房地產(chǎn)項目成本控制要點

PAGEPAGE8房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制要點第一部分、項目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點項目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本。所以，該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。項目開發(fā)部、工程部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)劃設(shè)計：市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、可行性研究設(shè)計任務(wù)書、可行性設(shè)計變更。由預(yù)算部、銷售部配合完成。（二）方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、工程、預(yù)算、財務(wù)、銷售等部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（三）設(shè)計成果：對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負(fù)責(zé)；根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算：預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合。二、報批設(shè)計（一）設(shè)計方案：根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書，項目開發(fā)部負(fù)責(zé)、銷售部協(xié)作。方案設(shè)計招投標(biāo)：工程部負(fù)責(zé)。方案設(shè)計評審：招投標(biāo)評審委員會。（二）報批：注意市政設(shè)計；注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整。項目開發(fā)部負(fù)責(zé)，工程部配合。三、擴(kuò)初設(shè)計（一）擴(kuò)初設(shè)計要求：對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整、設(shè)計要求、內(nèi)部審核。工程部負(fù)責(zé)，各部門配合。（二）成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算。項目開發(fā)部與工程部負(fù)責(zé)。制訂經(jīng)營指導(dǎo)書：預(yù)算部負(fù)責(zé)。（三）擴(kuò)初設(shè)計圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)、專家評審、內(nèi)部評審。招投標(biāo)評審委員會負(fù)責(zé)。設(shè)計調(diào)整：工程部負(fù)責(zé)。四、樁基設(shè)計（一）地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料；自己專業(yè)人員勘察。（二）設(shè)計方案評審：樁基設(shè)計2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審。（三）樁基施工圖：設(shè)計調(diào)整。上述5項內(nèi)容均由工程部負(fù)責(zé)。五、施工圖設(shè)計（一）施工圖設(shè)計要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。由工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助。（二）報建：政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）審圖：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商。工程部負(fù)責(zé)，銷售部參與。（四）面積測算：設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合。工程部負(fù)責(zé)。六、銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費用控制，施工招投標(biāo)。七、裝修方案設(shè)計（一）方案設(shè)計要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求。工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。（二）材料設(shè)備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備；制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表，裝飾綜合價格拆分分析。工程部負(fù)責(zé)。（三）招投標(biāo)：制訂設(shè)計任務(wù)書：工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助；評審：招投標(biāo)評審委員會。八、功能設(shè)計（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估：市場調(diào)研：銷售部負(fù)責(zé)；有針對性擴(kuò)充建筑物功能：工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件。項目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）環(huán)境方案設(shè)計：根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額。工程部負(fù)責(zé)，項目開發(fā)部協(xié)助；招投標(biāo)：招投標(biāo)評審委員會。（四）智能化設(shè)計：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制：銷售部負(fù)責(zé)；招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏：招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性。銷售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。九、設(shè)計變更（一）設(shè)計調(diào)整費用（二）設(shè)計變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行。工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。十、材料設(shè)備（一）選型（二）方案確定時間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。工程部負(fù)責(zé)。（三）采購：招投標(biāo)。招投標(biāo)評審委員會。十一、其他費用物業(yè)管理完善費：限額設(shè)計。預(yù)算部。第二部分、施工環(huán)節(jié)成本控制要點施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費用；二是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。一、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（一）變更評估1、項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。2、加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。