寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

信陽(yáng)中樂(lè)百花A座寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案信陽(yáng)中樂(lè)百花物業(yè)管理有限公司2014年10月15日A座寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案目

錄◎方案目錄………

(1)

◎物業(yè)概況………

(3)

◎編制依據(jù)………

(4)

◎管理目標(biāo)………

(4)

◎管理原則………(5)

◎管理辦法………(6)

◎服務(wù)項(xiàng)目………(7)

◎具體方案………(8)

早期物業(yè)管理介入階段………(8)

前期物業(yè)管理階段……………(9)

一、接管驗(yàn)收管理方案………(9)

二、業(yè)主入伙管理方案………(10)

三、治安管理方案……………(11)

四、消防管理方案……………(13)

五、綠化保潔方案…………(14)

六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案………………

(15)

七、娛樂(lè)設(shè)施管理方案………(18)

八、水系使用管理方案……(18)

九、財(cái)務(wù)管理方案……………(19)

十、質(zhì)量管理方案……………(19)

十一、檔案資料管理……………(20)十二、人力資源管理

…………(21)

◎智能化系統(tǒng)得管理與維護(hù)

…………………(22)

◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

……

…(23)

◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算………(26)物業(yè)概況(按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述)

中樂(lè)百花A座寫(xiě)字樓位于信陽(yáng)市羊山新區(qū)第七大道周邊設(shè)施有信陽(yáng)市政府、行政審批大廳、火車站、信陽(yáng)高鐵東站、鐵路醫(yī)院、羊山中小學(xué)、中樂(lè)百花酒店交通便利,地理?xiàng)l件優(yōu)越。中樂(lè)百花A座寫(xiě)字樓由中樂(lè)百花投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè),占地面積7846、71平方米,總建筑面積61382、49㎡,大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、及消監(jiān)控設(shè)施,共配有14臺(tái)電梯。編制依據(jù)(按照國(guó)家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定)

中樂(lè)百花A座寫(xiě)字樓樓書(shū)

中樂(lè)百花物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè)及其她規(guī)定,管理目標(biāo)(按照物業(yè)具體情況描述)

為充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商建造信陽(yáng)五星級(jí)寫(xiě)字樓得開(kāi)發(fā)初衷,開(kāi)創(chuàng)信陽(yáng)市高檔寫(xiě)字樓得新時(shí)代,我們將本著中樂(lè)百花物業(yè)管理公司“真誠(chéng)、善意、精致、完美”得企業(yè)服務(wù)精神,及“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”得質(zhì)量方針,堅(jiān)持“以人為本”得服務(wù)管理理念,對(duì)中樂(lè)百花A座寫(xiě)字樓項(xiàng)目實(shí)施科學(xué)得管理提供優(yōu)質(zhì)得服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源得基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)得管理理念,創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符得管理模式,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位得物業(yè)與高品質(zhì)得管理所帶來(lái)得超值享受。

中樂(lè)百花A座大廈管理工作將參照地方與全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到95%—98%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到信陽(yáng)地區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到河南省物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。管理原則

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳得環(huán)境效益、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過(guò)程將始終把握以下原則:(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)得原則:

“服務(wù)第一”就是物業(yè)管理得宗旨,因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”得管理理念,從業(yè)主得需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)得服務(wù)。“管理從嚴(yán)”就是服務(wù)得保障與基礎(chǔ),包括對(duì)物業(yè)得維護(hù)管理、\o"員工專題范文"員工得管理以及對(duì)業(yè)主不適當(dāng)行為得管理與勸阻,建立嚴(yán)格、周全得管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有得成效。(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合得原則:

在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,即物業(yè)管理公司得積極性與業(yè)主(租戶)得積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主得要求,通過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化得管理,同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主(租戶)得支持配合,使其能正確使用與維護(hù)物業(yè),并自覺(jué)遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)建文明得辦公環(huán)境。(三)物管為主、多種經(jīng)營(yíng)得原則:

在搞好日常管理與常規(guī)服務(wù)得同時(shí),從物業(yè)得實(shí)際出發(fā),開(kāi)展一系列服務(wù)性得多種經(jīng)營(yíng),既滿足廣大業(yè)主(租戶)不同需求,又增強(qiáng)物管公司得造血功能,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于更好地為業(yè)主(租戶)服務(wù)。管理辦法

