上海地鐵物業(yè)管理有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

上海地鐵維護(hù)保障有限公司擬向上海申通地鐵股份有限公司協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2024年5月13日一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、我們與本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》:“委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)?！本?、我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，并對(duì)所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了核查驗(yàn)證，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的可能對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)在本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。但我們僅對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表意見(jiàn)，我們無(wú)權(quán)對(duì)它們的法律權(quán)屬作出任何形式的保證。本報(bào)告亦不得作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件使用。況等，并未觸及其內(nèi)部被遮蓋、隱蔽及難于觀察到的部位，我們沒(méi)有能力也未接受委托對(duì)上述資產(chǎn)的內(nèi)部質(zhì)量進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)檢測(cè)和鑒定，我們的評(píng)估以委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資料為基礎(chǔ)。如果這些評(píng)估對(duì)象的內(nèi)在質(zhì)量存在瑕疵，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論可能會(huì)受到不同程度的影響。上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司上海市延安西路889號(hào)太平洋企業(yè)中心19樓資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(目錄)聲明 2 3 4正文 6 6 6 6(三)委托人(三)概況 7 7 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 40十三、評(píng)估報(bào)告日 41附件 43東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)轉(zhuǎn)讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)特別提示：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用合適的評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要如下：上海申通地鐵集團(tuán)有限公司、上海申通地鐵股份有限公司、上海地鐵維護(hù)保障有限公司被評(píng)估單位：上海地鐵物業(yè)管理有限公司經(jīng)濟(jì)行為：根據(jù)上海申通地鐵集團(tuán)有限公司股東會(huì)決議(申通股東決議097號(hào))、董事會(huì)決議(申通董決議3038號(hào));上海申通地鐵股份有限公司第十一屆董事會(huì)第四次會(huì)議決議，上海地鐵維護(hù)保障有限公司擬向上海申通地鐵股份有限公司協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)，上海申通地鐵股份有限公司以現(xiàn)金收購(gòu)方式評(píng)估對(duì)象：被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍：評(píng)估范圍為被評(píng)估單位全部資產(chǎn)及全部負(fù)債，具體包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債等。被評(píng)估單位申報(bào)的全部資產(chǎn)合計(jì)賬面價(jià)值160,065,285.90元，負(fù)債合計(jì)賬面價(jià)值47,527,582.15元，股東權(quán)益(或資產(chǎn)凈值)112,537,703.75元。Tel:86-21-52402166Fax:86-21-622評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年9月30日評(píng)估方法：采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法，本評(píng)估報(bào)告結(jié)論依據(jù)收益法的評(píng)估結(jié)果。]評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值為人民幣118,000,000.00元。大寫(xiě)：人民幣壹億壹仟捌佰萬(wàn)元整。評(píng)估結(jié)論使用有效期：為評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)，即有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2023年09月30日至2024年09月29日。如本評(píng)估項(xiàng)目涉及國(guó)有資產(chǎn)，并按相關(guān)規(guī)定需履行國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)備案、核準(zhǔn)程序的，本評(píng)估報(bào)告需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)備案后方可正式使用，且評(píng)估結(jié)論僅適用于本報(bào)告所示經(jīng)濟(jì)行為。1、本次評(píng)估納入范圍專(zhuān)利的專(zhuān)利權(quán)人/申請(qǐng)人為華東理工大學(xué)、上海地鐵物業(yè)管理有限公司、上海地鐵維護(hù)保障有限公司物資和后勤分公司三方共有。根據(jù)合同約定，對(duì)共有的技術(shù)成果及其知識(shí)產(chǎn)權(quán)實(shí)施許可和轉(zhuǎn)讓而獲得的經(jīng)濟(jì)收益由各方共享，因此本次按照共有權(quán)人數(shù)對(duì)共有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的評(píng)估值進(jìn)行均分，特別提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注。以上特別事項(xiàng)可能對(duì)本評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人在實(shí)施本次經(jīng)濟(jì)行為時(shí)予以充分關(guān)注；此外，評(píng)估報(bào)告使用人還應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告正文中所載明的評(píng)估假設(shè)以及期后重大事項(xiàng)對(duì)本評(píng)估結(jié)論的影響，并恰當(dāng)使用本評(píng)估報(bào)告。司協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)正文上海申通地鐵集團(tuán)有限公司、上海申通地鐵股份有限公司、上海地鐵維護(hù)保障有限公上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)上海地鐵維護(hù)保障有限公司擬向上海申通地鐵股份有限公司協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的上海地鐵物業(yè)管理有限公司51%股權(quán)所涉及的上海地鐵物業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益于2023年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(一)委托人(一)概況公司名稱(chēng)：上海申通地鐵集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“委托人一”)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：913100006317558649注冊(cè)地址：上海市衡山路12號(hào)商務(wù)樓3樓法定代表人：畢湘利注冊(cè)資本：35507198萬(wàn)人民幣公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司(國(guó)有控股)經(jīng)營(yíng)范圍：實(shí)業(yè)投資，軌道交通建設(shè)管理及綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，軌道交通設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、經(jīng)營(yíng)，利用自有媒體發(fā)布廣告?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后(二)委托人(二)概況公司名稱(chēng)：上海申通地鐵股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“委托人二”)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：913100001322055189注冊(cè)地址：中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)浦電路489號(hào)法定代表人：施俊明注冊(cè)資本：47738.1905萬(wàn)人民幣公司類(lèi)型：其他股份有限公司(上市)經(jīng)營(yíng)范圍：地鐵經(jīng)營(yíng)及相關(guān)綜合開(kāi)發(fā)，軌道交通投資，企業(yè)管理咨詢，商務(wù)咨詢，附設(shè)分支機(jī)構(gòu)(上述經(jīng)營(yíng)范圍除專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定)?