【綜合能力】04 房屋租賃附有答案

【綜合能力】04房屋租賃[復(fù)制]房屋租賃市場可以劃分為自住租賃市場和轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場，這是按照（）進行劃分的。[單選題]*房屋用途租賃目的(正確答案)住宅性質(zhì)租賃期長短答案解析：房屋租賃市場按房屋用途可劃分為：①住宅租賃市場；②非住宅租賃市場。按照租賃目的可劃分為：①自住租賃市場；②轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場。按照租賃期長短可劃分為：①短租租賃市場；②長租租賃市場。下列關(guān)于房屋租賃市場特點的描述錯誤的是（）。[單選題]*租賃價格相對穩(wěn)定季節(jié)性變化不明顯(正確答案)交易更為頻繁屬地區(qū)性市場答案解析：房屋租賃市場的特點包括：①租賃價格相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場中，房屋買賣價格起伏有時相對較大，而房屋租金一般能夠保持一個比較穩(wěn)定的水平。②季節(jié)性變化明顯。住房租賃市場常隨城市用工量、學期開學等因素呈現(xiàn)季節(jié)性變化。③交易更為頻繁。住房租賃交易較以往更為頻繁。④屬地區(qū)性市場。房屋租賃市場規(guī)模、價格水平、供求狀況、價格走勢等因房屋所處不同地區(qū)而存在較大差異，是地區(qū)性市場。下列房屋中，可以出租的是（）。[單選題]*權(quán)屬有爭議的房屋違法建造的房屋廚房改造的房屋欠交物業(yè)費的房屋(正確答案)答案解析：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：①租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；②租賃房屋權(quán)屬有爭議的；③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。王某承租李某的住房后，自己打算將其轉(zhuǎn)租給朋友，下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租的說法錯誤的是（）。[單選題]*李某的房屋必須合法王某轉(zhuǎn)租須經(jīng)李某書面同意轉(zhuǎn)租期限可以長于原合同規(guī)定的期限(正確答案)轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限答案解析：房屋轉(zhuǎn)租一般是指商品房屋轉(zhuǎn)租。商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。轉(zhuǎn)租要求包括：①轉(zhuǎn)租的房屋必須合法，禁止出租房屋的情形也適用于轉(zhuǎn)租的房屋；②須經(jīng)出租人書面同意；③轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限。下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的說法中，錯誤的是（）。[單選題]*承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效第三人對租賃房屋造成損失的，第三人應(yīng)當賠償損失，與承租人無關(guān)(正確答案)房屋轉(zhuǎn)租必須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)除出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商另有約定外，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期答案解析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。除上述規(guī)定外，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除出租合同。王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿前1年，經(jīng)李某同意，王某將該住房轉(zhuǎn)租給張某。王某可將住房轉(zhuǎn)租給張某（）年。[單選題]*1(正確答案)234答案解析：商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。轉(zhuǎn)租要求：①轉(zhuǎn)租的房屋必須合法，禁止出租房屋的情形也適用于轉(zhuǎn)租的房屋。②須經(jīng)出租人書面同意。③轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限。除上述規(guī)定外，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。本題中，租期屆滿前1年，王某將該住房轉(zhuǎn)租給張某，因此，王某可將住房轉(zhuǎn)租給張某1年。趙某來到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員田某代表甲機構(gòu)同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機構(gòu)所簽訂的合同屬于（）。[單選題]*新建商品房經(jīng)紀合同房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同(正確答案)房地產(chǎn)租賃代理合同房屋租賃合同答案解析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋歸還出租人的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的主要工作就是促成房地產(chǎn)交易，促成租賃雙方簽訂房屋租賃合同。當租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀活動取得重要進展，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也就可以收取經(jīng)紀服務(wù)的傭金房屋出租人將房屋提供給承租人使用需要簽訂房屋租賃合同，下列不屬于房屋租賃合同特征的是（）。[單選題]*房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同合同的相對性會受到法律的一定限制租賃期限最長不得超過二十年租賃期限最長不得超過七十年(正確答案)答案解析：房屋租賃合同屬于財產(chǎn)租賃合同的一種重要形式，與一般財產(chǎn)租賃合同相比具有如下特征：①房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同；②合同的相對性會受到法律的一定限制；③租賃期限最長不得超過二十年。D項，期限不超過七十年的是住宅型《商品房買賣合同》。關(guān)于房屋租賃合同中“押金”的說法，正確的是（）。[單選題]*押金就是部分租金押金是租賃保證金(正確答案)押金不用退還押金等于定金答案解析：押金在法律上稱為“租賃保證金”，主要用于抵沖承租人應(yīng)當承擔但未繳付的費用，并不是部分租金。