疫情期間買(mǎi)賣(mài)房屋合同范本

疫情期間買(mǎi)賣(mài)房屋合同范本第1篇疫情期間買(mǎi)賣(mài)房屋合同范本第1篇最高人民法院在2020年全國(guó)新冠肺炎疫情發(fā)生后，先后發(fā)布三部《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛涉疫案件處理規(guī)則的主要有以下幾條：

1、疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致當(dāng)事人不能按照約定的期限履行買(mǎi)賣(mài)合同或者履行成本增加，繼續(xù)履行不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持。

2、疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣(mài)人不能按照約定的期限完成訂單或者交付貨物，繼續(xù)履行不能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受人的合同目的，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，返還已經(jīng)支付的預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持；買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

3、買(mǎi)賣(mài)合同能夠繼續(xù)履行，但疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致人工、原材料、物流等履約成本顯著增加，或者導(dǎo)致產(chǎn)品大幅降價(jià)，繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平，受不利影響的當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整價(jià)款的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則調(diào)整價(jià)款。

4、疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣(mài)人不能按照約定的期限交貨，或者導(dǎo)致買(mǎi)受人不能按照約定的期限付款，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更履行期限。已經(jīng)通過(guò)調(diào)整價(jià)款、變更履行期限等方式變更合同，當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

5、疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣(mài)人不能按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買(mǎi)受人不能按照約定的期限支付購(gòu)房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更。

以上前四條規(guī)則是處理涉疫買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的一般性規(guī)則，第5條是處理涉疫房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的特殊性規(guī)則。

疫情期間買(mǎi)賣(mài)房屋合同范本第2篇專(zhuān)業(yè)文章

目錄

一、新冠疫情下補(bǔ)充協(xié)議中建議可以增加的表述

二、補(bǔ)充協(xié)議中其他建議可以增加的表述

三、補(bǔ)充協(xié)議中建議謹(jǐn)慎使用的表述

四、開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)方擬定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的要點(diǎn)總結(jié)

筆者按：

2020年1月底以來(lái)，新冠疫情肆虐全國(guó)，3月底后亦逐步在全球其他地區(qū)爆發(fā)。本次新冠疫情對(duì)于各行各業(yè)，尤其是作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大影響。因疫情限制群眾聚集，現(xiàn)場(chǎng)看房、銷(xiāo)售、相關(guān)政府部門(mén)手續(xù)辦理等都受到不同程度的影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售首當(dāng)其沖受到疫情沖擊。在此背景下，原商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本一般針對(duì)通行項(xiàng)目，無(wú)法針對(duì)新冠疫情以及開(kāi)發(fā)商具體項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行專(zhuān)門(mén)約定。消費(fèi)者在簽訂相關(guān)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》過(guò)程中會(huì)發(fā)現(xiàn)，發(fā)展商一般都會(huì)針對(duì)項(xiàng)目所處的階段、項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，擬定一份適用于本階段、本集團(tuán)、本公司甚至本項(xiàng)目的專(zhuān)門(mén)的《補(bǔ)充協(xié)議》。

作為本系列文章的最后一篇，本文主要從新冠疫情下補(bǔ)充協(xié)議中建議增加的表述、補(bǔ)充協(xié)議中其他建議增加的表述、補(bǔ)充協(xié)議中建議謹(jǐn)慎使用的表述、開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)方擬定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的要點(diǎn)總結(jié)等四個(gè)方面出發(fā)，對(duì)新冠疫情下商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議擬定注意事項(xiàng)與風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行解析。對(duì)本文不足之處，亦希望讀者多多提出建議，完善相關(guān)內(nèi)容。

一、新冠疫情下補(bǔ)充協(xié)議中建議可以增加的表述

1.買(mǎi)受人主張不可抗力延遲支付購(gòu)房款或要求免除逾期付款責(zé)任的，買(mǎi)受人須提供受管控的醫(yī)學(xué)證明文件及其他相關(guān)證明疫情導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)支付購(gòu)房款的文件供出賣(mài)人參考，出賣(mài)人認(rèn)可的，雙方可另行協(xié)商并簽訂相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。

