房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)知識(shí)講解

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類崗位培訓(xùn)》課程廣州城市職業(yè)學(xué)院項(xiàng)目三房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫RealEstateOperation&ManagementResourceLibrary單元一房地產(chǎn)基礎(chǔ)職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)教學(xué)資源庫技能點(diǎn)：能認(rèn)識(shí)常用房地產(chǎn)產(chǎn)品素養(yǎng)：嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的學(xué)習(xí)工作態(tài)度遵紀(jì)守法的職業(yè)意識(shí)知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)建筑相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)知識(shí)一、房屋面積測(cè)算依據(jù)1、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）2、《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房〔2002〕74號(hào)）3、《天津市房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范》（津房權(quán)〔2005〕375號(hào)）4、《天津市房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范》補(bǔ)充規(guī)定（津國土房測(cè)〔2011〕217號(hào)）5、《土地房屋測(cè)繪成果樣式匯編》（津國土房測(cè)[2011]216號(hào)）二、房屋面積測(cè)算相關(guān)內(nèi)容（一）、一般規(guī)定整幢房屋的建筑面積，是指整幢房屋外墻勒腳以上各層的外墻(無外墻時(shí)按柱外圍)水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。（二）、計(jì)算全部建筑面積的范圍

1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。二、房屋面積測(cè)算相關(guān)內(nèi)容2、樓梯間、室內(nèi)樓梯、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計(jì)算面積。3、屋面上層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。4、封閉陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。5、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。6、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。7、有柱（不含獨(dú)立柱）門廊，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。二、房屋面積測(cè)算相關(guān)內(nèi)容8、門斗按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。凹進(jìn)建筑物主體的入口視為門斗，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。所述凹進(jìn)建筑物主體的入口指全部凹進(jìn)建筑物主體且前方無任何柱、墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)，其上蓋應(yīng)為建筑物主體結(jié)構(gòu)且不超過兩層層高，則凹進(jìn)部分計(jì)算全部建筑面積。9、有柱的（不含獨(dú)立柱、單排柱）車棚、貨棚等，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。10、架空層層高大于2.20米的，按柱外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。二、房屋面積測(cè)算相關(guān)內(nèi)容（三）、計(jì)算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2、獨(dú)立柱、單排柱的雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3、未封閉陽臺(tái)，上蓋水平投影范圍大于等于未封閉陽臺(tái)外圍，按陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4、無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。二、房屋面積測(cè)算相關(guān)內(nèi)容（四）、不計(jì)算建筑面積的范圍

1、層高小于2.20米的夾層、技術(shù)層、避難層及層高小于2.20米的地下室和半地下室。

2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷、煙道、壁爐等。

3、不計(jì)算建筑面積的未封閉陽臺(tái)、走廊：（1）、無上蓋；（2）、上蓋上表面距底板上表面垂直高度大于層高；（3）、上蓋水平投影范圍小于底板水平投影范圍。二、房屋面積測(cè)算相關(guān)內(nèi)容所述不計(jì)算建筑面積的未封閉走廊是指無柱走廊。在建筑物中有類似未封閉陽臺(tái)的建筑區(qū)域（如空中花園、入戶花園等），參照未封閉陽臺(tái)的規(guī)定計(jì)算建筑面積。4、露臺(tái)、屋面上的裝飾性建筑、花園、泳池等。5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。6、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為上蓋建造的房屋。7、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。8、電梯下方的電梯機(jī)坑。9、與室內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊、檐廊。

