小區(qū)物業(yè)管理新規(guī)制度

小區(qū)物業(yè)管理制度一、安全職責(zé)1.嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)各項(xiàng)管理制度；2.負(fù)責(zé)制訂各項(xiàng)安全護(hù)衛(wèi)職責(zé)制度，依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行指導(dǎo)和檢驗(yàn)，對(duì)企業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；3.負(fù)責(zé)小區(qū)消防設(shè)施監(jiān)護(hù)和公共服務(wù)場(chǎng)所安全防范督察；4.做好企業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理工作，包含違法案件要立即移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺(jué)接收派出所指導(dǎo)；5.查處企業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因職員玩忽職守而發(fā)生治安、刑事案件和火災(zāi)事故；6.建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；7.抓好護(hù)衛(wèi)隊(duì)思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；8.做好新接物業(yè)護(hù)衛(wèi)工作人員崗位設(shè)置和物品配置統(tǒng)籌策劃工作；9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)二、護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)1.護(hù)衛(wèi)員上崗必需穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一工號(hào)，儀容嚴(yán)整；2.糾正違章時(shí)必需先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人；3.上崗時(shí)要認(rèn)真檢驗(yàn)設(shè)備、設(shè)施，認(rèn)真做好安全防范工作，發(fā)覺(jué)不安全原因應(yīng)立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全；4.堅(jiān)守崗位，提升警惕，發(fā)覺(jué)違法犯罪分子要勇于和之斗爭(zhēng)并設(shè)法將其抓獲；5.熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，努力爭(zhēng)取做到萬(wàn)無(wú)一失；6.珍惜設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用；7.熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材安裝位置，掌握多種滅火器材使用方法，碰到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理；8.值班時(shí)間，對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生多種情況要立即認(rèn)真處理，并作好統(tǒng)計(jì)；9.熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況；10.嚴(yán)格實(shí)施交接班制度，認(rèn)真做好交接統(tǒng)計(jì)；11.對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)可疑人員、可疑車輛要進(jìn)行盤問(wèn)和檢驗(yàn)；12.對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)陌生車輛要進(jìn)行登記；13.對(duì)發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)刑事案件或治安案件，有保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、保護(hù)證據(jù)、維護(hù)秩序及提供請(qǐng)客職責(zé)；14.熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主基礎(chǔ)情況；15.認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它任務(wù)。三、門崗、巡查崗位職責(zé)1.二十四小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視護(hù)衛(wèi)對(duì)象多種情況，發(fā)覺(jué)可疑或不安全跡象立即處理，必需時(shí)相領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完成；2.掌握業(yè)主來(lái)客動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)秩序；3.嚴(yán)格實(shí)施來(lái)客登記制度，對(duì)身份不明無(wú)任何證件、形跡可疑者，應(yīng)嚴(yán)禁其入內(nèi)；4.熟悉小區(qū)內(nèi)住戶基礎(chǔ)情況；5.做好執(zhí)勤統(tǒng)計(jì)，接班人員未上崗，不準(zhǔn)下崗，嚴(yán)格實(shí)施交接班制度，做到交接清楚，職責(zé)明確；6.嚴(yán)格實(shí)施二十四小時(shí)巡查制度；7.對(duì)于進(jìn)入小區(qū)各類人員，必需認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記方可放行；8.對(duì)于進(jìn)入小區(qū)內(nèi)陌生車輛認(rèn)真登記方可進(jìn)入。委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：日月星城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：寧波市永成物業(yè)管理

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例》及等國(guó)家、地方相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)日月星城小區(qū)(以下稱“本小區(qū)”)實(shí)施專業(yè)化、一體化物業(yè)管理，簽訂本協(xié)議。

第一條物業(yè)基礎(chǔ)情況

座落位置：臥彩江以南，江東南路以東，北侖鐵路以北，啟文路以西（包含啟文路東華景閣），建筑面積：22萬(wàn)平方米；物業(yè)類型：多層、高層住宅樓。

第二條委托管理事項(xiàng)

1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房）維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

3.本物業(yè)計(jì)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)）維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)計(jì)劃紅線內(nèi)隸屬配套服務(wù)設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境（包含公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）清潔衛(wèi)生、垃圾搜集、清運(yùn)。