3、成本控制部負(fù)責(zé)計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。成本控制部成本管理員負(fù)責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀。（二）變更的審核簽認(rèn)1、根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。2、設(shè)計變更通知單。由發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。3、變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。（三）變更的審批經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。二、施工現(xiàn)場簽證（一）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（二）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（三）簽證的工程量1、認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。2、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（四）簽證的審批1、施工洽商通知單。由發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。2、必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。主管工程師負(fù)責(zé)。三、審圖擴(kuò)初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審、各專業(yè)技術(shù)圖紙會審。要執(zhí)行圖紙多層次會審會簽及審批制度和各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。由甲方總工辦技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。四、總分包配合費分包方式、分包內(nèi)容、分包的責(zé)任界定。通過投標(biāo)確定配合費。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表負(fù)責(zé)。五、材料供應(yīng)（一）選型。施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。由總工辦負(fù)責(zé)。（二）材料供應(yīng)方式。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。成本控制部組織工程部參加。（三）材料計劃。限時編制材料計劃，材料計劃簽認(rèn)。由材料采購部負(fù)責(zé)。（四）預(yù)留時間。要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。六、工程款的支付（一）付款進(jìn)度。按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位。（二）工程進(jìn)度。多層次多角度審核工程進(jìn)度。預(yù)算人員審核工程價值量。（三）付款的審批。根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理。第三部分、銷售環(huán)節(jié)成本控制要點銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。一、營銷方案（一）費用總額：確定費用目標(biāo)總額。銷售部負(fù)責(zé)。（二）市場信息收集：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用。銷售部負(fù)責(zé)。（三）營銷計劃：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用。銷售部負(fù)責(zé)。（四）營銷預(yù)算：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用。銷售部負(fù)責(zé)。（五）營銷方案審批：征求各方面意見，按審批流程操作。主管副總。二、營銷現(xiàn)場費用（一）現(xiàn)場銷售人工費用：銷售人數(shù)控制、銷售工作進(jìn)度控制、獎勵辦法控制。銷售部部門經(jīng)理。（二）現(xiàn)場銷售器具費：銷售部部門經(jīng)理。（三）賣場、現(xiàn)場包裝費：銷售部部門經(jīng)理。（四）銷售模型費用：銷售部部門經(jīng)理。（五）宣傳資料及禮品費：銷售部部門經(jīng)理。（六）展銷費：銷售部部門經(jīng)理。（七）計劃額度控制：額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度。主管副總。三、媒體選擇（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專人負(fù)責(zé)。銷售部。（二）招投標(biāo)：1、先評后選的原則：信息審核部、銷售部。2、內(nèi)部評審：信息審核部、銷售部。3、招投標(biāo)：招投標(biāo)評審委員會。四、樣板房裝修（一）設(shè)計、裝修：市場信息收集、制訂裝修目標(biāo)成本總額。銷售部、總工辦。（二）材料采購：信息搜集；材料、設(shè)備選型。信息審核部、材料采購部、成本控制部。（三）信息采集及招投標(biāo)：招投標(biāo)。招投標(biāo)評審小組。（四）樣板房維護(hù)：委托物業(yè)代管協(xié)議。物業(yè)公司、銷售部。（五）材料回收、保管和再利用：建立材料設(shè)備清單、使用登記、閑置品評估和處理。材料采購部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合。五、銷售回款（一）銷售折扣點：銷售部、銷售代理公司提出方案?？偨?jīng)理拍板。（二）回款周期：銷售部、銷售代理公司提出方案。銷售部負(fù)責(zé)、財務(wù)部監(jiān)督。六、銷售補充條款及承諾（一）承諾的給出：制作樓書；承諾分類。銷售部負(fù)責(zé)，總工辦、工程部監(jiān)督。（二）設(shè)計變更與承諾：變更審批與知會制度；承諾變更?？偣まk負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助。七、客戶交房（一）交房日期：晚交房原因分類處理。（二）保修期：與施工單位洽商延長保修期。（三）質(zhì)量補償：交房驗收協(xié)議。上述事項由工程部負(fù)責(zé)，銷售部、物業(yè)公司協(xié)作。八、其他（一）銷售代理費費：銷售部與銷售代理公司協(xié)商?？偨?jīng)理拍板。（二）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費等）：嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行。主管副總。第四部分、期間費用成本控制要點期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。一、財務(wù)費用（一）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃：制定年度資金計劃；資金占壓費用估算與控制。財務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計劃；財務(wù)部與成本控制部配合控制占壓資金量。（二）地價款的支付：制定項目總體開發(fā)計劃。開發(fā)部、總工辦負(fù)責(zé)項目總體開發(fā)計劃。（三）工程款的支付：制定工程年度付款計劃。工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計劃。（四）銷售回款的管理：制定年銷售計劃。銷售部負(fù)責(zé)制定年度銷售計劃。二、人工費用