工程維修人員工作計劃范文

工程維修人員工作計劃范文第1篇工程維修人員工作計劃范文第1篇??1、制定好年度日常維護保養(yǎng)計劃表，由維修人員配合生產(chǎn)部做好其維護保養(yǎng)的工作，制定應急維修計劃，防備突發(fā)情況的發(fā)生。完善設備零部件的儲備與其信息采集。

??2、每季度對操作人員進行安全操作培訓，盡量做到無事故安全生產(chǎn)，若發(fā)生意外事故及時對事故原因進行分析排查，做出相應防護措施并對事故人員進行單獨全面的安全操作理念培訓。

??3、妥善保管處理與設備相關的文件，健全設備的相關信息庫。4、每天對車間進行巡查，善于發(fā)現(xiàn)問題，并對其問題進行及時的處理。5、健全設備管理制度的相關規(guī)程，以及相關的操作規(guī)程。

工程維修人員工作計劃范文第2篇為使醫(yī)療設備的預防保養(yǎng)、日常維護、故障請修、備品零件管理、維修績效作業(yè)有章可循，以維持醫(yī)療設備正常運轉(zhuǎn)，降低故障率，提高使用率，本著以病人為中心的原則，提高醫(yī)療質(zhì)量目的，根據(jù)《醫(yī)療器械臨床使用安全管理規(guī)范》規(guī)定，制定本制度。

一、巡查要求：巡查保養(yǎng)周期：

1、設備維修人員每月定期對全院在用醫(yī)療設備進行全面巡查。對重點科室（急診科、ICU、手術室、產(chǎn)房、）等急救類、生命類設備每10天逐一檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時解決。

2、維修人員每季度定期對全院設備進行全面監(jiān)督檢查，對所有醫(yī)療設備的運行環(huán)境（防靜電、防塵、防潮、防蝕、防霉等問題），水電氣路進行巡檢，對設備的運行情況、磨損程度進行檢查校驗，維護保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)潛在問題，提出改進維護措施，有針對性的做好維修前的各項準備工作，以提高修理質(zhì)量，縮短修理時間。

3、醫(yī)療設備保管人員或操作人員有義務對醫(yī)療設備基本狀況進行日檢查，每日下班前或交班時發(fā)現(xiàn)問題，及時記錄反饋。維修人員立即響應，單獨重點巡檢。

二、實行分級保養(yǎng)：

1、日常保養(yǎng)：由儀器保養(yǎng)人負責，進行機器表面污漬的清潔、機械部分的緊固和潤滑；緊固易松動的螺絲和零件，檢查運轉(zhuǎn)是否正常，零部件是否完整。設備使用人員交接班時，做好設備檢查和交接工作。

2、一級保養(yǎng)：由儀器保養(yǎng)人按計劃進行，主要是內(nèi)部清潔，檢查有無異常情況（如聲音、濕度、指示燈等），局部檢查和調(diào)整，清除機器內(nèi)灰塵，清潔電路板腳的氧化層相關電位器的清潔以及光學醫(yī)療設備光路灰塵的清潔。

3、二級保養(yǎng)，屬預防性修理，由儀器保養(yǎng)人會同維修人員共同進行，對設備的.主體部分或主要組件進行檢查，調(diào)整精度，必要時更換已達到磨損限度的機械易損部件，抽樣檢查一些性能變差的電子元器件（電位器、電容、電阻等），提前更換。

4、重點科室所有設備必須實行二級保養(yǎng)措施（屬預防性維修，對設備的主體部分或主要組件進行檢查，調(diào)整精度，必要時應更換易損件）。對搶救設備必須進行插電測試，保證該類設備處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)。按照設備要求，定期對不同設備進行保養(yǎng)。以不影響科室正常工作為原則，手術室主要集中定期對設備進行保養(yǎng)，ICU、急診室等以設備空閑時輪流對設備進行保養(yǎng)，并記錄在案。

5、對一些維修保養(yǎng)要求較高、技術難度大、備件來源困難的設備由廠家或維修站提供維修和零配件服務，并通過簽訂的保修合同來降低費用。器械科維修人員監(jiān)督保養(yǎng)過程，并登記。

三、維修要求：

1、醫(yī)療設備、器械的維修由設備科科維修人員負責。保修期內(nèi)設備出現(xiàn)問題，要及時通知維修廠家，如未按維修協(xié)議及時處理，要按協(xié)議條款追究對方相應責任。專科設備可由聘請專業(yè)維修人員協(xié)助維修。

2、維修組人員應經(jīng)常深入臨床科室檢修醫(yī)療設備并協(xié)助醫(yī)務人員了解醫(yī)療設備及器械性能，提高使用水平和維護保養(yǎng)水平，以減少醫(yī)療設備及器械的損壞?？剖以O備維修，須登記維修記錄，維修原因，分析并反饋到臨床，及時修改不正確操作。

3、報修設備、儀器、器械一律由科室填寫維修申請單，交設備科安排人員進行維修。不得無故拖延或拒修。發(fā)生緊急情況時，如需外部維修，可實行先維修后論證。

4、維修人員發(fā)現(xiàn)屬責任性損壞的設備、儀器、器械（尤其貴重或大型設備）時，應及時向有關領導報告，查明情況再與修理，不得先修后報。重點科室關鍵設備發(fā)生故障，維修人員必須及時維修，不能對臨床醫(yī)療質(zhì)量造成影響。如果設備故障嚴重，不能及時維修必須通知科室和設備科長，必須及時找到可替代設備。巡檢人員進出重點科室，必須服從重點科室著裝要求。

5、堅持檢修登記制度，做到接受時登記，修理內(nèi)容詳細記錄，維修人員簽名負責，修復后領取人簽收認可。

6、確定醫(yī)療設備以及器械的報廢要慎重，須報請主任，必要時由院領導組織有關人員進行鑒定，成批或大中型設備報廢須按醫(yī)院規(guī)定的審批權限。

7、加強設備維修材料保管，實行領用人簽收。設備維修購置一部分科室常用配件，同時設備有兩個以上的院外維修工程師的聯(lián)系方式，以備設備發(fā)生故障時聯(lián)系。8、非本院維修人員，未經(jīng)設備科主任批準不得私自維修本院設備。設備出院維修也必須經(jīng)設備科主任批準。

工程維修人員工作計劃范文第3篇??①進行小區(qū)照明設備的改造，將小區(qū)路燈能耗降到最低。

??②將樓道、小區(qū)路燈的燈改為節(jié)能型。

??③將樓梯內(nèi)照明控制開關改造為觸摸延時開關。

??(4)設備設施的重大技術改造：建議開發(fā)單位對一期水泵房、進出口改造，加裝監(jiān)控設備，以降低****物業(yè)****小區(qū)管理處人力成本。

??(5)提高服務質(zhì)量：樹立為業(yè)主竭誠服務的職業(yè)志向，自身要做到儀表端莊;語言謙遜、文雅、準確;主動熱情，事事為業(yè)主著想。對業(yè)主委托的事情要認真做好，對業(yè)主的后顧之憂要積極想辦法解決，使業(yè)主能身心愉快安居在小區(qū)內(nèi)。

??(6)解決房屋遺留問題：督促開發(fā)部進行房屋遺留問題的返修工作。

??(7)做好安全生產(chǎn)管理工作，逐級落實安全生產(chǎn)責任制，簽訂安全管理責任書。

??(8)環(huán)境的管理：做好對房屋外立面、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝修的管理和控制，維護園區(qū)環(huán)境的美觀，制止亂搭亂建、亂碼亂放、違章占用公共區(qū)域面積的行為，保持優(yōu)雅寧靜的良好環(huán)境。

??(9)防凍保溫措施：冬季防凍保溫工作不容忽視，針對樓內(nèi)設備設施情況制定相關防凍保溫措施。

工程維修人員工作計劃范文第4篇新的一年，新的開始，每個人都有新的理想，新的目標，為能逐一實現(xiàn)它們，現(xiàn)將我新一年的工作做如下計劃：

一、制定完善的工組管理規(guī)章制度。

在公司里，我們每個人都處在一種角色的轉(zhuǎn)換中，在下級面前是管理者，在上級面前是被管理者。而從另外一個角度，大家都是社會人、企業(yè)人，管理具有科學性和藝術性，要真正達到有效管理，其重要性不容置疑。沒有規(guī)矩不成方圓。管理是一種投入，我們要向管理要效益，不斷完善各種管理制度和方法，并真正貫徹到行動中去。

二、加強部門之間的溝通。

溝通是一種非常重要且有效的'途徑。團隊要做大做強，但江山不是一個人打出來的，而要依靠群體的力量。各部門有著不同的特色和優(yōu)勢，不同的思想有不同的文化、習慣和管理模式，要把各自好的東西融入到公司來，不好的東西要摒棄掉。使得在實現(xiàn)公司發(fā)展目標的同時，也實現(xiàn)自己的個人目標。這就需要將自己的個人職業(yè)生涯規(guī)劃融入到公司的發(fā)展當中，

三、對維修質(zhì)量進行嚴格要求。

它是生產(chǎn)和企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，產(chǎn)品和過程的技術規(guī)范，汽車是一個復雜的機械系統(tǒng)，同時又是涉及道路、司機、乘客、貨物、交通制度等特點的使用系統(tǒng)。產(chǎn)品的質(zhì)量應該達到多維評價的目標。費根堡姆認為，質(zhì)量系統(tǒng)是指具有確定質(zhì)量標準的產(chǎn)品和為交付使用所必須的管理上和技術上的步驟的網(wǎng)絡。

四、保持維修隊伍的技術領先。

工作中也需要不斷地學習、充實，要盡力塑造一種學習的氛圍，來培養(yǎng)一支優(yōu)秀的班組，但也不要形成教條主義和經(jīng)驗主義，要切記與實踐相結(jié)合，學以致用，相得益彰。學習是有經(jīng)濟性的，用經(jīng)濟的方法去學習，用學習來創(chuàng)造經(jīng)濟。”我們應該從理論上、實踐中和相互的交流中學習，不僅要注意學習的方法，更要有正確的學習態(tài)度。

