人口與房地產(chǎn)關(guān)系分析(銳理數(shù)據(jù))20131219

人口因素與房地產(chǎn)關(guān)系研究2013年12月19日2024/7/121住建部秦虹日前表示下一波人口高峰帶來的新住房需求至少要等20年，當(dāng)前樓市剛需已透支，表明人口問題與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示：“買房低齡化是當(dāng)前樓市所面臨的問題，而下一波人口洪峰帶來的新住房需求至少要等20年。當(dāng)前樓市已透支了未來需求，必須有一定的預(yù)見性?！薄皠傂鑿姴粡?，要看人口結(jié)構(gòu)。第六次人口普查認(rèn)為，2001年到2010年，20歲至24歲年輕人這一人口占比最大的人群，現(xiàn)在是24歲至37歲，這意味著1990年出生高峰以后，人口洪峰結(jié)束了。下一撥人口高峰，對新的住房需求推遲到20年之后?！薄?007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而今年6月份，這一比重已經(jīng)增長到45%。本來25歲結(jié)婚需要買房，但是現(xiàn)在20歲已經(jīng)把房子買下來，說明對未來市場有一定的透支，因此，對購房低齡化必須有一定的預(yù)見性?！?024/7/122對房地產(chǎn)市場的分析多集中于經(jīng)濟發(fā)展、土地制度等方面，而人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r稅收制度貨幣政策房地產(chǎn)投資人口特征土地制度房地產(chǎn)市場分析對房地產(chǎn)市場的分析多集中于貨幣政策、稅收制度、土地制度等方面，對人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系關(guān)注度不高中國從建國初期50、60年代鼓勵生育到80年代實行計劃生育，人口變化巨大，人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)變化對經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)需求有著深遠(yuǎn)影響2024/7/123123人口規(guī)模與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響人口地域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響2024/7/124全球死亡率的下降帶來人口總規(guī)?？焖僭鲩L，但隨著死亡率快速下降結(jié)束和出生率持續(xù)下降，人口總規(guī)模將出現(xiàn)萎縮全球歷史總?cè)丝诩霸鲩L率美國總?cè)丝谇闆r人口增長主要依靠外來移民德國總?cè)丝谇闆r日本總?cè)丝谇闆r2024/7/125人口總量減少，則購房人數(shù)相應(yīng)減少，其與房地產(chǎn)市場走勢正相關(guān)美國購房年齡人口情況美國實際房價與名義房價走勢日本購房年齡人口情況日本實際房價與名義房價走勢2024/7/126我國人口數(shù)量變化：中國用50年的時間完成轉(zhuǎn)變，目前正處于低出生、低死亡的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)類型，預(yù)計至2024年左右總?cè)丝趯㈤_始萎縮傳統(tǒng)型現(xiàn)代型過渡型我國人口發(fā)展演變（出生率與死亡率，單位：‰）中國總?cè)丝诎l(fā)展趨勢中國總和生育率對比傳統(tǒng)型高出生、高死亡、低自然增長過渡型高出生、低死亡、高自然增長現(xiàn)代型低出生、低死亡、低自然增長中國生育率過低2024/7/127家庭是住房需求的基本單位，而我國家庭人口規(guī)模的變化導(dǎo)致家庭戶數(shù)增長，這也是住房需求上升的重要原因中國的家庭人口平均數(shù)已從1953年的4.33人/戶下降到了2010年的3.1人/戶，并在不斷下降中，而80—90后的家庭分裂速度正不斷加速，這種加速還會延續(xù)約至少十年；由于生活觀念的逐步轉(zhuǎn)變，兩人戶和三人戶的家庭規(guī)模一直處于上升的趨勢，并且成為主要的家庭模式。中國家庭戶規(guī)模占比走勢各年住戶家庭人口規(guī)模作為住房需求基本單位的中國家庭戶數(shù)，近年來持續(xù)增長，直接導(dǎo)致住房需求不斷上升2024/7/128結(jié)婚率與離婚率呈上升趨勢，使家庭戶數(shù)進一步增多，同時人口平均期望壽命增長使家庭戶數(shù)減少速度放緩，因此家庭戶數(shù)呈上升趨勢1950年以來我國人口預(yù)期壽命美國白人預(yù)期壽命結(jié)婚率與離婚率皆呈上升趨勢：由于婚前子女多與父母同住，婚后產(chǎn)生新家庭，因此結(jié)婚率上升反而會增加家庭戶數(shù)；離婚由一個家庭分解為兩個，也會增加家庭戶數(shù)；期望壽命提高：人均壽命增長使家庭戶數(shù)較少速度放慢我國結(jié)婚率與離婚率走勢家庭戶數(shù)增