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】(三)委托人(三)概況公司名稱(chēng)：上海地鐵維護(hù)保障有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“委托人三”)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：913101040729110149注冊(cè)地址：上海市徐匯區(qū)建國(guó)西路253號(hào)B1首層6號(hào)1089室法定代表人：張郁注冊(cè)資本：5000萬(wàn)人民幣公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)經(jīng)營(yíng)范圍：軌道交通設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行組織管理，軌道交通設(shè)備設(shè)施(除特種設(shè)備)安裝調(diào)試、保養(yǎng)維護(hù)維修和改造服務(wù)，軌道交通設(shè)施設(shè)備的綜合監(jiān)控、監(jiān)測(cè)、監(jiān)護(hù)服務(wù)和工程施工管理服務(wù)，軌道交通設(shè)施設(shè)備信息化、自動(dòng)化的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備(除特種設(shè)備)的檢測(cè)、租賃和相關(guān)技術(shù)服務(wù)，軌道交通設(shè)施設(shè)備相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)以及維修材料的供應(yīng)，軌道交通相關(guān)的技術(shù)服務(wù)、技術(shù)咨詢、投資業(yè)務(wù)?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】(四)被評(píng)估單位概況公司名稱(chēng)：上海地鐵物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“地鐵物業(yè)”,或者“公司”)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91310115630462912L注冊(cè)資本：1200萬(wàn)人民幣公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)注冊(cè)地址：中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)東方路221弄3號(hào)1002室法定代表人：黃凱營(yíng)業(yè)期限：1995-07-03至無(wú)固定期限經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：建設(shè)工程施工；消防技術(shù)服務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：物業(yè)管理，專(zhuān)業(yè)保潔、清洗、消毒服務(wù)，建筑物清潔服務(wù)，房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，建筑材料、化工產(chǎn)品(不含許可類(lèi)化工產(chǎn)品)、金屬材料、園藝產(chǎn)品、汽車(chē)零配件、摩托車(chē)及零配件、日用百貨的銷(xiāo)售，病媒生物防治服務(wù)，園林綠化工程施工，城市綠化管理，會(huì)務(wù)及展覽服務(wù)，停車(chē)場(chǎng)服務(wù)，技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣，小微型客車(chē)租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)，人力資源服務(wù)(不含職業(yè)中介活動(dòng)、勞務(wù)派遣服務(wù)),環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)，信息咨詢服務(wù)(不含許可類(lèi)信息咨詢服務(wù)),社會(huì)經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))1.公司歷史沿革及股東結(jié)構(gòu)(1)地鐵物業(yè)設(shè)立1995年5月16日，倪旭東、潘振根和李圣泉發(fā)起設(shè)立上海地鐵清潔工程有限公司。1995年6月29日，上海新申會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具了《驗(yàn)資報(bào)告》(新申委[95]6018號(hào)),經(jīng)審驗(yàn)，截至1995年6月29日，地鐵清潔已收到全體股東繳納的注冊(cè)資本100.00萬(wàn)元。1995年7月3日，上海市浦東新區(qū)工商行政管理局核準(zhǔn)地鐵清潔設(shè)立登記并核發(fā)了注冊(cè)號(hào)為161209600的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。地鐵清潔設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：出資額(萬(wàn)元)出資比例1倪旭東23資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)(2)1998年7月股權(quán)轉(zhuǎn)讓并增加注冊(cè)資本1998年5月26日，地鐵清潔股東會(huì)做出決議，同意原股東倪旭東、潘振根和李圣1998年5月28日，地鐵清潔召開(kāi)股東會(huì)，同意對(duì)地鐵清潔增加資本金250.00萬(wàn)限公司工會(huì)以貨幣方式出資71.00萬(wàn)元。增資后，地鐵清潔注冊(cè)資本由100.00萬(wàn)元增加到350.00萬(wàn)元。1998年7月13日，浦東新區(qū)工商局第三分局核準(zhǔn)地鐵清潔變更登記并換發(fā)了注冊(cè)號(hào)為3101151711316的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。出資額(萬(wàn)元)出資比例12(3)2004年1月股權(quán)轉(zhuǎn)讓并減少注冊(cè)資本2003年10月18日，地鐵清潔股東會(huì)做出決議，同意地鐵清潔注冊(cè)資本由350.00萬(wàn)元減至100.00萬(wàn)元，其中，上海地鐵總公司工會(huì)減資至70.00萬(wàn)元，占出資比例為2003年10月31日，地鐵清潔股東會(huì)做出決議，同意原股東上海地鐵總公司工會(huì)新股東，出資人民幣70.00萬(wàn)元，擁有地鐵清潔70.00%的股份。2004年1月17日，上海市工商行政管理局浦東新區(qū)分局核準(zhǔn)地鐵清潔變更登記并換發(fā)了注冊(cè)號(hào)為3101151711316的編號(hào)為的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。出資額(萬(wàn)元)出資比例1上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司2東洲資産評(píng)估出資額(萬(wàn)元)出資比例(4)2013年10月增加注冊(cè)資本2013年10月22日，地鐵清潔召開(kāi)股東會(huì)，同意對(duì)地鐵清潔增加注冊(cè)資本400.00萬(wàn)元，其中上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司以貨幣方式出資280.00萬(wàn)元，上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司工會(huì)以貨幣方式出資120.00萬(wàn)元。增資后，地鐵清潔注冊(cè)資本由100.00萬(wàn)元增加到500.00萬(wàn)元。2013年10月30日，上海市工商行政管理局浦東新區(qū)分局核準(zhǔn)地鐵清潔變更登記并換發(fā)了注冊(cè)號(hào)為310115000285612的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。本次增資完成后，地鐵清潔的出資額(萬(wàn)元)出資比例1上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司2(5)2014年6月股權(quán)轉(zhuǎn)讓2013年12月3日，地鐵清潔召開(kāi)股東會(huì)會(huì)議并做出決議，同意原公司股東上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司工會(huì)將其所持地鐵清潔的30.00%股權(quán)，以地鐵清潔2013年10月31日的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，作價(jià)1,810,504.54元轉(zhuǎn)讓給上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司。2014年1月16日，上海市總工會(huì)出具《關(guān)于上海地鐵清潔工程有限公司30%股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的批復(fù)》(滬工總事[2014]8號(hào)),對(duì)該次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)進(jìn)行了批復(fù)。