住宅小區(qū)房屋裝修指導(dǎo)手冊(3)【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】

物管從業(yè)二十年，本文極具參考價值，如若有用請打賞支持，謝謝！住宅小區(qū)房屋裝修指導(dǎo)手冊（3）【物業(yè)管理經(jīng)驗分享】住宅小區(qū)房屋裝修指導(dǎo)手冊（3）

第三篇工程技術(shù)指導(dǎo)

保證您所裝修、改建的工程質(zhì)量標準，如何才能安全、可靠、實用、節(jié)儉？希望您重視以下要點：

一、建筑部分1、相關(guān)法律：民法通則第一百二十六條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外；

2、如何確保建筑物的結(jié)構(gòu)安全？

房屋的主體結(jié)構(gòu)包括房屋的基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻、屋蓋等承重構(gòu)件。拆改基礎(chǔ)、梁、柱；在梁、柱鑿洞或損壞梁、柱鋼筋保護層，都會影響結(jié)構(gòu)安全。

3、如何改動原設(shè)計間隔？

當您滿懷信心準備將您的家居進行一番改建時，是否首先考慮改變原間隔以滿足您的使用功能呢？如果是這樣的，請您注意：目前民用住宅都是框架結(jié)構(gòu)，單元內(nèi)的間墻原則上是可以拆改的。但由于樓板的設(shè)計多采用有梁樓蓋，既設(shè)計中凡室內(nèi)間墻均有梁承重，樓板不承擔間墻作用下的集中荷載，如果用實心磚直接在樓板上砌墻，則可能會導(dǎo)致樓板開裂、滲漏水、下層批擋層脫落。因此，在樓板上間隔應(yīng)采用輕質(zhì)結(jié)構(gòu)（如：鋁合金間隔、夾板間隔、石膏板間隔、輕質(zhì)磚間隔等）4、如果您需要在間墻、樓地板、樓面板作業(yè)時應(yīng)注意哪些事項？為什么？

根據(jù)前面所述分戶墻、樓地板、樓面板是屬共用部位，如果您在裝修、改建的過程中不注意施工方法，則可能導(dǎo)致侵害他人的民事權(quán)益。

其中分戶墻、樓地板是兩戶或以上套間相連的部分，與鄰里的關(guān)系最密切，根據(jù)異產(chǎn)毗連房屋管理的一般規(guī)定：相連的共有墻、相連結(jié)構(gòu)等屬各方共有，其權(quán)利義務(wù)適用按份共有的原則，任何一方需要進行修繕、改建，除需經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還需征得其他共有人的書面同意，且不得損害毗連各方的利益。即使是在分戶墻、樓蓋板屬己方一側(cè)進行裝飾工程，也應(yīng)考慮噪音的影響；涼臺堆放物品應(yīng)注意事項另外，由于分戶墻通常磚墻厚度為18公分、樓地板的設(shè)計厚度一般為8—10公分，如果鉆孔直徑超過8毫米，深度超過6公分，容易造成墻面、樓面裂縫，使下一層住戶利益受到損害。為避免侵犯他人的民事權(quán)益，上述部位在進行作業(yè)時，請使用沖擊鉆鉆頭直徑不超過8毫米，鉆孔的深度也不超過6公分。

5、廚、廁改建應(yīng)注意事項：

家居裝修、改建最容易引發(fā)鄰里糾紛的是：改建后廚廁墻、地面以及管道口出現(xiàn)滲漏。那么廚廁的改建應(yīng)注意哪些事項呢？通常廚廁分普通式和沉箱式兩種，沉箱式最容易造成滲漏且造成滲漏后不容易查到漏水源，維修時間長，給業(yè)主造成直接經(jīng)濟損失最大。預(yù)防廚廁滲漏，應(yīng)在裝修過程中處理好以下幾個環(huán)節(jié)：（1）要預(yù)防由于本單元的施工引起上層單元原防水層被破壞，造成的滲漏水。震動是造成這種情況的主要原因，避免造成此種狀況，正確的施工方法是：在進行廚、廁吊頂施工時，不直接使用沖擊鉆或水泥釘在天面固定裝飾材料。而是先在四周墻面上固定用于承重的木方（或其它材料），然后縱橫布置用于吊裝天花的骨架，將天花固定在這種骨架上就不會對上層的防水層造成損壞；

