體育公園項目計劃書

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目錄

1總論.................................................3

1.1項目概況....................................................3

1.1.1項目名稱......................................................3

1.1.2建設(shè)性質(zhì)........................................................3

1.1.3擬建地點.......................................................3

1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模................................................3

1.1.5投資規(guī)模........................................................4

1.1.6建設(shè)期..........................................................4

1.1.7資金方式與籌措渠道............................................................................5

1.2可行性研究報告編制的依據(jù)......................................5

1.3研究范圍與工作概況...........................................6

1.3.1研究范圍.............................................................................................6

1.3.2工作概況............................................................................................6

1.4項目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟指標....................................6

1.5結(jié)論與建議..................................................9

1.5.1結(jié)論............................................................9

1.5.2建議...........................................................10

2投資估算與資金籌措...................................12

2.1投資估算依據(jù).................................................12

2.2投資估算....................................................12

2.3資金籌措....................................................18

3財務(wù)和經(jīng)濟效益分析...................................19

3.1財務(wù)評價依據(jù)................................................19

3.2收入支出預(yù)測................................................19

3.2.1收入估算.......................................................19

3.2.2成本估算.......................................................21

3.3財務(wù)評價...................................................22

4結(jié)論與建議............................................30

4.1結(jié)論.............................................................30

4.2建議.............................................................31

1總論

本可行性研究報告是在***市體育公園項目可行性研究報告基礎(chǔ)

上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳M1-C/2009調(diào)整

為住宅用地。

1.1項目概況

1.1.1項目名稱

***市體育公園項目

1.1.2建設(shè)性質(zhì)

新建

1.1.3擬建地點

***市炳三區(qū)

1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

(1)建設(shè)內(nèi)容

本項目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳M1-C/2009.炳M4-(72009和炳

M6-C/2009三個地塊。其中，炳M1-(72009地塊面積2.76公頃，

主要用作住宅開發(fā)；炳M4-(72009地塊面積6.61公頃，建設(shè)內(nèi)容主

要包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場館、地下及半地下車庫、室外籃

球場、室外網(wǎng)球場、室外兒童戲水池、兒童運動場、沿街商業(yè)、陽光

房、多功能活動場地、其他運動項目場地、人行天橋以及附屬設(shè)施等;

炳M6-C72009地塊面積0.48公頃，主要用作住宅開發(fā)。

(2)建設(shè)規(guī)模

***市體育公園項目總用地面積約9.85公頃總建筑面積189088

阿其中：炳M1-02009地塊面積2.76公頃，規(guī)劃建筑面積110400

M,炳M4-C72009地塊面積6.61公頃，規(guī)劃建筑面積59490M,包

括一個室內(nèi)羽毛球館,占地面積4600M,建筑面積9200M;一個室

內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積5000M,建筑面積10000M,一個多功能體育

場館，占地面積3000M，建筑面積6000M;商業(yè)建筑占地面積9125M,

建筑面積34290另外還有包括3個室外網(wǎng)球場、3個室外籃球場、

1個室外兒童戲水池占地面積5510M,炳M6-(72009地塊面積0.48

公頃,規(guī)劃建筑面積19198.00M,規(guī)劃建筑占地面積1253.00阿

1.1.5投資規(guī)模

本項目投資規(guī)模為50176.98萬元，暫未考慮投資者的融資成本。

1.1.6建設(shè)期

項目建設(shè)期3年。項目建設(shè)進度：

2010年12月完成前期相關(guān)工作;

2011年5月完成施工圖設(shè)計工作;

2011年8月完成施工準備工作；

2011年9月至2013年10月完成施工工作;

2013年11月完成竣工驗收工作。

1.1.7資金方式與籌措渠道

本項目擬通過招商引資方式籌集資金。

1.2可行性研究報告編制的依據(jù)

