工程管理方案

工程管理方案

目錄

一、方案概述

1、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備及房屋情況

2、工程工具配置情況

3、工程年度工作目標(biāo)

上年度工作總結(jié)

本年度工作目標(biāo)

4、工程人員組織架構(gòu)及崗住劃分

二、工程成本

1、上年度成本

2,本年度成本預(yù)算

3、本年度維保計劃預(yù)算

三、實施控制過程

1、崗位工作說明書

2、基礎(chǔ)管理

(1)、物料采購管理規(guī)程

(2)、庫房管理規(guī)程

3、員工管理

(1)、人力需求、招聘、調(diào)動流程管理

(2)、員工培訓(xùn)管理

(3)、員工考核考評

四、應(yīng)急預(yù)案

1、供電與電力故障處理程序

2、停水處理程序

3、電梯故障處理程序

五、工作計劃

1、員工年度培訓(xùn)計劃

2、年度采購計劃

3、年度維保計劃

一、方案概述

本方案應(yīng)用于XXX小區(qū)工程方面管理，合理組織人力、物力及財力，對整個小區(qū)的

設(shè)施設(shè)備及房屋本體進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，為小區(qū)業(yè)戶提供及時滿意的上門維修服務(wù)，確保小區(qū)的

工程管理達(dá)到公司品質(zhì)管理要求。具體內(nèi)容如下：

1、工程維護(hù)保養(yǎng)的小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備及房屋情況:

A、照明系統(tǒng)

（-）車庫照明

燈名稱數(shù)量（個）功率（W）區(qū)域位置平均每天使用備注

時間（小時）

74040W一組團(tuán)車庫12

18040W三組團(tuán)車庫12

1640W一組團(tuán)自行車庫24

日光燈

2340W二組團(tuán)自行車庫24

2840W三組團(tuán)自行車庫24

21540W一組團(tuán)車庫12

（二）消防通道

2040W一二組團(tuán)消防通道12

日光燈

1840W二三組團(tuán)消防通道12

（三）辦公區(qū)域

日光燈2440W管理處辦公室24

（四）設(shè)備房燈

4240W一組團(tuán)設(shè)備房24

日光燈6340W二組團(tuán)設(shè)備房24

4240W三組團(tuán)設(shè)備房24

（五）架空層照明

大筒燈1387W一組團(tuán)架空層12

反射燈15340W一組團(tuán)架空層4

壁燈3425W一組團(tuán)架空層12

地腳燈2825W一組團(tuán)架空層4

大筒燈2605W二組團(tuán)架空層12

日光燈6025W二組團(tuán)架空層12

地腳燈3825W二組團(tuán)架空層4

大筒燈2107W三組團(tuán)架空層12

日光燈6040W三組團(tuán)架空層12

地腳燈2425W三組團(tuán)架空層4

（六）大堂照明

大筒燈455WT1-T3大堂12

小筒燈363WT1-T3大堂12

小射燈3050WT1-T3大堂12

大筒燈727W二組團(tuán)大堂12

小筒燈565W二組團(tuán)大堂12

小射燈4050W二組團(tuán)大堂12

大筒燈1367W三組團(tuán)大堂12

小筒燈365W三組團(tuán)大堂12

小射燈3050W三組團(tuán)大堂12

（七）樓道照明

54625W一組團(tuán)樓道5

吸頂燈75625W二組團(tuán)樓道5

54625W三組團(tuán)樓道5

（A）天臺照明

7220W一組團(tuán)天臺2

射燈9620W二組團(tuán)天臺2

7220W三組團(tuán)天臺2

（九）環(huán)境照明

高柱燈10120W12

低柱燈11225W12

草坪燈11670W平臺花園12

9625W12

圍墻壁燈

25100W12

B、給排水系統(tǒng)

