園林基礎(chǔ)設(shè)施維修零星維修

正本（或副本）商務(wù)/技術(shù)文件項(xiàng)目名稱：安吉縣公用事業(yè)管理服務(wù)中心2022年度園林基礎(chǔ)設(shè)施維修零星維修定點(diǎn)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目項(xiàng)目編號(hào)：HYCS20220408001供應(yīng)商名稱（蓋章）：安吉元豐建設(shè)有限公司供應(yīng)商地址：浙江省湖州市安吉縣鄣吳鎮(zhèn)鄣吳村2022年4月21日目錄TOC\o"1-3"\h\u6968一、對(duì)本項(xiàng)目總體要求的理解 36874（一）項(xiàng)目需求分析 316261（二）總體定位及管理目標(biāo) 1414012（三）總體部署 1629092（四）組織結(jié)構(gòu)搭建 2011957（五）基礎(chǔ)設(shè)施維修方案 2532726二、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施 9515970（一）工程質(zhì)量及總體控制措施 9519492（二）質(zhì)量保證體系 9926909（三）質(zhì)量管理制度 1006182（四）質(zhì)量要素分析及管理 10312060（五）質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與檢測(cè) 1117222（六）工程“創(chuàng)優(yōu)”措施 1119321三、項(xiàng)目工期保證措施 11411519（一）施工準(zhǔn)備 11416543（二）進(jìn)度計(jì)劃及影響工期的主要因素 1202763（三）施工進(jìn)度控制原則 12313716（四）進(jìn)度計(jì)劃總體控制措施 1244095（五）施工進(jìn)度計(jì)劃保證措施 13019548（六）確保工期的技術(shù)組織措施 13124733四、安全文明施工保證措施 137832（一）安全人員設(shè)置 1372768（二）安全防護(hù)措施 13915527（三）安全臺(tái)賬記錄 14318627（四）保險(xiǎn)購(gòu)置配備 1523579（五）交通維護(hù)措施 15422106（六）安全責(zé)任承諾 16230488五、數(shù)字城管案卷處置解決方案 1658578（一）項(xiàng)目管理模式與機(jī)制 16519906（二）管理服務(wù)要點(diǎn)和新方法 1694662（三）服務(wù)宗旨及承諾 17117969（三）對(duì)甲方管理的認(rèn)識(shí)及配合措施 175

對(duì)本項(xiàng)目總體要求的理解（一）項(xiàng)目需求分析一、服務(wù)期及服務(wù)地點(diǎn)（一）服務(wù)期：服務(wù)期至2022年12月31日止。（二）服務(wù)地點(diǎn)：采購(gòu)方指定地點(diǎn)。二、服務(wù)要求服務(wù)要求按時(shí)完成園林的基礎(chǔ)設(shè)施日常維修工作接收到甲方維修信息時(shí)快速響應(yīng)，并安排維修人員到場(chǎng)進(jìn)行維修按照法律規(guī)定與員工簽訂合法有效的勞動(dòng)合同，并負(fù)責(zé)合同期限內(nèi)工作人員的社會(huì)保險(xiǎn)、防護(hù)用品、體檢等服務(wù)購(gòu)買，否則因此發(fā)生任何勞動(dòng)糾紛由乙方自行承擔(dān)為本項(xiàng)目配備充足的設(shè)備和工具，如綠化灑水車、高空作業(yè)車、垃圾清運(yùn)車、小型清掃車、抽水泵、綠籬機(jī)、割草機(jī)、高枝鋸、高枝剪、油鋸、修枝剪、大平剪、老虎鉗、保潔工具等為采購(gòu)人和監(jiān)理單位提供必要的巡查車輛，車輛費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。同時(shí)提供1人（必須能熟練操作辦公軟件）駐點(diǎn)辦公，負(fù)責(zé)數(shù)字城管內(nèi)容回復(fù)及采購(gòu)人安排的其它工作為本項(xiàng)目所有工作人員統(tǒng)一配備勞保用品及服裝（服裝需樣式統(tǒng)一），按勞動(dòng)法規(guī)定對(duì)特殊工種、特殊環(huán)境、特殊天氣等進(jìn)行津補(bǔ)貼發(fā)放乙方全面承擔(dān)項(xiàng)目的安全責(zé)任。安全責(zé)任主要分兩大塊：一是服務(wù)人員自身的安全責(zé)任（包括但不限于作業(yè)安全和上下班過程中的交通安全）；二是因園林設(shè)施設(shè)備損壞造成的安全責(zé)任。1.服務(wù)人員自身的安全責(zé)任：服務(wù)單位必須采用對(duì)常用勞務(wù)人員購(gòu)買保險(xiǎn)等防護(hù)措施降低風(fēng)險(xiǎn)。勞務(wù)人員在作業(yè)中必須采取有效的安全措施，做好相關(guān)安全工作，如穿反光衣、登高作業(yè)系安全繩等。勞務(wù)人員在作業(yè)期間發(fā)生工傷、職業(yè)病、死亡等事故（包括上下班過程中的交通傷亡事故）等，由乙方按國(guó)家和地區(qū)的有關(guān)政策、規(guī)定處理。由于勞務(wù)人員在作業(yè)過程中導(dǎo)致的任何財(cái)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)損失或人身傷害、死亡的，一切責(zé)任均由乙方自行承擔(dān)。2.因園林設(shè)施設(shè)備損壞造成的安全責(zé)任：乙方必須做好安全預(yù)案，并按照安全預(yù)案執(zhí)行到位。安全巡查人員及其他作業(yè)人員發(fā)現(xiàn)安全隱患如苗木枯死、設(shè)施設(shè)備損壞等可能造成人員傷亡的，應(yīng)啟動(dòng)安全預(yù)案。如能現(xiàn)場(chǎng)處理的，立即處理，消除安全隱患；如不能現(xiàn)場(chǎng)處理的，需對(duì)現(xiàn)場(chǎng)采用拉警示帶、擺放安全錐、插紅旗、人工值守等方式進(jìn)行安全防護(hù)，并立即上報(bào)采購(gòu)人及單位負(fù)責(zé)人。如因安全巡查未到位或未及時(shí)上報(bào)導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)損失或人身傷害、死亡的，一切責(zé)任均由乙方承擔(dān)。三、服務(wù)質(zhì)量要求乙方需根據(jù)服務(wù)內(nèi)容，按相關(guān)法律法規(guī)要求結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際有針對(duì)性的開展維修服務(wù)工作，質(zhì)量必須達(dá)到市、區(qū)相關(guān)行業(yè)行政主管部門核定的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)。四、設(shè)施維護(hù)要求1.服務(wù)要求：（1）發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)車行道、人行道、人行道道牙石等設(shè)施的損壞情況。對(duì)存在安全隱患的，第一時(shí)間做好安全措施，及時(shí)予以修復(fù)；（2）區(qū)域內(nèi)車行道、人行道、設(shè)施的日常巡查、養(yǎng)護(hù)維修及管理工作，確保園林設(shè)施無破損、無缺失，野廣告的及時(shí)清理；（3）對(duì)區(qū)域內(nèi)管理范圍內(nèi)的違規(guī)行為及時(shí)發(fā)現(xiàn)，采取有效措施進(jìn)行勸阻和處理；對(duì)無法處理的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)；（4）維修單位在養(yǎng)護(hù)及維修作業(yè)過程中，應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)整潔。作業(yè)完畢后應(yīng)及時(shí)清場(chǎng)，恢復(fù)道路原狀；2.其他要求：非不可控因素造成的園林設(shè)施損壞均由乙方檢修或更換。（三）路燈、水管檢修要求1.服務(wù)要求：（1）對(duì)巡查過程中發(fā)現(xiàn)的路燈熄滅情況，及時(shí)維修，確保24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；（2）對(duì)日常巡查發(fā)現(xiàn)的路燈熄滅及時(shí)維修，確保服務(wù)范圍內(nèi)的亮燈率不低于95%；（3）園林內(nèi)的照明和供水設(shè)施正常使用，損壞時(shí)及時(shí)報(bào)告并維修；（4）經(jīng)采購(gòu)方批準(zhǔn)臨時(shí)使用區(qū)域的單位和個(gè)人需要使用區(qū)域內(nèi)電力或水源時(shí)，必須將使用方用電情況如實(shí)登記；2.其他要求：檢修工具由乙方購(gòu)買。

基礎(chǔ)設(shè)施維修現(xiàn)場(chǎng)示例

（二）總體定位及管理目標(biāo)結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況及主體需求，根據(jù)我公司園林基礎(chǔ)設(shè)施零星維修服務(wù)長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)，我方經(jīng)認(rèn)真研究探討，并對(duì)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施零星維修的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性分析，制定總體的定位、管理理念和管理目標(biāo)的實(shí)施措施。一、總體定位采購(gòu)單位的任何要求，將作為我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)，并爭(zhēng)取滿足超越采購(gòu)單位的期望；本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施零星維修項(xiàng)目將作為我公司園林基礎(chǔ)設(shè)施零星維修標(biāo)志性項(xiàng)目之一，在各項(xiàng)管理資源投入方面，我們將全力以赴，努力將本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施零星維修服務(wù)打造成為標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)典范。二、管理服務(wù)理念按照我司對(duì)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施零星維修項(xiàng)目特點(diǎn)分析以及總體服務(wù)定位，我們將針對(duì)本項(xiàng)目制定以下管理服務(wù)理念，并要求一旦中標(biāo)，本項(xiàng)目的服務(wù)人員在工作過程中予以堅(jiān)決貫徹。（一）以人為本管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意識(shí)的人是管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的決定性因素。無論物質(zhì)技術(shù)如何發(fā)達(dá)，都無法取代人的最終稿地位，技術(shù)越發(fā)達(dá)，人越重要。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，各種先進(jìn)的技術(shù)、設(shè)備層出不窮，但這無論如何不應(yīng)模糊了安全管理理念，必須堅(jiān)持“以人為本”。我司管理第一要點(diǎn)始終以員工的發(fā)展需要、情感、工作條件等出發(fā)，來調(diào)動(dòng)員工的潛力和積極性。（二）以信為本“信”是人類發(fā)展中各民族都非常重視的倫理范疇。以信為本的管理理念首先是對(duì)信譽(yù)的高度負(fù)責(zé)。在管理過程中的誠(chéng)信不欺，守信用，講信譽(yù)?！靶拧币哉\(chéng)為前提，是誠(chéng)的外部表現(xiàn)。而不誠(chéng)則不信，至誠(chéng)則至信。我司在長(zhǎng)期服務(wù)管理中堅(jiān)持以信為本的理念，積累了較高的誠(chéng)信指數(shù)。在管理本項(xiàng)目時(shí)，一定會(huì)盡全力打造園林“最美服務(wù)”形象，贏得采購(gòu)單位、工作人員、游客以及社會(huì)的信任與認(rèn)同。其次我們會(huì)努力打造組織內(nèi)部的信任感。信任是人際間的一種安全和愉悅關(guān)系的反映，我們盡力使員工在工作中得到依賴，被委以重任，產(chǎn)生滿足感，使其盡展其才，努力實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。再次就是形成持久穩(wěn)定的組織信念。我們希望每一個(gè)成員都能向心一致，為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而同心同德，產(chǎn)生集體吸引力。三、戰(zhàn)略構(gòu)想（一）引入人才的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培養(yǎng)和造就一支作風(fēng)好、技術(shù)硬、業(yè)務(wù)精、視野寬的高素質(zhì)員工隊(duì)伍，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（二）采取以企業(yè)管理為主線，謀求多元化發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，企業(yè)發(fā)展納入有計(jì)劃、可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。（三）不斷完善企業(yè)管理制度，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理方法，實(shí)行內(nèi)部資源優(yōu)化組合，強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)，形成自身的管理特色，創(chuàng)立企業(yè)管理服務(wù)品牌。（四）注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升企業(yè)形象，建立社會(huì)公眾關(guān)系，參與社會(huì)公益活動(dòng)，擴(kuò)大企業(yè)品牌影響，回饋社會(huì)對(duì)企業(yè)的支持和幫助。四、“四化”服務(wù)在園林基礎(chǔ)設(shè)施零星維修項(xiàng)目管理中，我司將實(shí)施管理規(guī)范化、操作程序化、隊(duì)伍專業(yè)化、服務(wù)綜合化的“四化”要求開展服務(wù)工作。