(1)關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書

(2)***市土地利用總體規(guī)劃

(3)***市城市總體規(guī)劃

(4)***市政府“研究加快推進***體育公園項目建設(shè)有關(guān)問題

的會議紀要"

(5)***市城市總體規(guī)劃

(6)國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與

參數(shù)(第三版)》

(7)國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》

(8)《體育法》

(9)《全民健身計劃綱要》

(10)《全民健身條例》

(11)《四川省全民健身條例》

(12)項目單位提供的與本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)

(13)現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù)

(14)國家其他有關(guān)規(guī)范、標準等

1?3研究范圍與工作概況

1.3.1研究范圍

本項目可行性研究范圍包括：項目建設(shè)的背景及必要性、項目市

場分析、項目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防

與安全、項目管理、投資估算、資金籌措、項目的財務(wù)評價等。

1.3.2工作概況

受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)體育公園項目的法

規(guī)和政策對項目實際情況進行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查

閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地

點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標準、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分

析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。

1.4項目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟指標

表1-1炳M1-(72009地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表

序號指標名稱單位數(shù)量備注

一用地面積吊27600

二建筑面積吊110400

—建筑占地面積吊

四建筑密度%30

五容積率吊4.0

六綠地率%30

七最I(lǐng)WJ建筑演）度米

八停車位：個552

表1-2炳M402009地塊分項經(jīng)濟技術(shù)指標表

序號指標名稱單位數(shù)量備注

—用地面積吊66100

建筑面積吊59490

羽毛球場26片，網(wǎng)球場5

1體育場館吊25200

片（室內(nèi)）

2商業(yè)吊34290

—建筑占地面積

1體育場館吊12600

2商業(yè)吊9125

4個室外籃球場,4個室外

3室外活動場地吊5510

網(wǎng)球場

—建筑密度%33

四容積率0.90

五綠地率%30

六停車位：個300

七最多建筑層數(shù)層4

表1-3炳M&02009地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表

序號指標名稱單位數(shù)量備注

—用地面積吊4800

二建筑面積吊19198

—建筑占地面積吊1253

四建筑密度%27

五容積率吊4.0

六綠地率%35.00

七停車位：個100

八最高建筑高度米

表1-4主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標

序號名稱單位數(shù)據(jù)

—投資萬元50176.98

(—)運動休閑區(qū)萬元10241.98

建安工程費萬元7151.32

室外工程費萬元1912.80

工程建設(shè)其他費萬元419.20

預(yù)備費萬元758.67

(-)住宅一萬元28168.74

建安工程費萬元22835.84

室外工程費萬元988.38

工程建設(shè)其他費萬元2257.94

預(yù)備費萬元2086.57

（三）住宅二萬元4864.66

建安工程費萬元3855.95

室外工程費萬元133.60

工程建設(shè)其他費萬元514.76

預(yù)備費萬元360.35

（四）商鋪萬元6901.60

建安工程費萬元5462.40

室外工程費萬元210.88

工程建設(shè)其他費萬元717.09

預(yù)備費萬元511.23

財務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）

（一）運動休閑區(qū)

