房地產(chǎn)工程管理辦法

工程管理辦法（2020年版）

工程管理辦法

工程管理辦法（2020年版）

目錄

第一章總則.......................................................................6

1」目的.................................................................................6

1.2依據(jù)................................................................................6

1.3適用范圍............................................................................6

第二章職責(zé)與權(quán)限......................................................................6

2.1管理委員會/工程委員會..............................................................6

2.2集團工程部.........................................................................7

2.3主管董事............................................................................7

2.4總經(jīng)理.............................................................................8

2.5工程負責(zé)人/工程管理中心............................................................9

2.6項目工程部.........................................................................9

2.7成本合約部........................................................................10

2.8設(shè)計部............................................................................11

2.9開發(fā)部............................................................................11

2.10工程管理責(zé)任權(quán)限.................................................................11

第三章工程管理要點..................................................................13

3.1誠信管理...........................................................................13

3.2項目工程管控計劃..................................................................13

3.3現(xiàn)場檢查管理......................................................................14

3.4工程師著裝及勞動睜..............................................................14

3.5工程會議...........................................................................14

3.6與承包商的溝通....................................................................15

3.7往來函件...........................................................................15

3.8圖紙...............................................................................16

3.9工程日志...........................................................................16

3.10工程月報.........................................................................16

3.11事件報告.........................................................................17

3.12工程竣工總結(jié).....................................................................18

第四章工地辦公室及工地資產(chǎn)管理......................................................18

4.1工地辦公室設(shè)置....................................................................18

4.2辦公室上墻文件管理................................................................18

4.3辦公室的整潔及安全................................................................19

4.4工程嬲甲方資產(chǎn)的管理............................................................19

第五章施工準備......................................................................19

5.1場地接收及臨時設(shè)施建設(shè)............................................................19

5.2授權(quán)甲方代表......................................................................20

5.3承包商組織架構(gòu)審核................................................................20

5.4開工條件..........................................................................21

5.5施工圖紙審查及圖紙會審............................................................21

5.6審核施工組織設(shè)計..................................................................21

5.7審核施工方案......................................................................22

5.8坐標及高差控制點..................................................................22

第六章安全生產(chǎn)與文明施工管理.........................................................23

6.1安全管理原則......................................................................23

6.2安全管理責(zé)任......................................................................23

6.3兼職安全員........................................................................23

6.4安全生產(chǎn)與文明施工管理控制計劃...................................................24

6.5安全文明施工主要管理措施..........................................................24

6.6安全及文明施工的有關(guān)規(guī)定..........................................................25

6.7環(huán)境保護管理的有關(guān)規(guī)定...........................................................26

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工程管理辦法（2020年版）

6.8安全事故的處理.....................................................................27

第七章工程質(zhì)量管理...................................................................27

7.1質(zhì)量管理原則及要求................................................................27

7.2質(zhì)量保證體系的檢直................................................................28

7.3樣板指路..........................................................................29

7.4材料質(zhì)量管理......................................................................30

7.5分部、分項、單位工程的質(zhì)量管理...................................................32

7.6關(guān)鍵部位和關(guān)鍵工序施工質(zhì)量的重點檢查.............................................34

7.7磴質(zhì)量管理........................................................................35

7.8實測實量..........................................................................36

7.9成品保護..........................................................................36

7.10質(zhì)量事故處理.....................................................................37

第八章工程進度管理................................................................38

8.1工程進度控制原則..................................................................38

8.2工程進度管理責(zé)任..................................................................38

8.3工程艇控制計劃的觸與編制......................................................39

8.4單Wmi頁工程控制節(jié)點及施工計劃..................................................39

8.5工程施工進度計劃的落實...........................................................41

8.6進度延誤管理......................................................................41

8.7工程遇度節(jié)點延長的審批...........................................................42

8.8延遲完工..........................................................................43