疫情期間買(mǎi)賣(mài)房屋合同范本第3篇裁判要旨：新冠肺炎疫情及政府采取的疫情防控措施屬于法律規(guī)定的不可抗力，合同一方逾期履行的期間扣除新冠疫情期間為因合同當(dāng)事人自身原因逾期履行期間，以因合同當(dāng)事人自身原因逾期履行期間來(lái)判斷其是否構(gòu)成根本違約，對(duì)方是否有權(quán)解除合同。

案情簡(jiǎn)介：李某2、李某1與瀚德公司于2019年簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定李某2、李某1購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2020年12月30日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付買(mǎi)受人。如因不可抗力或者政府部門(mén)公布的公共衛(wèi)生事件或其他社會(huì)突發(fā)事件導(dǎo)致房屋延期交付，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)順延交房日期，且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。出賣(mài)人自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，買(mǎi)受人按約支付全部購(gòu)房款2312019元。2020年4月13日，當(dāng)?shù)卣鼍呶募鞔_受疫情影響的時(shí)間為2020年1月24日至2020年3月15日。2021年4月17日，瀚德公司書(shū)面通知李某2、李某1交房。2021年5月16日，李某2、李某1向瀚德公司郵寄解除合同通知函一份。

裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院（2021）皖03民終3327號(hào)】《^v^民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”雙方簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》第五條“關(guān)于房屋交付的補(bǔ)充約定”中的第6款約定：“出賣(mài)人自身原因造成未在合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，則按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加），逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同”。李某2、李某1于2021年5月16日向瀚德公司郵寄《解除合同通知函》，以瀚德公司逾期交房超過(guò)60日為由通知解除合同。本院認(rèn)為，新冠肺炎疫情及政府采取的疫情防控措施屬于法律規(guī)定的不可抗力，系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。扣除新冠疫情期間，瀚德公司逾期交房的時(shí)間為56天，尚不構(gòu)成合同約定的解除事由。《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》（法發(fā)〔2020〕17號(hào)）第4條規(guī)定：“疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣(mài)人不能按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買(mǎi)受人不能按照約定的期限支付購(gòu)房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更?！惫蚀耍钅?、李某1并不享有約定解除權(quán)。一審法院認(rèn)定其《解除合同通知函》不具有解除合同的效力，具有事實(shí)和法律依據(jù)。

疫情期間買(mǎi)賣(mài)房屋合同范本第4篇第一條：商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的重要舉措。人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)。

人民法院對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶采取保全、執(zhí)行措施時(shí)要強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念，堅(jiān)持比例原則，切實(shí)避免因人民法院保全、執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項(xiàng)導(dǎo)致施工單位工程進(jìn)度款無(wú)法撥付到位，商品房項(xiàng)目建設(shè)停止，影響項(xiàng)目峻工交付，損害廣大購(gòu)房人合法權(quán)益。

除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院不得采取扣劃措施。

第二條：商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請(qǐng)求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項(xiàng)目建設(shè)所需資金，或者購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款，經(jīng)項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報(bào)告。

第三條：開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶指令時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)。

商業(yè)銀行對(duì)于不符合資金使用要求和審批手續(xù)的資金使用申請(qǐng)，不予辦理支付、轉(zhuǎn)賬手續(xù)。商業(yè)銀行違反法律規(guī)定或合同約定支付、轉(zhuǎn)賬的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

^v^飛上海市錦天城律師事務(wù)所

疫情期間買(mǎi)賣(mài)房屋合同范本第5篇1、因受疫情影響逾期交房，法院支持扣除相應(yīng)期間的逾期交房違約金，或支持延長(zhǎng)交房期限一個(gè)月

案例一：西安某置業(yè)有限公司、王某商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

蓮湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)合同約定，違約金應(yīng)按總房款日萬(wàn)分之一，自約定交房的次日即2020年1月2日起算。考慮到2020年新冠肺炎疫情不可抗力的影響，基于公平原則，在計(jì)算違約金時(shí)應(yīng)將2020年1月25日陜西省啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)至2020年3月9日被告復(fù)工期間扣除。

以上審判觀點(diǎn)摘自蓮湖區(qū)人民法院做出的（2021）陜0104民初3299號(hào)民事判決書(shū)。

案例二：梅某、陜西某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

未央?yún)^(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告稱(chēng)其同意收房但在本次宣判前一直未收房且未提交被告仍然拒絕交房的相關(guān)證據(jù)，其二人亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延遲收房的相應(yīng)責(zé)任，考慮疫情等情況，本院酌情計(jì)算一個(gè)月的收房時(shí)間，故將被告逾期交房的期限計(jì)算至2021年9月11日。