2014年3月10日，上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司出具《關(guān)于上海地鐵清潔工程有限公司30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的批復(fù)》(滬申通資產(chǎn)辦[2014]37號(hào))對(duì)該次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2014年6月16日，上海市浦東新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局核準(zhǔn)地鐵清潔變更登記并換發(fā)了編號(hào)為15000000201406160878的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，地鐵清潔的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：出資額(萬(wàn)元)出資比例上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)-11-東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)(6)2014年11月股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)2014年10月11日，申通集團(tuán)作出《關(guān)于上海地鐵清潔工程有限公司100%股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的批復(fù)》(滬地鐵投[2014]442號(hào)),同意通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以無(wú)償劃轉(zhuǎn)的方式將地鐵清潔100.00%股權(quán)由上海地鐵東方置業(yè)發(fā)展有限公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)至維保公2014年10月23出資額(萬(wàn)元)出資比例1上海地鐵維護(hù)保障有限公司(7)2017年5月增加注冊(cè)資本2017年2月8日，維保公司作出股東決定，對(duì)地鐵清潔增資700.00萬(wàn)元，增資后的注冊(cè)資本為1,200.00萬(wàn)元。2017年5月25日，中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局核準(zhǔn)地鐵清潔變出資額(萬(wàn)元)出資比例1上海地鐵維護(hù)保障有限公司(8)公司名稱(chēng)變更2018年8月13日，維保公司作出股東決定，同意地鐵清潔名稱(chēng)變更為“上海地2018年8月16日，中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局核準(zhǔn)地鐵物業(yè)變更登記并換發(fā)了編號(hào)為41000000201808160135的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司上海市延安西路889號(hào)太平洋企業(yè)中心19樓2.公司概況2.1主營(yíng)業(yè)務(wù)情況上海地鐵物業(yè)管理有限公司(前身為“上海地鐵清潔工程有限公司”)成立于1995年7月，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括專(zhuān)業(yè)保潔、物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目三大板塊。其中專(zhuān)業(yè)保潔板塊，公司為地鐵列車(chē)提供保潔和消毒服務(wù)，并倡導(dǎo)“科技保潔”理念，開(kāi)展了軌行區(qū)清洗、車(chē)站中央空調(diào)和有害生物防制等項(xiàng)目，為市民提供良好的乘車(chē)環(huán)境。公司還承攬了軌道交通行業(yè)外的40余個(gè)社會(huì)項(xiàng)目，包括商務(wù)辦公樓宇和物業(yè)管理園區(qū)等保潔服務(wù)。包括列車(chē)清洗、基地保潔、軌行區(qū)保潔、車(chē)站中央空調(diào)清洗及40余個(gè)社會(huì)項(xiàng)目。物業(yè)板塊：公司目前管理軌道交通基地物業(yè)，本著“以客戶為中心、以服務(wù)為核心、以質(zhì)量為重心“的服務(wù)理念，通過(guò)智能物聯(lián)實(shí)行多專(zhuān)業(yè)統(tǒng)一聯(lián)動(dòng)，精細(xì)化服務(wù)，全方位覆蓋管理，逐步實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備精益化管理模式。包括12個(gè)基地物業(yè)和1個(gè)控制中心項(xiàng)目。車(chē)站設(shè)施設(shè)備板塊：公司承接車(chē)站綜合維護(hù)設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目，通過(guò)建立全壽命設(shè)備管理體系，發(fā)揮“物管通”數(shù)字管理平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，打造車(chē)站設(shè)施設(shè)備綜合一體化生產(chǎn)管理模式。目前主要包括14號(hào)線車(chē)站設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目。2.2主營(yíng)業(yè)務(wù)流程公司業(yè)務(wù)流程主要分為業(yè)務(wù)獲取與業(yè)務(wù)實(shí)施兩個(gè)階段。其中業(yè)務(wù)獲取階段的業(yè)務(wù)流程如下：東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)-13-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)Tel:86-21-52402166Fax:86-21-2.3主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式(1)采購(gòu)模式(2)生產(chǎn)模式管理體系與人力資源管理體系，通過(guò)對(duì)服務(wù)人員1)調(diào)研階段2)執(zhí)行階段資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)(3)銷(xiāo)售模式(1)截止評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)合計(jì)為16,006.53萬(wàn)元，負(fù)債合計(jì)為4,752.76萬(wàn)2021年12月31日2022年12月31日2023年09月30日總資產(chǎn)負(fù)債凈資產(chǎn)2023年1-9月?tīng)I(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)凈利潤(rùn)上述數(shù)據(jù)，摘自于天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)本次出具的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。增值稅率為6%、9%,城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加分別為流轉(zhuǎn)稅的7%、3%、2%,所得稅率為25%。(五)委托人與被評(píng)估單位之間的關(guān)系委托人二與被評(píng)估單位在本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提及的經(jīng)濟(jì)行為東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)(六)其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人為產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)根據(jù)上海申通地鐵集團(tuán)有限公司股東會(huì)決議(申通股東決議097號(hào))、董事會(huì)決議 (一)評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象為被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值。本次擬實(shí)施的(二)評(píng)估范圍評(píng)估范圍為被評(píng)估單位全部資產(chǎn)及全部負(fù)債，具體包括流值47,527,582.15元，股東權(quán)益(或資產(chǎn)凈值)112,537,703.75元。(三)委估資產(chǎn)的主要情況本次評(píng)估范圍中委估資產(chǎn)主要為流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)，其中非流動(dòng)資產(chǎn)主要包括固定資產(chǎn)、使用權(quán)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)，具體情況如下：1.流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)主要由貨幣資金、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨、其他流動(dòng)資產(chǎn)等組成。2.設(shè)備設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)，按用途分為運(yùn)輸車(chē)輛、電子及其他設(shè)備等。(1)運(yùn)輸設(shè)備11輛，主要有：小型普通客車(chē)、中型普通客車(chē)、工程救險(xiǎn)車(chē)及小型非載貨專(zhuān)項(xiàng)作業(yè)車(chē)等，均在正常使用狀態(tài)。(2)電子設(shè)備及其他設(shè)備412臺(tái)(套),主要有：清洗機(jī)、吸塵機(jī)、擦地機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、電腦、打印機(jī)、空調(diào)、辦公家具等，主要分布于公司本部以及各項(xiàng)目部區(qū)域內(nèi)。其中明細(xì)表序號(hào)116、117,共計(jì)7輛電動(dòng)車(chē)已處于報(bào)廢狀態(tài)，企業(yè)于基準(zhǔn)日后已提起報(bào)廢申請(qǐng)流程，除此之外的電子設(shè)備及其他設(shè)備均在正常使用狀態(tài)。3.使用權(quán)資產(chǎn)使用權(quán)資產(chǎn)主要包括辦公場(chǎng)所房屋的租賃以及部分辦公設(shè)備的租賃。無(wú)形資產(chǎn)一其他包括賬面已反映的1項(xiàng)外購(gòu)運(yùn)維系統(tǒng)應(yīng)用軟件以及賬面未反映的1項(xiàng)已授權(quán)的實(shí)用新型專(zhuān)利、1項(xiàng)實(shí)質(zhì)審查中的發(fā)明專(zhuān)利。5.遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)系由于企業(yè)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備以及租賃資產(chǎn)攤銷(xiāo)差異造成的所得稅暫(四)被評(píng)估單位申報(bào)的其他無(wú)形資產(chǎn)本次被評(píng)估單位申報(bào)的其他無(wú)形資產(chǎn)主要為賬面未記錄的專(zhuān)利等。