第九章工程施工階段成本管理............................................................43

9.1工程成本管理原則..................................................................43

9.2工程施工階段成本管理的內(nèi)容.......................................................43

9.3工程付款it劃的管理................................................................44

9.4工程施工階段成本管理相關(guān)要求.....................................................44

9.5工程施工階段成本管理的重點.......................................................44

第十章工程合同管理....................................................................47

10.1工程合同管理的原則..............................................................47

10.2工程合同的范圍...................................................................47

10.3合同管理職責(zé)劃分.................................................................48

10.4合同臺帳.........................................................................48

10.5合同交底及合同摘要...............................................................48

10.6合同履行.........................................................................48

10.7合同風(fēng)險的控制...................................................................49

10.8中止合同的處理...................................................................50

10.9仲裁和法院起訴...................................................................50

10.10合同執(zhí)彳端況的評估..............................................................51

第十一章甲方指定分包工程與甲方獨立分包工程的管理....................................51

11.1總分包管理和配合.................................................................51

11.2安全管理.........................................................................52

11.3進度管理.........................................................................52

11.4質(zhì)量管理.........................................................................53

11.5成本管理.........................................................................53

11.6資料管理.........................................................................54

11.7驗收.............................................................................54

第十二章甲供材料/設(shè)備的管理..........................................................55

12.1甲供材料/設(shè)備的范圍..............................................................55

12.2甲供材料/設(shè)備合同管理............................................................55

12.3甲供材料/設(shè)備的備品管理..........................................................56

第十三章工程竣工驗收與移交............................................................56

13.1驗收組織及要求....................................................................56

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工程管理辦法（2020年版）

13.2驗收程序及要求...................................................................56

13.3檢查對比.........................................................................56

13.4預(yù)驗.............................................................................57

13.5內(nèi)部驗收.........................................................................58

13.6專項晚收.........................................................................58

13.7竣工驗收及綜合驗收...............................................................58

13.8完工驗收.........................................................................59

13.9工程交付及物業(yè)承接查甄...........................................................59

13.10承包商撤場......................................................................60

第十四章維保期工程管理................................................................61

14.1工程保修期限確定.................................................................61

14.2保修期內(nèi)工程維修的管理...........................................................61

14.3代工維修管理.....................................................................62

14.4小業(yè)主賠付管理...................................................................62

14.5保修期結(jié)束后維保管理.............................................................62

第十五章工程技術(shù)管理..................................................................62

15.1施工圖紙審直及會審...............................................................62

15.2施工圖紙的管理...................................................................64

15.3技術(shù)方案的論證與優(yōu)化.............................................................65

15.4信息化管理.......................................................................66

15.5工程檔案管理.....................................................................66

15.6新技術(shù)和創(chuàng)新.....................................................................68

工一附表一..............................................................................70

工一附表二..............................................................................71

工一附表三..............................................................................72

工-附表四T............................................................................73

工-附表四-2........................................................................................................................................................74

工-附表五..............................................................................78

工-附表六..............................................................................79

施工方案審定流程.......................................................................80

工-附表七..............................................................................81

工一附表八..............................................................................82

工-附表九..............................................................................83

工-附表二十八..........................................................................83

工一附表十..............................................................................84

工-附表H------1...................................................................................................................................................87

工-附表H------2...................................................................................................................................................94

工一附表十二...........................................................................103

工-附表十三...........................................................................104

工-附表十四...........................................................................105

工-附表十五...........................................................................106

工一附表十六...........................................................................107

工-附表十七...........................................................................108

工程進度款審批表填寫說明..............................................................109

工-附表十八T.........................................................................110

工一附表十八-2.................................................................................................................................................111

工-附表十九............................................................................112

付款流程...............................................................................H3

工-附表二十...........................................................................114

工一附表二d1............................................................................................................................................115

工-附表二H-------2............................................................................................................................................117

工一附表二H—-3.........................................................................................................................................119

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工程管理辦法（2020年版）

工一附表二十二.........................................................................121

工一附表二十三.........................................................................122

工-附表二十四.........................................................................123

工一附表二十五.........................................................................124

工-附表二十六.........................................................................128

工-附表二十七.........................................................................129

