公司工程運(yùn)維工作手冊(cè)模板

編號(hào)：持有些人：分發(fā)號(hào)：QES（質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全）管理體系江蘇悅達(dá)物業(yè)管理公布目錄一、TOC\o"1-2"\h\z\u崗位職責(zé) 41、工程運(yùn)維部職責(zé) 52、工程運(yùn)維主管崗位職責(zé) 63、工程運(yùn)維員崗位職責(zé) 74、空調(diào)值班員崗位職責(zé) 85、高配值班員崗位職責(zé) 96、鍋爐操作員崗位職責(zé) 10二、規(guī)章制度 111、值班管理制度 122、公用設(shè)施管理要求 133、設(shè)備維修制度 144、變電所交接班管理制度 155、設(shè)施設(shè)備巡查管理要求 166、設(shè)施設(shè)備安全管理制度 177、電梯管理制度 188、空調(diào)管理制度 199、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修、保養(yǎng)、事故處理等統(tǒng)計(jì)管理制度 2010、設(shè)施設(shè)備匯報(bào)制度 2111、公共區(qū)域能耗控制管理制度 2212、房屋維護(hù)管理要求 2413、倒閘停、送電操作票制度 2514、配電房管理制度 2615、停水、停電管理制度 27三、作業(yè)規(guī)程 281、設(shè)備運(yùn)行綜合管理作業(yè)規(guī)程 292、供配電設(shè)備安全管理作業(yè)規(guī)程 323、給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 364、給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程 395、中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 416、電梯運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 447、電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 478、二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 499、中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 5110、弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 5711、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 6112、防避雷和接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 6613、工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 67崗位職責(zé)工程運(yùn)維部職責(zé)一、落實(shí)實(shí)施上級(jí)相關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)、企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度及委托方物業(yè)管理要求。二、負(fù)責(zé)管理區(qū)域上水、下水、暖、電、房屋修繕、下水清污等小型工程計(jì)劃，概算工作。三、負(fù)責(zé)管理區(qū)域上下水管道維修工作。四、負(fù)責(zé)管理區(qū)域電路、電器安裝、管理及維修工作。五、采取各項(xiàng)方法，確保水、暖、電正常供給，負(fù)責(zé)節(jié)水、節(jié)電工作。六、負(fù)責(zé)管理區(qū)域水、暖、電抄表、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算及收費(fèi)工作。七、負(fù)責(zé)小型工程施工中施工安全和管理工作。搞好施工八、負(fù)責(zé)確保通訊通暢及通訊設(shè)備維護(hù)工作。九、負(fù)責(zé)水、暖、電、通訊和房屋報(bào)修接待工作，負(fù)責(zé)管理處變電所管理工作，確保正常運(yùn)行。工程運(yùn)維主管崗位職責(zé)一、含有物業(yè)相關(guān)管理知識(shí)，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)及企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。二、制訂房屋和公共設(shè)施維修計(jì)劃，組織并參與施工和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢驗(yàn)，做好預(yù)決算工作。三、服從管理處主任工作安排，制訂本部門(mén)月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施。四、掌握管理區(qū)域內(nèi)房屋設(shè)備結(jié)構(gòu)類(lèi)型、水電分布情況、上下水管道走向、分布等基礎(chǔ)情況，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故處理。五、根據(jù)國(guó)家相關(guān)特種作業(yè)人員安全操作規(guī)程要求，組織維護(hù)員對(duì)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行及管理區(qū)域內(nèi)排污、雨水管道通暢。六、對(duì)運(yùn)行維修人員工作情況進(jìn)行指導(dǎo)、檢驗(yàn)。七、定時(shí)對(duì)運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)行思想教育和維修技能培訓(xùn)。八、提醒運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)入辦公區(qū)域維修時(shí)，不得翻閱文件、資料，嚴(yán)禁打創(chuàng)辦公電腦，不得外傳信息。九、完成企業(yè)臨時(shí)交辦任務(wù)。工程運(yùn)維員崗位職責(zé)一、熟悉區(qū)域內(nèi)上下水管道、供電、消防報(bào)警系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備性能、使用情況、線路分布及安裝和維修技術(shù)，做好日常巡視工作，確保正常使用。二、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保本身和她人安全，按管理處制訂維修計(jì)劃，立即完成維修任務(wù)。三、珍惜維修工具及設(shè)備，做好日常保管及保養(yǎng)工作，確保其正常使用。四、節(jié)省維修材料，修舊利廢，努力降低維修成本。五、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研維修技術(shù)，努力提升維修水平和質(zhì)量。六、進(jìn)入辦公區(qū)域維修時(shí)不翻閱文件、資料，嚴(yán)禁打創(chuàng)辦公電腦。七、完成管理處及維修主管臨時(shí)交辦任務(wù)?？照{(diào)值班員崗位職責(zé)一、熟悉空調(diào)工作原理，掌握操作方法，確?？照{(diào)正常運(yùn)行。二、嚴(yán)格遵守相關(guān)設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等制度和安全操作規(guī)程，能正確判定處理通常故障，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能快速、正確地采取應(yīng)急方法。三、每小時(shí)巡視一次，觀察、設(shè)備是否正常，認(rèn)真做好多種運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理和匯報(bào)。四、保持機(jī)房室內(nèi)環(huán)境清潔和設(shè)備整齊。五、堅(jiān)守崗位，做好值班統(tǒng)計(jì)，保管好資料、圖表、工具。六、完成上級(jí)交辦其它任務(wù)。高配值班員崗位職責(zé)一、熟悉供配電設(shè)施設(shè)備情況，如高低壓線路號(hào)、各出線回路走向；熟悉電氣設(shè)備配置和使用情況，能按規(guī)程操作高低壓設(shè)備，確保正常供電。二、嚴(yán)格遵守電氣設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)制度和安全操作規(guī)程，能正確判定處理通常電氣故障，發(fā)生突發(fā)事件能快速、正確地采取應(yīng)急方法。三、定時(shí)巡視變、配電室一次，觀察電壓表、電流表、計(jì)量表是否正常，認(rèn)真做好多種運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。四、保持室內(nèi)環(huán)境清潔和設(shè)備整齊。五、發(fā)生供電線路停電或其它事故應(yīng)立即和供電部門(mén)取得聯(lián)絡(luò)，快速查明原因，采取應(yīng)急方法。六、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真交接班，做好值班統(tǒng)計(jì)，保管好資料、圖表、工具。七、完成管理處臨時(shí)交辦任務(wù)。鍋爐操作員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)燃料節(jié)省、水電節(jié)省，水質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收和評(píng)定。

二、嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程，確保鍋爐安全運(yùn)行。三、做好鍋爐及其隸屬設(shè)備（包含分汽缸閥門(mén)、供水泵水處理設(shè)備）維護(hù)保養(yǎng)和年度檢修工作。四、堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)候全部不得私自離開(kāi)工作崗位，根據(jù)要求做好巡視，并做好多種運(yùn)行參數(shù)統(tǒng)計(jì)。五、做好鍋爐房日常維護(hù)保養(yǎng)工作，杜絕“跑”、“冒”、“滴”、“漏”現(xiàn)象。六、不停學(xué)習(xí)新技術(shù)，提升司爐水平，做到勤檢驗(yàn)，勤調(diào)整，保持鍋爐壓力穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。七、在運(yùn)行中鍋爐或隸屬設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重故障，應(yīng)立即向主管匯報(bào)，并一起參與故障排除。八、每班必需排污1次，但不得在用汽高峰時(shí)排污，排污量依據(jù)爐水分析決定。九、水位表每班最少?zèng)_洗1次。十、嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入鍋爐房。十一、負(fù)責(zé)鍋爐房清潔衛(wèi)生工作。十二、完成上級(jí)交辦其它工作事項(xiàng)。規(guī)章制度值班管理制度一、值班人員必需堅(jiān)守崗位，不得私自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必需有符合條件人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。依據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制要求，親密注視所管設(shè)備運(yùn)行情況，按要求做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)，按時(shí)巡查，立即發(fā)覺(jué)事故隱患。如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按匯報(bào)制度立即匯報(bào)給相關(guān)人員。值班人員接到報(bào)修時(shí)，應(yīng)立即通知相關(guān)人員，安排人員前往維修。全部值班崗位必需在要求值班時(shí)間安排合格人員值班，如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意，標(biāo)準(zhǔn)值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。在就餐時(shí)間，實(shí)施輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。公用設(shè)施管理要求一、公用設(shè)施日常巡視運(yùn)維部值班人員應(yīng)在日常巡視中對(duì)公用設(shè)施進(jìn)行巡視，如發(fā)覺(jué)異常情況應(yīng)在檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表上統(tǒng)計(jì)并立即通知相關(guān)人員處理。二、公用設(shè)施日常服務(wù)要求負(fù)責(zé)按委托協(xié)議約定對(duì)管理區(qū)域公用設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)，并將相關(guān)情況上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。三、公用設(shè)施故障狀態(tài)處理1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施故障由運(yùn)維部直接向業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)絡(luò)報(bào)修，并上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)將結(jié)果統(tǒng)計(jì)在維修統(tǒng)計(jì)表上；2、管理處運(yùn)維部負(fù)責(zé)受理管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)公用設(shè)施故障維修，同時(shí)做好臺(tái)帳統(tǒng)計(jì)；3、如管理處不能進(jìn)行維修，應(yīng)立即上報(bào)委托方，并提出合理化提議。設(shè)備維修制度一、管理處接到設(shè)備維修匯報(bào)后，立即到現(xiàn)場(chǎng)查看，不能自行排除故障，須填寫(xiě)《申請(qǐng)單》或《工作聯(lián)絡(luò)涵》，送達(dá)企業(yè)工程部或委托方。二、運(yùn)行維修組修復(fù)不了故障，如是保修期內(nèi)，立即和保修部門(mén)聯(lián)絡(luò)維修；如是保修期外，須報(bào)企業(yè)工程部；并在原始《申請(qǐng)單》上注明維修報(bào)出時(shí)間，做好維修情況跟蹤。三、如設(shè)備屬人為損壞，由管理處通知相關(guān)部門(mén)責(zé)任人及維修人員一同到現(xiàn)場(chǎng)查看確定，并通報(bào)委托方相關(guān)部門(mén)。