（2）毛坯房或需要更換原墻面、樓板飾面磚的廚廁，應(yīng)使用手鑿鑿開，不能用鐵錘直接敲擊地面或墻面，否則，必然造成相鄰的墻面或樓面批擋開裂，甚至脫落。鑿開面層后，應(yīng)注意保持樓地面的干燥，因為這時候樓地面已沒有防水功能，任何水源都可能滲到下層；

（3）在鏟去原飾面層時，由于振動使樓地板產(chǎn)生無數(shù)細微裂紋，原防水層已不復(fù)存在，因此防水處理的工藝標準要比直接在毛坯面進行施工的標準高：A、應(yīng)徹底清除基層中松散結(jié)構(gòu)；B、貫穿樓板的供、排水管道在與混凝土接縫處留置凹槽，嵌填密封材料；C、使用合成高分子防水涂料在整個板面涂刷，通常要反上墻身20CM；D、試水。事先和下層住戶協(xié)商，在整個層面浸水不少于24小時；E、墻、地面1:2.5——1:3水泥砂漿找平,找平層厚度一般為1.5——2CM；F、地面找坡應(yīng)向地漏方向，坡度為1%——3%，地漏口標高應(yīng)低于地面標高不小于20MM：G、純水泥砂漿貼飾面磚，注意做好的地面標高應(yīng)低于門外地面標高不小于20MM。二、門窗部分

1、窗的位置、形狀、材料能否更改？為什么？

窗是構(gòu)成建筑物外觀的重要元素，改變窗的位置、形狀、材料將破壞建筑物的整齊美觀，影響樓宇的保值、增值，損害了公眾利益。2、安裝防盜門應(yīng)注意什么？為什么？

防盜門的安裝應(yīng)考慮打開時是否會阻礙鄰里進出方便，否則，會因為影響消防安全而被鄰里投訴，同時將不能通過管理處的驗收；

三、給排水1、根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所、以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得損害他方利益的行為?！?/p>

2、暗鋪供水管道要注意哪些事項？

暗鋪的供水管道由于很大程度會受潮腐蝕，如果不注意材料的選用，快則一、二年，慢則十年、八年必然會引起漏水。在目前的裝飾材料中，您最好選用新型的鋁塑管，這種管材最大的優(yōu)點是耐腐蝕，且內(nèi)管面光滑、抗腐蝕。3、改動給排水管管井會引發(fā)哪些問題？

給排水管管井在拆除管井墻時，很可能使主立管受到震動而導(dǎo)致管道上層或下層樓板的接口松動，容易產(chǎn)生滲漏水。另外，拆除管井，將破壞墻面與樓地面整個防水體系。還有各別住戶將主立管管井改小，不但會造成上述危害，而且會造成今后維修困難甚至無法維修。

4、排水管管井檢查口的作用是什么？排水主立管屬公共設(shè)施，設(shè)計上每隔兩層有一個檢查口，是便于以后管道的檢查和疏通，如住戶自行封閉，則會使管道出現(xiàn)問題時，無法快速檢查及處理，造成住戶的利益受損。

5、沒有砌筑管道井的供排水管能否自行封閉？為什么？

沒有砌筑管道井的供排水管，原則上是不能封閉的，這是由于封閉了管道會導(dǎo)致日后管道檢修、維修會有困難，且增加了維修費開支。如您確有必要封閉時，應(yīng)向管理處書面承諾：同意管理處在有需要時隨時檢修、維修，并且愿意承擔封閉管道造成的費用增加部分。四、煤氣管網(wǎng)部分

