房地產(chǎn)綜合課程設計

房地產(chǎn)綜合課程設計

房地產(chǎn)綜合課程設計

單位

項目名稱

作者XX

學號

指導老師

、乙■

刖B

本報告基于對P(2011)052號地塊的研究，通過對隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步升溫，項目用地作為住宅用地開

地塊現(xiàn)場的調(diào)查，進行項目分析。對武漢總體經(jīng)濟與地發(fā)具有良好的市場吸引力，市場前景良好。

產(chǎn)市場的分析，根據(jù)目前與未來市場情況兩個層面確定

本項目定位。通過對客戶群，及旁邊的類似項目的調(diào)查,本次房地產(chǎn)課程綜合設計是包含《房地產(chǎn)開發(fā)》《房

確定項目的規(guī)劃方案。對項目的籌資方案進行設計，開地產(chǎn)估價》等課程在內(nèi)的房地產(chǎn)類課程所學專業(yè)知識的

發(fā)成本分析，進行經(jīng)濟效益分析。一個綜合檢驗。綜合設計通過一個項目地塊的規(guī)劃，分

析，銷售，完成從項目策劃、可行性研究、項目市場推

廣到房地產(chǎn)估價報告撰寫等完整的房地產(chǎn)項目運作過

本地塊位于洪山區(qū)卓刀泉路238號，光谷商圈鄰近,程。通過綜合設計，使我們能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、

是進入武漢的東大門，由此上武黃、京珠、滬蓉高速，管理全過程，包含投資決策、房地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)

107國道，可快速通達整個鄂東南。周邊設置有多路公開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)市場營銷方案、房地產(chǎn)價

交線路，同時規(guī)劃有多條軌道交通線，并在用地周邊設值評估等各個環(huán)節(jié)，加深懂得并實際動手完成規(guī)定任務,

置有軌道交通站點，交通區(qū)位優(yōu)勢不言而喻。交通條件鞏固所學有關課程專業(yè)知識，增強綜合運用專業(yè)知識解

良好，周邊開發(fā)建設項目較多，且有關配套設施齊全。決實踐問題的能力。

目前正在施工，估計2015年能夠進入銷售，到時候估計是房地

要緊內(nèi)容包含下面內(nèi)容:產(chǎn)抬頭，快速上升期。該地是交與了江蘇南通六建建設集團及、

及新八建設集團進行的施工。

?土地交易價格評估報告

?市場調(diào)查報告

?項目規(guī)劃設計方案及評價

?項目營銷策劃方案

本地塊的建設單位是武漢三金房地產(chǎn)有限公司，地處研口區(qū)

