物業(yè)服務(wù)中心管理核心制度

服務(wù)中心管理制度經(jīng)理職責(zé)1、結(jié)合企業(yè)實際，組織制訂企業(yè)年度工作計劃，負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)全方面工作。2、配合并負(fù)責(zé)落實總企業(yè)各項行政、人事及財務(wù)管理制度，負(fù)責(zé)各項業(yè)務(wù)管理制度實施。3、制訂本企業(yè)各項管理制度、組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)，并監(jiān)督實施，確保各項管理服務(wù)工作質(zhì)量，使業(yè)主滿意。4、召集、主持企業(yè)會議，立即處理管理中暴露問題。5、依據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計劃，并組織實施。6、負(fù)責(zé)對本企業(yè)基層人員任免和獎罰，對中層管理人員任免有提議權(quán)。7、協(xié)調(diào)、處理管理處管理過程中出現(xiàn)多種問題，加強(qiáng)對管理處監(jiān)督。8、負(fù)責(zé)職員思想教育，定時、不定時地聽取職員意見和提議，激發(fā)職員工作熱情。9、相關(guān)鍵、定時或不定時地對部分設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗，發(fā)覺問題并立即處理處理。用戶服務(wù)部職責(zé)1、負(fù)責(zé)轄區(qū)綜合管理工作。2、負(fù)責(zé)落實轄區(qū)各項規(guī)章制度切實實施。3、做好和業(yè)主房屋交接驗收工作，出現(xiàn)問題立即通知相關(guān)部門。4、負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修審核、監(jiān)管工作。5、負(fù)責(zé)轄區(qū)文化活動籌備和安排。6、負(fù)責(zé)多種圖紙和業(yè)主檔案管理工作。7、做好業(yè)主投訴、報修及多種應(yīng)急事件處理。8、堅持物業(yè)管理要到位，服務(wù)要周到標(biāo)準(zhǔn)，努力做到業(yè)主滿意。9、在財務(wù)部監(jiān)督下，立即收取各項費(fèi)用，收取率應(yīng)達(dá)成95%以上。10、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。秩序維護(hù)部職責(zé)1、負(fù)責(zé)轄區(qū)安全防范工作。2、忠于職守，自覺落實國家法規(guī)政策和企業(yè)規(guī)章制度，按程序辦事。3、嚴(yán)守企業(yè)機(jī)密，不能說不說，不能傳不傳，有計劃有秩序地做好工作。4、嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班統(tǒng)計和交接班統(tǒng)計。5、對所管轄區(qū)實施巡查任務(wù)，對進(jìn)出小區(qū)外來人員按要求請其出示相關(guān)證件。6、對拉貨進(jìn)出車輛要認(rèn)真進(jìn)行檢驗問詢并做好統(tǒng)計。7、負(fù)責(zé)進(jìn)入小區(qū)車輛管理工作。8、按時開關(guān)公共照明路燈。9、發(fā)生緊急事件時立即處理并上報相關(guān)責(zé)任人，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，主動配合相關(guān)部門進(jìn)行搶救工作和處理善后。10、說服教育業(yè)主遵守小區(qū)多種要求。11、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。工程維修部職責(zé)1、依據(jù)小區(qū)房屋及其隸屬設(shè)施實際情況，編制養(yǎng)護(hù)、維修計劃，報企業(yè)審批后組織落實實施。2、日常維修工作隨叫隨到，讓業(yè)主滿意。3、參與新接管物業(yè)項現(xiàn)在期驗收，接管工作。4、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修驗收工作。5、全方面負(fù)責(zé)樓宇多種機(jī)電、消防、水電設(shè)備養(yǎng)護(hù)和維修工作，確保各類設(shè)備正常運(yùn)行。6、定時檢驗多種設(shè)備，依據(jù)存在問題，提出維修處理措施和制訂維修方案，方案同意后組織實施。7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。清潔綠化部職責(zé)1、做好轄區(qū)內(nèi)道路、樓道、各類照明設(shè)備、綠化帶等全部公共環(huán)境清掃保潔。2、搜集和清理轄區(qū)垃圾。