工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理指南二○一一年六月目錄設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理指南 1目錄 0基礎(chǔ)篇 0文件閱讀、工作布置、信息溝通和記錄制度 0班會(huì)、例會(huì)和專題會(huì)制度 0工程人員禮儀、著裝規(guī)范 0工程人員言談禮貌修養(yǎng)規(guī)范 0工程人員勞動(dòng)紀(jì)律 0工程部值班及交接班工作制度 0工程人員報(bào)告制度 0報(bào)修服務(wù)規(guī)范 0外包項(xiàng)目管理制度 0外包單位物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工作跟進(jìn)管理規(guī)范 0二次裝修管理規(guī)范 0安全管理制度 0機(jī)房管理制度 0月度管理報(bào)告 0突發(fā)事件處置規(guī)范 0樓宇自控（BA)系統(tǒng)報(bào)警處置規(guī)范 0工具使用記錄表 錯(cuò)誤！未定義書簽。月度采購(gòu)計(jì)劃 0工程設(shè)備設(shè)施管理界面界定 0交接篇 0物業(yè)前期介入工作指導(dǎo) 0前期管理工作指導(dǎo) 0工程設(shè)備設(shè)施交接程序和要點(diǎn) 0人員篇 0工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 0強(qiáng)電主管（工程師）崗位職責(zé) 0弱電主管（工程師）崗位職責(zé) 0暖通主管（工程師）崗位職責(zé) 0給排水主管（工程師）崗位職責(zé) 0強(qiáng)電領(lǐng)班及員工崗位職責(zé) 0弱電員工崗位職責(zé) 0暖通領(lǐng)班及員工崗位職責(zé) 0給排水領(lǐng)班及員工崗位職責(zé) 0二次裝修管理員崗位職責(zé) 0工程文員崗位職責(zé) 0倉(cāng)庫(kù)管理員崗位職責(zé) 0設(shè)備篇 0強(qiáng)電設(shè)備日常運(yùn)行管理規(guī)范 0弱電設(shè)備日常運(yùn)行管理規(guī)范 0電話通信系統(tǒng)管理規(guī)范 0暖通設(shè)備日常運(yùn)行管理范圍 0給排水設(shè)備日常運(yùn)行管理規(guī)范 0電梯運(yùn)行管理規(guī)范 0設(shè)備操作與調(diào)整規(guī)范 0變電所設(shè)備安全操作規(guī)范 0風(fēng)機(jī)類設(shè)備維修保養(yǎng)指導(dǎo)書 0設(shè)備維修管理制度 0安全篇 0資料篇 0基礎(chǔ)篇文件閱讀、工作布置、信息溝通和記錄制度物業(yè)管理是一年365天、一天24小時(shí)不間斷管理過程。物業(yè)管理；管理的是硬件——物業(yè)，但服務(wù)的是人，是一個(gè)有多種服務(wù)對(duì)象、多種服務(wù)需求的多方位、長(zhǎng)時(shí)間服務(wù)的過程。管理團(tuán)隊(duì)協(xié)作、信息溝通，文件閱讀、信息遞送和工作記錄等制度的完整十分重要，一般可采用：來自公司總部、管理處或業(yè)主的文件，需要讓下屬知曉的中/小樓盤或工程人員工作較集中的，可上墻張貼，或相關(guān)人員傳閱；建議設(shè)立“文件閱讀記錄章”制度，在文件上蓋“文件閱讀記錄章”，由工程部經(jīng)理（主管），或文員劃定閱讀主管或班組，各閱讀人員，閱讀后簽名；應(yīng)閱讀人員都閱讀完后存檔；文件閱讀記錄章部門應(yīng)閱讀已閱讀工程經(jīng)理強(qiáng)電弱點(diǎn)暖通給排水倉(cāng)庫(kù)文員其它交待須辦、但當(dāng)事人容易忘記的事，或重要應(yīng)辦的事，要在值班室白板上寫明，當(dāng)事人閱后簽名，事情辦完后再簽名，以當(dāng)事人引起重視，他人也可督促，事后也便于檢查；工程人員值班室（中小樓盤），工程各專業(yè)班組（大型樓盤）應(yīng)設(shè)有專門的《每日工作記錄》，記錄當(dāng)天各人工作期間所作主要工作，記錄發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施不正常情況，記錄領(lǐng)導(dǎo)或客戶業(yè)主交辦的事，和其它記錄的工作；領(lǐng)班應(yīng)每天閱查本專業(yè)《設(shè)備運(yùn)行記錄》和《每日工作記錄》，主管應(yīng)每周閱查《設(shè)備運(yùn)行記錄》和《每日工作記錄》，工程部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常閱查相關(guān)重要記錄，各級(jí)管理者以及時(shí)掌握工作動(dòng)態(tài)；班會(huì)、例會(huì)和專題會(huì)制度班會(huì)班會(huì)或稱“晨會(huì)”（中午召開的稱“午間會(huì)”）：一般由領(lǐng)班以上人員參加，以站姿開會(huì)形式，時(shí)間一般為15-20分鐘的短會(huì)。