房地產(chǎn)-行業(yè)周報：銷售邊際改善鄭州出臺配售型保障房細則

zhujinbj@SAC編號:S1440519120002SFC編號:BPU491 9% -1%zhujinbj@SAC編號:S1440519120002SFC編號:BPU491 9% -1%-11%-21% 房地產(chǎn)滬深300【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周報（4.6-4.12保障房建設加速推進，南京跟進“以舊換新”【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周報（3.30-4.5百強房企銷售依然【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周善，房企年報經(jīng)營性業(yè)務顯韌性【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周市場回顧2022/11/182022/12/182023/1/182023/2/182023/3/182023/4/182023/5/182023/6/182023/7/182023/8/182023/9/182023/10/18重點城市一二手房成交同環(huán)比下降。本周34城一手房成交面積178萬平，環(huán)比下降7.5%，同比下降46.7%；14城二手房成交面積1872022/11/182022/12/182023/1/182023/2/182023/3/182023/4/182023/5/182023/6/182023/7/182023/8/182023/9/182023/10/18百城新增供地同環(huán)比下降。本周百城新增宅地711萬平，環(huán)比下降22.9%，同比下降50.7%。其中一線新增20.5萬平，樓面均價27998元/平；二線新增111.5萬平，樓面均價3602元/平。行業(yè)要聞：1.央行：一季度新發(fā)放個人住房貸款利率3.71%，同比下降0.46%。（觀點網(wǎng)）2.鄭州：新建“保住房”項目單套住房建筑面積控制在70-120平方米。（觀點網(wǎng)）行業(yè)觀點：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.98%，滬深300上漲1.89%，板塊跑輸大盤。本周3月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)出爐，3月銷售面積同比下降18.3%，較前值收窄2.2個百分點，年初以來北京、上海等核心城市陸續(xù)在需求端出臺寬松政策，為銷售的企穩(wěn)提供支撐。何立峰副總理13-14日在鄭州調(diào)研，指出要全力保障在建房地產(chǎn)項目按時保質(zhì)交付，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，抓好“三大工程”建設。本周鄭州就配售型保障房（保住房）管理辦法征求意見，規(guī)定其單套面積控制在70-120平方，購房人退出的由運營公司回購，回購價格由購買原價結(jié)合折舊確定，禁止變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?。隨著保障房建設的加速推進，預計更多城市的細則將陸續(xù)出臺。重點推薦A股：招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、招商積余、城建發(fā)展、天健集團、萬業(yè)企業(yè)、張江高科，港股：華潤置地、華潤萬象生活、中國海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、綠城中國、綠城管理控股、貝殼。 1 2長三角（上海、南京、杭州、蘇州、揚州） 3 4 5 6 9 9 重點城市新房周度成交80006000400020004019-1020-0320-0821-0121-0621-1122-0422-0923-0223-0723-12資料來源：wind，中信建投44.69%其他地區(qū)福州3.8716.27%511莆田0.56-40.99%-38.31%資料來源：Wind，中信建投平3530252050歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日8006004002000北京住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-032502000資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投2平4050歷年周平均成交當周成交--近三個月周均2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日900800700600500400300200019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-039080400資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平50歷年周平均成交u當周成交--近三個月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平50歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交平765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投3萬平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交萬平98765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日6005004003002001000深圳住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03200180160140120