3、管理綠化設(shè)備和多種清掃工具。4、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)園林綠化維護(hù)工作。5、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。崗位職責(zé)服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)1、認(rèn)真落實實施企業(yè)經(jīng)營理念和管理要求，全權(quán)負(fù)責(zé)處理管理處工作中一切事務(wù)，按時完成企業(yè)下達(dá)年度經(jīng)營、質(zhì)量、安全目標(biāo)和利潤指標(biāo)。2、搜集職員、住戶意見和提議，不停完善各項規(guī)章制度、操作程序；部門人員崗位職責(zé)、考評標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督實施。3、制訂部門年度計劃和月度計劃。4、5、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修手續(xù)審核審批工作。6、每日巡視轄區(qū)內(nèi)外各場所，檢驗服務(wù)質(zhì)量，立即糾正不合格服務(wù)。7、結(jié)合小區(qū)實際，精簡設(shè)置管理處組織機(jī)構(gòu)，幫助企業(yè)建立、健全各項規(guī)章制度。8、按要求對職員進(jìn)行培訓(xùn)和考評，做到獎罰分明。9、做好小區(qū)省、市級達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。10、協(xié)調(diào)管理處和轄區(qū)派出所和小區(qū)等相關(guān)部門關(guān)系，便于開展工作。11、根據(jù)物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，配合工程部，對小區(qū)房屋、公共設(shè)施進(jìn)行驗收接管。12、受理重大業(yè)主投訴，包含重大問題立即向上級反應(yīng)。13、根據(jù)檔案管理制度負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗物業(yè)完工檔案、業(yè)主檔案、質(zhì)量統(tǒng)計等文件資料管理、發(fā)放、搜集、存檔和保管工作。14、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作?？头鞴軑徫宦氊?zé)1、幫助管理處主任處理日常事務(wù)。2、依據(jù)管理處主任安排，部署當(dāng)日工作，并負(fù)責(zé)檢驗落實工作實施情況。3、負(fù)責(zé)檢驗清潔、綠化清理養(yǎng)護(hù)情況。5、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主房屋交接入住、裝修手續(xù)，負(fù)責(zé)住戶裝修巡視抽查工作。6、常常走訪業(yè)主，和業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見，并立即總結(jié)提升管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。7、負(fù)責(zé)搞好業(yè)主接待工作，并合了解釋，立即處理業(yè)主提出問題。8、熟悉各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其組成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)收繳情況，幫助多種費(fèi)用催繳工作。4、整理、統(tǒng)計、落實業(yè)主反饋信息和投訴情況，對當(dāng)日發(fā)生問題及處理方法作詳實統(tǒng)計,并將維修內(nèi)容立即傳輸相關(guān)部門。常常向管理處主任提出有效提議。負(fù)責(zé)組織用戶滿意度調(diào)查和小區(qū)文化活動。立即完成上司交辦其它工作。綜合維修工崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)各類房屋分布情況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、隸屬設(shè)施。2、熟悉小區(qū)水、電、氣、消防系統(tǒng)管線走向、分布情況和管線主控制位置。3、熟悉小區(qū)多種設(shè)備性能和使用情況。4、負(fù)責(zé)對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查、維修、養(yǎng)護(hù)。