截止評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位賬面未記錄反映的無(wú)形資產(chǎn)涉及1項(xiàng)已授權(quán)的實(shí)用新型專(zhuān)利以及1項(xiàng)實(shí)質(zhì)審查中的發(fā)明專(zhuān)利，上述專(zhuān)利的專(zhuān)利權(quán)人/申請(qǐng)人均包括華東理工大學(xué)、上海地鐵物業(yè)管理有限公司、上海地鐵維護(hù)保障有限公司物資和后勤分公司三方共有。本次按照被評(píng)估單位持有的部分權(quán)益納入評(píng)估范圍。具體情況如下：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)專(zhuān)利類(lèi)別申請(qǐng)日期1實(shí)用新型2020年04月13日2發(fā)明專(zhuān)利2020年04月13日實(shí)質(zhì)審查中“公平交易”是指在沒(méi)有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無(wú)關(guān)本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年9月30日。評(píng)估基準(zhǔn)日是在綜合考慮經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施的需要、會(huì)計(jì)期末(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1.上海申通地鐵集團(tuán)有限公司股東會(huì)決議(申通股東決議097號(hào));2.上海申通地鐵集團(tuán)有限公司董事會(huì)決議(申通董決議3038號(hào));資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司上海市延安西路889號(hào)太平洋企業(yè)中心19樓(二)法律法規(guī)依據(jù)務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));委員會(huì)第六次會(huì)議修正);委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂);修改);大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò));號(hào));10.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));11.《上市公司國(guó)有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部令第36號(hào));會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修正);18.國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和修改《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》的決定(國(guó)務(wù)院令第691號(hào));19.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)，依據(jù)2011年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào)修訂)20.《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅第[2016]36號(hào));21.《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號(hào));22.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));23.《中華人民共和國(guó)專(zhuān)利法》(2020年10月17日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議第四次修訂);24.其他與評(píng)估工作相關(guān)的法律法規(guī)。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào))3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]37號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)[2017]39號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào))10.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)[2018]38號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一知識(shí)產(chǎn)權(quán)》(中評(píng)協(xié)[2023]14號(hào));13.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[2017]42號(hào));14.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));15.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào))東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)-20-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)(五)評(píng)估取價(jià)依據(jù)4.被評(píng)估單位及其管理層提供的評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)與憑證以及資產(chǎn)評(píng)估(六)其他參考資料第12號(hào));5.其他相關(guān)參考資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法概述依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法》,確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一企業(yè)價(jià)值》,執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法：收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用收益法，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。(二)評(píng)估方法的選擇依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一企業(yè)價(jià)值》,“執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法?！?“對(duì)于適合采用不同評(píng)估方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的，資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估?！背杀痉?資產(chǎn)基礎(chǔ)法)的基本思路是按現(xiàn)行條件重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。本評(píng)估項(xiàng)目能滿足成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)評(píng)估所需的條件，即被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史經(jīng)營(yíng)資料。采用成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)可以滿足本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的要求。收益法是從資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，其評(píng)估結(jié)果具有較好的可靠性和說(shuō)服力。同時(shí)，被評(píng)估單位具備了應(yīng)用收益法評(píng)估的前提條件：未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)、未來(lái)收益期限可以預(yù)計(jì)、股東權(quán)益與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益之間存在穩(wěn)定的關(guān)系、未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益可以預(yù)測(cè)量化、與企業(yè)預(yù)期收益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬能被估經(jīng)查詢與被評(píng)估單位同一行業(yè)的國(guó)內(nèi)上市公司，在產(chǎn)品類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置、未來(lái)成長(zhǎng)性等方面具備可予比較的上市公司很少；且近期產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)類(lèi)似行業(yè)特征、經(jīng)營(yíng)模式的股權(quán)交易較少，或者即使有少數(shù)案例，但是相關(guān)交易背景、交易案例的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等信息無(wú)法從公開(kāi)渠道獲得，信息的不完整導(dǎo)致本次不具備采用市場(chǎng)法評(píng)估的基本條件。綜上分析，本次評(píng)估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法進(jìn)行評(píng)估。(三)成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求得企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值的方法。各類(lèi)主要資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法如下：1.