(一)實(shí)施全程物業(yè)管理,從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司得角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀得物業(yè)管理硬件環(huán)境。

(二)成立

中樂(lè)百花A座寫(xiě)字樓物業(yè)管理處,配備專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理。

(三)在公司現(xiàn)有管理資源得基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),積極培養(yǎng)高素質(zhì)得管理人才,為中樂(lè)百花A座寫(xiě)字樓

組建一支高素質(zhì)得物業(yè)管理隊(duì)伍。

(四)導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念,緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際,制定一套切合實(shí)際得規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)得物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù)。

(五)嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實(shí)可行得管理方案,與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,依法約束雙方行為。

(六)采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái),提高管理水平與管理效率。

(七)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體形象策劃包裝,形式獨(dú)特、鮮明得形象系統(tǒng),以提升物業(yè)得整體品位。

(八)依照市場(chǎng)化、企業(yè)化得運(yùn)作方式,提供全方位服務(wù),開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

(一)公共服務(wù)項(xiàng)目(全體業(yè)主能夠享受得服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):

1、協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)大廈內(nèi)得公共秩序,實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防與交通道路管理;

2、公共場(chǎng)所保潔,辦公垃圾收集與清運(yùn);

3、大廈共用部位與公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng);

4、公共綠地園藝得培植與保養(yǎng);

5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù);

6、對(duì)大廈得各類資料進(jìn)行管理;

7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù);

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;

9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用;

10、節(jié)日環(huán)境布置;

11、重要時(shí)刻提醒服務(wù);

12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā);

13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù);

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)與衛(wèi)星電視收視費(fèi);

15、代叫出租車;

16、代辦保險(xiǎn);

17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳;(二)有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目(可以提供得、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到得服務(wù),具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前,由物管公司核定,報(bào)物價(jià)部門(mén)備案):

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn);

2、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)(視大廈配置而定);

3、機(jī)動(dòng)車輛清洗:

4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù);

5、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù);

6、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù);

7、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門(mén)維修安裝等;

8、代訂車、船、機(jī)票;

9、代訂代送飲用水;具體實(shí)施方案

大廈得物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段(物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月)與前期物業(yè)管理實(shí)施階段(物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成立)組成。在實(shí)際操作中,應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。

第一階段:早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度,對(duì)物業(yè)得規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)與建議,使之既符合物業(yè)管理得要求,又滿足廣大業(yè)主得需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質(zhì)量,節(jié)約成本。

一、管理內(nèi)容:

1、從政策法規(guī)得角度,提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù);

2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙,提出相關(guān)改善及改良得建議;

3、從管理得角度,評(píng)審設(shè)施設(shè)備得選配,減輕后期管理得壓力;

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施得改良意見(jiàn);

5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)得相關(guān)意見(jiàn);

6、提供機(jī)電安裝及能源分配得相關(guān)管理意見(jiàn);

7、提供功能布局、用料更改得相關(guān)管理意見(jiàn);

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)得具體管理意見(jiàn),減少因施工對(duì)材質(zhì)造成得損傷;

9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置得相關(guān)管理意見(jiàn);

10、參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜得協(xié)調(diào)與溝通;

11、參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收;

二、管理措施:

1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,做到有法可依,有章可循;

2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí),提高早期介入得專業(yè)技術(shù)含量;

3、制定早期介入計(jì)劃,積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作;

4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議,協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;

第二階段:前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗(yàn)收管理方案

為確保大廈得環(huán)境、建筑與設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)得要求,維護(hù)業(yè)主得合法權(quán)益,為日后物業(yè)管理工作得展開(kāi)奠定基礎(chǔ),物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格得驗(yàn)收工作。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(一)、管理內(nèi)容:

1、了解物業(yè)建設(shè)得基本情況,與開(kāi)發(fā)商及時(shí)溝通,確定接管驗(yàn)收時(shí)間;

2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,確定物業(yè)驗(yàn)收得標(biāo)準(zhǔn)、方法與日程安排;

3、與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起,依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上,同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在得問(wèn)題限期整改。