1、相關(guān)法律依據(jù)：

（1）根據(jù)民法通則第一百二十三條規(guī)定：從事高空、高壓、易燃易爆、巨毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當承擔民事責任；煤氣屬易燃易爆品，正確使用煤氣不但是您和家人安全的保證，同時是關(guān)系全體業(yè)主生命財產(chǎn)的安全。

（2）根據(jù)《城市燃氣安全管理規(guī)定》第二十六條使用燃氣管道設(shè)施的單位和個人，不得擅自拆

、改、遷、裝燃氣設(shè)施和用具，嚴禁在臥室安裝燃氣管道設(shè)施和使用燃氣，并不得擅自抽取或采用其他不正當手段使用燃氣。

（3）根據(jù)《安徽省燃氣管理條例(新)》第二十七條規(guī)定：燃氣用戶及其他單位、個人不得實施下列行為：

（一）盜用燃氣;

（二）損壞、擅自安裝、改裝、拆除燃氣設(shè)施，將燃氣管道作為負重支架、接地引線，或者從事其他危害燃氣設(shè)施安全的活動；

（三）擅自移動或者操作公用燃氣閥門等公共燃氣設(shè)施；（四）擅自轉(zhuǎn)供燃氣、改變?nèi)細庥猛荆?/p>

（五）擅自傾倒燃氣殘液或者用鋼瓶相互倒灌；

（六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。2、武漢市煤氣公司規(guī)定：未經(jīng)武漢市煤氣公司批準，任何單位和個人不得改裝、拆除、截封和啟用燃氣供氣設(shè)備；用戶私自拆管接駁，不經(jīng)表用氣，或私自啟用已截封的管道（表具）用氣是盜用氣的行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止供氣，待調(diào)查、結(jié)論和根據(jù)情節(jié)作出處理后才能考慮是否恢復(fù)供氣。

3、用戶私自遷改煤氣表、管道、閥門等燃氣設(shè)施和安裝熱水器，除負責承擔恢復(fù)設(shè)施原狀所需的工、料費外，還應(yīng)根據(jù)違章情節(jié)罰款。

4、用戶私自“點火”，是嚴重違反用氣安全管理和計量收費規(guī)定的行為，除進行處罰外，由此引發(fā)的安全事故將被追究法律責任。5、用戶需要對戶內(nèi)供氣設(shè)備進行改裝、拆除，必須向所屬市政營業(yè)所提出書面申請（填表），經(jīng)審核同意后，由營業(yè)所組織施工，用戶支付工、料費。

6、屬下列情況之一的用戶，應(yīng)申請改裝供氣設(shè)備；

（1）房屋改建、重新設(shè)置居室單元，需要改裝供氣設(shè)備的；（2）更新或增加燃氣用具，需要更改管道和煤氣表的；

7、屬下列情況的改裝申請，不予批準：

（1）不符合安全用氣的；（2）使用的燃氣具未經(jīng)武漢市燃氣認可的；

（3）需改裝供氣設(shè)施的房屋屬違章建筑的；

8、小區(qū)管理處在對您的家居裝修、改建進行驗收時，如發(fā)現(xiàn)您未按上述要求進行操作，則不獲通過。五、電裝部分

1、供電管線改裝注意事項：

供電管線安裝要求的技術(shù)性較強，您有必要委托持有專業(yè)技術(shù)資格單位和個人進行設(shè)計、安裝，并監(jiān)督施工人員嚴格遵守行業(yè)規(guī)范操作，一般來講應(yīng)注意的事項有：（1）由于暗敷的管線容易受水、蟲、釘、鉆等影響，所以敷設(shè)時管線應(yīng)加套管（套管以鐵管為佳，也可使用合成塑料管）；

（2）檢查將選用的電線規(guī)格是否與電器負荷相匹配；

（3）最好分類、分區(qū)設(shè)計電器線路，這樣可以避免當某處短路時導(dǎo)致其它電器遭到破壞；（4）當室內(nèi)用電負荷超出本單元的設(shè)計負荷時，如果不對室外供電線路進行改裝則可能因超載導(dǎo)致火災(zāi)，因此應(yīng)向管理處申報更改室外線路，改裝費用由業(yè)主自行負責。