貨幣資金類(lèi)貨幣資金包括現(xiàn)金及銀行存款。對(duì)現(xiàn)金及銀行存款，以核實(shí)后的金額為評(píng)估值。2.應(yīng)收款項(xiàng)類(lèi)應(yīng)收款項(xiàng)類(lèi)具體主要包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款等，在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)在扣除評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失后，按預(yù)計(jì)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。對(duì)關(guān)聯(lián)方往來(lái)等有充分理由相信能全部收回的款項(xiàng)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失率為0%。對(duì)有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長(zhǎng)的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失率為100%。對(duì)很可能收不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，參照財(cái)會(huì)上壞賬準(zhǔn)備的核算方法，估計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為扣除額后得出應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估值。賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算。3.存貨類(lèi)存貨全部為原材料等。主要采用市價(jià)途徑進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值等于不含稅市場(chǎng)購(gòu)入價(jià)和其他合理費(fèi)用確定。4.其他流動(dòng)資產(chǎn)主要為企業(yè)待抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，本次按核實(shí)后賬面值確定評(píng)估值。東洲資産評(píng)估5.設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一機(jī)器設(shè)備》,執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。本次通過(guò)對(duì)所涉及的各類(lèi)設(shè)備特點(diǎn)、用途以及資料收集情況分析，主要采用成本法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)被評(píng)估單位所涉及的各類(lèi)設(shè)備特點(diǎn)、用途以及資料收集情況分析，主要采▲成本法：根據(jù)現(xiàn)行時(shí)點(diǎn)條件下按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象設(shè)備的思路，即基于社會(huì)一般生產(chǎn)力水平的客觀必要成本為基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值(實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值),以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估方法。重置成本一般為更新重置成本，包括直接成本、間接成本、資金成本、稅費(fèi)及合理評(píng)估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值一功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×綜合成新率(1)機(jī)器設(shè)備及其他電子設(shè)備機(jī)器設(shè)備重置成本由設(shè)備購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、前期工程及其他費(fèi)用、資金成本等組成。對(duì)價(jià)值量較小的電子及其他設(shè)備，無(wú)需安裝(或安裝由銷(xiāo)售商負(fù)責(zé))以及運(yùn)輸費(fèi)用較低，直接參照現(xiàn)行不含稅市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)格確定。根據(jù)2009年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第538號(hào)),《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)),《財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]170號(hào)))及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅(2009)113號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票，海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。故本次評(píng)估中對(duì)于符合上述條件設(shè)備的重置成本中均不含增值稅。設(shè)備重置全價(jià)(不含增值稅)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)(不含增值稅)+運(yùn)雜費(fèi)(不含增值稅)+安裝調(diào)試費(fèi)(不含增值稅)+前期工程及其他費(fèi)用(不含增值稅)+資金成本對(duì)大型關(guān)鍵設(shè)備，通過(guò)向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷(xiāo)評(píng)估基準(zhǔn)日的設(shè)備報(bào)價(jià)信息確定；對(duì)沒(méi)有直接市場(chǎng)報(bào)價(jià)信息的按照設(shè)備安裝調(diào)試或購(gòu)建的合理工期，參照評(píng)估基準(zhǔn)公布的同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR),并假定在各合理工期內(nèi)資金按均勻投入計(jì)算?！骶C合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù)K其中：理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%各類(lèi)調(diào)整系數(shù)主要系對(duì)設(shè)備的原始制造質(zhì)量、設(shè)備評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率(2)運(yùn)輸車(chē)輛設(shè)備按評(píng)估基準(zhǔn)日的運(yùn)輸車(chē)輛設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)《東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)年第12號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合《資產(chǎn)評(píng)估常用參數(shù)手冊(cè)》中關(guān)于“車(chē)輛經(jīng)濟(jì)使用年限法。對(duì)所涉及的評(píng)估對(duì)象相關(guān)情況以及資料收集情況充分無(wú)形資產(chǎn)的歷史實(shí)施情況及未來(lái)應(yīng)用前景，結(jié)合該無(wú)形過(guò)計(jì)算其合理的成本、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)后確定其重置成本集具有比較基礎(chǔ)的類(lèi)似無(wú)形資產(chǎn)可比交易案例的市場(chǎng)交易價(jià)條件。此外由于無(wú)形資產(chǎn)的交易缺乏公開(kāi)信息，而且無(wú)形資產(chǎn)差異化較大，難以找到可比案例，因此業(yè)務(wù)無(wú)法適用市場(chǎng)法評(píng)估。故對(duì)專(zhuān)利類(lèi)資產(chǎn)本次采用成本法評(píng)估。對(duì)于外購(gòu)應(yīng)用軟件：評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上有銷(xiāo)售的外購(gòu)應(yīng)用軟件，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估值。8.遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)是企業(yè)核算資產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量過(guò)程中因企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定不同而產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異。本次評(píng)估在調(diào)查了解遞延所得稅資產(chǎn)的內(nèi)容和形成過(guò)程，根據(jù)對(duì)應(yīng)科目的評(píng)估處理情況，重新計(jì)算確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估值。9.負(fù)債負(fù)債主要包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，以各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施后被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的債務(wù)人和負(fù)債金額確定評(píng)估值。(四)收益法介紹1.概述根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一企業(yè)價(jià)值》,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)是收益法常用的方法，即通過(guò)估算企業(yè)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得到股東全部權(quán)益價(jià)值。