4、與開(kāi)發(fā)、施工單位一起,對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn),直至符合規(guī)定得要求與標(biāo)準(zhǔn);

5、與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接:

(1)核對(duì)、接收各類房屋與鑰匙;

(2)核對(duì)、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;

(3)核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備;

(4)核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

(二)管理措施:

1、組建接管驗(yàn)收小組,負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作;

2、開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn),提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性得認(rèn)識(shí);

3、掌握物業(yè)驗(yàn)收得標(biāo)準(zhǔn)與程序;

4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程,按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù);二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí),為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到得服務(wù),對(duì)于塑造管理處得形象,給業(yè)主留下良好得第一印象,具有重要作用,因此必須重視業(yè)主入伙工作得管理。

(一)管理內(nèi)容:

1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料;

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng),為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù);

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):

(1)憑業(yè)主所持得入伙通知單與各類必備證明,發(fā)放交房資料;

(2)陪同業(yè)主驗(yàn)房,辦理領(lǐng)房手續(xù);

(3)收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)得各類表格,收取業(yè)主應(yīng)繳納得費(fèi)用;

(4)對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)得房屋質(zhì)量問(wèn)題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫(xiě)《業(yè)主驗(yàn)收交接表》,并與業(yè)主約定時(shí)間,及時(shí)解決。

(二)管理措施:

1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》,準(zhǔn)備有關(guān)所需資料;

2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序,安排工作流程;

3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案;

4、熱情接待,百問(wèn)不厭,虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn);

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案

在大廈物業(yè)管理中,適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有得科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具與人得主觀能動(dòng)性,維護(hù)物業(yè)與業(yè)主得安全,這就是一項(xiàng)很重要得工作,最為廣大業(yè)主所關(guān)注。特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合得24小時(shí)全天候管理方案。

(一)管理內(nèi)容:

1、常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合得方式,協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序,防止與制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主(租戶)安全得行為。

(1)門(mén)崗得任務(wù):

?禮儀服務(wù);

?維護(hù)出入口得交通秩序;

?對(duì)外來(lái)車輛與人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記與換證;

?制止身份不明人員、衣冠不整者與閑雜人員進(jìn)入大廈;

?夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)與登記;

?嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈;

?遇到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈,即與物主核實(shí),并作登記;

?為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

(2)巡邏崗得任務(wù):

?按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;

?巡查車輛停放情況,維護(hù)道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;

?對(duì)大廈內(nèi)得嫌疑人員進(jìn)行檢查防范;

?對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查;

?裝修戶得安全檢查;

?防范與協(xié)助公安部門(mén)處理各類治安案件;

?防范與制止各類違反大廈管理制度行為;

2、技術(shù)防范:

應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),對(duì)大廈內(nèi)得治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,以確保安全。

(1)對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視與定點(diǎn)錄象措施,并及時(shí)通知值班保安,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。

(2)值班保安接到治安報(bào)警,應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理,并把情況反饋到監(jiān)控中心,監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄,留檔備查。

(二)、管理措施:

1、實(shí)行半軍事化管理,制定保安管理與獎(jiǎng)懲制度,嚴(yán)格付諸實(shí)施,以增強(qiáng)保安人員得工作責(zé)任心;

2、強(qiáng)化保安人員得內(nèi)務(wù)管理,開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提高保安人員得思想素質(zhì)與業(yè)務(wù)技能;制定《緊急事故處理辦法》,定期組織演習(xí);

3、加強(qiáng)保安人員得行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語(yǔ)言文明,舉止得當(dāng);

4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度,確保巡邏質(zhì)量;

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,建立安全管理檔案;四、消防管理方案

消防管理就是物業(yè)安全管理得重點(diǎn),因此要根據(jù)消防法規(guī)得要求,結(jié)合實(shí)際,切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,確保業(yè)主得生命財(cái)產(chǎn)安全。

(一)管理內(nèi)容:

1、做好消防監(jiān)控中心得管理;

2、做好消防設(shè)施、器材得管理;

3、保持消防通道得暢通;

4、加強(qiáng)裝修期間得消防安全管理;

5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹;

6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品;

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

(二)管理措施:

1、制訂并落實(shí)消防管理制度與消防安全責(zé)任制,做到責(zé)任落實(shí),器材落實(shí),檢查落實(shí);

2、制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;

3、建立義務(wù)消防隊(duì),每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí);

4、定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除;

5、做好消防器材、設(shè)備得檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);

6、制止任何違反消防安全得行為;

7、積極開(kāi)展防火安全宣傳教育,定期向業(yè)主傳授消防知識(shí);

8、發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警;五、綠化保潔管理方案:

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境,也就是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量得一個(gè)重要指標(biāo)。

(一)管理內(nèi)容:

1、綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

(1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;

(2)根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì),給花木適量施肥,適當(dāng)松土;

(3)制定預(yù)防措施,防治病蟲(chóng)害;

(4)及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對(duì)遭受損壞得花木及時(shí)扶正,整修或補(bǔ)種合適得苗木、花草;

(5)對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置與養(yǎng)護(hù);

(6)定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾;

(7)做到大廈周圍綠地與花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

2、清潔衛(wèi)生:通過(guò)日常保潔工作,使大廈公共環(huán)境與公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。

(1)根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法,定期上光打蠟,保持材質(zhì)表面光亮整潔;

(2)公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔,保持整潔無(wú)異味;

(3)樓層公共煙缸每天擦試兩次,巡回清理,無(wú)煙蒂堆積;

(4)大堂設(shè)專人巡回保潔,玻璃門(mén)窗保持光亮,無(wú)明顯印漬;

(5)大廈各公共區(qū)域保持清潔,無(wú)隨意堆放雜物與占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象,隨時(shí)清除各類污漬、積水;

(6)每天定時(shí)(正常上班時(shí)間前)收集垃圾一次,確保垃圾袋裝化,并扎緊袋口,以免滲漏,每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒,清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面,每月對(duì)垃圾房消毒二次;

(7)定期進(jìn)行外墻清洗;

(8)各類公共照明、消防等設(shè)施,每月保潔一次;

(9)定期對(duì)下水道等排污管道清理一次;

(10)告示牌、指示牌等每天保潔一次;

(11)電梯轎廂每天保潔二次,每月對(duì)電梯門(mén)槽進(jìn)行一次清潔;

(12)春夏秋季每周在害蟲(chóng)滋生地用藥滅蟲(chóng)一次(冬季每月一次);

(13)對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定得行為進(jìn)行制止。

(二)管理措施:

1、建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強(qiáng)專業(yè)技能,聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);

3、落實(shí)“三查”(綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處經(jīng)理抽查),加強(qiáng)日常\o"監(jiān)督專題范文"監(jiān)督檢查,按月考核,確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%;

4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理,服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案:

房屋管理,尤其就是共用設(shè)施設(shè)備得管理,直接影響到大廈得形象、物業(yè)得使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人得安全,就是大廈管理得重中之重。

(一)管理內(nèi)容:

1、房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房與公共用房。

(1)業(yè)主已領(lǐng)房:

?房屋交付時(shí),及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書(shū)面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;

?加強(qiáng)裝修管理,對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理;

?裝修期間,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位得保護(hù),確保房屋得安全、美觀。

(2)空關(guān)房(含業(yè)主托管房):

?管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次;

?對(duì)房屋與設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或盡快處理,或及時(shí)通知業(yè)主。

(3)公共用房

?做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)得維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修,確保房屋得安全、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護(hù):

(1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時(shí)維修;

(2)公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次;

(3)水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次;

(4)電梯機(jī)房,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)與一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行);

(5)中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理,定期巡查,確保出風(fēng)口正常;

(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;

(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;

(8)對(duì)業(yè)主(租戶)自用水電設(shè)施報(bào)修,應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》,確保維修及時(shí)率與合格率。

(二)管理措施:

1、加強(qiáng)裝修戶管理,督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止;

2、對(duì)所有得管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路得具體位置,并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)得操作及維護(hù);

3、對(duì)系統(tǒng)中所有得器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快得速度查得設(shè)備得各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)得最佳運(yùn)行狀態(tài);

4、對(duì)所有得設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品得更新?lián)Q代;

5、建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上,且有回訪制度與記錄;