四、運(yùn)行維護(hù)部組自行維修工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)在維修單上填上所用維修材料，管理處主任進(jìn)行審核。變電所交接班管理制度一、交接班人員必需遵照要求輪班表?yè)?dān)任值班，不得私自調(diào)班或離崗。二、交班人員應(yīng)事先做好交班準(zhǔn)備工作。三、接班人員必需提前10分鐘抵達(dá)變電所，具體了解設(shè)備所運(yùn)行情況。四、交接班人員必需做到“五清三交接”即：五清（看清、講清、問(wèn)清、查清、點(diǎn)清）；三交接（圖板交接、現(xiàn)場(chǎng)交接、實(shí)物交接）。五、在交接班時(shí)間內(nèi)，通常不辦理工作票許可或終止手續(xù)和通常操作。六、交接班內(nèi)容一律以填寫(xiě)交接班統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)交接清楚為準(zhǔn)，凡遺留應(yīng)交待事項(xiàng)由交接班者負(fù)責(zé)，凡沒(méi)有交接清楚聽(tīng)明事項(xiàng)，由接班者負(fù)責(zé)，雙方全部未推行交接手續(xù)內(nèi)容，雙方全部應(yīng)負(fù)責(zé)。七、下列情況不準(zhǔn)進(jìn)行交接班：1、飲酒后接班人員；2、事故處理或正在進(jìn)行關(guān)鍵操作；3、接班人員還未到齊之前。設(shè)施設(shè)備巡查管理要求一、值班人員應(yīng)依據(jù)設(shè)施設(shè)備實(shí)際情況，確定簡(jiǎn)單、實(shí)用巡回檢驗(yàn)方法。二、巡回檢驗(yàn)必需集中思想，細(xì)致周到，做到跑到、看到、聽(tīng)到、聞到、摸到（不許可觸及設(shè)備除外）立即發(fā)覺(jué)設(shè)備缺點(diǎn)，認(rèn)真填寫(xiě)《設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表》。三、單一巡回檢驗(yàn)必需四小時(shí)最少一次，交接班時(shí)，匯同檢驗(yàn)一次。四、以下情況應(yīng)對(duì)應(yīng)增加巡查次數(shù)：1、對(duì)過(guò)負(fù)荷設(shè)備，每小時(shí)巡查一次，嚴(yán)重過(guò)負(fù)荷應(yīng)不停監(jiān)視；2、對(duì)故障處理后設(shè)備，投入運(yùn)行后，四小時(shí)內(nèi)應(yīng)兩小時(shí)巡查一次；3、對(duì)危及安全運(yùn)行重大設(shè)備缺點(diǎn)，每次隔半小時(shí)巡查一次；4、在汛期、雷雨時(shí)應(yīng)對(duì)應(yīng)增加巡查次數(shù)；5、新建、大修、改建后投運(yùn)行設(shè)備，在二十四小時(shí)內(nèi)各班最少增加巡查一次；6、對(duì)運(yùn)行方法變更，接班人必需作一次復(fù)核校對(duì)性檢驗(yàn)；7、逢元旦、五一、十一、春節(jié)每班增加特巡一次。設(shè)施設(shè)備安全管理制度一、機(jī)電設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備操作、保養(yǎng)、維修由運(yùn)維部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，運(yùn)維人員須持有對(duì)應(yīng)操作證、上崗證。二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)施二十四小時(shí)值班制度，值班人員必需親密留心和掌握設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理，并做好運(yùn)行統(tǒng)計(jì)。三、機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，確保設(shè)備完好。四、值班員和運(yùn)維人員應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，落實(shí)以預(yù)防為主方針，預(yù)防事故發(fā)生。六、維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取對(duì)應(yīng)安全方法和技術(shù)方法，預(yù)防觸電及設(shè)備事故發(fā)生。七、在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必需有專(zhuān)員監(jiān)護(hù)，操作必需使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌。八、做好設(shè)備運(yùn)行和維修統(tǒng)計(jì)，建立設(shè)備臺(tái)帳，定時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。九、供配電設(shè)備房必需含有有滅火器材或滅火裝置設(shè)備。電梯管理制度一、客梯每日分時(shí)段運(yùn)行，轎箱內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁超載，學(xué)齡前兒童不得單獨(dú)乘坐電梯，不得亂按梯內(nèi)數(shù)字面板以免損壞。二、每日對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行檢驗(yàn)，填寫(xiě)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，按月送管理處審核存檔，不能處理問(wèn)題報(bào)企業(yè)工程部處理。三、認(rèn)真實(shí)施月保、季保制度，認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)，監(jiān)督第三方維修工作故障處理統(tǒng)計(jì)、并送管理處審核保留。四、未經(jīng)企業(yè)工程人員同意、總經(jīng)理書(shū)面同意，不得改變電梯任何設(shè)備和功效。五、運(yùn)作中電梯忽然出現(xiàn)停機(jī)事故時(shí)，應(yīng)盡可能先救出乘客，如不能救出時(shí)，速叫運(yùn)維人員前來(lái)解救和修理。同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)電梯對(duì)講機(jī)勸慰乘客不要驚慌，并注意觀察屏幕上（轎箱內(nèi)乘客）活動(dòng)，指導(dǎo)她們不要亂按亂撬，以免發(fā)生意外。六、非運(yùn)維人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房，不得觸動(dòng)任何設(shè)備。七、維修、保養(yǎng)須停梯時(shí)，必需在一樓掛通告牌?？照{(diào)管理制度一、操作人員應(yīng)認(rèn)真、負(fù)責(zé)、細(xì)心，嚴(yán)格根據(jù)操作步驟進(jìn)行操作。二、了解整個(gè)系統(tǒng)工作原理，熟練掌握操作方法及系統(tǒng)管道步驟，在意外情況時(shí)能排除部分常見(jiàn)故障，能進(jìn)行手動(dòng)操作。三、定時(shí)統(tǒng)計(jì)相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)。四、注意積累日常運(yùn)行參數(shù)，當(dāng)發(fā)覺(jué)參數(shù)異常時(shí)可立即進(jìn)行處理。五、當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障報(bào)警時(shí)，操作人員應(yīng)立即統(tǒng)計(jì)故障點(diǎn)，并分析原因進(jìn)行故障排除并統(tǒng)計(jì)操作步驟。假如無(wú)法排除，應(yīng)立即向主管匯報(bào)。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修、保養(yǎng)、事故處理等統(tǒng)計(jì)管理制度一、建立相關(guān)機(jī)電設(shè)備等設(shè)施設(shè)備檔案資料，包含設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗(yàn)匯報(bào)、說(shuō)明書(shū)、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等，管理處設(shè)專(zhuān)柜保管。二、值班員和運(yùn)維人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備值班統(tǒng)計(jì)和多種設(shè)備巡視檢驗(yàn)和保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)，并有統(tǒng)計(jì)人署名。三、全部統(tǒng)計(jì)以月為單位整理、裝訂成冊(cè)、歸檔管理。四、定時(shí)對(duì)設(shè)備管理統(tǒng)計(jì)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況。五、借閱查找設(shè)備管理統(tǒng)計(jì)應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。設(shè)施設(shè)備匯報(bào)制度下列情況匯報(bào)班組長(zhǎng)：關(guān)鍵設(shè)備非正常操作開(kāi)停、調(diào)整及其它異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；零部件更換及修理；運(yùn)維人員去向，用戶維修材料領(lǐng)用；運(yùn)行人員暫離崗；對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)絡(luò)。下列情況必需匯報(bào)主管；關(guān)鍵設(shè)備非正常操作開(kāi)啟、調(diào)整及其它異常情況；采取新運(yùn)行方法；關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；系統(tǒng)故障及檢修；關(guān)鍵零部件更換及修理、加工及改造；工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用；職員加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假；和上級(jí)及外協(xié)聯(lián)絡(luò)。下列情況必需匯報(bào)管理處主任：關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；影響大廈運(yùn)行設(shè)備故障或施工；系統(tǒng)運(yùn)行方法重大改變；關(guān)鍵設(shè)備關(guān)鍵零部件更換、修理、外委加工；系統(tǒng)及關(guān)鍵設(shè)備技術(shù)改造；系統(tǒng)或設(shè)備增改工程及外委施工技術(shù)骨干、班組長(zhǎng)以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；職員一天以上請(qǐng)假，班組長(zhǎng)以上職員補(bǔ)休、換班。報(bào)管理處主任胡事件同時(shí)抄報(bào)條線分管領(lǐng)導(dǎo)。設(shè)施設(shè)備專(zhuān)業(yè)處理事件報(bào)條線分管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)報(bào)工程部。公共區(qū)域能耗控制管理制度為了主動(dòng)開(kāi)展節(jié)能降耗工作，節(jié)省用水，節(jié)省用電，制訂本制度。一、燈1、過(guò)道燈：各樓層過(guò)道燈每日早晨8時(shí)有相關(guān)樓層保潔員開(kāi)啟，標(biāo)準(zhǔn)上只開(kāi)一路間隔筒燈，其它不開(kāi)；逢樓層有會(huì)議時(shí)，會(huì)務(wù)人員可打開(kāi)相關(guān)樓層電梯間筒燈和會(huì)議室門(mén)前過(guò)道上燈帶，會(huì)議結(jié)束后要立即關(guān)閉；一樓各電梯間門(mén)口筒燈保潔員從上班時(shí)開(kāi)啟，至下班前關(guān)閉（休息日不開(kāi)）；負(fù)一樓大會(huì)堂門(mén)前，保潔和會(huì)議時(shí)可全方面開(kāi)啟（但射燈和燈帶不開(kāi)），平時(shí)標(biāo)準(zhǔn)上只開(kāi)高配房前一處筒燈；地下車(chē)庫(kù)白天保安可視車(chē)輛多少開(kāi)啟照明燈，單位下班以后，標(biāo)準(zhǔn)上只開(kāi)一路應(yīng)急燈，其它燈關(guān)閉。2、會(huì)議室燈：各會(huì)議室燈開(kāi)會(huì)前30分鐘由會(huì)務(wù)人員全方面打開(kāi)，會(huì)議結(jié)束后立即關(guān)閉。平時(shí)會(huì)議室打掃衛(wèi)生，只開(kāi)部分燈（以看清打掃為準(zhǔn)）；3、連廊燈、平臺(tái)燈及泛光照明：依據(jù)季節(jié)實(shí)際情況，天天天黑前由值夜班電工開(kāi)啟部分，天明立即關(guān)閉；4、外圍景觀燈、大廳燈及雨搭燈：天天天黑前由保安開(kāi)啟，天明立即關(guān)閉；5、應(yīng)急燈和安全燈：應(yīng)急燈和安全燈及弱電機(jī)房控制開(kāi)關(guān)不能關(guān)閉，天天由電工巡視，發(fā)覺(jué)錯(cuò)關(guān)和誤關(guān)要立即更正，以免損壞蓄電池和電話不通；6、晚間保安巡視樓層時(shí)，發(fā)覺(jué)有未關(guān)燈要立即關(guān)閉。7、每位物業(yè)職員必需明確：見(jiàn)到開(kāi)關(guān)上有紅色標(biāo)識(shí)，則為有任務(wù)再開(kāi)燈，黃色標(biāo)識(shí)為白天能開(kāi)燈，綠色標(biāo)識(shí)為不可關(guān)燈。二、空調(diào)1、樓道空調(diào)：不開(kāi)無(wú)人空調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)上樓層過(guò)道內(nèi)空調(diào)不開(kāi)，逢大熱天（氣溫在35度以上）過(guò)道空調(diào)可開(kāi)啟少許；2、會(huì)議室空調(diào)：逢會(huì)由會(huì)務(wù)人員打開(kāi)，會(huì)議結(jié)束后立即關(guān)閉，平時(shí)不開(kāi)；3、空調(diào)溫度夏季提議設(shè)定為26度，冬季設(shè)定為23度，春、秋只能開(kāi)送風(fēng)或不開(kāi)。三、電梯、扶梯1、電梯：分時(shí)段運(yùn)行、分單雙層停站。2、扶梯：逢大會(huì)堂有會(huì)議，會(huì)議前半小時(shí)開(kāi)啟，一直到會(huì)后半小時(shí)關(guān)閉，平時(shí)不開(kāi)；四、水1、每日維修電工上、下午各一次對(duì)各樓層衛(wèi)生間、開(kāi)水間進(jìn)行巡查，發(fā)覺(jué)跑、冒、漏水現(xiàn)象立即修復(fù)，若臨時(shí)不能修復(fù)，則應(yīng)關(guān)閉相關(guān)閥門(mén)；2、嚴(yán)禁使用消防水（火災(zāi)或特殊情況下除外）；3、保潔員天天下班前將開(kāi)水器和衛(wèi)生間臺(tái)盆底下八字閥關(guān)閉,上班后打開(kāi)，預(yù)防軟管爆裂。