工-附表二十九.........................................................................130

工一附表三十...........................................................................130

工-附表三H---1.............................................................................................................................................132

工-附表三H------2..............................................................................................................................................133

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工程管理辦法（2020年版）

-總則

1.1目的

為規(guī)范集團公司所屬項目的建設(shè)管理，明確在工程管理過程中有關(guān)職能部門的職責(zé)

和工作流程，提高工程質(zhì)量、成本控制、進度、安全等方面的管理水平，獲得最佳

投資效益，特制定本辦法。

1.2依據(jù)

本辦法依據(jù)公司《集團運營管理規(guī)定》等相關(guān)管理制度編制。

1.3適用范圍

?本辦法適用于地產(chǎn)集團總部及所屬公司建設(shè)項目的工程管理業(yè)務(wù)。

?本辦法與集團公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。

?本辦法的條款如與國家的規(guī)范、標準或地方法規(guī)相矛盾的，應(yīng)以國家規(guī)范、標準

或地方規(guī)定為準。

第二章職責(zé)與權(quán)限

2.1管理委員會/工程委員會

2.1.1管理委員會

?負責(zé)審批預(yù)算外的《財務(wù)管理制度》規(guī)定額度的工程付款。

?負責(zé)審批超過交付業(yè)主入住時間的工程延期。

?負責(zé)處理可能對集團有重大影響的施工合同糾紛及工程事宜。

?負責(zé)審核集團年度經(jīng)營管理目標、計劃、預(yù)算。

2.1.2工程委員會

?在管理委員會的授權(quán)下，負責(zé)處理工程相關(guān)重大問題及推動集團工程管理、施

工技術(shù)以及工程質(zhì)量的提升。

?形成與工程相關(guān)技術(shù)、管理和質(zhì)量策略的建議和意見給管理委員會。

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工程管理辦法（2020年版）

—審定工程類長期合作伙伴/優(yōu)選單位。

?處理重大工程事項/問題。

?督促集團工程成本部工作，以推動工程管理、施工技術(shù)以及工程質(zhì)量的提升。

2.2集團工程部

2.2.1負責(zé)工程管理制度、技術(shù)指引、工藝工法的制定并根據(jù)現(xiàn)場情況適時發(fā)出指導(dǎo)

文件。

2.2.2負責(zé)年度預(yù)算面積和工期節(jié)點的審核及審批。

2.2.3負責(zé)城市公司各項目的工程審計、工程檢查、竣工檢查、總包評價等工作。

2.2.4負責(zé)對各城市公司工程月報的整理和匯總，并對集團職能部門進行上報。

2.2.5負責(zé)對各城市公司項目工程情況的動態(tài)跟蹤，必要時進行項目支援。

2.2.6負責(zé)重大安全事故、質(zhì)量事故調(diào)查及處理。

2.3主管董事

?負責(zé)檢查監(jiān)督項目的建設(shè)質(zhì)量、進度、成本、安全、文明情況。

?負責(zé)審批總經(jīng)理上報的有關(guān)工程管理方面的報告。

?負責(zé)審批向政府管理部門上報的重要文件。

?負責(zé)所管轄城市公司項目重大質(zhì)量、安全問題的上報。

?負責(zé)控制工程項目進度按年度預(yù)算節(jié)點及交付時間完成，在年度內(nèi)更改預(yù)算工程

進度節(jié)點時間或交付時間需向管理委員會上報。

?負責(zé)審批以下工程管理事項：

->15天的年度預(yù)算工程進度節(jié)點工期的延長（如交付業(yè)主時間延長須管理委

員會審批）；

-預(yù)算內(nèi)工程付款：按《財務(wù)管理制度》規(guī)定的有關(guān)權(quán)限進行審批；

-預(yù)算外工程付款：按《財務(wù)管理制度》規(guī)定的有關(guān)權(quán)限進行審批。

?負責(zé)審批施工類、材料供應(yīng)類和監(jiān)理單位的合同執(zhí)行情況的評估。

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工程管理辦法（2020年版）

2.4總經(jīng)理

城市公司總經(jīng)理是工程管理的總負責(zé)人。主要負責(zé)以下事項：

?負責(zé)在其管轄的城市公司內(nèi)組織及執(zhí)行集團制定的各項管理政策及制度，配合集

團工程成本審計，監(jiān)督檢查及整改落實。

?負責(zé)落實、完善政府對項目建設(shè)的各項批準手續(xù)，確保項目的建設(shè)符合政府相應(yīng)