以工程部經(jīng)理（主管）布置當(dāng)日主要工作，傳達(dá)業(yè)主、公司要求為主。主管、領(lǐng)班如對(duì)規(guī)定時(shí)間完成有困難或需它方配合時(shí)可在會(huì)上提出；短會(huì)結(jié)束，分頭工作；一般，班前會(huì)、或晨會(huì)、或午間會(huì)不作會(huì)議紀(jì)要，重主要是工作布置?；蛞部梢詫⒐ぷ饕髮懺诤冢ò祝┌迳?。例會(huì)一般每周召開一次，有領(lǐng)班以上人員參加，有工程文員的，由工程文員作會(huì)議紀(jì)要，無工程文員的，由會(huì)議召集者指定人員作會(huì)議紀(jì)要；會(huì)上各專業(yè)班組匯報(bào)上周布置工作完成情況，匯報(bào)一周主要工作，提出下周工作計(jì)劃；主管應(yīng)對(duì)要作的工作提出要求和注意事項(xiàng)，領(lǐng)班如有困難，主管應(yīng)主動(dòng)配合和技術(shù)支持，必要時(shí)，應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，參與第一線工作。例會(huì)上可對(duì)一些方案、做法進(jìn)行討論，工程經(jīng)理（主管）應(yīng)做好專業(yè)班組間相互協(xié)調(diào)、配合，決定討論不定的事；專題會(huì)由相關(guān)事宜而定，如：客戶投訴疑難事項(xiàng)，設(shè)備運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的疑難雜癥，重要設(shè)備的保養(yǎng)和維修，設(shè)備改造或大修方案，維修保養(yǎng)合同，業(yè)主或公司新的工作要求等，有工程文員的，由工程文員作會(huì)議紀(jì)要，無工程文員的，由會(huì)議召集者指定人員作會(huì)議紀(jì)要；工程人員禮儀、著裝規(guī)范禮節(jié)禮貌工作時(shí)態(tài)度要自然、大方、穩(wěn)定、熱情、有禮。常用禮貌用語(yǔ)：“您好”、“很抱歉”、“請(qǐng)”、“對(duì)不起”、“不客氣”、“稍等”，嚴(yán)禁使用：“不知道”、“不歸我管”、“不懂”、“不行”、“沒有”等詞，接聽電話應(yīng)先問候，后講話。在與客人談話時(shí)應(yīng)彬彬有禮，站立端正，面帶微笑，說話要掌握分寸，語(yǔ)言文雅，語(yǔ)氣溫和，并且用心聆聽客人的講話。不得左顧右盼，低頭哈腰或昂首叉腰，不得與對(duì)方爭(zhēng)執(zhí)，強(qiáng)詞奪理，語(yǔ)言粗俗及聲音過高。聽到客戶的意見和怨言，要冷靜對(duì)待，虛心傾聽，耐心解釋，認(rèn)真改正。如有不同意見不允許當(dāng)面爭(zhēng)執(zhí)，可及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。在進(jìn)入商場(chǎng)客戶辦公房間之前要輕敲三下門，待征得客戶同意后方可入內(nèi)。對(duì)客戶的物品不表示羨慕以免誤會(huì)。如因聯(lián)系工作急需使用客戶電話時(shí)，應(yīng)向客戶解釋清楚。在工作中不議論客戶，不交頭接耳，嚴(yán)禁與客戶開玩笑、打鬧。與客人同行時(shí)，應(yīng)禮讓客人先行，同乘服務(wù)電梯時(shí)，應(yīng)禮讓客人先上先下。注意公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，丟垃圾。工作完畢后應(yīng)將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關(guān)部門進(jìn)行徹底清掃。如在有地毯的區(qū)域進(jìn)行維修施工時(shí)，應(yīng)將地毯遮蓋后方可維修施工，嚴(yán)禁將工具直接放在地毯上。嚴(yán)禁在工程服務(wù)工作區(qū)域內(nèi)吸煙，抽煙應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。儀表儀容個(gè)人衛(wèi)生：應(yīng)勤洗澡，勤換內(nèi)衣，務(wù)求去口臭、體味，上崗前四小時(shí)內(nèi)不得飲酒、吃蔥蒜、韭菜等異味食品。在工作區(qū)域行走或站立時(shí)，不得插兜、叉腰、抱肩，不得東張西望、搖頭晃腦，不得扎堆聊天。用戶面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子，挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調(diào)等不文明舉止。著裝標(biāo)準(zhǔn)工程部員工上班時(shí)要按規(guī)定著裝，佩帶服務(wù)標(biāo)牌，上下班前后應(yīng)到指定地點(diǎn)更衣；工作服必須保持清潔、整齊，不得帶有污跡、折皺、開線、掉扣，如無故損壞、丟失應(yīng)予以賠償；著裝應(yīng)將紐扣扣齊、拉鏈拉好。