節(jié)假日視具體情況而定，有單位加班開(kāi)，無(wú)單位加班關(guān)；五、白天電工、保潔員巡檢，晚上秩序維護(hù)員巡檢發(fā)覺(jué)水、電或多種設(shè)備有異常，要即時(shí)溝通采取對(duì)應(yīng)方法。六、開(kāi)水器天天上班前開(kāi)啟電源，下班后關(guān)閉。七、其它節(jié)能降耗工作依物業(yè)服務(wù)協(xié)議和委托方要求實(shí)施。房屋維護(hù)管理要求一、屋面修理必需確保安全和處理屋漏。二、結(jié)構(gòu)、墻面工程，多種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在大修時(shí)必需具體檢驗(yàn)，損壞、變形嚴(yán)重應(yīng)予加固、修換。墻面標(biāo)準(zhǔn)上不定大修年限，要求兩年清洗一次；局部，列為中修范圍。三、樓道內(nèi)墻面修補(bǔ)、粉刷，每十二個(gè)月粉刷一遍。粉刷時(shí)，進(jìn)行大面積修補(bǔ)，墻面松動(dòng)有開(kāi)裂危險(xiǎn)應(yīng)鏟除，并重新修補(bǔ)粉刷。上、下水管工程，更新一次20年，更換上、下水管時(shí)逐樓進(jìn)行，必需縮短停用時(shí)間，要一次到位，不準(zhǔn)返工。設(shè)備工程消防、生活水泵、配電間等設(shè)備，除日常保養(yǎng)外，2年檢修一次，視設(shè)備磨損程度逐一更新。電梯設(shè)備每十二個(gè)月檢修一次，5年大修一次，平時(shí)保養(yǎng)，30年更新。以上各項(xiàng)大修均需經(jīng)委托方同意，費(fèi)用由委托方處理。倒閘停、送電操作票制度一、作業(yè)單位將申請(qǐng)停送電理由、作業(yè)地點(diǎn)、影響范圍、停電起止時(shí)間等寫(xiě)書(shū)面匯報(bào)，交運(yùn)行運(yùn)維部主管報(bào)管理處主任同意。二、作業(yè)單位把經(jīng)同意匯報(bào)送交配電室值班員。三、運(yùn)維主管填寫(xiě)并簽發(fā)工作票，交配電室值班員。四、配電室值班員按工作票停送電，做好相關(guān)安全方法，同時(shí)向工作責(zé)任人交待并一起檢驗(yàn)停電范圍和安全方法，移交工作現(xiàn)場(chǎng)。雙方署名后，工作票交給工作責(zé)任人，許可開(kāi)始工作。五、工作完成后，工作責(zé)任人到配電室將工作票交給配電室值班員，雙方署名后，才算工作結(jié)束，再恢復(fù)送電。必需時(shí)配電室值班員在送電前應(yīng)先到現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，工作責(zé)任人應(yīng)待送電成功后離開(kāi)配電室。配電房管理制度一、配電房全部機(jī)電設(shè)備，由高配人員負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班電工操作，非值班電工嚴(yán)禁操作，無(wú)關(guān)人員禁區(qū)止進(jìn)入配電室；二、保持良好室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在35度以下；三、建立運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，每班最少巡查一次，每個(gè)月組織檢驗(yàn)一次，每十二個(gè)月大檢修一次，查出問(wèn)題立即修理，不能處理問(wèn)題立即匯報(bào)管理處和工程部。每班巡查內(nèi)容：房?jī)?nèi)是否有異味，統(tǒng)計(jì)電壓、電流、溫度、電表行數(shù)、檢驗(yàn)屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、賠償柜運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)異常，立即修理和匯報(bào)；四、供電器線路操作開(kāi)關(guān)設(shè)顯著標(biāo)志，停電拉閘，檢修停電，掛標(biāo)志牌；五、房?jī)?nèi)嚴(yán)禁亂拉亂接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，報(bào)管理處主管書(shū)面同意后，方可進(jìn)行；六、配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路改變，要經(jīng)過(guò)管理處主任同意，重大改變報(bào)企業(yè)工程部經(jīng)理同意；七、節(jié)省電能消耗，降低成本是每個(gè)高配人員關(guān)鍵職責(zé)之一，每七天書(shū)面報(bào)管理處主任總電表運(yùn)行數(shù)一次；八、嚴(yán)禁違章操作，檢修時(shí)必需遵守操作規(guī)程，使用絕緣工具、鞋、手套等；九、值班人員要隨時(shí)接收對(duì)電機(jī)設(shè)備情況投訴，做好統(tǒng)計(jì)，并向主管匯報(bào)，方便安排整改；十、預(yù)防小動(dòng)物進(jìn)入配電房。停水、停電管理制度一、接到停電、停水通知后，由管理處張貼通知，通知全體業(yè)主和使用人，請(qǐng)業(yè)主和使用人注意關(guān)閉室內(nèi)多種電源及水源。二、秩序維護(hù)員逐層檢驗(yàn)應(yīng)急照明設(shè)施情況，確保停電后應(yīng)急照明系統(tǒng)正常使用。三、在沒(méi)有接到任何通知、忽然發(fā)生停電情況下，運(yùn)維人員應(yīng)立即確定是內(nèi)部故障還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，管理處應(yīng)立即安排運(yùn)維人員查找原因采取方法，預(yù)防故障擴(kuò)大；若系外部停電，要第一時(shí)間致電供電力局問(wèn)詢(xún)停電具體情況，并做好對(duì)應(yīng)防范方法，以預(yù)防忽然來(lái)電引發(fā)事故；并將最新情況通知全體業(yè)主和使用人。四、突發(fā)停電后，秩序維護(hù)隊(duì)員立即會(huì)同運(yùn)維人員檢驗(yàn)電梯運(yùn)行情況，發(fā)覺(jué)電梯關(guān)人應(yīng)立即根據(jù)電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。五、若突發(fā)停電時(shí)正值夜晚，應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，并要注意防火、防盜，同時(shí)秩序維護(hù)隊(duì)員應(yīng)加大巡查力度，加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出大廈人員登記工作；。六、有發(fā)電機(jī)組管理處，管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)工作作統(tǒng)籌安排及最終確定后，通知各部門(mén)做好轉(zhuǎn)電準(zhǔn)備。七、供電轉(zhuǎn)為機(jī)組發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前，要檢驗(yàn)低壓電房，確定設(shè)備及人員準(zhǔn)備就緒；在監(jiān)控室觀察電梯運(yùn)行情況，在確定無(wú)人乘梯情況下，通知運(yùn)維人員停梯，再通知低壓電房開(kāi)始轉(zhuǎn)電。轉(zhuǎn)電工作完成后，管理處主任通知運(yùn)維部開(kāi)啟電梯，供電轉(zhuǎn)入正常后，管理處主任仍要在監(jiān)控室觀察電梯運(yùn)行情況，在正常運(yùn)行半小時(shí)后，方可離開(kāi)。八、接到停水通知后，管理處應(yīng)將停水區(qū)域、停水時(shí)間等具體情況通知業(yè)主和使用人，并在出入口公布停水通知。九、在發(fā)生忽然停水情況下，管理處應(yīng)攜同運(yùn)維技術(shù)人員立即確定停水原因。物業(yè)內(nèi)部發(fā)生故障停水，應(yīng)立即派人查找原因采取方法，預(yù)防事件擴(kuò)大，并快速排除故障恢復(fù)供水。十、非物業(yè)內(nèi)部原因造成忽然停水，要立即致電自來(lái)水企業(yè)咨詢(xún)停水原因及事件進(jìn)展情況，并將了解情況通知全體業(yè)主，做好對(duì)應(yīng)救助方法。作業(yè)規(guī)程設(shè)備運(yùn)行綜合管理作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)從總體上確立物業(yè)管理企業(yè)各類(lèi)設(shè)備管理要求，確保各類(lèi)設(shè)備管理工作統(tǒng)一、完整和完善。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)管理各類(lèi)設(shè)備綜合管理工作。3.0職責(zé)3.1管理處運(yùn)行維護(hù)部負(fù)責(zé)所轄大廈、寫(xiě)字樓宇各類(lèi)設(shè)備日常管理工作。3.2管理處運(yùn)行維護(hù)部負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備檔案管理工作。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1設(shè)備檔案建立要求。4.1.1運(yùn)行維護(hù)部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)完善管轄范圍內(nèi)《設(shè)施設(shè)備胡匯總臺(tái)帳》、《設(shè)施匯總表》、《設(shè)備臺(tái)帳》。4.1.2運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)全部設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)。a)全部設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功效系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”；b)“設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式給予實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：――設(shè)備名稱(chēng)；――設(shè)備編號(hào)。c)設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編制：流水號(hào)（01，02…）設(shè)備名稱(chēng)縮寫(xiě)（取漢語(yǔ)拼音字頭）物業(yè)編碼注意事項(xiàng)：1、設(shè)備流水號(hào)按物業(yè)點(diǎn)設(shè)備總數(shù)流水編制；2、同類(lèi)型同系統(tǒng)設(shè)備流水號(hào)碼應(yīng)保持相正確集中和連續(xù)性。4.1.3全部設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)工功效系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。4.1.4設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持和設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況立即分別在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡片上給予登錄。4.1.5《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件（合格證、說(shuō)明書(shū)、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由企業(yè)工程部保留，管理處保留復(fù)印件。4.2設(shè)備日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。詳見(jiàn)運(yùn)行維護(hù)部各類(lèi)設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.3設(shè)備購(gòu)置管理。4.3.1設(shè)備購(gòu)置包含原有設(shè)備更新和新添設(shè)備購(gòu)置。4.3.2設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵照滿足服務(wù)提供需要標(biāo)準(zhǔn)。4.3.3設(shè)備購(gòu)置資金起源按相關(guān)法規(guī)或要求實(shí)施。4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。4.3.5新添設(shè)備由運(yùn)行維護(hù)部提出服務(wù)用途或配套功效和關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)需求。4.3.6采購(gòu)設(shè)備抵達(dá)企業(yè)后，由運(yùn)行維護(hù)部進(jìn)行清點(diǎn)查對(duì)，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求，按協(xié)議或企業(yè)相關(guān)要求辦理。4.3.6經(jīng)驗(yàn)收符合要求采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)要求納入臺(tái)帳，建立卡片等進(jìn)行日常管理。4.4設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)。4.4.1運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以預(yù)防因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。4.4.3標(biāo)識(shí)方法方法：設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300MM×150MM×3MM（長(zhǎng)×寬×厚）白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員立即懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備顯眼位置；設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。4.5設(shè)備停用和封存。4.5.1發(fā)覺(jué)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：多出設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要設(shè)備；設(shè)備功效已不能滿足提供服務(wù)需要設(shè)備。4.5.2停用或封存設(shè)備應(yīng)采取合適方法預(yù)防銹蝕、碰磕和其它狀態(tài)損壞。4.5.3運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)定時(shí)（如一個(gè)季度）對(duì)停用或封存設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，以保持其適用性。