五、引進先進工具提高工作效率。

為更好的提高班組工作效率，實現(xiàn)工作的流程化。比如：將由原來兩人必須共同合作完成的工作，改變?yōu)橐蝗司涂瑟毩⒉僮魍瓿伞?/p>

六、真正實施車間的5S管理。

5S是保持車間環(huán)境，實現(xiàn)輕松、快捷和可靠工作的關鍵點。5S管理籍造就安全、舒適、明亮的工作環(huán)境，提升員工真、善、美的品質(zhì)，從而塑造企業(yè)良好的形象，實現(xiàn)共同的夢想。

工程維修人員工作計劃范文第5篇??①嚴格根據(jù)《^v^消防條例》的規(guī)定，建立健全防火組織，并確定相應的防火責任人，將防火責任分解到各戶，由各業(yè)主、住戶、裝修單位等個人或物業(yè)使用人負責所屬物業(yè)范圍內(nèi)的防火責任。

??②每日進行防火檢查，根據(jù)檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。

??③以保安部為中心組建義務消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理。

??④加強對消防設備設施的巡檢和維護，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和解決。

??⑤建立和健全防火安全制度，向住戶、員工落實應急疏散程序等消防常識。組織安管隊員、工程維修人員、及相關部門人員進行消防演習，培養(yǎng)處理突發(fā)事故的能力。

工程維修人員工作計劃范文第6篇在新的一年，為實現(xiàn)公司長遠發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合公司和我部門的實際情況，我們水電維修工程部20__年工作的重點，著力于水電維修工程部各項工作的落實，并在原來工程部工作的基礎上，不斷提高服務質(zhì)量，主動配合公司各部門完成各項維修任務，特擬定工作計劃如下：

一、人員安排

按照運作模式及崗位管理的要求，工程部的人員維持目前的的人數(shù)，保證水電系統(tǒng)及維修工作的正常運行。為保證應急事件得以及時有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，夜間實行值班制度。

二、工作計劃

（1）加強水電維修工程部的服務意識。目前在服務上，工程部需進一步提高服務水平，特別是在方式和質(zhì)量上，更需進一步提高。本部門將不定期的開展服務意識和方式的學習，提高部門人員的服務質(zhì)量和服務效率。

（2）完善制度，明確責任，保障水電維修部門良性運作。為發(fā)揮水電維修工程部作為物業(yè)和業(yè)主之間的良好溝通關心的紐帶作用，針對服務的形態(tài)，完善和改進工作制度，從而更適合目前工作的開展。從設備管理和人員安排制度，真正實現(xiàn)工作有章可循，制度規(guī)范工作。通過落實制度，明確責任，保證了部門工作的良性開展。

（3）加強設備的監(jiān)管、加強成本意識。水電維修工程部負責所有的設施設備的維護管理，直接關系物業(yè)成本的控制。熟悉設備的運行、性能，保證設備的正常運行，按照規(guī)范操作，水電維修工程部將按照相關工作的需要進行落實，做到有設備，有維護，出成效；并將設施設備維護側(cè)重點規(guī)劃具體到個人。

（4）開展強化學習，提高維修技能水平。就目前水電維修工程部服務的范圍，還比較有限，特別是局限于自身知識的結(jié)構(gòu)，為進一步提高工作技能，適當開展理論學習，取長補短，提高整體維修隊伍的服務水平。

（5）針對設施設備維護保養(yǎng)的特點，擬定相應的維護保養(yǎng)計劃，將工作目標細化。

三、做好能源控制管理

能耗成本通常占公司日常成本支出的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段之一，能源管理的關鍵是：

（1）提高所有員工的節(jié)能意識。

（2）制定必要的規(guī)章制度。

（3）采取必要的技術措施，比如進行路燈的照明設施設備的改造，大路燈已經(jīng)實現(xiàn)節(jié)能，根據(jù)季節(jié)及時調(diào)節(jié)開關燈的時間，將能耗降到最低；將樓道燈改造為節(jié)能燈或是耗能低的燈具，控制開關改為節(jié)能延時開關。

（4）在設備運行和維修成本上進行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

（5）每月定時對公司所使用的水電表并進行匯總，為做好節(jié)能降耗的工作提供依據(jù)。

四、公共設備設施維修保養(yǎng)及管理

1、加大與公司各部門的協(xié)調(diào)力度，爭取在1月底完成對屋面水管太陽能的檢查及處理。對生活水箱水位控制浮球閥的改良，公共設備設施保修遺留問題，提出解決方案，繼續(xù)維修整改。加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財產(chǎn)安全。

2、對小區(qū)的供電、給排水、消防、電弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進行檢驗和資料核實。

3、編制詳細的設備、設施維修保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準，要求部門員工嚴格按計劃按標準執(zhí)行設施設備保養(yǎng)，使設施設備運行安全、可靠，延長其使用壽命，達到保值、增值的目的。

五、戶內(nèi)維修服務

1、首先重點抓公共設施設備巡查、保養(yǎng)、維修工作，確保設備處于良好的運行狀態(tài)，同時重視戶內(nèi)維修服務工作，做到_兩手抓，兩手都要硬_。結(jié)合目前人力不足的情況，還是要保證堅持每天向業(yè)主提供維修服務，主要解決影響業(yè)主正常生活的報修項目。

2、配合辦公室做好對業(yè)主的報修范圍記錄，屬保修范圍的，配合辦公室協(xié)調(diào)相關維修單位解決，減輕戶內(nèi)維修壓力；報修范圍已經(jīng)超過保修期的，告知業(yè)主公司現(xiàn)在提供的服務是有償服務，并告知業(yè)主相關費用的收取，公司實行明碼標價，業(yè)主可以自行選擇是否需要服務，

六、對公司前景的展望和設想

1、強化管理，把公司做強，通過強化管理，使公司的物業(yè)管理服務科學化、正規(guī)化、專業(yè)化、綜合一體化，在一年至兩年內(nèi)把公司做強，儲備管理人才，打造公司的誠信品牌。

2、規(guī)?；\作，把公司做大，以興澤園小區(qū)物業(yè)管理作基礎，成立經(jīng)營部，對外承接業(yè)務，擴大員工的發(fā)展空間，使公司運作規(guī)?；?，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益和社會效益。

工程維修人員工作計劃范文第7篇??在上半年的工作中，我們在思想上嚴于律己，自己嚴格要求，我們負責工場所有設備的維修任務，在三月份事業(yè)部正式運作以來我們負責全事業(yè)部的維修任務，為了保證設備的正常運行，我們

??克服了班組年齡偏大，設備多的困難，盡全力合理安排人員，本著“應修的必修，修必修好，定期保養(yǎng)的原則”，認真對待每項工作，每天巡檢兩遍，每個班組都有巡檢記錄本，巡檢完畢必須作好記錄。維修完設備必須做好維修記錄，上半年加強了設備維護，對重點設備進行了保養(yǎng)，經(jīng)過維護，設備故障率減少降低了維修成本。對車間內(nèi)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象進行檢查和跟蹤。上半年的主要工作是協(xié)助外單位維修了沖壓車間南行車噪音大的毛病，焊接車間的一臺引風機更換了軸承另一臺維修了震動大的毛病。協(xié)助焊接車間布置電動四輪車的生產(chǎn)場地安裝了兩臺電動葫蘆及兩臺懸點焊機。對沖壓南五百噸液壓機頂出缸下腔管道進行了整改，由原來的鐵管改成了現(xiàn)在的耐高壓軟管，徹底解決了管道經(jīng)常漏油的毛病減少了液壓油的浪費節(jié)約了一部分不必要的開支?？酒彳囬g對干燥機進行了改造。在下半年的工作中，我相信在事業(yè)部領導的關懷和我們自己的努力下，我們維修班會取得更大的進步。

工程維修人員工作計劃范文第8篇??①培訓工作：制定培訓計劃包括行為規(guī)范，專業(yè)知識、先進經(jīng)驗的學習等等。不定期的對員工的培訓效果采取多種形式的考核，嚴格要求并把獎懲制度落實到工作中。彌補工作中的不足，做好新入職員工的培訓工作，完善培訓程序，做好培訓記錄。

??②在做好本職工作的基礎上，支持配合領導，協(xié)調(diào)好與各部門的關系。與員工們一起共同學習，共同提高。

??③檔案管理：建立健全各類檔案，認真細致的收集各類檔案，將收集到的檔案進行認真細致的整理、歸檔，做到資料完整、規(guī)范，記錄清楚、詳細，查找方便、快捷，真正做到有據(jù)可依、有案可查。

??④后勤保障工作：關心員工，加強凝聚力，盡力為員工解決實際困難，做好項目部的后勤保障工作。

工程維修人員工作計劃范文第9篇??實現(xiàn)物業(yè)專業(yè)化管理，為住戶營造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，是2011年下半年客服部的工作目標和努力方向。

??①業(yè)戶的檔案資料建立及時、完整，符合公司的要求。

??②對員工進行細化培訓，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平，樹立良好的服務意識，積極主動地為業(yè)戶、客戶服務。

??③加強與業(yè)主的溝通，服務中心人人要建立自己的客戶群體。為業(yè)主辦好事、辦實事。業(yè)主滿意度要達到98%。

??④積極開展業(yè)主需求的調(diào)查，提升物業(yè)服務價值。

??⑤積極開展社區(qū)文化活動，營造溫馨、健康的社區(qū)生活環(huán)境。

??⑥對入住業(yè)戶進行滿意度調(diào)查，全年覆蓋率達100%。

??⑦開展豐富多彩的社區(qū)文化活動為業(yè)主增添生活樂趣。

??⑧利用宣傳欄，向業(yè)主們介紹物業(yè)知識、生活常識、健康信息等，同時也將向業(yè)主們隨時介紹物業(yè)公司的工作，便于業(yè)主的認知和監(jiān)督。