加，房地產(chǎn)需求增長2024/7/129123人口規(guī)模與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響人口地域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響2024/7/1210“人口金字塔”可分為年輕型、成年型和老年型分類老年系數(shù)少年兒童系數(shù)老少比年齡中位數(shù)人口增長特點未來人口增長趨勢人口增長模式年輕型4%以下40%以上15%以下20歲以下少年兒童比重大，出生率、自然增長率都較高迅速增長傳統(tǒng)型（高低高）成年型4～7%30～40%15～30%20～30歲各年齡組人口比重大致均衡，出生率、死亡率差不多穩(wěn)定在零左右的增長現(xiàn)代型（低低低）老年型7%以上30%以下30%以上30歲以上少年兒童比重縮小，老年人口比重增大，出生率長期下降，自然增長率負(fù)增長呈負(fù)增長，人口縮減現(xiàn)代型（低低低）年輕型（增長型）：塔頂尖、塔底寬，表明青少年人口比例較大，主要存在于發(fā)展中國家成年型（穩(wěn)定型）：塔頂、塔底寬度基本一致，塔尖處逐漸收縮；說明除極老的年齡組外，各年齡組人數(shù)差別不大老年型（衰退型）：塔頂寬，塔底窄，表明年輕人越來越少，中年以上比重較大，主要存在于發(fā)達國家2024/7/1211目前大多發(fā)達國家都從年輕型發(fā)展為老年型金字塔結(jié)構(gòu)，青年人口比例減少，將導(dǎo)致購房人口減少德國人口金字塔演變英國人口金字塔演變2024/7/1212中國從2000年開始步入老齡化社會，隨著出生率降低和老齡化進一步嚴(yán)重，中國人口結(jié)構(gòu)變化也將延續(xù)這一發(fā)展趨勢1950年以來中國婦女總和生育率美國婦女總和生育率美國白人婦女總和生育率中國老齡化趨勢2024/7/1213中國人口金字塔：從1960年的年輕型，逐漸發(fā)展為成年型，目前已開始向老年型發(fā)展2024/7/1214未來將完全發(fā)展為老年型人口結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)需求將萎縮，市場產(chǎn)品將多樣化，養(yǎng)老地產(chǎn)將占有一席之地2024/7/1215隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，勞動年齡人口比例和購房適齡人口逐步下降，將導(dǎo)致社會總撫養(yǎng)比上升、房地產(chǎn)剛需大幅減少中國勞動年齡人口占比情況及預(yù)計中國購房適齡人口情況及預(yù)計備注：購房適齡人口指25—45歲的總?cè)丝谏唐贩夸N售價格與人口結(jié)構(gòu)首次置業(yè)人口大幅降低，剛需將縮減勞動年齡人口增長與房價上漲成正比2024/7/1216我國人口撫養(yǎng)比在2013年再次開始增長，“人口紅利”正逐漸消退，預(yù)計2035年后進入人口負(fù)債時代1950年至1964年由于人口出生率高，人口撫養(yǎng)比保持上升趨勢，從1964年開始持續(xù)下降，至1998年左右降至50%，進入“人口紅利”時代，拉動經(jīng)濟增長、帶來大規(guī)模消費熱潮的同時，刺激房地產(chǎn)需求；2013年后人口老齡化速度加快，撫養(yǎng)比開始呈上升趨勢，至2035年左右人口撫養(yǎng)比超過50%，中國將從人口紅利進入人口負(fù)債時代1950～2050年我國人口撫養(yǎng)比撫養(yǎng)比50%均線人口紅利投資紅利消費紅利嬰兒潮人口轉(zhuǎn)變過程中，被撫養(yǎng)人口比例不斷下降，勞動年齡人口比例不斷升高產(chǎn)生住房剛性需求擴大住房改善性需求

人口紅利人口負(fù)債2024/7/1217同時，人口撫養(yǎng)比出現(xiàn)拐點后，儲蓄率、投資率等將會下降，房地產(chǎn)發(fā)展將會減緩，對國民經(jīng)濟帶動作用也將減弱與儲蓄率成反比：適齡勞動力比重大，相應(yīng)的撫養(yǎng)比小，是實現(xiàn)社會高儲蓄率的一個重要條件；與經(jīng)濟增長成反比：勞動力人均產(chǎn)出與撫養(yǎng)比以同速反向增長，人口撫養(yǎng)比上升，則人口紅利對經(jīng)濟貢獻率下降；與房價成反比：撫養(yǎng)比下降，則勞動適齡人口增多，購房人數(shù)增多，房地產(chǎn)需求加大，房價增長年份撫養(yǎng)比下降率經(jīng)濟年增長率人口紅利對經(jīng)濟增長貢獻率1982—200020.1%8.6%26.8%2000—20135.6%9%0.1%2013—2050-0.45%—負(fù)值六國人口撫養(yǎng)比與房價的關(guān)系我國人口撫養(yǎng)比與國民儲蓄率的關(guān)系2024/7/1218針對于此，國家采取放開“單獨”二胎等政策以保障未來人口增長，以期市場持續(xù)釋放需求，避免未來房地產(chǎn)震蕩過于劇烈《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確：堅持計劃生育的基本國