三、房屋共有面積的計(jì)算與分?jǐn)?、共有建筑面積分?jǐn)偦締挝皇恰按薄薄?、各級(jí)分?jǐn)偣δ軈^(qū)操作。功能區(qū)指：一幢房屋內(nèi)因使用性質(zhì)的不同而劃分的區(qū)域。如：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等。一般按房屋設(shè)計(jì)用途和功能劃分功能區(qū)，同一功能平面布局不同時(shí)可增設(shè)功能區(qū)。三、房屋共有面積的計(jì)算與分?jǐn)?、共有建筑面積的分類1）不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e·作為人防工程的建筑面積?！お?dú)立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中獨(dú)立使用的車庫?！そㄔ诖眱?nèi)或幢外，為多幢房屋服務(wù)的變電房、水泵房等共有建筑面積?！し课葜械脑O(shè)備（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、架空層、避難層等?！の飿I(yè)管理用房、社區(qū)醫(yī)療站房等公共管理用房。·法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況。三、房屋共有面積的計(jì)算與分?jǐn)?）計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e·幢內(nèi)共有的樓梯、電梯、管井、門斗、門廳等水平和垂直交通系統(tǒng)面積?！の挥诮ㄖ锿鈮χ行木€外側(cè)的墻體、成套房屋與共用空間之間一半的分隔墻體等共有墻體部分面積?！ぴO(shè)在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的水箱間、變電室等水電暖相關(guān)設(shè)備用房面積。·設(shè)在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的警衛(wèi)室、信報(bào)間等管理用房面積。三、房屋共有面積的計(jì)算與分?jǐn)?、共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算一般情況下，共有建筑面積分?jǐn)偘慈?jí)操作，即幢共有建筑面積分?jǐn)?、功能區(qū)間共有建筑面積分?jǐn)?、功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積分?jǐn)?。三?jí)中無相應(yīng)共有建筑部位的應(yīng)缺省。遵循從整體到局部，從大到小逐級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t。分?jǐn)偤蟾魈追课萁ㄖ娣e與不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e總和在不考慮四舍五入誤差情況下，應(yīng)與分?jǐn)偳胺课菘偨ㄖ娣e一致。三、房屋共有面積的計(jì)算與分?jǐn)偂さ谝患?jí)分?jǐn)偅ù奔?jí)），將服務(wù)于本幢建筑的共有建筑面積，按各功能區(qū)建筑面積分?jǐn)傁Ｆ渲懈鞴δ軈^(qū)建筑面積為減去相應(yīng)第一級(jí)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e部分。功能區(qū)應(yīng)攤幢共有建筑面積=第一級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)×各功能區(qū)建筑面積第一級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)=幢級(jí)共有建筑面積÷各功能區(qū)建筑面積之和·第二級(jí)分?jǐn)偅üδ軈^(qū)間級(jí)），將服務(wù)于多個(gè)功能區(qū)的共有建筑面積，按各功能區(qū)建筑面積分?jǐn)傁?。其中各功能區(qū)建筑面積為減去相應(yīng)第一、二級(jí)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e部分。功能區(qū)應(yīng)攤幢共有建筑面積=第二級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)×各功能區(qū)建筑面積第二級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)=（相應(yīng)功能區(qū)一級(jí)分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e和+功能區(qū)間級(jí)共有建筑面積）÷相應(yīng)功能區(qū)建筑面積之和·第三級(jí)分?jǐn)偅üδ軈^(qū)級(jí)），將服務(wù)于本功能區(qū)的共有建筑面積，按功能區(qū)各套房屋套內(nèi)面積分?jǐn)傁８魈追课莘謹(jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=第三級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)×各套房屋套內(nèi)建筑面積第三級(jí)分?jǐn)傁禂?shù)=（本功能區(qū)二級(jí)分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e+本功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積）÷本功能區(qū)內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和四、房地產(chǎn)測(cè)繪成果樣式及附圖1、獨(dú)用宗項(xiàng)目土地測(cè)繪成果包括：地籍測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書（含地籍測(cè)繪技術(shù)說明、解析界址點(diǎn)成果表、房屋面積成果表、宗地圖）；報(bào)告書電子版，DWG格式宗地圖，宗地圖SHP文件。房屋測(cè)繪成果包括：房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書（含建筑情況統(tǒng)計(jì)表、控制點(diǎn)坐標(biāo)成果表、分層簡圖、分丘圖）；報(bào)告書電子版，DWG格式分層簡圖、分丘圖，分丘圖SHP文件。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪成果樣式及附圖2、共用宗項(xiàng)目土地測(cè)繪成果包括：地籍測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書（含地籍測(cè)繪技術(shù)說明、解析界址點(diǎn)成果表、房屋面積成果表、宗地圖）；報(bào)告書電子版，DWG格式宗地圖，宗地圖SHP文件。房屋測(cè)繪成果包括：房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書（含房產(chǎn)面積測(cè)算成果表、分層簡圖、分層分戶圖或分丘圖）使用分丘圖時(shí)還包括控制點(diǎn)坐標(biāo)成果表；報(bào)告書電子版，DWG格式分層簡圖、分層分戶圖或分丘圖，分層分戶圖或分丘圖SHP文件。四、房地產(chǎn)測(cè)繪成果樣式及附圖3、權(quán)證附圖選用獨(dú)用宗項(xiàng)目證后附宗地圖、分丘圖。共用宗項(xiàng)目證后附宗地圖、分層分戶圖或分丘圖（當(dāng)分丘圖能夠滿足圈紅發(fā)證需求時(shí)不使用分層分戶圖；項(xiàng)目為獨(dú)幢房屋且存在多個(gè)權(quán)屬單位時(shí)使用分層分戶圖；項(xiàng)目為多幢房屋且使用分丘圖無法滿足圈紅發(fā)證需求時(shí)使用左分丘、右分層分戶的結(jié)合圖）。四、房地產(chǎn)測(cè)繪成果樣式及附圖4、宗地圖、分丘圖、分層分戶圖、SHP文件內(nèi)容、規(guī)格。1）、宗地圖的幅面一般選用A3、A4幅面，不易超過A2。分丘圖的幅面一般選用A3、A4幅面，不易超過A2。分層分戶圖的幅面選用A3、A4幅面。2）、宗地圖的比例尺，根據(jù)宗地面積的大小，可在1：500、1；1000、1；2000中選用。分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積的大小，可在1：100—1：1000之間選用，也可以在成果輸出時(shí)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)放大或縮小。分層分戶圖的比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過大或過小時(shí)，比例尺可適當(dāng)放大或縮小。房屋分層簡圖標(biāo)注房屋細(xì)部尺寸不依比例出具。四、房地產(chǎn)測(cè)繪成果樣式及附圖3）、獨(dú)用宗獨(dú)地圖SHP文件、分丘圖SHP文件應(yīng)將一宗地內(nèi)所有登記發(fā)證的建筑進(jìn)行關(guān)聯(lián)，形成一條記錄，SHP文件格式按照附件中規(guī)格出具。4）、分丘圖中房屋幢號(hào)以丘為單位，自進(jìn)大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1、2……順序按S形編號(hào)。幢號(hào)注在房屋輪廓線內(nèi)的左下角，并加括號(hào)表示。房屋綜合編號(hào)包括結(jié)構(gòu)，層數(shù)，建成年份。第1位為結(jié)構(gòu)，第2、第3位為層數(shù)，第4、第5、第6、第7位表示建成年份。如編號(hào)3122004，3鋼混結(jié)構(gòu)、12層、2004年建成。鋼結(jié)構(gòu)代碼為1，鋼、鋼混結(jié)構(gòu)代碼為2，鋼混結(jié)構(gòu)代碼為3，混合結(jié)構(gòu)代碼為4，磚木結(jié)構(gòu)代碼為5，其它結(jié)構(gòu)代碼為6。