解放大道329號，注冊資金為4000萬元，2011年競得該塊地，

武漢三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

華中項目組顧問有限公司

2013年03月

目錄

第一章項目分析3.2假設開發(fā)法

1.1項目地塊分析3.3基準地價修正法

1.2地塊價值分析3.4土地價值評估總結

1.3地塊開發(fā)條件分析第四章項目定位

1.4項目SWOT分析及進展戰(zhàn)略4.1定位的原則

1.5項目分析總結4.2定位背景綜述

第二章土地市場報告4.3目標客戶定位

2.1武漢房地產(chǎn)市場情況4.4產(chǎn)品定位

2.2武昌區(qū)房地產(chǎn)情況4.5戶型定位

第三章土地價值評估4.6價格預估

3.1土地評估概述4.7項目定位總結

第五章項目建設方案7.2盈虧平衡分析

5.1項目的初步規(guī)劃設計7.3敏感度分析

5.2產(chǎn)品方案與開發(fā)規(guī)模7.4經(jīng)濟分析及敏感性分析結論與

建議

第六章經(jīng)濟分析

第八章項目營銷策劃

6.1投資的經(jīng)濟測算假設

8.1項目推廣報裝

6.2項目開發(fā)成本分析

8.2項目營銷推廣策略概述

6.3項目收益分析

8.3具體銷售階段營銷策劃

6.4項目籌資方案

8.4項目推廣核心理念

6.5經(jīng)濟效益評價

第九章結論及建議

第七章風險分析

9.1總結

7.1要緊存在風險

9.2建議

第一章項目定位

1.1項目地塊分析

2.地塊優(yōu)勢

1.項目位置

用地所在區(qū)域臨近光谷地區(qū)，是進入武漢的東大門，由此上

項目用地位于洪山區(qū)卓刀泉路238號，其四至關系為：東臨尚文武黃、京珠、滬蓉高速，107國道，可快速通達整個鄂東南。周

創(chuàng)業(yè)城小區(qū)，南臨55米寬雄楚大道，西臨軌道操縱用地，北臨邊設置有多路公交線路，同時規(guī)劃有多條軌道交通線，并在用地

30米寬卓豹路。項目如圖1-1.周邊設置有軌道交通站點，交通區(qū)位優(yōu)勢不言而喻。

近年來用地周邊光谷商圈進展迅猛，新一佳超市、中商平價、

大洋百貨等眾多商家陸續(xù)入駐，光谷步行街人氣旺盛，加上地鐵

站點的開工建設，區(qū)域配套服務設施日臻完善。區(qū)域內(nèi)還擁有豐

富的教育資源，有華中科技大學、中南民族大學、關山中學、武

中08地反大學電

*???漢科技學院、光谷小學等，文化氛圍濃厚。

3y令一?

華中科技大學

O憑借周邊成熟的配套服務體系，用地所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速

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*■,341進展，多家地產(chǎn)大鱷紛紛進駐，高品質(zhì)大型樓盤相繼拔地而起。

目前用地所在區(qū)域已建成錦繡龍城、卡迪亞公館、現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)、

…武漢丘鑫J湖

泰馳伊頓陽光等眾多樓盤，居住氛圍濃厚。

地塊形狀規(guī)整，現(xiàn)狀用地內(nèi)除東側局部存在約5米高差外，其

中*民?大，Q余地勢較平坦，具備較好的開發(fā)建設條件。地塊優(yōu)勢進展如圖

1-2.

大

―南湖大航

圖1-1

筑高度結合具體方案審定；綠地率按照《武漢市城市綠化條例》執(zhí)

行；建筑設計應遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定》與《湖

北省無障礙設施建設與管理規(guī)定》。

特殊要求：1、該項目涉及的軌道交通用地應嚴格按我市有關

規(guī)定要求執(zhí)行；2、住宅建筑戶型結構比例應根據(jù)《國務院辦公廳

轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)固住房價格意見的通

知》（國發(fā)辦[2006]37號文）與武漢市有關實施細則來執(zhí)行，該

用地位于三級操縱區(qū)，其中套型建筑面積90平方米下列商品房

建筑規(guī)模很多于住宅總建筑規(guī)模的66%；3、用地范圍內(nèi)臨雄楚

大道操縱24米寬綠化帶；4、該項目用地范圍內(nèi)需操縱約100

平方米的公共通道用地，并在項目實施過程中妥善解決地塊南側

圖1-2居民交通出行問題。規(guī)劃用地如圖1-3.

3.規(guī)劃條件

項目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地，規(guī)劃總用

地面積為19662平方米（以實測為準），其中軌道操縱用地面積

為1079平方米（以實測為準），規(guī)劃凈用地面積為18583平

方米（以實測為準）；容積率操縱在4.5以內(nèi)；可建總建筑面積

按凈用地面積與容積率乘積計算；建筑密度操縱在30%以內(nèi)；建

臨30米寬卓豹路。

地塊形狀規(guī)整，現(xiàn)狀用地內(nèi)除東側局部存在約5米高差外,

其余地勢較平坦，具備較好的開發(fā)建設條件。如圖1-4、l-5o

圖1-3

4.土地現(xiàn)狀

目標土地目前正處在施工階段，分給了三個施工單位，同時施

工。項目用地位于洪山區(qū)卓刀泉路238號，其四至關系為：東臨

如圖1-4

尚文創(chuàng)業(yè)城小區(qū)，南臨55米寬雄楚大道，西臨軌道操縱用地北

越的購物與休閑環(huán)境，既不可能遠離繁華的商業(yè)地帶，又能夠鬧

中取靜享受安逸的生活。地塊周邊交通發(fā)達，南有虎泉街與雄楚

大街，北有珞瑜路。

項目所在地為楊家灣。8路、903路巴士與907等數(shù)十路公

交車都在鄰近設站停靠。在未來的幾年里，地鐵二號線也將建成

通車，當整個項目完工時，地上地下的立體交通網(wǎng)絡將會拉近您

于城市各地區(qū)的距離。保利華都區(qū)域鄰近教育設施十分完備，從

幼兒園到大學一應俱全。

卓刀泉小學，關山中學、華師一附中初中部、華中師范大學、

華中科技大學、中國地質(zhì)大學、武漢工程大學、湖北郵電學院、

湖北工業(yè)大學、中南財經(jīng)政法武漢學院、民族職業(yè)學院等分布在

項目周邊，營造出相當濃郁的學府氛圍，同時也為居住在項目區(qū)