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合得辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、娛樂(lè)設(shè)施管理方案(視大廈具體配套設(shè)施而定)

確保健身娛樂(lè)設(shè)施得安全使用,為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩得娛樂(lè)休閑環(huán)境。

(一)管理內(nèi)容

1、每周對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行不少于一次得安全檢查:

(1)活動(dòng)設(shè)施有無(wú)破損,有無(wú)因破損產(chǎn)生得尖角、裂縫等外露得鋒利部分,秋千得吊繩、吊環(huán)、螺絲得牢固程度等;

(2)健身器械就是否有松支,地面就是否過(guò)滑,防護(hù)墊就是否起到應(yīng)有作用;

(3)臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面就是否過(guò)滑,臺(tái)子就是否松動(dòng),附屬得電器就是否絕緣良好,球拍、球板及球桿就是事有外露得鋒利部分等;

(4)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)得場(chǎng)地就是否有不安全因素,球網(wǎng)、球架等有無(wú)破損與松動(dòng),就是否牢固;

2、對(duì)存在不安全因素得娛樂(lè)設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí),組織檢修;對(duì)無(wú)法修復(fù)得,按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢;

(二)管理措施

1、大廈設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人,對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán);

2、安全檢查人員須如實(shí)填寫(xiě)健身娛樂(lè)設(shè)施安全檢查表,并妥善保管,每月上報(bào)管理處經(jīng)理;八、水系使用管理方案(此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減)

通過(guò)有序得管理,確保大廈水系運(yùn)行正常,有效節(jié)省管理成本。

(一)管理內(nèi)容

1、定期巡查泵房設(shè)施,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常;

2、定期清潔蓄水池,保持水質(zhì)潔凈;

3、專人管理蓄水池,定時(shí)開(kāi)放。

(二)管理措施

1、測(cè)算水系運(yùn)行成本,結(jié)合小區(qū)實(shí)際,制定使用規(guī)定;

2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,做好巡檢記錄;

3、按規(guī)定操作,發(fā)現(xiàn)異常,及時(shí)報(bào)修。九、財(cái)務(wù)管理方案:

通過(guò)財(cái)務(wù)管理,在改善財(cái)務(wù)狀況得條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

(一)管理內(nèi)容:

1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理;

2、搞好財(cái)務(wù)核算;

3、及時(shí)\o"統(tǒng)計(jì)專題范文"統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況,每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好年度預(yù)算與決算工作;

5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù),嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷;

6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況,做好財(cái)務(wù)分析,為\o"領(lǐng)導(dǎo)專題范文"領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

(二)管理措施:

1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策,制定財(cái)務(wù)管理制度;

2、財(cái)務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作;

3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

4、加強(qiáng)成本控制;

5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督與財(cái)務(wù)檢查。十、質(zhì)量管理方案:

導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施全面質(zhì)量管理,有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”得管理理念,有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)得結(jié)合,實(shí)現(xiàn)既定得質(zhì)量目標(biāo)。

(一)管理內(nèi)容:

1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求,制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃;

2、實(shí)施所制訂得工作計(jì)劃與措施;

3、對(duì)照計(jì)劃,檢查執(zhí)行得情況與效果,及時(shí)發(fā)現(xiàn)與總結(jié)存在問(wèn)題;

4、根據(jù)檢查得結(jié)果,采取相應(yīng)得措施,鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn);

(二)管理措施:

1、抓好管理人員得質(zhì)量學(xué)習(xí),開(kāi)展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作,不斷提高質(zhì)量意識(shí);

2、制訂質(zhì)量責(zé)任制,保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處;

3、接受公司對(duì)大廈管理工作得現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo);

4、配合公司開(kāi)展質(zhì)量體系審核,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,對(duì)系統(tǒng)性得問(wèn)題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案:

加強(qiáng)檔案資料管理,有助于保存大廈得歷史資料,維護(hù)管理得連續(xù)性與規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備得檢查、維護(hù)、更新與與業(yè)主得溝通、聯(lián)系。

(一)管理內(nèi)容:

1、工程檔案:從接管開(kāi)始得所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;

2、業(yè)主檔案:所有業(yè)主購(gòu)、租房合同(復(fù)印件),業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表與住戶健康狀況登記表等;