4.5.4運(yùn)行維護(hù)部主管應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備停用或封存報(bào)批單，經(jīng)管理處主任同意后實(shí)施。4.6設(shè)備報(bào)廢。4.6.1無(wú)修復(fù)價(jià)值設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。4.6.2報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由運(yùn)行運(yùn)維部組織判定。參與判定人員應(yīng)包含：運(yùn)行維護(hù)部主管、運(yùn)維人員、工程部代表、管理處主任等。4.6.3運(yùn)行維護(hù)部主管人員應(yīng)填寫(xiě)《申請(qǐng)單》，經(jīng)企業(yè)總經(jīng)理同意后實(shí)施。4.6.4需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢同意、實(shí)施前，應(yīng)懸掛“待報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。4.6.5報(bào)廢設(shè)備應(yīng)立即撤離原安裝或使用場(chǎng)所，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。4.6.6運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)將同意《申請(qǐng)單》報(bào)企業(yè)財(cái)務(wù)部一份。4.7紅旗機(jī)房評(píng)選。4.7.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)定時(shí)組織相關(guān)人員對(duì)各類(lèi)機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行流動(dòng)紅旗評(píng)選。4.7.2評(píng)選內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門(mén)窗潔凈度完好情況、管道潔凈完好情況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好情況、檢修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、室內(nèi)其它設(shè)備情況、總體印象。5.0統(tǒng)計(jì)《設(shè)備匯總臺(tái)帳》《設(shè)施匯總表》《設(shè)備臺(tái)帳》《設(shè)備卡》《申請(qǐng)單》供配電設(shè)備安全管理作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維護(hù)部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作。3.3變配電室值班電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1巡視監(jiān)控。4.1.1變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器，每?jī)尚r(shí)巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每七天巡視一次落地箱、電表箱。4.1.2變配電室值班電工應(yīng)按要求頻次進(jìn)行檢驗(yàn)、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點(diǎn)時(shí)間統(tǒng)計(jì)在《高配設(shè)施設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》上。4.1.3巡視內(nèi)容：變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運(yùn)行是否超溫（85°有沒(méi)有異常響聲或氣味；多種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；單相、三相電壓是否在額定值±10％范圍以?xún)?nèi)，是否超載運(yùn)行；多種接頭是否有過(guò)熱或燒傷痕跡；防小動(dòng)物設(shè)施是否完好；接地線有沒(méi)有銹蝕或松動(dòng)；多種臨時(shí)用電接駁情況；多種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；安全用具是否齊全，是否存放于要求位置；按時(shí)開(kāi)關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，立即維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。4.1.4對(duì)于巡視中發(fā)覺(jué)問(wèn)題，值班電工應(yīng)立即采取整改方法加以處理，處理不了問(wèn)題應(yīng)立即如實(shí)地匯報(bào)給組長(zhǎng)或主管，在組長(zhǎng)或主管協(xié)同下加以處理。4.2異常情況處理。4.2.1觸電處理。發(fā)覺(jué)有些人觸電時(shí)，值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，立即使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)、拔去插頭或熔斷器；用干燥木棒、竹竿移開(kāi)電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；用干燥衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源；預(yù)防觸電者在斷電后跌倒；假如觸電者還未失去知覺(jué)，則必需讓其保持平靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，親密注意其癥狀改變；假如觸電者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、平靜地仰臥，將上衣和褲帶放松，使其輕易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行人工呼吸，并立即送進(jìn)醫(yī)院；假如觸電者呼吸、脈搏及心跳全部已經(jīng)停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已經(jīng)死亡，應(yīng)該立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必需連續(xù)不停地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。4.2.2配電柜自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳閘處理：判定跳閘原因（短路或過(guò)載）；查清楚負(fù)載種類(lèi)及分布情況；對(duì)可疑處逐一檢驗(yàn)，確定故障部位或匯報(bào)組長(zhǎng)/主管，請(qǐng)求支援解決；如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。4.2.3變配電房發(fā)生火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。4.2.4變配電房發(fā)生水浸時(shí)處理：視進(jìn)水情況，拉下總電源開(kāi)關(guān)或高壓開(kāi)關(guān)；堵住漏水源；假如漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備進(jìn)行除濕處理（如用干潔凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等）；確定濕水已除（如個(gè)絕緣電阻達(dá)成要求要求），開(kāi)機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異常情況出現(xiàn)，則能夠投入正常運(yùn)行。4.3“市電”停時(shí)，大廈備用發(fā)電機(jī)應(yīng)在8~15秒內(nèi)自動(dòng)開(kāi)啟在停電5分鐘內(nèi)開(kāi)啟），提供給急照明。同時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)巡查電梯內(nèi)有沒(méi)有困人，如有應(yīng)按《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》實(shí)施救援工作。如發(fā)電機(jī)組為人工操作柴油機(jī)組，則由當(dāng)值變配電室值班電工按《柴油發(fā)電操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》開(kāi)啟供電系統(tǒng)。UPS電源等照甲方要求。4.4變配電室管理。4.4.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。4.4.2機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并嚴(yán)禁吸煙。4.4.3每班打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，每七天清潔一次機(jī)房?jī)?nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好，整齊光亮。4.4.4機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)該通風(fēng)良好、光線足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。4.4.5對(duì)機(jī)房全部應(yīng)該做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)日值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙，管理處留有備用鑰匙。4.5交接班要求。4.5.1交接人員應(yīng)按時(shí)來(lái)接班。4.5.2接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看《高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》，檢驗(yàn)工具、物品是否齊全，確定無(wú)誤后在《高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》上署名。4.5.3有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：上一班運(yùn)行情況未交代清楚；統(tǒng)計(jì)不規(guī)范、不完整、不清楚；機(jī)房不潔凈；接班人未人到崗；事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人幫助進(jìn)行。4.6當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量）及運(yùn)行情況清楚、完整、規(guī)范地記錄在《高配設(shè)備設(shè)施巡查抄表》表內(nèi)。變配電房組長(zhǎng)在每個(gè)月3號(hào)之前將上30天統(tǒng)計(jì)整理成冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保留期為2年。5.0統(tǒng)計(jì)《高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢驗(yàn)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長(zhǎng)負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作組織實(shí)施。3.3運(yùn)行維護(hù)員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1巡視監(jiān)控。4.1.1運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡視一次大廈水泵房（包含機(jī)房、水池、水箱），每七天巡視一次大廈內(nèi)主供水管上閘閥和道路上沙井、雨水井。4.1.2巡視監(jiān)控內(nèi)容以下：水泵房有沒(méi)有異常聲響或大振動(dòng)；電機(jī)、控制柜有沒(méi)有異常氣味；電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；機(jī)械水壓表和PC上顯示壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求（正常值為4.5KGF／CM2）；水池、水箱水位是否正常；閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；主供水管上閘閥井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清楚；止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠；臨時(shí)接駁用水情況；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。4.1.3運(yùn)行維護(hù)員在巡視監(jiān)控過(guò)程中發(fā)覺(jué)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)立即采取方法加以處理；處理不了問(wèn)題，應(yīng)立即具體地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長(zhǎng)或主管，請(qǐng)求幫助處理。4.2給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理。4.2.1主供水管爆裂處理：立即關(guān)閉相關(guān)連主供水管上閘閥；假如關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停對(duì)應(yīng)水泵；立即通知用戶服務(wù)部及運(yùn)行維護(hù)部主管。運(yùn)行維護(hù)部主管聯(lián)絡(luò)供水企業(yè)進(jìn)行搶修；用戶服務(wù)部通知相關(guān)用水單位和用戶相關(guān)停水情況；在運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長(zhǎng)或運(yùn)行維護(hù)部主管組織下，立即開(kāi)挖出所爆部位水管；供水企業(yè)修好所爆部位水管后應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)員開(kāi)水試壓（用正常供水壓力試壓），看有沒(méi)有漏水或松動(dòng)現(xiàn)象；確定一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前原貌。