策，啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進人口長期均衡發(fā)展中國放開“單獨”二胎中國人口紅利逐漸消退，放開“單獨”二胎政策短期內(nèi)不會絕對量增加市場需求，但可避免未來房價崩盤帶來的金融危機，實現(xiàn)房價軟著陸中國人口紅利見頂，總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩，且男女比例失調(diào)、老齡化嚴(yán)重，中國人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，使未來住房需求增速將會顯著回落放松人口政策，增加小孩，提升了消費者，降低了儲蓄率，避免房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲，同時在未來也有比較穩(wěn)定的成年人來接盤房地產(chǎn)，讓房價軟著陸放開二胎政策短期內(nèi)對市場需求不會出現(xiàn)絕對量上的增加作用，但在局部會改變一部分生育二孩家庭的購房需求偏好2024/7/1219123人口規(guī)模與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響人口地域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系及其影響2024/7/1220人口地域結(jié)構(gòu)主要是指農(nóng)村和城市人口的分布與遷移，這種遷移直接與城市化進程相關(guān)，并影響房地產(chǎn)市場農(nóng)村與城市人口的分布直接影響房地產(chǎn)需求，農(nóng)村人口遷移和城市化趨勢是住房需求增加的重要因素。城鎮(zhèn)化率人口遷移方向全國城市主要形式房價特征城市特征<50%50%—70%>70%農(nóng)村→城市小城市→大城市（主）；農(nóng)村→城市（輔）大城市城區(qū)→大城市郊區(qū)小城市大城市城市房價漲幅總體較接近大城市房價表現(xiàn)顯著大城市郊區(qū)房價表現(xiàn)顯著城區(qū)郊區(qū)互補，農(nóng)村城市互融，形成大都市圈2024/7/1221中國城市化進程，房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化相關(guān)系數(shù)高達90％以上2010年中國統(tǒng)計年鑒和第六次人口普查數(shù)據(jù)過去十年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，完全依賴的是高速的城市化進程2024/7/1222與全世界其他地區(qū)相比，中國的城市化進程還有很大的提升空間，將帶來大量住房需求2012年全國城市化率達52.57%；中國的城市化率與全世界其他發(fā)達地區(qū)相比還有很大的提升空間；未來中國的城市化進程將進入一個新型發(fā)展階段。2024/7/1223若按2020年全國60%的城鎮(zhèn)化率來計算，2020年全國城鎮(zhèn)人口將達到8.7億，新增住宅需求約52億平米若中國城市化率由2012年52.57%上升至2020年的60%截至2012年末全國城鎮(zhèn)人口7.12億人，預(yù)計2020年全國總?cè)丝趯⑦_14.5億人，按60%的城鎮(zhèn)化率計算，2020年全國城鎮(zhèn)人口將達到8.7億若按2012年城鎮(zhèn)人口人均住宅面積33㎡（8.7-7.12）*33㎡=52.14億㎡預(yù)計全國至2020年將新增住宅需求52.14億平米，需求強勁2024/7/1224但城鎮(zhèn)化進程也只能在未來十多年時間一定程度抵消人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響城鎮(zhèn)化率新增城鎮(zhèn)化率<60%1%60%——70%0.8%70%——80%0.6%>80%0%城鎮(zhèn)化率四階段模型城鎮(zhèn)化率每年提高幅度并非一成不變的，按四階段模型的情況下，我們估算新增的城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)購房適齡人口，可知：2015年到2030年城鎮(zhèn)購房適齡人口在2.4——2.5億之間，其中2023年前后達到高峰，約2.48億，這是城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展帶來的；但2031年開始城鎮(zhèn)化率達到一定比例后，新增城鎮(zhèn)人口與適齡購房人口皆大幅減少，且下降趨勢持續(xù)十年左右城鎮(zhèn)化率4階段模型對應(yīng)的城鎮(zhèn)購房適齡人口2024/7/1225總結(jié)：未來房地產(chǎn)市場需求必將大幅減少，但家庭戶數(shù)增多、城市化進程、國家人口保障政策等會一定程度減緩房地產(chǎn)需求下降幅度低出生率、低死亡率、低自然增長率的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)類型，