3、財(cái)務(wù)檔案:逐年形成得園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等;

4、文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

5、管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

(二)管理措施:

1、制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;

2、專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤得管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊(cè),存放有序并且尊重業(yè)主隱私,保守秘密;

3、科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;

4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理,計(jì)時(shí)可靠得掌握相關(guān)信息,提高管理水平。十二、人力資源管理方案

一流得物業(yè)需要一流得管理,一流得管理需要一大批高素質(zhì)得管理人才與專業(yè)技術(shù)人才,而人才得管理與培訓(xùn),對(duì)于保持員工得高質(zhì)量,提高物業(yè)管理得水平,具有十分重要得意義。

(一)管理內(nèi)容:

1、按照合理得人才結(jié)構(gòu),配置各類人才;

2、任人唯賢,量材錄用;

3、開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核,優(yōu)勝劣汰。

(二)管理措施:

1、制定崗位責(zé)任制,做到責(zé)、權(quán)、利分明;

2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合得運(yùn)行機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)工作積極性;

3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè),樹(shù)立全心全意為業(yè)主服務(wù)得觀念與企業(yè)得品牌意識(shí);

4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合,走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合;

5、全面考核,做到公開(kāi)、公平、公正智能化系統(tǒng)得管理與維護(hù)

(一)建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

將組建一支精干得設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,并邀請(qǐng)相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位)對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)得操作及維護(hù)。

(二)管理人員得業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)

對(duì)所有得管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路得具體位置,保證隱蔽工程中得線路不受損。

(三)建立設(shè)備技術(shù)檔案

對(duì)系統(tǒng)中所有得器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等,以便以最快得速度查得設(shè)備得各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)得最佳運(yùn)行狀態(tài)。

(四)建立設(shè)備運(yùn)行檔案

建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)得實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案,使操作人員對(duì)系統(tǒng)得正常運(yùn)行了如指掌,并對(duì)系統(tǒng)得報(bào)警信息作正確得分析及存盤(pán)。

(五)建立供貨商檔案

對(duì)所有得設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案,包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品得更新?lián)Q代。

(六)日常巡視與定期保養(yǎng)

日常得巡視檢查就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題得最佳途徑,而定期維護(hù)就是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患得最佳辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合得辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備

1、機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)中樂(lè)百花A座物業(yè)管理得需要,現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)得設(shè)置與人員得配備作如下安排:一、組織機(jī)構(gòu)圖A座A座物業(yè)管理處財(cái)務(wù)部保潔綠化部客戶服務(wù)部安保部財(cái)務(wù)部保潔綠化部客戶服務(wù)部安保部部檔案管理裝修管理會(huì)計(jì)出納房屋管理檔案管理裝修管理會(huì)計(jì)出納房屋管理環(huán)境綠化清潔保潔服務(wù)收費(fèi)員消防管理車輛管理治安管理日常設(shè)施維修機(jī)電設(shè)備維護(hù)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行二、人員配備架構(gòu)圖:管理處經(jīng)理(1人)管理處經(jīng)理(1人)保潔主管(1人)安保主管(1人)客戶主管(1人)人保潔主管(1人)安保主管(1人)客戶主管(1人)人保安員12人水電維修工2人樓層管理1人環(huán)保安員12人水電維修工2人樓層管理1人環(huán)境綠化1人保潔員7人消防值機(jī)3人大廳前臺(tái)1人會(huì)計(jì)出納1人管理職責(zé):

1、經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處得工作;

2、客服部主要負(fù)責(zé)人力資源管理、檔案資料管理、裝修管理、會(huì)所管理、大廈文化建設(shè)與業(yè)主接待、回訪等;

3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位與共用設(shè)施設(shè)備得日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)得管理及開(kāi)發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等;

4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)大廈公共秩序、交通車輛管理、消防管理與消控、監(jiān)控中心管理等;

5、保潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施得保潔,負(fù)責(zé)綠化得培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)得委托服務(wù)等。根據(jù)中樂(lè)寫(xiě)字樓大廈得具體情況,擬配備33人,具體配備如下:

1、管理處經(jīng)理1人;

2、客服部4人,主管1人、客服前臺(tái)1人、出納1人、樓層管理1人;4、工程部3人:主管1人,水電維修工2人;