4.2.2水泵房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。4.2.3水泵房發(fā)生水浸時(shí)處理：視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行設(shè)備設(shè)施并拉下電源開(kāi)關(guān)；堵住漏水源；假如漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。如用干潔凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；確定濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)則能夠投入正常運(yùn)行。4.3水泵房管理。4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)部主管同意并在值班人員陪同下方進(jìn)入水泵房。4.3.2水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。4.3.3水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。4.3.3每班打掃一次水泵房衛(wèi)生，每七天清潔一次水泵房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好、整齊光亮。4.3.5水泵房?jī)?nèi)應(yīng)該通風(fēng)良好，光線足夠，門(mén)窗開(kāi)啟靈活。4.3.6水泵房應(yīng)該做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值運(yùn)行維護(hù)員保管，運(yùn)行維護(hù)員不得私自配鑰匙。4.4交接班要求。4.4.1接班人員應(yīng)按時(shí)接班。4.5運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運(yùn)行頻率）及運(yùn)行情況完整、規(guī)范地統(tǒng)計(jì)在《設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)》表內(nèi)，于每個(gè)月3日前由水泵房組長(zhǎng)將上30天統(tǒng)計(jì)整理成冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保留期為二年。5.0統(tǒng)計(jì)《設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)》《機(jī)房外來(lái)人員統(tǒng)計(jì)》給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程目標(biāo)規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施操作。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢驗(yàn)《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維護(hù)員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施操作。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1開(kāi)啟水泵（潛水泵）前檢驗(yàn)。4.1.1檢驗(yàn)水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘是否已打開(kāi)，不然應(yīng)擰開(kāi)閘閥。4.1.2排除水泵機(jī)組真空筒里面空氣（假如有話）。4.1.3檢驗(yàn)電壓表、信號(hào)燈指示情況。4.1.4手盤(pán)水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈，應(yīng)靈活無(wú)阻滯。4.2開(kāi)啟水泵（潛水泵）。4.2.1合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開(kāi)關(guān)，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“手動(dòng)”位置。4.2.2按下開(kāi)啟按鈕，水泵（潛水泵）開(kāi)啟，注意觀察開(kāi)啟電流。4.2.3假如一次不能開(kāi)啟成功，能夠再試開(kāi)啟二次，每次應(yīng)間隔數(shù)分鐘。假如三次全部未開(kāi)啟成功，則應(yīng)停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再開(kāi)啟。4.2.4開(kāi)啟成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽(tīng)有沒(méi)有異常聲響，聞?dòng)袥](méi)有異常氣味，檢驗(yàn)漏水是否嚴(yán)重（漏水成線）。4.2.5確定一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。4.2.6將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵（潛水泵）自動(dòng)開(kāi)啟并運(yùn)行。4.3停止水泵（潛水泵）。4.3.1將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”4.3.2拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開(kāi)關(guān)（假如需要）。4.3.3關(guān)水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥（假如需要）。4.3.4檢驗(yàn)有沒(méi)有不正常情況，如有則立即處理。5.0統(tǒng)計(jì)中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理工作，確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)中央空調(diào)運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1管理處運(yùn)行維修主管負(fù)責(zé)檢驗(yàn)中央空調(diào)運(yùn)行管理實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維修組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)運(yùn)行管理。3.3當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)運(yùn)行管理。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1巡視監(jiān)控。4.1.1當(dāng)值管理員每隔兩小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視部位包含：中央空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。4.1.2巡視監(jiān)控關(guān)鍵內(nèi)容以下：檢驗(yàn)線電壓（正常380V，不能超額定值±10%）；檢驗(yàn)三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；檢驗(yàn)油壓（正常10~15Kgf/cm2）；檢驗(yàn)高壓（﹤12Kgf/cm2）；檢驗(yàn)低壓（﹥2.5Kgf/cm2）；冷卻水進(jìn)水溫度（正常﹤35℃冷卻水出水溫度（正常﹤40℃冷凍水進(jìn)水溫度（正常10~18℃冷凍水出水溫度（正常6~10℃檢驗(yàn)中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音；檢驗(yàn)冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；檢驗(yàn)管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；檢驗(yàn)控制柜（箱）各元器件動(dòng)作是否正常，有沒(méi)有異常噪音或氣味。4.1.3巡視過(guò)程中如發(fā)覺(jué)上述情況有不正常時(shí)，當(dāng)值管理員應(yīng)立即采取方法給予處理，處理不了問(wèn)題應(yīng)立即具體地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主管，請(qǐng)求支援處理。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。4.2異常情況處理。4.2.1中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄露時(shí)處理：立即關(guān)停中央空調(diào)主機(jī)，關(guān)閉相關(guān)閥門(mén)；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)通風(fēng)或用水管?chē)娝軡玻☉?yīng)注意不要淋在設(shè)備上）；救護(hù)人員應(yīng)身穿防毒衣，頭戴防毒面具進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，并要求兩人為一組，確保安全；對(duì)于不一樣情況中毒者采取不一樣方法——對(duì)于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加緊者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良好地方去休息；——如中毒者出現(xiàn)痙攣、神智不清，處于昏迷狀態(tài)，應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到空氣新鮮地方，進(jìn)行人工呼吸并送醫(yī)院診療；——如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應(yīng)用2%硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼睛并送醫(yī)院診療。排除泄漏源后，開(kāi)啟中央空調(diào)試運(yùn)行，確定無(wú)泄漏后，機(jī)組方可投入正式運(yùn)行。4.2.2中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)處理：視進(jìn)水情況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組，拉下總電源開(kāi)關(guān)；堵住漏水源；假如漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如用干潔凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；確定濕水已消除，絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)則能夠投入正常運(yùn)行。4.2.3中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。4.2.4當(dāng)值管理員應(yīng)依據(jù)用冷部門(mén)要求，按時(shí)開(kāi)關(guān)中央空調(diào)，并依據(jù)負(fù)荷情況啟用對(duì)應(yīng)中央空調(diào)機(jī)組，調(diào)整對(duì)應(yīng)制冷溫度，最大程度地節(jié)省能源。4.3中央空調(diào)機(jī)房管理。4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。4.3.2中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品。4.3.3中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用具，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。4.3.4每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生，每七天清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門(mén)窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，表面油漆完好，整齊光亮。4.3.5中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)該通風(fēng)良好，光線足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活。4.3.6中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)該做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。4.4交接班要求。4.4.1接班人員應(yīng)按時(shí)接班。4.4.2接班人應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》，檢驗(yàn)工具、物品是否齊全，確定無(wú)誤后在《中央空調(diào)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》表上署名。4.4.3有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：上一班運(yùn)行情況未交代清楚；統(tǒng)計(jì)不規(guī)范、不清楚、不完整；中央空調(diào)機(jī)房不潔凈；接班人員未到崗；事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人幫助進(jìn)行。4.5對(duì)于中央空調(diào)運(yùn)行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)立即、完整、規(guī)范、清楚地統(tǒng)計(jì)在《中央空調(diào)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》表內(nèi)，并于每個(gè)月3號(hào)之前由運(yùn)行維護(hù)部組長(zhǎng)把上30天統(tǒng)計(jì)整理成冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保留期為2年。5.0統(tǒng)計(jì)《中央空調(diào)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)》《機(jī)房外來(lái)外來(lái)人員統(tǒng)計(jì)》電梯運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范電梯運(yùn)行管理工作，確保電梯良好運(yùn)行。