不允許卷衣袖、褲腿。不得敞胸露懷、穿背心、短褲或穿拖鞋上班；鞋、襪應(yīng)保持干凈，不得有異味，不準(zhǔn)打赤腳。工程人員言談禮貌修養(yǎng)規(guī)范與客人談話時(shí)必須站立，保持一步距離（0.8至1米左右）與客人談話時(shí)要精神集中，留心客人吩咐，不得漫不經(jīng)心，左顧右盼。與客人談話時(shí)要準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔、清楚表達(dá)明白；說話時(shí)要注意緩急，講求順序，不要喋喋不休。與客人談話的聲音以四個(gè)人能聽清楚為限，語(yǔ)調(diào)平穩(wěn)、輕柔，速度適中。談話時(shí)目光應(yīng)注視對(duì)方，表情自然，保持微笑。談話時(shí)不能做出伸懶腰、打哈欠、玩東西等動(dòng)作，不可唾沫四射，這是失禮的行為，應(yīng)該杜絕。談話時(shí)不要涉及對(duì)方不愿談及的內(nèi)容和隱私?；卮鹂腿藛栴}時(shí)不得說“不知道”類的語(yǔ)句，應(yīng)以積極的態(tài)度幫助客人或婉轉(zhuǎn)地回答問題。如果客人心情欠佳，言語(yǔ)過激，也不要面露不悅之色，要以客人永遠(yuǎn)是對(duì)的準(zhǔn)則對(duì)待客人。不要與同事在客人面前說家鄉(xiāng)話，聊天。不要與同事議論客人的短處或譏笑客人不慎的事情（如：跌倒、打碎物件等），應(yīng)主動(dòng)幫助客人。不得偷聽客人們的談話，如遇有事需找談話中的客人時(shí)，應(yīng)先征得客人同意后再與客人談話。接聽電話時(shí)，應(yīng)先報(bào)清楚自己的崗位和姓名，然后客氣地詢問對(duì)方，我能為您做些什么。上班前不要喝酒，不吃有異味食品，以防引起客人不舒適的感覺。工程人員勞動(dòng)紀(jì)律按指定的員工通道進(jìn)出，嚴(yán)禁在公共場(chǎng)合和非吸煙區(qū)吸煙；按時(shí)打卡或簽到，嚴(yán)禁代人打卡，或請(qǐng)人打卡；到指定的地點(diǎn)更衣；不能按時(shí)上班，應(yīng)提前告假；不準(zhǔn)帶公司及業(yè)主財(cái)務(wù)離開物業(yè)；不利用工作時(shí)間做私活不在設(shè)備電腦上做與工作無關(guān)的事，不在設(shè)備電腦上下載任何資料和軟件；不準(zhǔn)在物業(yè)內(nèi)會(huì)見親朋好友，或無關(guān)人員；上班應(yīng)提前15分鐘到崗，并做好更衣穿指定工作服，佩帶胸牌，及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；病假、事假、婚假等各類請(qǐng)假，按公司人事部門相關(guān)制度執(zhí)行；如遇突發(fā)事件，突發(fā)故障排險(xiǎn)、搶險(xiǎn)，應(yīng)以服從工作為第一需要，繼續(xù)工作至工作告一段落；本人為突發(fā)事件當(dāng)事人，或第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)如實(shí)報(bào)告事發(fā)原因、事發(fā)經(jīng)過、事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)狀況、搶險(xiǎn)過程等，配合調(diào)查；在家休息期間，如遇物業(yè)發(fā)生突發(fā)事件、突發(fā)故障，需要排險(xiǎn)搶修時(shí)，接到通知，應(yīng)盡可能安排好個(gè)人事務(wù)，及時(shí)來物業(yè)投入工作；非緊急搶險(xiǎn)，或非緊急事件，不準(zhǔn)乘用客梯；緊急搶險(xiǎn)時(shí)或非緊急事件，應(yīng)戴專門袖章或帽子，方可乘用客梯；離開公司、離開工作崗位時(shí)，留下全部原始工作記錄、資料、機(jī)房鑰匙、設(shè)備鑰匙、操作密碼等，不擅留，不復(fù)制；工程部值班及交接班工作制度值班制度保持室內(nèi)環(huán)境整潔，物品擺放要整齊。準(zhǔn)時(shí)上下班，著裝整潔，精力充沛，工作時(shí)間不缺人。接聽電話要迅速，用語(yǔ)要規(guī)范，拿起電話首先要說：“您好，這里是工程部”，接聽結(jié)束必須說：“再見，謝謝?！睉?yīng)具有“首問負(fù)責(zé)制”意識(shí)，重要事項(xiàng)須做好記錄，落實(shí)好交接班制度。及時(shí)處理或電話轉(zhuǎn)告其它同事，及時(shí)處理客戶報(bào)修或客戶需求，重大事件及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。值班期間不與他人或邀他人來值班場(chǎng)所聊天。室內(nèi)不大聲喧嘩，對(duì)講機(jī)音量要適度，工作時(shí)間不得閑談打鬧。加強(qiáng)防火意識(shí)，嚴(yán)禁使用電爐/電加熱器。技術(shù)資料妥善保管，防止公司資料外流。