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文檔簡(jiǎn)介

物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第一篇物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第一篇被答辯人:xxxxxx有限公司桂林分公司,

社會(huì)統(tǒng)一信用代碼:xxxxxx,住所:廣西臨桂縣臨桂鎮(zhèn)xxxxxx,負(fù)責(zé)人:xxx

答辯人xxx、xxx因履行物業(yè)合同糾紛一案,提出答辯如下:

一、被答辯人未完整履行服務(wù)義務(wù)才導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)

答辯人2016年與被答辯人簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,依據(jù)《民法典》第九百四十二條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。”;《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2016年2月6日修訂_令第379號(hào))第四十條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”以及第三十四條第二款規(guī)定的“對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?!保弧段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十四條“物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī),嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”。

然而,高收費(fèi)(每平方米x元)并未與被答辯人服務(wù)水平相適應(yīng),沒(méi)有質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),該物業(yè)服務(wù)水平甚至連普通物業(yè)管理水平都不如,具體證據(jù)有:

1、在保潔服務(wù)方面,公共部分經(jīng)常出現(xiàn)臟亂差的現(xiàn)象,卻沒(méi)有絲毫改善。養(yǎng)狗遛狗常有發(fā)生,被答辯人不去有效管理和有效制止,造成環(huán)境不盡人意;

2、保安服務(wù)方面。不是業(yè)主的其他人員隨意出入、甚至發(fā)生業(yè)主物品被盜現(xiàn)象;

3、公共設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理等服務(wù),如電梯出現(xiàn)過(guò)被卡住、損壞情形;

4、生活服務(wù)配套設(shè)施跟不上。假期過(guò)年,甚至出現(xiàn)停電現(xiàn)象,明顯是變電設(shè)備配套設(shè)施跟不上所致。

也正因?yàn)楸淮疝q人未完整履行服務(wù)義務(wù),從2019年答辯人就一直沒(méi)有在“xxxxxx社區(qū)”居住,并不是被答辯人所訴的“現(xiàn)居住地”。致業(yè)主以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)抗辯。

答辯人認(rèn)為:鑒于被答辯人的過(guò)錯(cuò),不僅不能收取答辯人任何所謂“違約金”,答辯人認(rèn)為考慮被答辯人的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),質(zhì)價(jià)不相符,還應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)減少20%繳納物業(yè)管理費(fèi)。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,答辯人可減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納

依據(jù)合同的有關(guān)法律規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,或者可以要求減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,或者返還多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第298—299頁(yè)就有“物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)不履行服務(wù)管理職責(zé),或者履行職責(zé)存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò),法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約,業(yè)主以此為由拒交物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用,屬于行使合同履行中抗辯權(quán)的行為,但該抗辯權(quán)的行使范圍應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度相對(duì)應(yīng),并以此確定業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)以及支付的額度?!?/p>

最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第314頁(yè)要點(diǎn)索引:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了保潔、保安服務(wù),但是未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。此時(shí),既不應(yīng)全額支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟請(qǐng)求,亦不宜判決駁回其訴訟請(qǐng)求,而應(yīng)根據(jù)具體案情酌情減少業(yè)主欠交的物業(yè)費(fèi)。”

被答辯人作為物業(yè)公司,應(yīng)當(dāng)先履行符合合同約定的物業(yè)服務(wù),才有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。物業(yè)具有過(guò)錯(cuò),業(yè)主基于正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)是行使先履行抗辯權(quán)。拒絕交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi),合法合理合情。

三、被答辯人收取物業(yè)費(fèi)的違約金,屬因果顛倒,于法來(lái)講也是有意放縱擴(kuò)大損失的行為,答辯人更不應(yīng)該承擔(dān)所謂的“違約金”依據(jù)《民法典》第五百九十一條“當(dāng)事人一方違約后,對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償”、第五百九十二條:“當(dāng)事人都違反合同的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失,對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的,可以減少相應(yīng)的損失賠償額?!?。

首先,是被答辯人違約在先,因此,不存在答辯人的違約與過(guò)錯(cuò)。即使答辯人有錯(cuò),被答辯人因答辯人在一年滿(mǎn)未繳納物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)催繳。

然而,依據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條第二款:“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可以通過(guò)信函、電話(huà)、短信息等方式催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿(mǎn)后仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)可以在業(yè)主戶(hù)門(mén)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置將欠費(fèi)情況予以公告,物業(yè)服務(wù)人也可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁?!保淮疝q人沒(méi)有任何通過(guò)信函、電話(huà)、短信息等方式催告,被告從2019年以來(lái)一直不在被答辯人從事物業(yè)管理的小區(qū)居住,若通過(guò)門(mén)口張貼等形式,都是與法律法規(guī)相抵觸的行為,是無(wú)效的。

因此,即使答辯人有錯(cuò),被答辯人因答辯人在一年滿(mǎn)未繳納物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)催繳,否則屬于有意放縱擴(kuò)大損失的行為,答辯人更不應(yīng)該承擔(dān)所謂的“違約金”。

四、被答辯人計(jì)算違約金具有隨意性,違反法律有關(guān)規(guī)定;同時(shí),格式條款沒(méi)有履行提示與說(shuō)明義務(wù),該條款不能成為合同條款,《民法典》第五百八十五條規(guī)定“約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少”;《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2020年12月23日修正)第十二條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”。