（一）管理規(guī)范化園林基礎(chǔ)設(shè)施零星維修項(xiàng)目管理服務(wù)必須遵照企業(yè)管理原則，這就要求園林基礎(chǔ)設(shè)施零星維修項(xiàng)目服務(wù)供應(yīng)商了解業(yè)主方的行政管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度，用先進(jìn)制度管人，用零容忍的態(tài)度來保障服務(wù)質(zhì)量和水平，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)范的有效管理，防止無序和“政出多門”。（二）操作程序化根據(jù)項(xiàng)目不同的服務(wù)內(nèi)容和崗位職責(zé)，制定出不同的具體操作方法和工作流程，并實(shí)行目標(biāo)管理。（三）隊(duì)伍專業(yè)化服務(wù)人員上崗前和服務(wù)期間需要經(jīng)過嚴(yán)格、專業(yè)的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括職業(yè)道德，作風(fēng)紀(jì)律、安全常識(shí)、消防安全、應(yīng)急處理、崗位職責(zé)、法律法規(guī)、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等專業(yè)知識(shí)，并具備處置各種突發(fā)事件的能力，形成一支專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍，公司將根據(jù)不同崗位配置稱職的人員。（四）服務(wù)綜合化、創(chuàng)新化現(xiàn)代園林基礎(chǔ)設(shè)施零星維修需要綜合的服務(wù)來保障，除了傳統(tǒng)的人防、技防外，智能管理系統(tǒng)、智能管理設(shè)備等系統(tǒng)化、綜合化、創(chuàng)新化服務(wù)也不可或缺。（三）總體部署一、施工指導(dǎo)思想為“安全、優(yōu)質(zhì)、按期、有序”完成本標(biāo)段項(xiàng)目工程，確保兌現(xiàn)承包合同，以精品工程回報(bào)業(yè)主，制定施工指導(dǎo)思想為：精心組織、強(qiáng)化管理、科技引路、技術(shù)先行、嚴(yán)控質(zhì)量、兌現(xiàn)工期、注重環(huán)保、安全文明。精心組織：成立組織精干、能高效運(yùn)作的項(xiàng)目經(jīng)理部，現(xiàn)場(chǎng)指揮，確保合同的兌現(xiàn)。強(qiáng)化管理：以人為本，以工程為對(duì)象，以“保工期、保安全、創(chuàng)優(yōu)質(zhì)”為目標(biāo)，以合同為依據(jù)，強(qiáng)化企業(yè)的各項(xiàng)管理，精心組織，充分挖掘各生產(chǎn)要素的潛力，確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？萍家罚涸陧?xiàng)目總工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，針對(duì)工程的特點(diǎn)及其重、難點(diǎn)，組織專家和工程技術(shù)人員共同努力，積極開展QC活動(dòng)，攻克技術(shù)難關(guān)，大力推廣現(xiàn)有的技術(shù)成果和施工經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工，并爭(zhēng)取在施工技術(shù)上有突破。技術(shù)先行：學(xué)習(xí)新規(guī)則、新工藝，制定詳細(xì)的工藝流程，配備精良的機(jī)械設(shè)備、試驗(yàn)設(shè)備和計(jì)算機(jī)設(shè)備，確保新技術(shù)的實(shí)施。嚴(yán)控質(zhì)量：借鑒我公司曾參建過的工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的成功經(jīng)驗(yàn)，把IS09002標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證模式貫穿施工全過程，嚴(yán)格執(zhí)行合同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，配備足夠的專職質(zhì)檢人員，對(duì)項(xiàng)目施工的全過程實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的質(zhì)量監(jiān)控，多出精品。兌現(xiàn)工期：合理地組織流水作業(yè)和各工序的銜接，保證在合同工期內(nèi)完成本項(xiàng)目全部合同工程。注重環(huán)保：施工過程中嚴(yán)格控制施工廢水和生活污水排放，保護(hù)植被；采取灑水、遮蓋等方法，控制施工揚(yáng)塵，做好周邊農(nóng)田、農(nóng)作物的環(huán)境保護(hù)，減少噪聲污染。安全文明：切實(shí)搞好安全標(biāo)準(zhǔn)工地建設(shè)，配足安全檢查人員，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查力度，確保施工和人身安全；由公司醫(yī)院派出醫(yī)護(hù)人員駐工地，做好衛(wèi)生防疫工作，保護(hù)好施工人員的健康，做到駐地建設(shè)和施工場(chǎng)地景觀化，施工操作規(guī)范化。二、施工管理目標(biāo)施工管理嚴(yán)格按我司通過的IS09002質(zhì)量認(rèn)證體系文件執(zhí)行，其施工總目標(biāo)如下表：施工管理總目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)值對(duì)策措施執(zhí)行工程質(zhì)量(1)工程優(yōu)良率70％以上，且主要項(xiàng)目必須優(yōu)良。(2)分部分單位工程優(yōu)良率大于80％。(3)杜絕重大質(zhì)量事故。(4)開工必須一次成優(yōu)，確保工程“合格”目標(biāo)。嚴(yán)格按照我處已通過IS09002質(zhì)量體系的質(zhì)量文件《質(zhì)量管理手冊(cè)》和《招標(biāo)文件》規(guī)定執(zhí)行。全員全過程總工期與關(guān)鍵工期按定合同工期內(nèi)完成全部合同內(nèi)工程。嚴(yán)格按照已通過IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證的質(zhì)量文件《管理手冊(cè)》《招標(biāo)文件》規(guī)定執(zhí)行。安全生產(chǎn)目標(biāo)杜絕死亡事故，負(fù)傷頻率控制0.3‰以下嚴(yán)格按照已通過IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證的質(zhì)量休系文件《管理手冊(cè)》中《安全生產(chǎn)管理辦法》執(zhí)行。文明施工目標(biāo)爭(zhēng)創(chuàng)安吉縣文明施工樣板工地嚴(yán)格按已通過IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證的質(zhì)量休系文件《管理手冊(cè)》中的《安全生產(chǎn)管理辦法》執(zhí)行。成本制造成本降低3％嚴(yán)格按照已通過IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證的質(zhì)量休系文件《管理手冊(cè)》中的《項(xiàng)目工程成本、費(fèi)用控制辦法》執(zhí)行。三、施工機(jī)構(gòu)組成公司總經(jīng)理分管技術(shù)負(fù)責(zé)人分管生產(chǎn)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理總工程師工程技術(shù)部質(zhì)安部經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)部設(shè)備物資部辦公室試驗(yàn)室技術(shù)室測(cè)量組專職安全員專職合同管理員計(jì)劃統(tǒng)計(jì)財(cái)務(wù)室材料、物資計(jì)劃專職質(zhì)檢工程師機(jī)電設(shè)備管理公司總經(jīng)理分管技術(shù)負(fù)責(zé)人分管生產(chǎn)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理總工程師工程技術(shù)部質(zhì)安部經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)部設(shè)備物資部辦公室試驗(yàn)室技術(shù)室測(cè)量組專職安全員專職合同管理員計(jì)劃統(tǒng)計(jì)財(cái)務(wù)室材料、物資計(jì)劃專職質(zhì)檢工程師機(jī)電設(shè)備管理保衛(wèi)治安內(nèi)、外部協(xié)調(diào)各施工班組總部現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部工程子項(xiàng)

（四）組織結(jié)構(gòu)搭建一、建立項(xiàng)目組織的步驟（一）確定組織目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)是項(xiàng)目組織設(shè)立的前提，應(yīng)根據(jù)確定的項(xiàng)目目標(biāo)，明確劃分分解目標(biāo)，列出所要進(jìn)行的工作的內(nèi)容。（二）確定項(xiàng)目工作內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)和規(guī)定任務(wù)，明確列出項(xiàng)目工作內(nèi)容，并進(jìn)行分類歸并及組合是一項(xiàng)重要組織工作。對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行歸并及組合并考慮項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度以及單位自身技術(shù)業(yè)務(wù)水平、人員數(shù)量、組織管理水平等。如進(jìn)行實(shí)施階段全過程項(xiàng)目管理，工作劃分可按設(shè)計(jì)階段和施工階段分別歸并和組合。（三）組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1.確定組織結(jié)構(gòu)形式。2.合理確定管理層次。管理組織結(jié)構(gòu)中一般應(yīng)有三個(gè)層次：一是決策層；由項(xiàng)目經(jīng)理和其助手組成，要根據(jù)工程項(xiàng)目的活動(dòng)特點(diǎn)與內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)化、程序化決策；二是中間控制層（協(xié)調(diào)層和執(zhí)行層）。由專業(yè)工程師和子項(xiàng)目工程師組成，具體負(fù)責(zé)規(guī)劃的落實(shí)，目標(biāo)控制及合同實(shí)施管理，屬承上啟下管理層次；三是作業(yè)層（操作層）。由現(xiàn)場(chǎng)人員組成，負(fù)責(zé)具體的操作工作。3.配置工作崗位及人員。4.制定崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)與考核要求。5.制定工作流程與考核標(biāo)準(zhǔn)。

二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則（一）職責(zé)分明：建立項(xiàng)目管理責(zé)任制，實(shí)行以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為核心，明確分工，責(zé)任到人，最終確保整體目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn)。（二）人員優(yōu)化：選派高素質(zhì)的管理人員，尤其是領(lǐng)導(dǎo)決策者，要求有高度的工作責(zé)任心和較強(qiáng)的組織管理能力，較高的專業(yè)技術(shù)水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)，懂技術(shù)、講科學(xué)、善管理、重實(shí)際，能勝任各自分管的管理組織工作。（三）設(shè)備合理：根據(jù)招標(biāo)文件的有關(guān)要求及項(xiàng)目的實(shí)際情況，我單位針對(duì)本項(xiàng)目配備了精良的設(shè)備來滿足項(xiàng)目的需要，設(shè)備進(jìn)場(chǎng)后，我公司將對(duì)設(shè)施、設(shè)備將進(jìn)行檢定。為確保本項(xiàng)目保質(zhì)保量決定以從事項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)骨干為基礎(chǔ)，進(jìn)一步充實(shí)力量，組建精干高效的項(xiàng)目部，創(chuàng)一流的管理、一流的質(zhì)量，確保優(yōu)質(zhì)、安全地完成本次務(wù)項(xiàng)目任務(wù)。1.綜合一體化管理方式我公司將此次項(xiàng)目的管理方式確定為綜合一體化管理。在管理運(yùn)作過程中，我們將發(fā)揮我公司雙向共管方式、超前引導(dǎo)、超前管理、超前服務(wù)的三超方式，以及軟、硬件結(jié)合方式等項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，使綜合一體化管理收到更好的效果。2.激勵(lì)機(jī)制以人為本是我公司重要的經(jīng)營(yíng)理念，它堅(jiān)持以人為中心，尊重人，理解人，關(guān)心人，培養(yǎng)人，以激勵(lì)員工上進(jìn)、實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊敬、相互信任，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧有序的舒暢環(huán)境，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的管理目標(biāo)。根據(jù)上述以人為本的宗旨，幾年來，我公司在實(shí)踐中總結(jié)出了行之有效的員工激勵(lì)機(jī)制：目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)、效益激勵(lì)。3.監(jiān)督與自我約束機(jī)制：（1）監(jiān)督機(jī)制在此次項(xiàng)目服務(wù)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向我公司和采購(gòu)方和相關(guān)政府部門報(bào)告工作，檢討運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并制訂出日常工作計(jì)劃，分解量化到部門及每個(gè)崗位，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。