交接班制度當(dāng)班人員應(yīng)按預(yù)定安排的班次當(dāng)班；因故不能上班者應(yīng)事先辦妥手續(xù)；交接班雙方人員正點(diǎn)進(jìn)行交班；交接班的準(zhǔn)備工作包括；查看上一班工作記錄；介紹上一班發(fā)生的情況，介紹正在進(jìn)行還未完成的工作，說明需下一班人員繼續(xù)進(jìn)行的工作。清點(diǎn)公共工具箱內(nèi)的工具；上/下班人員在工作日志上簽字。下列情況不得交接班；在事故處理未完成，或重大、重要設(shè)備因故停機(jī)時(shí)；交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)；由主管指定替代人員未到時(shí)；接班人員因故未到時(shí)；因工作需要超時(shí)加班，并應(yīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)要求時(shí)。工程人員報(bào)告制度下列情況須報(bào)告專業(yè)工程師/主管及領(lǐng)班：主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其它異常情況；設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；零部件更換及修理；維修人員的工作去向，客戶維修材料領(lǐng)用；值班人員暫時(shí)離崗；需要與其他班組及上級(jí)聯(lián)系。下列情況必須報(bào)告工程部經(jīng)理/專業(yè)主管：重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況；采用新的運(yùn)行方式；重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；系統(tǒng)故障及檢修；重要零部件更換、修理、加工及改造；工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用；員工加班、調(diào)休、休假；下列情況必須報(bào)告項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)/項(xiàng)目總工程師：重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或長(zhǎng)時(shí)間停機(jī)維修；影響用戶使用的設(shè)備故障或施工；系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、維修、外判加工；系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外判施工；下列情況必須撰寫特別事件報(bào)告：設(shè)備發(fā)生重大事故，并有經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡；管道發(fā)生漏水，并引起設(shè)備或裝修損壞；意外的停電、停水、停空調(diào)、停煤氣等事故；玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落；地庫(kù)由于各種原因嚴(yán)重積水；其他異常（有損失或有重大影響）的情況。任何情況下的火警、火情、火災(zāi)；報(bào)修服務(wù)規(guī)范除非與物業(yè)業(yè)主有約定，物業(yè)管理中的工程設(shè)備設(shè)施管理，對(duì)用戶單元內(nèi)的維修，是有償服務(wù)（大系統(tǒng)設(shè)備的末端裝置除外）；管理中心/處應(yīng)對(duì)用戶單元的有償服務(wù)，編寫出《工程有償服務(wù)價(jià)目表》，《工程有償服務(wù)價(jià)目表》分二部分組成：物料費(fèi)（一般按進(jìn)價(jià)加10%管理費(fèi)），人工費(fèi)；《工程有償服務(wù)價(jià)目表》應(yīng)得到物業(yè)業(yè)主的確認(rèn)；報(bào)修是否用書面記錄流轉(zhuǎn)，取決于物業(yè)管理的客服流程，一般情況下：公共區(qū)域的工程報(bào)修，口頭傳遞；用戶區(qū)域的工程報(bào)修，書面?zhèn)鬟f；各工程人員接到報(bào)修請(qǐng)求，應(yīng)問清維修單位，聯(lián)系電話，聯(lián)系人姓名，維修項(xiàng)目，并在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行維修作業(yè)；員工接到報(bào)修請(qǐng)求，因有事一時(shí)無法赴現(xiàn)場(chǎng)維修的，應(yīng)先與維修單位電話告知，取得對(duì)方諒解，并約定到場(chǎng)維修時(shí)間；工程人員應(yīng)積極參與并完成，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的各項(xiàng)報(bào)修和其他作業(yè)；工程人員得到的非正常流程（上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