平均運行時

名稱臺數(shù)功率（KW）位置間（小時/每備注

天）

生活加壓泵23T2天面泵房

23T7天面泵房24小時

23T10天面泵房一用一備

生活給水泵4371#泵房

3.2小時

2372#泵房

高區(qū)消防泵237

低區(qū)消防泵245

水泵房

噴淋泵237

噴淋穩(wěn)壓泵27.5忽略不計

消防栓穩(wěn)壓23T2天面泵房

泵23T7天面泵房

23T10天面泵房

62.2TKT2、T3

電梯底坑

污水泵3小時每月

82.2T5、T6、T7、

T8電梯底坑

62.2T9、T10、T11

電梯底坑

82.2二組團(tuán)地卜

車庫

22.22#泵房

22.2發(fā)電機房

22.21#泵房

給水：小區(qū)給水管總長度為5175米，其中埋地為1123米，外露4052米，小區(qū)消防給水管

總長度約1020600米，其中埋地為1500米，外露為8400米，閘閥井15個。

排水：小區(qū)排水管總長約4000米，其中埋地為2800米，外露1200米，小區(qū)污水井共13

個，分布在一、二、三組團(tuán)車庫內(nèi)；雨水井共53個，分布在小區(qū)道路兩旁；天面排水口共

23個，分布在T1—T10棟天面。小區(qū)化糞池共10個分布在各棟大堂前；化油池1個，位于

會所前廣場。

金海小區(qū)蓄水池明細(xì)表

序號位置性質(zhì)容量（立方米）

1T5地下室生活、消防水池300

2T7地下室生活、消防水池600

3T2天面生活、消防水池60

4T7天面生活、消防水池70

5T10天面生活、消防水池60

水泵控制箱7臺，位于各水泵房，閘閥114個，位于各泵房消聲止回閥12個，位于各泵

房，減壓閥20個，位于各棟槽井，壓力表4個，位于1#、2#泵房。

C、變配電系統(tǒng)：配電房10個，變配電房3個，變壓器6臺，1250KW/臺。三菱柴油發(fā)機電

1臺。

D、電梯系統(tǒng)：共20臺，功率：37KW/臺

E、消防報警及控制系統(tǒng)：主要包括消防系統(tǒng)主機1臺，消防系統(tǒng)分機10臺，消防聯(lián)動控制

柜1臺等

F、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：主要包括錄象機11臺，監(jiān)視器17臺，畫面處理器13臺，矩陣主機

1臺，攝像機92臺等

G、周界防范報警系統(tǒng)：管理電腦1臺，通信主機1臺，紅外對射探測器14對

H、停車場管理系統(tǒng)：管理電腦3臺，出口控制器3套，入口控制器3套，道閘控制器3套,

出入口攝像機6個等

I、樓宇對講及門禁系統(tǒng)：管理主機1臺，門口對講主機14臺等

J、空調(diào)系統(tǒng)：

名稱數(shù)量（臺）容量位置平均每天開備注

啟時間

大堂空調(diào)343匹各大堂15小時夏天

5月T0月

電梯機房空201匹各電梯機房24小進(jìn)5月T0月

調(diào)

電梯轎廂空200.8匹各電梯內(nèi)18小時5月TO月

調(diào)

中控室空調(diào)31.5匹中控室16小時5月-10月

管理處空調(diào)45匹管理處8小時5月TO月

會所空調(diào)2200KW會所8小時5月-10月

冷卻水泵27.5KW會所地下室8小時5月T0月

冷卻水泵211KW會所地下室8小時5月TO月

以上各項設(shè)備投入使用時間為2000年11月，現(xiàn)運行狀態(tài)良好，均能正常使用。

K、通風(fēng)系統(tǒng)：

小區(qū)通風(fēng)管道總長4500約米，送風(fēng)機8臺,排煙機8臺，功率HKW,每月保養(yǎng)運行2

次，每次半小時。

L、其他系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備：

娛樂設(shè)施：三個兒童游樂場，一個燒烤場，一個會所。

體育設(shè)施：一個室內(nèi)網(wǎng)球場，三張室內(nèi)乒乓球臺，一個溜冰場，一個露天游池，一個

室內(nèi)泳池，一個沖浪沙灘。

休閑桌共13張，休閑椅共32張，涼亭一個，小區(qū)道路總長約1880米，其中石子路長850；

長1030米；墻高度約3.2米，總長度約為1160米，主要材料是：磚墻抹灰。

景觀：1、人工湖：面積250平方米。循環(huán)水泵2臺，功率2.2KM

旱冰場：面積193.25平方米。循環(huán)水泵3臺，功率7.5KW開啟時間：

會所前人工瀑布：面積193.25平方米。循環(huán)水泵4臺，功率2.2K也開啟時間：周六

7:00—13:00

M、房屋情況：

小區(qū)共由10棟高層組成，每棟樓高25-32層不等，共有房屋859套，分三期入住，

第一期入住時間：2000年10月；第二期入住時間：2001年4月；第三期入住時間：2001

年10月；房屋目前未發(fā)生重大面積開裂，滲漏，變形或沉降等情況，房屋完好率保持100雙

2、工程維護(hù)保養(yǎng)工具的配置情況:

序號物資名稱物資數(shù)量使用狀況存放地點備注

1沖擊鉆1臺不良維修多次

2手電鉆1臺不良維修多次

3臺鉆17?良好

4臺虎鉗1把良好

5管子臺虎鉗1把良好

6型材切割機1臺不良維修多次

7管子套絲機1臺良好

8電動管道疏通機1臺不良差軟軸

9氣壓式管道疏通機1臺良好

10手提電動介機1臺不良維修兩次

11萬用表2塊良好一塊已壞

12鉗形電流表2塊良好

13雪種表1塊良好

14兆歐表1塊良好

15角向砂輪機1臺一般

16落地風(fēng)扇2臺良好

17墻壁風(fēng)扇1臺'良好

18梅花搬手1整套良好

19管子搬手3整套良好

20鋁合金梯（6米）1部不良破損嚴(yán)重

21鋁合金梯1部良好

22電焊機1分良好

23寫字板1塊良好

24塑質(zhì)工具箱8個一般

25數(shù)學(xué)萬用表1塊良好

26對講機6部一般收發(fā)信號差

27水鞋3雙良好

28雨衣2整套良好

3、工程年度工作目標(biāo):

1）XXX年工作目標(biāo)的完成情況:

表一

序公司要求內(nèi)容達(dá)成目標(biāo)情況未達(dá)成目標(biāo)原備注

號因分析

1電梯完好率100%。達(dá)到目標(biāo)

2供水、電設(shè)備完好率達(dá)100%。達(dá)到目標(biāo)

3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時運行。達(dá)到目標(biāo)

4房屋零修、急修及時率達(dá)100%達(dá)到目標(biāo)

5重大設(shè)備管理責(zé)任事故發(fā)生率達(dá)0達(dá)到目標(biāo)

6便民有償服務(wù)維修及時率達(dá)98%達(dá)到目標(biāo)

7維修回訪達(dá)100%達(dá)到目標(biāo)

8維修返修率達(dá)0達(dá)到目標(biāo)

9未按規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)或保養(yǎng)不符合要求達(dá)到目標(biāo)

次數(shù)少于1次/季

10因管理處責(zé)任造成的設(shè)備運行故障，

一般故障少于2次/年，無嚴(yán)重故障。達(dá)到目標(biāo)

11未按規(guī)定檢查或未及時發(fā)現(xiàn)的故障或達(dá)到目標(biāo)

隱患少于1次/季

12無危及結(jié)構(gòu)安全及影響外觀的違章裝達(dá)到目標(biāo)

修，一般違章少于4項

13無違章安裝廣告招牌達(dá)到目標(biāo)

14重大事故及時處理，一般事故未及時達(dá)到目標(biāo)

處理次數(shù)少于1次/季

15創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，通過國優(yōu)考由于財務(wù)及其

評。未達(dá)到目標(biāo)它資料準(zhǔn)備不

足，未能通過國

優(yōu)檢查。

16紀(jì)律管理，一般違紀(jì)少于1人次/月；達(dá)到目標(biāo)

被公司通報少于1人次/季

表二

序業(yè)戶需求滿足需求情況未滿足需求原因分析備注

,號.

1小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施完好，未充分滿足需求兒童游樂設(shè)施有部分損

可正常使用。壞，未能及時維修，影響

使用功能。

2無因小區(qū)設(shè)備設(shè)施故障而導(dǎo)滿足需求

致長時間停水停電，影響正

常生活。

3房屋完好，無大面積滲水、滿足需求

開裂、空鼓現(xiàn)象。

4提供及時的上門維修服務(wù)。滿足需求

5電梯完好，正常運行，無出未充分滿足需求7棟、10棟電梯有出現(xiàn)滑

現(xiàn)困人、滑梯情況。梯現(xiàn)象，接到部分業(yè)主投

訴。

6消防設(shè)備設(shè)施完好，可隨時滿足需求

啟用。

7能提供日常家電維修服務(wù)未充分滿足需求部分家電如電冰箱、

DVD＞微波爐、洗衣機等

技術(shù)含量較高的電器，維

修工未能夠修理。

表三

序政府相關(guān)部門要求達(dá)目標(biāo)情況未達(dá)標(biāo)原因分析備注

號

1供電局、水務(wù)集團(tuán)、有線電視、

網(wǎng)通公司、電話公司等部門在達(dá)到目標(biāo)

小區(qū)進(jìn)行施工、維修及養(yǎng)護(hù)的

配合

表四

XXX年業(yè)戶滿意率：95.83%

全年接到業(yè)戶有效投訴8宗。有效投訴主要內(nèi)容：

1、工程維修不及時，維修人員服務(wù)態(tài)度有待提高。

2、維修收費略高，應(yīng)做下降調(diào)整。

3、公共設(shè)施，尤其是兒童游樂設(shè)施保養(yǎng)不到位。

4、電梯空調(diào)經(jīng)常出現(xiàn)漏水或不運作情況，有待改善。

5、電梯內(nèi)按鈕字不清楚，要進(jìn)行重新烤漆。

2)XXX年工作目標(biāo)

1、公司要求目標(biāo)