嚴(yán)格按我公司項(xiàng)目管理體系運(yùn)作，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體作法是：1）公開監(jiān)督制：公布公司服務(wù)監(jiān)督投訴電話，設(shè)立公司經(jīng)理信箱，24小時(shí)受理投訴。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。2）客戶評(píng)議制：我公司將對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)采購(gòu)人或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實(shí)行閉環(huán)管理，使每一位客戶的合法權(quán)益得到保障。3）定期報(bào)告制：項(xiàng)目培訓(xùn)部定期向采購(gòu)方、我公司及上級(jí)主管單位定期報(bào)告工作，檢討服務(wù)管理事宜，確保實(shí)現(xiàn)我公司標(biāo)書中的承諾。（2）自我約束機(jī)制：1）我公司在服務(wù)管理過程中，將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。2）各部門在管理中將嚴(yán)格貫徹我公司質(zhì)量管理體系體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。3）巡視檢查制：由各部門主管對(duì)各部門員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。4）實(shí)行考核淘汰制：我公司將每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，實(shí)行5%淘汰制，對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。我公司對(duì)管理負(fù)責(zé)人進(jìn)行述職考核，不合格降級(jí)或調(diào)回公司重新培訓(xùn)。4.信息反饋及處理機(jī)制沒有糾正和預(yù)防措施，質(zhì)量管理體系體系認(rèn)證就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，我公司就無法保證優(yōu)良的管理服務(wù)。（1）我公司將單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的客服部門工作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：1）公司定期向采購(gòu)單位提供一份工作報(bào)告書，包括收支帳目，征詢采購(gòu)方意見情況。2）我公司每半年向上級(jí)主管部門匯報(bào)項(xiàng)目的管理情況，特別是其整體服務(wù)實(shí)施落實(shí)情況，征詢上級(jí)部門的意見，改善不足之處。3）客戶意見箱。4）公司員工的反饋信息。5）新聞媒介。（2）獲得反饋信息后，由客服人員分析處理，向相關(guān)部門、人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時(shí)改進(jìn)，直到圓滿解決問題。三、組織結(jié)構(gòu)圖根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和采購(gòu)方需求，我們?cè)谘芯空麄€(gè)項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目管理體系作出了如下規(guī)劃：項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理，下設(shè)財(cái)務(wù)部、技術(shù)部、行政人事部門、保潔服務(wù)、安保服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理、檔案管理、質(zhì)量監(jiān)督等部門，各個(gè)部門下轄管理人員和機(jī)動(dòng)人員。保潔部設(shè)置保潔主管，安保部設(shè)置安保主管，綠化養(yǎng)護(hù)部設(shè)置植保主管等。其次，主管下轄組長(zhǎng)，隊(duì)長(zhǎng)，巡察組長(zhǎng)等。其項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖如下：項(xiàng)目經(jīng)理部籌建機(jī)構(gòu)人員組織工程部項(xiàng)目經(jīng)理部籌建機(jī)構(gòu)人員組織工程部計(jì)劃合同部機(jī)電物資部圖紙會(huì)審工程洽商協(xié)助征地拆遷及場(chǎng)地布置實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)編制技術(shù)交底和施工組織設(shè)計(jì)交底開工報(bào)告準(zhǔn)備開工施工組織機(jī)構(gòu)框圖建立材料控制網(wǎng)原材料試驗(yàn)檢驗(yàn)進(jìn)度材料計(jì)劃合同編制機(jī)械設(shè)備的購(gòu)買物資調(diào)拔及供應(yīng)安全質(zhì)量計(jì)劃

（五）基礎(chǔ)設(shè)施維修方案為增強(qiáng)園林公共設(shè)備設(shè)備管理，明確管理職責(zé)和責(zé)任，規(guī)范維修保養(yǎng)操作流程，保證各種設(shè)備設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)，依據(jù)各專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，特?cái)M訂本規(guī)范。設(shè)備管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)一、設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)（一）組長(zhǎng)：方應(yīng)其（二）副組長(zhǎng)：李小芳、馬大紅、朱新龍（三）組員：林國(guó)勝、邱朕宏、喻鳳琴、林國(guó)勝、詹德財(cái)、陳賢勝、管權(quán)權(quán)、夏萍等；二、崗位職責(zé)崗位職責(zé)班長(zhǎng)1.貫徹履行主管部門各項(xiàng)規(guī)章制度和工作要求，負(fù)責(zé)轄區(qū)公共設(shè)備設(shè)備平時(shí)維修保養(yǎng)和運(yùn)轉(zhuǎn)管理，保證各種設(shè)備設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)。2.負(fù)責(zé)擬訂班組月度、季度、年度工作計(jì)劃，對(duì)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)和平時(shí)維修保養(yǎng)及值班狀況進(jìn)行監(jiān)察檢查，按期招集班組例會(huì)，對(duì)工作達(dá)成狀況進(jìn)行總結(jié)、評(píng)選、整頓。3.負(fù)責(zé)對(duì)外承包維修項(xiàng)目管理，敦促設(shè)備廠家按合同規(guī)定要乞降專業(yè)技術(shù)規(guī)范，按期進(jìn)行檢修、保護(hù)和保養(yǎng)。4.負(fù)責(zé)班組維修資料和工具的申請(qǐng)領(lǐng)用，負(fù)責(zé)公用工具、各樣儀器儀表的保存、使用保護(hù)和管理工作，做到不丟掉、不破壞。5.負(fù)責(zé)班組各專業(yè)有關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的上報(bào)工作；負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料和設(shè)備保護(hù)技術(shù)資料的采集、整理和歸檔工作。6.嫻熟掌握觸電搶救知識(shí)和消防緊迫辦理舉措，防止安全事故的發(fā)生。7.依據(jù)主管部門的計(jì)劃，負(fù)責(zé)班組人員的教育、培訓(xùn)工作，依據(jù)部室績(jī)效考查方法對(duì)班組員工進(jìn)行查核，并對(duì)員工留用和解雇提出建議。8.達(dá)成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其余工作。電工1.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)強(qiáng)、弱電系統(tǒng)和各種電器設(shè)備的巡視、檢查與維修工作。2.熟習(xí)轄區(qū)內(nèi)全部照明設(shè)備和照明線路，并比較明和照明線路及設(shè)備進(jìn)行檢查與維修。3.負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、線路及動(dòng)力配電盤、動(dòng)力配電箱的檢查與維修工作。4.負(fù)責(zé)配合消防監(jiān)控中心值班人員對(duì)公共場(chǎng)所的消防監(jiān)督報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查實(shí)驗(yàn)。5.按規(guī)定做好平時(shí)值班和交接班工作，認(rèn)真填寫交接班紀(jì)錄。6.負(fù)責(zé)保存好個(gè)人領(lǐng)用的工具、公用工具、檢測(cè)儀表和電器械料，做到不丟掉，不破壞。7.熟習(xí)和掌握觸電搶救知識(shí)及消防安全緊迫事故的應(yīng)急舉措，防備安全事故發(fā)生。8.電器管理（1）電器管理人員兩證（上崗證、操作證）齊備。（2）每天對(duì)全部電器進(jìn)行巡邏，保證安全運(yùn)轉(zhuǎn)，保證第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)并辦理電器設(shè)備漏電，破壞的燈飾等須在當(dāng)天達(dá)成維修，維修、改換配件的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不得低于原配件質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（3）園林內(nèi)全部燈飾（包含不限于路燈、景觀燈等）每天開放遵照采買人安排，亮燈率不低于98%。（4）配電柜強(qiáng)電輸送須經(jīng)過漏電保護(hù)裝置，每周試驗(yàn)1次，不得繞過漏電保護(hù)裝置強(qiáng)行供電。水暖工1.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)生活給水、排水、消防水系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)備的巡視、檢查、維修和保養(yǎng)工作。2.負(fù)責(zé)按期對(duì)生活水池進(jìn)行沖洗和管線的檢查。3.負(fù)責(zé)化糞池、排污（水）溝的檢查和清理工作。4.負(fù)責(zé)抵消防（污）水泵系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、檢查和維修工作。5.按規(guī)定做好平時(shí)值班和交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。6.負(fù)責(zé)保存好個(gè)人領(lǐng)用的工具、公用工具、檢測(cè)儀表和電器械料，不得丟掉和破壞。7.負(fù)責(zé)達(dá)成所管轄范圍內(nèi)設(shè)備及設(shè)備機(jī)房、值班室的潔凈衛(wèi)生工作。8.熟習(xí)和掌握觸電搶救知識(shí)和消防安全緊迫辦理措施，防備安全事故發(fā)生。

管理制度和規(guī)定一、值班和交接班制度（一）值班人員按有關(guān)運(yùn)轉(zhuǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)建筑物、井蓋、燈飾等設(shè)備進(jìn)行巡察、保養(yǎng)和維修。（二）值班時(shí)期如遇特別事故，應(yīng)按突發(fā)應(yīng)急事故辦理，一般故障按業(yè)務(wù)規(guī)程進(jìn)行辦理，當(dāng)班故障辦理記錄填寫率達(dá)100%。（三）值班員要固守崗位，禁止脫崗、串崗，特別狀況要換班時(shí)，事先向班長(zhǎng)申請(qǐng)，贊同后方可換班。（四）換班人員提早20分鐘做好換班準(zhǔn)備，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，搞好值班室和設(shè)備衛(wèi)生工作。（五）接班人員提早15分鐘抵達(dá)值班崗位，第一認(rèn)真仔細(xì)檢查各設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，確認(rèn)無異樣狀況進(jìn)行交接班程序。（六）換班員工向接班員工介紹本班工作狀況及設(shè)備運(yùn)行狀況，設(shè)備故障的辦理結(jié)果和經(jīng)過，如接班人員有疑問可發(fā)問，直至兩方清楚。（七）接班員要認(rèn)真查察上班值班記錄，檢查儀器儀表和各樣工具能否齊備完滿。（八）交接班兩方以為各樣設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常無誤后共同在交接班記錄上署名確認(rèn)。交接班達(dá)成后發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。（九）凡有以下狀況，交接班停止不得交接班，必需時(shí)班長(zhǎng)到現(xiàn)場(chǎng)辦理：1.當(dāng)巡視記錄與實(shí)質(zhì)狀況不符時(shí)；2.交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)；3.接班人員精神狀態(tài)不良，包含疲倦、醉酒和傷病等時(shí)；4.設(shè)備有故障在搶修中，而又一定交接兩方共同辦理時(shí)；5.設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)有異樣而又找不出原由或運(yùn)轉(zhuǎn)狀況不明時(shí)。二、設(shè)備維修管理（一）各種設(shè)備的維修，保養(yǎng)故障辦理要嚴(yán)格按業(yè)務(wù)規(guī)程進(jìn)行操作。（二）工作人員一定固守崗位，上班時(shí)間禁止飲酒，不遲到、不早走，自覺恪守勞動(dòng)紀(jì)律，認(rèn)真填寫值班記錄。（三）值班人員收到設(shè)備報(bào)修后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)快速差遣人員前去維修，并于當(dāng)天返回派工單，如不可以修復(fù)應(yīng)填寫原由。