的管理規(guī)定。

?負責(zé)審核向政府管理部門上報的重要文件，報主管董事批準/備案。

?負責(zé)項目總體開發(fā)計劃的制定、零版預(yù)算及年度預(yù)算的上報與控制。

?負責(zé)工程的質(zhì)量、進度、成本、安全、文明施工的總體控制。

?負責(zé)出現(xiàn)重大質(zhì)量、安全事故的處理及書面上報。

?負責(zé)審批工程建設(shè)過程中以下事項：

-項目質(zhì)量、進度、安全管理目標及實施方案的確定；

-每年末對承包商、材料供應(yīng)商及監(jiān)理單位的進行考核評價及合同完成后3個

月內(nèi)對合同單位進行考核評價；

-監(jiān)理規(guī)劃、施工組織設(shè)計；

簽發(fā)甲方代表授權(quán)書/開工通知/停工通知（開發(fā)節(jié)奏調(diào)整）/復(fù)工通知/完工

證明/保修證書（上述對外文件不可內(nèi)部授權(quán)）；

?支付工程款/材料設(shè)備款等

-預(yù)算內(nèi)工程付款：按《財務(wù)管理制度》規(guī)定的有關(guān)權(quán)限進行審批；

-預(yù)算外工程付款：按《財務(wù)管理制度》規(guī)定的有關(guān)權(quán)限進行審批。

?確保項目按合同及預(yù)算工程進度節(jié)點完成，當(dāng)節(jié)點延遲15天以上時負責(zé)組織處

理并向主管董事和集團工程部上報。

?負責(zé)處理工程建設(shè)過程中重大的合同糾紛。

?負責(zé)組織項目的專項驗收及總體竣工驗收工作，并簽批有關(guān)驗收文件。

?負責(zé)項目維保期內(nèi)重大問題的決策。

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工程管理辦法（2020年版）

?項目總經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理的授權(quán)，對項目的工程質(zhì)量、安全及進度負責(zé)。