6.小區(qū)內(nèi)交通秩序及車輛停泊管理。

7.維護(hù)公共秩序，幫助做好管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。

8．物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租和管理（具體管理措施由附件3約定）。

9.開展小區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

10.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

11.法規(guī)和政策要求由物業(yè)管理企業(yè)管理其它事項(xiàng)。

第三條協(xié)議期限

本協(xié)議期限為年。自年月日起至年月日止。

第四條甲方權(quán)利和義務(wù)

1.依據(jù)法律、法規(guī)，制訂、經(jīng)過(guò)小區(qū)管理各項(xiàng)制度、要求，和物業(yè)管理企業(yè)議定年度管理計(jì)劃，審查經(jīng)過(guò)年度專題維修基金概預(yù)算、決算匯報(bào)；

2.制訂小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)乙方管理實(shí)施監(jiān)督檢驗(yàn)。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督檢驗(yàn)措施由本協(xié)議附件1約定。如乙方?jīng)]有遵守附件1約定，造成違約，甲方有權(quán)依據(jù)附件1約定進(jìn)行處罰。

3.委托并支持乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主條約行為進(jìn)行處理：包含責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交相關(guān)費(fèi)用或拒不更正違章行為責(zé)任人采取必需催繳催改方法。

4.甲方有權(quán)在乙方管理期滿時(shí)收回本物業(yè)由乙方使用或代管全部物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)完工資料、住用戶資料等）。

5.不得干涉乙方依法或依本協(xié)議要求內(nèi)容所進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

6.幫助處理非乙方職權(quán)范圍而產(chǎn)生多種糾紛。

7.幫助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

8.法規(guī)政策要求由甲方負(fù)擔(dān)其它責(zé)任。

第五條乙方權(quán)利和義務(wù)

1.依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)政策及本協(xié)議要求，擬訂本小區(qū)物業(yè)各項(xiàng)管理措施、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)后實(shí)施管理，不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）正當(dāng)權(quán)益，獲取不妥利益。

2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)要求，按物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按協(xié)議要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得私自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及隸屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4.依據(jù)法規(guī)政策、本協(xié)議和業(yè)主條約要求對(duì)違反業(yè)主條約和物業(yè)管理法規(guī)政策行為進(jìn)行處理。

5.有權(quán)選聘專營(yíng)企業(yè)負(fù)擔(dān)本物業(yè)專題管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將關(guān)鍵專題業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。

6.接收物業(yè)管理主管部門及相關(guān)政府部門監(jiān)督、指導(dǎo)，并接收甲方和業(yè)主監(jiān)督。

7.每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)一次管理費(fèi)用收支賬目,每十二個(gè)月一次向全體業(yè)主張榜公布。

8.對(duì)本物業(yè)公用設(shè)施不得私自占用和改變使用功效，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和相關(guān)部門同意后方可實(shí)施。

9.建立本物業(yè)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)立即記載相關(guān)變更情況。

10.開展小區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

11.依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議委托乙方管理和使用全部物業(yè)及其種類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，繼續(xù)由乙方管理和使用。本協(xié)議終止后15日內(nèi)，乙方必需向甲方移交原委托管理全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)公共財(cái)產(chǎn)，包含用管理費(fèi)、公共收入積累形成資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)管理財(cái)務(wù)情況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

12.不負(fù)擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人人身、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)義務(wù)，但相關(guān)政府部門判定是因?yàn)橐曳絿?yán)重瀆職造成業(yè)主及其它住用人在小區(qū)內(nèi)受到人身和財(cái)產(chǎn)損失，乙方應(yīng)給予合適賠償或負(fù)擔(dān)相關(guān)行政責(zé)任。

第六條管理服務(wù)費(fèi)用

l．本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施：

①多層住宅每個(gè)月每平方米建筑面積0.45元直接向業(yè)主收取。

②高層住宅按每個(gè)月每平方米建筑面積1.50元直接向業(yè)主收取,其中未設(shè)專職保安服務(wù)高層住宅按每個(gè)月每平方米1.30元直接向業(yè)主收取。各高層住宅電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本，物業(yè)企業(yè)另行向高樓業(yè)主收取。

③店鋪按每個(gè)月每平方米建筑面積1.30元直接向業(yè)主收取。

2.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，及其它特約服務(wù)，經(jīng)雙方約定，采取低于市價(jià)核實(shí)方法，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收。

3.房屋建筑（本體）共同部位及共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)甲方同意后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按要求在專題維修基金中支付。專題維修基金收取實(shí)施政府物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

