TDT 1089-2023 征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程

中華人民共和國土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程Codeofpracticeofregionalcompre2023-10-31發(fā)布2023-10-31發(fā)布中華人民共和國自然資源部發(fā)布I Ⅲ 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義 1 24.1區(qū)片綜合地價的基本內(nèi)涵 24.2區(qū)片綜合地價測算的基本原則 3 35.1技術(shù)路線 35.2組織實施與工作程序 35.3方法選用 56資料收集與整理 56.1一般要求 56.2資料收集內(nèi)容 56.3資料整理 67征地區(qū)片劃分 67.1基本要求 67.2多因素綜合劃分法 67.3均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法 87.4征地區(qū)片劃分結(jié)果的驗證與確定 98征地區(qū)片綜合地價的測算 98.1農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法 9 8.4社會經(jīng)濟指標(biāo)更新法 8.5區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的驗證、平衡與確定 9成果編制 9.1技術(shù)報告 9.2成果報告 9.3數(shù)據(jù)庫與圖件成果 附錄A(規(guī)范性)區(qū)片綜合地價成果表樣式 附錄B(規(guī)范性)區(qū)片綜合地價測算成果圖(樣圖) Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構(gòu)不承擔(dān)識別專利的責(zé)任。本文件由中華人民共和國自然資源部提出。本文件由全國自然資源與國土空間規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位：中國國土勘測規(guī)劃院、自然資源部耕地保護(hù)監(jiān)督司、浙江省自然資源征收中心、重慶市建設(shè)用地事務(wù)中心。征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程本文件規(guī)定了征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(以下簡稱區(qū)片綜合地價)測算中的術(shù)語和定義、總則、實施程序、資料收集與整理、征地區(qū)片劃分與征地區(qū)片綜合地價測算的方法，以及成果編制等內(nèi)容。本文件適用于征收集體農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價的測算與調(diào)整。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T21010土地利用現(xiàn)狀分類GB/T28405農(nóng)用地定級規(guī)程GB/T28406農(nóng)用地估價規(guī)程3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。簡稱區(qū)片，是一定范圍內(nèi)集體土地資源條件、土地區(qū)位、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等基本一致，土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)相同的空間封閉單元。區(qū)片綜合地價regionalcomprehensivecompensationforexpropriatedagriculturalland社會發(fā)展水平等因素綜合測算形成，并由政府依法公布的，適用于集體農(nóng)用地征收補償?shù)耐恋匮a償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)。對土地資源條件、土地區(qū)位、經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r等影響征地補償水平的因素進(jìn)行綜合分析，確定因素因子體系及影響權(quán)重，測算各因素因子對每一個基本評價單元的綜合作用總分值，將綜合作用總分值相近的基本評價單元進(jìn)行歸并，經(jīng)分析調(diào)整形成征地區(qū)片(3.1)的方法。