答辯人與被答辯人的違約金約定,“繳納物業(yè)時(shí)間:應(yīng)在每個(gè)計(jì)費(fèi)首月15日前履行繳納義務(wù)”,不按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,“應(yīng)按每天應(yīng)付款的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金”。依據(jù)《民法典》第四百九十八條“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?!薄暗谒陌倬攀鶙l第二款:提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù),致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的,對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容?!奔s定“按每天應(yīng)付款”既不明確,也不規(guī)范。若是按每日累計(jì)計(jì)算,則是天文數(shù)字。若按不利于制定格式條款的被答辯人解釋?zhuān)瑒t以?xún)H僅一天計(jì)算,則為xx元。又因被答辯人未履行提示或者說(shuō)明義務(wù),答辯人主張?jiān)摋l款不成為合同內(nèi)容。

然而,被答辯人計(jì)算答辯人欠繳物業(yè)費(fèi)xx元,卻以該物業(yè)費(fèi)的20%計(jì)算違約金?得出違約金xx元?按照約定計(jì)算則2019年當(dāng)年的費(fèi)用至今欠繳29個(gè)月,2020年欠繳的17個(gè)月,2021年的欠繳5個(gè)月。每月物業(yè)xx元,年物業(yè)xx元。首先繳費(fèi),沒(méi)有進(jìn)行服務(wù)就收取物業(yè)費(fèi),是既不合法也不合理的;其次,該違約金也明顯過(guò)高;第三是延遲繳納,被答辯人的損失的證據(jù)在哪?沒(méi)有證據(jù)證明損失,談何收取違約金?

終上所述,鑒于被答辯人違約在先存在過(guò)錯(cuò),被答辯人收取答辯人“違約金”明顯違反法律法規(guī)規(guī)定;答辯人因被答辯人服務(wù)收費(fèi)因其過(guò)錯(cuò)且質(zhì)價(jià)不相符,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)減少20%繳納物業(yè)管理費(fèi);再者,被答辯人沒(méi)有損失的證據(jù),且約定違約金明顯過(guò)高,違反法律規(guī)定。格式條款應(yīng)當(dāng)作出不利于制定人的解釋。因?yàn)槁男刑崾竞驼f(shuō)明義務(wù),該違約金條款不應(yīng)作為合同條款。

為此,請(qǐng)求法院支持答辯人的答辯請(qǐng)求,以彰顯法律的公平正義!

xx市xx區(qū)人民法院

答辯人:

2021年9月23日

物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第二篇答辯人:姓名xxx,性別x,年齡xx歲,民族漢,籍貫xxxxxxx,職業(yè)xxx,住址濟(jì)南市歷下區(qū)文化東路29號(hào)三箭吉祥苑x號(hào)樓x單元xxx室。因濟(jì)南樂(lè)盈物業(yè)管理有限公司就物業(yè)管理費(fèi)起訴答辯人一案,提出答辯如下:

一、答辯人認(rèn)為被答辯人將答辯人作為被告向法院提起訴訟,屬訴訟主體不清,缺乏法律事實(shí)依據(jù)。理由如下:

1、本人自200x年xx月入住小區(qū)以來(lái),僅與濟(jì)南豪商物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)管理和服務(wù)協(xié)議,從未與被答辯人簽署任何形式的物業(yè)管理協(xié)議。因此,答辯人不是被答辯人出具合同當(dāng)事人,與合同雙方當(dāng)事人之間的合同糾紛毫無(wú)關(guān)系。

2、目前與答辯人所居住小區(qū)簽定物業(yè)管理協(xié)議的主體雙方是吉祥苑業(yè)主委員會(huì)和濟(jì)南樂(lè)盈物業(yè)管理有限公司,既然目前物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,接受物業(yè)服務(wù)和交納服務(wù)費(fèi)的是業(yè)主。那么物業(yè)費(fèi)的欠費(fèi)關(guān)系準(zhǔn)確地說(shuō),應(yīng)該是全體業(yè)主欠物業(yè)服務(wù)企業(yè),單個(gè)業(yè)主欠全體業(yè)主的。根據(jù)《合同法》規(guī)定,既然被答辯人是由業(yè)主委員會(huì)擅自做主聘請(qǐng)的,那么業(yè)主委員會(huì)與被答辯人簽訂的合同理所當(dāng)然的不能約束業(yè)主(答辯人),單個(gè)業(yè)主并未在合同上簽字,不是民事合同的主體。因此,被答辯人基于合同糾紛將毫不相干的第三人(答辯人)作為被告起訴是毫無(wú)法律依據(jù)的。

二、根據(jù)__379號(hào)文件《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定?!斑`反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”被答辯人在沒(méi)有履行吉祥苑業(yè)主委員會(huì)催繳程序的前提下起訴答辯人,缺乏法律依據(jù),

理由如下:《條例》第六十七條除了規(guī)定業(yè)主委員會(huì)有催交責(zé)任外,還規(guī)定了什么情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)才可以起訴欠費(fèi)業(yè)主!特別提請(qǐng)注意的是,第六十七條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,“逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?!憋@然,“逾期仍不交納”是后者“可以起訴”的前提;這里的“逾期”明確是“逾”業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主時(shí)所給出的期限。因此,“由業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交納”自然就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)“可以起訴”欠費(fèi)業(yè)主的前置程序。眾所周知,所有法規(guī)條文是具有嚴(yán)肅性的。在沒(méi)有吉祥苑業(yè)主委員會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下,原告無(wú)權(quán)直接起訴業(yè)主。

三、根據(jù)《條例》第二章第十五條第三款規(guī)定。“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同?!?/p>