房屋分層簡圖（幢號(hào)與建筑情況統(tǒng)計(jì)表一致）

房屋編號(hào)包括為結(jié)構(gòu)，層數(shù)，建成年份。第1位為結(jié)構(gòu)，第2、第3位為層數(shù)，第4、第5、第6、第7位表示建成年份。如編號(hào)3122004，3鋼混結(jié)構(gòu)、12層、2004年建成。shp數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)圖層：宗地（文件名：ZD）要素類型：面

字段名稱中文名稱類型寬度必填說明類型說明ZDBH宗地編號(hào)字符型(20)是測(cè)量填寫ZDMJ宗地面積數(shù)值(18,8)是測(cè)量填寫ZDDJH宗地地籍號(hào)字符型(20)是測(cè)量填寫MBBSM目標(biāo)標(biāo)識(shí)碼字符型(10)否系統(tǒng)管理QHDM區(qū)劃代碼字符型(10)否系統(tǒng)管理JDDM街道代碼字符型(3)否系統(tǒng)管理YSDM要素代碼字符型(5)否系統(tǒng)管理JFDM街坊代碼字符型(3)否系統(tǒng)管理SZTFH所在圖符號(hào)字符型(100)否系統(tǒng)管理JOBNO辦件號(hào)字符型(50)否系統(tǒng)管理CF是否查封或抵押字符型(50)否系統(tǒng)管理SHAPE圖形GEOMETYR系統(tǒng)自動(dòng)生成圖形自動(dòng)生成圖層：界址點(diǎn)（文件名：JZD）要素類型：點(diǎn)