（四）一般性維修項(xiàng)目24小時(shí)內(nèi)達(dá)成，維修人員接到派工單10分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（預(yù)定除外），維修完成清理施工現(xiàn)場(chǎng)后，維修人員請(qǐng)使用單位在試用、查收合格后在派工單上署名，維修單上記錄要全、正確，維修人員將簽好的派工單換班長(zhǎng)確認(rèn)并備查。（五）對(duì)設(shè)備要按期巡視巡檢、做到每季度對(duì)水泵加油一次，電機(jī)搖測(cè)絕緣一次，防備安全事故發(fā)生。（六）對(duì)所管轄的上下水設(shè)備、消防栓等各處節(jié)門散布、走向應(yīng)做到成竹在胸。需要停水、停機(jī)檢查突發(fā)事件時(shí)要實(shí)時(shí)請(qǐng)示報(bào)告，并通知有關(guān)部門予以配合。（七）電工在進(jìn)行換燈、裝接觸器開關(guān)和故障辦理等工作時(shí)，一定一人監(jiān)護(hù)一人操作。（八）保證所管轄地域的污水系統(tǒng)暢達(dá)無阻，遇有狀況或重要問題一定隨叫隨到、實(shí)時(shí)解決。（九）夏天要對(duì)各管道口的雜物進(jìn)行完全消除和疏導(dǎo)，在雨季時(shí)期應(yīng)常常檢查，做好防汛工作。（十）每個(gè)月按期對(duì)樓內(nèi)外共用照明設(shè)備進(jìn)行檢查，實(shí)時(shí)辦理問題。（十一）關(guān)于緊迫維修的項(xiàng)目，應(yīng)急事急辦，過后填充維修單。（十二）因客觀原由未達(dá)成的維修項(xiàng)目，要實(shí)時(shí)上報(bào)。（十三）維修結(jié)束實(shí)時(shí)回訪，并有回訪記錄。（十四）零修急修實(shí)時(shí)率100%、返修率不高于1%。（十五）按期學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，做好本員工作。三、建筑物巡檢（一）由班長(zhǎng)指派一名巡檢人員，每半月巡檢一次。（二）檢查外墻有無裂紋、變形、傾斜，外墻皮有無脫落。（三）檢查所轄地區(qū)內(nèi)陸面有無較大裂紋。（四）檢查內(nèi)墻墻皮有無零落。（五）檢查木棧道等木構(gòu)造設(shè)備無腐損、斷裂、松動(dòng)；每年全面保養(yǎng)、保護(hù)許多于一次，平時(shí)破壞需實(shí)時(shí)改換。（六）各種園林建筑物、修建物和垃圾桶、園椅、標(biāo)牌、護(hù)欄等設(shè)備完滿，隨壞隨修；面層無起皮、零落現(xiàn)象；每年全面出新許多于一次。（七）實(shí)時(shí)增補(bǔ)缺失的窨井蓋；實(shí)時(shí)疏導(dǎo)窨井及下水管道，保證下水暢達(dá)。（八）維修、出新和保養(yǎng)、保護(hù)采用的資料不低于原有資料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量、工序和操作切合行業(yè)規(guī)范的要求，成效切合景區(qū)整體景觀要求。（九）巡邏時(shí)，檢查人員一定隨時(shí)將巡檢狀況詳盡記錄在巡檢記錄表中。四、設(shè)施、設(shè)備巡回檢查（一）值班人員應(yīng)按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間、路線和項(xiàng)目巡視檢查設(shè)備，而且隨身攜帶通信設(shè)備或?qū)χv機(jī)。（二）值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運(yùn)轉(zhuǎn)日志上依次序做好巡邏狀況和結(jié)果記錄。運(yùn)轉(zhuǎn)值班人員一定履行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的簽到表上簽到。（三）在特別狀況下（事故后、雷雨時(shí)、過載運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)、天氣突變時(shí)、新設(shè)備投運(yùn)后、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)不穩(wěn)固等）應(yīng)增添巡視檢查次數(shù)和進(jìn)行要點(diǎn)巡視。（四）巡視檢查設(shè)備應(yīng)保持足夠的安全距離，不得單人進(jìn)行任何其余工作。（五）發(fā)現(xiàn)設(shè)備登記表和電流表、電壓表、壓力表、溫度表等有異樣，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)指示燈有破壞，安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)調(diào)整或改換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完滿狀態(tài)下運(yùn)轉(zhuǎn)。（六）發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、振動(dòng)、泄漏等又不可以快速清除的，一定立刻報(bào)告業(yè)務(wù)主管部門，并采納適合的防備舉措，防備事故的發(fā)生或擴(kuò)大。（七）維修班長(zhǎng)每周一次對(duì)巡邏狀況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原由，如屬人為應(yīng)追查當(dāng)事人責(zé)任。（八）設(shè)備發(fā)生接地時(shí)巡視設(shè)備應(yīng)穿絕緣靴，并保持與接地址有效的安全距離和不得涉及設(shè)備外殼。（九）雷雨中不得巡視設(shè)備，一定巡視時(shí)出應(yīng)穿絕緣靴和不得涉及設(shè)備外殼外，其實(shí)不得靠近避雷設(shè)備。（十）發(fā)現(xiàn)設(shè)備異樣，應(yīng)作好記錄。若直接影響設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)一定立刻報(bào)告業(yè)務(wù)主管，并實(shí)時(shí)采納有效的舉措，防備局勢(shì)擴(kuò)大。（十一）每個(gè)月要匯總巡視記錄，對(duì)各種設(shè)備存在的隱患敦促有關(guān)部門實(shí)時(shí)辦理。五、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)保護(hù)保養(yǎng)（一）按期對(duì)各樣設(shè)備、設(shè)備平時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)維修保養(yǎng)。（二）維修班巡邏記錄表每天記錄一次，由班長(zhǎng)檢查后每個(gè)月月尾將表格匯總交主管部門存檔。（三）設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表由檢查員填好后換班長(zhǎng)，業(yè)務(wù)主管審察后署名，每個(gè)月月尾將表格匯總交業(yè)務(wù)主管部門存檔。（四）防火巡邏表每天由值班員填寫，每周經(jīng)維修班長(zhǎng)署名后月尾匯總交業(yè)務(wù)主管部門存檔。（五）設(shè)備檢查一定認(rèn)真、認(rèn)真，記錄須填寫認(rèn)真、筆跡清楚。（六）全部記錄一定準(zhǔn)時(shí)達(dá)成，禁止故弄玄虛。（七）依據(jù)設(shè)備、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，實(shí)時(shí)分解落實(shí)。（八）設(shè)備維修人員一定熟習(xí)設(shè)備、設(shè)備的種類、散布、安全運(yùn)轉(zhuǎn)要求。熟習(xí)地上地下管線散布、走向、地點(diǎn)。（九）設(shè)備維修人員準(zhǔn)時(shí)巡檢，掌握設(shè)備、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)問題實(shí)時(shí)維修，對(duì)臨時(shí)不可以維修的問題，應(yīng)實(shí)時(shí)報(bào)告，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故遲延。（十）依據(jù)維修申報(bào)規(guī)定，填寫維修申報(bào)單，實(shí)行維修并記錄，準(zhǔn)時(shí)存檔。（十一）成立設(shè)備、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)保護(hù)保養(yǎng)檔案。房屋日常管理與養(yǎng)護(hù)一、養(yǎng)護(hù)目標(biāo)保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)建筑的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。二、維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2.有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。（二）外墻面1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。（三）公共屋面1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2.相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。（四）公共通道、門廳、樓梯間1.相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)流程；2.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。三、實(shí)施效果（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1.安全、正常使用；2.功能完好。（二）外墻面無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一。（三）公共屋面1.無積水、無滲漏；2.隔熱層完好無損；3.避雷網(wǎng)無間斷，各種避雷裝置焊接點(diǎn)牢固可靠，通雷測(cè)試端實(shí)測(cè)電阻小于4歐姆。（四）公共通道、門廳、樓梯間1.整潔，無缺損，無霉跡；2.扶手完好，無張貼痕跡。四、日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。（二）外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。1.每?jī)赡陮?duì)于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；2.每年雨季前對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。（三）公共層面1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2.每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部分。五、定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。（二）外墻面1.每年對(duì)外墻面清洗一次；2.每三年對(duì)較大面積的滲漏及損壞，維修無效的，進(jìn)行局部翻新；3.每三年對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次安全性檢查。（三）公共層面1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；2.每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年對(duì)屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部分。六、實(shí)施細(xì)則根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，管理處工程部組織專業(yè)人員對(duì)房屋建筑的輕微損傷進(jìn)行日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。按時(shí)組織房屋定期查勘和季節(jié)性查勘工作，全面地了解房屋建筑完損狀況，確定房屋的完損等級(jí)，以此制訂、補(bǔ)充、完善房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃。另外，遇大風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，及時(shí)對(duì)房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制訂針對(duì)性的維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。（一）玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護(hù)由玻璃幕墻易受大風(fēng)、暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，管理處將重視對(duì)玻璃幕墻的檢查和維護(hù)工作，以確保結(jié)構(gòu)的安全性。定期對(duì)預(yù)埋和連接構(gòu)件的檢查和防銹處理，對(duì)于松動(dòng)或其它異常情況及時(shí)向園林府相關(guān)部門報(bào)告，在雨季加強(qiáng)對(duì)玻璃幕墻的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取補(bǔ)救措施。（二）砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)1.砌體結(jié)構(gòu)的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，首先消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。維修時(shí)將采用環(huán)保型高強(qiáng)材料修復(fù)。2.砌體結(jié)構(gòu)的加固砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱等）出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形時(shí)，管理處將組織專業(yè)人員進(jìn)行鑒定，對(duì)已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，進(jìn)行磚砌體結(jié)構(gòu)加固，以確保房屋建筑的使用功能。3.砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)為防止砌體破壞，管理處將至制定嚴(yán)格的管理制度，禁止屋面、樓板過載荷，同時(shí)，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并進(jìn)行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時(shí)，及時(shí)安排工程人員修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。（三）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)根據(jù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)特點(diǎn)制定嚴(yán)格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修與養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)。1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕（1）鋼筋混凝土表面損壞的維修。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù)，防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）鋼筋混凝土深層損壞的維修。當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時(shí)，將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對(duì)其予以修復(fù)。（3）鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí)，混凝土表面僅有細(xì)小裂縫，或者個(gè)別破損較小，我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重，混凝土破裂，保護(hù)層剝離較多時(shí)，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí)，我們聘請(qǐng)具備一定資質(zhì)的專業(yè)公司，通過對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè)，對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查，以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法，提高原構(gòu)件強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房屋的使用安全，我們高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作：（1）對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況，進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等，我們?cè)鲈O(shè)必要的防護(hù)措施。（2）即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí)，我們采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層（如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進(jìn)行防護(hù)。（3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。（4）房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。（四）房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在日常維護(hù)工作中，管理處對(duì)防水屋面的修繕與管理，將堅(jiān)持防排結(jié)合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護(hù)材料，具有環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的特點(diǎn)。搞好屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)。對(duì)防水工程必須建立技術(shù)檔案、定期檢查、合理施工、及時(shí)修復(fù)。1.屋面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)隨著使用年限的增加，屋面涂料防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在日常維護(hù)工作中，我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。（1）屋面涂料防水工程的修繕對(duì)于涂料防水層的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位的防水涂膜并清除周圍浮灰及雜物，涂刷基層處理劑，鋪設(shè)防水層涂料，新鋪設(shè)的防水層應(yīng)與原防水層粘結(jié)牢固并封嚴(yán)，最后做保護(hù)層。對(duì)于缺損嚴(yán)重的防水層，全部進(jìn)行翻修。（2）屋面涂料防水工程的養(yǎng)護(hù)。加強(qiáng)對(duì)屋面防水層、板端縫、伸縮縫、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。重視對(duì)屋面的清掃，保證屋面排水通暢。制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。2.墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)（1）墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，有的房屋建屋的外墻采用大理石、金屬板和鋼化中空玻璃作為飾面材料，而且大理石采用干掛方式固定，一般情況下防水性能優(yōu)良。但飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們經(jīng)常注意檢查外墻飾面的狀況，對(duì)于損壞、脫落的飾面板及時(shí)更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用水泥砂漿嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)；外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時(shí)，就將局部的磚塊拆下，重新補(bǔ)砌嚴(yán)實(shí)。（2）墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)EQ\o\ac(○,1)定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。EQ\o\ac(○,2)建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。EQ\o\ac(○,3)合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。EQ\o\ac(○,4)對(duì)于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。EQ\o\ac(○,5)定期清洗外墻飾面。3.衛(wèi)生間防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)（1）衛(wèi)生間防水工程修繕衛(wèi)生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位，清理干凈后重新涂刷防水涂料，并加鋪胎體增強(qiáng)材料做成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水層完成后需經(jīng)試水，無滲漏后鋪貼地面磚。對(duì)于一般裂縫滲漏的維修，根據(jù)縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強(qiáng)材料涂料防水層。衛(wèi)生間四周的墻與地面交接的墻根部，最容易出現(xiàn)滲漏，間接引起下層頂板和四周墻體出現(xiàn)滲漏。根據(jù)裂寬，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部位清理干凈，在裂縫部位涂刷防水涂料，并加胎體增強(qiáng)材料將縫隙密封。衛(wèi)生間穿樓地面管道根部積水滲漏的維修，先沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，槽內(nèi)嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護(hù)層。（2）衛(wèi)生間防水工程日常養(yǎng)護(hù)EQ\o\ac(○,1)定期檢查，對(duì)易產(chǎn)生滲漏的部位作細(xì)致檢查；EQ\o\ac(○,2)建立技術(shù)檔案；EQ\o\ac(○,3)抓住衛(wèi)生間易積水滲漏的特點(diǎn)，講究維修施工方法。4.地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)（1）地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是慢滲漏。對(duì)于孔洞和裂縫滲漏，直接用快硬水泥膠漿封堵孔洞和裂縫；對(duì)于大面積滲漏，需進(jìn)行整體翻修。（2）做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。（3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。（4）建立技術(shù)檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。（五）房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)管理處將制定嚴(yán)密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：對(duì)石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對(duì)房屋裝飾工程以養(yǎng)護(hù)為主，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。（六）門窗的修繕與養(yǎng)護(hù)管理處將定期對(duì)門窗進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是大風(fēng)、暴雨天氣前后更要加強(qiáng)對(duì)門窗的檢查。門窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進(jìn)行油漆。要加強(qiáng)對(duì)鋁金門窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。1.門窗的修繕對(duì)于木門主要是通過調(diào)整、更換門窗部件，實(shí)現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、霉變腐朽及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對(duì)于鋼門窗和鋁合金門窗主要是通過調(diào)整、補(bǔ)焊、加固、油漆或更換門窗部件，實(shí)現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、密封不嚴(yán)、銹蝕及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對(duì)于塑鋼門窗，重點(diǎn)放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音性能。2.門窗的養(yǎng)護(hù)（1）門窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，我們定期對(duì)門窗進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是大風(fēng)、暴雨天氣前后更要加強(qiáng)對(duì)門窗的檢查。（2）做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。（3）定期進(jìn)行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕，當(dāng)門窗漆膜局部損壞脫落時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)刷油漆，補(bǔ)漆用的油漆應(yīng)盡量和原油漆一致，以保持美觀。當(dāng)門窗油漆使用達(dá)到老化期限時(shí)，則進(jìn)行全部重新油漆。（4）鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學(xué)藥劑侵蝕，要加強(qiáng)對(duì)鋁合金門窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊。（七）金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的修繕與養(yǎng)護(hù)各金屬構(gòu)件間或構(gòu)件的各零件、配件間連接是受力和傳力的關(guān)鍵部位，連接處的破壞會(huì)導(dǎo)致構(gòu)件、結(jié)構(gòu)體系的破壞。同時(shí)，鋼材本身的變形、銹蝕和損裂也直接危害到整個(gè)結(jié)構(gòu)。樓內(nèi)的金屬結(jié)構(gòu)和構(gòu)件多、分布廣，易受大風(fēng)暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，因此，管理處將其作為實(shí)施項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。高度重視對(duì)金屬結(jié)構(gòu)各構(gòu)件進(jìn)行仔細(xì)檢查和精心維護(hù)，確保結(jié)構(gòu)的安全性。1.鋼質(zhì)構(gòu)件產(chǎn)生塑性變形后的維修管理處定期對(duì)構(gòu)件進(jìn)行塑性變形累積損傷的鑒定，當(dāng)發(fā)現(xiàn)鋼質(zhì)構(gòu)件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時(shí)，根據(jù)構(gòu)件尺寸的大小，可用錘擊機(jī)械矯正或熱工矯正法來矯正變形，嚴(yán)重的選用合格的構(gòu)件進(jìn)行更換。