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。由資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)被評(píng)估單位所處行業(yè)、經(jīng)營(yíng)模式、資本結(jié)構(gòu)、發(fā)展趨勢(shì)等，恰當(dāng)選擇現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。2.基本思路根據(jù)被評(píng)估單位的資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)以及評(píng)估盡職調(diào)查情況，本次評(píng)估的基本思路是以被評(píng)估單位經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表為基礎(chǔ)：首先采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法(DCF)估算得到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值；再加上基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營(yíng)性或溢余性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)的價(jià)值，扣減付息債務(wù)后，得到企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值。3.評(píng)估模型根據(jù)被評(píng)估單位的實(shí)際情況，本次現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)具體選用企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，基本公式為：股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值一付息債務(wù)價(jià)值Tel:86-21-52402166Fax:86-21-(1)企業(yè)整體價(jià)值=經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值(2)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值=明確預(yù)測(cè)期期間的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值+明確預(yù)測(cè)期之后的自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和P,即n-明確的預(yù)測(cè)期期間，指從評(píng)估基準(zhǔn)日至企業(yè)達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀況的時(shí)間；g-明確的預(yù)測(cè)期后，預(yù)計(jì)未來(lái)收益每年增長(zhǎng)率；r-所選取的折現(xiàn)率。4.評(píng)估步驟(1)確定預(yù)期收益額。結(jié)合被評(píng)估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展趨勢(shì)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，對(duì)委托人或被評(píng)估單位管理層提供的未來(lái)收益預(yù)測(cè)資料進(jìn)行必要的分析復(fù)核、判斷和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上合理確定評(píng)估假設(shè)，形成未來(lái)預(yù)期收益額。(2)確定未來(lái)收益期限。在對(duì)被評(píng)估單位企業(yè)性質(zhì)和類(lèi)型、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景、協(xié)議與章程約定、經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)特點(diǎn)和資源條件等分析了解后，未來(lái)收益期限確定為無(wú)限期。同時(shí)在對(duì)被評(píng)估單位產(chǎn)品或者服務(wù)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及替代產(chǎn)品或者服務(wù)的研發(fā)情況、收入結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、資本性支出、營(yíng)運(yùn)資金、投資收益和風(fēng)險(xiǎn)水平等綜合分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合宏觀政策、行業(yè)周期及其他影響企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期的因素，本項(xiàng)目明確的預(yù)測(cè)期期間n選擇為5年，且明確的預(yù)測(cè)期后Fi數(shù)額不變，(3)確定折現(xiàn)率。按照折現(xiàn)率需與預(yù)期收益額保持口徑一致的原則，本次折現(xiàn)率選取加權(quán)平均資本成本(WACC),即股權(quán)期望報(bào)酬率和經(jīng)所得稅調(diào)整后的債權(quán)期望報(bào)酬率的加權(quán)平均值，計(jì)算公式為：Ra:債權(quán)期望報(bào)酬率；Tel:86-21-52402166Fax:86-21-62252086考慮到十年期國(guó)債收益每個(gè)工作日都有發(fā)布，為了避免的影響，結(jié)合本公司的技術(shù)規(guī)范，按照最新一(3.2)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(MRP,即Rm-R體市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)相同的股權(quán)投資所要求的預(yù)期超額收益，即償。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)通?？梢岳檬袌?chǎng)的歷史風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行指數(shù)選擇：根據(jù)中評(píng)協(xié)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家指引中折現(xiàn)率的測(cè)算》,同時(shí)考慮到滬深300全收益指數(shù)因?yàn)樾拚藰颖竟煞旨t派息因而比滬深300指數(shù)在計(jì)算收益率時(shí)相對(duì)更為準(zhǔn)確，我們選用了滬深300全收益指數(shù)計(jì)算收益率?；谥笖?shù)為1000點(diǎn)，時(shí)間為2004年12月31日。時(shí)間跨度：計(jì)算時(shí)間段為2005年1月截至基準(zhǔn)日前一年年末。數(shù)據(jù)頻率：周。考慮到中國(guó)的資本市場(chǎng)存續(xù)至今為30年左右，指數(shù)波動(dòng)較大，如果簡(jiǎn)單按照周收盤(pán)指數(shù)計(jì)算，則會(huì)導(dǎo)致收益率波動(dòng)較大而無(wú)參考意義。我們按照周收盤(pán)價(jià)之前交易日200周均值計(jì)算(不足200周的按照自指數(shù)發(fā)布周開(kāi)始計(jì)算均值)獲年化收益率平均方法：我們計(jì)算分析了算數(shù)和幾何兩種平均年化收益率，最終選取幾何平均年化收益率。Rf的計(jì)算：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用同期的十年期國(guó)債到期收益率(數(shù)據(jù)來(lái)源同前)。和指數(shù)收益率對(duì)應(yīng)，采用當(dāng)年完整年度的均值計(jì)算。我們通過(guò)上述計(jì)算得出了各年度的中國(guó)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?？紤]到當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，增速逐漸趨緩，因此我們采用最近5年期間即目前中國(guó)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)約為6.87%。(3.3)貝塔值(β系數(shù))的確定：該系數(shù)是衡量委估企業(yè)相對(duì)于資本市場(chǎng)整體回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)程度，也用來(lái)衡量個(gè)別股票受包括股市價(jià)格變動(dòng)在內(nèi)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響程度的指標(biāo)。由于委估企業(yè)目前為非上市公司，一般情況下難以直接對(duì)其測(cè)算出該系數(shù)指標(biāo)值，故本次通過(guò)選定與委估企業(yè)處于同行業(yè)的可比上市公司于基準(zhǔn)日的β系綜合考慮可比上市公司與被評(píng)估企業(yè)在業(yè)務(wù)類(lèi)型、企業(yè)規(guī)模、盈利能力、成長(zhǎng)性、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、企業(yè)發(fā)展階段等多方面的可比性，最終選擇可比上市公司。浙江核新同花標(biāo)的指數(shù)選擇：滬深300(3.4)特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率e的確定：我們?cè)诰C合考慮委估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征、企業(yè)規(guī)判斷最終確定特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率e為2.00%。(5)確定付息債務(wù)價(jià)值。經(jīng)核實(shí)基準(zhǔn)日被評(píng)估單位無(wú)付息債我們根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則以及國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)原則和規(guī)定，實(shí)施了本項(xiàng)目(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段1.