5、常常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施運(yùn)行和完好情況，如發(fā)覺有損壞、隱患或其它不正常情況，應(yīng)立即組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備正常運(yùn)行。6、負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主/住戶相關(guān)給排水報修項目標(biāo)維修工作7、負(fù)責(zé)二次供水，水樣抽取和送檢工作，確保向用戶提供衛(wèi)生合格判定通常性應(yīng)急事件。8、配合管理員進(jìn)行業(yè)主驗房、裝修監(jiān)管工作。9、配合管理員做好消防安全管理工作。10、妥善保管好多種維修器具，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借，器具更新以舊換新，確保合理使用年限。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。管理職員崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)，及業(yè)主家庭組員基礎(chǔ)情況。2、配合領(lǐng)導(dǎo)對小區(qū)樓宇進(jìn)行接管、驗收、交接工作；準(zhǔn)備入住資料。3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主房屋交接入住、裝修手續(xù)辦理。4、負(fù)責(zé)住戶裝修巡視檢驗工作，發(fā)覺違規(guī)裝修立即阻止，并向主管匯報。。5、常常走訪業(yè)主，和業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見，并立即總結(jié)提升管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。6、負(fù)責(zé)搞好業(yè)主接待工作，并合了解釋，立即處理業(yè)主提出問題。7、熟悉各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其組成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)收繳情況，幫助多種費(fèi)用催繳工作。8、負(fù)責(zé)轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督、檢驗工作。9、幫助主任組織開展小區(qū)小區(qū)文化活動及宣傳工作，主動加強(qiáng)和業(yè)主溝通和聯(lián)絡(luò)。10、負(fù)責(zé)工作牌及管理人員證件發(fā)放、變更、保管等工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。接待收費(fèi)員崗位職責(zé)1、熟悉轄區(qū)樓棟號、單元數(shù)和面積，掌握各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計算措施。2、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、維修費(fèi)等多種費(fèi)用核實、收繳及計算機(jī)輸入工作，立即編出各項費(fèi)用應(yīng)收款總額，做好各項收費(fèi)原始統(tǒng)計登記、保管工作，每個月初制訂上月財務(wù)報表，報企業(yè)財務(wù)部及物業(yè)處主任。3、熟悉轄區(qū)業(yè)主姓名，掌握各業(yè)主應(yīng)付各項費(fèi)用收繳、欠付情況，做好備查統(tǒng)計工作。4、配合領(lǐng)導(dǎo)對小區(qū)樓宇接管、驗收、交接工作。5、做好業(yè)主/住戶資料保管保密工作。6、幫助接待業(yè)主來訪、投訴工作，職權(quán)范圍內(nèi)立即處理處理，職權(quán)之外者立即報管理處主管或主任，并做好統(tǒng)計。7、負(fù)責(zé)小區(qū)多種圖紙和業(yè)主檔案管理工作。8、立即收取各項費(fèi)用，收取率必需達(dá)成95%以上。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。秩序主管崗位職責(zé)安全管理主管在物管處主任直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)現(xiàn)場安全管理工作，對物管處主任負(fù)責(zé)。其職責(zé)以下：1、熟悉掌握小區(qū)整體情況及各班隊員個人情況，并負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各班工作。2、不定時檢驗各班班長及隊員值勤情況及推行職責(zé)情況，做好《日檢統(tǒng)計》，并督促檢驗處理相關(guān)問題。