工程維修人員工作計劃范文第10篇??1、端正思想、改變認識，與開發(fā)商保持統(tǒng)一的思想，樹立_本一家_的理念，勇于承擔責任，為了共同的利益，不計得失，做好全方位的服務贏得業(yè)主對我們的信任，通過我們的言行讓開發(fā)商和業(yè)主了解、理解、肯定、選擇****物業(yè)。

??2、做好專業(yè)化物業(yè)管理流程的準備。使一期管理的項目，都能夠通過規(guī)范的作業(yè)流程，確保實現(xiàn)在事先設定的品質(zhì)目標、成本目標和時間目標。

??3、做好新項目接管的準備工作。

??4、做好業(yè)績考核與激勵機制的準備。依據(jù)職責和計劃客觀評估工作業(yè)績，并以此為基礎公正確定職務晉升和利益分配，讓利益差別與業(yè)績差別成比例，保證團隊持續(xù)的工作熱情。

??5、要做好多區(qū)域、多級分權管理架構(gòu)的準備，要使整個體系的運轉(zhuǎn)高效且風險受控。

??6、要做好核心管理和團隊建設的準備。

工程維修人員工作計劃范文第11篇??①加強門崗的檢查力度，嚴格執(zhí)行來客登記制度，對進出小區(qū)人員進行嚴格管理，確保小區(qū)無閑雜人員進入，保證業(yè)主安全。大宗物品持出門證出門，各種機動車輛的進出嚴格登記并查閱車證。

??②加大巡邏檢查密度，做到勤巡視、勤檢查，要害部位無異常、無隱患。

??③加強對員工進行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報警、現(xiàn)場保護、急救、事故報告等。

??④對安管員、監(jiān)控人員進行治安管理培訓，明確各自的崗位職責。

工程維修人員工作計劃范文第12篇我叫xx，是xx物業(yè)管理處一名普通電工。

20XX年度在管理處關心和支持下較好的完成了各項工作任務，工作取得圓滿成功首先歸公于各級領導，歸公于我周圍的同事們，我只不過做了一點應該做的工作，盡了一點應盡的責任。經(jīng)過多年的培訓和錘煉，使我充分理解上級領導所倡導的“忠誠敬業(yè)、開拓進取、學習創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)服務”的企業(yè)精神及一系列先進企業(yè)文化的深刻涵義，在楚天物業(yè)管理處，作為一名電工，雖然不能像其他商家那樣直接為公司創(chuàng)造經(jīng)濟效益，但卻起著保駕護航的重要作用，如同是一架機器上的一顆小小螺絲釘。

回顧一年來的工作歷程，我主要做了以下幾方面的工作：

一、較好的完成了所下達的任務指標

截止到xx月份，我們工程總做好每一項工作，保持了較長周期的安全記錄，優(yōu)質(zhì)服務誠信服務取得了較好的成績。

二、安全保持了較穩(wěn)定的局面

一年來，我們按照今年初提出的“明責任、嚴紀律、強監(jiān)督、重獎罰”的要求，把安全檢查放在一切工作的首位，加強安全工作落實，建立建全全方位，全過程的安全生產(chǎn)，積極參加公司所組織各項安全活動，在安全上重視調(diào)查研究到施工現(xiàn)場了解實情，解決實際問題，注重工作期間的安全管理，在今年緊張的任務中，由于配合得力，確保了全過程的安全，杜絕了事故的發(fā)生，設備檢修和故障處理到位，減少了配電事故率，配電設備完好率100%，針對實際工作抓重點，查隱患，查事故苗頭和不安全因素徹底清除安全死角。

三、認真落實服務和規(guī)范化管理

一年來，以公司規(guī)定為準則，以優(yōu)質(zhì)服務為宗旨，認真為業(yè)主服好務，提高服務質(zhì)量，業(yè)主有情況反應該，馬上做出回應該的積極性，規(guī)范工作程序，對業(yè)主實行服務，堅持全天24小時電話保持暢通，隨叫隨到。把”心連心”工程落到實處。只要接到報修電話就立即上門檢修，一般故障立即修，特殊事故說明情況作好解釋工作不過夜。對不方便的用戶，主動去幫助，一個天跑上三四趟，誠信服務盡努力減少業(yè)主停電，受到業(yè)主好評。在實際工作中更是積極主動。抄、核、差是我們工作的重點，直接牽涉到我們的經(jīng)濟效益，在工作中，我們實事求是，每月按時抄表，不估抄，不漏抄，抄后及時審核糾錯。

盡管在20XX年的工作中，我取得了一定的成績，但也要正視存在的問題和不足，在新的一年里行業(yè)作風和工作作風為更高目標進行提高，工作紀律要進一步加強。優(yōu)質(zhì)服務誠信服務的意識需要進一步加強。

以上是我個人20XX年從事物業(yè)維修電工的工作總結(jié)，有什么不足之處，敬請領導批評指正！

工程維修人員工作計劃范文第13篇??班組看板每日更新，并根據(jù)管理看板相關具體內(nèi)容，有五大員分工負責并及時更新填寫，每日展示班組士氣口號，上半年共提交合理化建議12份，提案改善24份。完成了對八十噸沖床保險塊再利用的課題立項?，F(xiàn)場達到5S標準。

??20xx年上半年工作存在的問題和不足：

??1、由于我們班員工技術水平參差不齊，維修技術有待進一步提

??措施：加強專業(yè)知識的培訓，重點是培養(yǎng)多能工。

??2、少數(shù)人員由于各種原因?qū)е鹿ぷ鞣e極性不高。

??措施：下一步多和職工交流溝通充分調(diào)動他們的工作積極性。

??3、班組所制定的各項規(guī)章制度執(zhí)行力度不夠，導致有違反勞動紀律的現(xiàn)象發(fā)生。

??措施：下一步加強對班組人員的管理，杜絕一切違章現(xiàn)象的發(fā)生。

工程維修人員工作計劃范文第14篇1、建立點檢制：繼續(xù)建立、健全設備點檢制度、準確掌握設備運行情況，重新制定點檢標準。

2、制定計劃，對設備檢修以時間為基礎，到期必修。

3、強化員工培訓：加強崗位技能培訓，提高維修工素質(zhì)，通過培訓逐步轉(zhuǎn)變原有觀念。

4、實施全員設備管理：在全車間推廣設備規(guī)范化管理，推行設備的規(guī)范化生產(chǎn)維護。以設備潤滑為重點，加強潤滑部位的維護，繼續(xù)實行設備專人負責，真正落實全員設備管理。綜上所述，總結(jié)這些日子的日常工作，我可以說:自己盡了心，努了力，流了汗。在平時的日常工作中，對領導交辦的日常工作，保質(zhì)保量完成;對自己分內(nèi)的日常工作也能積極對待，努力完成，做到既不越位，又要到位，更不失職。在今后的日常工作中，我會更加積極、努力的日常工作，以“服務第一”為準繩，為今后礦上的發(fā)展盡自己的綿薄之力。

一、實習時間：20xx年x月x日—20xx年x月x日

二、實習地點：____________學院電工電子實習基地

三、指導老師：

四、實習目的：

1、熟悉電工工具的使用方法。

2、了解安全用電的有關知識及觸電的急救方法。

3、掌握電工基本操作技能。

4、熟悉電動機控制電路的調(diào)試及故障排除方法。

5、熟悉電動機板前配線的工藝流程及安裝方法。

6、了解電動機正轉(zhuǎn)反轉(zhuǎn)電路設計的一般步驟，并掌握電路圖的繪制方法。

7、熟悉常用電器元件的性能、結(jié)構(gòu)、型號、規(guī)格及使用范圍。

五、實習內(nèi)容：

(一)常用低壓電器介紹

1、螺旋式熔斷器

螺旋式熔斷器電路中最簡單的短路保護裝置，使用中，由于電流超過容許值產(chǎn)生的熱量使串聯(lián)于主電路中的熔體熔化而切斷電路，防止電器設備短路或嚴重過載。它由熔體、熔管、蓋板、指示燈和觸刀組成。選擇熔斷器時不僅要滿足熔斷器的形式符合線路和安裝要求，且必須滿足熔斷器額定電壓小于線路工作電壓，熔斷器額定電流小于線路工作電流。

2、熱繼電器

熱繼電器是用來保護電動機使之免受長期過載的危害。但是由于熱繼電器的熱慣性，

它只能做過載保護。它由熱元件、觸頭系統(tǒng)、動作機構(gòu)、復位按鈕、整定電流裝置、升溫補償元件組成。其工作原理為：熱元件串接在電動機定子繞組仲，電動機繞組電流即為流動熱元件的電流。電動機正常運行時熱元件產(chǎn)生熱量雖能使雙金屬片彎曲還不足以使繼電器動作。電動機過載時，經(jīng)過熱元件電流增大，熱元件熱量增加，使雙金屬片彎曲唯一增大，經(jīng)過一段時間后，雙金屬片推動導板使繼電器出頭動作，從而切斷電動機控制電路。

3、按鈕開關

按鈕開關是用來接通或斷開控制電路的，電流比較小。按鈕由動觸點和靜觸點組成。其工作原理為：按下按鈕時，動觸點就把下邊的靜觸點接通而斷開上邊的靜觸點。這種按鈕有四個接線柱，成對使用。常態(tài)時，如果接上邊的靜觸點電路就是閉合的，稱為常閉開關，如果接下邊的靜觸點電路是打開的，稱為常開開關。

4、交流接觸器

接觸器主要作用于頻繁接通或分斷交,直流電路并且可以遠距離控制電器.由電磁機構(gòu),觸點系統(tǒng)和滅弧裝置三部分組成.其工作原理為:當線圈通電以后線圈電流產(chǎn)生磁場，產(chǎn)生足夠的電磁吸力使銜鐵吸合。銜鐵帶動觸頭動作，使常閉觸頭斷開常開觸頭閉合。當線圈斷電時電路吸力消失，銜鐵在反作用彈簧的作用下釋放觸頭，恢復原狀。選擇接觸器時,要根據(jù)所控制負載的工作性質(zhì),負載輕重,電流類別及被控制對象的功率和操作情況,控制回路要求選擇線圈的參數(shù)進行選擇。