)通知）報(bào)修，對(duì)來自業(yè)主或管理公司的直接工作指示，應(yīng)先向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)告知，后積極進(jìn)行并完成；對(duì)來自大廈客戶的直接報(bào)修，應(yīng)先向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指示進(jìn)行報(bào)修作業(yè)；無論是大廈公共場(chǎng)所報(bào)修還是大廈客戶報(bào)修，各工程人員都應(yīng)做到：維修及時(shí)，約時(shí)守信，衣冠整潔，語(yǔ)言禮貌，舉止文明，解釋耐心；工程維修往往投訴最多的不是維修質(zhì)量，而是到場(chǎng)的時(shí)效；本人，或領(lǐng)導(dǎo)，或其它部門已與有預(yù)約維修時(shí)間的，屆時(shí)必須到場(chǎng)維修，除非另有約定時(shí)間；原則上用戶報(bào)修，一次上門服務(wù)應(yīng)完成維修，中途要離開維修現(xiàn)場(chǎng)的（如取工具和備件，或接到通知先做其他工作），應(yīng)先與用戶打招呼；一次維修不能完成的，應(yīng)與用戶說明情況；不允許維修中途不與用戶打招呼就離開；維修中需移動(dòng)用戶物品時(shí)，應(yīng)先征求當(dāng)事人意見，征得同意后，方能移動(dòng)用戶物品，維修結(jié)束，移動(dòng)的物品應(yīng)擺放原處；進(jìn)用戶單元，應(yīng)穿鞋套，或征求用戶意見是否要穿鞋套；應(yīng)衣冠整潔，說話輕，動(dòng)作輕；維修結(jié)束，應(yīng)清楚所有維修垃圾；無論用戶如何“客氣”、“感動(dòng)”，決不允許接收用戶饋贈(zèng)物品和在用戶區(qū)域吸煙；用戶報(bào)修維修結(jié)束，應(yīng)請(qǐng)用戶報(bào)修人員檢查維修結(jié)果；一周內(nèi)同一問題用戶二次報(bào)修的，維修后的一個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)上門走訪了解情況；保修工作單編號(hào)：報(bào)修日期/時(shí)間：報(bào)修內(nèi)容：維修記錄：維修人：完成時(shí)間：外包項(xiàng)目管理制度外包合同的分類工程外包合同可分為：年包和即包年包合同——以年度為輪轉(zhuǎn)周期的外包項(xiàng)目；即包合同——一工程項(xiàng)目外包，該項(xiàng)目完成，合同也結(jié)束；年包合同簽定又可分為：新簽合同——第一次簽定的設(shè)備外包，或合同到期，要更換乙方單位的外包合同；再簽合同——原合同到期，合同項(xiàng)目不變，合同甲、乙雙方不變，合同主要內(nèi)容不變，合同雙方再簽署的合同；續(xù)簽合同——原合同中有“到期雙方無異議，合同延續(xù)1年”約定的合同，“續(xù)簽合同”對(duì)公司管理有諸多不利，原則上不主張采用“續(xù)簽合同”模式，即所有外包合同都需一年一簽；年保外包單位的選擇新簽?zāi)臧?xiàng)目除非由業(yè)主指定外包單位，或已與公司合作，性價(jià)比高，服務(wù)口碑好，公司推薦的外包單位，所有新簽?zāi)臧?xiàng)目（包括合同到期，要更換乙方單位的外包項(xiàng)目），都必須經(jīng)過招投標(biāo)，招投標(biāo)基本程序；管理中心管理中心/處工程部編寫招標(biāo)書，管理中心/處審閱招標(biāo)書送公司審核，公司與管理中心/處擬定投標(biāo)單位，公司將招標(biāo)書發(fā)投標(biāo)單位乙方投標(biāo)書送公司，公司與管理中心/處共同開啟投標(biāo)書，初選中標(biāo)單位，與該單位洽談，擬合同，無大異，定下中標(biāo)單位所有新簽?zāi)臧?xiàng)目，都應(yīng)要求乙方提供：乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照，乙方資格證書（根據(jù)維保項(xiàng)目需要）、乙方業(yè)績(jī)項(xiàng)目；續(xù)簽?zāi)臧?xiàng)目管理中心/處對(duì)乙方上年度服務(wù)認(rèn)可，公司也未得到負(fù)面反映，外包費(fèi)用符合預(yù)算，可進(jìn)入外包項(xiàng)目的合同續(xù)簽流程；外包合同的擬寫與審閱流程為能最大限度保護(hù)公司利益，應(yīng)使用公司外包合同文本，要摒棄使用乙方的格式、印刷合同文本；公司已有外包合同范本；××××××××××××××××××××××××××××××××××系統(tǒng)×××××××設(shè)備為能最大限度保護(hù)公司利益，外包合同的擬寫應(yīng)包括三方面內(nèi)容：以公司合同范文為藍(lán)本，加入乙方提供的合同中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理有利的內(nèi)容，和管理中心/處現(xiàn)場(chǎng)管理具體要求。