只“備案”不“審查”“范本合同”被架空(圖)

只“備案”不“審查”“范本合同”被架空(圖)只“備案”不“審查”“范本合同”被架空(圖)深圳首個安居房小區(qū)買賣合同中屢現(xiàn)的“霸王條款”，再次將人們的關(guān)注焦點(diǎn)吸引到深圳首個安居房小區(qū)買賣合同中屢現(xiàn)的“霸王條款”，再次將人們的關(guān)注焦點(diǎn)吸引到深圳房屋買賣當(dāng)中的不平等條款?！吧钲谝皇址抠I賣合同的霸王條款比比皆是，九成以上的合同都王條款，相比之下二手房買賣合同的情況要好些”，律師表示，雖然深圳有商品房合同示本，但是開發(fā)商售房時一般通過和購房者簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”或“附加條款”等把示本的內(nèi)容“架空”，從而達(dá)到最大程度保護(hù)自身利益的目的。目前商品房交易行為中購房者確實(shí)處于不利的弱勢地位，很難在其中維護(hù)自身的權(quán)益，這就需要政府發(fā)揮更多的監(jiān)管作用，限制“霸王條款”存在的空間?！把a(bǔ)充協(xié)議”架空“范本”深圳首個安居房小區(qū)永福苑的一手房買賣在政府的監(jiān)管下依然被暴露出有多條“霸王條款”存在，諸如“面積差異不退不補(bǔ)”、“小區(qū)屋頂、外墻等歸開發(fā)商無償使用”等條款都出現(xiàn)在這一政府監(jiān)管力度本應(yīng)更為嚴(yán)格的保障房小區(qū)的買賣合同中。住建局官員在接受媒體采訪時表示，永福苑小區(qū)的買賣合同的確沒有經(jīng)過政府“審批”，按照現(xiàn)有制度，一手房買賣合同僅需在政府“備案”即可。業(yè)內(nèi)人士向記者表示，永福苑出現(xiàn)比普通商品房“更為離譜”的“霸王條款”的原因在于，一方面它不是傳統(tǒng)的“商品房”，不需要按照規(guī)定使用主管部門提供的商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同示范文本；另一方面深圳房屋銷售買賣合同僅需在政府“備案”，不用經(jīng)過審查，從而使永福苑的買賣合同在政府監(jiān)管的夾縫中“鉆了空子”。永福苑這一案例暴露的恰恰是深圳一手房銷售當(dāng)中買賣合同屢次出現(xiàn)“霸王合同”的監(jiān)管難題：雖合同按照規(guī)定要使用主管部門提供的商品房認(rèn)購書和商品房買賣合同示范文本，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻可以對示范文本的條款進(jìn)行變更或者增減條款，而變更或增減后的合同不需審批、僅僅需要通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報(bào)主管部門備案即可。“開發(fā)商正是通過這些變更和增減的‘補(bǔ)充協(xié)議’架空了原來官方制訂的相對公平的合同范本”，廣東信榮律師事務(wù)所主任、深圳二手房律師團(tuán)首席律師張茂榮表示。一手房買賣“霸王條款”甚于二手房張茂榮表示，《合同法》對格式條款有特別規(guī)定，并對格式條款的提供者設(shè)定了非格式條款沒有的提示和說明的義務(wù)。開發(fā)商提供給購房者的補(bǔ)充協(xié)議是在其法律顧問團(tuán)參與下經(jīng)過深思熟慮、字斟句酌、售房前制定好、未與所有購房者協(xié)商（因購房者不確定也不可能協(xié)商）、對其單方有利、所有購房者必須適用的通用格式條款，而且有的“補(bǔ)充協(xié)議”密密麻麻、字體遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于主合同字體，開發(fā)商通過“約定”的方式將合同性質(zhì)界定為非格式合同，目的就是為了逃避格式合同提供方的義務(wù)以及對購房者有利的法律適用，甚至開發(fā)商提供的合同上還專門注明“所有合同及相關(guān)文件均系買賣雙方充分協(xié)商后自愿達(dá)成，并非賣方提供的格式合同，賣方對合同條款保留解釋權(quán)并負(fù)責(zé)解釋”?！吧钲谝皇址抠I賣合同中的‘霸王條款’比比皆是”，張茂榮表示，幾乎所有開發(fā)商的一手房買賣合同中都存在，并且在現(xiàn)行法律中，一旦簽訂，“即使是這些俗稱為‘霸王條款’的不公平條款也很難被認(rèn)定為無效”。廣東中圳律師事務(wù)所首席房地產(chǎn)專業(yè)律師劉子孺表示，商品房交易中消費(fèi)者確實(shí)處于弱勢地位，簽訂購房合同時屬于“買房就要簽，不簽就別買”的地位，法律確實(shí)很難維護(hù)其權(quán)益，因此需要政府部門在監(jiān)管環(huán)節(jié)加強(qiáng)對不公平條款的監(jiān)管和審批。此外，張茂榮表示，在二手房買賣當(dāng)中，情況相對好些，“二手房買賣中雙方多采用的是第三方，即中介提供的買賣合同范本，“霸王條款”的現(xiàn)象不像一手房銷售那么利害”。