房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃問題的探討

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了極大的發(fā)展空間和機(jī)遇，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是影響企業(yè)經(jīng)營收益的重要因素。通過科學(xué)化的籌劃方法，依法合規(guī)開展土地增值稅稅收籌劃，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。一、土地增值稅概述土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的特有稅種，稅負(fù)重、清算規(guī)則復(fù)雜、覆蓋周期長。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和調(diào)控政策的加強(qiáng)，土地增值稅在房地產(chǎn)稅收體系中的地位越來越重要。政府通過調(diào)整土地增值稅的稅率、扣除項目等政策手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以達(dá)到穩(wěn)定市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的必要性當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度逐漸減慢，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高收益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就需要增強(qiáng)自身的盈利能力，降低發(fā)展成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過科學(xué)的稅收籌劃工作來降低企業(yè)經(jīng)營成本，實現(xiàn)企業(yè)收益的增長。稅收籌劃與財務(wù)管理是相互促進(jìn)的關(guān)系，稅收籌劃工作是以企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)會計核算為基礎(chǔ)，只有充分了解企業(yè)的經(jīng)營收益，才能更好地進(jìn)行資源整合，對經(jīng)營項目進(jìn)行合理規(guī)劃[1]。（一）合理合法降低土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)中，土地增值稅是重要的稅種，在總稅額中具有較高比重，土地增值稅具有核算復(fù)雜性高、清算時間長、整體稅負(fù)比較高的特點[2]。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地購置和銷售的過程中會產(chǎn)生土地增值稅。營改增政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)針對老項目可以選擇簡易計稅方法，即房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅時可以根據(jù)項目實際情況，合理選擇計稅方法來降低稅負(fù)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)銷售其自行開發(fā)的項目計算土地增值稅時，可以扣除當(dāng)期向政府部門支付的土地款。因此，如果企業(yè)能夠合理運用稅收政策和法規(guī)，例如合理選擇土地購置方式、選擇適當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)模式等，就可以有效降低土地增值稅稅負(fù)。（二）減輕稅負(fù)房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，稅率較高，尤其是土地增值稅。通過合理扣除可扣除費用，合理減少土地增值稅的部分支出等稅收籌劃措施，可以有效降低企業(yè)成本，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。（三）提高企業(yè)市場競爭力土增稅直接影響企業(yè)開發(fā)經(jīng)營成本，合理進(jìn)行土地增值稅籌劃可以減少企業(yè)的稅負(fù)，從而節(jié)約資金用于項目開發(fā)和推進(jìn)，優(yōu)化交易模式的同時提高企業(yè)經(jīng)營效益，進(jìn)而提高企業(yè)項目的競爭力和市場地位。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃面臨的困境（一）對稅收法律法規(guī)及政策缺乏深入了解房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅務(wù)法規(guī)復(fù)雜，各地區(qū)為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，出臺了系列宏觀調(diào)控政策。但是，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅的征繳政策缺乏了解，沒有及時獲取政策的最新動態(tài)，導(dǎo)致其土地增值稅稅收籌劃工作具有一定的滯后性，也尚未達(dá)到稅收籌劃工作應(yīng)該達(dá)到的目的。例如，對于土地使用權(quán)的核算方式是影響稅收籌劃的重要因素，我國《企業(yè)會計制度》中規(guī)定了土地使用權(quán)的核算方式，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)未對該核算方式進(jìn)行深入解讀，就會造成企業(yè)理解與政策含義之間存在偏差，從而影響企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的效果。（二）財務(wù)管理不規(guī)范部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不規(guī)范，例如，在對稅務(wù)憑證、賬簿的管理不規(guī)范，這可能會影響到稅務(wù)檢查和審計，進(jìn)而影響到企業(yè)的稅務(wù)信用評級，對土地增值稅的稅收籌劃產(chǎn)生負(fù)面影響。