投資回收期年--

投資利潤率%--

投資利稅率%--

(-)住宅一

投資回收期年1.66

投資利潤率%58.93

投資利稅率%75.21

(=)住宅二

投資回收期年1.87

投資利潤率%52.63

投資利稅率%76.84

（四）商鋪

投資回收期年1.21

投資利潤率%234.31

投資利稅率%319.09

（五）綜合

投資回收期年1.80

投資利潤率%57.52

投資利稅率%68.90

1.5結(jié)論與建議

1.5.1結(jié)論

通過對該項目經(jīng)營收入支出測算可以看出：

（1）項目總投資約5億元，按照本方案一般估計，業(yè)主實質(zhì)需

要的投資約1億元（不含土地出讓金X住宅部分銷售后的純利潤為

1.96億元，運動休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤為1.62億元，合計3.58億

元，完成場館設(shè)施及綠化等工程后約剩余2.56億元（未考慮土地出

讓金和融資成本X

(2)本方案的優(yōu)勢在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢明顯。但面臨

著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響

方案盈利性的重要因素。

(3)本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬

元，在今后長期的維護運營中無盈利項目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，

公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運行，

運動休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補公益設(shè)施運行的虧

損，建議該運動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過17000M為宜，以保證

公益設(shè)施的可持續(xù)運行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金

為30元/月.M,有17290M的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收

益大致為620萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬，在此

情況下，按一般投資者能夠接受的回收期(7年左右)計算，土地出

讓金大約為136萬元/畝。

1.5.2建議

(1庫方案的實施可能會導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化保留約17000M

的商鋪雖然從經(jīng)濟分析上能夠帶來相當?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷

售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險，如果出現(xiàn)較嚴重的市場需

求不足的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運行虧損難以

得到有效保證。

(2)從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一(M1-C/2009

為接待中心)在M1-C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對外開放場所較大，

而本方案調(diào)整為住宅后，整個M1-(72009地塊封閉，市民休閑娛樂

場所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。

(3)如果實施本方案，則需要重新對用地性質(zhì)進行調(diào)整，在項

目實施的時間上可能會有較長的延遲。

綜上所述，本方案在經(jīng)濟上具有一定的可行性，能給本項目帶來

較大的收益。當存在相當多的風(fēng)險，主要來自于公益設(shè)施功能異化的

風(fēng)險和市場需求不足的風(fēng)險。相比之下，方案一更適合追求長期收益

的資金投資方向，更能滿足***市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采

納方案一(M1-02009為接待中心)，不推薦使用本方案。但若能妥

善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場需求不足的問題，本方案

將具有較大的可行性。

2投資估算與資金籌措

2.1投資估算依據(jù)

本次投資估算依據(jù)***市類似工程近期造價水平估算，并參照：

(1)四川省定額管理站的有關(guān)文件

(2)有關(guān)建筑安裝指標

(3)現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格

(4)體育公園初步設(shè)計方案

(5)《四川省建筑工程概算定額》

(6)《四川省其他費用定額》

(7)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參

數(shù)》(第三版)

2.2投資估算

(1)運動中心

運動中心投資由工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費構(gòu)成。其

中工程費用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投

資估算見表2-1。

表2-1運動中心投資估算表

序號名稱單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)