2運用多因素綜合劃分法劃分征地區(qū)片(3.1)過程中用于測算和統(tǒng)計各影響因劃分中主要因素因子在既有均質(zhì)區(qū)域中的體現(xiàn)程度，進(jìn)而對其界線進(jìn)行調(diào)整修正，形成本輪征地區(qū)片選擇待估區(qū)片內(nèi)或與待估區(qū)片在自然及經(jīng)濟社會綜合水平方面具有可比性的區(qū)片內(nèi)的典型征地案社會經(jīng)濟指標(biāo)更新法socio-econom4總則3區(qū)片綜合地價是對應(yīng)于某一具體日期，并假設(shè)各影響因素在該日期之后的一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定而測算所得的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)日是區(qū)片價成果中的必要組成部分。4.1.3地類區(qū)片綜合地價是針對集體農(nóng)用地確定的征地補償標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，相同區(qū)片內(nèi)的耕地、園地、林地、草地等各類農(nóng)用地執(zhí)行同一補償標(biāo)準(zhǔn)，實踐中確有差異性需求的，可根據(jù)不同地類間補償水平的對比關(guān)系確定地類修正系數(shù)，并在區(qū)片綜合地價成果中清晰界定。農(nóng)用地包括的具體地類及其內(nèi)涵執(zhí)行GB/T21010的有關(guān)規(guī)定。4.2區(qū)片綜合地價測算的基本原則4.2.1維護(hù)權(quán)益原則區(qū)片綜合地價需要體現(xiàn)對被征收土地權(quán)利人的公平、合理補償，充分維護(hù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的合法權(quán)益；實現(xiàn)被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。4.2.2同地同價原則同一征地區(qū)片內(nèi)的區(qū)片綜合地價不因征地目的或征后規(guī)劃用途不同而有所差異。4.2.3銜接平衡原則區(qū)片綜合地價的測算與調(diào)整需要注意時序銜接與空間平衡，即區(qū)片綜合地價水平較上輪補償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整平穩(wěn)；相鄰區(qū)片間的區(qū)片綜合地價水平差異合理。4.2.4公眾參與原則區(qū)片綜合地價測算過程中，需充分聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民個人等社會公眾意見。4.2.5動態(tài)更新原則區(qū)片綜合地價至少每三年調(diào)整或重新公布一次，各地可根據(jù)人口與社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等因素，對征地區(qū)片及其區(qū)片綜合地價水平進(jìn)行動態(tài)核定與更新。5.1技術(shù)路線征地區(qū)片劃分及區(qū)片綜合地價測算的基本技術(shù)路線見圖1。5.2組織實施與工作程序5.2.1組織實施區(qū)片綜合地價測算的組織實施工作遵循如下規(guī)定。a)各省(區(qū)、市)應(yīng)結(jié)合實際情況，統(tǒng)一制定工作與技術(shù)方案，統(tǒng)籌部署與推進(jìn)本省(區(qū)、市)的區(qū)片綜合地價測算工作。4資料收集資料收集多因素綜合劃分法均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法區(qū)片劃分結(jié)果的驗證：征地補償費用驗證法、專家咨詢驗證法區(qū)片劃分結(jié)果的確定農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的分析驗證區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的平衡區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的確定成果編制社會經(jīng)濟指標(biāo)更新法農(nóng)用地價格調(diào)整法區(qū)片綜合地價測算征地案例比較法區(qū)片劃分圖1技術(shù)路線圖b)區(qū)片綜合地價的具體測算工作原則上由縣(市、區(qū))組織開展，形成測算成果；跨縣域獨立管理的開發(fā)區(qū)、新區(qū)等也可按省級規(guī)定單獨測算，并做好與縣級行政區(qū)域的銜接；“飛地”的區(qū)片綜合地價由其權(quán)屬所在的縣(市、區(qū))組織開展測算，并做好與相鄰區(qū)域的銜接。c)縣級區(qū)片綜合地價測算成果形成，并經(jīng)過自檢、平衡后，在公開聽證及報批、發(fā)布前，應(yīng)按照自下而上、逐級平衡的原則，完成地市級、省級統(tǒng)籌平衡。5.2.2工作程序在完成工作范圍與任務(wù)的確定、明確組織領(lǐng)導(dǎo)與人員安排、落實預(yù)算經(jīng)費、編寫工作與技術(shù)方案，以及組織開展必要的培訓(xùn)等前期準(zhǔn)備工作后，區(qū)片綜合地價測算的核心程序如下。a)基礎(chǔ)資料收集與整理。b)征地區(qū)片劃分。5c)區(qū)片綜合地價測算。