序公司要求預(yù)測分析備注

號

1電梯完好率100%。

2供水、電設(shè)備完好率達(dá)100%。

3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時運行。

4房屋零修、急修及時率達(dá)100%

5重大設(shè)備管理責(zé)任事故發(fā)生率達(dá)0

6便民有償服務(wù)維修及時率達(dá)98%

7維修回訪達(dá)100%

8維修返修率達(dá)0

9未按規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)或保養(yǎng)不符合要求次數(shù)少于1次/季

10因管理處責(zé)任造成的設(shè)備運行故障，一般故障少于2次/年，

無嚴(yán)重故障。

11未按規(guī)定檢查或未及時發(fā)現(xiàn)的故障或隱患少于1次/季

12無危及結(jié)構(gòu)安全及影響外觀的違章裝修，一般違章少于4項

13無違章安裝廣告招牌

14重大事故及時處理，一般事故未及時處理次數(shù)少于1次/季

15創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，通過國優(yōu)考評。

16紀(jì)律管理，一般違紀(jì)少于1人次/月；被公司通報少于1人次/

季

2）、業(yè)戶需求目標(biāo)

序業(yè)戶需求備注

號

1小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施完好，可正常使用。

2無因小區(qū)設(shè)備設(shè)施故障而導(dǎo)致長時間停水停電，影響正常生

活。

3房屋完好，無大面積滲水、開裂、空鼓現(xiàn)象。

4提供及時的上門維修服務(wù)。

5電梯完好，正常運行，無出現(xiàn)困人、滑梯情況。

6消防設(shè)備設(shè)施完好，可隨時啟用。

7能提供日常家電維修服務(wù)

3）、政府相關(guān)部門需求目標(biāo)

序政府相關(guān)部門要求備注

號

1供電局、水務(wù)集團(tuán)、有線電視、網(wǎng)通公司、電話公司等部門

在小區(qū)進(jìn)行施工、維修及養(yǎng)護(hù)的配合

4）、XXX年業(yè)戶滿意率目標(biāo)

XXX年業(yè)戶滿意率：95%

業(yè)戶有效投訴不超過5宗。

5）、XXX年度工程維修工作重點與難點分析

工程維修工作重

原因備注

點、難點

小區(qū)設(shè)備分布較廣、分散，巡視、管理難度高。

設(shè)備管理

設(shè)備技術(shù)含量高、人員的總體技術(shù)力量薄弱。

設(shè)備數(shù)量多、人員偏少。

小區(qū)設(shè)備設(shè)施多，業(yè)主要求環(huán)境燈、天面射燈、水

景系統(tǒng)全面開啟以增加小區(qū)氣氛，節(jié)能工作難以開

展。

外墻有大面積起鼓現(xiàn)象。

房屋質(zhì)量存在的問題多，業(yè)戶家出現(xiàn)樓板開裂、外

墻滲水等情況。

房屋管理

空調(diào)架及外立面陽臺生銹嚴(yán)重。

小區(qū)伸縮縫開裂嚴(yán)重。

架空層風(fēng)雨連廊玻璃遭人為損壞多。

4、工程方面人員組織架構(gòu)

5、工程方面的崗位設(shè)置及區(qū)域劃分：

工程主管主要職責(zé)與權(quán)限：

1.負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及計量管理等工作，建立完整的設(shè)備技術(shù)檔案和維修

記錄。

2.制定和完善各類設(shè)備的操作規(guī)程及維修保養(yǎng)制度。

3.負(fù)責(zé)小區(qū)各項整改工程的設(shè)計預(yù)算結(jié)算，并進(jìn)行施工監(jiān)理等。

4.負(fù)責(zé)小區(qū)裝修審批、監(jiān)理及驗收。

5.制定小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃，并組織實施。

6.負(fù)責(zé)對分管承包合同條款的審核。

7.處理分管范圍內(nèi)的突發(fā)事件和客戶投訴。

8.制定部門內(nèi)部培訓(xùn)計劃，并交行政品質(zhì)部備案、定期對相關(guān)人員進(jìn)行基本素質(zhì)、業(yè)務(wù)

技能、服務(wù)意識的培訓(xùn)與考核。

9.負(fù)責(zé)工程維修人員的工作監(jiān)督和指導(dǎo)。

10.完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作任務(wù)。

工程班長的主要工作職責(zé)：

1.協(xié)助工程主管處理工程方面的日常管理事務(wù)。

2.負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)的統(tǒng)計及維修人員的調(diào)配工作。

3.負(fù)責(zé)對工程設(shè)備設(shè)施的檢修及零修工作。

4.協(xié)助工程主管對維修項目收費進(jìn)行審核，采購必要的維修材料及材料的驗收工作。

5.對工具和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性檢查，對需要維修的器具及時向主管匯報。

6.負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)的回訪工作。

7.工程主管外出，負(fù)責(zé)工程部門的日常管理事務(wù)。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交給的其它事務(wù)。