押金應(yīng)支付多少，應(yīng)當按照租期長短、裝修程度、家具家電數(shù)量和價值等因素來確定。對于出租人而言，押金數(shù)額越高，保障性能越強。嚴格來講，押金不等于定金，只有在合同中有特別約定時，押金才具有定金的擔保作用。未發(fā)生房屋租賃合同中約定不退押金的情形的，承租人最后可以收回押金。房屋租賃合同都應(yīng)當采用（）形式。[單選題]*書面(正確答案)電子口頭當事人的約定答案解析：我國《合同法》規(guī)定，當事人訂立合同，應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同。如不簽訂書面形式的房屋租賃合同，除在合同形式上不符合法律的規(guī)定外，還可能導致房屋租賃當事人隨時終止租賃關(guān)系，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，相關(guān)權(quán)益得不到有效保證。房屋所有權(quán)人張某與承租人王某簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定房屋的租賃期為25年。該房屋租賃合同約定的租賃期的效力為（）。[單選題]*有效無效效力待定20年(正確答案)答案解析：房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過20年，租賃期限超過20年的，超過部分無效。出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋?！逗贤ā芬?guī)定，房屋租賃合同期限不得超過（）年，超過此年限超過部分無效。[單選題]*101520(正確答案)30答案解析：房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！狈课葑赓U期內(nèi)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原租賃合同（）。[單選題]*對承租人和新房主繼續(xù)有效(正確答案)對承租人和新房主無效對承租人繼續(xù)有效，對新房主無效對承租人無效，對新房主繼續(xù)有效答案解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。下列關(guān)于房屋租賃的表述中，錯誤的是（）。[單選題]*共有產(chǎn)權(quán)的房屋出租必須征得共有人同意已出租的房屋可以設(shè)定抵押已出租的房屋發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，其租賃關(guān)系也隨之解除(正確答案)承租人可以將承租的房屋再出租答案解析：C項，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。2016年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2018年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。李某可以主張的權(quán)利為（）。[單選題]*拒交房租要求張某承擔損害賠償責任要求按租賃合同約定繼續(xù)承租(正確答案)請求法院確認張某、王某的買賣行為無效答案解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。王某于2017年12月將一套自有房屋出租給張某，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定租期為1年，年租金為20000元。此時張某應(yīng)當辦理（）。[單選題]*房屋他項權(quán)利登記房屋變更登記房屋轉(zhuǎn)移登記房屋租賃登記備案(正確答案)答案解析：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。商品房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化時，當事人應(yīng)當在（）日內(nèi)到相關(guān)部門辦理手續(xù)。[單選題]*102030(正確答案)60答案解析：房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應(yīng)當在30日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。私有房屋租賃，房屋出租人必須持有（）。[單選題]*土地所有權(quán)證土地使用權(quán)證房屋所有權(quán)證(正確答案)建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案解析：房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應(yīng)當提交下列材料：①房屋租賃合同；②房屋租賃當事人身份證明；③合法擁有房屋所有權(quán)的證明；④直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。對于符合要求的房屋，相關(guān)部門應(yīng)當在（）個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。[單選題]*3(正確答案)5710答案解析：對房屋租賃當事人提交的材料齊全并且符合法定形式、出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致、不屬于《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定不得出租的房屋的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當在3個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明。申請人提交的申請材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當告知房屋租賃當事人需要補正的內(nèi)容。房屋租賃當事人應(yīng)將房屋租賃合同向（）主管部門辦理登記備案。[單選題]*稅務(wù)工商房地產(chǎn)(正確答案)規(guī)劃答案解析：《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。關(guān)于房屋租賃合同備案的說法，正確的是（）。[單選題]*房屋租賃合同簽訂后10天內(nèi)應(yīng)當?shù)绞小⒖h人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)備案時應(yīng)當提交的證明文件中包括房屋租賃合同和房屋所有權(quán)證書等(正確答案)備案時只需要提供承租人的身份證件房屋租賃當事人不得委托他人代為辦理房屋租賃登記備案答案解析：A項，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。