物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）附件三：綜合管理級(jí)別序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求四級(jí)1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場(chǎng)所整潔有序。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。2管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。3服務(wù)時(shí)間周一至周日每天12小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。4日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。（2）24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（3）對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等]。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（8）建立健全的維修資金管理制度，對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。（9）可采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。（10）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（11）運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。（12）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。（13）每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。（14）能提供三種以上特約服務(wù)（有償）和三種以上便民（無償）服務(wù)；節(jié)假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區(qū)活動(dòng)。（15）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（16）對(duì)違反小區(qū)公約（臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。附件四：公共區(qū)域衛(wèi)生服務(wù)級(jí)別項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求四級(jí)樓內(nèi)公共區(qū)域1地面和墻面每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門廳花崗石、大理石每二個(gè)月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵。2樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。3消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。4天花板、公共燈具每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。5門、窗等玻璃每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。6天臺(tái)、屋頂保持清潔、無垃圾。7垃圾收集按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上；每月對(duì)電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場(chǎng)磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不能超過二小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹二次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。11水景每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無異味。12垃圾廂房有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。13果皮箱、垃圾桶合理設(shè)置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。14消毒滅害每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。

附件七：共用部位、共用設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)：二類、三類項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注公共部位二類房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）。（5）街坊道路側(cè)石、路面修補(bǔ)（單塊長(zhǎng)度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)修補(bǔ)。（7）扶手、欄桿、燈桿等補(bǔ)刷油漆。門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。管道、排水溝、屋頂每季一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。圍墻每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。3、二、三類零星維修的范圍在一類基礎(chǔ)上，還包括本類中涉及的其它共用部位或設(shè)施的零星維修。4、前期物業(yè)管理中按有關(guān)規(guī)定屬建設(shè)單位負(fù)責(zé)保養(yǎng)（修）設(shè)施（備）的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。道路、場(chǎng)地等每半月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無積水，側(cè)石平直無缺損。休閑椅、室外健身設(shè)施等每周二次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）。安全標(biāo)志等對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注供水系統(tǒng)二類變頻水泵1、每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。供水系統(tǒng)成本構(gòu)成：1、普通水泵：（1）供水運(yùn)行（電耗）。（2）供水設(shè)備保養(yǎng)。（3）水池、水箱清洗。（4）水質(zhì)抽樣化驗(yàn)。2、變頻水泵：（1）供水運(yùn)行（電耗）。（2）供水設(shè)備保養(yǎng)。（3）蓄水池清洗。排水系統(tǒng)二級(jí)生化處理1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。二次生化處理系統(tǒng)成本構(gòu)成：（1）二次生化處理系統(tǒng)運(yùn)行（電耗）。（2）設(shè)備保養(yǎng)。

項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注公共照明三類公燈及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。1、公共照明成本構(gòu)成:（1）公共照明運(yùn)行（電耗）。（2）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關(guān)等。（3）設(shè)備的養(yǎng)護(hù)。2、樓道內(nèi)使用感應(yīng)燈的按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)酌減0.01元計(jì)費(fèi)。3、三類中大堂未使用分體空調(diào)的，標(biāo)準(zhǔn)酌減0.02元計(jì)費(fèi)。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。大堂空調(diào)大堂分體空調(diào)使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養(yǎng)二次，保證其正常使用。消防系統(tǒng)二類消防設(shè)施、設(shè)備1、消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。4、每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。1、消防系統(tǒng)成本構(gòu)成：（1）消防設(shè)施、器材保養(yǎng)。（2）消防設(shè)施年安全檢測(cè)。（3）滅火器更換（首次配備不計(jì)入本費(fèi)用中）。2、地下車庫或其它非共用部位設(shè)置的消防報(bào)警裝置維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用未計(jì)入此費(fèi)用中。避雷系統(tǒng)避雷設(shè)施每年二次檢查避雷裝置，18層以上的樓宇每年應(yīng)測(cè)試一次，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。避雷系統(tǒng)成本構(gòu)成：（1）避雷系統(tǒng)保養(yǎng)。（2）避雷系統(tǒng)年安全檢測(cè)費(fèi)。

項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注弱電系統(tǒng)二類樓宇對(duì)講系統(tǒng)（可視）不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對(duì)講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常。成本構(gòu)成：（1）系統(tǒng)運(yùn)行。（2）日常維護(hù)保養(yǎng)。（3）系統(tǒng)設(shè)備的維修。（4）每減少一項(xiàng)，費(fèi)用減少0.015元。住戶報(bào)警不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。周界報(bào)警２４小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。監(jiān)視系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備２４小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。電子巡更根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

項(xiàng)目?jī)?nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注升降系統(tǒng)電梯1、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行。1、電梯運(yùn)行費(fèi)用包括：（1）電梯運(yùn)行（電耗）。（2）電梯定期常規(guī)保養(yǎng)。（3）零星配件及維修（每臺(tái)電梯年支出1000元內(nèi)）。（4）電梯年安全檢測(cè)。2、底層或原始設(shè)計(jì)不?？康?，