100806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平30252050歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日1400120010008006004002000廣州住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03160140120100806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投4萬平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交萬平605040302002019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15萬歷年周平均成交u當周成交--近三個月周均成交平5040302002019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交98765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月1資料來源：wind，中信建投5重點城市二手房周度成交平歷年周均成交u當周成交--平40502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日02月2日2月16日3月1日3月152月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周均成交u當周成交--平502019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投6平 0歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平平5432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平平864202019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日平平8765432102019年2020年2021年2022年2023年1月19日2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投740.91%資料來源：Wind，中信建投8重點城市供地情況400200百城住宅類供地建面（萬方）2月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日百城住宅類供地掛牌均價（元/平）60005000400030002000100002月2日2月16日3月1日3月15日3月29日4月12日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投9重點城市推盤情況2422442402137060403020002023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月一線4城月度累計推盤數(shù)7173715756403731302092023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投3002502005002086420二線14城月度累計推盤數(shù)3002502005002086420260242216752023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月三線10城月度累計推盤數(shù)88622023年1月2023年4月2023年7月2023年10月2024年1月2024年4月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投周度發(fā)債回顧本周共有7家房地產(chǎn)公司發(fā)行了債務工具，總額為87.0億元；從發(fā)行利率來看，本周房企發(fā)債平均成本為2.67%，環(huán)比下降32BP。51資料來源：Wind，中信建投周度要聞回顧1、萬科澄清“公司領導出國不回”傳言，境外公務出行正常進行；煙臺合作方對公司和董事會主席誹謗，已報案并起訴，合作項目中不存在所謂萬科管理團隊私人利益；濟南萬科總經(jīng)理肖勁被警方帶走屬個人案件，與煙臺舉報無關(guān)。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）2、廣東截至3月底83個白名單項目獲得貸款發(fā)放，總額為119億元。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）3、鄭州住房公積金管理中心計劃推出“商轉(zhuǎn)公貸款”業(yè)務，旨在優(yōu)化市民的住房貸款結(jié)構(gòu)并降低負擔。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）4、成都擬提高多子女家庭首套房公積金貸款額度，最高可貸90萬元。（澎湃新聞）5、統(tǒng)計局：1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.5%，住宅投資下滑10.5%；3月份一線城市二手住宅銷售6、上海：東方樞紐及周邊地區(qū)專項規(guī)劃草案公示，建設用地約693公頃。（觀點網(wǎng)）7、南京房協(xié)：南京二手房單周成交2352套，環(huán)比上漲48.6%。（觀點網(wǎng)）8、深圳房協(xié)：深圳全市二手房成交量單周錄得1295套，環(huán)比增長34.3%。（觀點網(wǎng)）9、鄭州：新建項目單套住房建筑面積控制在70-120平方米，三居室套型比例按項目情況控制在50%-10、深圳：二季度商品房共26項目入市，合計房源10539套。（觀點網(wǎng)）11、北京：老舊小區(qū)部分房屋貸款最高可延長20年。（觀點網(wǎng)）12、澳門：通過取消不動產(chǎn)交易三稅法案。