3、遇緊急事故發(fā)生，立即和物管處主任聯(lián)絡(luò)，并快速調(diào)集人員前往事發(fā)地點進(jìn)行處理。4、負(fù)責(zé)上傳下達(dá)，立即將小區(qū)各班出現(xiàn)治安問題和處理情況綜合整理，向物管處主任匯報。5、整理質(zhì)量多種統(tǒng)計，確保各班質(zhì)量統(tǒng)計完整性，并立即交物管處存檔。6、依據(jù)《巡查統(tǒng)計表》及《日檢統(tǒng)計》對隊員進(jìn)行考評及月工作總結(jié)。7、負(fù)責(zé)組織安全管理隊軍訓(xùn)、培訓(xùn)及新隊員入職培訓(xùn)工作。8、完成物管處主任臨時交派其它工作。秩序管理員職責(zé)一、班長職責(zé)1、接收轄區(qū)主任和隊長領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共秩序工作安排、落實、督促、檢驗、考評統(tǒng)計和糾正。2、在管理處組織公共秩序員培訓(xùn)基礎(chǔ)上，擬訂本班隊員每七天再培訓(xùn)計劃，并組織實施。3、4、負(fù)責(zé)本班職員考勤考評及執(zhí)勤班次、崗位安排。5、督促本班隊員搞好內(nèi)勤工作，協(xié)調(diào)本班隊員之間和和其它班隊員關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。6、立即完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。二、通常隊員職責(zé)1、熟悉本崗位職責(zé)要求、工作任務(wù)和工作程序，掌握突發(fā)事件處理程序。2、監(jiān)守崗位，服從指揮，文明執(zhí)勤，禮貌待人，認(rèn)真做好執(zhí)勤統(tǒng)計。3、著裝整齊，準(zhǔn)點上崗、整齊上崗。上崗后要檢驗本崗設(shè)施、設(shè)備、通訊工具是否齊全、完好，填好交接班統(tǒng)計，明確上一班隊員交辦事項和本班任務(wù)。4、執(zhí)勤中要一直保持高度警惕性和認(rèn)真負(fù)責(zé)態(tài)度，發(fā)覺治安、消防等不安定原因要立即排除，并立即匯報上一級領(lǐng)導(dǎo)，碰到搶劫、偷竊、斗毆、火情、酗酒、交通事故等突發(fā)事件要按突發(fā)事件處理程序快速、立即、果斷、妥善處理。5、發(fā)覺違法犯罪分子要臨危不懼，立即匯報請求支援，采取果斷有效方法阻止犯罪行為和抓獲犯罪分子。6、熟悉轄區(qū)消防方法，掌握消防設(shè)施使用方法。7、主動向業(yè)主/住戶進(jìn)行治安和消防知識宣傳。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。三、門崗職責(zé)1、熟悉安全管理隊員通常職責(zé)，熟悉小區(qū)基礎(chǔ)情況、業(yè)主及家庭組員、房號、車輛牌號。2、負(fù)責(zé)來訪人員接待及登記工作，凡說不清業(yè)主房號，姓名者，嚴(yán)禁其入內(nèi)。3、負(fù)責(zé)大件物品檢驗及放行工作，對離開小區(qū)大件物品，必需憑物管處簽發(fā)《物品出門記錄表》放行，不然不予放行。4、負(fù)責(zé)業(yè)主及辦公室特種報刊，信函，郵件接收工作。5、負(fù)責(zé)檢驗裝修人員及臨時人員證件，無物管處辦理《施工人員出入證》或《臨時出入證》，有權(quán)阻止其進(jìn)入小區(qū)。6、對不遵守門崗制度強(qiáng)行進(jìn)入者，有權(quán)阻止，必需時可采取行動。7、嚴(yán)禁小商小販及閑雜人員進(jìn)入小區(qū)或在門口逗留。8、不許可當(dāng)班時間串崗，聊天，打鬧，睡覺。9、發(fā)覺問題立即向班長匯報。10、保持門崗周圍環(huán)鏡衛(wèi)生，要求桌上物品擺放整齊，門外車輛擺放整齊，嚴(yán)禁在建筑物上胡涂亂畫。11、負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛出入卡收發(fā)、登記，凡無出入證車輛一律嚴(yán)禁出入。12、待人接物要熱情禮貌，嚴(yán)格遵守企業(yè)要求文明禮貌用語。13、不許可隊員穿工裝及帶公用物品外出。14、做好交接班工作。15、完成領(lǐng)導(dǎo)安排其它任務(wù)四、巡查崗位職責(zé)1、熟悉安全管理隊員通常職責(zé)，全方面了解小區(qū)情況，能處理多種突發(fā)事件。2、負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范工作。3、按要求時間、路線，對轄區(qū)進(jìn)行巡查。4、巡查時注意小區(qū)衛(wèi)生和公共設(shè)施情況，發(fā)覺不合格立即通知相關(guān)人員并進(jìn)行處理。5、保持通訊設(shè)備通暢。6、負(fù)責(zé)車輛停放管理工作。7、做好巡查統(tǒng)計。