如圖1-6

業(yè)主的子女入學提供更多選擇。

5.交通配套設施

南臨：華師一附中初中部

項目地塊周邊配套設施齊全，是一個成熟的居住區(qū)域項目處

于東湖高新區(qū)的核心地帶，商業(yè)網(wǎng)點齊備。距離魯巷核心商圈僅北臨：湖北郵電學院、肛腸醫(yī)院

1000米的距離，光谷步行街、魯巷購物廣場、關山購物中心、歐

如圖1-7與1-8所示

亞達家居與蘇寧電器等大型商戶為居住在項目地的住戶提供了優(yōu)

1.2地塊價值分析濟技術開發(fā)區(qū)，是全國僅有的2個同時擁有三個國家級經(jīng)濟技術

開發(fā)區(qū)的城市(另一個為廣州)。

按照城市的理論，我們都明白地塊的價值與其所在的大的城市

及區(qū)段是分不開的，該地塊處在武漢市武昌區(qū)，因此與武漢與武2012年，全國35個大中型城市經(jīng)濟"年報”中，武漢GDP以

昌的規(guī)劃進展市場密切關聯(lián)。8003.82億元，在全國15個副省級城市中排位第四，挺進全國城

市第九位，重返全國城市經(jīng)濟總量十強。這是時隔22年后，武漢

一.區(qū)位分析

再一次站在中國經(jīng)濟版塊最強方陣之中。

1.武漢市概述

2.武漢城市總體規(guī)劃

武漢城市圈是指武漢及其周邊100公里范圍以內(nèi)的黃石、鄂州、

根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020)》,武漢市的城市建

黃岡、孝感、咸寧、仙桃、潛江、天門8市，又稱“1+8”武漢

設與進展要堅持可持續(xù)進展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市

城市圈。該區(qū)域占全省33%的土地與51.6%的人口與63%的GDP。

作用，把武漢市建設成為經(jīng)濟實力雄厚、科學教育發(fā)達、服務體

城市密集度較高，經(jīng)濟基礎較好，環(huán)境及自然條件優(yōu)越，是湖北

系完備、城市布局合理、基礎設施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高

省乃至長江中游最大的城市圈域。

度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為

武漢是中國內(nèi)陸中部地區(qū)的經(jīng)濟中心、金融中心、商業(yè)中心，是城鄉(xiāng)一體化、開放型、多功能的現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實的基

內(nèi)陸中部地區(qū)最大的工商業(yè)綜合性城市。新中國成立后，武鋼、礎。

武重、武鍋、武船、肉聯(lián)等一大批企業(yè)陸續(xù)建成，極大地提升了

武漢市市域城鎮(zhèn)體系市由四級構成。其中，第一級主城三鎮(zhèn)規(guī)劃

武漢的經(jīng)濟地位與城市實力。20世紀90年代，武漢建立了位于

結構、職能分工與人口分布如表2-2所示。

漢陽沌口的武漢經(jīng)濟技術開東西湖的武漢吳家山經(jīng)濟技術開發(fā)

區(qū)，與位于新洲陽邏的陽邏開發(fā)區(qū)，其中，前三者均為國家級經(jīng)

表2-2主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結構、職能分工與人口分布

三鎮(zhèn)劃分規(guī)劃片區(qū)城市定位

江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)；古田、常

漢口地區(qū)金融貿(mào)易、商業(yè)服務與市級行政中心

青、后湖3個綜合組團

漢陽地區(qū)晴川片與十升、四新、沌口3個綜合組團汽車工業(yè)、港口與旅游等職能

江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5個中心片區(qū)；青金融貿(mào)易、省級行政中心、教育科研、鋼鐵、