BC兩項，在進行房屋租賃登記備案時應(yīng)當提交房屋租賃合同、房屋租賃當事人身份證明、合法擁有房屋所有權(quán)的證明和直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。D項，房屋租賃當事人可以書面委托他人代為辦理房屋租賃登記備案。下列情形中，不會導致租賃合同無效的是（）。[單選題]*出租房屋為未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑出租房屋為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋約定的租賃期限未超過用于出租的臨時建筑的使用期限(正確答案)出租房屋為未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋答案解析：房屋租賃合同無效的認定具體如下：①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。②出租人就未經(jīng)批準或者未按照批注內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費由（）負擔。[單選題]*提出方受益方出租方(正確答案)承租方答案解析：承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：①辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；②未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在（）個月內(nèi)未提出異議，出租人與承租人之間的《租賃合同》依然有效。[單選題]*6(正確答案)789答案解析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在（）日內(nèi)未明確表示購買的，承租人主張優(yōu)先購買房屋無效。[單選題]*51015(正確答案)30答案解析：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；④第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的。當房屋租賃合同為（）狀態(tài)時，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院不予支持。[單選題]*無效有效(正確答案)履行期限屆滿解除答案解析：在租賃房屋轉(zhuǎn)租處理中，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同經(jīng)營人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人（）[單選題]*應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效可以收回房屋出租給其他人可以要求增加租金應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同(正確答案)答案解析：承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予以支持。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣（）日前通知承租人。[單選題]*345(正確答案)6答案解析：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。下列不屬于影響房屋租金的因素是（）。[單選題]*房地產(chǎn)市場房屋基本情況價值和使用價值房屋出租的個別情況(正確答案)答案解析：影響房屋租金的主要因素有：①房地產(chǎn)市場因素，即房屋租賃市場供求關(guān)系和房價因素；②房屋基本狀況，包括區(qū)位狀況、實物狀況；③房屋出租的具體情況，房屋租金可能因租金包含具體內(nèi)容不同而不同，此外，房屋租金的支付方式也會影響房屋租金。（）和房價是衡量城市房地產(chǎn)市場運行質(zhì)量的兩個重要指標。[單選題]*房租(正確答案)傭金服務(wù)費用代辦服務(wù)收費答案解析：一個完整的城市房地產(chǎn)市場是由兩個相關(guān)的子市場共同組成，一個是房屋租賃市場，另一個是房屋買賣市場。房租與房價是衡量城市房地產(chǎn)市場運行質(zhì)量的兩個重要指標，房價對房租的影響一般表現(xiàn)為正相關(guān)，房價高則租金高，房價低則租金低。下列影響房屋租金的因素中，屬于權(quán)益狀況的是（）。[單選題]*房屋位置好壞房屋得房率高低房屋是否為精裝修房屋是否抵押(正確答案)答案解析：出租房屋的權(quán)益狀況包括：規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。不動產(chǎn)擔保物權(quán)主要是抵押權(quán)。因此，D項屬于權(quán)益狀況。一般納稅人出租其2015年12月13日取得的房屋，可以選擇適用簡易計稅方法，按照（）的征收率計算應(yīng)納稅額。[單選題]*3%4%5%(正確答案)1.5%答案解析：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按（）稅率征收房產(chǎn)稅。[單選題]*5%4%(正確答案)3%1%答案解析：財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]第024號）規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。2018年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。張某每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）元。[單選題]*1440(正確答案)360043206000答案解析：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房產(chǎn)的價值和租金收入為計稅依據(jù)，向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營管理人征收的一種財產(chǎn)稅。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%稅率征收房產(chǎn)稅。則本題中，張某每年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為：3000×12×4%＝1440（元）。李某于2017年2月1日將自有的一套住房出租，月租金為1200元，該年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）元。[單選題]*528(正確答案)57615841728答案解析：財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]第024號）規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%稅率的征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。