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)電梯運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢驗(yàn)電梯運(yùn)行管理工作實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工作組織實(shí)施。3.3管理處主任負(fù)責(zé)督促、檢驗(yàn)工作落實(shí)情況。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1巡視監(jiān)控。4.1.1運(yùn)行維護(hù)員天天應(yīng)對(duì)全部電梯關(guān)鍵部位最少巡視一次。4.1.2巡視監(jiān)控關(guān)鍵內(nèi)容以下：曳引電機(jī)有沒(méi)有異常噪音或氣味，是否溫度過(guò)高（燙手），曳引電機(jī)軸承是否需要加注潤(rùn)滑油，螺栓是否松動(dòng)；減速箱是否需要加注潤(rùn)滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢靠可靠，螺栓有沒(méi)有松動(dòng)；指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動(dòng)作是否正常，有沒(méi)有異常聲響；變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有沒(méi)有過(guò)熱現(xiàn)象；制動(dòng)器動(dòng)作是否正常，制動(dòng)線圈是否過(guò)熱，制動(dòng)輪上是否有油污；曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測(cè)速機(jī)等運(yùn)行是否正常，有沒(méi)有異常聲響；通訊設(shè)施是否靈敏通暢，指示牌、標(biāo)示牌是否完好，盤(pán)車(chē)手輪、開(kāi)閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；廳門(mén)及轎門(mén)踏板是否清潔潔凈；轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠；電梯運(yùn)行有沒(méi)有異常振動(dòng)或聲響，舒適感有沒(méi)有顯著改變；開(kāi)關(guān)門(mén)有沒(méi)有異常（順暢），轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠；底坑限速器、張緊裝置、開(kāi)關(guān)和碰鐵距離是否異常；賠償鏈?zhǔn)欠裼挟愴?；底坑有沒(méi)有積水或臟物。4.1.3巡視過(guò)程中如發(fā)覺(jué)上述情況有不正常時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即采取方法給予處理。處理不了問(wèn)題應(yīng)立即如實(shí)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主管，在主管協(xié)同下加以處理。4.2異常情況處理。4.2.1發(fā)生火災(zāi)處理：樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即擊碎玻璃按動(dòng)“消防開(kāi)關(guān)”使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導(dǎo)乘客快速離開(kāi)轎廂；井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即停梯。疏導(dǎo)乘客快速離開(kāi)轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢(shì)蔓延；對(duì)于上述兩種情況，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即通知大廈消防中心，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。4.2.2電梯浸水處理：當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少許進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開(kāi)電梯總電源；當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑浸水時(shí)，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站上一層，斷開(kāi)電梯總電源；當(dāng)?shù)卓?、井道或機(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)立即停梯，斷開(kāi)電梯電源總開(kāi)關(guān)；發(fā)生濕水時(shí)，應(yīng)快速阻斷漏水源；對(duì)浸水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干（溫度不能太高）、自然通風(fēng)（用工廠用鼓風(fēng)機(jī)）、更換管線等。確定濕水已除，絕電阻達(dá)成要求而且試梯運(yùn)行無(wú)異常后，方可投入正式運(yùn)行。4.2.3停電造成停梯或故障停梯時(shí)困人救援安《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。4.3電梯機(jī)房管理。4.3.1非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)部主管同意，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。4.3.2機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配足消防器材，嚴(yán)禁吸煙。4.3.3每七天打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物、油漆完好、整齊光亮。4.3.4機(jī)房應(yīng)該通風(fēng)良好、光線足夠、門(mén)窗開(kāi)啟靈活。4.3.5機(jī)房應(yīng)該做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。4.4交接班要求。4.4.1接班人員應(yīng)按時(shí)來(lái)接班。4.4.2接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人員交代，并查看《設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)》，檢驗(yàn)工具、物品是否齊全。4.4.3有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：上一班運(yùn)行情況未交代清楚；統(tǒng)計(jì)不規(guī)范、不完整、不清楚；機(jī)房不潔凈；接班人未到崗；事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人幫助進(jìn)行。4.5對(duì)于電梯運(yùn)行檢驗(yàn)情況，應(yīng)完整、規(guī)范地統(tǒng)計(jì)在《設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)》表內(nèi)，于每個(gè)月3號(hào)前將上30天統(tǒng)計(jì)整理成冊(cè)存檔，保留期為5年。5.0統(tǒng)計(jì)《設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)》《突發(fā)事件處理統(tǒng)計(jì)》電梯困人救援作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客和電梯安全。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)電梯困人后救援工作。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)電梯困人后救援工作組織實(shí)施。3.2運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)電梯困人后救援工作。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員經(jīng)過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或喊話和被困人員取得聯(lián)絡(luò)，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等候救援人員救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。假如轎廂門(mén)處于半開(kāi)閉狀態(tài)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)設(shè)法將轎廂門(mén)完全關(guān)閉。4.2依據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開(kāi)廳門(mén)觀察判定轎廂所在位置。4.3轎廂停于距廳門(mén)0.5米左右（高于或低于）位置時(shí)救援。4.3.1拉下電梯電源開(kāi)關(guān)。4.3.2用專(zhuān)用廳門(mén)鑰匙開(kāi)啟廳門(mén)。4.3.3在轎頂用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)。4.3.4幫助乘客離開(kāi)轎廂。4.3.5重新關(guān)好廳門(mén)。4.4轎廂停于距離廳門(mén)0.5米以外位置救援方法。4.4.1進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。4.4.2拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，按上旋柄座及旋柄。4.4.3援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開(kāi)制動(dòng)器，利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動(dòng)，直至最靠近廳門(mén)（0.5米左右）為止，確定剎車(chē)制動(dòng)無(wú)誤，放開(kāi)盤(pán)車(chē)手輪。4.4.4當(dāng)轎廂停于距廳門(mén)0.5米遠(yuǎn)左右位置時(shí)，其救援方法按4.3條款進(jìn)行。4.5遇有其它復(fù)雜情況，應(yīng)請(qǐng)求電梯企業(yè)幫助救援。4.6困人救援工作完成后，運(yùn)行運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地統(tǒng)計(jì)在突發(fā)事件處理統(tǒng)計(jì)》，管理處主任填寫(xiě)《重大事件匯報(bào)單》報(bào)企業(yè)。5.0統(tǒng)計(jì)《重大事件匯報(bào)單》《突發(fā)事件處理統(tǒng)計(jì)》二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)水池（箱）二次供水管理工作。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)定時(shí)檢驗(yàn)二次供水管理工作實(shí)施情況。3.2水泵房管理員具體負(fù)責(zé)二次供水管理。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1二次供水管理要求。4.1.1運(yùn)行維護(hù)部主管每個(gè)月5號(hào)之前檢驗(yàn)大廈內(nèi)每個(gè)水池（箱），并將檢驗(yàn)情況統(tǒng)計(jì)在自己工作日志上。4.1.2二次供水管理由水泵房管理員專(zhuān)職負(fù)責(zé)。水泵房管理員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可《健康證》。4.1.3每個(gè)水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏、檢驗(yàn)窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周?chē)绊斏w應(yīng)清潔、潔凈。4.1.4水池（箱）應(yīng)每隔12個(gè)月清洗、消毒一次，清洗員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可《健康證》。4.1.5清洗消毒水池（箱）時(shí)應(yīng)提前通知管理處主任。由主任安排專(zhuān)員通知相關(guān)用水部門(mén)和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。4.2水池（箱）清洗消毒安全注意事項(xiàng)。4.2.1在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源需采取36V以下安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。4.2.2抽污水潛水泵應(yīng)裝漏電開(kāi)關(guān)。漏電開(kāi)關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確定動(dòng)作可靠。4.2.3水池（箱）消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，假如在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)立即離開(kāi)水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。4.2.4上下水池（箱）時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。4.3水池（箱）清洗消毒前準(zhǔn)備工作。4.3.11：00滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制消毒液。4.3.2潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。4.3.3掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。4.4水池（箱）清洗消毒程序。4.4.1排放水排放水時(shí)應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，讓水池（箱）水位用到靠近消防用水水位，以免浪費(fèi)；為確保用戶正常見(jiàn)水，排放干水池（箱）時(shí)間應(yīng)控制在1.5小時(shí)以?xún)?nèi)。