武昌地區(qū)

山、光谷、白沙、南湖4個綜合組團機電、高科技產(chǎn)業(yè)及旅游等職能

通，形成地上公路、地下隧道、空中輕軌與高架橋梁為主體的立

體交通體系，形成對外與對內(nèi)交通的環(huán)形樞紐交通格局;

3,武漢市交通規(guī)劃

內(nèi)環(huán)線：聯(lián)系主城三鎮(zhèn)中心區(qū)的快速路，全長約公里，要

對外交通：武漢火車站一一武漢一廣州高速客運專線；同時，28

緊服務于武漢市的金融、商業(yè)中心區(qū)。目前，循禮門立交已經(jīng)建

結合長江沿江開發(fā)，興建上海至成都鐵路，這兩條鐵路都將途經(jīng)

成，香港路立交正在建設，近期還將陸續(xù)啟動長江二橋上下橋匝

武漢，估計在“十五”后期至下一個五年計劃期間實施。加上京廣

道、閱馬場、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，

線、武九線、漢丹線，途經(jīng)武漢的

通過綜合整治全面提升內(nèi)環(huán)線交通功能。為提高交通路口通行能

鐵路屆時將形成"米"字結構；新建陽邏飛機場；力，并利用周圍留出的道路操縱帶，岳家嘴路口擬建二層互通式

市內(nèi)交通：建設城區(qū)道路主骨架系統(tǒng)、改善區(qū)域交通條件、完立交橋，真正讓各個方向的車流四通八達，形成城市的核心區(qū)域

交通系統(tǒng)。

善支路網(wǎng)、改善自行車與步行系統(tǒng)等。完善三環(huán)線建設與過江交

二.地段分析（2）交通發(fā)達便利

1.武昌區(qū)武昌地處武漢市的南大門，具有湖北省地理要沖與華中交通樞紐

的重要地位，京廣鐵路、107國道、長江水道、京珠高速公路、

武昌區(qū)地處武漢市城區(qū)東南部，與漢口、漢陽隔江相望，北至余

滬蓉高速公路、宜黃高速公路等重要交通命脈在武昌成米字形交

家頭羅家港與青山區(qū)毗鄰；東、南與洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)、青菱鄉(xiāng)交錯

匯，旅客運輸在1000公里范圍內(nèi)基本實現(xiàn)“夕發(fā)朝至”，公路

接壤，西臨長江。在全市七個中心城區(qū)中地域最大、人口最多，

長途運輸履蓋半徑延伸至1500公里范圍。武漢的長江一、二、

轄區(qū)面積82.4平方公里，人口100.34萬，轄14個街道，191個

三橋與規(guī)劃中的兩條過江隧道均座擁武昌，沿江分布有多個客貨

社區(qū)居委會。武昌始建于1800年前的戰(zhàn)國時期，現(xiàn)為湖北省委、

運碼頭，城區(qū)西側有臨江大道、與平大道、武青三干道等三條市

省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地

區(qū)主干道，東側有中北路、中南路、迎賓大道等干道，北邊與南

駐漢機構與眾多金融機構、商貿(mào)企業(yè)、大公司總部匯合在此，形

邊分別有徐東路、武珞路與長江大橋與長江二橋相接，形成通暢

成武漢市的江南核心區(qū)。

的內(nèi)環(huán)。近期，鐵道部將投資8億元人民幣對武昌火車站進行改

（1）城市規(guī)劃優(yōu)勢按照國務院批準的《武漢市城市總體規(guī)劃造，京廣線將成為京廣高速客運線。

（1996—2020年）》，確定在武昌區(qū)規(guī)劃布局江南核心區(qū)等，重

（3）科教實力強大

點進展金融貿(mào)易，省級行政中心、教育科研、機電、高科技產(chǎn)業(yè)

及文化旅游等職能。結合武昌的進展態(tài)勢，將形成沙湖體育文化武昌區(qū)是全國聞名的智力密集區(qū)，其密集程度僅次于北京的海淀

旅游進展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路一水果湖省級商貿(mào)行政區(qū)、區(qū)。轄區(qū)內(nèi)有著名的武漢大學等13所大專院校與以中科院武漢分