以上審判觀點(diǎn)摘自未央?yún)^(qū)人民法院做出的（2021）陜0112民初27421號(hào)民事判決書(shū)。

2、法院支持延長(zhǎng)受疫情影響的33日的交房日期，但對(duì)開(kāi)發(fā)商達(dá)到復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件后，怠于組織開(kāi)工造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

案例：西安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、李某商品房預(yù)售合同糾紛案

雁塔區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：關(guān)于交房期限是否應(yīng)扣除新冠疫情期間誤工期的問(wèn)題。因新冠疫情系不可抗力，由此導(dǎo)致被告停工延誤交房屬客觀存在的事實(shí)，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第4條“疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣(mài)人不能按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買(mǎi)受人不能按照約定的期限支付購(gòu)房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更”之規(guī)定，扣除受疫情影響導(dǎo)致的停工時(shí)間共計(jì)33天，被告（出賣(mài)人）主張超過(guò)本省突發(fā)公共衛(wèi)生事件Ⅰ級(jí)應(yīng)急響應(yīng)期外的天數(shù)，截止至2020年2月28日，已達(dá)到復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件，被告（出賣(mài)人）怠于組織工人復(fù)工造成的擴(kuò)大損失，應(yīng)由其自行承擔(dān)后果。

以上審判觀點(diǎn)摘自雁塔區(qū)人民法院（2021）陜0113民初25475號(hào)民事判決書(shū)。

3、疫情發(fā)生在約定交房日之后，開(kāi)發(fā)商逾期交房的，構(gòu)成違約，且不免除疫情期間的違約責(zé)任

案例一：西安某置業(yè)有限公司、朱某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

未央?yún)^(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。被告認(rèn)可逾期交房的事實(shí)，其應(yīng)當(dāng)向原告支付逾期交房違約金。被告抗辯2020年初的疫情原因?qū)е缕渫９?，但疫情發(fā)生已經(jīng)在合同約定的交房日期之后，此原因不能作為被告逾期交房的理由。

以上審判觀點(diǎn)摘自未央?yún)^(qū)人民法院（2021）陜0112民初31167號(hào)民事判決書(shū)。

案例二：陜西某實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司、馬某商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

雁塔區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：被告提交因新冠疫情原因?qū)е卤臼“l(fā)布突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)應(yīng)急響應(yīng)，但新冠疫情爆發(fā)于合同約定的交房時(shí)間之后，故被告逾期交房的行為與新冠疫情無(wú)因果關(guān)系，對(duì)于被告該項(xiàng)意見(jiàn)，本院不予支持。

以上審判觀點(diǎn)摘自雁塔區(qū)人民法院（2021）陜0113民初23338號(hào)民事判決書(shū)。

4、法院綜合考慮疫情等多種因素影響，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商輕微違約

案例：西安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、王某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛案

蓮湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：涉案項(xiàng)目涉及城中村改造項(xiàng)目，有其特定的歷史原因和政策，開(kāi)發(fā)商承載著一定的社會(huì)責(zé)任，項(xiàng)目后續(xù)手續(xù)擱置時(shí)間較長(zhǎng)，除開(kāi)發(fā)商自身原因外，還受涉及部門(mén)多、流程復(fù)雜以及相關(guān)部門(mén)建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)驗(yàn)收職責(zé)調(diào)整等外部因素影響，加之訴訟期間被告積極配合相關(guān)部門(mén)處理消防驗(yàn)收，且本案訴訟期間又發(fā)生了不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的新冠肺炎病毒疫情，被告未能及時(shí)進(jìn)行備案登記系多方因素導(dǎo)致，非完全系被告的原因所致。但被告將原告辦理涉案房屋權(quán)屬登記需要由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，系被告的法定義務(wù)，不能免除，被告的違約事實(shí)客觀存在，故本院本著平衡雙方利益、化解社會(huì)矛盾原則，本院酌情判決。原告主張逾期辦證違約金，本院判決由被告承擔(dān)合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的5%的違約金為宜。

以上觀點(diǎn)摘自蓮湖區(qū)人民法院（2021）陜0104民初12623號(hào)民事判決書(shū)。

5、