4．物業(yè)收費(fèi)其它約定見(jiàn)附件3。

第七條獎(jiǎng)懲方法

1.乙方全方面完成本協(xié)議要求各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

（1）由甲方從利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入中撥出一部分資金用于獎(jiǎng)勵(lì)具體管理人員，具體措施由業(yè)委會(huì)制訂。

（2）協(xié)議期滿后，乙方可參與甲方管理招投標(biāo)并在相同條件下優(yōu)先取得管理權(quán)，但依據(jù)法規(guī)政策或主管部門要求被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格除外。乙方全部完成協(xié)議責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)異，多數(shù)業(yè)主反應(yīng)良好，能夠不參與招投標(biāo)而直接續(xù)訂協(xié)議。

2.乙方未完成協(xié)議要求各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方依據(jù)附件1約定，對(duì)乙方進(jìn)行下列處罰：

（1）管理費(fèi)打折收??；

（2）情況嚴(yán)重，多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)大，中止協(xié)議。

第八條違約責(zé)任

1.如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成要求管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失，乙方有權(quán)要求甲方限期整改和對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償，情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)中止協(xié)議。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)終止協(xié)議。

3.因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故，乙方有義務(wù)代表甲方向相關(guān)建設(shè)安裝單位索賠，甲方應(yīng)主動(dòng)幫助。因乙方管理不善或操作不妥等原因造成重大事故，由乙方負(fù)擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故直接原因，以政府相關(guān)部門判定結(jié)論為準(zhǔn)）

4．管理服務(wù)過(guò)程中各項(xiàng)具體違約責(zé)任由本協(xié)議附件1約定。

第九條其它事項(xiàng)

1.雙方可對(duì)本協(xié)議條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽署補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本協(xié)議含有相同效力。

2.協(xié)議要求管理期滿，本協(xié)議自然終止，一方如要續(xù)訂協(xié)議，應(yīng)在該協(xié)議期滿2個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?jiàn)，經(jīng)雙方同意后，續(xù)訂協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容另行約定。

3.本協(xié)議實(shí)施期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法推行時(shí)，雙方均不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任并按相關(guān)法規(guī)政策要求立即協(xié)商處理。

4.本協(xié)議在推行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商處理，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成，依法向人民法院提起訴訟。

5.本協(xié)議之附件（附件1，附件2，附件3）均為協(xié)議有效組成部分；本協(xié)議及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未要求事項(xiàng)，均遵照國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策實(shí)施。

6.本協(xié)議正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室（立案）各執(zhí)一份，含有相同法律效力。

7.本協(xié)議自簽署之日起生效。

甲方簽章：乙方簽章：

代表：法人代表：

年月日年月日

附件1、日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考評(píng)措施

附件2、日月星城小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房、停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入管理措施

附件3、日月星城小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取措施

附件1

日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考評(píng)措施

（草案）

總體要求:經(jīng)過(guò)明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考評(píng)措施，表現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，為小區(qū)廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好服務(wù)。

管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、用戶服務(wù)

總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理立即率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整齊。對(duì)業(yè)主（使用人）報(bào)修和求援耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目立即說(shuō)明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）意見(jiàn)。

2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理方法，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合了解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必需做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、對(duì)業(yè)主投訴立即回訪，回訪率100%，并件件有統(tǒng)計(jì)。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)和管理

總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。

具體要求：

1、巡檢。（1）每十二個(gè)月年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全方面檢驗(yàn)1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損情況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)，做好統(tǒng)計(jì)；（2）每六個(gè)月檢驗(yàn)巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)覺(jué)質(zhì)量問(wèn)題立即向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)和提議；依據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題部位關(guān)鍵檢驗(yàn)；（3）每六個(gè)月檢驗(yàn)清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位和其它共用部位門窗、玻璃、路燈等；（4）每十二個(gè)月秋季對(duì)共用部位門窗做專題檢驗(yàn)1次，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理；（5）巡檢有統(tǒng)計(jì)；巡檢結(jié)束將檢驗(yàn)情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造項(xiàng)目匯報(bào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。

2、房屋。

（1）裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)通知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋立案登記時(shí)，對(duì)不符合政府相關(guān)要求和業(yè)主條約內(nèi)容，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見(jiàn)；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對(duì)裝修中違約行為立即勸阻；已造成事實(shí)后果或拒不更正，應(yīng)該立即匯報(bào)相關(guān)部門依法處理。

