀行資金參與我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程FFEDCBA商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備中心商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商商業(yè)銀行購(gòu)房者土地儲(chǔ)備土地