合同擬寫與審閱流程乙方提供維保方案和合同乙方提供維保方案和合同管理中心/處依公司合同文本，吸取乙方方案合同中有利內(nèi)容，和現(xiàn)場(chǎng)具體管理要求你寫合同擬寫的合同約乙方提供意見，乙方簽署合同（一式四份）管理中心/處填寫合同流轉(zhuǎn)單，隨合同及附件送公司公司流轉(zhuǎn)會(huì)審，公司簽署合同其中二份合同返管理中心/處，由管理中心/處轉(zhuǎn)乙方再簽?zāi)臧贤鞒蹋涸贤狡谇耙辉拢曳絾挝惶峁┖炇鸬男潞贤?，管理中?處審閱，送公司審批；即外包單位的選擇低于5000元的，管理中心/處在每月采購(gòu)計(jì)劃中注明，送公司報(bào)批；5000-30000元的，管理中心/處尋找不少于二家單位比價(jià)，公司也可推薦單位參與投標(biāo)，送公司報(bào)批；高于30000元的項(xiàng)目，管理中心/處尋找不少于三家單位進(jìn)行招投標(biāo)，公司也可推薦單位參與投標(biāo)，公司也可找可信單位參加招投標(biāo)，送公司報(bào)批；任何外包項(xiàng)目，嚴(yán)禁先斬后奏，應(yīng)急項(xiàng)目可電話告之公司主管領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)允后方可實(shí)施，報(bào)批手續(xù)后補(bǔ)；乙方提供方案和報(bào)價(jià)的基本要素?zé)o論是即包項(xiàng)目，還是年包項(xiàng)目，乙方提供的方案和報(bào)價(jià)中，必須包含以下內(nèi)容：工程量：不同材質(zhì)的墻面、地面、吊頂面積，不同管材、線材長(zhǎng)度；乙方提供物料的材質(zhì)、品牌、型號(hào)；乙方施工周期；我方應(yīng)提供的配合，如：水、電、垂直運(yùn)輸?shù)龋粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照，專業(yè)資質(zhì)，及其資質(zhì)證書有效性；付款方式（應(yīng)為先做后付），是否留有質(zhì)保金（是否需要留有質(zhì)保金，不同的項(xiàng)目，要求不一，一般為5%）；保質(zhì)期（一般為一年）原則上，一個(gè)外包項(xiàng)目合同價(jià)格，或施工費(fèi)用，應(yīng)是封頂價(jià)；任何后續(xù)要增加費(fèi)用，都表現(xiàn)出前期工作不細(xì)、不全；外包檢測(cè)/維修保養(yǎng)設(shè)備項(xiàng)目政府有關(guān)部門規(guī)定定期、且應(yīng)由有資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行檢測(cè)、換證的設(shè)備有：高壓變電電氣試驗(yàn)（電試），10KV1次/年，35KV1次/2年；防雷避雷安全性能測(cè)試，1次/年；生活水箱水質(zhì)檢測(cè)，2次/年；飲用水水質(zhì)檢測(cè)（有中央凈水裝置的物業(yè)），2次/年；鍋爐安全檢測(cè)，1次/年；升降電梯、自動(dòng)扶梯安全性能檢測(cè)，1次/年；衛(wèi)星接收系統(tǒng)使用換證，1次/年；污水排放檢測(cè)，2次/年；幕墻吊船安全性能檢測(cè)，1次/年；外幕墻安全性檢測(cè)，政府正在醞釀中；消防設(shè)備性能檢測(cè)，政府正在醞釀中；其它應(yīng)外包（采用年包形式）維修保養(yǎng)得設(shè)備有：升降電梯、自動(dòng)扶梯；中央空調(diào)冷水機(jī)組（含溴化鋰機(jī)組）、熱泵機(jī)組；蒸汽鍋爐、熱水鍋爐；中央空調(diào)系統(tǒng)水處理（冷凍水系統(tǒng)和冷卻水系統(tǒng)）；鍋爐水處理（蒸汽鍋爐）；樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)（含氣體滅火系統(tǒng)）；防盜監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、電子牌顯示系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、周邊防盜系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)；立體車庫(kù)裝置；車庫(kù)收費(fèi)管理系統(tǒng)；高空航空障礙燈；污水處理系統(tǒng)；上述設(shè)備/系統(tǒng)是全部或部分外保維修保養(yǎng)，要依公司與業(yè)主或管理公司簽定的物業(yè)管理合同內(nèi)約定，和公司批準(zhǔn)為準(zhǔn)。