土地成本、開發(fā)成本等無法準(zhǔn)確核算，導(dǎo)致企業(yè)無法準(zhǔn)確核算土地增值稅的計稅基礎(chǔ)，這會影響到土地增值稅的計算和繳納。同時，企業(yè)財務(wù)管理不規(guī)范使企業(yè)無法及時了解和掌握國家稅收法律法規(guī)及政策，從而無法根據(jù)自身情況設(shè)置制定有效的稅籌策略。企業(yè)只有加強(qiáng)財務(wù)管理，建立健全的會計核算體系，規(guī)范稅務(wù)憑證和賬簿的管理，提高稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)確性和效率。同時，企業(yè)還需要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通和合作，及時了解和掌握國家稅收政策的變化，以便更好地進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。（三）缺乏專業(yè)稅收籌劃人才土地增值稅的稅收籌劃需要具備專業(yè)的稅務(wù)知識和技能，包括對國家稅收政策、法規(guī)的理解和運用，對會計核算和財務(wù)管理的掌握等。缺乏專業(yè)稅收籌劃人才可能導(dǎo)致企業(yè)無法準(zhǔn)確分析和評估土地增值稅的風(fēng)險，無法制定出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案，也無法及時應(yīng)對稅收政策的變化和調(diào)整。此外，缺乏專業(yè)稅收籌劃人才還可能使企業(yè)的稅務(wù)管理存在漏洞和風(fēng)險。例如稅務(wù)憑證、賬簿的管理不規(guī)范，稅務(wù)申報和繳納不及時等，這不僅會影響到企業(yè)的稅務(wù)信用評級，還可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)專業(yè)稅收籌劃人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，提高企業(yè)稅務(wù)管理的專業(yè)性和規(guī)范性。四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的建議（一）分階段開展稅收籌劃項目準(zhǔn)備階段：企業(yè)應(yīng)對項目的整體情況進(jìn)行全面分析，包括項目的地理位置、市場需求、開發(fā)周期、成本預(yù)算等。根據(jù)分析結(jié)果，制定初步的土地增值稅稅收籌劃方案。項目開發(fā)階段：企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注稅收政策的變化，及時調(diào)整稅收籌劃方案。同時，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通和合作，確保稅收籌劃的合法性和有效性。項目銷售階段：企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算土地增值稅的計稅基礎(chǔ)，包括土地成本、開發(fā)成本、銷售收入等。根據(jù)計稅基礎(chǔ)，計算應(yīng)繳納的土地增值稅額，并按時進(jìn)行申報和繳納。項目清算階段：企業(yè)應(yīng)對土地增值稅進(jìn)行全面清算，包括已繳納的土地增值稅、未繳納的土地增值稅、應(yīng)退稅款等。確保土地增值稅的清算準(zhǔn)確無誤，避免因稅務(wù)問題引發(fā)法律風(fēng)險。在分階段進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需要注意以下幾點：保持與稅務(wù)部門的良好溝通，及時了解稅收政策的變化和調(diào)整；加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)管理和會計核算，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。合理利用稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)的稅負(fù)。定期進(jìn)行稅務(wù)審計和風(fēng)險評估，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。（二）合法運用土地增值稅清算技巧1.確定合適的清算時機(jī)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目完成后，應(yīng)根據(jù)實際情況選擇合適的清算時機(jī)。一般來說，在滿足以下條件時，可以及時進(jìn)行清算：項目銷售完畢，扣除項目金額確定，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)未提出異議。這樣可以避免因逾期清算而產(chǎn)生的罰款和滯納金，同時也有利于企業(yè)及時享受稅收優(yōu)惠政策。此外，為減少資金占用，在依法合規(guī)的情況下，在國家規(guī)定的清算時限內(nèi)，可以適度延遲清算時點，或者結(jié)合各項目稅負(fù)測算合法合理調(diào)整繳納稅收先后順序，推動企業(yè)將資金投入項目中，實現(xiàn)資金有效循環(huán)。2.合理分?jǐn)偝杀痉康禺a(chǎn)企業(yè)在清算過程中，應(yīng)合理分?jǐn)偝杀荆_保開發(fā)成本的真實性和準(zhǔn)確性。對于一些共同費用，應(yīng)按照合理的方法進(jìn)行分?jǐn)偅苊庖蛸M用分?jǐn)偛缓侠矶绊懬逅憬Y(jié)果。同時，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對成本分?jǐn)偟囊蠛鸵?guī)定，以確保清算結(jié)果的合法性與合規(guī)性。3.調(diào)整銷售價格房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，可以適當(dāng)調(diào)整銷售價格，以降低土地增值稅的增值率。通過合理定價，企業(yè)可以控制銷售收入和增值額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。需要注意的是，在調(diào)整銷售價格的同時，企業(yè)還應(yīng)考慮市場需求和客戶關(guān)系等因素，避免因價格調(diào)整不當(dāng)而影響銷售效果。4.