則本題中，李某該年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為：1200×4%×（12－1）＝528（元）。王某今年出租了自己擁有的房屋，則其適用的應(yīng)納增值稅的稅款公式是（）。[單選題]*應(yīng)納稅款＝含稅銷售額×5%應(yīng)納稅款＝含稅銷售額×1.5%應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）×1.5%(正確答案)答案解析：增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，有增值才征稅，沒增值不征稅。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。即應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1＋5%）×1.5%。所在城市市區(qū)的城市維護建設(shè)稅按（）征稅。[單選題]*7%(正確答案)5%3%1%答案解析：城市維護建設(shè)稅實行地區(qū)差別比例稅率，其納稅稅率視納稅人所在地點不同而異：①城市市區(qū)的按稅率7%征稅；②在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率5%征稅；③其他按稅率1%征稅。地方教育費附加征收率為（）。[單選題]*1%2%(正確答案)3%4%答案解析：教育費附加是為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，為增值稅和消費稅之和的3%。此外，各地按照地方政府規(guī)定還征收地方教育費附加，征收率為2%。納稅人所在地在縣城，則他所需要繳納的城市維護建設(shè)稅稅率為（）。[單選題]*1%3%5%(正確答案)7%答案解析：城市維護建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營繳納消費稅、增值稅的單位和個人征收的一種稅。它本身無特定的征稅對象，而以消費稅、增值稅稅額為計稅依據(jù)，隨此“兩稅”附征，屬一種附加稅。城市維護建設(shè)稅實行地區(qū)差別比例稅率，其納稅稅率視納稅人所在地點不同而異。所在城市市區(qū)的按稅率7%征稅；在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率5%征稅；其他按稅率1%征稅。下列情形中，不屬于免征全部或部分城鎮(zhèn)土地使用稅情形的是（）。[單選題]*對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，提供政府部門出具的相關(guān)材料的個人出租住房在工礦區(qū)擁有國有土地使用權(quán)的單位和個人(正確答案)答案解析：按照《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，自2008年3月1日起，免征城鎮(zhèn)土地使用稅的情形有：①廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地；②開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅；③對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。李某于2017年2月將自有的一套住房出租，月租金為1200元，該年度應(yīng)繳納個人所得稅（）元。[單選題]*100012501320(正確答案)1560答案解析：個人所得稅是國家對本國公民、居住在本國境內(nèi)的個人的所得和境外個人來源于本國的所得征收的一種所得稅。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]第024號）規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。所以李某年度應(yīng)繳納稅額為：1200×10%×（12－1）＝1320（元）。2013年3月，張某預(yù)購建筑面積為45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，張某辦理了房屋所有權(quán)登記。2015年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2017年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。對此，李某可以主張的權(quán)利為（）。[單選題]*拒交房租要求張某承擔損害賠償責任要求按租賃合同約定繼續(xù)承租(正確答案)請求法院確認張某、王某的買賣行為無效答案解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。按房屋用途可以將房屋租賃市場分為（）。*自住租賃市場住宅租賃市場(正確答案)非住宅租賃市場(正確答案)轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場保障性住房租賃市場答案解析：按房屋用途可以將房屋租賃市場分為：①住宅租賃市場。住宅是用途十分明確而單一的個人及家庭生活性消費資料，不管戶型設(shè)計如何千變?nèi)f化，成套住宅都是由臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等基本功能空間構(gòu)成。②非住宅租賃市場。非住宅房產(chǎn)是指房地產(chǎn)范疇中除住宅之外的所有房產(chǎn)。非住宅租賃市場主要是生產(chǎn)經(jīng)營性房屋租賃所形成的市場。房屋租賃市場的特點有（）。*租賃價格不夠穩(wěn)定季節(jié)性變化不明顯交易更為頻繁(正確答案)季節(jié)性變化明顯(正確答案)屬地區(qū)性市場(正確答案)答案解析：房屋租賃市場的特點主要包括：①租賃價格相對穩(wěn)定。與房屋買賣價格相比，房屋租金能夠保持一個比較穩(wěn)定的水平。②季節(jié)性變化明顯。住房租賃市場常隨城市用工量、學期開學等因素呈現(xiàn)季節(jié)性變化。③交易更為頻繁。④屬地區(qū)性市場。房屋租賃市場規(guī)模、價格水平、供求狀況、價格走勢等因房屋所處不同地區(qū)而存在較大差異，是地區(qū)性市場。下列房屋中，不得出租的情況為（）。*屬于違法建筑的房屋(正確答案)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的房屋(正確答案)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的(正確答案)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的(正確答案)國家授權(quán)管理、經(jīng)營的房屋答案解析：《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，下列房屋不得出租：①屬于違法建筑的房屋；②不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的房屋；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。