—建筑安裝工程費n29064.12

1羽毛球館

1.1土建裝飾n2920022002024.00

1.2給排水92009082.80

1.3強電n29200229210.68

1.4弱電n29200109100.28

1.5通風(fēng)n292005348.76

1.6合計n2920026812466.52

2網(wǎng)球館

2.1土建裝飾n21000022002200.00

2.2給排水n2100009090.00

2.3強電n210000229229.00

2.4弱電n210000109109.00

3.5通風(fēng)n2100005353.00

合計n21000026282628.00

3多功能體育館n26000

3.1土建裝飾n2600030001800.00

3.2給排水n260009054.00

3.3強電n26000229137.40

3.4弱電n2600010965.40

3.5通風(fēng)n260005331.80

3.6合計n2600034282056.80

4其余

4.1道路及鋪裝n24500280126.00

4.2綠化n226440120317.28

4.3自然水體n2400010040.00

4.4跌水n2200030060.00

4.5室外網(wǎng)球場n24000300120.00

4.6籃球場及活動場地n2240015036.00

4.7小天橋n2160350056.00

4.8大天橋n28503500297.50

4.9兒童戲水池項160000060.00

4.10水管網(wǎng)n24610028129.08

4.11強電管網(wǎng)n2461001569.15

4.12弱電管網(wǎng)n2461001882.98

4.13燃氣管網(wǎng)rr2661000.53.31

4.14場地整理費n26610030198.30

4.15景石項118000018.00

4.16雕塑項130400030.40

4.17標識系統(tǒng)項128000028.00

4.18室外家具小品項120000020.00

4.19樹池、花池項1800008.00

4.20各類戶外運動健身器械項1640006.40

4.21戶外兒童游樂設(shè)施項1640006.40

4.22邊坡治理項12000000200.00

4.23合計1912.80

工程建設(shè)其他費用

1可研及勘察設(shè)計費62.85

2施工圖審查費4.21

3工程招標代理費40.55

4工程監(jiān)理費19.13

5建設(shè)單位管理費121.50

工程量清單及控制價編

6制費33.60

7環(huán)境影響評價費1.72

8工程保險費22.28

9行政事業(yè)型收費113.36

9.1城市配套費1920000.00

9.2新型材料專項費19200713.44

9.3異地綠化建設(shè)1920059.60

9.4散裝水泥專項基金1920011.92

9.5人防異地建設(shè)費192002038.40

9.6其他50.00

10合計419.20

—預(yù)備費758.67

1基本預(yù)備費5%474.17

2漲價預(yù)備費3%284.50

四項目總投資10241.98

（2）商鋪

商鋪部分投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設(shè)其他費用

和預(yù)備費構(gòu)成。投資估算見表2-2。

表2-2商鋪投資估算表

序號名稱單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）

—建安成本

1土建裝飾n23429013004457.70

2給排水n23429064219.46

3強電n234290146500.63

4弱電n23429083284.61

5合計rr2342901593.005462.40

室外工程

1水管網(wǎng)n2342902896.01

2強電管網(wǎng)n2342901551.44

3弱電管網(wǎng)n2342901861.72

4燃氣管網(wǎng)rr2342900.51.71

5合計210.88

—其他費用

1可研及勘察設(shè)計費139.08

2施工圖審查費12.48

3工程招標代理費13.55

4工程監(jiān)理費102.12

5建設(shè)單位管理費51.50

工程量清單及控制價

6編制費19.00

7環(huán)境影響評價費5.11

8工程保險費8.21

9行政事業(yè)型收費366.04

9.1城市配套費3429065222.89

9.2新型材料專項費34290724.00

9.3異地綠化建設(shè)34290517.15

9.4散裝水泥專項基金3429013.43

9.5人防異地建設(shè)費342902068.58

9.6其他30.00

10合計717.09

四預(yù)備費

1基本預(yù)備費5%319.52

2漲價預(yù)備費3%191.71

合計511.23

五項目總投資6901.60

（3）住宅一

住宅一投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設(shè)其他費用和

預(yù)備費構(gòu)成。投資估算見表2-3。

表2-3住宅一投資估算表

序號名稱單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）

建安成本

1土建n2110400165018216.00

地下車庫n21720.00

2給排水n211040064706.56

3強電n21104001461611.84

4弱電rr211040083916.32

5通風(fēng)燃氣n211040053585.12

6電梯部20400000800.00

7合計n21104001999.6222835.84

二室外工程988.38

1場地整理費用27600254701.04

2道路n2150028042.00