(二)常用典型電路分析

1、點動控制電路

圖1為點動控制電路，工作原理為：按下SB按鈕，KM線圈通電吸合，主觸點閉合，電動機啟動旋轉(zhuǎn)。松開SB，KM線圈斷電釋放，主觸點斷開，電動機停止旋轉(zhuǎn)。

2、三相異步電動機啟動/停止運行控制電路

圖2為三相異步電動機啟動/停止運行控制電路，既可實現(xiàn)電動機連續(xù)旋轉(zhuǎn)又可實現(xiàn)點動控制電路，并由手動開關SA選擇。當SA閉合時為連續(xù)控制，SA斷開時則為點動控制。

3、三相電動機正、反轉(zhuǎn)(雙重互鎖)運行控制電路

圖3為三相電動機正、反轉(zhuǎn)(雙重互鎖)運行控制電路。工作原理為：正轉(zhuǎn)時，按下SB2，KM1通電并自鎖，電機M正轉(zhuǎn)運行，串聯(lián)在KM2線圈回路的KM1常閉觸點斷開，保證KM1與KM2不同時帶電。要反轉(zhuǎn)時，先按下停車按鈕SB1，KM1斷電，電機停車;再按SB3，KM2通電并自鎖，電機M反轉(zhuǎn)，串聯(lián)在KM1線圈回路的KM2常閉觸點斷開，也保證KM1與KM2不同時帶電。

(三)安裝工藝

我們在實習過程中學習了塑料配線槽配線方式，塑料配線槽配線方式的基本要求為：

(1)配線前應認真閱讀電氣原理圖，安裝接線圖，然后考慮導線走向。

(2)根據(jù)負荷大小和回路不同及配線方式選擇導線規(guī)格，型號和顏色。

(3)先配主電路，后配控制回路。

(4)電氣控制柜內(nèi)配線應整齊美觀，橫平豎直，轉(zhuǎn)角處成90度直角，成排成豎的導線

應用鋼精軋頭固定，控制柜與外部連線的導線在柜內(nèi)的部分導線端應穿塑料管或用線繩，布帶，塑料帶綁扎。

(5)敷設導線時，應盡量減少交叉或架空線，導線敷設不能妨礙電器元件拆換。導線

端部應采用套管標上線號。

(6)導線與接線端子連接時，線頭如彎成羊角圈，應與壓緊螺釘?shù)男o方向一致。

(7)配線完畢后，根據(jù)圖樣檢查接線是否正確，確認無誤后，緊固所有緊壓件。

(四)安全用電常識

1、觸電的種類：包括單相觸電，兩相觸電，跨步電壓觸電，懸浮電路上觸點等四種。

2、電流會對人體造成電擊和電傷兩種傷害。觸電時，電流對人體的傷害程度與下列因素有關：電流強度(可分為感覺電流，擺脫電流，致命電流)的不同;電流通過人體的持續(xù)時間的不同;電流頻率的不同;電流途徑的不同;電壓的電流的不同。

3、觸電急救的步驟和方法

a.發(fā)現(xiàn)有人觸電，最關鍵、最首要的措施是觸電者盡快脫離電源。根據(jù)觸電現(xiàn)場的

不同情況，經(jīng)常采用以下幾種方法:迅速關掉電源，把人從觸電處移開;如果觸電發(fā)生在相線和地之間一時又不能把觸電者拉離電源，可用絕緣的繩索將其拉離地面，或在地面與人之間塞入一干木板，切斷通過人體的電流，然后關掉電源使觸電者脫離帶電體;救護者手邊有絕緣刀時可以從電線來電的方向?qū)㈦娋€砍斷。;如果手邊有絕緣導線，可將一段良好接地，另一段接在觸電者的相線上，造成短路熔斷保險絲;在電桿上觸電，地面無法施救時可以拋揚接地軟導線。

b.脫離電源的急救:觸電者沒有失去知覺，只是一度昏迷，這時一面迅速請醫(yī)生一面保持環(huán)境安靜讓其休息，注意觀察傷員的變化，等待醫(yī)生。觸電者以失去知覺但呼吸尚有。在迅速請醫(yī)生的同時把他放在清涼，空氣流通的地方，并給他聞一些氨水。如果發(fā)現(xiàn)呼吸減弱應立即進行人工呼吸。如果觸電者出現(xiàn)呼吸、脈搏、心臟均以停止很可能是假死，應立即進行人工呼吸，并迅速請醫(yī)生。

c.人工呼吸法

在施行前，應迅速將觸電者身上妨礙呼吸的衣領、上衣、裙帶等解開，并電者口腔內(nèi)脫落的假牙、血塊、嘔吐物等，使呼吸道暢通。然后使觸電者仰臥，頭部充分后仰，使鼻也朝上。具體操作步驟如下：一手捍緊觸電者鼻孔，另一手將其下頜拉向前下方(或托住其頸后)，救護人深吸一口氣后緊貼觸電者的口向內(nèi)吹氣，同進觀察胸部是隆起，以確保氣有效，為時約2秒鐘。吹氣完畢，立即離開觸電者的口，并放松捏緊的鼻子，讓他自動呼氣，注意胸部的復原情況，為時約3秒鐘。按照上述步驟連續(xù)不斷地進行操作，直到觸電者開始呼吸為止。

d.胸外濟壓法

胸外心臟擠壓法是觸電者應平放在比較堅實、平整、穩(wěn)固的地方，動作如下：一只手用中指指尖對準病人頸部凹陶的下緣，手掌按在胸部，另一只手壓在該手的手背上，掌根用力向下壓，使胸骨下段與相連的肋骨下陷3-4厘米，壓迫心臟使心臟內(nèi)血液搏擊。擠壓后突然放松，掌根不必離開胸膛，依靠胸廓彈性，使胸骨復位，此進，心臟舒張，大靜脈的血液回以心臟。每分鐘大約50次。

六、實習心得與體會：

在本次實習中，自己學到了許多以前沒接觸過的知識。在此過程中，把這些運用到實踐中，鍛煉了自己的能力。這次實習不僅注重自己的思考能力，還注重自己的動手能力。好多東西看起來很簡單，看電路圖也懂，但是要自己親自去做時，你才發(fā)現(xiàn)理論和實踐有多大區(qū)別?？匆粋€東西簡單，但實際操作中卻有很多值得注意的地方。有些東西也與你想像的不一樣，我們這次實驗就是要跨過理論與時間按之間的鴻溝。

實習中自己也是受益不淺啊,學到了一些基本的電工知識,學到了一些從來沒有見到的知識,同時李老師的一些話也是讓人振奮啊,更讓我理解了大學教育的不同,大學教育的真正意義,以學為主,同時手腳并用!電工實習有助于我們掌握基本的理論知識，運用基本知識，訓練基本技能，增強實踐能力。同時，實習在大學中是一個關鍵環(huán)節(jié)，對一個理工科學生來說，更是尤為重要。而對于我們來說，實習的意義更加重大。在將來的就業(yè)中，動手能力，實踐經(jīng)驗等等都是很要的。在接線過程中，以前一直以為自己的動手能力很好，結(jié)果事實不是如此，電工實習中，線路板裝接元件多，工藝要求多，標準高。在實習中，必須培養(yǎng)自己一絲不茍，有條不紊的習慣。對于出現(xiàn)的故障，是對自己分析能力何獨立思考鍛煉的很好培養(yǎng)。實習中，自己應該熟練掌握線路原理，分析某一元件或某一段線路出現(xiàn)的問題，將會出現(xiàn)什么問題。知識來源于實踐，在實踐中認識事物，并用自己所學的運用于實踐中。電工實習對于培養(yǎng)自己的操作能力很重要，對于一些復雜的電路更能培養(yǎng)自己的動手能力，使理論與實踐有機結(jié)合。

當然，在接線過程中，自己工藝水平是比較差的。主要是自己平時習慣不好，，因此工藝水平不高。所犯錯如線不直，彎處無90度，甚至有一根線懸空。于是自己的壞習慣就在實習仲表現(xiàn)出來，做事不夠認真，隨隨便便，于是自己吃了不少虧。所以，在以后的學習生活中，自己要努力改掉不良習慣。于此同時，在實習過程中，自己的能力有所提高，這與老師的指導和同學的幫助是分不開的?？傊?，這次實習給自己帶來前所未有的體會，以后自己要不斷努力，提高自己，是自己達到一個新的高度。一周的實習就這樣結(jié)束了。唯一沒有結(jié)束的是我們所了解、學到的東西，它是屬于我們自己的。我們要把握當前的擁有，努力為自己充更多的電，為自己著想，為以后著想。因為機會只留給有準備的人，所以我們要時刻準備著。

一、指導思想

以學校及教務處工作計劃為指導，圍繞“職教內(nèi)涵，深化教學改革，全面提高教學質(zhì)量”這個主題，充分發(fā)揮學科名師和骨干教師的的教學優(yōu)勢，認真貫徹學校、教務處提出的各項工作目標，強化教學研究，突出動手技能。在學校現(xiàn)有電子電工實驗設備的基礎上，認真做好完善工作。

二、主要工作目標和要點

1.教育教學改革方面

(1)、加強教育教學理論的學習，提高教師專業(yè)化水平，使教師樹立正確的教育觀和成才觀，形成良好的職業(yè)道德，提高教師教育教學理論水平。以先進教育理念為指導，努力促使本教研組形成教風正、學風濃的氛圍，促進教育教學質(zhì)量的提高。

(2)、全面推行專業(yè)工種化教學，專業(yè)技能教學實訓化，理論實踐一體化，逐步形成具有我校特色的“技能型”教學模式，修訂《專業(yè)課項目教學實施方案》。