深圳新房銷售十大“霸王條款”據(jù)了解，深圳一手商品房買賣合同中存在的不公平條款主要涉及購房、按揭資格，面積差異處理，小區(qū)共有部分權(quán)屬，違約責(zé)任不對等等方面。記者采訪多名深圳房產(chǎn)律師，總結(jié)以下十大“霸王條款”。第一類購房與按揭資格第一類購房與按揭資格霸王條款1買方必須付清全款或取得銀行按揭承諾后方可簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》張茂榮律師表示，先締約再履約是交易的基本程序，而開發(fā)商出于防止簽約后購房者退房解除備案麻煩的考慮，在簽訂《認(rèn)購書》時就“補(bǔ)充約定”買方必須付清款方可簽訂買賣合同，由此給購房者造成的結(jié)果是：沒有簽訂合同先支付完畢房款，簽合同時即便不能接受種種不平等條款，也必須被動接受，任人宰割。霸王條款2無論何種原因?qū)е沦I方按揭不成必須一次性付款張茂榮律師點(diǎn)評，購房者之所以選擇按揭購房就是因?yàn)闆]有能力一次性付款，開發(fā)商在合同中設(shè)定該條款導(dǎo)致購房者即便是因銀行房貸政策變化等非自身原因貸款受阻無法履行合同時也必須履行合同，否則將面臨定金被沒收、承擔(dān)違約金，甚至被強(qiáng)制繼續(xù)履行合同拍賣房屋支付剩余房款的風(fēng)險。劉子孺律師則表示，這一類涉及購房資格和按揭資格的霸王條款就是要求買方單方去核實(shí)其購房資格和相關(guān)條件，如果因此無法購房就要承擔(dān)責(zé)任或者一次性付款。而實(shí)際上，開發(fā)商作為賣方也要承擔(dān)落實(shí)購房者資格的責(zé)任，如因此無法完成交易應(yīng)采用互不追究原則取消交易。劉律師提醒，現(xiàn)實(shí)中各樓盤銷售人員又往往會夸口“保證”稱客戶可以購房，可以按揭，這些都需要消費(fèi)者特別注意。第二類小區(qū)公共部分權(quán)屬第二類小區(qū)公共部分權(quán)屬霸王條款3車位、車庫、架空層、頂層、外墻廣告、公共場地等均歸開發(fā)商所有張茂榮律師表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，除占用業(yè)主共有道路或者其他場地的車位歸業(yè)主共有外，車位、車庫的權(quán)屬由當(dāng)事人約定，開發(fā)商利用其格式合同制定者的有利地位無一例外地將車位、車庫歸為己有，使得該立法形同虛設(shè)，而架空層、頂層、外墻廣告、公共場地均屬《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主共有范圍，開發(fā)商無權(quán)通過“協(xié)商”的方式將其據(jù)為己有。劉子孺律師表示，在現(xiàn)實(shí)中車位、車庫等未占用公共面積部分的權(quán)屬屬開發(fā)商的條款比較常見，但更過分的是包括“廣告位、電梯間、物業(yè)管理用房”這類也常被開發(fā)商“占去”。第三類面積差異及交付條件第三類面積差異及交付條件霸王條款4賣方保留變更規(guī)劃及交樓標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，并以實(shí)際交付為準(zhǔn)，買方不得有異議張茂榮律師認(rèn)為，項(xiàng)目規(guī)劃及交樓標(biāo)準(zhǔn)對購房者來說至關(guān)重要，也是合同必須確定的事項(xiàng)，開發(fā)商設(shè)定該條款導(dǎo)致的直接結(jié)果是可以任意變更、修改合同而無需購房者同意，實(shí)際上等于沒有約定規(guī)劃和交樓標(biāo)準(zhǔn)，購房者簽訂的購房合同只能約束自己，不能約束開發(fā)商，失去了全部意義。霸王條款5賣方因相鄰關(guān)系等第三方原因?qū)е逻t延交房、遲延辦證無需承擔(dān)責(zé)任張茂榮律師表示，賣方與相鄰方的糾紛與購房者沒有任何關(guān)系，據(jù)此免除責(zé)任沒有任何法律依據(jù)。根據(jù)該條款，如果與第三方之間的糾紛常年得不到解決，賣方就可以無限期地不履行合同了。霸王條款6先收樓后驗(yàn)房張茂榮律師表示，先驗(yàn)房再交房是眾所周知的基本程序，開發(fā)商要求購房者先收樓后驗(yàn)房的目的很明確：收樓等于認(rèn)可房屋符合交付標(biāo)準(zhǔn)，即便出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也很難維權(quán)。劉子孺律師告訴記者，還有一類條款是約定如交房通知已發(fā)，數(shù)天內(nèi)購房者未來驗(yàn)房則視為交房。