3地面綠化n2630012075.60

4水管網(wǎng)n2276002877.28

5強電管網(wǎng)n2276001541.40

6弱電管網(wǎng)n2276001849.68

7燃氣管網(wǎng)n2276000.51.38

8合計988.38

三其他費用

1可研及勘察設(shè)計費531.52

2施工圖審查費50.24

3工程招標代理費40.55

4工程監(jiān)理費238.24

5建設(shè)單位管理費169.50

工程量清單及控制價

6編制費35.22

7環(huán)境影響評價費21.44

8工程保險費39.31

9行政事業(yè)型收費1131.92

9.1城市配套費11040065717.60

9.2新型材料專項費110400777.28

9.3異地綠化建設(shè)110400555.20

9.4散裝水泥專項基金110400111.04

9.5人防異地建設(shè)費11040020220.80

9.6其他50.00

10合計2257.94

四預(yù)備費2086.57

1基本預(yù)備費5%1304.11

2漲價預(yù)備費3%782.46

五項目總投資28168.74

（4）住宅二

住宅二投資由建安工程費用、室外工程費、工程建設(shè)其他費用和

預(yù)備費構(gòu)成。投資估算見表2-4。

表2-4住宅二投資估算表

序號名稱單位數(shù)量單價（元）合價（萬元）

—建安成本

1土建n21919815002879.70

2地下車庫n3252.00

3給排水n21919864122.87

4強電n219198146280.29

5弱電rr21919883159.34

6通風(fēng)燃氣n21919853101.75

7電梯部415000060.00

8合計n2191981853.813855.95

室外工程133.60

1道路n2100028028.00

2地面綠化n2154012018.48

3水管網(wǎng)n248002813.44

4強電管網(wǎng)n24800157.20

5弱電管網(wǎng)n24800188.64

6燃氣管網(wǎng)n248000.50.24

7場地整理費480012057.60

8合計133.60

—其他費用

1可研及勘察設(shè)計費98.37

2施工圖審查費8.48

3工程招標代理費15.33

4工程監(jiān)理費71.81

5建設(shè)單位管理費51.50

工程量清單及控制價編

6制費22.00

7環(huán)境影響評價費3.59

8工程保險費5.54

9行政事業(yè)型收費238.14

9.1城市配套費1919865124.79

9.2新型材料專項費19198713.44

9.3異地綠化建設(shè)1919859.60

9.4散裝水泥專項基金1919811.92

9.5人防異地建設(shè)費191982038.40

9.6其他50.00

10合計514.76

四預(yù)備費用

1基本預(yù)備費5%225.22

2漲價預(yù)備費3%135.13

3合計360.35

五項目總投資4864.66

可見，本項目總投資為50176.98萬元，如表2-5。

表2-5項目總投資估算表

序號名稱土地面積（城）建筑面積（隨）投資（萬元）

1運動休閑區(qū)66100.0017143.58

1.1體育設(shè)施19200.0010241.98

1.2商鋪9125.0034290.006901.60

2住宅一27600.00110400.0028168.74

3住宅二4800.0019198.004864.66

合計50176.98

2.3資金籌措

本項目擬采用招商引資的方式籌集資金。投資估算中暫時沒有考

慮籌資資本。

3財務(wù)和經(jīng)濟效益分析

3.1財務(wù)評價依據(jù)

本項目的取費標準按照企業(yè)財務(wù)制度和國家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)項目的市場開拓周期，本項目計算依據(jù)如下：

(1)國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參

數(shù)》(第三版)，

(2)各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場價格

(3)各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的

單位產(chǎn)品消耗定額測算。

(4)收費標準：營業(yè)稅5%,城市維護建設(shè)費7%,教育附加費

3%,地方教育費附加3%,合計為5.65%

(5)稅收政策：所得稅按25%+取。

3.2收入支出預(yù)測

3.2.1收入估算

該項目的收入主要來源于六個部分：住宅出售收入，商鋪出售收

入，運動部分經(jīng)營收入以及停車收入。詳細估算如下：

(1)住宅部分

考慮到住宅可預(yù)售，將收入獲得時間從建設(shè)期的第二年開始，三

年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。住宅建筑面積129598平方米，

參考周邊樓盤單價以及炳三區(qū)今后的發(fā)展狀況，該住宅定價為5000

元/成停車位共計652個，參照周邊車位的出售價格，按照6萬元/

個考慮。即整個住宅部分收入為68711萬元。

(2)商鋪出售

本項目商業(yè)門面的面積為34290M,參考周邊商業(yè)門面銷售價格，

定為10000元/用，可得商業(yè)門面銷售收入為34290萬元。，將收入獲

得時間從建設(shè)期的第二年開始，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。

(3)運動休閑區(qū)收益

運動休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場、乒乓球、游泳

池和停車場等。

網(wǎng)球館有5片場地，暫定