2.連接部位損壞的維修金屬構(gòu)件可能存在因焊接時(shí)的缺陷造成構(gòu)件連接處的損壞，由于屋頂金屬結(jié)構(gòu)，既要有足夠的承受靜荷載能力，又要承受大風(fēng)等惡劣氣候引起的巨大動(dòng)荷載，要高度重視焊接缺陷的處理。維修時(shí)對(duì)焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進(jìn)行防腐處理。3.油漆老化、脫落要求按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修鋼質(zhì)構(gòu)件表面的漆層用于保護(hù)鋼材不受腐蝕，若局部漆膜損壞，將損壞部分漆膜用砂紙去掉磨光，補(bǔ)刷油漆；若構(gòu)件銹蝕面積大，舊漆膜蛻皮起殼，則將舊漆膜全部清除干凈，再重新刷油漆。4.金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護(hù)對(duì)于金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護(hù)，要求做好以下幾方面的工作：（1）對(duì)結(jié)構(gòu)的鋼質(zhì)桿件、焊縫進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)變形、開裂、腐蝕等情況及時(shí)處理。（2）定期檢查鋼質(zhì)構(gòu)件銹蝕狀況，并采取必要的補(bǔ)救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水設(shè)施維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（4）在大風(fēng)、暴雨多發(fā)期間加強(qiáng)對(duì)結(jié)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取補(bǔ)救措施。（八）確保房屋建筑安全，重視白蟻防治做好房屋查勘工作，對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作。通過房屋查勘工作，全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級(jí)，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。在第一年的時(shí)候?qū)Ψ课萁Y(jié)構(gòu)、裝修進(jìn)行全面查勘鑒定，全面掌握房屋建筑的建造質(zhì)量。記錄各部分完損情況，評(píng)定房屋完損等級(jí)。另外白蟻防治是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，為消除白蟻危害隱患，我們必須堅(jiān)持“預(yù)防為主，綜合防治”的方針。為此專門配備白蟻防治人員，定期檢查建筑物各部位，及時(shí)走訪用戶，收集白蟻防治的有關(guān)信息，按計(jì)劃進(jìn)行藥物消殺，發(fā)現(xiàn)白蟻立即消殺，確保房屋建筑的安全。

給排水系統(tǒng)的維護(hù)一、排水系統(tǒng)的維護(hù)與標(biāo)準(zhǔn)（一）排水設(shè)備1.污水泵（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：1）外表、濾網(wǎng)、支架無嚴(yán)重銹蝕；2）螺栓、螺絲無松動(dòng)斷裂；3）水管與泵連接完好，接口無松動(dòng)、泄漏。2.泵體（1）檢查周期：日常檢查、12-14個(gè)月（2）日常檢查標(biāo)準(zhǔn)：運(yùn)行正常，無異常振動(dòng)、噪音，排水流暢。（3）12-14個(gè)月檢查標(biāo)準(zhǔn)：1）檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞；2）更換零部件；3）軸承體清洗、加油。（二）排水設(shè)施1.排水閘閥（1）檢查周期：1個(gè)月（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：1）閥門啟閉要靈活；2）閥體要完整；3）無銹蝕，無滴漏。2.排水檢衛(wèi)生潔具（1）檢查周期：日常檢查（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：1）檢查完好；2）水流通；3）無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。3.各井室（1）檢查周期：1個(gè)月（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：1）井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；2）井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。（三）排水管道1.室內(nèi)槽水管道（1）檢查周期：1個(gè)月（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：保持水流暢通，無堵塞，無滴漏2.排氣管（1）檢查周期：1個(gè)月（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：1）保持管內(nèi)氣體及時(shí)排出；2）下水管內(nèi)不準(zhǔn)有真空3.管道吊支架、管卡（1）檢查周期：1個(gè)月（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：吊支架、管卡要安裝牢固4.室外排水管道（1）檢查周期：1個(gè)月（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：保持水流暢通，無堵塞5.各井室（1）檢查周期：1個(gè)月（2）檢查標(biāo)準(zhǔn)：井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞二、給水系統(tǒng)運(yùn)行管理措施（一）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由設(shè)備運(yùn)行部負(fù)責(zé)使用管理，并指定專人負(fù)責(zé)。做好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。（二）水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)備運(yùn)行部值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準(zhǔn)。（三）消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單、明確。（四）生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。（五）消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查。無條件啟動(dòng)的消防水泵（有過壓危險(xiǎn)或開噴的系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤車（一般情況下，45KW以下的水泵采用受動(dòng)盤車，45KW以上的水泵采用點(diǎn)動(dòng)測(cè)試），每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。（六）水泵房配電室室溫不超過40℃；泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。（七）水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由專人保管并定期巡查。（八）按規(guī)定定期取水（或由水務(wù)局取樣）送政府有關(guān)部門進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交服務(wù)中心存檔。（九）對(duì)公共水表須每月定時(shí)抄表，對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備運(yùn)行部作好水量平衡測(cè)試。（十）嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請(qǐng)手續(xù)。三、給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)（一）制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》1.每年的12月底，由工程部研究、制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。2.制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：（1）制定排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；（2）給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；（3）合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）3.《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：（1）維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；（2）備品、備件計(jì)劃；（3）具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；（4）預(yù)計(jì)費(fèi)用。（二）巡視監(jiān)控1.維修工應(yīng)每?jī)蓚€(gè)小時(shí)巡視一次水泵房（包括機(jī)房、水池、水箱），每周巡視一次管理區(qū)域內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上管道井、排水井。2.巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：（1）水泵房有無異常聲響或大的振動(dòng)；（2）電機(jī)、控制柜有無異常氣味；（3）電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；（4）電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；（5）機(jī)械水壓表顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求；（6）水池、水箱水位是否正常；（7）閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；（8）主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清晰；（9）止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠；（10）臨時(shí)接駁用水情況；（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。3.維修工在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施加以排除，排除過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。當(dāng)給排水設(shè)備運(yùn)行中遇設(shè)備故障而維修工無法處理時(shí)，應(yīng)及時(shí)向維修班長(zhǎng)報(bào)告，由班長(zhǎng)協(xié)助解決或組織相關(guān)搶修工作。（三）水泵房管理1.非維修工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)維修班長(zhǎng)管同意并在維修工的陪同下方可進(jìn)入水泵房。2.水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。3.水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火。4.每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮；5.水泵房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。6.水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值維修工保管，維修工不得私自配鑰匙。（四）水泵機(jī)組維修方案1.電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)（1）用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；（2）檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；（3）檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；（4）清潔電動(dòng)機(jī)外殼；（5）檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆重新油漆。2.水泵維修保養(yǎng)（1）檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；（2）轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；（3）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；（4）清潔水泵外表；（5）如水泵脫落或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。3.檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。4.檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松馳則應(yīng)擰緊。（五）控制柜維修保養(yǎng)水泵房管理責(zé)任人每年的5月、11月應(yīng)對(duì)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。1.用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。2.檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。