(3)針對實訓學生特點，以就業(yè)為導向，以培養(yǎng)應用型人才為己任，積極進行實訓課教學改革，推行電工電子技能訓練項目化教改。

2.教研組建設方面

(1)、以教研組活動為載體，打造和諧團結(jié)、業(yè)務能力強、具有凝聚力教研組。

(2)、深入開展以課堂教學為重點的教研活動----“向課堂要質(zhì)量”;研究“以工種為項目”的教學方法和職業(yè)鑒定標準;研究教法、學法及教學評價方式;突出教研重點，重視技能教學，積極創(chuàng)造條件開展專業(yè)技能訓練工作;加強與本地電子、電工及相關行業(yè)、企業(yè)的聯(lián)系與合作，不斷引進新標準、新規(guī)范，充實更新教學內(nèi)容，完善教學方法。

(3)、擬定教研組專業(yè)教師業(yè)務能力培訓計劃，鼓勵教師提高自身技能，強化教師專業(yè)技能訓練，促進我專業(yè)“雙師型”教師隊伍建設。

(4)、結(jié)合我?，F(xiàn)有教育教學資源，鼓勵和引導本組教師創(chuàng)新教學方式，利用現(xiàn)代教育技術開展在多媒體教學應用、實踐活動。

(5)、完善教學質(zhì)量管理體系。制定《教學考核評價體系》，促進教學質(zhì)量的穩(wěn)步提高。教研組建立健全教學規(guī)章制度，做到對教師和學生的管理有依據(jù)、有落實;嚴肅考試紀律，規(guī)范各類考試，加強學分管理。

(6)、由于本專業(yè)是中央財政重點支持的專業(yè)，故嚴格按《項目實施方案》和《計劃書》內(nèi)容落實好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃、教學規(guī)劃、教師培訓規(guī)劃、實訓設備規(guī)劃、學生培養(yǎng)規(guī)劃、校企結(jié)合規(guī)劃。讓專業(yè)走出校門，走進企業(yè)，造就精品教師、培養(yǎng)精品學生，打造精品專業(yè)。

3.其他教學常規(guī)方面

(1)、配合教務處，落實教學評價的反饋工作、教學常規(guī)管理工作，重點突出教案的統(tǒng)一編寫及教學標準統(tǒng)一、學生實訓作業(yè)的檢查工作。

(2)、配合學校做好日常教學巡查、督促工作，重點落實電工電子技能訓練項目化教改實施情況及反饋信息。加強對教師的課堂教學和第二課堂的檢查及考核力度。

合肥萬達廣場金街

物業(yè)管理服務方案

第一章：萬達廣場金街概況

第二章：管理分析、服務理念及目標

第一節(jié)：管理難度及重點分析

第二節(jié)：管理服務理念與目標

第三章：物業(yè)管理服務整體設想及措施

第四章：物業(yè)管理機構(gòu)運作方式

第一節(jié)：組織架構(gòu)及崗位職責

第二節(jié)：員工培訓方案及計劃

第五章：前期服務、二次裝修管理

第一節(jié)：前期物業(yè)管理服務介入方案

第二節(jié)：物業(yè)管理處籌備方案

第三節(jié)：接管驗收方案

第四節(jié)：業(yè)主入住管理方案

第五節(jié)：二次裝修管理方案及違章處理措施

第六章：日常物業(yè)管理

第一節(jié)：物業(yè)房屋和公共配套設施管理及維修方案

第二節(jié)：治安、車輛及交通管理

第三節(jié)：衛(wèi)生、綠化、環(huán)保及其它管理

第四節(jié)：檔案資料的建立與管理

第七章服務承諾與目標

第八章：物業(yè)維修和管理的應急措施

一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施

二、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施

三、業(yè)主與業(yè)主、使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施

四、雨、污水管及排水管阻塞的應急措施

五、電梯、水泵等大型機電設備突然停轉(zhuǎn)或機電故障的應急措施

六、發(fā)生火警時的應急措施

七、防汛防臺應急預案

八、接報刑事、治安事件處理程序

九、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序

十、遇爆炸物或可疑物品處理程序

十一、其他突發(fā)事件的處理程序

第九章：豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施

第一章合肥萬達城市廣場D區(qū)概況

[項目地址]項目位于合肥中心城區(qū)，西至馬鞍山路

。

[總占地面積]萬㎡，總建筑面積萬㎡。

[本住宅占地面積]約萬㎡

[本項目總建筑面積]㎡

[地上總建筑面積]㎡

其中[高層住宅建筑面積]㎡；

[戶數(shù)]578戶

[商業(yè)用房建筑面積]㎡；

[戶數(shù)]33戶

[配套公共服務場地]1604㎡；

[總幢數(shù)]5棟

其中[25層住宅幢數(shù)]3棟

[33層住宅幢數(shù)]2棟

配套公共服務設施：

其中[物業(yè)用房]㎡

[業(yè)主委員會辦公用房]25㎡

[地下總建筑面積]10520㎡

其中[地下車庫建筑面積]7653㎡；

[車位分布]機動停車位259輛

其中[地下一層車位]130個;

[地下二層車位]129個；

本項目建筑結(jié)構(gòu)

[住宅]框架結(jié)構(gòu)；

[商業(yè)]框架結(jié)構(gòu)；

[電梯品牌]上海三菱

第二章管理分析、服務理念及目標

第一節(jié)管理難度及重點分析

一、底商與業(yè)戶的矛盾、大商業(yè)經(jīng)營活動與業(yè)戶的矛盾

底商的經(jīng)營活動對樓上業(yè)戶的日常生活可能產(chǎn)生一定影響，容易產(chǎn)生矛盾沖突。萬達廣場大商業(yè)開業(yè)后，商業(yè)街區(qū)，居住區(qū)因為使用功能的不同，也可能會產(chǎn)生比較尖銳的矛盾沖突。因此廣場底商與高層樓宇業(yè)戶、大商業(yè)與居住區(qū)關系的協(xié)調(diào)處理將是我們今后管理的重點。我們擬采取以下措施協(xié)調(diào)處理鄰里關系。

（一）統(tǒng)一引導規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營項目。

在商鋪出租時，從居民生活需求的各個方面考慮，在引進項目時向業(yè)戶提出合理化建議，引導其合理安排各類經(jīng)營項目比例、位置、格調(diào)，堅持大商場與小鋪面相結(jié)合，保健與娛樂相結(jié)合，專賣店與百貨店相結(jié)合，金融與商務相結(jié)合的原則，既在商業(yè)門類上盡量涵蓋居民生活的需求，又能讓出租方的經(jīng)濟效益得到保證，盡量避免底商經(jīng)營者與樓上業(yè)戶發(fā)生矛盾。

（二）規(guī)范商業(yè)門店的裝修。

在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好裝修宣傳提示、裝修審批、裝修檢查、違章處理和裝修驗收五個環(huán)節(jié)。裝修須先向公安消防部門提出消防申報審批的，完工后，須經(jīng)公安消防部門驗收后方可營業(yè)。杜絕越線經(jīng)營等違規(guī)行為，防止餐飲油煙污染等擾民的行為發(fā)生。

（三）嚴格協(xié)議簽訂。

在商業(yè)門面轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租時，買受人或承租人須簽訂合肥萬達廣場《管理規(guī)約》、《區(qū)域防火安全責任書》等協(xié)議，在享受物業(yè)服務的權利時，須自覺履行相關義務，使商戶和業(yè)戶友好相處。

二、收費標準較低、管理成本控制壓力大

根據(jù)合肥物業(yè)管理市場現(xiàn)狀，普遍物業(yè)管理服務收費標準定價較低，業(yè)戶交費自覺程度不夠。再加上項目所在地為合肥市近幾年拆遷、開發(fā)的重點區(qū)域，附近交通改造，且多數(shù)業(yè)主屬投資溝買，因此在物業(yè)管理服務實施初期可能面對入住率不高、收費較難的情況。

在此種情況下我們需要繼續(xù)保持高品質(zhì)的服務輸出，管理成本壓力較大，因此我們考慮以下措施開源節(jié)流：

1.將成本控制導入目標管理，做好節(jié)流，挖掘可經(jīng)營資源，廣為開源。

2.在交驗入住期內(nèi)，采取積極有效的措施，與有關部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)配套設施，迅速提高管理水平，營造良好的居住環(huán)境，消除未入住業(yè)戶的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費收入。

3.加強社區(qū)活動用房的管理與經(jīng)營。嚴格管理，強化監(jiān)督，減少人為損壞公共設施和小區(qū)環(huán)境現(xiàn)象，以減少維修費用支出。

4.合理安排園區(qū)道路照明開關時間，節(jié)省公共水電費的開支。我們將全方位為業(yè)戶提供多項有償特約服務，既服務于業(yè)戶，又增加了收入。

另外在增收同時，努力降低成本，反對鋪張浪費，從小處著眼，加強物流控制，提高物資利用率。采取有效節(jié)能措施，走可持續(xù)發(fā)展之路。

三、樓宇戶外廣告控制

如何控制D區(qū)底商戶外廣告也將是影響項目物業(yè)管理品質(zhì)的重要因素，需提前合理規(guī)劃。

四、安全防范任務重大

從外部環(huán)境來說，項目所在地處于合肥中心區(qū)，且隨著馬鞍山路改造工程推進，外部施工人員較多，人員繁雜。從內(nèi)部環(huán)境來說，住宅項目緊鄰大商業(yè)區(qū)，因此安全防范任務責任重大，我們必須從一開始就將安全問題提高相當?shù)母叨葋碇匾暎瑥慕⑾嚓P制度開始，一步一步將安全工作深入開展下去，狠抓技防、人防兩方面工作，確保小區(qū)業(yè)戶能夠安心生活，享受服務。

第二節(jié)管理服務理念與目標

合肥萬達商業(yè)廣場是萬達集團第三代城市綜合體，整個項目在規(guī)劃、設計、建設上都有全新的創(chuàng)意，而住宅部分更是以快捷、高效、豐富、動感的都市時尚新派生活，打動了不少都市白領和投資人士。