霸王條款7面積差異按照補(bǔ)充協(xié)議處理劉子孺律師表示，按照法律，如果交付房屋與合同上面積有差異，差異值為0.6%以內(nèi)的，買賣雙方不做任何補(bǔ)償；差異值為0.6%以上至3%以內(nèi)的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補(bǔ)；差異值超過3%以上的，購房者可選擇多退少補(bǔ)或退回所購商品房。而現(xiàn)實(shí)中有的霸王條款用“補(bǔ)充協(xié)議”的方式來規(guī)避前述這一范本合同中的條款，這樣一些本來要“贈送”的面積，開發(fā)商可以要求購房者補(bǔ)交房款并規(guī)避了自己在面積差異上的責(zé)任。張茂榮律師表示，房屋由賣方建設(shè)開發(fā)，買方無法介入，房屋面積誤差是賣方制造的，如果補(bǔ)充協(xié)議約束面積差異“不退不補(bǔ)”，那么賣方出售的房屋面積必然不會多只能少。霸王條款8質(zhì)量爭議以項(xiàng)目原監(jiān)理單位驗(yàn)收或檢測意見為準(zhǔn)張茂榮律師表示，一方面項(xiàng)目原監(jiān)理單位是開發(fā)商委托并收取了開發(fā)商監(jiān)理費(fèi)的，自然代表開發(fā)商說話；另一方面，原監(jiān)理單位是工程竣工驗(yàn)收的直接參與見證者，其不可能自己否定自己的驗(yàn)收結(jié)果，故開發(fā)商該條款的設(shè)定其實(shí)是剝奪了購房者委托第三方公正、獨(dú)立檢測的權(quán)利。第四類違約條件不對等第四類違約條件不對等霸王條款9買方違約金無上限，賣方違約金設(shè)上限；賣方解約權(quán)期限2年，買方3個月，或賣方有解約權(quán)，買方無解約權(quán)張茂榮律師表示，這類條款降低了賣方的違約責(zé)任，排除了買方主要權(quán)利，典型案例是深圳某知名樓盤，開發(fā)商規(guī)定買方逾期付款需按日支付違約金（無上限），開發(fā)商遲延交房的最多只承擔(dān)房屋總價2%的違約金，結(jié)果約定2011年6月30日交房，至今未交，給購房者造成巨大損失。雙方解約權(quán)的不對等顯失公平。第五類樓書、樣板房不寫入合同第五類樓書、樣板房不寫入合同按照2010年9月開始實(shí)施的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾內(nèi)容，并對商品房買賣合同的訂立和價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未提供樣板房說明，樣板房即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾；樣板房說明未予說明、明確的項(xiàng)目，該樣板房項(xiàng)目即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。張茂榮律師表示，售樓廣告、售樓書、網(wǎng)站、模型、宣傳片等都是購房者購房信息的來源，也是購房者信以為真并決定購房的重要原因，開發(fā)商該條款等于宣布了上述所有宣傳無效或者虛假，并強(qiáng)迫購房者承認(rèn)選擇購房與其宣傳無關(guān)。深圳應(yīng)對一手房買賣合同進(jìn)行備案審查制應(yīng)對之策受訪的律師表示，由于商品房買賣當(dāng)中購房者確實(shí)處于弱勢的地位，而按照目前的法律規(guī)定，購房者對于一手房買賣當(dāng)中的“霸王條款”確實(shí)沒有行之有效的辦法來維護(hù)自身的權(quán)益，很多“霸王條款”在雙方產(chǎn)生糾紛并訴至法院時，法院也還是會認(rèn)定這些條款。而對于如何應(yīng)對，劉子孺律師表示，對于購商品房交易中的“霸王條款”還是需要政府管理者更多地維護(hù)購房者的權(quán)益，比如對于目前開發(fā)商多通過“補(bǔ)充協(xié)議”來規(guī)避深圳商品房買賣范本合同地一些條款，政府可以不允許開發(fā)商進(jìn)行“補(bǔ)充協(xié)議”或者對于一些樓盤的特殊性確需“補(bǔ)充”的，“補(bǔ)充協(xié)議”要經(jīng)政府審批，而不是僅僅“將簽訂的合同通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報(bào)主管部門備案”。“香港一手房買賣監(jiān)管嚴(yán)則沒有我們這么多的不平等條款”，劉子孺律師表示，在香港一手房買賣也有范本合同，這一合同一般不允許更改，而對于需更改和補(bǔ)充的內(nèi)容就限制得很嚴(yán)格，使得更改很麻煩，在這塊律師介入得比較多。張茂榮律師也贊同這一方式，建議政府建立合同附件備案審查制度，對開發(fā)商在附件中設(shè)定的明顯違法、違規(guī)、無效的條款不予備案；此外，還可以強(qiáng)制開發(fā)商公開全部格式合同文本，允許購房者購房前復(fù)制、拍照并帶回家閱讀理解，以熟知相關(guān)條款。張茂榮還建議深圳應(yīng)盡快修訂《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)格式合同條例》，