3.檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。4.交流接觸器維修保養(yǎng)：（1）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；（2）清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；（3）清潔鐵芯上的油污及臟物；（4）檢查復(fù)位調(diào)簧情況；（5）擰緊所有緊固件。5.自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：（1）用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；（2）外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。6.熱繼電器維修保養(yǎng)：（1）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；（2）檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。7.自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：（1）用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；（2）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；（3）自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)在無卡住現(xiàn)象；（4）檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。8.中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。9.信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：（1）檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。10.遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：（1）檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；（2）檢查信號(hào)線頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；（3）偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。（六）閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)1.閘閥維修保養(yǎng)：（1）檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；（2）檢查黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加黃油麻繩；（3）對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；（4）對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。2.止回閥維修保養(yǎng)：（1）檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；（2）檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；（3）檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。3.浮球閥維修保養(yǎng)：（1）檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；（2）檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校對(duì)；（3）檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換；4.液位控制器維修保養(yǎng)：（1）檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；（2）清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；（3）檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；（4）緊固所有螺母。5.閥門日常維護(hù)重點(diǎn)（1）室外閥門，特別是明桿閥門，閥桿上應(yīng)加保護(hù)套并涂裹黃油，防止日曬雨淋和灰塵侵蝕。（2）閥門閥桿部分應(yīng)經(jīng)常保持有一定的油量，以減少摩擦，防止咬住，保證啟閉靈活；不經(jīng)常啟閉的閥門，要定期進(jìn)行啟閉操作。閥門的傳動(dòng)裝置（包括變速箱）應(yīng)定期加油。（3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液壓閥造成溢水，需要定期檢查閥門狀態(tài)、水箱高水位報(bào)警裝置作用并對(duì)中心值班人員進(jìn)行培訓(xùn)。（4）污水井循環(huán)泵止回閥經(jīng)常存在故障不能發(fā)揮止回作用，應(yīng)定期試驗(yàn)檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)更換。（七）潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)1.用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，如未達(dá)到應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。2.檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。3.檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。4.清潔潛水泵、排污泵外殼。5.檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松馳則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。（八）明裝給排水管維修方案（每年至少進(jìn)行一次）1.檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。2.檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。3.檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。4.檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。（九）維修記錄1.每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由工程部主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。2.對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決后寫出《故障情況書面事故報(bào)告》并上報(bào)公司。3.維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)工作記錄》和《供水泵日常運(yùn)行維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由工程部主管整理成冊(cè)后交管理處存檔，保存期為3年。（十）控制系統(tǒng)日常維護(hù)重點(diǎn)1.控制柜散熱，風(fēng)扇清潔除塵。2.開關(guān)發(fā)熱、接觸器異響檢查。3.主回路端子、接頭松動(dòng)檢查。4.控制回路插接元件檢查，控制回路接地、絕緣檢查。5.各控制液面報(bào)警器定期試驗(yàn)檢查（包括污水積水坑高水位報(bào)警）。6.排污泵自動(dòng)、手動(dòng)定期試驗(yàn)檢查。（十一）停水管理給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，由維修班報(bào)管理處主任批準(zhǔn)，提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)由管理處向有關(guān)用戶作出解釋。（十二）給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理1.主供水管爆裂的處置：（1）立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；（2）如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；（3）立即通知服務(wù)專員及維修班長(zhǎng)。維修班長(zhǎng)聯(lián)絡(luò)供水公司進(jìn)行搶修；服務(wù)專員負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；（4）在維修班長(zhǎng)的組織下，盡快開挖出爆裂部位的水管；（5）供水公司修好爆裂部位水管后應(yīng)由維修工開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動(dòng)現(xiàn)象；（6）確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。2.水泵房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。3.水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處置：（1）視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；（2）針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況采取合理措施阻截水源和封堵漏水點(diǎn)；（3）如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；（4）漏水源堵住后，應(yīng)立即采取措施進(jìn)行排水；（5）排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等）；（6）確認(rèn)濕水狀況已徹底消除（絕緣電阻經(jīng)檢測(cè)后達(dá)到規(guī)定要求），開機(jī)試運(yùn)行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。四、給排水設(shè)備管理制度（一）管理責(zé)任1.理服務(wù)中心維修組負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)等管理工作，維修主管負(fù)責(zé)組織、維修人員實(shí)施。2.給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。3.實(shí)行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。4.管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢查。（二）巡視制度1.定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。2.發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管爆裂時(shí)應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時(shí)發(fā)出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。（三）保養(yǎng)制度1.注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密封，每次開啟后及時(shí)鎖好，防止蚊蟲滋生。2.救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，平時(shí)嚴(yán)禁使用消防水作其他用途。（四）檢修制度1.經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時(shí)渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記錄。2.供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度保養(yǎng)計(jì)劃填寫。給排水設(shè)備，除了按年度保養(yǎng)計(jì)劃保養(yǎng)外，還必須按規(guī)定進(jìn)行正常的巡視檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。建立二次供水管理制度，嚴(yán)格按法規(guī)要求，實(shí)施定期維修保養(yǎng)。（五）正常給排水1.管理服務(wù)中心維修主管負(fù)責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，負(fù)責(zé)樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理工作，保證24小時(shí)不間斷供水。2.運(yùn)行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時(shí)應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)并積極進(jìn)行搶修。（六）正常停水1.當(dāng)接到自來水公司的停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，并做好記錄。2.當(dāng)按計(jì)劃保養(yǎng)必須停水時(shí)，應(yīng)提前一天將停水的范圍和時(shí)間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方可進(jìn)行保養(yǎng)。3.由于工程的需要，對(duì)消防系統(tǒng)停水時(shí)，必須通知消防人員后，由消防人員進(jìn)行操作，并做好相關(guān)記錄。（七）水質(zhì)保障每年組織專業(yè)人員對(duì)生活水箱進(jìn)行兩次清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的水質(zhì)化驗(yàn)合格證明。