東湖風景名勝旅游區(qū)、南湖居住風景旅游區(qū)、街道口大學城、徐院為代表的48所國家、省、市級科研機構，擁有10多萬高級

東路一梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)進展區(qū)、白沙洲一武專業(yè)技術人才，在校大學生12萬人，每年產(chǎn)出800余項科研成

泰閘現(xiàn)代制造業(yè)進展區(qū)等九大板塊。果。占地120畝的武昌寶安科技創(chuàng)新園入孵企業(yè)已達58家，建

設中的國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化（中部）基地與1.5平方公里的

武昌科技工業(yè)園將成為進展高新技術產(chǎn)業(yè)的重要載體。武昌是全

省的教育大區(qū)，有中小學131所，在校學生12萬人，擁有多所

省市級重點名牌學校，為社會培養(yǎng)了大量可塑人才，全國唯一的

“少年科學院士”就產(chǎn)生在武昌實驗中學。

（4）投資環(huán)境好

硬環(huán)境方面，武昌區(qū)將實行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并重的策略，一

方面，改造舊城區(qū)，降低核心區(qū)人口密度，提高環(huán)境質(zhì)量與居住

水平；另一方面，重點開發(fā)外圍區(qū)域，完善公共與市政配套，建

立健全良好的社區(qū)服務體系，制造吸引投資的綜合環(huán)境，帶動現(xiàn)

代服務業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)等

產(chǎn)業(yè)的進展。

軟環(huán)境方面，武昌區(qū)堅持不懈地抓好環(huán)境創(chuàng)新，著力整頓、規(guī)范

市場秩序，營造良好的市場法制環(huán)境；抓好武昌區(qū)投資（投訴）

服務中心建設，完善服務承諾制與“一門式”辦公、“一條龍”

服務機制；強化重大項目的跟蹤服務與綜合協(xié)調(diào)機制，對外來投

資企業(yè)實行重點掛牌保護；制定鼓勵投資政策，營造“親商、護

商”的良好氛圍，努力建設服務型、法治化的政府。

1.3地塊開發(fā)條件分析武漢地處中低緯度，屬典型的亞熱帶季風氣侯，夏熱冬冷,

四季分明，無霜期長達237-271天，降水豐沛，多年平均水量為

1.地形地貌分析

1140T265毫米，光照充足，熱量豐富。武漢市常年夏季主導風

該地塊目前正在施工，四周用圍墻圍住，分成三個施工隊同向為南偏東15°,住宅朝向要考慮夏季主導風向，保證通風采光

時施工。如圖3-1.日照的基本要求。

3.交通條件分析

虎泉街與雄楚大街的交界處，珞瑜路，590,529,811,

723,556,552,725,581,等楊家灣站下，地鐵2號線虎泉

街站都能夠到達。如圖3-2

飛返6.湖北*藝奐創(chuàng)

、登外業(yè)數(shù)目基堆

山道鰭角會所-

■飛飛刷窩批發(fā)

大藥第國或商?阪卓的臼工華中師大一

壬附中初中部

虎杭街

植建大遒a

廣圓超市0兇楊家灣

￡1金尊爆努賓道

,湖北工業(yè)大

圖3-1?學商貿(mào)學院E5朝天門川味坊

上武漢南華光電

*亞業(yè)技術學校

2.日照通風分析6華茶土特K溥店

3處好坊蛋建

湖北電信.

“■慶理公里

己楊東灣店培訓中心

月

■>ata?Navinfo&voohi&

圖3-2

4.周邊配套分析

表3-3項目周邊配套設施

設施性質(zhì)設施名稱

魯巷購物廣場，蘇寧電器，國美家電，歐亞達家居，群光廣場，亞貿(mào)，中南，中商，新世界，新一佳，易初

商業(yè)

蓮花。

中國工商銀行東湖開發(fā)區(qū)支行、農(nóng)行楚雄大道支行、中國建設銀行雄楚支行、中國郵政儲蓄銀行魯巷支行、

銀行

中國建設銀行東湖新技術區(qū)支行、中國郵政儲蓄銀行吳家灣支行。

醫(yī)院虎泉醫(yī)院、武漢工程大學醫(yī)院、省婦幼，廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院，榮軍醫(yī)院，口腔醫(yī)院、艾格眼科醫(yī)院武昌院。