1、既然業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽署了物業(yè)管理合同,理應(yīng)承擔(dān)為全體業(yè)主監(jiān)督合同履行的義務(wù)。在合同履行過(guò)程中,只有業(yè)主委員會(huì)才能真正有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,收集全體業(yè)主意見(jiàn),確認(rèn)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在問(wèn)題。也就是說(shuō),業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的驗(yàn)收責(zé)任人。

2、被答辯人之所以無(wú)視《條例》第六十七條的存在,無(wú)視業(yè)主委員會(huì)存在的作用,繞過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)合同履行的監(jiān)督直接起訴業(yè)主,是認(rèn)為絕大多數(shù)業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的驗(yàn)收責(zé)任人,在舉證方面處于弱勢(shì)地位,這便為被答辯人提供了一個(gè)投機(jī)的機(jī)會(huì),他們希望靠回避服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管和驗(yàn)收,直接起訴業(yè)主獲取全額物業(yè)費(fèi)。

綜上所述,被答辯人將答辯人作為被告起訴沒(méi)有任何依據(jù),答辯人提出以上答辯,請(qǐng)求貴法院查明事實(shí)真相,維護(hù)答辯人的`合法權(quán)益,依法駁回被答辯人的起訴。

答辯人:

物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第三篇答辯人:

身份證號(hào)碼:

地址:

被答辯人:

地址:

答辯人就沈陽(yáng)市______物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下:

答辯事項(xiàng):答辯人請(qǐng)求人民法院依法駁回沈陽(yáng)市______物業(yè)有限責(zé)任公司不合理且不合法的請(qǐng)求。

事實(shí)與理由:

一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù),違約在先。原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為:

1、不履行制止并報(bào)告不法行為義務(wù)?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定:“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告?!鄙蜿?yáng)______房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于______年______月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十八條第二、三款約定:“對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,進(jìn)行教育制止,提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為,根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、處罰等措施。因此,原告負(fù)有制止并報(bào)告不法行為的義務(wù)。

根據(jù)規(guī)劃審批,答辯人所居住的______大樓一至四層是商業(yè)用房,五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層,但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、模特訓(xùn)練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造,使整個(gè)建筑存在安全隱患。而且更加嚴(yán)重的是,模特公司的經(jīng)營(yíng)行為、走“貓步”的噪音對(duì)退休在家的原告造成了巨大的影響,嚴(yán)重影響了原告的正常生活。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定,原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為。但是,在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問(wèn)題的情形下,原告敷衍塞責(zé),拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自______年至今,模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營(yíng)了______年。

2、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。

沈陽(yáng)______房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于______年______月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十九條第六款約定:“乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。實(shí)行保安制度,每天巡查15次,固定設(shè)崗兩個(gè),保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行?!钡?,原告從沒(méi)有按照合同約定運(yùn)轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備,給居民居住安全造成了隱患。

3、不履行維護(hù)公用設(shè)施的義務(wù)。

沈陽(yáng)______房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于______年______月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第六條、第七條明確約定了原告負(fù)有維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)。但是,原告并沒(méi)有按照合同約定履行維護(hù)義務(wù)。防盜門(mén)出現(xiàn)故障后,原告不維修。過(guò)去居民都是刷卡進(jìn)門(mén),讀卡器、防盜門(mén)出現(xiàn)故障后,原告不修復(fù),致使防盜門(mén)形同虛設(shè)。答辯人所在29層的電梯間門(mén)鎖被原告員工撬掉后,原告沒(méi)有維修過(guò),給整個(gè)大樓的安全造成了威脅。

4、不維護(hù)消防設(shè)施,甚至破壞消防設(shè)施。

依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》,原告應(yīng)當(dāng)保障消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。原告非但不履行該項(xiàng)法定義務(wù),甚至破壞消防設(shè)施,使整個(gè)大樓的消防安全得不到保障。

5、原告無(wú)故撤離大廈,不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

根據(jù)______年______月的______大廈業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的約定,原告提供物業(yè)服務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)截至到______年______月。但是,原告在______年______月份,未經(jīng)通知并取得同意,擅自撤離______大廈,給大廈居民生活造成了極大不便。

6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約。

二、答辯人主張先履行抗辯權(quán),在原告糾正錯(cuò)誤履約行為前,有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

因原告不能適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù),給答辯人生活帶來(lái)諸多不便。根據(jù)合同法有關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定,在原告正確履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之前,答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

因此,請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

______區(qū)人民法院

答辯人:______________

______年_____月_____日

物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第四篇被答辯人與答辯人等關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,現(xiàn)答辯人根據(jù)相關(guān)法律及事實(shí)答辯如下:

一、天地人和物業(yè)公司未履行盛業(yè)家園《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的義務(wù),業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)合理合法

物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同,在物業(yè)糾紛中,由于物業(yè)公司沒(méi)有履行合同或履行合同存在嚴(yán)重瑕疵,業(yè)主依合同法的規(guī)定,完全可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行抗辯。

被告是盛業(yè)家園小區(qū)的業(yè)主,與開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)公司—-天地人和物業(yè)管理有限公司簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同,約定合同期限為3年(年月日至年月日)。

約定由天地人和公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理、房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù),負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化的維護(hù)和管理等也是事實(shí),按理業(yè)主確實(shí)有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