（2）油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其它各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面標(biāo)準(zhǔn)上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有顯著污跡，應(yīng)該立即進(jìn)行清洗、粉飾。

2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。

（1）給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。（2）排水設(shè)施?；S池每十二個(gè)月清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等立即更換。每個(gè)月清掃1次以上排水明溝，；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，每三個(gè)月對(duì)地下管井疏通1次，確保通道清潔，排水通暢。

3、供配電系統(tǒng)

建立和完善相關(guān)規(guī)章制度，包含電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢驗(yàn)制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；全部供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒(méi)有些人為故障。

4、智能化系統(tǒng)

設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員二十四小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況立即檢修。

5、避雷接地系統(tǒng)。每十二個(gè)月雨季來(lái)臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)維護(hù)；在大雷雨過(guò)后也要立即對(duì)系統(tǒng)檢驗(yàn)，發(fā)覺(jué)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

6、電梯運(yùn)行和管理

（1）和持相關(guān)行政主管部門核發(fā)安全認(rèn)可證書企業(yè)簽署維修保養(yǎng)、大中修更新改造協(xié)議，并明確被委托企業(yè)責(zé)任。（2）每日監(jiān)督電梯運(yùn)行情況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每個(gè)月不少于2次，每十二個(gè)月進(jìn)行1次全方面調(diào)整和測(cè)試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等隸屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。（3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能降低對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活影響。（4）制訂緊搶救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)后快速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并立即設(shè)法解救乘客。

7、道路、停車場(chǎng)（車棚、車庫(kù)）及配套設(shè)施

（1）保持本小區(qū)道路通暢，路面平坦整齊，排水通暢；發(fā)覺(jué)損壞立即修補(bǔ)；（2）根據(jù)業(yè)主條約約定，勸阻人為損壞路面，阻止在路面焚燒垃圾、落葉或其它雜物；（3）停車場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損，有大、中、小修計(jì)劃；（4）停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道通暢無(wú)阻，配置必需消防設(shè)備。

三、清潔管理

總體要求：內(nèi)外環(huán)境整齊，沒(méi)有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、通常管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗潔凈；水磨石地面和水泥地面每個(gè)月刷洗1次；每日搜集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每七天用潔凈抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每七天循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每七天除塵1次；每個(gè)月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)私自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；鐵欄油漆完好無(wú)脫皮；扶手護(hù)攔潔凈、光亮；梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線潔凈無(wú)顯著灰塵，大理石地面潔凈無(wú)顯著灰塵，水磨石、水泥地面目視潔凈無(wú)雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持潔凈。燈具每季擦抹1次。

2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每七天清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有些人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。

3、停車場(chǎng)、共用車庫(kù)或車棚保潔，地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物；無(wú)異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無(wú)脫落、無(wú)銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)顯著灰塵；墻面、管線基礎(chǔ)無(wú)污跡、無(wú)灰塵。

4、道路保潔，道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超出1小時(shí)；路邊燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕飾、信報(bào)箱保潔，無(wú)積塵，無(wú)污跡，無(wú)亂張貼。

6、休閑及綠化帶保潔，外觀整齊，地面垃圾滯留時(shí)間不超出1小時(shí)。

7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)顯著污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)顯著污跡、油污，無(wú)顯著異味。

8、垃圾搜集和處理。垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日搜集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾搜集車表面潔凈，無(wú)污染，全封閉，無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每個(gè)月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行1次。

五、園林綠化養(yǎng)護(hù)和管理

總體要求：園林綠化和小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒(méi)有些人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生長(zhǎng)茂盛；整塊草地沒(méi)有已開花雜草，整塊草地沒(méi)有顯著闊葉雜草；無(wú)病蟲害；綠地整齊，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無(wú)人為損壞，對(duì)違法行為能立即發(fā)覺(jué)和處理；依據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

2、園林樹木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超出該樹種、該樹木平均年生長(zhǎng)量；樹冠完整美觀，沒(méi)有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無(wú)機(jī)械損傷，無(wú)顯著缺株；樹林無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無(wú)死株和干枯枝。

3、花壇?；ɑ荛L(zhǎng)勢(shì)良好，表現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無(wú)枯枝，無(wú)病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品清潔衛(wèi)生。

4、人工水系、噴水池，池底清澈見(jiàn)底，水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。四面安全設(shè)施情況，發(fā)覺(jué)損壞立即修復(fù)。

六、安全防范

總體要求：阻止或降低刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門判定小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件或治安案件關(guān)鍵原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