華師一附中初中部，洪山高中，卓刀泉中學，魯巷小學，關山中學，華師附屬幼兒園，卓刀泉小學，關山中

教育學、華中師范大學、華中科技大學、中國地質(zhì)大學、武漢工程大學、湖北郵電學院、湖北工業(yè)大學、中南財

經(jīng)政法武漢學院、民族職業(yè)學院。

5.噪音影響分析

該項目所處位置要緊的噪音來源于虎泉街與雄楚大街來往的

車輛，因此解決這方面的交通噪音就能夠了。

6.商業(yè)價值分析

前面關于區(qū)位的分析中，對地塊的商業(yè)價值有所認識。實際上本

項目的商業(yè)價值是不言而喻的，包含其可達性、能見度、商業(yè)氛

圍及人流量等各方面都能滿足商業(yè)開發(fā)的要求，且符合城市規(guī)劃

的限定條件。

地塊價值分析總結如下：

本地塊交通便利、配套完善、開發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、

商業(yè)價值，適于開發(fā)城市中高檔公寓與高層住宅，但同時要防止

噪音干擾。

1.4項目SWOT分析及進展戰(zhàn)略Action3：企業(yè)品牌與項目品牌互動，樹立項目市場信心。

1.項目SWOT分析及行動手段

W—劣勢(Weakness)

S一優(yōu)勢(Strength)(1)環(huán)境嘈雜

(1)地段優(yōu)勢地塊毗鄰城市快速干道及城市主干道，環(huán)境相對嘈雜，這將

地處武昌區(qū)繁華地段，交通便利，商業(yè)氣氛較濃，具有較高直接影響項目品質(zhì)形象。未來地鐵及立交工程的運行可能帶來噪

商業(yè)價值；音污染。

配套齊全：項目周圍商場、超市、銀行、餐館、學校、醫(yī)院(2)缺乏可利用景觀

等配套設施齊全，居民生活極為便利。項目用地周邊缺乏可利用景觀，不利于提高產(chǎn)品附加價值。

(2)優(yōu)質(zhì)宅地(3)開發(fā)商知名度不高

武漢三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得武昌區(qū)虎泉街與雄楚大道消費者武漢三金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司熟悉較少，知名度不

交匯處P(2011)052號地塊，項目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地、商業(yè)夠，有待加強。

金融業(yè)用地，規(guī)劃總用地面積為19662平方米，成交價37600萬元。對應的行動手段如下：

估計該樓盤建成后銷售價格將會在8700(待定，根據(jù)個人設計情Action4：建構鄰里交往文化，提升街區(qū)居住品質(zhì)；

況)元左右，與目前該片區(qū)樓盤價格基本相當。Action5：通過新技術、新材料、新工藝解決環(huán)境及嘈雜輕

對應的行動手段如下：軌運行帶來噪音污染問題；

Action1：發(fā)揮地段優(yōu)勢，合理規(guī)劃設計，建立產(chǎn)品競爭優(yōu)勢；Action6：邀請知名景觀設計公司，結合地塊形狀及特點精

Action2：發(fā)揮優(yōu)質(zhì)宅地優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)，形成中高檔住宅心設計小區(qū)內(nèi)景觀，彌補項目景觀資源缺陷。

社區(qū)；Action7：加大宣傳力度，通過多種途徑來引導消費者對產(chǎn)