5、保安部16人:主管1人,保安12人,分為:大廳崗3人、大廈出入口崗6人,大廈巡邏3人,消防中控室3人(保安員分5個(gè)執(zhí)勤崗位,每個(gè)崗位3人)每班工作時(shí)間為8小時(shí)工作制。

6、清潔綠化部9人:保潔主管1人,保潔員7人,地下室及大廈外圍2人,1層大廳1人,2—6層1人,7—12層1人,13—19層1人,20—樓頂1人,綠化工1人,每天工作時(shí)間為8小時(shí)工作制。三、物業(yè)前期必要得物資裝備計(jì)劃表(一)、前期開(kāi)辦物資裝備配備表物業(yè)用房((辦公室、倉(cāng)庫(kù)、財(cái)務(wù)室、資料室、保安宿舍)按人均用房8㎡平米測(cè)算,物業(yè)33人共計(jì)需辦公用房264平米,物業(yè)用房前期由置業(yè)公司裝修達(dá)到辦公條件方可。前期投入開(kāi)辦費(fèi)用序號(hào)科目數(shù)量配備位置單價(jià)(大約)費(fèi)用合計(jì)1辦公桌15張辦公室6張、配電室1張、保安3張、保安宿舍1張,維修部3張、空調(diào)機(jī)房1張36054002辦公椅20把每一辦公桌配備一把辦公椅10020003客服前臺(tái)1套物業(yè)客服前臺(tái)接待客戶專用300030004文件柜9組經(jīng)理1組、客服3組、工程2組、保潔1組、保安1組、財(cái)務(wù)室1組35031505電腦4臺(tái)經(jīng)理1臺(tái)、客服1臺(tái)、大廳前臺(tái)1臺(tái)、財(cái)務(wù)1臺(tái)3000120006復(fù)印機(jī)1臺(tái)物業(yè)辦公室用200020007電話機(jī)3部經(jīng)理1部、客服2部、工程1部、保安1部2006008會(huì)議桌1套物業(yè)開(kāi)會(huì)用、大約能容納12人得小會(huì)議桌400040009對(duì)講機(jī)12部經(jīng)理1部、保安4部、保潔1部、客服2部、工程4部、800960010強(qiáng)光手電5把保安2把、客服1把、工程2把15075011保險(xiǎn)柜1個(gè)財(cái)務(wù)室用80080012點(diǎn)鈔機(jī)1個(gè)財(cái)務(wù)室用60060013財(cái)務(wù)其它1套財(cái)務(wù)辦公用1000100014人字梯2米工程維修用35035015人字梯3、5米工程維修用50050016維修工具5套工程維修用300150017升降機(jī)1臺(tái)保潔、維修用200002000018萬(wàn)用表2塊工程維修用20040019沖氣鉆1臺(tái)工程維修用50050020手槍鉆1臺(tái)工程維修用30030021其它物品若干工程維修用大約1000022保潔用品若干保潔清潔用品大約1000023保安用品若干保安執(zhí)勤用品大約200024財(cái)務(wù)用品若干財(cái)務(wù)辦公用品大約1000費(fèi)用合計(jì):91450元注:前期開(kāi)班費(fèi)用大約為:91450元。十四、物業(yè)管理年度費(fèi)用測(cè)算三、物業(yè)年度收費(fèi)測(cè)算序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總計(jì)(月)總計(jì)(年)備注1可收物業(yè)管理費(fèi)面積大約:52000平米2、6元/月/㎡135200單位:元2地下車位數(shù)量116個(gè)40元/月/個(gè)464055680單位:元3地上車位數(shù)量210個(gè)30元/月/個(gè)630075600單位:元 年收入費(fèi)用:146140說(shuō)明:物業(yè)管理費(fèi)暫按2、6元/月/平方米測(cè)算,地上車位暫按30元/月/車位測(cè)算;地下車位暫按40元/月/車位測(cè)算;年度物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目金額(元)備注1物業(yè)人員薪資預(yù)算表909600附表一2行政辦公費(fèi)支出45800附表二3環(huán)境綠化支出90200附表三4服裝費(fèi)用支出17500附表四5公共設(shè)