接受本項(xiàng)目委托后，即與委托人就本次評(píng)估目的、評(píng)估等問(wèn)題進(jìn)行了解并協(xié)商一致，訂立業(yè)務(wù)委托合同，并編制本項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。2.配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查，指導(dǎo)并協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)的申報(bào)工作，以及準(zhǔn)備資產(chǎn)評(píng)估所需的各項(xiàng)文件和資料。(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段根據(jù)本次項(xiàng)目整體時(shí)間安排，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估調(diào)查工作階段是2024年1月8日～1月24日。經(jīng)選擇本次評(píng)估適用的評(píng)估方法后，主要進(jìn)行了以下現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估程序：1.對(duì)企業(yè)申報(bào)的評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)和相關(guān)資料進(jìn)行核查驗(yàn)證：(1)聽(tīng)取委托人及被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和納入評(píng)估范圍資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)相關(guān)內(nèi)部制度、經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)使用狀態(tài)等情況；(2)對(duì)企業(yè)提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整或補(bǔ)充；(3)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表內(nèi)容，對(duì)實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和抽查盤(pán)點(diǎn)；(4)查閱收集納入評(píng)估范圍資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，對(duì)被評(píng)估單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬情況。統(tǒng)計(jì)瑕疵資產(chǎn)情況，請(qǐng)被評(píng)估單位核實(shí)并確認(rèn)這些資產(chǎn)權(quán)屬是否屬于企業(yè)、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛；(5)對(duì)設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)，了解管理制度和實(shí)際執(zhí)行情況，以及相應(yīng)的維護(hù)情況，查閱并收集相關(guān)技術(shù)資料、合同文件等。對(duì)通用設(shè)備，主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和查詢有關(guān)價(jià)格信(6)對(duì)所涉及到的無(wú)形資產(chǎn)，了解其成本構(gòu)成、歷史及未來(lái)的收益情況，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況等相關(guān)信息；查閱收集無(wú)形資產(chǎn)的法律文件、權(quán)屬有效性文件或者其他證明資料；調(diào)研無(wú)形資產(chǎn)特征、資產(chǎn)組合情況、使用狀況；無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施的地域范圍、領(lǐng)域范圍、獲利能力和收益模式；判斷是否能夠持續(xù)發(fā)揮作用并給權(quán)利人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益；了解無(wú)形資產(chǎn)的法定保護(hù)期限、收益期限以及保護(hù)措施；調(diào)研無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施過(guò)程中所受到的法律、行政法規(guī)或者其他限制等；(7)對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的負(fù)債，主要了解被評(píng)估單位實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)情況。2.對(duì)被評(píng)估單位的歷史經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及所在行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行了解，判斷企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能的發(fā)展趨勢(shì)。具體如下：(1)了解被評(píng)估單位存續(xù)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)法律情況，主要為有關(guān)章程、投資及出資協(xié)議、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及經(jīng)營(yíng)能力等情況；(2)了解被評(píng)估單位執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度、固定資產(chǎn)折舊政策、存貨成本入賬和存貨發(fā)出核算方法等，執(zhí)行的稅率及納稅情況，近幾年的債務(wù)、借款以及債務(wù)成本等情況；(3)了解被評(píng)估單位業(yè)務(wù)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)模式、歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，包括主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的(4)獲取近年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及產(chǎn)品收入和成本費(fèi)(5)了解企業(yè)資產(chǎn)配置及實(shí)際利用情況，分析相關(guān)溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債情況，并與企業(yè)管理層取得一致意見(jiàn)；(6)通過(guò)對(duì)被評(píng)估單位管理層訪談方式，了解企業(yè)的核心經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)；未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及經(jīng)營(yíng)策略，如市場(chǎng)需求、研發(fā)投入、價(jià)格策略、銷(xiāo)售計(jì)劃、成本費(fèi)用控制、資金籌措和預(yù)計(jì)新增投資計(jì)劃等，以及未來(lái)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本構(gòu)成及其變化趨勢(shì)等；主要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者情況；以及所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)(行業(yè))競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品(技術(shù))風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)(債務(wù))風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等；(7)與被評(píng)估單位主要供應(yīng)商、銷(xiāo)售客戶進(jìn)行訪談，了解其與被評(píng)估單位的業(yè)務(wù)合作情況、主要的合作基礎(chǔ)條件、未來(lái)的合作意向等情況；(8)對(duì)被評(píng)估單位管理層提供的未來(lái)收益預(yù)測(cè)資料進(jìn)行必要的分析、復(fù)核，結(jié)合被評(píng)估單位的人力資源、技術(shù)水平、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展趨勢(shì)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，與委托人和相關(guān)當(dāng)事人討論未來(lái)各種可能性，并分析未來(lái)收益預(yù)測(cè)資料與評(píng)估假設(shè)的適用性和匹配性；(9)了解與被評(píng)估單位屬同一行業(yè)，或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響的可比企業(yè)、可比市場(chǎng)交易案例的數(shù)量及基本情況。