E項，國家授權(quán)管理、經(jīng)營的房屋，這些房屋也可依法出租，但數(shù)量相對較少。王某于2017年12月將一套自有房屋出租給張某，雙方簽訂了房屋租賃合同。后來王某因個人融資需要，將該套房進行抵押。張某居住了房屋3個月后，因個人原因，在征得王某同意的情況下，將房屋轉(zhuǎn)租給劉某。關(guān)于張某轉(zhuǎn)租房屋的說法，正確的有（）。*張某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)(正確答案)張某在租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)當經(jīng)王某書面同意(正確答案)轉(zhuǎn)租期間若王某與張某的租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效轉(zhuǎn)租合同約定的轉(zhuǎn)租期限不得超過王某與張某簽訂的租賃合同的期限(正確答案)張某在租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋，無需告知王某答案解析：房屋轉(zhuǎn)租一般是指商品房屋轉(zhuǎn)租。商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。轉(zhuǎn)租要求包括：①轉(zhuǎn)租的房屋必須合法，禁止出租房屋的情形也適用于轉(zhuǎn)租的房屋。②須經(jīng)出租人書面同意。承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當經(jīng)出租人書面同意，承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除房屋租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。③轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限。A項，《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。租賃雙方簽訂房屋租賃合同時，應(yīng)該注意的事項有（）。*房屋租賃合同的主體合格(正確答案)房屋租賃合同應(yīng)為書面合同(正確答案)租賃的房屋應(yīng)為合法建筑(正確答案)合同標的物依法能夠出租(正確答案)合同對轉(zhuǎn)租不需要進行特別約定答案解析：簽訂房屋租賃合同的注意事項包括：①房屋租賃合同的主體合格。房屋租賃合同的當事人應(yīng)當具有出租和承租房屋的民事權(quán)利能力和民事行為能力。②房屋租賃合同應(yīng)為書面合同。③合同標的物依法能夠出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當明白，如租賃的標的物為法律法規(guī)禁止的，可能導致所簽訂租賃合同無效。④合同對轉(zhuǎn)租應(yīng)進行特別約定。房屋租賃合同的內(nèi)容一般應(yīng)包括（）。*租賃期限(正確答案)房屋價格租賃用途(正確答案)租金及支付方式(正確答案)當事人姓名或名稱(正確答案)答案解析：房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括：①房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所。②標的物，租賃合同中應(yīng)寫明的要素有：房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。③租金和押金數(shù)額、支付方式。④租賃用途和房屋使用要求。⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。⑥租賃期限。⑦房屋維修責任。⑧物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納。⑨爭議解決辦法和違約責任。王某于2017年12月將一套自有房屋出租給張某，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定租期為1年，年租金為20000元。王某與張某簽訂的房屋租賃合同包含的條款有（）。*押金情況(正確答案)房屋租賃用途(正確答案)租賃期限(正確答案)經(jīng)紀服務(wù)費支付違約金答案解析：房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括：①房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所。②標的物，租賃合同中應(yīng)寫明的要素有：房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。③租金和押金數(shù)額、支付方式。④租賃用途和房屋使用要求。⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。⑥租賃期限。⑦房屋維修責任。⑧物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納。⑨爭議解決辦法和違約責任。爭議解決方式一般分為（）。*訴諸武力自行協(xié)商解決(正確答案)申請調(diào)解(正確答案)提交仲裁機構(gòu)仲裁(正確答案)向人民法院提起訴訟(正確答案)答案解析：爭議，又稱糾紛，是指合同當事人之間對合同履行的情況和不履行或不完全履行合同的后果產(chǎn)生的各種糾紛。爭議解決方式一般分為四類：①自行協(xié)商解決；②申請調(diào)解；③提交仲裁機構(gòu)仲裁；④向人民法院提起訴訟。下列房屋中不得出租的有（）。*屬于違法建設(shè)的房屋(正確答案)被司法機關(guān)查封的房屋(正確答案)未取得房屋權(quán)屬證書的房屋(正確答案)已購公有住房不成套的房屋答案解析：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當明白，如租賃的標的物為法律法規(guī)禁止的，可能導致所簽訂租賃合同無效。房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應(yīng)當提交的材料包括（）。*房屋租賃合同(正確答案)房屋租賃當事人身份證明(正確答案)房屋所有權(quán)證(正確答案)押金收據(jù)房屋所在地街道居委會證明答案解析：房屋租賃當事人辦理房屋租賃登記備案，應(yīng)當提交的材料包括：①房屋租賃合同；②房屋租賃當事人身份證明；③合法擁有房屋所有權(quán)的證明；④直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當事人提交的材料應(yīng)當真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。房屋租賃當事人可以書面委托他人代為辦理房屋租賃登記備案關(guān)于租賃合同的說法，正確的有（）。