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工程管理辦法（2020年版）

2.5工程負責(zé)人/工程管理中心

工程負責(zé)人/工程管理中心在權(quán)限范圍內(nèi)具體負責(zé)工程的各項組織管理工作，主要負

責(zé)以下事項：

2.5.1負責(zé)宣貫及落實集團下發(fā)的管理制度、工藝工法、技術(shù)指引等文件。

2.5.2負責(zé)對本城市公司各項目的技術(shù)支持，并制定有針對性技術(shù)指引和新工藝的

研討。

2.5.3參與編制項目《工程管理控制計劃》和《工程總結(jié)》。

2.5.4負責(zé)零版預(yù)算及年度預(yù)算的編制及組織報批，編制項目總體進度計劃（含所

有承包商）。

2.5.5負責(zé)或協(xié)助辦理“施工許可證”。負責(zé)與政府主管部門協(xié)調(diào)。

2.5.6就工程管理負責(zé)城市公司各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。

2.5.7負責(zé)項目的質(zhì)量、進度、成本、安全、文明施工的監(jiān)督管理和檢查。

2.5.8負責(zé)組織解決項目質(zhì)量、進度、安全方面的重大問題。

2.5.9負責(zé)組織對承包商的考核、評比。

2.5.10負責(zé)對項目工程部的考核管理。

2.5.11負責(zé)編制項目《工程月報》，并上報集團工程部。

2.6項目工程部

2.6.1根據(jù)公司制定的項目工程質(zhì)量、安全、進度目標，負責(zé)編制本項目實施的總

體進度計劃。

2.6.2負責(zé)施工用地的交接工作和場地封閉。負責(zé)施工用地的“七通一平”。負責(zé)臨

時設(shè)施位置的確定。

2.6.3負責(zé)按合同管理總包單位、獨立分包單位、材料設(shè)備供貨廠商及其他相關(guān)單

位，并協(xié)調(diào)管理現(xiàn)場工作。

2.6.4負責(zé)編制項目《工程管理控制計劃》和《工程總結(jié)》。

2.6.5負責(zé)施工組織設(shè)計和施工方案的審核。

2.6.6負責(zé)管理監(jiān)理單位，負責(zé)對“監(jiān)理規(guī)劃”、“監(jiān)理實施細則”的審批，負責(zé)對

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工程管理辦法（2020年版）

監(jiān)理單位考核、評價。

2.6.7負責(zé)及時組織施工圖紙會審，配合設(shè)計部門完善施工圖設(shè)計。如發(fā)現(xiàn)圖紙有

錯漏或前后不一致處，在施工之前應(yīng)及時反饋給設(shè)計部及成本合約部。同時負責(zé)現(xiàn)場施

工圖紙、施工技術(shù)的管理。

2.6.8負責(zé)項目的質(zhì)量、進度、成本、安全、文明施工管理。

2.6.9負責(zé)項目安全、質(zhì)量事故處理。

2.6.10負責(zé)變更簽證的辦理和審核。

2.6.11負責(zé)對已完工程量的核定工作，按照工程進度及合同規(guī)定辦理工程款的申請

及支付。負責(zé)編制項目工程付款進度計劃。

2.6.12負責(zé)或協(xié)助辦理永久用水、用電、供氣、供熱、消防、市政綜合等工程的報

裝工作。具體安排由總經(jīng)理確定。

2.6.13負責(zé)各階段驗收工作：

-組織內(nèi)部驗收工作；

-組織設(shè)計、監(jiān)理、施工、政府質(zhì)量監(jiān)督部門等相關(guān)單位進行工程的階段驗收、隱

蔽工程驗收、專項工程驗收（專業(yè)分包單位應(yīng)負責(zé)驗收通過）、項目竣工備

案驗收等。

2.6.14組織完工驗收及工程移交。

2.6.15做好工程交付及保修期內(nèi)的維修工作。

2.6.16填寫《工程日志》。

2.6.17編制項目《工程月報》。

2.6.18工程管理過程資料的保管、存檔和竣工資料的存檔、移交。

2.7成本合約部

成本合約部主要負責(zé)以下事項：

?負責(zé)按批準的招標計劃選定施工安裝承包單位、材料設(shè)備廠商。

?負責(zé)對施工組織設(shè)計中成本事項的審核工作。

?負責(zé)審核工程量及工程付款。

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工程管理辦法（2020年版）

?負責(zé)審核變更、簽證、批價及調(diào)差的費用。

?負責(zé)處理工程索賠費用。

?負責(zé)工程的結(jié)算工作。

2.8設(shè)計部

設(shè)計部主要負責(zé)以下事項：

?負責(zé)與設(shè)計院的協(xié)調(diào)。

?負責(zé)審查施工圖紙。

?負責(zé)施工圖紙交底。參與技術(shù)方案論證。

?負責(zé)處理設(shè)計變更。

?配合市政報裝及驗收手續(xù)。

?定期到工地檢查設(shè)計的落實。負責(zé)參與對樣品、樣板層及樣板間的確認。

?參加工程階段驗收、竣工驗收。

2.9開發(fā)部

開發(fā)部主要負責(zé)以下事項：

2.9.1負責(zé)辦理規(guī)劃證、施工許可證等開工手續(xù)及規(guī)劃驗線、竣工規(guī)劃驗收等手續(xù)。

2.9.2負責(zé)辦理人防、交通、園林、環(huán)保等專項申報和驗收手續(xù)。

2.9.3負責(zé)辦理永久用水、用電、供氣、供熱、消防、市政綜合等工程的報裝工作。

具體安排由總經(jīng)理確定。

2.10工程管理責(zé)任權(quán)限

工程負責(zé)人

成本主管董

內(nèi)容項目工程部/工程管理中設(shè)計部總經(jīng)理

合約部事

心

編制質(zhì)量、進度、安全

管理實施方案《工程管編制、實施組織、審核一一一一審批

理控制計劃》

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地產(chǎn)集團有限公司工程管理辦法（2020年版）