(三)評(píng)估結(jié)論匯總階段對(duì)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估調(diào)查階段收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要地分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)；根據(jù)選定的評(píng)估方法，選取正確的計(jì)算公式和合理的評(píng)估參數(shù)，形成初步估算成果；并在確認(rèn)評(píng)估資產(chǎn)范圍中沒(méi)有發(fā)生重復(fù)評(píng)估和遺漏評(píng)估的情況下，匯總形成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)(四)編制提交報(bào)告階段(一)基本假設(shè)交易假設(shè)是假定所有評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是假設(shè)被評(píng)估單位在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以合法地按其現(xiàn)狀持續(xù)被評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途東洲評(píng)報(bào)字【2024】第0108號(hào)Tel:86-21-52402166Fax:86-21-622(二)一般假設(shè)(三)收益法評(píng)估特別假設(shè)被評(píng)估單位能按租賃合同的約定條件獲得續(xù)簽繼續(xù)使用，或?qū)脮r(shí)能以市場(chǎng)租金價(jià)格水根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，我們本著獨(dú)立、公正和客觀的原則及執(zhí)行了必要的評(píng)估程序，在本報(bào)告所述之評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)與限制條件下，得到被評(píng)估單位股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)論。(一)相關(guān)評(píng)估結(jié)果情況1.成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)評(píng)估值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位股東權(quán)益賬面值11,253.77萬(wàn)元，評(píng)估值11,315.59萬(wàn)元，評(píng)估增值61.82萬(wàn)元，增值率0.55%。其中，總資產(chǎn)賬面值16,006.53萬(wàn)元，評(píng)估值16,068.35萬(wàn)元，評(píng)估增值61.82萬(wàn)元，增值率0.39%。負(fù)債賬面值4,752.76萬(wàn)元，評(píng)估值4,752.76萬(wàn)元，無(wú)增減值變動(dòng)。采用收益法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出的評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果如被評(píng)估單位股東權(quán)益賬面值為11,253.77萬(wàn)元，評(píng)估值為11,800.00萬(wàn)元，評(píng)估增值546.23萬(wàn)元，增值率4.85%。(二)評(píng)估結(jié)果差異分析及最終評(píng)估結(jié)論1.不同方法評(píng)估結(jié)果的差異分析本次評(píng)估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為11,800.00萬(wàn)元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值11,315.59萬(wàn)元高484.41萬(wàn)元。不同評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異的原因主要是各種評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)價(jià)值考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重建的角度進(jìn)行估算；收益法是從企業(yè)未來(lái)綜合獲利能力去考慮，導(dǎo)致各評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果存在差異。2.評(píng)估結(jié)論的選取根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一企業(yè)價(jià)值》,對(duì)同一評(píng)估對(duì)象采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合評(píng)估目的、不同評(píng)估方法使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量，采用定性或者定量的方式形地鐵物業(yè)公司主要業(yè)務(wù)包括列車(chē)等保潔、物業(yè)項(xiàng)目的管理及服務(wù)、車(chē)站設(shè)施設(shè)備綜合一體化生產(chǎn)管理等。主要系為地鐵線路配套的列車(chē)、基地、食堂、控制中心、隧道及車(chē)站空調(diào)風(fēng)管等進(jìn)行保潔、消毒，以及為各地鐵基地提供駐守、周期性維護(hù)和應(yīng)急搶修等物業(yè)服務(wù)，并按協(xié)議價(jià)格收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，屬勞動(dòng)密集型的輕資產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)價(jià)值除了固定資產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)資金等有形資源之外，還應(yīng)包含技術(shù)及研發(fā)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)能力、管理優(yōu)勢(shì)等重要的無(wú)形資源的貢獻(xiàn)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果僅對(duì)各單項(xiàng)有形資產(chǎn)和可確指的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，并不能完全體現(xiàn)各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組合對(duì)整個(gè)公司的價(jià)值貢獻(xiàn)，也不能完全衡量各單項(xiàng)資產(chǎn)間的互相匹配和有機(jī)組合因素可能產(chǎn)生出來(lái)的企業(yè)整體效應(yīng)價(jià)值。收益法評(píng)估結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵包括企業(yè)不可辨認(rèn)的所有無(wú)形資產(chǎn)，所以評(píng)估結(jié)果比資產(chǎn)基礎(chǔ)法高。鑒于本次評(píng)估目的，收益法評(píng)估的途徑能夠客觀、合理地反映評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，故以收益法的結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)論。通過(guò)以上分析，我們選用收益法評(píng)估結(jié)果作為本次被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)論。經(jīng)評(píng)估，被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值為人民幣118,000,000.00元。大寫(xiě)：人民幣壹億壹仟捌佰萬(wàn)元整。評(píng)估結(jié)論根據(jù)以上評(píng)估工作得出。(三)評(píng)估結(jié)論與賬面價(jià)值比較變動(dòng)情況及原因說(shuō)明本次評(píng)估采用收益法的評(píng)估結(jié)論，增值的原因如下：正是基于采用收益法評(píng)估結(jié)論的原因，該公司擁有企業(yè)賬面值上未反應(yīng)的技術(shù)及研發(fā)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)能力、管理優(yōu)勢(shì)等重要的無(wú)形資源價(jià)值，因此采用收益法比賬面值增值較大。(四)關(guān)于評(píng)估結(jié)論的其他考慮因素鑒于被評(píng)估單位本身為非上市公司，本次評(píng)估對(duì)象為股東全部權(quán)益價(jià)值，鑒于市場(chǎng)交易資料的局限性，資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評(píng)估過(guò)程中未考慮控制權(quán)和流動(dòng)性的影響。(五)評(píng)估結(jié)論有效期依據(jù)現(xiàn)行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告揭示的評(píng)估結(jié)論在本報(bào)告載明的評(píng)估假設(shè)沒(méi)有重大變化的基礎(chǔ)上，且通常只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施日與評(píng)估基準(zhǔn)日相距不超過(guò)一年時(shí)才可以使用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論，即評(píng)估結(jié)論有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2023年09月30日至2024超過(guò)上述評(píng)估結(jié)論有效期時(shí)不得使用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為。(六)有關(guān)評(píng)估結(jié)論的其他說(shuō)明評(píng)估基準(zhǔn)日以后的評(píng)估結(jié)論有效期內(nèi)，如果評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，委托人可以按照以下原則處理：1.當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2.當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；3.對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)給予十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明評(píng)估報(bào)告使用人在使用本評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，并在依據(jù)本報(bào)告自行決策、實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為時(shí)給予充分考慮：(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形：本次評(píng)估資產(chǎn)權(quán)屬資料