其它設(shè)備/設(shè)施的維修保養(yǎng)建議采用即包方式，如：應(yīng)急發(fā)電機(jī)、中央凈水處理裝置、生活供水變頻器、空調(diào)風(fēng)機(jī)變頻器等；外包合同的主要管理內(nèi)容各專業(yè)員工，特別是主管，都應(yīng)熟讀本專業(yè)的外包項(xiàng)目合同，依合同條款內(nèi)容，監(jiān)管乙方執(zhí)行情況；監(jiān)管乙方按合同約定的時(shí)間、定期來現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行例行保養(yǎng)；監(jiān)管乙方按合同約定的例行保養(yǎng)內(nèi)容（不限此內(nèi)容），進(jìn)行例行保養(yǎng)作業(yè)；當(dāng)發(fā)生急修報(bào)修時(shí)，監(jiān)管乙方按合同約定的時(shí)間，及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)，并完成維修；乙方每次來現(xiàn)場(chǎng)保養(yǎng)、維修，應(yīng)提供《工作單》，并簽署《工作單》；當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障，乙方提出需更換零部件時(shí)，監(jiān)管是否需要更換，是否能修復(fù)故障零部件，是否要換總成；對(duì)乙方提供的更換零部件報(bào)價(jià)，提出審核意見；清包合同的零部件購(gòu)買審批流程清包合同零部件購(gòu)買單次費(fèi)用低于1000元的，由管理區(qū)域長(zhǎng)、管理中心/處經(jīng)理審批；清包合同的零部件購(gòu)買單次費(fèi)用低于1000元，且一個(gè)付款期內(nèi)同一備件購(gòu)買二次，高于1000元的零部件購(gòu)買費(fèi)，審批流程：乙方提供零部件報(bào)價(jià)送管理中心乙方提供零部件報(bào)價(jià)送管理中心/處管理中心/處填“文件審批流轉(zhuǎn)單”，并提出意見送公司報(bào)批公司相關(guān)部門流轉(zhuǎn)審批公司辦公室將公司審批意見“文件審批流轉(zhuǎn)單”批復(fù)書面轉(zhuǎn)管理中心/處*應(yīng)急情況時(shí)，應(yīng)先電話請(qǐng)示，審批手續(xù)后補(bǔ)所有清包合同的零部件購(gòu)買費(fèi)用，均在最近一次付款時(shí)，與合同款一并付。合同付款要求按合同約定的付款日期、付款金額，按時(shí)付款，在《外包合同付款審批單》上填寫申請(qǐng)付款金額，對(duì)乙方維保階段的維保工作評(píng)估，由申請(qǐng)人、管理中心/處簽署（含申請(qǐng)日期）后，送公司審批；如有付零部件款現(xiàn)的，應(yīng)在《外包合同付款審批單》中注明內(nèi)容和金額，并隨附公司對(duì)管理中心/處提出購(gòu)買零部件申請(qǐng)批復(fù)；《外包合同付款審批單》中的“合同約定”，按合同內(nèi)容一次摘錄書寫，管理處按順序填寫審批單，并每次填寫后復(fù)印留底，作為下一審批繼續(xù)填寫；《外包合同付款審批單》既可知道本年度需付款數(shù)，還可知道已付款數(shù)；下為《外包合同付款審批單》范本：外包合同付款審批單物業(yè)名稱：____________維保項(xiàng)目：___________維保單位：____________合同期：_____________合同總價(jià)：___________合同約定維保評(píng)估公司審批付款期數(shù)服務(wù)期限付款額付款期1本期付款金額：申請(qǐng)人：管理處：日期：……4本期付款金額：申請(qǐng)人：管理處：日期：外包單位物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工作跟進(jìn)管理規(guī)范外包單位物業(yè)來現(xiàn)場(chǎng)工作的跟進(jìn)管理包括：物業(yè)施工遺留問題/缺陷問題的整改，外包單位來現(xiàn)場(chǎng)作維保作業(yè)，政府專業(yè)部門的設(shè)備檢測(cè)等的管理：原則上外包單位物業(yè)來現(xiàn)場(chǎng)工作的跟進(jìn)管理，有本專業(yè)員工跟進(jìn)管理，管理界面不清的，由工程經(jīng)理、或主管指定人員跟進(jìn)管理；物業(yè)施工遺留問題/缺陷問題整改的跟進(jìn)管理，應(yīng)注意：整改時(shí)間安排不應(yīng)影響物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，不應(yīng)影響物業(yè)內(nèi)相鄰客戶正常辦公；遺留/缺陷問題應(yīng)全部、真正解決，已解決的問題是否會(huì)影響、涉及設(shè)備其他功能？問題是否會(huì)反復(fù)在發(fā)生？