項目施工組織設(shè)計審核、修正審核審核審核審批

審核協(xié)助辦

施工圖紙會審辦理協(xié)助辦理—

理

項目監(jiān)理規(guī)劃審核、修正審核一一審批

甲方代表授權(quán)書辦理審核一一—簽發(fā)

項目開工/停工/復(fù)工審核

辦理一一簽發(fā)

通知

項目實施總進度計劃辦理審核一一審批

審批協(xié)助辦

樣板層及交付樣板間辦理協(xié)助辦理

理

審批（按審批（按

財務(wù)管財務(wù)管

工程付款辦理辦理審核一理制度理制度

相關(guān)規(guī)相關(guān)規(guī)

定）定）

審批（按審批（按

協(xié)助辦變更簽變更簽證

變更簽證辦理審核理及審協(xié)助辦理證管理管理制度

核制度相相關(guān)規(guī)

關(guān)規(guī)定）

定）

審批（按嗪審批（按

辦理或協(xié)助賠管理制索賠管理

工程索賠參與辦理一

辦理度相關(guān)劌制度相關(guān)

定）規(guī)定）

專項工程竣工驗收辦理或協(xié)助參與一參與組織

項目總體竣工驗收辦理參與一一組織

資料移交配合入住辦理參與一一一

一審批簽

完工證明書辦理參與一

發(fā)

一一審批（無審批（需

結(jié)算協(xié)助辦理協(xié)助辦理辦理

需復(fù)審）復(fù)審）

一審批簽

保修證書辦理參與——

發(fā)

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工程管理辦法（2020年版）

第三章工程管理要點

3.1誠信管理

3.1.1任何甲方現(xiàn)場工程管理人員不得收受承包商好處，為其謀取不當(dāng)利益。

3.1.2任何甲方現(xiàn)場工程管理人員不得向承包商索取物品、錢財?shù)?，為其謀取不當(dāng)利

就O

3.1.3有關(guān)聯(lián)關(guān)系的承包商在現(xiàn)場施工時應(yīng)回避管理。

3.1.4對發(fā)現(xiàn)有不誠信行為的甲方工程管理人員，應(yīng)立即解聘處理。如對城市公司造

成損失的應(yīng)追究其法律責(zé)任。

3.2項目工程管控計劃

?工程開始前，總經(jīng)理應(yīng)制定全面的安全、質(zhì)量、進度、成本控制目標。

?項目開始前，工程負責(zé)人/工程管理中心組織項目工程部按照集團下發(fā)的《工程

管理控制計劃模板》編制工程管理策劃。

?應(yīng)根據(jù)工程的變化情況對控制計劃采取必要的修訂和補充，確保管理策劃的指導(dǎo)

性和可實施性。

?工程管理控制計劃模板共分為十一項內(nèi)容：

-項目概況；

-組織協(xié)調(diào)；

-開工準備；

-銷售配合；

-合同管理；

-進度管理；

-技術(shù)管理；

質(zhì)量管理;

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工程管理辦法（2020年版）

-成本管理；

-安全文明施工管理；

-物業(yè)移交管理。

3.3現(xiàn)場檢查管理

?總經(jīng)理應(yīng)每周對工程進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程管理問題及時指出。

?工程負責(zé)人/工程管理中心每周至少3天對工程進行檢查，定期組織項目互檢及

評比。

?項目工程部應(yīng)每天對工程的工序、材料、操作人員操作水平、成品質(zhì)量、成品保

護、安全文明及監(jiān)理工作進行檢查。

?項目工程部應(yīng)配備必要的的檢