針對客戶定位，我們開展了周密的市場調(diào)研，在充分了解合肥物業(yè)管理現(xiàn)狀和未來業(yè)戶、租戶的生活需求基礎上，確立了項目的物業(yè)管理構(gòu)想及物業(yè)服務定位：我司將現(xiàn)代管理服務意識與先進的管理服務理念引進合肥萬達廣場管理中，為業(yè)戶創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、意境獨特的生活居家環(huán)境，讓其充分感受到物業(yè)公司每時每刻對他們的關愛，感受到社會文明與進步給個人和家庭帶來的溫馨，使他們的居家氛圍具有吸引力、親和力和成功感，使他們的儒雅風采得以充分的展現(xiàn)。我司將努力以高質(zhì)量的物業(yè)服務，使合肥萬達廣場成為人人崇尚的理想家園，讓置業(yè)人士買得放心、住得安心、環(huán)境舒心，促使合肥萬達廣場品牌深入人心，成為社區(qū)典范。

我司對合肥萬達廣場的管理目標是，與全體產(chǎn)權人、使用人一道，共同建造精品居住物業(yè)，營造現(xiàn)代的生活氛圍，打造國內(nèi)物業(yè)管理的優(yōu)秀品牌。

1.樹立服務理念，提出“您的滿意，我們的追求！”的管理理念，從而達到一流管理、一流形象、一流效益。

2.創(chuàng)造良好的高檔生活環(huán)境，實行社會化、專業(yè)化、一體化管理。

3.結(jié)合商鋪的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應。

4.通過對物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護，創(chuàng)建一個“安全、時尚、方便、舒適”的生活環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。

周邊同類住宅物業(yè)管理費市場調(diào)研

1、御景灣國際公寓

2、圣大國際

3、恒盛·豪庭

第三章物業(yè)管理服務整體設想及措施

一、物業(yè)管理服務整體設想

堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導“以人為本”的服務理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務，保本微利，為業(yè)主/住戶當好管家。

（一）在小區(qū)全面導入ISO9001:2008國際質(zhì)量體系。

大連達物業(yè)公司的管理運作和服務規(guī)范按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實施。最終全面導入ISO9001：2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008質(zhì)量標準管理體系,全面確保物業(yè)服務質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進，規(guī)范發(fā)展。

（二）推行“全員首接責任制”。

為了充分調(diào)動各級員工的工作主動性，提升服務水平，我們將推行“全員首接責任制”。每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到客戶服務中心，并有義務跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。

（三）智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將住宅實行封閉式管理，借助原來已完善的先進的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。

（四）以“社區(qū)文化活動”為紐帶，融入對業(yè)主的尊重與關懷。

以人為核心，以服務為重點，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽度，增強物業(yè)公司與業(yè)戶的友好關系。

（五）根據(jù)業(yè)戶需求提供有償特約服務。

加大服務深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使業(yè)戶處處感受到舒適、便利，溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到居住的快樂。

二、服務措施

（一）、一站式服務

1.承諾目標：

2.保證措施：

1)集中入伙的業(yè)戶資料，入伙期后一周內(nèi)輸入電腦，零星入伙的業(yè)戶資料當日內(nèi)輸入電腦，業(yè)戶資料發(fā)生變更后及時更新。

2)客戶服務中心辦理完畢業(yè)戶的裝修申請手續(xù)后，當日內(nèi)通知責任區(qū)商管員，由其建立裝修巡查記錄，定期巡查。業(yè)戶裝修完畢退還裝修保證金前，管理部必須按規(guī)定進行初驗與終驗。

3)一般投訴3日內(nèi)處理完畢，重大投訴7日內(nèi)處理完畢，投訴處理后7日內(nèi)對業(yè)戶進行回訪，建立回訪記錄。

4)接受業(yè)戶報修后20分鐘內(nèi)或在約定的時間到達維修現(xiàn)場，服務人員應按公司要求著裝，使用規(guī)范服務用語，備好墊布、抹布、鞋套，維修完畢主動幫助業(yè)戶清理服務現(xiàn)場?？蛻舴罩行氖盏骄S修服務回單后當月內(nèi)進行回訪。

5)按政府部門核定的收費項目與收費標準收費，收費標準在小區(qū)公示，杜絕亂收費現(xiàn)象。

（二）、首問負責制

1.承諾目標

2.保證措施

1)顧客口頭（當面或電話）報修、咨詢、申訴、建議、求助等，服務人員盡可能當時予以處理、回復，當時處理、回復有困難的，應當日內(nèi)反饋客戶服務中心，由客戶服務中心協(xié)調(diào)相關人員三日內(nèi)予以解決。

2)顧客書面申訴、建議、咨詢等，由客戶服務中心每日開啟業(yè)戶意見箱，對業(yè)戶的書面意見應在七日內(nèi)予以書面回復或上門回訪。

（三）、時效承諾制

1.承諾目標

2.保證措施

1)做好房屋質(zhì)量遺留問題的記錄、統(tǒng)計工作，與項目公司共同編制質(zhì)量遺留問題的處事程序，按程序要求做好派單、跟蹤、驗收、銷單與回訪工作。

2)加強對維修人員服務意識、服務技能等的培訓與考核，加強對維修服務流程的監(jiān)控。

3)重視投訴，真誠與業(yè)戶進行交流與溝通，由管理部經(jīng)理監(jiān)督投訴的處理進程，重大投訴及時反饋公司行政部。

4)建立急救、火警、暴雨、突發(fā)性斷電斷水、煤氣泄漏、治安刑事案件等突發(fā)性重大事件的處理規(guī)程和應急預案，定期組織員工培訓及演練，確保處理突發(fā)事件時決策果斷、方法得當、組織有序。

（四）、回訪工作制

1.承諾目標

2.保證措施

1)建立房屋質(zhì)量遺留問題臺帳，對處理完畢的問題當月內(nèi)進行回訪。

2)投訴處理完畢后七日內(nèi)進行回訪。

3)對業(yè)戶的維修服務，抽樣50%以上進行回訪，填寫回訪記錄。

4)對業(yè)戶滿意度調(diào)查中業(yè)戶的“不滿意”項，按投訴處理規(guī)程進行100%的溝通、處理與回訪。

（五）、公開監(jiān)督制

依法公布管理費收支帳目，將收費項目、服務承諾、主要服務環(huán)節(jié)流程及時效承諾等公示，接受業(yè)戶監(jiān)督。設立投訴電話、意見箱等接受業(yè)戶監(jiān)督，完善總公司、管理公司、服務中心三級監(jiān)控體系。

1.承諾目標

2.保證措施

1)依照相關物業(yè)管理法規(guī)及財務制度要求，每年一月、七月公布管理部工作報告，對物業(yè)管理公共設施設備運行養(yǎng)護、環(huán)境管理、安全管理、管理費收入與支出情況、重大管理措施與重大事件處理等情況進行通報，接受業(yè)戶監(jiān)督。

2)按照相關物業(yè)管理法規(guī)的要求辦理物業(yè)管理公共服務費、車位服務費的核準工作，依法收?。ㄍ诉€）裝修保證金、垃圾清運費等，有償服務收費標準按政府有關部門規(guī)定進行公示，管理處無亂收費現(xiàn)象。

3)依照相關法規(guī)規(guī)定測算公共水電費，公開分攤方案。

4)公司行政部每月對管理部進行抽檢，公司每年組織一次滿意度調(diào)查。

（六）、零干擾服務

充分利用智能化設施參與管理，合理安排工作流程，盡可能減少服務對業(yè)戶的干擾。

1.承諾目標

2.保證措施

1)制定設施設備運行、維護規(guī)程，確定設備責任人，建立定期巡檢制度。

2)加強對維修人員的技能培訓，通過前期介入，在設備的供應合同中加入維保條件并與設備供方建立良好的關系。

3)對產(chǎn)生噪音、氣味、粉塵較大的機械或工序，如割草、消殺、維修等，合理安排操作時間，并采取必要的警示與防護措施。

（七）、綠色服務

導入ISO14001：2004環(huán)境管理體系，分析、控制服務全過程，節(jié)約能源，使用環(huán)保產(chǎn)品，對污染源進行控制，以營造優(yōu)質(zhì)綠色社區(qū)。

1.承諾目標

2.保證措施

1)設置分類垃圾桶，每天定時清理垃圾。

2)制定辦公用品使用規(guī)程，加強對環(huán)境產(chǎn)生影響的物質(zhì)如墨盒、硒鼓等的回收。

3)定期巡查、維護，保證設備正常運行，定期對水質(zhì)進行檢測。

4)建立評估準則選擇合格供方，依照ISO14001標準的要求建立產(chǎn)品檔案，使用經(jīng)國家相關部門批準生產(chǎn)的合格產(chǎn)品。

5)將景觀用水回收用于綠化澆灌。

6)零部件以舊換新，回收處理廢機油、潤滑油。

7)通過社區(qū)活動、宣傳等多種形式對業(yè)戶施加影響。

（八）、文化社區(qū)

1.承諾目標

1)定位明確時尚+新穎

2)特色鮮明面向大多數(shù)業(yè)戶的需求

3)資源廣泛業(yè)戶參與，形成業(yè)戶與物業(yè)管理公司的互動

2.保證措施

1)將項目的社區(qū)文化活動計劃溶入物業(yè)管理公司，依托各方面的資源做出特色。

2)每年的業(yè)戶滿意度調(diào)查中，將社區(qū)文化活動列為調(diào)查項。

3)萬達項目管理部擬開展的社區(qū)文化活動舉例：假期興趣班、夏令營，文化藝術系列沙龍活動、書友會等。

第四章物業(yè)管理機構(gòu)運作方式

第一節(jié)組織機構(gòu)與崗位職責

一、客戶服務中心組織架構(gòu)（49人）

二、客戶服務中心運行方式及各部門職責

1.運行方式概述：

客戶服務中心的運行將以管理處經(jīng)理為核心，管理條線上強調(diào)項目整體經(jīng)理負責制基礎上的各部門主管負責制，二級指揮；對客戶服務方面，則突出客戶服務熱線為中心的服務調(diào)度制度。

