公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要

公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要PAGEPAGE7公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)、主要以收取租金為投資回報的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，國內(nèi)目前很多商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理較難的問題。另外，當(dāng)前綜合性跨業(yè)態(tài)的商業(yè)（地產(chǎn)）中心越來越多，管理和經(jīng)營的難度越來越大，招商、經(jīng)營、管理的水平對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益會起到?jīng)Q定性的作用。商業(yè)地產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求是所有房產(chǎn)項(xiàng)目中最高的，從項(xiàng)目設(shè)計、規(guī)劃、招商到管理，是一套完整的行業(yè)管理集合，其間無不灌輸了整體、集中和專業(yè)的理念。商業(yè)地產(chǎn)的營建規(guī)模與復(fù)雜程度比傳統(tǒng)商場及百貨公司要高許多，且招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)差異極大，因此其管理模式與管理要點(diǎn)有許多不盡相同的地方。隨著全世界商業(yè)微利時代的到來，中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個全新的發(fā)展和變動時期，尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營的最佳結(jié)合點(diǎn)，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運(yùn)營的雙重風(fēng)險便成為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)能否成功運(yùn)作的最關(guān)鍵性問題。針對我們公司來說，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營有兩個大的不同發(fā)展方向：一是為了盤活集團(tuán)公司已有的某產(chǎn)權(quán)建筑，使該建筑大幅增值，以此項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)（建筑）運(yùn)營成功后高價出售為最終目的；二是以為集團(tuán)公司增加一項(xiàng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)為目標(biāo)，整體、系統(tǒng)的開拓商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。附商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布圖：將商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)立項(xiàng)，可以說，商業(yè)地產(chǎn)中心是應(yīng)運(yùn)而生，占盡了天時、地利、人和，商業(yè)地產(chǎn)中心必將有光明的發(fā)展前景。1、2008年——2009年，計劃在一年內(nèi)加快公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐，運(yùn)作起一個成功的項(xiàng)目。比如，以在雅圖開設(shè)家居建材賣場為項(xiàng)目切入點(diǎn)，按筆者的以往經(jīng)驗(yàn)，在完成項(xiàng)目的裝修、招商、推廣等后，只要在2009年底以前可以開業(yè)，即使招商只完成百分之五十（其余招商可在2010年完成），那么就可以在2010年底前收回項(xiàng)目全部投資（未計永電和消防的資金和時間）。相信在完成所有招商，或至2011年以后，僅雅圖一個項(xiàng)目就可以每年給公司帶來一千萬元以上的純收入！2、2010年——2011年，利用這兩年的時間，在繼續(xù)管理、推廣、經(jīng)營好雅圖項(xiàng)目的同時，還可以至少完成一到兩個類似雅圖規(guī)模的項(xiàng)目。而現(xiàn)有的南國花園，建發(fā)廣場，山東東營的物業(yè)等也可以納入商業(yè)地產(chǎn)中心的業(yè)務(wù)之中，進(jìn)一步盤活它們，使上述物業(yè)大幅增值。3、在全力完成上述三年目標(biāo)的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)中心就可以根據(jù)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃結(jié)合自己已經(jīng)做成功的項(xiàng)目，或者和集團(tuán)公司的投資中心合作，或者自行在全省乃至全國各地考察、尋找合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目克隆已經(jīng)成功的經(jīng)驗(yàn)，開創(chuàng)出一個龐大的商業(yè)連鎖帝國！四、創(chuàng)立商業(yè)地產(chǎn)中心的條件和需要注意的問題1、首先是要組建一支強(qiáng)大的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。強(qiáng)大不是人多，而是要有能力且高效。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是通過策劃、設(shè)計、招商使該項(xiàng)目升值，在整個項(xiàng)目運(yùn)作過程中，應(yīng)當(dāng)以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行，因此，商業(yè)地產(chǎn)中心應(yīng)當(dāng)成立一支有策劃、設(shè)計和招商經(jīng)驗(yàn)等項(xiàng)目專長的團(tuán)隊(duì)。2、以雅圖開設(shè)家居建材賣場為目標(biāo)，該團(tuán)隊(duì)約需要10-20人（可以臨時組建，招商人員在項(xiàng)目開始時約需要8-10人，招商成功后維持2-3人即可，他們以后可以視個人能力充實(shí)到商場的管理當(dāng)中；設(shè)計，監(jiān)理等技術(shù)人員5-6人即可，其中設(shè)計人員以后也可以充實(shí)到項(xiàng)目的管理當(dāng)中作商場的推廣宣傳工作，其他技術(shù)人員可以作商場日常的裝修改造、水電維護(hù)等工作）；3、最重要的還是項(xiàng)目的運(yùn)作資金，金額將視項(xiàng)目的市場定位、規(guī)模來決定。4、特別需要注意的是：商業(yè)地產(chǎn)中心的第一個項(xiàng)目一定要“首戰(zhàn)必勝”，這不僅僅是使商業(yè)地產(chǎn)中心有一個基礎(chǔ)，還對鼓舞公司上下的士氣、團(tuán)結(jié)隊(duì)伍，鞏固客戶群甚至對于整個商業(yè)地產(chǎn)中心的維持均具核心意義。所以，必須在前期的選址、立項(xiàng)、策劃、裝修、招商等每一個環(huán)節(jié)慎之又慎，考慮周全。而一旦上馬，則必須克服萬難、全力以赴，哪怕是整個團(tuán)隊(duì)蛻層皮也一定要取得成功！綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)種、業(yè)態(tài)紛繁復(fù)雜，首要的是要結(jié)合集團(tuán)公司現(xiàn)有資源的現(xiàn)狀、位置、條件及周邊的環(huán)境來確定以什么樣的業(yè)種、業(yè)態(tài)作為切