2、裝修工具用電應(yīng)注意哪些事項？

裝修工具用電不能超過住宅室內(nèi)用電負荷（一般為30A），因為超負荷用電不但損壞電氣設(shè)施，引起電路故障，嚴重時容易引發(fā)火災(zāi)及破壞大廈電路系統(tǒng)，所以裝修工具用電超過住宅室內(nèi)用電負荷時，業(yè)主應(yīng)提前三天到管理處申請，經(jīng)批準后到指定電源接線，電纜自備。六、通訊

１、基本情況介紹：小區(qū)都已預(yù)設(shè)了通訊線路管道，樓內(nèi)預(yù)設(shè)了通訊線路上升管，各樓層也相應(yīng)預(yù)留敷設(shè)了通訊線路管道直至各單元門口。建設(shè)單位已按一戶一線的標準敷設(shè)了通訊管線，通訊線路的敷設(shè)費用是由建設(shè)單位承擔的。

２、如果您有需要敷設(shè)兩條或以上的通訊線路時，怎么辦？目前，電信業(yè)務(wù)仍是由政府部門專營。如果您有需要增加通訊管線，則應(yīng)按規(guī)定到市電信局申請并由電信部門統(tǒng)一敷設(shè)管線。在這里需提醒您注意的是，一般地電信部門是不負責室內(nèi)管線的敷設(shè)，為保證您今后通訊的質(zhì)量和日后的維修，室內(nèi)通訊管線的敷設(shè)應(yīng)穿套管，且不應(yīng)與供電線路搭接在一起。

第七節(jié)有線廣播電視設(shè)施

1、住宅小區(qū)內(nèi)有線廣播電視設(shè)施是指有線廣播電視系統(tǒng)使用的光纜、放大器、分支分配器。2、有線廣播電視設(shè)施是國家財產(chǎn)，受法律保護，任何單位或個人不得侵占和破壞。

3、擅自移動、調(diào)賒安裝分支分配器和用戶終端盒的行為是損害有線廣播電視設(shè)施工作效能的行為。

4、通常有線電視天線是按每戶一線的標準設(shè)計安裝的，且每條線路的信號只適合一臺電視，如果您需安裝兩臺或以上的電視，則應(yīng)向有線廣播電視公司提出申請，否則會因為信號弱影響收視效果。八、防盜設(shè)施

自己可以安裝防盜網(wǎng)嗎？

1、安裝內(nèi)置式防盜網(wǎng)；2、任何樓層不得安裝外置式防盜網(wǎng)；

業(yè)主也可自行選擇其制造廠家按照指定式樣制作

九、防火設(shè)施、消防安全1、怎樣儲運易燃、易爆、易腐蝕物品？為什么？

根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百二十三條規(guī)定（上述第（四）條已引用），以及《中華人民共和國消防條例》和廣州市有關(guān)消防規(guī)定，瓶裝石油氣、香蕉水、汽油、油漆、煙花爆竹等易燃易爆品不能用電梯運輸，這是因為當有意外發(fā)生時處于電梯轎箱內(nèi)的人是無法逃生的。另外由于家居裝修場所使用的電動工具較多，特別是插座處很容易產(chǎn)生電火花，如果不注意易燃易爆品的堆放，則很容易引起火災(zāi)。因此，易燃易爆品應(yīng)堆放在陰涼處且遠離電源、火源。為了大家的生命安全，請嚴格遵守本規(guī)定。

2、在走廊、大堂堆放裝修雜物、垃圾有什么問題？走廊、大堂是公共空間，而且是消防通道。根據(jù)國家消防條例及廣州市有關(guān)消防規(guī)定：消防通道必須保持暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵。所以為了大家的安全，任何裝修單位或個人都不得在走廊、大堂堆放裝修雜物、垃圾。