8、做好交接班工作。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。 綠化保潔員崗位職責(zé)一、保潔員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，自覺遵守企業(yè)各項規(guī)章制度。2、負(fù)責(zé)小區(qū)全部公共部位，公共設(shè)施清掃保潔工作。3、負(fù)責(zé)單元內(nèi)樓梯間樓梯地面、扶手、電子門、消防箱、電表箱、有線電視接線盒、聲控?zé)?、開關(guān)等清潔衛(wèi)生。4、負(fù)責(zé)花草樹木、殘枝敗葉等雜物清除工作。5、清掃完成，不得私自離崗。6、熱愛本職員作，任勞任怨，主動熱情聽取她人意見，盡心盡力完成自己本職員作。7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。二、綠化員職責(zé)1、按時對轄區(qū)內(nèi)綠地、花木進(jìn)行適量澆水。2、定時對花木和綠地進(jìn)行修剪、除雜草、施肥、修補(bǔ)、病蟲害防治和防風(fēng)護(hù)苗等養(yǎng)護(hù)工作。3、負(fù)責(zé)按計劃要求進(jìn)行綠化改造施工。4、熟悉花草樹木品種、名稱、特征和栽培管理方法，并正確熟悉使用園林機(jī)具。5、保管維護(hù)好綠化設(shè)備和工具，做到定時保養(yǎng)、維護(hù)，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借綠化設(shè)備和工具。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。管理制度職員儀表一、職員工作期間應(yīng)著工裝，佩戴胸卡。二、職員言行舉止大方，著裝潔凈整齊。三、男職員不得留長發(fā)、怪發(fā)、留長須，保持頭發(fā)整齊；女職員不得留怪異發(fā)型，不得穿超短裙。四、職員上班期間嚴(yán)禁穿短褲、拖鞋等不文雅衣飾。行為規(guī)范一、愛崗敬業(yè)、工作務(wù)實、有事業(yè)心、有責(zé)任心。二、為人正直，辦事公正，不存私心，不謀私利。三、團(tuán)結(jié)一致，相互支持，顧全大局，自立、自重、自愛、自信。四、說老實話，辦老實事，做老實人，老實謙虛，不驕傲，不自滿，不胡干，虛心做人，不居功自傲。五、忠于職守，保障企業(yè)利益，維護(hù)企業(yè)形象，不停提升個人道德修養(yǎng)和文化修養(yǎng)。六、不得索取、收受她人提供利益、酬勞。七、未經(jīng)同意，企業(yè)職員不得在外兼職員作。八、工作場所應(yīng)講一般話。九、提倡禮貌用語：“您好”“早上好”“再見”等用語。十、工作中時刻注意自己言談、舉止，保持良好形態(tài)、用語禮貌。十一、出席會議須按時，因故不能按時到會者，應(yīng)提前1小時向會議主持人請假。十二、監(jiān)守工作崗位不要串崗。十三、不準(zhǔn)在辦公場所大聲喧嘩、喧華，言語文明，不準(zhǔn)粗言穢語或講低級笑話。十四、辦公桌上應(yīng)保持整齊并注意辦公室平靜。十五、上班期間嚴(yán)禁企業(yè)電話聊天，無尤其事宜，盡可能不打私人電話。十六、保守企業(yè)機(jī)密。員工紀(jì)律一、按時上下班，不遲到、不早退、不曠工，有事須請假。二、上班時間不準(zhǔn)吃零食、聊天、睡覺、串崗，不準(zhǔn)做和本職員作無關(guān)事情。三、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，聽從指揮，接收任務(wù)不準(zhǔn)討價還價、講條件、講客觀、遇難而退，不得聽到批評找原因。四、文明上崗、禮貌待人，不準(zhǔn)和業(yè)主發(fā)生爭吵。五、不得向無關(guān)人員透露業(yè)主家庭情況。六、精神振奮、主動肯干，嚴(yán)禁消極怠工、不思進(jìn)取等現(xiàn)象。七、接待貴賓講究禮儀，熱情周到，不說有損企業(yè)形象話，不做有損企業(yè)利益事，職員之間要相互尊重。八、工作應(yīng)主動主動，實事求是，不拖延、不積壓、不敷衍塞責(zé)。九、處理事務(wù)須按要求程序，應(yīng)盡忠盡職，服從領(lǐng)導(dǎo)，不得越級行權(quán)，自作主張。十、遇有上級調(diào)查，應(yīng)通力合作，如實反應(yīng)情況，不得搬弄是非或知情不報。罰款要求1、脫崗30元/次2、睡崗60元/次3、崗上喝酒100元/次4、被業(yè)主投訴10元/次5、院內(nèi)有紙屑5元/次6、扶手不擦5元/次7、曠工按天工資2倍計算自檢管理辦法及程序為確保為業(yè)主/住戶提供滿意管理服務(wù)，特制訂本措施：一、自檢形式日檢、周檢、月檢。二、日檢1、職員每日在完成每一項服務(wù)以后，按工作標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行自檢，發(fā)覺失誤立即進(jìn)行整改，并做好當(dāng)日日志。