具體要求：

1、配置接收過(guò)專業(yè)訓(xùn)練專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無(wú)犯罪統(tǒng)計(jì)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，掌握基礎(chǔ)安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)施封閉管理。主出入口二十四小時(shí)最少有2人有值班看管，本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來(lái)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意其它人員進(jìn)入；大件物品搬出實(shí)施登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班統(tǒng)計(jì)。

3、巡查。白天巡查次數(shù)不少于6次，夜間巡查次數(shù)不少于8次，關(guān)鍵部位、關(guān)鍵時(shí)間和特殊情況加強(qiáng)巡查；每組巡查人員不少于2人；立即發(fā)覺(jué)和處理不安全隱患；接收業(yè)主（使用人）投訴和求援；回復(fù)用戶問(wèn)詢；在碰到突發(fā)事件時(shí)，立即匯報(bào)警方和管理處，必需時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，預(yù)防事態(tài)擴(kuò)大，幫助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡查有統(tǒng)計(jì)有檢驗(yàn)。

4、緊急事故反應(yīng)。（1）制訂緊急事故處理預(yù)案，最少包含：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生和電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護(hù)組織，并一直處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3）高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演練；（4）對(duì)緊急事故做出快速、正確反應(yīng)，盡可能降低破壞和損失程度；（5）組織恢復(fù)生活秩序。

5、其它防范方法。（1）設(shè)有業(yè)主（使用人）求援和報(bào)警電話，二十四小時(shí)有些人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確定后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，給予合適緊急處理；（2）包含人身安全處，設(shè)有顯著標(biāo)志并有防護(hù)方法；（3）幫助相關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，預(yù)防不安全事件發(fā)生；（4）對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必需照明；（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記立案制度。

七、交通、車輛管理

總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛原因損壞綠化、其它設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。

具體要求：

1、有較為完善車輛管理制度，包含對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛行駛方向、速度、過(guò)夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車根據(jù)物價(jià)部門核發(fā)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

2、在交警部門幫助下在小區(qū)設(shè)置顯著交通標(biāo)志，劃定嚴(yán)禁車輛停放區(qū)域。杜絕車輛在嚴(yán)禁停放區(qū)域停放。

3、維持交通秩序，發(fā)覺(jué)車輛亂停亂放進(jìn)行忠言或糾正，發(fā)覺(jué)偷竊車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象立即阻止。

4、封閉停車場(chǎng)由專員管理，車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)。

5、對(duì)進(jìn)入小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

6、杜絕外來(lái)車輛進(jìn)小區(qū)停放過(guò)夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過(guò)夜。

7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主條約和小區(qū)相關(guān)車輛管理要求行為進(jìn)行立即勸阻。

八、消防管理

總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清楚，使用功效良好，預(yù)防火災(zāi)責(zé)任事故。

具體要求：

1、定時(shí)進(jìn)行消防訓(xùn)練，確保相關(guān)人員掌握基礎(chǔ)消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材使用方法，提升自防自救能力。

2、依據(jù)防火、滅火需要，配置對(duì)應(yīng)種類、數(shù)量消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道通暢，嚴(yán)禁在消防通道設(shè)置路障。

3、制訂防火安全管理措施，指定專員維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。

4、發(fā)覺(jué)火警快速向消防隊(duì)報(bào)警，并立即派人前往報(bào)警地點(diǎn)，快速采取方法，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員統(tǒng)一指揮。

5、每個(gè)月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并立即給維修；發(fā)覺(jué)設(shè)備故障時(shí)，必需立即修理或通知廠方處理，確保設(shè)備二十四小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每十二個(gè)月模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢驗(yàn)消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每七天最少保潔1次，要求地面無(wú)積灰，監(jiān)控箱表面無(wú)污漬；每日填寫工作統(tǒng)計(jì)，建檔備查。

九、檔案資料管理

1、檔案資料齊全完整；

2、分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便；

3、立即變更登記，賬物相符。監(jiān)督措施和違約責(zé)任

一、日常監(jiān)督

甲方聘用專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員根據(jù)本協(xié)議及各個(gè)附件約定，代表甲方對(duì)乙方履約情況進(jìn)行全程監(jiān)督。發(fā)覺(jué)問(wèn)題，立即向乙方發(fā)出整改通知書，并統(tǒng)計(jì)在案，定時(shí)向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)。乙方有義務(wù)配合甲方聘用專門監(jiān)督人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)監(jiān)督人員通知整改事項(xiàng)要有主動(dòng)回應(yīng)并認(rèn)真整改。乙方?jīng)]有推行協(xié)議約定管理服務(wù)職責(zé)，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不更正，視作違約。協(xié)議期內(nèi)因同一問(wèn)題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次（含）以上整改通知書，視作違約（不包含建設(shè)單位施工遣留問(wèn)題及部分業(yè)主惡意破壞）。甲方及甲方聘用監(jiān)督人員不得干涉乙方按協(xié)議約定實(shí)施日常管理和服務(wù)。