3、動火作業(yè)應(yīng)注意那些事項？為什么？

（1）電弧焊是利用電極短路產(chǎn)生的高溫電弧來對金屬進行焊割加工的作業(yè)方法。裝修工程由于使用的材料多為易燃易爆品，如果電焊作業(yè)中忽視消防安全則極有可能導(dǎo)致火災(zāi)和爆炸事故。動火作業(yè)注意事項有：（2）檢查配電系統(tǒng)的開關(guān)、熔斷器、配電線截面積、網(wǎng)路電源功率、電壓等是否與電焊機的功率、電壓相匹配；

（3）電焊機應(yīng)放在避雨、干燥的地方，使用時焊機應(yīng)接地；

（4）電焊機使用時周圍不能存放易燃易爆危險品，不能和氧氣瓶、乙炔鋼瓶、液化汽瓶放在一起，作業(yè)時應(yīng)檢查電焊火焰有可能跌落的地方是否有易燃易爆物品；（5）電焊機、電焊鉗、焊接導(dǎo)線應(yīng)符合安全標準；

（6）作業(yè)人員應(yīng)持證上崗，作業(yè)范圍內(nèi)應(yīng)備

有滅火器，且保證工作人員不少于三人（作業(yè)一人、二人監(jiān)護）；

十、選擇裝修企業(yè)

1、選擇裝修企業(yè)有什么要求？

依據(jù)建建（1997）92號文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第六條規(guī)定：凡承接家庭居室裝飾裝修工程的單位，應(yīng)當持有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的具有建筑裝飾裝修工程承包范圍的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

對于承接家庭居室裝飾裝修工程的個體裝飾裝修從業(yè)人者，應(yīng)當持有所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府有關(guān)部門出具的務(wù)工證明、本人身份、暫時居住證，向工程所在地的建設(shè)行政主管部門或者其指定的機構(gòu)登記備案，實行“登記注冊、培訓考核、技能鑒定、持證上崗”的制度。具體辦法由處、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制訂。為了保證您家庭居室裝飾裝修工程的質(zhì)量和維護小區(qū)全體住戶的合法權(quán)利不受侵犯，請您務(wù)必選擇有資質(zhì)的裝修企業(yè)。

2、您應(yīng)如何與裝修企業(yè)簽訂委托合同？

與裝修企業(yè)簽訂委托合同是自我保護的重要環(huán)節(jié)，裝修委托合同應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）工程內(nèi)容；

（2）工程造價及付款方式；

（3）雙方責任；（4）違約責任；

（5）保修期限；

十一、裝修材料1、如何選擇、存放裝修材料？

相關(guān)法律根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百二十二至第一百二十六條規(guī)定：因產(chǎn)品質(zhì)量不合格造成他人財產(chǎn)、人身損害的，產(chǎn)品制造者、銷售者應(yīng)當依法承擔民事責任。運輸者、倉儲者對此負有責任的，產(chǎn)品制造者、銷售者有權(quán)要求賠償損失。

2、材料堆放應(yīng)注意什么？（1）相關(guān)法律根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百二十六條規(guī)定：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外；

（2）如果堆放雜物太重且高度超過陽臺護欄面，不但不美觀，還可能導(dǎo)致樓面產(chǎn)生裂縫，造成滲水和使下層批擋脫落，嚴重時可能導(dǎo)致外挑陽臺崩塌，對業(yè)主的人身安全構(gòu)成威脅。有些裝飾材料是易燃品（如油漆、松香水等），如果樓上有人扔煙頭、燒焊，則可能會引起火災(zāi)，因此易燃易爆物品不能堆放在涼臺。

（3）如果物品放置在涼臺護欄面上，則容易掉下或被大風吹落而使樓下行人受傷，所以涼臺護欄面上堆放的物品其高度不應(yīng)超出欄板。十二、工程款的支付建議

家居裝修有許多隱蔽工程是不容易發(fā)現(xiàn)其媲陋的，特別是廚、廁的防水層施工以及水電安裝工程，因此，建議您在支付施工單位工程款時，分三個階段來支付：

第一階段：裝修委托合同簽定后一周內(nèi)，可支付工程款總額的30%；第二階段：工程進度達50%，可再支付工程款總額的30%；

第三階段