合理利用稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，應(yīng)合理利用稅收優(yōu)惠政策，以降低土地增值稅的稅負(fù)。根據(jù)國家稅收政策，符合條件的納稅人可以享受一定的稅收減免或抵扣。企業(yè)應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對稅收優(yōu)惠政策的適用范圍和申請條件的要求和規(guī)定，以確保及時享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。5.強(qiáng)化內(nèi)部管理房地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保清算工作的順利進(jìn)行。企業(yè)應(yīng)建立健全的財務(wù)管理和會計核算體系，規(guī)范稅務(wù)憑證和賬簿的管理，提高稅務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。同時，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通和合作，及時了解和掌握稅收政策的變化和調(diào)整，以便更好地進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。（三）加強(qiáng)稅收籌劃的其他措施1.規(guī)范財務(wù)管控，加強(qiáng)部門之間聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)因項目開發(fā)時間長、人員流動性較大、涉及部門較多（從項目前期開發(fā)部門、采購部門、成本控制部門、設(shè)計部等）等特點，需要各部門之間共同協(xié)作，加強(qiáng)聯(lián)系，并高度關(guān)注財務(wù)管控的規(guī)范化，針對項目實際建設(shè)及運營狀況做出稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的合理解釋。土地增值稅清算過程中起著極為重要作用的就是各項重要資料的保存，如項目前期從土地取得、權(quán)證辦理、銷售資料、成本分?jǐn)偧翱鄢Y料、相關(guān)配套移交資料等，很多企業(yè)和項目由于缺乏關(guān)鍵性項目資料，使得土地增值稅清算過程中出現(xiàn)收入確認(rèn)和成本能否扣除產(chǎn)生較大的爭議。2.有效防范稅收籌劃的風(fēng)險稅收籌劃本身可以實現(xiàn)企業(yè)稅金的節(jié)約，但是稅收籌劃本身存在一定的操作風(fēng)險、合法性風(fēng)險及政策風(fēng)險等。企業(yè)在開展稅收籌劃前必須對政策、法律法規(guī)有透徹的理解，避免因?qū)φ呃斫獠坏轿欢霈F(xiàn)的合法性風(fēng)險。同時，因為土地增值稅各個籌劃環(huán)節(jié)緊密相連，具體人員在執(zhí)行操作過程中極易引發(fā)操作性風(fēng)險，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必針對土地增值稅等稅收籌劃有具體的籌劃方案及規(guī)范，并在項目開發(fā)到銷售各個環(huán)節(jié)均嚴(yán)格把控，并針對重點籌劃環(huán)節(jié)實時監(jiān)控，動態(tài)化管理，避免操作風(fēng)險的發(fā)生。在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建良好的稅收政策風(fēng)險防范機(jī)制，及時糾正在土地增值稅籌劃各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的操作違規(guī)行為。3.加強(qiáng)稅收政策培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾個層面建立稅收政策培訓(xùn)機(jī)制，組織相關(guān)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)，包括但不限于：建立定期培訓(xùn)制度，制定定期的稅收政策培訓(xùn)計劃，確保企業(yè)人員能夠及時了解和掌握最新的稅收政策動態(tài)；邀請財稅專家、稅務(wù)局監(jiān)管員等授課，對土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行深入解讀和案例分析。與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門保持良好的溝通關(guān)系，及時了解稅務(wù)檢查和評估的標(biāo)準(zhǔn)和流程。通過與稅務(wù)部門的溝通，可以更好地理解稅收政策在實際操作中的應(yīng)用，并尋求合理的稅務(wù)籌劃建議。4.加強(qiáng)稅收籌劃人才引進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要求的人才最好具備多方面學(xué)習(xí)背景和豐富的行業(yè)稅收籌劃實操經(jīng)驗。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定明確的招聘計劃，根據(jù)企業(yè)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展，確定所需的人才類型、數(shù)量和技能要求。在招聘過程中，要注重考察應(yīng)聘者的稅收籌劃能力、政策掌握程度以及實際操作經(jīng)驗等方面。此外，還應(yīng)提供具有競爭力的薪酬待遇，吸引優(yōu)秀人才的加入。同時，建立完善的福利體系，如提供培訓(xùn)機(jī)會、晉升空間、健康保險等，提高員工的工作積極性和忠誠度。對于新引進(jìn)的人才，要建立完善的培養(yǎng)機(jī)制，提供系統(tǒng)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)機(jī)會?？梢酝ㄟ^內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、導(dǎo)師制度等方式，幫助他們快速適應(yīng)企業(yè)環(huán)境和工作要求。結(jié)語對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅額中占比較高，其籌劃空間相比于其他稅種來說較大。科學(xué)的稅籌方案能夠提高房地產(chǎn)