但是,由于物業(yè)公司沒(méi)有履行合同義務(wù),使物業(yè)管理十分混亂,小區(qū)內(nèi)私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生惡劣、排水不暢、污水橫流,電梯不進(jìn)行正常的維修使電梯帶病運(yùn)行、時(shí)常出故障,最長(zhǎng)一次停運(yùn)達(dá)時(shí)間一個(gè)多月時(shí)間、嚴(yán)重危及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全、小區(qū)治安案件頻發(fā)。業(yè)主多次向物業(yè)公司和有關(guān)部門(mén)反映,一直沒(méi)有得到解決,因此大部分業(yè)主由于物業(yè)公司的嚴(yán)重合同違約,根據(jù)合同法的規(guī)定,大部分業(yè)主行使先履行抗辯權(quán),拒交物業(yè)費(fèi),完全是情理中的事,是逼于無(wú)奈!合理合法。

被告認(rèn)為:被告因?yàn)樵嬉呀?jīng)構(gòu)成了根本違約,使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),依法行使先履行抗辯權(quán)。

同時(shí)由于原告嚴(yán)重違約,原告已經(jīng)于年月日被全體業(yè)主逐出盛業(yè)家園。

被告認(rèn)為,本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要有三點(diǎn):

一、被告與天地人和公司的《前期物業(yè)服務(wù)管理合同》是否有效,也即被告是否受天地人和公司合同的約束;

二、天地人和物業(yè)服務(wù)公司是否完全履行了合同義務(wù),是否嚴(yán)重違約,進(jìn)而業(yè)主能否行使先履行抗辯權(quán)。

三、約定的合同期限期滿(mǎn)后,業(yè)主是否繼續(xù)受《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約束?

第一個(gè)焦點(diǎn):玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與玉林市天地人和物業(yè)管理公司于2006年簽訂的《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》是否有效?

20XX年玉林市住建委和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的《答復(fù)意見(jiàn)》:“而當(dāng)前盛業(yè)家園就是因?yàn)橐?guī)劃核實(shí)驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)”證實(shí),盛業(yè)家園至今沒(méi)有竣工經(jīng)驗(yàn)收合格,違反了《_建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;末經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。法律強(qiáng)制性規(guī)定,而玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不但把沒(méi)有末經(jīng)驗(yàn)收的樓盤(pán)交付給業(yè)主的行為違法,而且把物業(yè)管理權(quán)交給沒(méi)有物業(yè)管理資質(zhì)的原告管理,違反了法律的禁止性規(guī)定,根據(jù)《合同法》第第五十二條第五款的規(guī)定,《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無(wú)效合同。

第二個(gè)焦點(diǎn):由于原告的物業(yè)管理權(quán)利來(lái)自玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的授權(quán),但是《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無(wú)效合同,因此被告與物業(yè)公司簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”自然無(wú)效。

同時(shí),由于玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司選聘玉林市天地人和物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,由于沒(méi)有到住房建委等行政主管部門(mén)備案,根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定,也應(yīng)該認(rèn)定《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》無(wú)效,也就是說(shuō),原告與盛業(yè)家園所有業(yè)主簽訂的合同為無(wú)效合同,更為重要的是前面說(shuō)過(guò),由于物業(yè)公司沒(méi)有履行了合同義務(wù),嚴(yán)重違約,進(jìn)而業(yè)主根據(jù)合同法的規(guī)定完全可以行使先履行抗辯權(quán),同時(shí)由于合同無(wú)效,業(yè)主還可以行使不安抗辯權(quán)。

第三個(gè)焦點(diǎn):小區(qū)的物業(yè)管理,業(yè)主既可以自己管理,也可委托他人管理,《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》約定的合同期滿(mǎn)后,物業(yè)公司繼續(xù)收取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)就失去了合同依據(jù)和法律依據(jù),業(yè)主當(dāng)然可以不受《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》條款的約束。

二、合同有效或者雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系。

但由于物業(yè)公司沒(méi)有提供服務(wù)或者提供的服務(wù)嚴(yán)重不符“合同”約定,業(yè)主基于最高院的司法解釋也可不交物業(yè)費(fèi),依法行使先履行抗辯權(quán)。

首先,業(yè)主提供了大量的證據(jù)已經(jīng)證明:物業(yè)公司沒(méi)有履行電梯維修義務(wù),根據(jù)_《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定,對(duì)共用部位及配套的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)和管理是物業(yè)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要職責(zé),被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規(guī)定,物業(yè)管理公司有義務(wù)履行其對(duì)共用部位及配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)和管理之職責(zé),但是電梯長(zhǎng)期帶故障運(yùn)行,時(shí)常出故障,最長(zhǎng)一次停運(yùn)達(dá)時(shí)間一個(gè)多月時(shí)間、嚴(yán)重危及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,物業(yè)公司不但嚴(yán)重法律的直接規(guī)定,同時(shí)物業(yè)公司構(gòu)成嚴(yán)重違約的行為。

其次,物業(yè)公司和業(yè)主是平等主體關(guān)系,在實(shí)際履行中應(yīng)是物業(yè)公司先履行服務(wù)管理義務(wù),業(yè)主后按約定繳納物業(yè)費(fèi),先服務(wù)后收費(fèi),而不是不服務(wù)也收費(fèi),服務(wù)不符合約定也收費(fèi),業(yè)主提交的大量的證據(jù)證明,本案中,天地人和公司事實(shí)上明顯未提供符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),比如被告自己花費(fèi)修理電梯、自己交電梯費(fèi),物業(yè)公司還偷拆、強(qiáng)拆業(yè)主的水表、停止供水,不但造成業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失、給生活帶來(lái)嚴(yán)重不便,由于天地人和公司對(duì)小區(qū)的管理服務(wù)嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任,致使小區(qū)內(nèi)綠地被嚴(yán)重?fù)p毀,私搭亂建現(xiàn)象比比皆是,因此原告不是一般的違約,而是嚴(yán)重違約,業(yè)主在物業(yè)公司未履行約定義務(wù)或履行有嚴(yán)重瑕疵時(shí),根據(jù)合同法第六十七條之規(guī)定,業(yè)主有權(quán)拒絕其履行交費(fèi)的要求,合法地行使先履行抗辯權(quán)。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)第6條規(guī)定“經(jīng)書(shū)面催交,業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。因此,判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯是否系“正當(dāng)理由”是本案審查的重點(diǎn)。