2.各部門、崗位職責

1)管理處經(jīng)理

（1）處理發(fā)展商及業(yè)戶查詢及用戶重大投訴問題。

（2）審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。

（3）督促屬下員工認真執(zhí)行物業(yè)管理工作。

（4）定期召開業(yè)務會議或各部門會議，傳送公司政策及擬定方針；研究解決各項管理問題。

（5）建立招標制度，監(jiān)督各外包單位是否切實執(zhí)行合約內(nèi)的工作細則及表現(xiàn)，合約屆滿后，考慮續(xù)簽合同或另行招標，批準認可承判商的名單（每年增刪一次）。

（6）審批、簽發(fā)來往函件。

（7）定期向發(fā)展商及業(yè)主匯報工作情況（即工作報告）。

（8）出席有關發(fā)展商和業(yè)主之間的聯(lián)誼會議。

（9）考核所有管理員工的表現(xiàn)，審核有關員工的獎懲。

（10）督促物業(yè)服務費用收繳情況款項。

（11）抽查物業(yè)之物業(yè)費及其他收支情況及作出改善。

（12）提升樓盤服務的策劃，確保完成業(yè)主滿意度指標。

2)客服主管：

（1）在管理處經(jīng)理經(jīng)理領導下，全面負責小區(qū)及會所的客戶服務工作，完成物業(yè)管理費收繳率指標。

（2）處理租戶、業(yè)主的投訴，定期拜訪客戶及收集意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時上報物業(yè)客戶服務中心經(jīng)理。

（3）全面負責審核租戶、業(yè)主二次裝修的進場、退場手續(xù)及日常監(jiān)督管理工作。

（4）負責制定客服部內(nèi)部管理制度，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工的工作以及對本部門員工定期進行培訓、考核工作。

（5）按時完成月工作情況總結(jié)，并做好下月工作計劃。

（6）負責整個清潔部的員工監(jiān)管工作。

（7）根據(jù)計劃定期檢查各班組實際完成情況，指導及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清潔質(zhì)量。

（8）根據(jù)季節(jié)變化做好綠化養(yǎng)護監(jiān)督計劃。

（9）完成物業(yè)客戶服務中心經(jīng)理交辦的其他任務。

3)文員

4)客服助理：

（1）掌握小區(qū)、會所全面管理工作進展情況，按時按質(zhì)做好各類專業(yè)報表工作。

（2）受理用戶投訴，做好投訴記錄。

（3）負責處理公共設施和業(yè)主室內(nèi)設備報修工作，及時將工程維修內(nèi)容輸入電腦，通知工程部維修。

（4）每日檢查工程維修單的完成情況，每周清理并打印出未完成的工程項目，督促工程部盡快完成。

（5）做好各類文件、材料、檔案及往來公函的收發(fā)、管理、整理、歸檔工作。

（6）具體負責辦理小區(qū)及會所的租戶、業(yè)主的二次裝修的進退場手續(xù)并進行日常的監(jiān)督管理工作。

（7）掌握小區(qū)客戶入住情況，做好統(tǒng)計工作。

（8）做好日常來訪、外調(diào)、報案、投訴的接待工作。接待中熱情禮貌。

（9）完成領導交辦的其他工作任務。

5)前臺接臺

6)收費員：

7)安全主管：

（1）協(xié)助物業(yè)客戶服務中心經(jīng)理及編制有關秩序維護消防計劃。

（2）編訂有關值班表、日志及報告，定期呈客戶服務中心經(jīng)理審閱。

（3）編訂員工值班巡視內(nèi)容、措施。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務。

（4）處理及調(diào)查秩序維護消防事故并向上級匯報。

（5）定期匯報有關小區(qū)之秩序維護情況。對交通、人流控制提出意見予客戶服務中心經(jīng)理參考。

（6）與政府、公安、消防局保持良好關系，定期聯(lián)絡。

（7）定期聯(lián)絡客戶，對小區(qū)內(nèi)及會所內(nèi)秩序維護消防措施提意見。

（8）統(tǒng)籌定期消防演習、操練及職位崗前培訓。

（9）協(xié)助擬出每年秩序維護消防預算。

8)安全班長

（1）負責秩序維護員的管理工作，做好本班的考勤工作。

（2）明確重點警衛(wèi)目標，分配當日工作，講評值班情況，做好值班記錄。

（3）經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違紀違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。

（4）處理一般性的治安案件和客戶投訴，調(diào)節(jié)員工糾紛。

（5）負責公共區(qū)域消防器材標志的保養(yǎng)維護工作。

（6）護保管好本班的公用物品，保證保巡能信器材警械完好、靈敏有效。

（7）發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時處理，保證小區(qū)內(nèi)正常服務秩序。

（8）完成領導交辦的其它任務。

（9）熟悉消防器材的使用、維護及性能，掌握警衛(wèi)專業(yè)技能。

（10）對本班人員崗位分工明確，責任清楚，并掌握所屬人員工作情況。

（11）堅持原則、從嚴管理、敢于糾正各種違法違紀行為。

9)商管員：

10)消防監(jiān)控員：

（1）在中控室負責當班必須集中精神，監(jiān)視及觀察小區(qū)內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當行為。

（2）必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，保證其運轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應立即報告有關部門。

（3）非值班人員或其他無關人士不得隨便進入中控室。

（4）中控室電話只用于工作，不得作私人用途。

（5）保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。接班時要主動檢查各系統(tǒng)確定其是否正常，上一班有否發(fā)生情況。

（6）熟悉小區(qū)的地形環(huán)境、消防設施的分布、滅火器材的擺放點、防盜、報警裝置的位置，閉路電視鏡頭的位置。

（7）使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控制系統(tǒng)的操作程序。

（8）愛護本崗位上的各種設備和器材。

（9）靈活、果斷地處理當值期間發(fā)生的問題。遇有個別處理不了的問題，即報告秩序維護領班及主管。

11)門崗

（1）負責維持各出入口的秩序，保證通暢。

（2）密切注意進出的人員，查詢可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。

（3）負責查驗大件物品進出手續(xù)。

（4）負責非小區(qū)開放時間出入登記工作。

（5）保持崗亭內(nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。

（6）上崗期間，須注意儀容儀表端正，精神飽滿。

（7）負責按規(guī)定路線巡查小區(qū)各部位，留意治安消防情況。

（8）負責查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離小區(qū)。

（9）監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違規(guī)裝修。

（10）監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或報秩序維護領班及主管。

（11）做好巡邏情況的各項記錄。

12)工程主管

（1）貫徹執(zhí)行物業(yè)客戶服務中心經(jīng)理的指示，對物業(yè)經(jīng)理負責。

（2）對工程部所有人員和設備全權管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障所有機電設備的安全運行與裝修設施的完好。以最低的費用開支保持小區(qū)機電設備管理的高格調(diào)水準。

（3）制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制，操作規(guī)程及設備檢修保養(yǎng)制度。

（4）使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行。

（5）制定工程部預算。

（6）負責起草設備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃報主管審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。同時做好各種運行記錄。

（7）深入現(xiàn)場，掌握人員和設備狀況，堅持每天做如下檢查：

a)審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。

b)審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時修正。

（8）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。

13)維修工

（1）遵守員工守則和物業(yè)客戶服務中心的各項規(guī)章制度，操作技術規(guī)程，認真負責。

（2）準時到崗，接受各級管理人員之督導，在主管帶領下按時按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)之運行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。

（3）做好設備記錄，及時分析掌握設備運行狀態(tài)。

（4）各系統(tǒng)的技術工人在不影響其系統(tǒng)設備運行情況下，有責任接受工程領班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應急的事態(tài)。

（5）需輪值工作。

第二節(jié)員工培訓方案及計劃

一、培訓的作用和目的

培訓是為了讓物業(yè)客戶服務中心的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項目日常管理了工作日趨正軌。物業(yè)客戶服務中心的培訓必須以符合提高員工的意識、技能、技巧，發(fā)掘其潛力的目的。整個培訓是一個不斷學習、持續(xù)改進的過程。

二、培訓的內(nèi)容與形式

依照培訓的實施階段，物業(yè)客戶服務中心的培訓可劃分為崗前培訓與崗位培訓，不同的階段應采取不同的形式組織和實施培訓。

崗前培訓是指新員工上崗培訓，目的是使員工了解項目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓，管理人員基本技能培訓，工程、秩序維護、保潔、服務人員基本技能培訓。

崗位培訓是指物業(yè)客戶服務中心對員工的業(yè)務知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是物業(yè)客戶服務中心提高員工綜合素質(zhì)和管理服務水平的途徑。主要內(nèi)容有管理人員技能培訓、工程、秩序維護、保潔、服務人員技能培訓。

三、員工培訓計劃

第五章前期服務、二次裝修管理

第一節(jié)前期物業(yè)管理服務介入方案

前期物業(yè)管理服務包括在項目規(guī)劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，我公司將委派相對應的人員參與前期物業(yè)管理服務工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。

一.項目規(guī)劃設計階段

(一)參與人員

前期介入小組：合肥管理公司副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務部經(jīng)理

(二)主要工作內(nèi)容

1.從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在本項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議，并獲采納。

2.參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對園區(qū)出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設置殘疾人通道等的建議已獲采納。