綜合維修員工作職責(zé)：

a）負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的日常維修工作。

b）負(fù)責(zé)小區(qū)客戶報修的維修工作。

c）每日定時對責(zé)任轄區(qū)設(shè)施進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

d）提高技術(shù)業(yè)務(wù)知識，熟悉掌握維修技能及應(yīng)急處理方法。

運行值班員職責(zé)：

1）負(fù)責(zé)水電表的抄計工作。

2）負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的日常巡視和維護(hù)管理。

3）協(xié)助工程部做好測量和監(jiān)控裝置（水、電部分）的檢定工作。

4）協(xié)助工程部做好設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。

5）提高技術(shù)業(yè)務(wù)知識，熟悉并掌握設(shè)備的性能、操作程序及應(yīng)急處理方法。

工程人員的主要工作劃分情況

序號姓名崗位工作范圍人數(shù)區(qū)域劃分

1工程主管負(fù)責(zé)小區(qū)工程全面工作1

2工程班長負(fù)責(zé)協(xié)助小區(qū)工程全面工作1

3設(shè)備房的巡視及保養(yǎng)、晚上應(yīng)急維修。11,2,3號變壓器房，1T0棟的配電房，

設(shè)備運行值班員設(shè)備房的衛(wèi)生清潔。（每月一次清潔）1-20號的電梯機房，1-2號的水泵房，發(fā)

4業(yè)戶家開水送電。1電機房

公共設(shè)備設(shè)施的維修。負(fù)責(zé)全小區(qū)的裝修巡視及建筑外

51

業(yè)戶家的便民有償維修。觀墻面的巡視

6設(shè)備房的設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修。（月、季、年保養(yǎng)）1負(fù)責(zé)小區(qū)空調(diào)設(shè)備及會所設(shè)備的維護(hù)

設(shè)備房的衛(wèi)生清潔。（每月一次）負(fù)責(zé)1-3,9-10棟的住戶維修及公共設(shè)施

71

綜合維修員維修

負(fù)責(zé)5-8,11棟的住戶維修及公共設(shè)施維

81

修

91泥水工，負(fù)責(zé)小區(qū)泥水維修

10弱電工小區(qū)弱電系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)1負(fù)責(zé)小區(qū)的弱電維護(hù)

6、工程各崗位人員任職資格及崗位職責(zé)：

工程主管：

1、相關(guān)機電專業(yè)大專以上學(xué)歷，

2、兩年以上物業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗。

工程班長：

1、電工操作證及專業(yè)證書。

2、熟悉XXX建筑機電設(shè)備設(shè)施的電氣、給水排水管線的分布，走向及運行使用狀況及

處理有一定技術(shù)難度的設(shè)備維護(hù)問題。

3、熟練掌握公司制定的工作規(guī)范及相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)書。

4、具備協(xié)調(diào)處理相關(guān)的業(yè)戶投訴及技巧。

5、具備相應(yīng)的協(xié)調(diào)組織管理能力。

水電維修工：

1、具有電工操作證及等級證書。

2、熟悉金海灣各類設(shè)備設(shè)施的電氣給排水管線的分布、走向、位置和運行使用狀況。

3、掌握住戶維修的各類基本知識，如：水路，電路的維修。

4、具備與住戶溝通的技巧。

泥水工：

1、掌握公共設(shè)施（土建方面）表面裂縫殘缺的修補工藝及方法。

2,掌握修補土木工程結(jié)構(gòu)體的混凝土、瓷磚等外表的施工經(jīng)驗。

3、掌握油漆的基本知識及經(jīng)驗。

機電值班員：

1、具有電工操作證。

2、小區(qū)機電設(shè)備的巡視規(guī)范。

3、應(yīng)急住戶維修技能。

弱電維修工：

1、具有電工操作證

2、掌握相應(yīng)的電力電子基本知識

3、熟悉金海灣弱電系統(tǒng)的分布、走向、位置及處理弱電系統(tǒng)出現(xiàn)的常見故障

4、掌握消防、安防、樓宇對講等設(shè)備系統(tǒng)的保養(yǎng)規(guī)范

5、掌握與業(yè)戶溝通的技能

空調(diào)維修工：

1、具有電工操作證（空調(diào)類別）

2、在熟悉金海灣會所中央空調(diào)設(shè)備，1—11棟的大堂空調(diào)，電梯空調(diào)工作原理的基礎(chǔ)

上，巡視相關(guān)管線及設(shè)備的運行使用狀況，及時處理空調(diào)故障。

3、掌握空調(diào)設(shè)備設(shè)施的運行和日常維護(hù)保養(yǎng)技能，確?？照{(diào)設(shè)備設(shè)施安全正常運行.