2、管理處主任、主管、隊長每日兩次，必需對員關(guān)鍵工作巡查，發(fā)覺問題及其責(zé)任人要進(jìn)行統(tǒng)計，并要求責(zé)任人立即進(jìn)行整改。3、分管領(lǐng)導(dǎo)每七天不少于3次對小區(qū)進(jìn)行檢驗，發(fā)覺問題進(jìn)行統(tǒng)計，并經(jīng)過管理處主任要求相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行整改。三、周檢1、管理處主任對分管項目每七天必需定時組織班長以上人員進(jìn)行一次全方面檢驗，并對檢驗情況進(jìn)行統(tǒng)計，檢驗結(jié)束后，召開例會進(jìn)行講評，對不合格服務(wù)工作提出整改方法和期限。2、各項管理處必需將周檢情況和整改方法以文字形式集中向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。四、月檢1、企業(yè)總經(jīng)理每個月末須組織管理處主任、主管對各小區(qū)各項服務(wù)工作進(jìn)行一次全方面自檢，并指定專員形成“月工作檢驗統(tǒng)計”。2、月檢工作結(jié)束后，必需召開經(jīng)理辦公會，對本月工作進(jìn)行總結(jié)，對不合格管理服務(wù)工作提出糾正方法和預(yù)防方法，對以往不合格管理服務(wù)工作糾正/預(yù)防方法效果不顯著進(jìn)行重新研究。五、自檢方法及內(nèi)容1、按日常管理服務(wù)內(nèi)容逐一進(jìn)行，預(yù)防疏漏。2、查看管理處多種統(tǒng)計；檢驗現(xiàn)場操作人員服務(wù)規(guī)范；看地面及周圍衛(wèi)生情況；看設(shè)備和實施保養(yǎng)完好情況。3、聽多種設(shè)備運(yùn)行有沒有異常響聲，聽四面環(huán)境動靜。4、手摸公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施灰塵打掃情況和運(yùn)行中設(shè)備狀態(tài)。環(huán)境衛(wèi)生管理制度一、衛(wèi)生制度1、不準(zhǔn)在樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備區(qū)域及值班室堆放垃圾雜物。2、嚴(yán)禁在值班室、辦公室、設(shè)備區(qū)域等其它任何部位燃燒紙張、雜物。3、確保值班室、設(shè)備房設(shè)備衛(wèi)生清潔。4、確保責(zé)任區(qū)域衛(wèi)生清潔，保持整體衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。5、生活垃圾日產(chǎn)日清。二、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、道路、樓梯、設(shè)備區(qū)域及值班室不許有垃圾。2、確保墻面無亂寫亂畫現(xiàn)象，如有發(fā)覺立即處理。3、步梯無塵土、無垃圾，扶手無灰塵。4、綠化帶不準(zhǔn)有雜物，垃圾箱表面要潔凈。5、垃圾箱夏天天天滅蒼蠅、蚊子及消毒一次。6、公告欄潔凈無灰塵。7、存車處保持清潔，無紙屑。8、消防栓、滅火器要保持潔凈。9、垃圾立即清理。三、保潔要求每日清潔1、區(qū)域內(nèi)道路、綠化帶清掃1遍（平時巡視）2、區(qū)域內(nèi)樓梯、扶手清掃1遍（平時巡視）3、生活垃圾搜集、清潔1遍4、衛(wèi)生間沖洗、抹擦2遍每七天清潔1、樓梯拖洗拖洗1遍2、消防箱抹擦1遍3、設(shè)備房清掃1遍4、停車庫清掃3遍每個月清潔1、樓梯間窗戶擦洗1遍2、公用部位天花板四面墻體清掃1遍3、公用照明燈罩、燈飾擦洗1遍交接班制度一、按時交接班，接班人員必需提前10分鐘抵達(dá)崗位，在交班前應(yīng)填好交接班統(tǒng)計。二、接班人員在特殊情況下未按時到崗，交班人員不準(zhǔn)離開崗位，并立即上報主管領(lǐng)導(dǎo)。三、接班人員要具體了解上一班執(zhí)勤情況和接班應(yīng)注意事項。四、交班人員應(yīng)將交班前發(fā)覺情況、發(fā)生問題、處理情況及注意事項通知接班人員。五、交班人員發(fā)覺情況要立即處理，不能移交給下一班事情要繼續(xù)在崗位上處理完成，接班人員幫助完成。六、接班人員應(yīng)注意檢驗崗位范圍內(nèi)物品設(shè)備和器械設(shè)備等，發(fā)覺異常情況應(yīng)立即匯報，必需時雙方簽字。七、交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場地衛(wèi)生。八、交接班完成后由接班人員在交接班本上簽字。電腦管理制度1、微機(jī)配置由企業(yè)依據(jù)工作需要統(tǒng)一安排，各部門經(jīng)理管理、處主任為微機(jī)設(shè)備責(zé)任人。