4.4.2清洗消毒：a)清洗：——鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及多種沉積物；——用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四面墻壁、底部依次反復(fù)刷洗；——假如仍未洗潔凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至潔凈為止。b)消毒：——用掃把或尼龍刷蘸取1：100滅菌凈水溶液（或防疫站配制消毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；以后將水池（箱）蓋好封閉半小時(shí)；——用清水沖洗一遍整個(gè)水池（箱），排出消毒水溶液；——反復(fù)用清水沖洗一遍并排出毒水溶液。c)注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好全部工具。打開(kāi)閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達(dá)成調(diào)定水位后加蓋上鎖。4.5取樣送檢。4.5.1用潔凈礦泉水瓶從水池（箱）中部提取500ML水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫(xiě)明送檢單位及送樣日期。4.5.2水樣當(dāng)日由運(yùn)行維護(hù)部主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)。4.5.3假如檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池（箱）直至合格為止。4.6水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清楚地把情況在《水池（箱）清洗消毒統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)，并于每次大廈內(nèi)部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由運(yùn)行維修部把統(tǒng)計(jì)整理成冊(cè)交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保留期為2年。5.0統(tǒng)計(jì)《水池（箱）清洗消毒統(tǒng)計(jì)表》《水池（箱）加藥統(tǒng)計(jì)表》中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)中央空調(diào)維修保養(yǎng)。3.0職責(zé)3.1管理處主任負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢驗(yàn)該計(jì)劃實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)組織制訂《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃實(shí)施。負(fù)責(zé)對(duì)第三方維修、保養(yǎng)、監(jiān)督檢驗(yàn)。3.3管理處空調(diào)工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)實(shí)施保養(yǎng)。3.4物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向相關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)情況。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》制訂。4.1.1每十二個(gè)月12月15日之前，由運(yùn)行維護(hù)部主管組織空調(diào)工一起研究、制訂《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)企業(yè)審批。4.1.2制訂《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》標(biāo)準(zhǔn)：中央空調(diào)使用頻度；中央空調(diào)運(yùn)行情況（故障隱患）；合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。4.1.3《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包含以下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；具體實(shí)施維修保養(yǎng)時(shí)間；備品、備件計(jì)劃。4.2對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。4.3空調(diào)工負(fù)責(zé)中央空調(diào)日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)大型修理及PC中央處理器故障處理由外委完成。4.4冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每六個(gè)月對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.4.1用500V搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ，不然應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥處理后仍達(dá)不到0.5MΩ以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。4.4.2檢驗(yàn)電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)軸承。4.4.3檢驗(yàn)皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢驗(yàn)皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個(gè)月檢驗(yàn)一次）；檢驗(yàn)皮帶輪和軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修。4.4.4檢驗(yàn)布水器是否布水均勻，不然應(yīng)清潔管道及噴嘴。4.4.5清洗冷卻塔（包含填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。4.4.6檢驗(yàn)補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，不然應(yīng)修復(fù)（不定時(shí)）。4.4.7擰緊全部緊固件。4.4.8清潔整個(gè)冷卻塔外表。4.5風(fēng)機(jī)盤(pán)管維修保養(yǎng)：空調(diào)工每隔六個(gè)月對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.5.1每七天清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤(pán)管內(nèi)空氣（不定時(shí)）。4.5.2檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常磨擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。4.5.3用500V搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，絕緣電阻應(yīng)不低于0.5M歐姆，不然應(yīng)整修處理。檢驗(yàn)電容有沒(méi)有變形、鼓脹或開(kāi)裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢驗(yàn)各接線頭是否牢靠，是否有過(guò)熱痕跡，如是則作對(duì)應(yīng)整修。4.5.4清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤(pán)管、積水盤(pán)上污物。4.5.5用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤(pán)管內(nèi)壁水垢。4.5.6擰緊全部緊固件。4.5.7清潔風(fēng)機(jī)盤(pán)管外殼。4.6冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：空調(diào)工每六個(gè)月對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.6.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：每七天清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)；清潔蒸發(fā)器散熱片；清潔接水盤(pán)。4.6.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：配制10％鹽酸溶液（每1KG酸溶液里加0.5G緩蝕劑）；拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時(shí)間為二十四小時(shí)。也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為12小時(shí)；酸洗完后用1％NAOH溶液或5％NA2CO3溶液清洗15分鐘，最終再用清水沖洗3次以上；全部清洗完成后，檢驗(yàn)是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭密封膠墊已老化則應(yīng)更換）。4.7冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)：制冷技工每六個(gè)月對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.7.1電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在05M歐姆以上，不然應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；檢驗(yàn)電動(dòng)機(jī)軸承有沒(méi)有阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；檢驗(yàn)電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有沒(méi)有擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。4.7.2水泵維修保養(yǎng)：轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵；檢驗(yàn)壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根（不定時(shí)）。4.7.3檢驗(yàn)彈性聯(lián)軸器有沒(méi)有損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定時(shí)）。4.7.4清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。4.7.5擰緊水泵機(jī)組全部緊固螺栓。4.7.6清洗水泵機(jī)組外殼，如有脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。4.8制冷技工每六個(gè)月對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢驗(yàn)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤(pán)管路處是否有大量凝結(jié)水或保濕層已破損，如是則應(yīng)重做保濕層。4.9閥類(lèi)維修保養(yǎng)：空調(diào)工每六個(gè)月對(duì)閥類(lèi)進(jìn)行一次保養(yǎng)。4.9.1節(jié)制閥和調(diào)整閥維修保養(yǎng)：檢驗(yàn)是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；檢驗(yàn)閥門(mén)開(kāi)閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn)滑油；如閥門(mén)破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換聽(tīng)規(guī)格閥門(mén)；檢驗(yàn)法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。4.9.2電磁調(diào)整閥、壓差調(diào)整閥維修保養(yǎng)：干燥過(guò)濾器：檢驗(yàn)干燥是否已臟或已吸潮，如是則更換同規(guī)格干燥過(guò)濾器；電磁調(diào)整閥、壓差調(diào)整閥：——通斷電檢驗(yàn)電磁調(diào)整閥、壓差調(diào)整閥是否動(dòng)作可靠，如有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁調(diào)整閥，壓差調(diào)整閥；——對(duì)壓差調(diào)整閥間閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。4.10檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每六個(gè)月對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。4.10.1檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：對(duì)于讀數(shù)模糊不清溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換；送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用；檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬試驗(yàn)，對(duì)于不合格傳感器應(yīng)拆換；檢驗(yàn)裝檢測(cè)器部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。4.10.2控制部分維修保養(yǎng)：清潔控制柜內(nèi)外灰塵、贓物；檢驗(yàn)、緊固全部接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重接線頭應(yīng)更換；交流接觸器維修保養(yǎng)：——清除滅弧罩內(nèi)碳化物和金屬顆粒；――清除觸頭表面及四面污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；――清潔鐵芯上灰塵及臟物；――擰緊全部緊固螺栓。e)熱繼電器維修保養(yǎng)：――檢驗(yàn)熱繼電器導(dǎo)線接頭處有沒(méi)有過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求應(yīng)更換；――檢驗(yàn)熱繼電器上絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。