房地產(chǎn)-行業(yè)周報(bào)：銷售邊際改善鄭州出臺(tái)配售型保障房細(xì)則

zhujinbj@SAC編號(hào):S1440519120002SFC編號(hào):BPU491 9% -1%zhujinbj@SAC編號(hào):S1440519120002SFC編號(hào):BPU491 9% -1%-11%-21% 房地產(chǎn)滬深300【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)（4.6-4.12保障房建設(shè)加速推進(jìn)，南京跟進(jìn)“以舊換新”【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)（3.30-4.5百強(qiáng)房企銷售依然【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周善，房企年報(bào)經(jīng)營性業(yè)務(wù)顯韌性【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周市場(chǎng)回顧2022/11/182022/12/182023/1/182023/2/182023/3/182023/4/182023/5/182023/6/182023/7/182023/8/182023/9/182023/10/18重點(diǎn)城市一二手房成交同環(huán)比下降。本周34城一手房成交面積178萬平，環(huán)比下降7.5%，同比下降46.7%；14城二手房成交面積1872022/11/182022/12/182023/1/182023/2/182023/3/182023/4/182023/5/182023/6/182023/7/182023/8/182023/9/182023/10/18百城新增供地同環(huán)比下降。本周百城新增宅地711萬平，環(huán)比下降22.9%，同比下降50.7%。其中一線新增20.5萬平，樓面均價(jià)27998元/平；二線新增111.5萬平，樓面均價(jià)3602元/平。行業(yè)要聞：1.央行：一季度新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率3.71%，同比下降0.46%。（觀點(diǎn)網(wǎng)）2.鄭州：新建“保住房”項(xiàng)目單套住房建筑面積控制在70-120平方米。（觀點(diǎn)網(wǎng)）行業(yè)觀點(diǎn)：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.98%，滬深300上漲1.89%，板塊跑輸大盤。本周3月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)出爐，3月銷售面積同比下降18.3%，較前值收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)，年初以來北京、上海等核心城市陸續(xù)在需求端出臺(tái)寬松政策，為銷售的企穩(wěn)提供支撐。何立峰副總理13-14日在鄭州調(diào)研，指出要全力保障在建房地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，抓好“三大工程”建設(shè)。本周鄭州就配售型保障房（保住房）管理辦法征求意見，規(guī)定其單套面積控制在70-120平方，購房人退出的由運(yùn)營公司回購，回購價(jià)格由購買原價(jià)結(jié)合折舊確定，禁止變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?chǎng)。隨著保障房建設(shè)的加速推進(jìn)，預(yù)計(jì)更多城市的細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)。重點(diǎn)推薦A股：招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余、城建發(fā)展、天健集團(tuán)、萬業(yè)企業(yè)、張江高科，港股：華潤置地、華潤萬象生活、中國海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、綠城管理控股、貝殼。 1 2長(zhǎng)三角（上海、南京、杭州、蘇州、揚(yáng)州） 3 4 5 6 9 9 重點(diǎn)城市新房周度成交80006000400020004019-1020-0320-0821-0121-0621-1122-0422-0923-0223-0723-12資料來源：wind，中信建投44.69%其他地區(qū)福州3.8716.27%511莆田0.56-40.99%-38.31%資料來源：Wind，中信建投平3530252050歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日8006004002000北京住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-032502000資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投2平4050歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日900800700600500400300200019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-039080400資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平50歷年周平均成交u當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平50歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投3萬平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交萬平98765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日6005004003002001000深圳住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03200180160140120100806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平30252050歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日1400120010008006004002000廣州住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03160140120100806