（觀點網(wǎng)）13、北京統(tǒng)計局：一季度住宅銷售面積同比增長8.8%。（觀點網(wǎng)）14、央行：一季度住戶經(jīng)營性貸款增加1.29萬億元，房地產(chǎn)貸款增速上升；一季度新發(fā)放個人住房貸款利率15、福州：新建商品房項目預售資金應全部進入監(jiān)管賬戶。（財聯(lián)社）16、寧波：公積金貸款保底額度上調(diào)至25萬元，購房提取首付比例不作要求。（澎湃新聞）17、中指研究院：2023年物業(yè)百強企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象仍持續(xù)。（中國經(jīng)濟網(wǎng)）18、江蘇常州：階段性取消首套房貸款利率下限，本次調(diào)整適用于新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務，不包括已發(fā)放的存量商業(yè)性個人住房貸款。（財聯(lián)社）19、深圳：一季度新發(fā)放個人住房貸款利率同比下降0.71個百分點。（財聯(lián)社）20、浙江麗水：延續(xù)實施購房補貼政策，“房票”購房取消面積限制。（澎湃新聞）【建發(fā)股份】2023年實現(xiàn)營收7636.8億元，同比下降8.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤131.0億元，同比增長108.8%?！救f業(yè)企業(yè)】截至4月15日，公司累計回購占總股本1.11%的股份，支付金額為1.34億元?！窘疠x控股】已將3億美元本息存入指定銀行賬戶，結(jié)清所有公開信用債?！救A僑城A】1-3月公司累計實現(xiàn)合同銷售面積25.5萬平方米，同比減少50%；合同銷售金額44.0億元，同比減少49%?！咎旖〖瘓F】2023年實現(xiàn)營收270億，同比增長2%，歸母凈利潤14億，同比下降26.6%?！緩V宇集團】延遲公布年度報告至4月30日?！救A遠地產(chǎn)】華遠集團完成增持1360萬股，占公司總股本0.54%?！緸I江集團】競得杭政儲出24、25號國有建設地，總面積約13萬平方米?！緛喭ü煞荨砍鲎屓Y子公司上海銀馬實業(yè)有限公司，價值2213萬，交易方為東灘建設?！局腥A企業(yè)】2023年實現(xiàn)營收131.8億，同比增長415.4%，歸母凈利潤5.6億?！菊猩躺呖凇?月22日將解除上市限售股，占公司總股本6.45%?！颈＠l(fā)展】放棄行使“21保利05”公司債券贖回選擇權(quán)?！竟诔谴笸ā?023年實現(xiàn)營收218.2億，同比下降6.7%，歸母凈利潤-4.4億，同比下降732.1%?！緱冀ㄔO】1-3月商品房權(quán)益合同銷售面積0.60萬平方米，商品房權(quán)益合同銷售金額1.48億?！灸暇└呖啤?-3月實現(xiàn)合同銷售面積0.07萬平方米，同比減少99.49%，實現(xiàn)合同銷售金額3417.3萬，同比減少95.33%。【中南建設】可能因股票收盤價連續(xù)均低于1元股而被終止上市?！維T世貿(mào)】變更簽字注冊會計師為孫國偉?！竞Ｄ蠙C場】2023年實現(xiàn)營收67.6億，同比增長43.8%，歸母凈利潤9.5億，同比下降48.6%?！揪┠苤脴I(yè)】一季度全口徑簽約金額1.95億元，同比降低91.34%?！臼组_股份】2023年公司實現(xiàn)營業(yè)收入477.63億元，同比增速為-0.32%，實現(xiàn)歸母凈利潤-63.39億元?！鞠憬毓伞?023年公司實現(xiàn)營業(yè)收入33.00億元，同比增速為-45.50%，實現(xiàn)歸母凈利潤6948萬元，同比增速為-71.45%?！敬簖埖禺a(chǎn)】2023年公司實現(xiàn)營業(yè)收入7.09億元，同比增速為-18.26%，實現(xiàn)歸母凈利潤-3.31億元?！灸隙嘉飿I(yè)】2023年公司實現(xiàn)營業(yè)收入18.51億元，同比增速為0.23%，實現(xiàn)歸母凈利潤1.86億元，同比增速為27.69%。資料來源：公司公告公司估值2025E2022A2023EMRQ9-25資料來源：Wind，中信建投注：表格中股價為原始單位，即A股公司單位為人民幣元，港股公司單位為港元；市值單位為人民幣元，適用匯率：1港元=0.92445元中海物業(yè)2023年記賬本位幣變更為人民幣；年報已發(fā)公司采用2023年實際業(yè)績。資料來源：wind，中信建投周度資金流向北向資金凈買入金額(億元)208.7醫(yī)療保健電信服務房地產(chǎn)日常消費金融金融能源能源公用事業(yè)可選消費材料工業(yè)信息技術(shù)--0.5-1.3-4.0-5.1-8.9-10.0--10.5--29.0--28.2---資料來源：wind，中信建投 0凈流入保利發(fā)展金科股份中國國貿(mào)我愛我家南京高科上海臨港西藏城投濱江集團中南建設陸家嘴資料來源：wind，中信建投風險分析房地產(chǎn)行業(yè)的風險主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預期：銷售不及預期，我們關(guān)注的重點城市周度銷售面積同比仍然為負，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復不及預期的風險；結(jié)轉(zhuǎn)不及預期：房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓，或?qū)е麻_發(fā)商延緩施工節(jié)奏，從而導致結(jié)轉(zhuǎn)不及預期。物管行業(yè)的風險主要在于行業(yè)內(nèi)競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不及預期兩個方面：伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業(yè)內(nèi)公司從增量增長轉(zhuǎn)向存量小區(qū)、單位競爭，競爭加劇可能導致部分公司增速