地產(chǎn)企業(yè)企管中心統(tǒng)一監(jiān)督和維護(hù)。電腦硬件故障確保接到通知三日內(nèi)處理，軟件故障確保接到通知一日內(nèi)處理。在未經(jīng)部門責(zé)任人或微機(jī)使用人同意，任何人不得隨意使用微機(jī)。必需時微機(jī)應(yīng)設(shè)置開機(jī)密碼，并報地產(chǎn)企業(yè)企管中心立案。3、微機(jī)使用人在離開微機(jī)時應(yīng)關(guān)閉文件，必需時退出系統(tǒng)。4、各微機(jī)需安裝軟件時，應(yīng)由微機(jī)使用人提出書面匯報，經(jīng)企管中心同意后，由專員進(jìn)行安裝。5、未經(jīng)部門責(zé)任人同意，不得從網(wǎng)上隨意下載和工作無關(guān)任何資料。6、不得私自加裝軟件或打開機(jī)殼更換零部件，不然由此引發(fā)機(jī)器損壞由責(zé)任部門和責(zé)任人負(fù)責(zé)。7、嚴(yán)禁上班時間利用微機(jī)玩各類游戲、上網(wǎng)聊天，發(fā)覺一次罰款100元。8、電腦及網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)故障時應(yīng)查明原因，屬于正常損壞，由企管中心專管人員負(fù)責(zé)處理；因為操作不妥引發(fā)損壞和故障，由本部門自行處理。9、數(shù)據(jù)應(yīng)立即進(jìn)行備份，并由專門人員進(jìn)行管理，關(guān)鍵文件應(yīng)妥善保管。10、接收外來文件，軟盤在使用前，必需進(jìn)行病毒檢驗。11、微機(jī)使用人應(yīng)對微機(jī)進(jìn)行日常維護(hù)，并做好微機(jī)防塵護(hù)理。人力資源管理制度一、考勤制度考勤是企業(yè)管理工作基礎(chǔ)，是計發(fā)工資、勞保福利等候遇關(guān)鍵依據(jù)。為規(guī)范勞動考勤管理，提升職員工作效率，特制訂本制度。1、工作時間因為物業(yè)企業(yè)為服務(wù)行業(yè)，其休息日不固定。管理人員每個月有4天調(diào)休時間，其它人員每個月有3天調(diào)休時間。工作時間：冬時制：(10月1日至第二年3月31日)：夏時制：（4月1日至9月30日）：早晨：8：00—12：00早晨：8：00—12：00下午：14：00—18：00下午：14：30—18：30注：保安、保潔員、維修工按實際工作需要確定作息時間。節(jié)假日：元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、國慶節(jié)等法定假日依據(jù)國家及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)要求執(zhí)行，婦女節(jié)給女工半日假期（下午）。依據(jù)國家要求或因特殊情況，企業(yè)可對工作時間可進(jìn)行合適調(diào)整。2、考勤打卡制度2.1職員上下班時間以企業(yè)要求作息時間為準(zhǔn)，職員應(yīng)在上下班時間打卡（或簽到）。因公事外出不能打卡（或簽到），事先到責(zé)任人處登記，特殊情況于次日下班前補(bǔ)辦外出登記手續(xù)，不然視為曠工。月底匯總并由部門責(zé)任人核查簽字，于次月3日前交主管責(zé)任人。2.2職員凡在要求上班時間后30分鐘內(nèi)打卡者視為遲到；在工作時間結(jié)束前30分鐘下班者為早退；工作開始時間后或結(jié)束前30分鐘到4小時內(nèi)到班或下班者，以曠工半天論；4個小時之外到班或下班者以曠工一天論；當(dāng)月遲到和早退累計每3次按曠工1天處理；30天累計遲到和早退10次、曠工達(dá)三日或連續(xù)曠工二日者，企業(yè)將給予除名（解聘）。2.3職員考勤打卡絕不許可委托她人代打卡或替換她人打卡（包含代簽到或簽退），如發(fā)覺替換虛假行為，替換人和被替換人每次扣發(fā)50元。2.4遲到、早退一次扣發(fā)10元（含企業(yè)組織多種會議、活動）。2.5曠工一天月底扣發(fā)兩倍日平均工資（按30天平均）。職員請假管理要求3、3.1事假：3.1.1職員遇事需要在工作日內(nèi)親自處理，需提前一天到考勤員處領(lǐng)取請假條，填寫事由，依據(jù)管理權(quán)限和請假日期由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后送報考勤員立案。標(biāo)準(zhǔn)上不許可電話、短信、口頭及她人代假。3.1.2物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理請假直接經(jīng)地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理審批并口頭通知企管中心。