4、非運行期，除進(jìn)行相關(guān)的空調(diào)系統(tǒng)正常維護(hù)工作外，并入維修組參與維修服務(wù)工作。

二、工程維修保養(yǎng)成本

1、成本核算基礎(chǔ)：

XXX年工程成本物耗情況分析

序物耗類型消耗量備注

號（每月元）

1物資消耗7600

2人工成本20000

3外包工程45000電梯、可視對講及其它外

包工程

4合計費用72600元/月

XXX年工程成本物耗預(yù)測性分析

序物耗類型消耗量備注

號（每月元）

1物資消耗8500

2人工成本20000

3外包工程35000電梯、可視對講及

其它外包工程

4合計費用63500元/月

XXXXXX年維護(hù)保養(yǎng)計劃及預(yù)算

序號維護(hù)保養(yǎng)項目維護(hù)保養(yǎng)預(yù)計進(jìn)行預(yù)算費用費用來源責(zé)任人備注

原因日期（元）

1發(fā)電機組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月1000管理費XXX

2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費XXX

3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)10月份2000管理費XXX

4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費XXX

5空調(diào)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費XXX

6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月40000管理費XXX外包

7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1500管理費XXX

8防盜監(jiān)控、對正常保養(yǎng)每季度1000管理費XXX

講、廣播音響

系統(tǒng)保養(yǎng)

9火災(zāi)自動報警正常保養(yǎng)每季度1000管理費XXX

系統(tǒng)保養(yǎng)

10消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費XXX外包

11架空層及大堂破損更換及時更換本體維修XXX外包

玻璃的更換基金

12電梯及大堂空加雪種，更及時維修管理費XXX無法確定

調(diào)維護(hù)換破壞零

件

13樓層防火門及更換破損及時更換管理費XXX無法確定

管道井的維護(hù)的玻璃及

損壞的閉

門器，門鎖

等

14小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換發(fā)現(xiàn)損壞1200管理費XXX

及時更換

15增建公共娛樂應(yīng)業(yè)委會6月一7月深圳地產(chǎn)XXX無法確定

康體設(shè)施要求在會

所前臨時

停車場

16小區(qū)其它設(shè)施

的即時維修

三、實施控制過程

1、工程各崗位作業(yè)說明：

（一）、XXX年度工程維修工作總目標(biāo)

1、電梯完好率100%o

2、供水、電設(shè)備完好率達(dá)100%。

3、房屋零修、急修及時率達(dá)100%以上。

4、重大設(shè)備管理責(zé)任事故發(fā)生率達(dá)0雙

5、便民有償服務(wù)維修及時率達(dá)98%。

6、維修回訪達(dá)100%。

7、維修返修率達(dá)0%。

（二）、為實現(xiàn)總目標(biāo)各崗位工作的實施與控制

1、工程主管

（1）、XXX年度工作目標(biāo)

1）、供水、電設(shè)備完好率達(dá)100%。

2）、房屋零修、急修及時率達(dá)100%

3）、業(yè)戶投訴及時處理率100%

4）、便民有償服務(wù)維修及時率達(dá)98%。

5）、新員工入職培訓(xùn)及時率100%

6）、對員工崗位培訓(xùn)效果考核達(dá)標(biāo)率100%

7）、物耗計劃使用符合率100%

8）、因管理責(zé)任造成工傷事故0

（2）、XXX年度工作內(nèi)容

1）、每日不得少于兩次巡視檢查工作。

2）、每周按公司的規(guī)定定期進(jìn)行住戶維修回訪

3）、每周進(jìn)行一次以上員工培訓(xùn)工作。

4）、每月25日前編制材料支出情況表

5）、每月30日前編制月度工作總結(jié)

6）、每月30日前完成員工的月度考核工作

7）、根據(jù)崗位需要組織進(jìn)行人員招聘工作

8）、重點完成設(shè)備設(shè)施的對外聯(lián)絡(luò)與公司其他部門的協(xié)調(diào)工作。

9）、重點控制小區(qū)的裝修審批工作。

10）重點完成“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”的創(chuàng)建工作。

（3）、工程主管工作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程：

1）、巡視檢查工作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程

a）工程主管每日對小區(qū)工程各崗位巡視不得少于兩次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，如不