品、對開發(fā)商的認識，從而形成市場引導型產(chǎn)品;不利地位，形成供求矛盾風險。

Action8：以產(chǎn)品高性價比贏得市場。對應行動手段如下：

Action10：抓住時機入市，盡量躲開周邊大型樓盤的沖擊,

0—機會(Opportunity)開發(fā)有特色的中高檔住宅小區(qū)；

(1)目前項目所在區(qū)域樓盤品質(zhì)有待提高，本項目自身擁有Action11：縮短開發(fā)周期，及時與市場靈動。

較大的品質(zhì)上升空間。

(2)武漢市房地產(chǎn)市場處于快速上升期，整體進展勢頭較好。

2.項目綜合評價與進展戰(zhàn)略

對應的行動手段如下：

Action9：通過提升項目品質(zhì)建立差異化的競爭優(yōu)勢。項目進展戰(zhàn)略

根據(jù)項目SWOT分析及應計策略，綜合考慮制定項目進展總策

T—威脅(Threat)略，如下表3-4所示。

(1)潛在競爭威脅

臨近片區(qū)競爭威脅依然存在，與項目所在區(qū)域相臨近的福星

惠譽、興華嘉天下等系列給項目帶來整體競爭威脅。

(2)市場變化風險

項目規(guī)模盡管不大，但尚未開工，未來市場存在一定不確定

性，如市場經(jīng)營環(huán)境變化，項目市場風險凸顯。

(3)供求矛盾風險

由于項目規(guī)模較小，與片區(qū)內(nèi)其他大型樓盤相比供應量處于

表3-4SWOT項目進展總戰(zhàn)略

SWOT組合項目進展策略行動綱領行動手段

S.0戰(zhàn)略

“資源整合，建立優(yōu)勢”的整合多方資源，建立競爭優(yōu)整合地段資源、優(yōu)質(zhì)宅地資源，形成城市高級住宅區(qū)；整

利用機會

市場競爭策略勢，形成項目“競爭壁壘”合企業(yè)資源、區(qū)域資源，建立項目市場競爭優(yōu)勢。

強化優(yōu)勢

0.W戰(zhàn)略抓住市場機會，以文化營銷

“文化營銷，商住互動”的建構鄰里文化，提升社區(qū)品質(zhì)；借助外部機會，進行文化

利用機會弱化項目劣勢，并通過商住

市場營銷策略營銷；商住互動營銷，實現(xiàn)快速銷售。

減輕劣勢互動實現(xiàn)順利銷售

MT戰(zhàn)略

“產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質(zhì)”的以產(chǎn)品創(chuàng)新提升產(chǎn)品品質(zhì)，

弱化劣勢運用新技術解決項目噪音問題；通過產(chǎn)品創(chuàng)提升產(chǎn)品品質(zhì)。

產(chǎn)品開發(fā)策略樹立差異化的市場形象

應對挑戰(zhàn)

充分發(fā)揮項目優(yōu)勢,在競爭

S.T戰(zhàn)略

“盡快入市，快速銷售”的威脅較小的前提下?lián)屜热胫贫ê侠淼牟疬w方案，迅速開工；把握入市時機，快速銷

發(fā)揮優(yōu)勢

風險操縱策略市，打“時間差”來規(guī)避市售；

規(guī)避威脅

場風險

1.5項目分析總結

(1)地塊價值推斷

本地塊交通便利、配套完善、開發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、

商業(yè)價值，適于開發(fā)中高檔住宅小區(qū)，但同時要防止噪音干擾。

⑵項目評價

地塊擁有地段優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)宅地與企業(yè)實力優(yōu)勢；同時，項目也存

在環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀、輕軌噪音污染等不利因素與地塊

拆遷、未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項

目前期策劃需要解決的問題。

⑶經(jīng)由SWOT分析，我們提出下列項目進展策略：

“資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略；

“文化營銷，商住互動”的市場營銷策略；

“產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質(zhì)”的產(chǎn)品開發(fā)策略；

“盡快入市，快速銷售”的風險操縱策略。

(4)基于地塊本身具有的開發(fā)條件，本項目應在市場環(huán)境與項目條

件相結合的情況下，在上述開發(fā)策略的指引下進行定位與規(guī)

第二章市場調(diào)查報告

2.1.武漢房地產(chǎn)市場情況

（二）房屋開發(fā)建設情況

1、市場運行基本狀況

2012年,全市房屋施工面積為6862.97萬平方米，同比增長

（-）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況15.1%；其中，新開工面積為2141.68萬平方米，同比增長2.1%。

住宅施工面積為5068.97萬平方米，同比增長12.6%；其中，住

2012年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為1574.86億元，同比增

宅新開工面積為1617.07萬平方米，同比增長2.2%,占房屋

長22.8%,占全市社會固定資產(chǎn)投資31.3%；其中住宅開發(fā)投資

新開工面積的75.5%。

為991.41億元，同比增長32.6%歷年房屋（住房）

歷年房屋（住房）施工面積走勢圖（單位：萬平方米）如圖

開發(fā)投資走勢圖如圖1T1.____

7400

6600

5800

5000

4200

3400

2600

1800

1000

2005年2006年2007年2008^2009年201曄2011年201群