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投4萬平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交萬平605040302002019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15萬歷年周平均成交u當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平5040302002019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平歷年周平均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交98765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月1資料來源：wind，中信建投5重點(diǎn)城市二手房周度成交平歷年周均成交u當(dāng)周成交--平40502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日02月2日2月16日3月1日3月152月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周均成交u當(dāng)周成交--平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投6平 0歷年周均成交當(dāng)周成交--近三個(gè)月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平平5432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平平8765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投740.91%資料來源：Wind，中信建投8重點(diǎn)城市供地情況400200百城住宅類供地建面（萬方）2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日百城住宅類供地掛牌均價(jià)（元/平）60005000400030002000100002月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投9重點(diǎn)城市推盤情況2422442402137060403020002023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月一線4城月度累計(jì)推盤數(shù)7173715756403731302092023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投3002502005002086420二線14城月度累計(jì)推盤數(shù)3002502005002086420260242216752023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月三線10城月度累計(jì)推盤數(shù)88622023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投周度發(fā)債回顧本周共有7家房地產(chǎn)公司發(fā)行了債務(wù)工具，總額為87.0億元；從發(fā)行利率來看，本周房企發(fā)債平均成本為2.67%，環(huán)比下降32BP。51資料來源：Wind，中信建投周度要聞回顧1、萬科澄清“公司領(lǐng)導(dǎo)出國不回”傳言，境外公務(wù)出行正常進(jìn)行；煙臺(tái)合作方對(duì)公司和董事會(huì)主席誹謗，已報(bào)案并起訴，合作項(xiàng)目中不存在所謂萬科管理團(tuán)隊(duì)私人利益；濟(jì)南萬科總經(jīng)理肖勁被警方帶走屬個(gè)人案件，與煙臺(tái)舉報(bào)無關(guān)。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）2、廣東截至3月底83個(gè)白名單項(xiàng)目獲得貸款發(fā)放，總額為119億元。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）3、鄭州住房公積金管理中心計(jì)劃推出“商轉(zhuǎn)公貸款”業(yè)務(wù)，旨在優(yōu)化市民的住房貸款結(jié)構(gòu)并降低負(fù)擔(dān)。（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）4、成都擬提高多子女家庭首套房公積金貸款額度，最高可貸90萬元。（澎湃新聞）5、統(tǒng)計(jì)局：1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.5%，住宅投資下滑10.5%；3月份一線城市二手住宅銷售6、上海：東方樞紐及周邊地區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃草案公示，建設(shè)用地約693公頃。（觀點(diǎn)網(wǎng)）7、南京房協(xié)：南京二手房單周成交2352套，環(huán)比上漲48.6%。（觀點(diǎn)網(wǎng)）8、深圳房協(xié)：深圳全市二手房成交量單周錄得1295套，環(huán)比增長(zhǎng)34.3%。（觀點(diǎn)網(wǎng)）9、鄭州：新建項(xiàng)目單套住房建筑面積控制在70-120平方米，三居室套型比例按項(xiàng)目情況控制在50%-10、深圳：二季度商品房共26項(xiàng)目入市，合計(jì)房源10539套。（觀點(diǎn)網(wǎng)）11、北京：老舊小區(qū)部分房屋貸款最高可延長(zhǎng)20年。（觀點(diǎn)網(wǎng)）12、澳門：通過取消不動(dòng)產(chǎn)交易三稅法案。（觀點(diǎn)網(wǎng)）13、北京統(tǒng)計(jì)局：一季度住宅銷售面積同比增長(zhǎng)8.8%。（觀點(diǎn)網(wǎng)）14、央行：一季度住戶經(jīng)營性貸款增加1.29萬億元，房地產(chǎn)貸款增速上升；一季度新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率15、福州：新建商品房項(xiàng)目預(yù)售資金應(yīng)全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。（財(cái)聯(lián)社）16、寧波：公積金貸款保底額度上調(diào)至25萬元，購房提取首付比例不作要求。（澎湃新聞）17、中指研究院：2023年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍持續(xù)。