d)測算結(jié)果的驗證、平衡與確定。e)成果形成與編制。5.3方法選用劃分征地區(qū)片與測算區(qū)片綜合地價的方法選擇要求如下。a)征地區(qū)片的劃分可采取多因素綜合劃分法、均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法；宜以多因素綜合劃分法為主導(dǎo)；具有現(xiàn)勢性較高的農(nóng)用地定級成果的地區(qū)、上輪征地區(qū)片劃分成果基本穩(wěn)定的地區(qū)，可采用均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法。有條件的地區(qū)宜通過多種方法相互驗證，綜合判定。b)區(qū)片綜合地價測算的常用方法包括農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法、征地案例比較法、農(nóng)用地價格調(diào)整法、社會經(jīng)濟指標(biāo)更新法。c)首次測算或大范圍更新區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)時，宜在農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法、征地案例比較法、農(nóng)用地價格調(diào)整法中選擇兩種及以上方法進(jìn)行測算，經(jīng)綜合分析確定；其中，農(nóng)用地價格調(diào)整法主要適用于區(qū)位因素影響較弱的遠(yuǎn)郊區(qū)域。d)區(qū)域內(nèi)土地資源狀況、區(qū)位條件、供求關(guān)系、社會經(jīng)濟發(fā)展等因素的空間分布特征保持穩(wěn)定，僅需在已有成果基礎(chǔ)上對補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整體更新或微調(diào)，不需對區(qū)片進(jìn)行重新劃分時，可采用社會經(jīng)濟指標(biāo)更新法對現(xiàn)行區(qū)片價水平進(jìn)行快速調(diào)整。6資料收集與整理6.1一般要求資料收集與整理應(yīng)遵循以下規(guī)定。a)全面性和時效性：應(yīng)充分收集反映測算區(qū)域內(nèi)土地資源狀況、征地補償、供需關(guān)系與社會經(jīng)濟發(fā)展等情況的相關(guān)指標(biāo)、政策與案例；各類資料應(yīng)具備現(xiàn)勢性和有效性，能夠反映最新狀況與特b)真實性和準(zhǔn)確性：用于測算分析的各類資料應(yīng)內(nèi)容真實、內(nèi)涵清晰、表達(dá)規(guī)范準(zhǔn)確。c)權(quán)威性和客觀性：資料收集應(yīng)優(yōu)先選擇來自政府或相關(guān)管理部門的權(quán)威資料；自行開展補充調(diào)查的，應(yīng)注意調(diào)查方法和調(diào)查結(jié)果的客觀性。6.2資料收集內(nèi)容應(yīng)收集的資料包括但不限于以下內(nèi)容。a)基礎(chǔ)資料：主要包括具有村界的最新行政區(qū)劃成果、土地利用現(xiàn)狀圖、國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)相關(guān)成果、現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價成果圖等。b)征地區(qū)片劃分的影響因素資料：主要包括。1)土地資源條件：農(nóng)用地分等定級成果；各類農(nóng)用地的數(shù)量、分布與結(jié)構(gòu)特征資料；地形條件、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施狀況等相關(guān)資料。2)土地區(qū)位條件：體現(xiàn)中心區(qū)域輻射影響度、交通條件、其他各類基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施狀況的資料，以及規(guī)劃定位等相關(guān)資料。3)人口及經(jīng)濟社會發(fā)展水平：人均可支配收入、人均GDP、人均財政收入、人均耕地面積、人均農(nóng)用地面積、人均土地面積、城鎮(zhèn)化率、單位土地GDP、單位建設(shè)用地GDP、CPI等相關(guān)統(tǒng)計資料。64)土地產(chǎn)值條件：農(nóng)作物年產(chǎn)值、投入產(chǎn)出等相關(guān)資料。c)區(qū)片綜合地價測算相關(guān)資料：主要包括現(xiàn)行征地補償安置的標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行政策、相關(guān)社保政策與d)其他相關(guān)資料：區(qū)域土地市場價格、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等農(nóng)用地交易價格相關(guān)資料。6.3資料整理資料整理工作包括但不限于以下內(nèi)容。