二、違約責(zé)任

乙方?jīng)]有達(dá)成本附件約定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，組成違約，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項(xiàng)違約扣減乙方按本協(xié)議附件2約定利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入總額中乙方1個(gè)百分點(diǎn)可得金額，對(duì)應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)可得金額。（即假如沒(méi)有任何違約行為發(fā)生，乙方可取得最高35%經(jīng)營(yíng)總收入，甲方取得65%；假如發(fā)生一項(xiàng)違約，則乙方所得降低到34%，甲方所得增加到66%，依這類推）。

考評(píng)措施和結(jié)果處理

一、每十二個(gè)月年中和年底，乙方將六個(gè)月和整年推行協(xié)議情況、下六個(gè)月和下十二個(gè)月度物業(yè)管理關(guān)鍵計(jì)劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面匯報(bào)。

二、業(yè)主委員會(huì)年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評(píng)議打分表，對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行打分評(píng)議：1）供電管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）衛(wèi)生保潔管理；5）綠化管理；6）公共設(shè)施設(shè)備管理；7）車輛管理；8）維修服務(wù)；9）服務(wù)態(tài)度；10）遺留問(wèn)題處理；11）總體評(píng)價(jià)。打分標(biāo)準(zhǔn)為：好、很好、通常、較差、差。

三、年中和年底回收表格由業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)江東區(qū)物業(yè)辦、小區(qū)居委會(huì)、部分業(yè)主代表和乙方代表進(jìn)行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在“總體評(píng)價(jià)”中，80%（含）以上業(yè)主認(rèn)為“好或很好”，業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主書面通知按協(xié)議要求邀清上六個(gè)月或下六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)。30%（含）以上業(yè)主認(rèn)為“差或較差”，上六個(gè)月或下六個(gè)月物業(yè)費(fèi)按90%收取。50%（含）以上業(yè)主認(rèn)為是“差或較差”，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)解聘現(xiàn)物業(yè)企業(yè)，并組織招投標(biāo)選聘新物業(yè)管理企業(yè)。

附件2

日月星城小區(qū)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理措施和商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入使用措施（草案）

為維護(hù)本小區(qū)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制訂本措施。

1、物業(yè)管理辦公用房，是指小區(qū)開發(fā)商依據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條要求，按住宅小區(qū)總建筑面積3‰百分比配置用于本小區(qū)物業(yè)管理房屋。物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商無(wú)償提供，產(chǎn)權(quán)屬本小區(qū)全體業(yè)主共同全部，由業(yè)委會(huì)代管，并提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其它經(jīng)營(yíng)謀利。

2、物業(yè)商業(yè)用房是指開發(fā)商在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中依據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條要求，按住宅小區(qū)總建筑面積4‰百分比配置經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供，產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同全部，由業(yè)委會(huì)代管，并由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入除去雙方約定經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用外，全額用于小區(qū)物業(yè)管理。

3、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房全部權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得私自改變。

4、物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房，租賃協(xié)議應(yīng)該經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。物業(yè)管理企業(yè)和承租方判定租賃協(xié)議中，約定租賃期限最長(zhǎng)不得超出物業(yè)管理協(xié)議中約定物業(yè)管理企業(yè)受聘期限。

5、物業(yè)管理商業(yè)用房使用必需符合城管、消防、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生等方面要求。

6、物業(yè)管理單位應(yīng)每六個(gè)月在本小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房出租和經(jīng)營(yíng)收益等情況，接收業(yè)主監(jiān)督。

7、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)立即將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會(huì)。

8、業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)按政府相關(guān)要求收取小區(qū)停車費(fèi)。停車費(fèi)具體收取措施由物業(yè)管理企業(yè)制訂，報(bào)業(yè)委會(huì)立案。