（中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）18、江蘇常州：階段性取消首套房貸款利率下限，本次調(diào)整適用于新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，不包括已發(fā)放的存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款。（財(cái)聯(lián)社）19、深圳：一季度新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率同比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。（財(cái)聯(lián)社）20、浙江麗水：延續(xù)實(shí)施購房補(bǔ)貼政策，“房票”購房取消面積限制。（澎湃新聞）【建發(fā)股份】2023年實(shí)現(xiàn)營收7636.8億元，同比下降8.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤131.0億元，同比增長(zhǎng)108.8%?！救f業(yè)企業(yè)】截至4月15日，公司累計(jì)回購占總股本1.11%的股份，支付金額為1.34億元?！窘疠x控股】已將3億美元本息存入指定銀行賬戶，結(jié)清所有公開信用債?！救A僑城A】1-3月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積25.5萬平方米，同比減少50%；合同銷售金額44.0億元，同比減少49%?！咎旖〖瘓F(tuán)】2023年實(shí)現(xiàn)營收270億，同比增長(zhǎng)2%，歸母凈利潤14億，同比下降26.6%。【廣宇集團(tuán)】延遲公布年度報(bào)告至4月30日。【華遠(yuǎn)地產(chǎn)】華遠(yuǎn)集團(tuán)完成增持1360萬股，占公司總股本0.54%?！緸I江集團(tuán)】競(jìng)得杭政儲(chǔ)出24、25號(hào)國有建設(shè)地，總面積約13萬平方米。【亞通股份】出讓全資子公司上海銀馬實(shí)業(yè)有限公司，價(jià)值2213萬，交易方為東灘建設(shè)?！局腥A企業(yè)】2023年實(shí)現(xiàn)營收131.8億，同比增長(zhǎng)415.4%，歸母凈利潤5.6億?！菊猩躺呖凇?月22日將解除上市限售股，占公司總股本6.45%?！颈＠l(fā)展】放棄行使“21保利05”公司債券贖回選擇權(quán)?！竟诔谴笸ā?023年實(shí)現(xiàn)營收218.2億，同比下降6.7%，歸母凈利潤-4.4億，同比下降732.1%?！緱冀ㄔO(shè)】1-3月商品房權(quán)益合同銷售面積0.60萬平方米，商品房權(quán)益合同銷售金額1.48億。【南京高科】1-3月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積0.07萬平方米，同比減少99.49%，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3417.3萬，同比減少95.33%?！局心辖ㄔO(shè)】可能因股票收盤價(jià)連續(xù)均低于1元股而被終止上市?！維T世貿(mào)】變更簽字注冊(cè)會(huì)計(jì)師為孫國偉?！竞Ｄ蠙C(jī)場(chǎng)】2023年實(shí)現(xiàn)營收67.6億，同比增長(zhǎng)43.8%，歸母凈利潤9.5億，同比下降48.6%?！揪┠苤脴I(yè)】一季度全口徑簽約金額1.95億元，同比降低91.34%。【首開股份】2023年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入477.63億元，同比增速為-0.32%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-63.39億元。【香江控股】2023年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.00億元，同比增速為-45.50%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6948萬元，同比增速為-71.45%?！敬簖埖禺a(chǎn)】2023年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.09億元，同比增速為-18.26%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤-3.31億元?！灸隙嘉飿I(yè)】2023年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.51億元，同比增速為0.23%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1.86億元，同比增速為27.69%。資料來源：公司公告公司估值2025E2022A2023EMRQ9-25資料來源：Wind，中信建投注：表格中股價(jià)為原始單位，即A股公司單位為人民幣元，港股公司單位為港元；市值單位為人民幣元，適用匯率：1港元=0.92445元中海物業(yè)2023年記賬本位幣變更為人民幣；年報(bào)已發(fā)公司采用2023年實(shí)際業(yè)績(jī)。資料來源：wind，中信建投周度資金流向北向資金凈買入金額(億元)208.7醫(yī)療保健電信服務(wù)房地產(chǎn)日常消費(fèi)金融金融能源能源公用事業(yè)可選消費(fèi)材料工業(yè)信息技術(shù)--0.5-1.3-4.0-5.1-8.9-10.0--10.5--29.0--28.2---資料來源：wind，中信建投 0凈流入保利發(fā)展金科股份中國國貿(mào)我愛我家南京高科上海臨港西藏城投濱江集團(tuán)中南建設(shè)陸家嘴資料來源：wind，中信建投風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積同比仍然為負(fù)，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓，或?qū)?dǎo)致開發(fā)商延緩施工節(jié)奏，從而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期。物管行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致外拓受阻及母公司交付可能不及預(yù)期兩個(gè)方面：伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業(yè)內(nèi)公司從增量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向存量小區(qū)、單位競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇可能導(dǎo)致部分公司增速