a)對各類資料的質(zhì)量進(jìn)行初步判斷，剔除明顯異常資料；對內(nèi)容不完整、內(nèi)涵不清晰、口徑不一致b)各類圖件、數(shù)據(jù)資料原則上應(yīng)為具有規(guī)范格式(或能夠整理為規(guī)范格式)的矢量數(shù)據(jù)；對于征地補償案例與土地價格資料，以及征地區(qū)片劃分影響因素中與空間位置相關(guān)的因素等，應(yīng)在工作底圖上標(biāo)注具體位置。c)人口、社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料宜以基本評價單元為單位進(jìn)行匯總整理。7征地區(qū)片劃分7.1基本要求征地區(qū)片的劃分應(yīng)遵循以下基本要求。a)征地區(qū)片劃分的常用方法包括多因素綜合劃分法、均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法等；對征地區(qū)片劃分結(jié)果進(jìn)行合理性分析驗證的常用方法包括征地補償費用驗證法、專家咨詢驗證法等。b)同一征地區(qū)片內(nèi)的農(nóng)用地應(yīng)具有較好的均質(zhì)性特征，即土地區(qū)位條件相近、土地綜合質(zhì)量相似、土地經(jīng)濟產(chǎn)出能力及其承載或服務(wù)人口狀況相近。c)征地區(qū)片的界線一般不打破行政村界線，可以將同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的多個行政村(社區(qū))歸并為一個區(qū)片，也可將不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的多個行政村(社區(qū))歸并為一個區(qū)片；當(dāng)自然條件等因素差異d)各縣(市、區(qū))范圍內(nèi)，征地區(qū)片價檔次劃分不宜過多，原則上不超過6個。7.2多因素綜合劃分法本方法的基本原理、技術(shù)路徑按照GB/T28405中的因素法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7.2.1因素體系的建立7.2.1.1基本原則因素選擇遵循以下原則：a)因素具有穩(wěn)定性和顯著性，預(yù)期在相對較長時間內(nèi)對征地區(qū)片的總體特征具有顯著影響；b)因素指標(biāo)值具有變化性和差異性，對測算范圍內(nèi)不同區(qū)域的影響有所差異，指標(biāo)值具有較大變化區(qū)間，能夠反映測算范圍內(nèi)部不同空間上相應(yīng)因素的差異程度；c)因素指標(biāo)值易通過統(tǒng)計資料獲取或易于實地調(diào)查、量化處理。7.2.1.2因素及指標(biāo)的選取影響征地區(qū)片劃分的主要因素一般包括土地資源條件、土地區(qū)位條件、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平7等；各因素的具體因子及其表征指標(biāo)的選取見表1。表1征地區(qū)片劃分影響因素因子體系參照表因素類別因子農(nóng)用地等別或級別少應(yīng)包括地類、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施狀況等兩個(含)以上因子地類(用途)中心區(qū)域輻射影響度距中心城鎮(zhèn)(或其他具有明顯區(qū)位輻射作用的集聚區(qū)、中心區(qū)等)的距離規(guī)劃限制交通條件公路出入口等設(shè)施的距離人地關(guān)系注：在各類因素的具體因子中，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況、社會經(jīng)濟發(fā)展特征及政策導(dǎo)向等自行因子。7.2.1.3權(quán)重確定各因素的權(quán)重可采用特爾菲打分法、層次分析法或因素成對比較法等方法分析確定。7.2.2指標(biāo)的量化與作用分值確定7.2.2.1影響因素及其表征指標(biāo)的分類影響因素及其表征指標(biāo)一般分為以下類別。a)按指標(biāo)對征地區(qū)片綜合狀況的影響規(guī)律可分為：正相關(guān)指標(biāo)、負(fù)相關(guān)指標(biāo)。負(fù)相關(guān)指標(biāo)的指標(biāo)b)按指標(biāo)影響規(guī)律在空間上的變化特征可分為：面狀因素、點線狀因素。面狀因素對征地區(qū)片狀況的影響僅與因素指標(biāo)值高低有關(guān)；點線狀因素對征地區(qū)片狀況的影響與設(shè)施的指標(biāo)值、征地區(qū)片距設(shè)施的遠(yuǎn)近程度同時相關(guān)，例如：中心區(qū)域輻射影響度、對外交通便利度等。8b)點線狀因素：根據(jù)各基本評價單元距因素設(shè)施的距離，建立分值一距離衰減關(guān)系模型，根據(jù)7.2.3基本評價單元總分值計算…7.2.4征地區(qū)片的初步劃分檔次數(shù)量不宜超過6個。