3.1.3部門責(zé)任人請假一天需持假條報主管領(lǐng)導(dǎo)審批，請假超出2天（含2天）均需報總經(jīng)理審批。3.1.4通常職員請假3天以內(nèi)（含3天）由部門責(zé)任人審批，4天至5天由主管領(lǐng)導(dǎo)審批，5天以上由地產(chǎn)企業(yè)高層主管領(lǐng)導(dǎo)審批。3.1.5以上請假人員除物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理可口頭向企管中心說明請假事宜外，其它人員均須持請假條送考勤員立案。3.2病假：職員因病不能上班者，應(yīng)該向部門經(jīng)理說明，填寫請假條送交考勤員；特殊情況，病情嚴(yán)重者可電話、口頭請假，病愈后應(yīng)立即到崗，填寫請假條，不然按曠工處理。3.3婚假：職員憑結(jié)婚證實，且符合結(jié)婚年紀(jì)可享受婚假5天；婚假應(yīng)在登記結(jié)婚十二個月內(nèi)一次休完，逾期未休，假期作廢?；榧倨陂g工資照常計發(fā)。3.5產(chǎn)假：女職員生育前后給產(chǎn)假90天；產(chǎn)假期間可享受每個月300元基礎(chǔ)生活補(bǔ)助。配偶生育，給男職員護(hù)理假5天，護(hù)理假期間工資照常計發(fā)。3.6喪假：職員在處理其配偶、父母、兒女直系親屬喪事時，家在省內(nèi)職員企業(yè)給5天喪期，在處理祖父母、外祖父母和配偶父母等親屬喪事時，企業(yè)給3天喪假；期間崗位工資照常計發(fā)。3.7以上婚假、產(chǎn)假、喪假要求適合到崗2個月以上職員。4、職員加班管理要求4.1實施定時工作制職員，節(jié)假日工作時間計為加班時間。出差期間遇休息日、工作日延長工作時間不計為加班。4.2法定節(jié)假日加班（以企業(yè)確定放假時間為依據(jù)），工資賠償按本人日平均工資100%計算。依據(jù)實際情況，也能夠以調(diào)休方法給賠償。4.3公休日企業(yè)要求加班，企管中心作好統(tǒng)計，注明加班事由，企業(yè)能夠依據(jù)實際情況給調(diào)休公休日加班不記加班費(fèi)。5、相關(guān)程序5.1請假、調(diào)休及加班前應(yīng)到考勤員處領(lǐng)取相關(guān)表格認(rèn)真填寫，經(jīng)部門經(jīng)理或主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，送交考勤員立案。5.2若假期未提前到崗，應(yīng)到考勤員處銷假，以方便考勤統(tǒng)計。若非經(jīng)總經(jīng)理特殊同意外，企業(yè)職員均在此考勤管理之列，應(yīng)嚴(yán)格遵守此管理制度。二、招聘、錄用和轉(zhuǎn)正制度1、在物業(yè)企業(yè)管理架構(gòu)沒有完全組建起來之前，由地產(chǎn)企業(yè)企管中心負(fù)責(zé)招聘工作。1.2物業(yè)中高層、通常管理人員、專業(yè)維修工有地產(chǎn)企業(yè)企管中心負(fù)責(zé)招聘，并負(fù)責(zé)檔案信息保管。1.3保安、綠化和保潔等基層職員由管理處負(fù)責(zé)招聘，企管中心幫助和監(jiān)控。職員檔案信息（入職記錄表、身份證復(fù)印件、照片和特殊工種操作證、學(xué)歷證等）可留存在管理處，企管中心隨時抽查。1.4招聘時職員應(yīng)填應(yīng)聘寫應(yīng)聘記錄表，并出示身份證原件。2、錄用2.1管理員以上崗位和專業(yè)維修工按地產(chǎn)企業(yè)面試步驟確定后，由企管中心通知新職員入職時間。保安、保潔等基層職員由管理處主任確定后試崗。2.2職員報到時需填寫記錄表，提交身份證復(fù)印件、照片和特殊工種操作證、學(xué)歷證等證件。2.3管理處每個月2日前需向地產(chǎn)企管中心報職員異動表，立即反饋其人員改變情況。3、試用期限3.1管理人員試用期依據(jù)工作經(jīng)驗通常為二至三個月，特殊情況需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意。3.2專業(yè)維修工試用期為30天。3.3保安、保潔綠化、廚師等基層職員試崗期10天。3.4試用期職員工資按轉(zhuǎn)正以后工資標(biāo)準(zhǔn)80%發(fā)放。3.5職員到崗3天以內(nèi)（含3天）由個人提出辭職，企業(yè)不予結(jié)算工資。4、轉(zhuǎn)正4.1管理處主任以上人員轉(zhuǎn)正本人需寫出轉(zhuǎn)正申請，并填寫由人事責(zé)任人提供轉(zhuǎn)正考評表，報地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。4.2通常管理人員和專業(yè)維修工轉(zhuǎn)正須填寫轉(zhuǎn)正考評表，報主管領(lǐng)導(dǎo)審批。4.3其它人員轉(zhuǎn)正由管理處主任審批。三、離職管理制度