f)自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：――用500V搖表測(cè)量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5M歐姆，不然應(yīng)烘干處理；――清除滅弧罩內(nèi)碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；――清除觸頭表面上小金屬顆粒（不要修銼）。g)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：――檢驗(yàn)各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格小燈泡；――檢驗(yàn)各儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作合適調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。h)中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬試驗(yàn)，檢驗(yàn)二者動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正常，不然應(yīng)更換同型號(hào)中間繼電器、信號(hào)繼電器；i)PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問(wèn)題，則申請(qǐng)外委維修。4.11壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：空調(diào)工每十二個(gè)月對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)。4.11.1檢驗(yàn)壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀察鏡1／2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)根本更換潤(rùn)滑油。4.11.2檢驗(yàn)制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。4.11.3具體檢驗(yàn)壓縮機(jī)以下參數(shù)：壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（正常0。5M歐姆以上）；壓縮機(jī)運(yùn)行電流（正常為額定值，三相基礎(chǔ)平衡）；壓縮機(jī)油壓（正常10－15KGF／CM2）；壓縮機(jī)外殼溫度（正常85攝氏度以下）；吸氣壓力（正常值4.9－5.4KGF／CM2）排氣壓力（正常值12.5KGF／CM2）；檢驗(yàn)壓縮機(jī)是否有異常噪音或振動(dòng)；檢驗(yàn)壓縮機(jī)是否有異常氣味。經(jīng)過(guò)上述檢驗(yàn)綜合判定壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。4.11.4擰緊全部緊固件并清潔壓縮機(jī)。4.12中央空調(diào)維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不許可超出8小時(shí)。4.13對(duì)于計(jì)劃中未列出維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)部主管立即補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)主任口頭同意后，能夠先組織處理以后填寫(xiě)《突發(fā)事件處理統(tǒng)計(jì)》，編制《重大事件匯報(bào)單》上報(bào)企業(yè)。4.14中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時(shí)，應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)部主管填寫(xiě)《停用申請(qǐng)表》經(jīng)管理處主任同意后通知主任，由管理處提前一周通知相關(guān)部門(mén)。如因忽然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時(shí)內(nèi)向相關(guān)部門(mén)作出解釋。5.0統(tǒng)計(jì)《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》《申請(qǐng)單》《突發(fā)事件處理統(tǒng)計(jì)》《設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)》《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)》弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率，高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)維修工作。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)弱電系統(tǒng)維修。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢驗(yàn)弱電系統(tǒng)維修工作實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維護(hù)部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)弱電維修工作組織實(shí)施。3.3運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作。4.0程序關(guān)鍵點(diǎn)4.1運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)遵守《上門(mén)安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》要求。4.2運(yùn)行維護(hù)員注意事項(xiàng)。4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施電路原理及功效方框圖。4.2.2應(yīng)注意安全操作。確保人身安全：維修時(shí)如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時(shí)），應(yīng)做好對(duì)應(yīng)絕緣方法；確保維修設(shè)施安全：測(cè)量某焊點(diǎn)電壓時(shí)切忌和相鄰焊點(diǎn)相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌和金屬物件相碰，最好應(yīng)絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引發(fā)意外。4.2.3必需正確判定故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。4.3基礎(chǔ)維修方法。4.3.1觀察法：有沒(méi)有虛焊、松脫、燒焦元器件；有沒(méi)有異常聲音；觀察圖象效果。4.3.2靜態(tài)測(cè)量法：短路電阻測(cè)量法；電流測(cè)量判定法；電壓測(cè)量判定法。4.4天線系統(tǒng)維修。4.4.1放大器：檢驗(yàn)輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；檢驗(yàn)輸入信號(hào)，通常應(yīng)為90DB，如相差太大（15DB以上）則應(yīng)通知廣播站處理；假如輸入信號(hào)滿足要求（90DB），調(diào)整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達(dá)成要求（104DB）則應(yīng)通知廣播站拆修放大器。4.4.2分配器：檢驗(yàn)輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；檢驗(yàn)分配器輸入、輸出信號(hào)強(qiáng)弱，假如輸出信號(hào)比輸入信號(hào)降低5DB以上，則應(yīng)更換分配器。4.4.3分接盒：檢驗(yàn)分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；檢驗(yàn)分接盒輸入、輸出信號(hào)強(qiáng)弱，假如輸出信號(hào)比輸入信號(hào)降低2DB以上則應(yīng)更換分接盒。4.4.4插座檢驗(yàn)插座接線是否牢靠，插孔是否太松弛，如是則應(yīng)整改插座，整改達(dá)不到要求應(yīng)更換；檢驗(yàn)插座輸入和輸出信號(hào)，假如輸出信號(hào)較輸入信號(hào)降低2DB以上，則應(yīng)更換插座。4.4.5饋線：檢驗(yàn)饋線對(duì)地絕緣電阻應(yīng)大于2MΩ,線間絕緣電阻應(yīng)大于10MΩ;檢驗(yàn)饋線100M內(nèi)信號(hào)衰減應(yīng)不超出10DB,不然應(yīng)更換饋線。4.5電話線維修.4.5.1檢驗(yàn)電話線接頭有沒(méi)有生銹、氧化或發(fā)霉斷火,如是則應(yīng)重接接頭（燙錫處理）.4.5.2檢驗(yàn)電話線有沒(méi)有斷線,如有則應(yīng)更換一根電話線(有兩根備用線).4.5.3堅(jiān)持電話線有沒(méi)有短路或漏電，如有則應(yīng)更換電話線.4.6樓層防盜對(duì)講機(jī)維修。4.6.1室內(nèi)聽(tīng)不到鈴聲:檢驗(yàn)主機(jī)按鈕開(kāi)關(guān)是否接觸良好，是否應(yīng)更換按鈕開(kāi)關(guān)；檢驗(yàn)室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否接觸良好，如接觸不行則應(yīng)整修處理；經(jīng)過(guò)上述兩個(gè)步驟如仍不振鈴,則應(yīng)關(guān)鍵檢驗(yàn)振鈴放大電路直至故障排除.4.6.2不能對(duì)講:檢驗(yàn)通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；檢驗(yàn)室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；檢驗(yàn)室內(nèi)分機(jī)放大電路，關(guān)鍵檢驗(yàn)三級(jí)管直至故障排除。4.6.3不能開(kāi)樓下大閘門(mén)：檢驗(yàn)鎖舌部件書(shū)否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑油；檢驗(yàn)開(kāi)鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；檢驗(yàn)分機(jī)開(kāi)鎖按鈕是否良好、開(kāi)鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、開(kāi)鎖電路有沒(méi)有損壞元器件，如有問(wèn)題則應(yīng)逐一檢驗(yàn)并排除故障。4.6.4主機(jī)無(wú)電源：檢驗(yàn)橋式整流極管有沒(méi)有損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；檢驗(yàn)電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格變壓器。4.7可視對(duì)講機(jī)維修。4.7.1無(wú)圖象、聲音，但開(kāi)鎖正常：調(diào)整亮度電位器觀察屏幕有沒(méi)有光柵，如有光柵則應(yīng)檢察室內(nèi)機(jī)和門(mén)口機(jī)圖象信號(hào)連接線是否接牢，不牢則應(yīng)重新接好（燙錫焊接）；如調(diào)整亮度電位器屏幕仍無(wú)光柵，此時(shí)應(yīng)檢驗(yàn)室內(nèi)機(jī)電路板。包含振蕩電路、推進(jìn)電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐層檢驗(yàn)，直至故障排除。4.7.2通話無(wú)聲音：檢驗(yàn)聽(tīng)筒和室內(nèi)機(jī)接線是否牢靠，不然應(yīng)重新接好（燙錫、焊接）；調(diào)整音量電位器，如揚(yáng)聲器里有交流聲發(fā)出，則說(shuō)明室內(nèi)機(jī)放大電路正常，此時(shí)營(yíng)建廠門(mén)機(jī)上麥克風(fēng)，如麥克風(fēng)損壞則應(yīng)更換同規(guī)格麥克風(fēng)；調(diào)整音量電位器，如揚(yáng)聲器里什么聲音全部沒(méi)有，則說(shuō)明室內(nèi)機(jī)放大電路有問(wèn)題，室內(nèi)放大電路包含音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時(shí)應(yīng)逐一進(jìn)行檢驗(yàn)直至故障排除。4.7.3不能開(kāi)大閘門(mén)：按本規(guī)程4.5.3條款實(shí)施。4.8維修工作結(jié)束后，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即清潔工作場(chǎng)地，把小垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用潔凈干抹布擦拭弄臟了部位。4.9向住戶試驗(yàn)維修后效果，試驗(yàn)應(yīng)不少于3次，并向住戶說(shuō)明使用中應(yīng)注意事項(xiàng)，如住戶有不滿意地方（合理要求），運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即進(jìn)行整改直至住戶滿意為止。5.0統(tǒng)計(jì)《維修單》《設(shè)施設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)》《公共設(shè)施設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)》《外包設(shè)施設(shè)備報(bào)修統(tǒng)計(jì)》給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目標(biāo)規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。2.0適用范圍適適用于物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）維修保養(yǎng)。3.0職責(zé)3.1管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢驗(yàn)該計(jì)劃實(shí)施情況。3.2運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)組織制訂《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃實(shí)施。3.3運(yùn)行維護(hù)員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)。3.4用戶服務(wù)部負(fù)責(zé)向相關(guān)用