字段名稱中文名稱類型寬度必填說明類型說明XZBZX坐標(biāo)數(shù)值(12,4)是測(cè)量填寫YZBZY坐標(biāo)數(shù)值(12,4)是測(cè)量填寫JZDH界址點(diǎn)編號(hào)字符型(20)是測(cè)量填寫JBLX（見下）界標(biāo)類型字符型(2)是。如“6”測(cè)量填寫JZDLX（見下）界址點(diǎn)類型字符型(2)是。如“1”測(cè)量填寫ZDDJH宗地地籍號(hào)字符型(20)是測(cè)量填寫界址點(diǎn)表:界標(biāo)類型代碼表JBLX

代碼

界標(biāo)類型1鋼釘2水泥樁3石灰樁4噴涂5瓷標(biāo)志6無標(biāo)志7其他界址點(diǎn)表:界址點(diǎn)類型代碼表JZDLX

代碼

界址點(diǎn)類型1解析界址點(diǎn)2圖解界址點(diǎn)3航測(cè)界址點(diǎn)4其他圖層：界址線（文件名：JZX）要素類型：線字段名稱中文名稱類型寬度必填說明類型說明JZBC界址邊長數(shù)值(7,2)是測(cè)量填寫QDH起始界址點(diǎn)號(hào)字符型(20)是測(cè)量填寫ZDH終止界址點(diǎn)號(hào)字符型(20)是測(cè)量填寫B(tài)ZDJH宗地地籍號(hào)字符型(20)是測(cè)量填寫JZXLB（見下）界址線類別字符型(2)是測(cè)量填寫JZXWZ（見下）界址線位置字符型(2)是測(cè)量填寫JXXZ（見下）界址線性質(zhì)字符型(2)是測(cè)量填寫ZJRQ指界日期日期型是測(cè)量填寫LZDJH臨宗地地籍號(hào)字符型(20)否系統(tǒng)管理BZDZJR本宗地指界人字符型(30)否系統(tǒng)管理LZDZJR臨宗地指界人字符型(30)否系統(tǒng)管理界址線表:界址線類別代碼表JZXLB代碼

界址線類別1圍墻2墻壁3柵欄4鐵絲網(wǎng)5滴水線6路涯線7界址線8其它界址線表:界址線位置代碼表JZXWZ界址線表:界線性質(zhì)代碼表JXXZ代碼

界址線位置1內(nèi)2中3外代碼

界線性質(zhì)1確定界2未定界3爭議界4臨時(shí)界5其他要求:1提供界址點(diǎn)DBF表和界址線DBF表（版本：dBASEIV）2界址點(diǎn)DBF表字段名稱和順序參見界址點(diǎn)表。3界址線DBF表字段名稱和順序參見界址線表。4界址點(diǎn)和界址點(diǎn)表中的記錄按順時(shí)針排序。圖層：建筑物（文件名：JZW）要素類型：面字段名稱中文名稱類型寬度必填說明類型說明LOU_HAO樓號(hào)(幾號(hào)樓)字符型（200）是測(cè)量填寫JZMJ總建筑面積數(shù)值(10,3)是測(cè)量填寫JOB_NO辦件號(hào)字符型（60）否系統(tǒng)管理LOU_ID樓地理信息編碼字符型（50）否系統(tǒng)管理LSZD隸屬宗地字符型（50）否系統(tǒng)管理SHAPE圖形GEOMETYR系統(tǒng)自動(dòng)生成圖形自動(dòng)生成圖層：展開圖面（文件名：房產(chǎn)面）要素類型：面

字段名稱中文名稱類型寬度必填說明類型說明JOB_NO辦件號(hào)字符型（60）否系統(tǒng)管理FC_ID房產(chǎn)地理信息編碼字符型（60）否系統(tǒng)管理LOU_ID樓地理信息編碼字符型（60）否系統(tǒng)管理LOUHAO樓號(hào)字符型（50）是測(cè)量填寫M_FLAG狀態(tài)標(biāo)志數(shù)字型（4）否系統(tǒng)管理R1備用數(shù)字型（10）否系統(tǒng)管理R2備用字符型（50）否系統(tǒng)管理