能及時完成應(yīng)下發(fā)整改通知單，由班長安排進(jìn)行。對不能獨立處理的應(yīng)立即報

告上級領(lǐng)導(dǎo)。

b）工程主管每日應(yīng)對班長周工作計劃的安排及實際完成情況進(jìn)行檢測，如達(dá)不到

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)獎懲細(xì)則實施處理，并下發(fā)整改通知單及跟進(jìn)。

c）工程主管應(yīng)對班長日巡視記錄表進(jìn)行審核，如有重大問題應(yīng)報告上級領(lǐng)導(dǎo)。

d）工程主管應(yīng)依據(jù)工程崗位安全操作要求，對各崗位實施檢測，如發(fā)現(xiàn)安全問題

及安全隱患應(yīng)及時處理并下發(fā)整改通知單，重大問題上報管理處。

2）、工程主管維修回訪作業(yè)規(guī)程

a）工程主管應(yīng)在家政維修服務(wù)后，組織對所有家政服務(wù)業(yè)戶進(jìn)行回訪，對于提

出訴求或?qū)Ψ?wù)不滿意的業(yè)戶必需由主管上門走訪。

b）走訪中對于業(yè)戶提出的合理意見或訴求，應(yīng)積極組織實施并于完成后2小時

內(nèi)回復(fù)業(yè)戶。

c）對于不能馬上解決的訴求，要負(fù)責(zé)實施的跟進(jìn)工作，直至完成。

d）對于不能解決的合理訴求，應(yīng)立即上報管理處主任。

e）對于業(yè)戶的所有訴求應(yīng)進(jìn)行記錄，匯編總結(jié)，以分析了解業(yè)戶的需求動態(tài)。

3）、員工培訓(xùn)工作作業(yè)規(guī)程

a）新員工上崗培訓(xùn)由主管按排班長或其他員工指導(dǎo)其學(xué)習(xí)3天時間，然后進(jìn)行

口答與實際操作考核，合格后方能上崗。

b）培訓(xùn)時間由主管根據(jù)實際情況自行擬定，但不得少于每周一次，崗位培訓(xùn)由

主管組織進(jìn)行，采取講解與實操相結(jié)合，每月進(jìn)行一次考核，考核不合格者,

可延長一星期作班后加班培訓(xùn)，后經(jīng)考核仍不合格者，作辭退處理。

4）、材料支出管理控制規(guī)程

a）每周星期日前安實際消耗情況對物料進(jìn)行統(tǒng)計。

b）按采購計劃控制物料的采購及發(fā)放。

c）對于常耗物料應(yīng)按工作單耗量進(jìn)行控制，對于過量消耗情況要及時進(jìn)行核

查，并報知主任。

5）、編制月度工作總結(jié)規(guī)程

a）工程主管必需于每月25日前根據(jù)小區(qū)月工程情況編寫月度工作總結(jié)。

b）總結(jié)應(yīng)對小區(qū)本月工程工作進(jìn)行說明，重點描述當(dāng)月工程工作內(nèi)容及存在的

問題，并制訂整改措施。

c）月度總結(jié)需電子版與書寫版兩種，電子版上交公司審定，書寫版由管理處理

行存檔。

6）、月度考核管理標(biāo)準(zhǔn)及程序

a、工程主管依據(jù)每日檢查記錄，管理處主任的抽查和周檢記錄及有關(guān)工程方面

的投訴記錄，對員工月度工作績效情況進(jìn)行考核。

b、工程主管根據(jù)員工當(dāng)月工作表進(jìn)行考評，填入《月工作考核評分表》，交管

理處主任審批

c、考核評分內(nèi)容有六項（工作質(zhì)量；工作態(tài)度；工作紀(jì)律；工作技能；儀容儀

表；特殊加分），前五項嚴(yán)格按相關(guān)質(zhì)量程序文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行考核，第六項由