被告認(rèn)為,物業(yè)費(fèi)在形式上表現(xiàn)為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)所支付的對(duì)價(jià),是全體業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ),如果允許物業(yè)公司不提供服務(wù)和服務(wù)低劣也可以收取服務(wù)費(fèi),在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)后,物業(yè)公司變本加厲地不履行合同,最后借助司法權(quán)力強(qiáng)迫業(yè)主就范,讓不法物業(yè)公司獲取非法利益,如果法院不全面查明案件事實(shí),簡(jiǎn)單地支持物業(yè)公司的無(wú)理要求,是不利于業(yè)主公共利益的保護(hù)的,不得作為弱勢(shì)群體的業(yè)主的利益的保護(hù),也是十分不公平的,因此,我們廣大業(yè)主不希望法庭偏頗那一方,但請(qǐng)法庭認(rèn)真審查業(yè)主的抗辯事由、業(yè)主不交納費(fèi)的真實(shí)原因、業(yè)主的先履行抗辯是否正當(dāng)和合理?對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行物業(yè)服務(wù)合同條款,是否存在履行合同存在重大瑕疵?作出一個(gè)正確的評(píng)判!

三、被答辯人沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù),無(wú)權(quán)要求原告支付物業(yè)費(fèi)。

1.根據(jù)合同相對(duì)性原則,原告只有履行了合同中約定的服務(wù),才有權(quán)要求原告履行付費(fèi)。然而原告沒(méi)有舉證證明自己履行了合同義務(wù),應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,因此可推定原告并沒(méi)有履行合同義務(wù)。

2.實(shí)際上原告也沒(méi)有履行合同義務(wù):

①房屋漏雨、管理混亂,垃圾清理不及時(shí),衛(wèi)生無(wú)人打掃。亂擺的小區(qū)攤子、一天到晚都在播放的聲音,一樓汽車(chē)的亂停放

②占用小區(qū)維修基金帳目。

③侵占本屬于包括被告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主的費(fèi)用。

根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,所以小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性收入,如電梯出入口的廣告費(fèi)用,小區(qū)里的廣告費(fèi),(如:橫幅,LED廣告牌,汽車(chē)出入拿的廣告卡,等等,)歸全體業(yè)主所有,比如:教育中路門(mén)口的燒烤攤一年交的場(chǎng)地占用費(fèi),小區(qū)里停車(chē)位收費(fèi)呢。

④原告只安排了二十來(lái)個(gè)保安同志穿著保安服坐在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)出入口發(fā)放門(mén)卡,小區(qū)停車(chē)場(chǎng)有二個(gè)出入口,而小區(qū)的進(jìn)出口卻四通八達(dá),二十個(gè)保安只是坐在停車(chē)場(chǎng)出入口三班倒,二樓只安排一個(gè)保安三班倒。未有正式的保安隊(duì)伍,安全問(wèn)題嚴(yán)重失控,已發(fā)生多起入戶(hù)盜竊和物品,車(chē)輛丟失案。

⑤小區(qū)消防通道長(zhǎng)期被車(chē)輛停放而無(wú)人管理,小區(qū)內(nèi)隨意施工和維修養(yǎng)護(hù)不當(dāng),造成小區(qū)業(yè)主出入不便,小區(qū)環(huán)境臟亂差,業(yè)主們?nèi)虩o(wú)可忍,為此多次口頭及書(shū)面要求物業(yè)公司整改,但物業(yè)公司卻一拖再拖,從未有過(guò)整改。

業(yè)主曾于20XX年8月1號(hào)進(jìn)行過(guò)維權(quán),但物業(yè)公司依然如故管理。

業(yè)主已經(jīng)明確提出了保安人數(shù)的具體數(shù)字,物業(yè)公司如否認(rèn),就應(yīng)由物業(yè)公司提供其聘請(qǐng)保安的合同、支付工資等情況的證據(jù),如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)舉證不能的法律后果。

四、業(yè)主是否應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任――滯納金問(wèn)題。如果上述物業(yè)“合同”有效,由于合同由物業(yè)公司提供的格式合同,當(dāng)中約定的滯納金條款,由于原告方?jīng)]有履行說(shuō)明義務(wù),根據(jù)合同法“第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的,該條款無(wú)效。”

同時(shí),根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?9條規(guī)定:“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。

該條對(duì)何謂“過(guò)分高于造成的損失”進(jìn)行了明確規(guī)定,顯然,本案“合同”中約定的日千分之三的滯納金比例過(guò)高,法院應(yīng)當(dāng)按業(yè)主的請(qǐng)求予以調(diào)整,駁回原告的有關(guān)滯納金的請(qǐng)求。

更為重要的是,出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)完全是由于物業(yè)公司違約行為造成,業(yè)主是行使正當(dāng)?shù)目罐q權(quán),因此業(yè)主不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,違約金是懲罰違約的行為,因此業(yè)主不應(yīng)承擔(dān)違約金損失的義務(wù)。