9、小區(qū)共有部位和公共設(shè)施出租做廣告，須依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例要求，租賃人須向業(yè)主委員會(huì)、共用部位和公共設(shè)施包含到相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)同意。

10、本小區(qū)物業(yè)管理商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、停車費(fèi)收入和廣告費(fèi)收入和其它使用公共場(chǎng)地和公共設(shè)備取得收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，能夠計(jì)入企業(yè)利潤(rùn)；65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲(chǔ)存，專題用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上（含中修）維修和更新，嚴(yán)禁物業(yè)管理企業(yè)挪作她用；部分可用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)用于小區(qū)公共活動(dòng)開支。

11、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超出1萬(wàn)元，應(yīng)提前告之業(yè)主委員會(huì)，超出3萬(wàn)元，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，再報(bào)相關(guān)機(jī)構(gòu)審核同意。

12、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條要求，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每十二個(gè)月在本小區(qū)內(nèi)公布各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)收支情況，接收業(yè)主監(jiān)督。

13、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條要求精神，業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金和本小區(qū)物業(yè)管理其它財(cái)務(wù)不定時(shí)進(jìn)行審計(jì)，終止物業(yè)管理委托協(xié)議時(shí)候?yàn)楸匦鑼徲?jì)。

14、本措施由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

附件3

日月星城小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施（草案）

1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，依據(jù)《中國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和浙江省《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》等相關(guān)要求，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制訂本措施。

2、本措施所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取費(fèi)用。

3、本措施所指物業(yè)服務(wù)包含以下內(nèi)容：

（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所清掃保潔、生活垃圾搜集、清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、花草樹木養(yǎng)護(hù)管理；

（四）公共秩序維護(hù)和幫助做好管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作；

（五）物業(yè)檔案資料管理；

（六）《日月星城小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考評(píng)措施》中要求其它公共性服務(wù)內(nèi)容。

4、本小區(qū)采取包干制約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享受或負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方法。物業(yè)服務(wù)費(fèi)組成包含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)談判，由協(xié)議約定。

5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該每六個(gè)月一次向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金收取情況，接收業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。

業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布物業(yè)服務(wù)資金收取情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該立即回復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布收支賬目有異議，聘用有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本，由享受業(yè)主按實(shí)分?jǐn)?。無(wú)電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公共設(shè)施維修費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。

7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修和更新、改造費(fèi)用，經(jīng)過(guò)專題維修資金給予列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

8、在本小區(qū)內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)該向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接收上述企業(yè)委托代收上述費(fèi)用，雙方應(yīng)該簽署協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取要求代辦服務(wù)費(fèi)。

9、已購(gòu)置房屋，但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)業(yè)主，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取按市住宅小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)收取措施收取。

10、物業(yè)管理企業(yè)能夠依據(jù)雙方簽定協(xié)議約定，在每十二個(gè)月年中和年底分兩次收取整年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，但依據(jù)協(xié)議和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考評(píng)措施》，出現(xiàn)應(yīng)該打折收取情況時(shí)，應(yīng)該按打折數(shù)額收取。具體操作根據(jù)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考評(píng)措施》中要求進(jìn)行。

11、業(yè)主應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，逾期不繳納，物業(yè)管理企業(yè)能夠依法追繳。

業(yè)主和物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人（承租人）交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)該立即結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

12、對(duì)本小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中包含車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其它特約服務(wù)等收費(fèi),按政府價(jià)格主管部門相關(guān)要求實(shí)施。

13、本措施由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。委托方(甲方)：受托方(乙方)：業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理企業(yè)為加強(qiáng)小區(qū)(大廈)物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施正常使用，為業(yè)主發(fā)明優(yōu)美、整齊、安全、方便、舒適、文明居住環(huán)境，依據(jù)市物業(yè)管理方面法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議。第一條物業(yè)管理內(nèi)容一、甲方將在區(qū)路范圍內(nèi)物業(yè)委托給乙方實(shí)施統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。二、管理事項(xiàng)包含：1．房屋使用、維修、養(yǎng)護(hù)；2．物業(yè)范圍公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防，電梯，機(jī)電設(shè)備，路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路，停車場(chǎng)等)使用、維修和管理；、3．清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后工作)；4．公共生活秩序；5．文娛活動(dòng)場(chǎng)所；6．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)全部營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；7．車輛行駛及停泊；8．物業(yè)檔案管理；9．授權(quán)由物業(yè)管理企業(yè)管理其它事項(xiàng)。第二條委托物業(yè)管理形式