3.全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。

4.參與綠化與景觀系統(tǒng)設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出建議。

5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。

6.參與戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設計方案。

7.參與建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。

8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。

二、施工圖設計階段

(一)參與人員

前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。

(二)在管理的角度主要關注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議

1.土建

1)對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇；

2)門、窗的材質(zhì)；

3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

4)地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求；

5)空調(diào)外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；

6)煙道、排氣道的位置；

7)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2.配套

1)室內(nèi)管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

2)各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響；

3)各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內(nèi)；

4)各種設備設施的能源消耗；

5)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

6)智能化設施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。

三、施工階段

(一)參與人員

前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與。

(二)主要關注以下內(nèi)容，對影響后期管理的項目提出合理化建議

1.地產(chǎn)公司招標工作介入

1)供方門、窗質(zhì)量及售后服務評價；

2)公共設施設備質(zhì)量標準及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。

2.施工介入

1)房屋質(zhì)量控制；

2)隱蔽工程檢查驗收記錄；

3)設計變更記錄的收集；

4)設施、設備的安裝調(diào)試及操作培訓；

5)成品保護；

6)體育設施、兒童游樂設施質(zhì)量；

第二節(jié)物業(yè)管理處籌備方案

一、參與人員

由物業(yè)項目副總經(jīng)理、管理處經(jīng)理牽頭，管理處所有人員配合。

二、工作內(nèi)容

(一)按照公司《崗位任職資格》要求，招聘項目部各崗位員工，確保于2009年10月1日前到崗。

(二)對全體員工進行崗前和崗位培訓，確保達到崗位要求。

(三)導入ISO9001質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理體系，編制各崗位操作手冊，明確各類工作流程。

(四)編制管理處日常運作方案。

(五)提交物業(yè)管理用房裝修方案，籌備各類物資。

第三節(jié)接管驗收方案

一、參與人員

由物業(yè)總經(jīng)理、管理處經(jīng)理牽頭，管理處所有人員配合

二、工作內(nèi)容

(一)編制接管驗收工作計劃，包括接管驗收日期、參加部門、人員、分工及培計計劃、樓宇接管驗收順序、接管驗收進度計劃、接管驗收標準等。

(二)接管驗收前的準備工作，包括接管驗收培訓、準備相關記錄表單、檢測工具儀器等。

(三)資料的接管驗收，包括產(chǎn)權資料、竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料等，尤其應注意向產(chǎn)權單位、施工單位收集各設備系統(tǒng)的產(chǎn)地證書、檢驗合格證書、裝箱單、生產(chǎn)廠商聯(lián)系地址、電話、供應商地址、電話、產(chǎn)品說明書等有關資料，建立設備供方檔案。

(四)房屋本體、公共配套設施、機電設備的接管驗收，包括驗收標準、驗收內(nèi)容與驗收記錄。

分系統(tǒng)對主要部分、部位編制地址碼、繪制平面圖（布置圖）、流程等，有的則需要在實物上表明線向。

各責任區(qū)、現(xiàn)場標識制作，各崗制度、規(guī)程上墻。

準備各崗巡查記錄、運行記錄等。

收集各設備作業(yè)說明書、作業(yè)指導書、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)說明書等，有組織地補充完善各系統(tǒng)作業(yè)指導書和操作手冊，必要時在相關崗位上墻。

特別注意各系統(tǒng)附帶工具、專用工具的接收，各崗按照有關要求試機、實操。

編制各系統(tǒng)年度維修、保養(yǎng)、檢查計劃。

記錄設備安裝與試運行數(shù)據(jù)。

(五)編制《接管驗收整改報告》，內(nèi)容包括資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不齊全、不真實、不合格等問題，房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發(fā)現(xiàn)的不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發(fā)現(xiàn)的影響房屋結(jié)構(gòu)安全、影響相鄰房屋安全和設備使用安全的質(zhì)量問題和建議整改期限。

(六)接管驗收遺留問題的處理，在整改期限內(nèi)跟蹤整改過程，檢查整改結(jié)果。

(七)成品保護方案，物業(yè)成品包括房屋本體、道路、綠化景觀、設施設備等，管理處通過標識、管理制度與措施、宣傳等途徑對接管驗收后至小區(qū)集中裝修期結(jié)束的重要階段落實成品保護方案，尤其需考慮分期交付情況下的成品保護。

第四節(jié)業(yè)主入住管理方案

入伙的重點是明確與項目公司營銷部、管理處等各部分的接口、分工與配合，以保證整個入伙過程的順利實施。入伙方案包括時間、地點、人員、分工與培訓、相關資料、入伙流程、入伙儀式、現(xiàn)場布置、統(tǒng)一說辭等內(nèi)容。

一、入住準備：

(一)根據(jù)小區(qū)管理需要，編寫《業(yè)主手冊》、《裝飾裝修協(xié)議書》、《安全責任書》、《停車場管理協(xié)議書》及業(yè)主入住時需要填寫的《業(yè)主基本情況登記表》、《居住人口情況登記表》等表格。

(二)為了使業(yè)主能夠明明白白消費，清楚了解物業(yè)的服務內(nèi)容、工作方式及物業(yè)費的構(gòu)成等情況，我們將《物業(yè)費公示表》、《服務標準》、《入住流程圖》、《裝修流程圖》、《有償服務項目表》等制成展板在入住辦理現(xiàn)場進行公示。

(三)為每一位業(yè)主建立了一份空白的業(yè)主檔案。對與業(yè)主相關的資料隨時存檔，保證從業(yè)主入住之日起詳細了解業(yè)主情況，為給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務創(chuàng)造必要的條件。

(四)由保潔公司集中人力對房屋進行清掃。在入住時，保證每樓配備2名保潔人員隨時對樓內(nèi)進行清掃保潔。

(五)工程方面：抓緊配合、督促施工維保單位對需整改項目進行維修。加緊系統(tǒng)調(diào)試，確保業(yè)主入住時系統(tǒng)能夠正常運行。

二、人員準備

計劃分為4個組為業(yè)主辦理入住手續(xù)：

(一)財務收款組：2人。

(二)文件簽署、物品發(fā)放組：8人。

(三)驗房組：10人。

(四)安全保衛(wèi)組：40人。

三、入住現(xiàn)場準備

辦理現(xiàn)場設在現(xiàn)物業(yè)管理處辦公室，另外為辦理入住業(yè)主提供業(yè)主休息區(qū)。為了營造熱烈、喜慶的氣氛，對小區(qū)及入住現(xiàn)場進行環(huán)境布置：

(一)外部環(huán)境布置：在車輛入口門懸掛條幅，在小區(qū)圍欄及小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)插彩旗，營造熱烈氣氛。

(二)在入口處顯要標明入住現(xiàn)場的地址和辦理時間。

(三)在入口到辦理現(xiàn)場沿途的拐彎處設置明顯的導向路牌，使業(yè)主能夠輕松到達入住現(xiàn)場。

(四)室內(nèi)環(huán)境布置：在室內(nèi)擺放花籃、盆景等，裝點美化環(huán)境，給業(yè)主以隆重、喜慶的感覺。

四、業(yè)主接待的準備：

(一)保安員引導服務：在各關鍵位置安排保安員引導業(yè)主，為業(yè)主進入小區(qū)、行車、停車直至入住現(xiàn)場提供全程引導服務，使業(yè)主從進入小區(qū)時就享受到我們的熱情服務。

(二)在入住現(xiàn)場門口安排迎賓員，做到一個迎賓員接待一位業(yè)主，全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，避免業(yè)主在現(xiàn)場由于不熟悉辦理程序而造成的混亂。

(三)為避免辦理入住時出現(xiàn)業(yè)主較多排隊造成的混亂，影響業(yè)主情緒。將會議室開辟專門的業(yè)主等待休息區(qū)提供咖啡、茶水、水果等，并安排專人接待業(yè)主，解答業(yè)主提出的各種問題。

(四)在辦理進程中，為了避免一些特殊業(yè)主提出某些不合理要求干擾正常入住手續(xù)辦理，將安排專門的房間作為談判區(qū)，與業(yè)主進行協(xié)商，解決問題，防止干擾其他業(yè)主。

五、入住辦理流程：

(一)物業(yè)費結(jié)算：業(yè)主憑《房屋交割通知單》交納物業(yè)服務費。

(二)簽署文件：業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》、《居住人口登記表》，收照片、身份證復印件。簽訂《安全責任書》、《停車管理協(xié)議書》。

(三)物品發(fā)放：發(fā)放《業(yè)主手冊》、戶內(nèi)設施設備使用說明材料。發(fā)放鑰匙。

(四)房屋驗收：由工程人員陪同業(yè)主驗房，填寫《房屋驗收表》，由業(yè)主簽字認可。對驗收不合格的項目由維保單位與業(yè)主確定修復時間。業(yè)主如需委托鑰匙，要填寫《鑰匙委托書》。

六、入住后，在業(yè)主裝修前后，為使業(yè)主能夠享受高質(zhì)量、高標準的服務，我們準備為業(yè)主提供一系列的溫馨服務

(一)在施工前，協(xié)同業(yè)主與裝修公司三方做好排水管通水試驗，提醒業(yè)主督促裝修公司做好下水管密封，避免施工過程中下水管堵塞，物業(yè)公司實施例行裝修現(xiàn)場巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正并告知業(yè)主。

(二)在裝修過程中，禁止裝修工人在戶內(nèi)起火做飯給業(yè)主房屋帶來不安全隱患。

(三)為了減輕業(yè)主負擔，使業(yè)主能夠享受輕松、愜意的生活，在業(yè)主裝修結(jié)束后，協(xié)助業(yè)主尋找專業(yè)的家政公司提供有償開荒保潔服務，主要包括門窗玻璃清潔、地面清潔、瓷磚墻面清潔、廚具潔具清潔等。同時還將為業(yè)主低價提供如地板打蠟、地毯清洗等有償服務。

第五節(jié)二次裝修管理方案及違章處理措施

隨著社會的發(fā)展，追求個性意識、超前意識及現(xiàn)代科技意識已是現(xiàn)代家庭的普遍要求。體現(xiàn)在裝修方面，既可有效改善房屋的使用功能，體現(xiàn)私密空間；又能合理安排、利用生活環(huán)境，使之為我所享，為人所賞。于是便會有拆除承重墻等嚴重影響房屋質(zhì)量的事件發(fā)生。如何引導和監(jiān)控裝修，避免發(fā)生野蠻施工，不改變系統(tǒng)的布線，保持樓宇外觀的統(tǒng)一完整，是對物業(yè)