五、答辯人訴求的物業(yè)費(fèi)中部分既不合理,也不合法。

①原告訴稱(chēng)水費(fèi)、垃圾費(fèi)代理相關(guān)單位收取,但沒(méi)有相關(guān)單位的委托書(shū)。因此是無(wú)效代理,被告有權(quán)不予承認(rèn)。而且水費(fèi)也不是原告代業(yè)主交納的,而是開(kāi)發(fā)商。

②根據(jù)《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》第四條(即住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任,不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程質(zhì)量是否合格或配套是否完善的主要依據(jù)是是否通過(guò)綜合驗(yàn)收。由于盛業(yè)家園小區(qū)并沒(méi)有通過(guò)綜合驗(yàn)收,雖然住宅已實(shí)際交付使用,但由于公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施全部沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收時(shí)至今日也沒(méi)有交付使用。因此根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條(即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納)之規(guī)定,對(duì)于物業(yè)費(fèi)中包含的公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施部分應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),而不是包括被告在內(nèi)小區(qū)業(yè)主。

③對(duì)于20XX年1月前發(fā)生的物業(yè)收費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效,

綜上所述,請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

答辯人:

物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第五篇答辯人:

地址:呼和浩特新城區(qū)名都楓景小區(qū)

電話(huà):

答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下:

起訴狀所述“被告拒不按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”是因?yàn)樵鏇](méi)有按約履行合同以及未按相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),已造成違約。

一、《業(yè)主臨時(shí)管理公約》內(nèi)寫(xiě)明原告楓華物業(yè)公司為物業(yè)服務(wù)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn),所規(guī)定引述:

1、采取多種形式如走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)、懇談會(huì)、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與50%以上業(yè)戶(hù)用有效溝通,每年有效投訴處理率90%,每年進(jìn)行一次滿(mǎn)意度調(diào)查,有效樣本覆蓋率大于20%,并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。然而原告從提供服務(wù)至今從未進(jìn)行過(guò)一次調(diào)查和溝通,很多問(wèn)題得不到處理,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激化,對(duì)于小區(qū)不按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也未從進(jìn)行入戶(hù)或電話(huà)調(diào)查是什么原因不交物業(yè)費(fèi)以及如何解決業(yè)主問(wèn)題讓業(yè)主去主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi),原告沒(méi)有從服務(wù)的角度去解決問(wèn)題,出現(xiàn)不交物業(yè)費(fèi)的情況后,只是電話(huà)催費(fèi)、門(mén)上貼條、發(fā)律師函最后法院訟訴。

2、適應(yīng)業(yè)主需求,組織、配合開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。原告從未開(kāi)展任何社區(qū)文化活動(dòng),小區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)老年活動(dòng)室也是一位業(yè)主開(kāi)設(shè)的老年活動(dòng)室。第十三條建立健全財(cái)務(wù)管理制度,每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。原告從第一批業(yè)主入駐至今從未對(duì)財(cái)務(wù)收支進(jìn)行公布。

3、停水、停電在接到相關(guān)部門(mén)通知后,按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶(hù)。每年停水電在七八次左右,但只有兩次提前公告。

4、公共秩序維護(hù)

小區(qū)主出入口24小時(shí)值班(其中12小時(shí)立崗)。夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計(jì)劃、有記錄。

小區(qū)東門(mén)保安亭24小時(shí)無(wú)人值班已變成放置雜物的倉(cāng)庫(kù),只有距崗?fù)ざ嗝椎耐\?chē)場(chǎng)收費(fèi)亭內(nèi)有一名保安,攝像頭夜間基本無(wú)法使用,人和汽車(chē)車(chē)牌都無(wú)法看清還經(jīng)常不開(kāi)機(jī),導(dǎo)致每年都有多戶(hù)業(yè)主家被盜,此事還有呼市晨報(bào)的報(bào)道,其中一位業(yè)主一年中被盜三次。很多業(yè)主汽車(chē)被劃被刮蹭。名都小區(qū)是一個(gè)封閉式小區(qū)但小區(qū)各處都可以看到業(yè)主的車(chē)停放,物業(yè)沒(méi)有做到應(yīng)盡的職責(zé)。

4、保潔服務(wù)

水池、溝、渠、沙井每天清理一次,及時(shí)清掃積水、積雪,清潔完成,清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味,并進(jìn)行保潔巡查。原告對(duì)下雪后積雪的清理非常差,至今小區(qū)還到處是積雪和冰。施工后的場(chǎng)地長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有清理。

二、根據(jù)業(yè)主臨時(shí)公約第二章第六條業(yè)主依法享有一下物業(yè)共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán):共同使用的空地、包括電梯、停車(chē)場(chǎng)、公告欄等,建筑物的外墻面、樓頂平臺(tái)、公共走道等,非經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議并依法辦理相關(guān)手續(xù),業(yè)主或物業(yè)使用人不得擅自占用、變更構(gòu)造、顏色或設(shè)置廣告物;

三、根據(jù)物權(quán)法第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),有約定的按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。以及物權(quán)法第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。原告私自將本該屬于所有業(yè)主共有的公告欄、電梯內(nèi)等其他位置放置商業(yè)廣告牌收入費(fèi)用,并且沒(méi)有向業(yè)主公布其收入的流向,其廣告和車(chē)位收益及應(yīng)該為全體業(yè)主共有,原告的行為嚴(yán)重侵害全體業(yè)主的權(quán)利。應(yīng)扣除必要成本后轉(zhuǎn)入小區(qū)的公共維修基金內(nèi)。并向業(yè)主公布收支情況。

四、根據(jù)呼和浩特物業(yè)管理?xiàng)l例第十八條物業(yè)費(fèi)預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月,所以物業(yè)公司要求業(yè)主最低3月繳納物業(yè)費(fèi)是不合理的