班長，工程主管根據(jù)員工當(dāng)月突出工作表現(xiàn)提出建議，交管理處主任審批。

7）、崗位人員招聘標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程

a、根據(jù)小區(qū)工程崗位情況組織員工的招聘工作。

b、按小區(qū)保工程定編標(biāo)準(zhǔn)控制人員總量。

c、新入司員工需7天試用期，試用合格后三月內(nèi)給予正式轉(zhuǎn)正，對于不合格

人員與辭退。

d、組織對新員工的崗前培訓(xùn)工作，確保員工上崗前基本掌握工作技能。

8）、重點完成設(shè)備設(shè)施的對外聯(lián)絡(luò)與公司其他部門的協(xié)調(diào)工作

a、對小區(qū)各設(shè)備設(shè)施的運行情況、房屋完好情況制定專人跟進(jìn)制度，并與

每周、月進(jìn)行匯總。

b、與各相關(guān)部門建產(chǎn)和完善周、月的溝通制度。

c、積極建立、認(rèn)證合格的供應(yīng)商隊伍，保障小區(qū)各設(shè)施設(shè)備的維修及時率。

d、完善各類合同的評審制度，嚴(yán)格按公司的合同評審規(guī)程實施。

9）、重點控制小區(qū)的裝修審批工作

a、建立小區(qū)裝修跟進(jìn)監(jiān)控制度，實行專人負(fù)責(zé)制。

b、嚴(yán)格按照小區(qū)裝修管理規(guī)定，對于裝修業(yè)戶的設(shè)計、噪音、時間等進(jìn)行有

效控制。

c、落實裝修驗收管理規(guī)定，對于違反相關(guān)規(guī)定的裝修業(yè)戶做到及時掌握、有

效處理，保障小區(qū)房屋及各設(shè)施設(shè)備的完好。

10）、重點完成“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”的創(chuàng)建工作。

見方案第四部分《XXX年創(chuàng)優(yōu)工作計劃》

（4）、完成工程主管崗位工作所需的物資配置

辦公用品：筆、筆記本、易示貼、膠水、釘書機、電話、電腦、

各類質(zhì)量記錄表格：巡視檢查記錄表、員工考核表、特別事件報告表、工作傳簽單

2、工程班長

(1)工程班長工作目標(biāo)

a、便民有償服務(wù)維修及時率達(dá)98%。

b、供水、電設(shè)備完好率達(dá)100雙

c、房屋零修、急修及時率達(dá)100%

d、轄區(qū)投訴處理率100%。

e、控制工具合理使用，不正常損耗率0

f、及時全面了解員工的工作狀態(tài)

g、確保日常物料額定消耗，準(zhǔn)確制定月材料消耗計?劃。

h、及時收集顧客意見并匯報

i、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作任務(wù)。

(2)、工程班長工作內(nèi)容

a、每日兩次經(jīng)上巡查及整改工作

b、每日安排工程員工的日常工作

c、對于業(yè)戶的訴求要當(dāng)日進(jìn)行處理，并作好回訪工作

d、每日對于工具的發(fā)放，回收工作進(jìn)行記錄

e、每周對物耗情況進(jìn)行統(tǒng)計，并上報主管

f、每周至少進(jìn)行兩次在崗員工技能培訓(xùn)

g、重點設(shè)備的月保，季保，半年保養(yǎng)，年保等工作的組織實施。

h、重點熟悉掌整個小區(qū)的地上，地下各類電氣，給排水管線及設(shè)備設(shè)施的分布,

走向，位置和運行使用狀況，解決具有一定技術(shù)難度的設(shè)備維護(hù)問題，

(3)、工程班長崗位作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程

a、工程班長巡視檢查標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程

?工程班長應(yīng)按工程崗位巡視登記表要求對責(zé)任崗位實施檢測，每日不得少于

2次。

?工程班長每日應(yīng)按工程崗位巡查記錄表要求對責(zé)任崗位實施檢測，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)

量問題應(yīng)及時處理，并依據(jù)獎懲細(xì)則進(jìn)行懲處，同時作好巡視記錄，如有重

大問題應(yīng)及時報告主管。

?工程班長每日應(yīng)按工程崗位操作流程及質(zhì)量要求，對責(zé)任崗位進(jìn)行檢測，如

發(fā)現(xiàn)不遵守操作程序或未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)下發(fā)整改通知單并依據(jù)獎懲細(xì)則

相應(yīng)處理。

?工程班長應(yīng)按工具使用及管理要求對各工程人員的工具使用、保管等事項實

施檢測，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理，并下發(fā)整通知及依據(jù)獎懲細(xì)則進(jìn)行獎懲

b、工程人員的日常工作安排要求及規(guī)程

?工程班長需每日8：30分前對小區(qū)日常工程崗位的工作安排完畢.

?每日根據(jù)業(yè)戶需求情況及時安排家政維修服務(wù)。

?工程班長每日對于員工的工作情況進(jìn)行點評。

?工程班長應(yīng)及時安排主管下達(dá)的工作任務(wù)。

c、業(yè)戶訴求的處理及回訪工作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程

?工程班長對于各崗位傳達(dá)或業(yè)戶直接提出的訴求，應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)

場，并就問題進(jìn)行處理，如不能馬上處理的應(yīng)與業(yè)戶約好時間，以便進(jìn)行

跟進(jìn)完成。

?對于不能處理的應(yīng)立即報知主管，并向業(yè)戶進(jìn)行說明。

?對于責(zé)任區(qū)內(nèi)的所有業(yè)戶訴求在完成后2小時內(nèi)進(jìn)行回訪，并作好回訪記

錄。

?對于業(yè)業(yè)戶不在家，而未能進(jìn)行回訪的要留下留言條，并約好下次回訪時

間。(引用工程作業(yè)指導(dǎo)書《業(yè)戶回訪管理程序》《家政維修管理規(guī)程》)

d、工