生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)分析

生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目屬于大型投資項(xiàng)目，是一個(gè)復(fù)雜的工程，在項(xiàng)目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。1.1政策風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性。政府的政策對項(xiàng)目的影響是全局性的。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)層面。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。同時(shí)該項(xiàng)目列入了內(nèi)江市總體規(guī)劃，在項(xiàng)目前期的運(yùn)作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認(rèn)可。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險(xiǎn)，屬于微小風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風(fēng)險(xiǎn)。1.2市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)主要指由于項(xiàng)目產(chǎn)品（或服務(wù)）由于市場需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢，無法達(dá)到預(yù)期的收益。由于項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。該項(xiàng)目面臨的主要市場風(fēng)險(xiǎn)包括：①消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項(xiàng)目，對項(xiàng)目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項(xiàng)目的客戶群；③由于市場條件變化，項(xiàng)目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價(jià)上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升。針對項(xiàng)目存在的三種潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避措施：①與相關(guān)的單位簽訂預(yù)定、預(yù)售協(xié)議。②政府提供完備的配套設(shè)施服務(wù)，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。③成立專門的營銷機(jī)構(gòu)，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項(xiàng)目的市場推廣工作，采取租售結(jié)合的營銷模式，以應(yīng)變未來市場的不確定性。1.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使項(xiàng)目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，敏感性分析和盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目也具備一定的抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。但目前我國正處在高通脹階段，物價(jià)指數(shù)高，抑制通貨膨脹，已經(jīng)成為中央政府本年度的首要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之一，所以可以預(yù)見到未來的一段時(shí)間，我國依然處在加息周期之中。加息，無疑會直接增加項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，對于數(shù)額巨大的項(xiàng)目，利率變動帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。為應(yīng)對利率變動對項(xiàng)目產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議采取固定利率與可變利率結(jié)合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。1.4社會風(fēng)險(xiǎn)社會風(fēng)險(xiǎn)是指對社會影響估計(jì)不足，或者項(xiàng)目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營帶來困難和損失的可能性。在本項(xiàng)目中，主要是社會治安風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目中新的居住和消費(fèi)群體同原來的本地居民在生活方式、文化習(xí)慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。社會風(fēng)險(xiǎn)的識別難度極大，不確定性也很大。對于拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)，建議企業(yè)在拆遷安置的過程中，嚴(yán)格按照政府規(guī)定，對本地居民進(jìn)行合理補(bǔ)償，以盡量控制風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在項(xiàng)目的經(jīng)營過程中，應(yīng)該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。1.5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指在項(xiàng)目的運(yùn)營過程中，由于經(jīng)營管理模式和方法的不當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目收益受損。本項(xiàng)目面臨的主要經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有：①對合作伙伴資信情況考察不細(xì)，導(dǎo)致上當(dāng)受騙；②法律關(guān)系不清，對經(jīng)營活動把握不準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)增大；例如，錯定合同性質(zhì)和名稱，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任無法確定。③樂觀簽約，在經(jīng)營中，缺乏對經(jīng)營項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估，形成糾紛后無法追回?fù)p失。例如，合同沒有要求對方提供擔(dān)保，或者雖然對方提供了擔(dān)保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無效。④對合同的履行不夠重視，導(dǎo)致合同不能履行的責(zé)任不清，應(yīng)收帳款得不到及時(shí)收回。以上風(fēng)險(xiǎn)，在服務(wù)類項(xiàng)目的運(yùn)營過程中，是經(jīng)常發(fā)生的，而且一旦發(fā)生，損失也可能十分巨大。為規(guī)避以上經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，建議：①加強(qiáng)對經(jīng)營管理人員法律知識的培訓(xùn)，提高運(yùn)用法律解決問題的能力。②建立兼職或者專職的法律顧問隊(duì)伍，加強(qiáng)對合同簽訂、履行的法律審查?？筛鶕?jù)本單位人員和業(yè)務(wù)量等狀況，設(shè)立專職或者兼職法律顧問，具體負(fù)責(zé)對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。未經(jīng)法律顧問審查同意，不得簽訂和變更合同。③認(rèn)真審查合作方的資信情況，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產(chǎn)、信譽(yù)及經(jīng)營狀況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，對于公民個(gè)人開辦或控制、無資產(chǎn)、操作不規(guī)范的有限責(zé)任公司，要盡量規(guī)避。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴(yán)格財(cái)物控制、同時(shí)履行、對方提供擔(dān)保等方式予以防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。④密切關(guān)注合同履行過程，確保合同履行善始善終。生意的運(yùn)作過程實(shí)質(zhì)上是合同的履行過程。合同一經(jīng)簽訂成立，即具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。以上綜合分析了項(xiàng)目可能存在的多種風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議。上述風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)屬于同類項(xiàng)目所共有的風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，可以將