五、其他

1、小區(qū)7號(hào)樓16號(hào)樓前兩個(gè)水池,從第一批業(yè)主入駐至今從未注水使用。違反交房時(shí)物業(yè)公司給業(yè)主提供的住戶(hù)手冊(cè),第四條第一款,物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成包含:物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用以及“呼和浩特物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條”第二款消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)

2、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)原告只開(kāi)收據(jù)拒絕開(kāi)發(fā)票,違反《發(fā)票管理辦法》和《稅收征收管理法》涉嫌偷稅漏稅。

3、小區(qū)內(nèi)損壞的公用設(shè)施設(shè)備常年沒(méi)有更換,部分單元的單元門(mén)鎖損壞沒(méi)有及時(shí)更換,單元門(mén)敞開(kāi)任何人都可以隨便進(jìn)出。電梯故障率高,經(jīng)常有業(yè)主被關(guān)在電梯里,呼市晨報(bào)20xx年9月26日曾有過(guò)報(bào)道。

六、引述“最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋”第三條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。

七、根據(jù)《合同法》第67條對(duì)“先履行抗辯權(quán)”作了規(guī)定,即“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的,后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。

被告與20xx年購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)同時(shí)交納物業(yè)費(fèi)到20xx年12月5日停交物業(yè)費(fèi),但原告提供的服務(wù)一直未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定,在20xx年5月7日呼市晚報(bào)就曾報(bào)道原告物業(yè)公司提供服務(wù)差的整版報(bào)道,以及呼市晨報(bào)20xx年9月23日?qǐng)?bào)道。

八、證據(jù)

1、呼市晨報(bào)20xx年9月23日,呼市晨報(bào)都對(duì)名都小區(qū)物業(yè)做過(guò)報(bào)道,關(guān)于物業(yè)服務(wù)問(wèn)題“名都楓景小區(qū)業(yè)主“抱怨”多”

2、呼市晨報(bào)20xx年9月26日名都楓景小區(qū)電梯故障問(wèn)題的報(bào)道“名都楓景小區(qū)電梯?!傲T工”居民爬十幾層樓回家”

物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第六篇答辯人:

地址:

電話(huà):

答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下:

一、起訴狀所述“原告按約履行了合同,被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”,這與事實(shí)不符,答辯人不同意這樣的'說(shuō)法,事實(shí)是這樣的:原告沒(méi)有按約履行合同在先。合同第1頁(yè)第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫(xiě)明“根據(jù)本協(xié)議對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理”,合同第3頁(yè)第二條對(duì)共用部位和共用設(shè)施做了解釋?zhuān)翘蓍g和綠地。而本人所居住的XX花園X號(hào)樓南面的公共綠地已成天然的停車(chē)場(chǎng)(照片為證),經(jīng)多次想物管反應(yīng),未果。其次,本人所居住的X單元,從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證),尤其本人居住的X樓,門(mén)前墻壁毀壞嚴(yán)重,已有2年多的時(shí)間,期間數(shù)次向物管反映,未果。以上事實(shí)表明,本小區(qū)物管沒(méi)有按約履行合同在先,而不是“原告按約履行了合同,被告卻沒(méi)有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”。

二、事實(shí)并非原告起訴狀所述“經(jīng)催要未果”。

今年,在原告起訴前曾上門(mén)要過(guò)物業(yè)管理費(fèi),前后一共3次,有兩次有同一負(fù)責(zé)人在場(chǎng)(據(jù)了解是X主任),從第1次物管上門(mén)收費(fèi)從起,本人及家人就向其反映四條同樣的問(wèn)題,:一是門(mén)口的樓梯間兩年多無(wú)人維修;二是車(chē)庫(kù)門(mén)前不時(shí)有汽車(chē)甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車(chē)亂停亂放,多次是本人停在花錢(qián)購(gòu)置的車(chē)庫(kù)的汽車(chē)不能出庫(kù),耽誤本人及家人的時(shí)間;三是本人車(chē)庫(kù)門(mén)前衛(wèi)生狀況太差,雜草叢生,無(wú)人問(wèn)津;四是車(chē)庫(kù)門(mén)前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞,夏天惡臭嚴(yán)重,不能靠近。來(lái)訪(fǎng)的物管人員也做了記錄,本人要求原告當(dāng)庭提供訪(fǎng)談?dòng)涗洝1救饲宄挠浀?,?次物管到訪(fǎng)后,本人明確表明,只要解決上述問(wèn)題,本人立刻繳費(fèi)。但時(shí)隔1個(gè)多月,物管沒(méi)有任何答復(fù),連起碼的舉手之勞拔草也沒(méi)有兌現(xiàn),足以表明物管沒(méi)有解決問(wèn)題的誠(chéng)意,而不是起訴狀所說(shuō)的“經(jīng)催要無(wú)果,無(wú)奈訴至法院”。此外,在毫無(wú)溝通的前提下,一紙?jiān)V狀將本人告至法院,本人及家人極不不贊成物管的這種做法,保留提出異議的權(quán)利。

三、對(duì)于XX物業(yè)的管理水平和資質(zhì),本人提出疑義。理由如下:

一、每次,本人遇到汽車(chē)停在車(chē)庫(kù)不得出去的情況,均會(huì)找到值班保安,遇到素質(zhì)差的保安,答復(fù)“汽車(chē)出不來(lái),我也沒(méi)辦法啊,我也不知道是誰(shuí)家的車(chē)”;有時(shí)“幸運(yùn)”,碰見(jiàn)素質(zhì)高的值班保安,責(zé)任心強(qiáng),但也只能到樓下叫喊“誰(shuí)家的車(chē)”種種,并不能快速解決問(wèn)題。隨后,本人也向保安建議,要在門(mén)口進(jìn)行出入車(chē)輛登記,起碼記錄車(chē)牌號(hào)以及車(chē)輛歸屬業(yè)主的住址、電話(huà)??芍两?,“無(wú)主車(chē)”的事件還是時(shí)有發(fā)生。

二、就是眼前是事情了。本應(yīng)訴通知書(shū)等文件的快遞上,居然寫(xiě)錯(cuò)了業(yè)主的電話(huà)號(hào)碼。這對(duì)于“做最有潛力的物業(yè)管理企業(yè)”的XX物業(yè)管理有限公司,差距太大。本次快遞上的郵戳是8月15日,時(shí)逢全家人出去旅游,8月12號(hào)下午出發(fā),直至21日(周日)晚11時(shí)才到家。昨天,也就是22日中午11時(shí)20分左右,法院X法官上門(mén)說(shuō)找業(yè)主,請(qǐng)下午2點(diǎn)30分在法院東門(mén)口等。直至昨天下午2點(diǎn)30分,本人才看見(jiàn)通知書(shū),試問(wèn),如果本人旅游回來(lái)再晚兩天,貴方如何通知!為便于管理,物管應(yīng)該對(duì)業(yè)主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔,以便及時(shí)通知業(yè)主有關(guān)事項(xiàng),而且,物業(yè)管理合同上,物管公司的義務(wù)里也明確寫(xiě)明“建立健全的物管管理檔案資料”。

三、在物管第3次上門(mén)收費(fèi)之后的一個(gè)深夜我家被盜,經(jīng)濟(jì)和精神都受到較大損失,感覺(jué)住在這個(gè)小區(qū)不安全,隨后便在XXX派出所報(bào)了案。同時(shí)找到物管想看監(jiān)控,幫助公安破案,物管說(shuō)監(jiān)控不帶紅外線(xiàn)功能,夜間不起作用,還說(shuō)正在和開(kāi)發(fā)商交涉,請(qǐng)問(wèn)1個(gè)多月過(guò)去了,有結(jié)果沒(méi)有。

四、小區(qū)里大多數(shù)面朝西的門(mén)面房都開(kāi)了后門(mén),直接影響小區(qū)的安全,還有小區(qū)亂停車(chē)的問(wèn)題,請(qǐng)問(wèn)物管作何解釋。合同第4頁(yè),對(duì)物管的服務(wù)質(zhì)量,包括房屋外觀(guān)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、車(chē)輛停放秩序等有明確的要求,請(qǐng)問(wèn),物管做的如何。合同對(duì)雙方都有約束,我們不是只有交錢(qián)的義務(wù),也有享受服務(wù)的權(quán)利,不談優(yōu)質(zhì)服務(wù),起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費(fèi)的權(quán)利,也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。

基于上述理由,本人要求原告XX漣水縣物業(yè)管理公司撤銷(xiāo)將本人列為被告,同時(shí)對(duì)本人曾三次向上門(mén)收費(fèi)物管人員提出的要求做出答復(fù)。

XX人民法院

物業(yè)費(fèi)應(yīng)訴反訴范文第七篇答辯人:xxx漢族自由職業(yè)。

現(xiàn)答辯人就與被答辯人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,為澄清事實(shí),分清責(zé)任,特提出以下答辯意見(jiàn)供審判庭參考:

一、答辯人對(duì)被答辯人在起訴狀中所陳述的購(gòu)房時(shí)間

接房時(shí)間事實(shí)部分基本沒(méi)有異議,其余事項(xiàng)均與事實(shí)不符,并對(duì)被答辯人與本案第三方所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》表示知曉并了解。

但在委托人與被答辯人之間未簽訂任何正式合同的情況下無(wú)故成為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的被告存在疑問(wèn),雙方無(wú)法律效力的約可簽,哪來(lái)違約,希望被答辯人給出合理解釋?zhuān)云谧屓诵欧?,法庭明鑒;

__《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定“違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。

第67條其實(shí)已明確了“物業(yè)可以直接起訴小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主”的前提要件是:

1、小區(qū)已成立了業(yè)委會(huì);

2、業(yè)委會(huì)已對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)工作質(zhì)量進(jìn)行了驗(yàn)收并確認(rèn)物業(yè)公司提供的服務(wù)完全符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn);

3、業(yè)委會(huì)已明確督促業(yè)主“在一定期限內(nèi)按業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司所簽合同約定的標(biāo)準(zhǔn)全額交納物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司”;

4、業(yè)委會(huì)督促業(yè)主時(shí)所明確的交納期限已屆滿(mǎn),但業(yè)主“逾期仍不交納”。

按照合同法及民事訴訟法,物業(yè)公司有權(quán)起訴委托其管理小區(qū)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)代表的業(yè)主大會(huì),但無(wú)權(quán)起訴與自已并無(wú)合同關(guān)系的單個(gè)業(yè)主。

根據(jù)_《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條,在業(yè)委會(huì)還沒(méi)能成立起來(lái)之前,前期物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)成立之前直接起訴單個(gè)業(yè)主,沒(méi)有法律依據(jù)。

前期物業(yè)管理合同是物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商所簽,前期物業(yè)公司的直接起訴對(duì)象也應(yīng)是開(kāi)發(fā)商。

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任后可依其與業(yè)主所簽商

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