（八）異常情況處理1.樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。2.樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應(yīng)立即檢查及維修。3.安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。4.樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。5.接到自來水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準(zhǔn)備。6.化糞池每季度進(jìn)行一次檢查，化糞池滿時(shí)及時(shí)組織人員清理，并將檢查清理結(jié)果進(jìn)行記錄。7.當(dāng)發(fā)生突然停水事件時(shí)，客戶服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)與自來水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時(shí)間，主動(dòng)與客戶服務(wù)中心聯(lián)系，幫助做好對(duì)客戶的解釋工作。8.認(rèn)真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應(yīng)的檢修保養(yǎng)記錄表中。供電設(shè)備管理維護(hù)方案一、實(shí)施依據(jù)及目的（一）實(shí)施依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》；2.《中華人民共和國(guó)電力法》；3.國(guó)務(wù)院《電力供應(yīng)與使用條例》；4.《電力設(shè)施保護(hù)條例》等相關(guān)法律法規(guī)。（二）實(shí)施的目的為保障各項(xiàng)目管理處變壓器、配電柜設(shè)備正常運(yùn)行，維護(hù)電力系統(tǒng)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，防止事故的發(fā)生做到早發(fā)現(xiàn)早處理，防患于未然；延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，改善設(shè)備的運(yùn)行狀況，提高設(shè)備的綜合效能；降低設(shè)備的故障率，為公共設(shè)備設(shè)施的正常用電提供保障條件，提升公司服務(wù)品質(zhì)，提高業(yè)主的滿意度。二、供、配電系統(tǒng)設(shè)備管理與維護(hù)（一）每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目1.電力變壓器（干式）（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：外殼：查低壓母線；檢查殼體。溫度計(jì)：檢查是否完好；觀察溫度指示。聲響：監(jiān)聽變壓器聲響。變壓器室：檢查門窗、地面、四壁；檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；檢查室內(nèi)照明設(shè)施；檢查室內(nèi)消防設(shè)施。（2）巡視保養(yǎng)要求：外殼：低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡。溫度計(jì)：顯示正常、無損壞、溫度不超過140℃。聲響：發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音。變壓器室：無雜物、不滲水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常。2.低壓開關(guān)柜（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：柜正面：清掃（擦拭）柜正面；檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；檢查空氣開關(guān)；檢查閘門開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)；檢查分閘、合閘指示燈。柜背面：觀察母線、連接點(diǎn)、引出線；檢查電度表。（2）巡視保養(yǎng)要求：柜正面：無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常。柜背面：連接良好、接點(diǎn)無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動(dòng)正常。3.電容器柜（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：柜正面：清掃（擦拭）柜正常；檢查儀表指示及運(yùn)行參數(shù)；檢查自動(dòng)補(bǔ)償器；檢查各組電容指示燈。柜內(nèi)：觀察電容器殼體、套管；檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)；檢查柜內(nèi)溫度。（2）巡視保養(yǎng)要求：柜正面：無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好。柜內(nèi)：電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色、無熱熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45℃。4.柴油發(fā)電機(jī)（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：機(jī)身：清掃機(jī)身及周圍地面?？刂品浚簷z查信號(hào)指示；檢查各控制形式、狀態(tài)蓄電池：檢查浮充電壓、電流值；檢查蓄電池液比重及液位。冷卻水箱：檢查水位。儲(chǔ)油箱：檢查油位。潤(rùn)滑油：檢查潤(rùn)滑油位。通風(fēng)：檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施。（2）巡視保養(yǎng)要求：機(jī)身：無灰塵、無雜物?？刂品浚簷C(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合運(yùn)行規(guī)程要求。蓄電池：浮充電壓26±1V，浮充電流1～2A（觀察充電電流表），電池液比重1.26～1.30（采用吸式比重計(jì)），液位不低于極板。冷卻水箱：水位在正?？潭确秶?chǔ)油箱：保證儲(chǔ)油至少能供機(jī)組運(yùn)行24小時(shí)。潤(rùn)滑油：潤(rùn)滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)。通風(fēng)：風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。5.強(qiáng)電井（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：強(qiáng)電井室：檢查房頂、四壁、地面、門；檢查室內(nèi)照明設(shè)施；檢查電纜、母線槽。（2）巡視保養(yǎng)要求：強(qiáng)電井室：無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡。（二）每周保養(yǎng)項(xiàng)目1.電力變壓器（1）保養(yǎng)內(nèi)容：接地線：檢查接地線；檢查連接點(diǎn)。（2）保養(yǎng)要求：接地線：無斷股，無銹蝕，接觸良好。2.低壓開關(guān)柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柜背面：檢查閘刀開關(guān)；檢查自動(dòng)開關(guān)；檢查保險(xiǎn)絲具；檢查電纜及電纜頭；檢查母線支撐固定裝置。地下電纜室：檢查室內(nèi)環(huán)境；檢查電纜托盤；檢查電纜。（2）保養(yǎng)要求：柜背面：不過熱變色，三相閘夾到位，滅孤罩牢固不松動(dòng)，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味，容量符合規(guī)定，固定可靠，無破損，無松動(dòng)。地下電纜室：無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡。3.電容器柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柜正面：手動(dòng)（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器接地：檢查接地線柜內(nèi)：檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。（2）保養(yǎng)要求：柜正面：控制正常功能良好，指示儀表及信號(hào)正確。接地：無松動(dòng)、無斷股。柜內(nèi)：接觸良好、無過熱、無損壞。4.柴油發(fā)電機(jī)（1）保養(yǎng)內(nèi)容：冷卻水系統(tǒng)：檢查冷卻水箱水位；檢查各管路及連接部位。燃油系統(tǒng)：檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。潤(rùn)滑系統(tǒng)：檢查油尺、油位；檢查機(jī)油油質(zhì)。空氣流阻指示器：檢查空氣流阻指示器?？刂葡到y(tǒng)：（手動(dòng)空載試運(yùn)行）按操作規(guī)程手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組；檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類儀表及信號(hào)指示燈。（2）保養(yǎng)要求：冷卻水系統(tǒng)：水位距注水口約50毫米；連接良好，無滲漏。燃油系統(tǒng)：油位正常（保證24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)）；連接良好，無滲漏。潤(rùn)滑系統(tǒng)：油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)；油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)?？諝饬髯柚甘酒鳎荷珮?biāo)應(yīng)為綠色。控制系統(tǒng)：?jiǎn)?dòng)迅速，開關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻率正常，信號(hào)燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫正常。（三）年度保養(yǎng)項(xiàng)目1.電力變壓器（1）保養(yǎng)內(nèi)容：變壓器：全面清掃、擦拭；全面緊固螺栓連接部分；測(cè)量燒組直流電阻；測(cè)量線圈絕緣電阻；測(cè)量相間絕緣電阻。電氣連接：調(diào)壓連接片；一次電纜接頭；二次母線槽接口。變壓器室：全面清掃；清掃、檢查高壓負(fù)荷開關(guān)；檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施。（2）保養(yǎng)要求：變壓器：清掃、無油垢；牢固無松動(dòng)；三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值的4%，線間差別不大于三相平均值的2%），采用2.5kv兆歐表，限值將舍有關(guān)規(guī)定。電氣連接：調(diào)壓連接片連接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好。電壓器室：清潔、無蛛網(wǎng)、積塵；清潔，動(dòng)作正常，安裝牢固；無損壞缺失，功能正常，無故障。2.低壓開關(guān)柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：儀表：校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表柜內(nèi)：全面清掃灰塵；整理二次線，補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)；檢修閘刀開關(guān)；檢修自動(dòng)開關(guān)；全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)；補(bǔ)刷相位漆。地下電纜室：全面清掃、整理。（2）保養(yǎng)要求：柜內(nèi)：無灰塵、無油質(zhì)、無雜物；整齊、美觀、清晰三相網(wǎng)期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適，觸頭不燒損，動(dòng)作可靠靈活，無缺損件，牢固、無松動(dòng)；顏色符合規(guī)定。地下電纜室：無垃圾、無雜物，電纜排列整齊。3.電容器柜（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柜內(nèi)：全面清掃灰塵；整理二次線，更換字跡不清晰的接線號(hào)；檢修控制元器件。電容器：檢查電容器殼體及瓷瓶；測(cè)量電容器二極對(duì)外殼及二級(jí)閘絕緣電阻；測(cè)量電容容量，更換失效的電容器。（2）保養(yǎng)要求：柜內(nèi)：無灰塵、無油垢、無雜物；整齊、美觀、清晰；完好無缺損、動(dòng)作可靠。電容器：殼體無凹凸，無破損；絕緣電阻值不做規(guī)定，使用1000V拭表用微法表測(cè)量或用電壓流量表測(cè)量；容量不超過額定值的±10%。4.柴油發(fā)電機(jī)（1）保養(yǎng)內(nèi)容：柴油發(fā)電機(jī)：檢查緊固各連接部分螺栓；檢查連接導(dǎo)線；更換冷卻水；更換機(jī)油濾清器，檢查機(jī)油油質(zhì)，老泥油變黑，應(yīng)更換機(jī)油，清掃或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器。燃油系統(tǒng)：檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。潤(rùn)滑系統(tǒng)：檢查油尺、油位；檢查機(jī)油油質(zhì)。空氣流阻指示器：檢查空氣流阻指示器?？刂葡到y(tǒng)：（手動(dòng)空載試運(yùn)行）按操作規(guī)程手動(dòng)啟動(dòng)機(jī)組；檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類儀表及信號(hào)指示燈。（2）保養(yǎng)要求：柴油發(fā)電機(jī)：無松動(dòng)；連接完好；手動(dòng)試機(jī)，觀察各種參數(shù)是否符合運(yùn)行規(guī)程。燃油系統(tǒng)：油位正常（保證24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)）；連接良好，無滲漏。潤(rùn)滑系統(tǒng)：油