b)確定分值區(qū)間的方法按照GB/T28405中的總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法等方法的相關(guān)規(guī)定c)在工作底圖上將綜合作用總分值處于同一區(qū)間的基本評價單元進(jìn)行勾畫連片，初步形成征地7.3均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法c)勾畫主要修正因素的作用分等值線；因素的量化評價方法參照7.2。9在調(diào)查當(dāng)?shù)亟甑氖袌鰞r或政府指導(dǎo)價等不同渠道的批量收購價格基礎(chǔ)上，擇高確定農(nóng)產(chǎn)品8.1.3確定還原率c)各因素的修正系數(shù)最低為0,不做負(fù)向修正。8.1.5區(qū)片綜合地價測算8.2征地案例比較法8.2.1基本公式Pb——修正后的可比征收補償費用；A?——個別因素修正系數(shù)；A.——期日修正系數(shù)。8.2.2可比征地案例的選取a)選擇待估征地區(qū)片內(nèi)近三年發(fā)生的全部可比案例，原則上不少于三個具有代表性的征地案例。b)當(dāng)可比案例的征收土地面積中含有非農(nóng)用地，且對客觀征地補償水平產(chǎn)生明當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)地類的征地補償政策，對該部分費用進(jìn)行扣除或折算，修正為對農(nóng)用地的征收補償a)區(qū)域因素修正：當(dāng)可比案例不在待估征地區(qū)片范圍之內(nèi)時，應(yīng)分析案例與待估征地區(qū)片在區(qū)位各修正系數(shù)的測算方法按照GB/T28406中市場比較法的規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)征地案例比較法的基本公式[見式(3)]測算各可比案例修正后的可比征P,=PnAr(1+ΣA?) (4)Pz——待估區(qū)片綜合地價；Ar——期日修正系數(shù)；A;——其他相關(guān)因素修正系數(shù)。b)當(dāng)農(nóng)用地公示地價的內(nèi)涵對應(yīng)有限年期時，應(yīng)將其修正到無限年期條件下的地價，年期修正的方法執(zhí)行GB/T28406的規(guī)定。P?——調(diào)整前的區(qū)片綜合地價；W,——相關(guān)指標(biāo)權(quán)重；K,——相關(guān)指標(biāo)變化率。b)區(qū)片綜合地價測算結(jié)果應(yīng)由下至上初步c)綜合平衡應(yīng)統(tǒng)籌考慮不同地區(qū)間對被征地農(nóng)民的社會保障、安置途徑的差異，做到征地補償總具體方法如下差異不宜超過30%,即(高值價格一低值價格)/低值價格小于或等于30%。大于30%的，應(yīng)充之間的差異幅度和最低值之間的差異幅度，均不宜超過30%。9成果編制區(qū)片綜合地價測算成果包括技術(shù)報告、成果報告和相關(guān)數(shù)據(jù)庫與圖件成果等。9.1技術(shù)報告技術(shù)報告的主要內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容。a)測算范圍及基本情況：簡述測算范圍的行政區(qū)劃情況、土地面積、人口，以及相應(yīng)的社會經(jīng)濟發(fā)展情況等。b)測算原則與依據(jù)：主要結(jié)合工作實際情況簡要闡述測算基本原則和有關(guān)引用的文件及規(guī)程。c)測算技術(shù)路線與方法：闡述主要技術(shù)路線和具體方法。d)測算過程與測算結(jié)果：詳細(xì)闡述征地區(qū)片的劃分過程與結(jié)果、區(qū)片綜合地價的測算過程、主要參數(shù)的確定，以及驗證調(diào)整、綜合平衡的過程與結(jié)果等；對主要技術(shù)問題及其解決方案進(jìn)行分析、e)測算結(jié)果分析與應(yīng)用建議等。9.2成果報告縣級測算的征地區(qū)片綜合地價成果報告主要內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容：b)相關(guān)成果通過文字、表、圖等形式展示，區(qū)片綜合地價成果表樣式見附錄A、區(qū)片綜合地價測算成果圖(樣圖)見附錄B。9.3數(shù)據(jù)庫與圖件成果數(shù)據(jù)庫成果的基本格式應(yīng)符合國務(wù)院主管部門制訂的全國區(qū)片價管理系統(tǒng)的統(tǒng)一要求；圖件成果的格式要求見附錄B。(規(guī)范性)區(qū)片綜合地價成果表樣式縣級行政單元區(qū)片綜合地價成果表見表A.1。表A.1縣級行政單元區(qū)片綜合地價成果表區(qū)片編號區(qū)片范圍描述區(qū)片價檔次區(qū)片價1.區(qū)片編號規(guī)則：區(qū)縣行政區(qū)代碼+基準(zhǔn)日年度+4位順序號；在同一區(qū)縣內(nèi)，按照補償標(biāo)2.區(qū)片價檔次按照區(qū)片價水平由高到低用羅馬數(shù)字I、Ⅱ、Ⅲ……表示，不宜