*租賃合同約定的租賃期限不得超過10年，超過10年的，該租賃合同無效房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持相關(guān)證明文件到有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)(正確答案)租賃合同應(yīng)明確規(guī)定租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋維修責任等內(nèi)容(正確答案)在簽訂房屋租賃合同后，承租人應(yīng)按照該房屋權(quán)屬證書上記載的用途使用房屋，不得擅自變更用途(正確答案)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃合同無效答案解析：A項，房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。B項，《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案”。C項，房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括：①房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所。②標的物，租賃合同中應(yīng)寫明的要素有：房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。③租金和押金數(shù)額、支付方式。④租賃用途和房屋使用要求。⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。⑥租賃期限。⑦房屋維修責任。⑧物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納。⑨爭議解決辦法和違約責任。D項，房屋用途主要分為住宅、辦公、商業(yè)、倉庫等，這些用途是由城鄉(xiāng)規(guī)劃等主管部門依法確定的。承租人應(yīng)當按照房屋的法定用途使用出租房屋。E項，我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。下列房屋租賃禁止行為中，屬于出租人的禁止行為的有（）。*違反規(guī)定分割出租(正確答案)廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住(正確答案)在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人單方面隨意提高租金水平(正確答案)擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施將經(jīng)濟適用住房、廉租住房出租或轉(zhuǎn)租給他人使用(正確答案)答案解析：出租人的禁止行為包括：①違反規(guī)定分割出租；②廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住；③將未取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用住房、廉租住房出租或轉(zhuǎn)租給他人使用；④在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人單方面隨意提高租金水平；⑤企事業(yè)單位、個人將非居住用房出租給他人居住使用。承租人的禁止行為包括：①保障性住房轉(zhuǎn)租；②違反租賃用途和使用要求使用房屋；③擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施；④不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益；⑤嚴禁利用出租房屋進行各類違法犯罪活動。D項屬于承租人的禁止行為。下列情形中，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持的有（）。*房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的(正確答案)出租人又將房屋出租的出租人將房屋賣給父母的(正確答案)出租人通知承租人，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的(正確答案)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的(正確答案)答案解析：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；④第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的。由于（），承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。*出租人提高租金水平租賃住房的權(quán)屬產(chǎn)生爭議(正確答案)承租人找到更舒適的住房承租人找到了租金更低的住房租賃住房被司法機關(guān)依法查封導致房屋無法使用(正確答案)答案解析：因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：①租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；②租賃房屋權(quán)屬有爭議的；③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。2015年10月馮某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理對外租賃其一套住宅。甲機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2018年3月，馮某委托甲機構(gòu)代理出售該住房，同年5月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列說法中，正確的有（）。*租賃期限未到期，褚某有權(quán)主張原租賃合同繼續(xù)履行(正確答案)衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)(正確答案)褚某雖無意購買該房屋，但若2018年10月主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕褚某請求確認馮某與衛(wèi)某簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)予支持答案解析：AB兩項，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。C項，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。D項，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，承租人優(yōu)先購買權(quán)人民法院不予支持。本題中，3月份馮某委托出售，褚某在10月份主張優(yōu)先租賃權(quán)，已超過15天，且衛(wèi)某已辦理了房屋登記手續(xù)，所以褚某無權(quán)主張優(yōu)先租賃權(quán)。E項，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。