做好整改現(xiàn)場(chǎng)的整潔、文明施工、開門及關(guān)門、必要的護(hù)欄措施等管理；施工單位每次來現(xiàn)場(chǎng)工作，應(yīng)做好施工單位的整改工作記錄；無論整改結(jié)果如何，都應(yīng)適時(shí)向業(yè)主或管理公司通報(bào)；完成整改的書面簽署，必須征得工程部經(jīng)理同意；外包單位來現(xiàn)場(chǎng)維保作業(yè)的跟進(jìn)管理，應(yīng)注意：應(yīng)按合同約得時(shí)間來現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行例行維保；例行維保作業(yè)不影響物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)；如是維修，應(yīng)全部、真正解決維修故障，如未完成，對(duì)方應(yīng)說明理由，承諾完成時(shí)間；維保單位每次來大廈維修保養(yǎng)作業(yè)后，應(yīng)提供本次維保工作單，維保工作單由維保人員和工程主管或指定簽署，并由工程部留檔；政府專業(yè)部門的設(shè)備檢測(cè)跟進(jìn)管理，應(yīng)注意；提供必要的水、電、登高設(shè)施、開/關(guān)門等配合；了解被檢測(cè)設(shè)備各參數(shù)是否正常；了解檢測(cè)單位提供檢測(cè)報(bào)告的時(shí)間；“跟進(jìn)管理”視實(shí)際工作內(nèi)容，可采取專人全程陪同監(jiān)管，或經(jīng)常去現(xiàn)場(chǎng)察看管理形式。涉及停電、停水、停氣、?？照{(diào)、停電梯等影響面大的作業(yè)，應(yīng)事前書面通知業(yè)主或管理公司，征得同意，并向物業(yè)內(nèi)用戶發(fā)出通知，方可實(shí)施；按維保合同約定的定期保養(yǎng)，維保單位為能按時(shí)來大廈保養(yǎng)，或發(fā)生故障為能及時(shí)到場(chǎng)維修，分管員工或領(lǐng)班應(yīng)電話催促，多次催促無效的，應(yīng)向主管或工程部經(jīng)理報(bào)告，工程部經(jīng)理依維保單位的違約情況，和對(duì)設(shè)備管理的影響度，提出扣款處理意見；二次裝修管理規(guī)范用戶二次裝修中的管理界面物業(yè)用戶的二次裝修管理，是一項(xiàng)涉及客服部、保安部、工程部、保潔部的綜合性管理，用戶二次裝修管理界面，一般按下表界定：管理內(nèi)容客服工程保安保潔1用戶單元交接樓★☆2二次裝修中的安全管理（消防/防盜）☆★3二次裝修中的公共秩序維護(hù)（噪音/異味/敲打聲）☆★4二次裝修前的工程配合★5二次裝修中的工程管理★6二次裝修結(jié)束時(shí)的工程檢查★7二次裝修中的物料運(yùn)輸★8二次裝修中的垃圾清運(yùn)★工程部二次裝修管理員除非與業(yè)主的物業(yè)管理合同中已有約定，一般情況下，工程部設(shè)兼職二次裝修管理員；二次裝修管理中的工程管理，會(huì)涉及到強(qiáng)電、弱點(diǎn)、暖通、給排水、消防等多方面管理內(nèi)容，二次裝修管理員在施工現(xiàn)場(chǎng)不能解決的，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)專業(yè)主管或領(lǐng)班或員工溝通、請(qǐng)教，各專業(yè)人員也應(yīng)經(jīng)常去二次裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查，并積極主動(dòng)配合二次裝修管理的工作；施工單位的施工缺陷，要發(fā)現(xiàn)、提出在其施工前或施工中，以免起做完再提，雙方不快；二次裝修管理中，二次裝修管理員起到與用戶、裝修單位主要溝通、協(xié)調(diào)的作用，是用戶二次裝修管理的工程管理代表；向用戶交接樓現(xiàn)場(chǎng)交接樓應(yīng)有客服人員陪同，客服人員已確認(rèn)：用戶已辦妥所有接樓手續(xù)，用戶提供的所有證件齊全、有效，接樓代表能代表用戶單位法人意識(shí)；并，客服人員已向收樓代表提供物業(yè)管理相關(guān)文件；現(xiàn)場(chǎng)向用戶介紹單元內(nèi)設(shè)備設(shè)施性能、功能、配置、數(shù)量、并請(qǐng)用戶檢查完好與否；現(xiàn)場(chǎng)向用戶介紹租賃區(qū)域附近公共設(shè)備、設(shè)施情況；現(xiàn)場(chǎng)向用戶介紹供電、電話、通訊、電視等接駁點(diǎn)，管線走向及容量；現(xiàn)場(chǎng)帶領(lǐng)用戶查看水/電表讀數(shù)，并作記錄；虛心聽取用戶接樓驗(yàn)收意見，并進(jìn)行必要解釋說明，用戶不能接受解釋的，應(yīng)作詳盡記錄；移交結(jié)束，應(yīng)對(duì)移交樓層/單元內(nèi)設(shè)施名稱、數(shù)量、完好與否，鑰匙移交等詳盡記錄，《移交記錄》應(yīng)由交/接雙方簽署備案；《移交記錄》由工程部或管理中心/處留檔，并送業(yè)主/管理公司備案；不同的物業(yè)，業(yè)主有不同的交樓要求和交樓程序，管理中心/處應(yīng)滿足不同業(yè)主要求，但有一點(diǎn)是明確的：?jiǎn)卧獌?nèi)的缺陷整改時(shí)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)工作；業(yè)主可委托管理中心/處/工程部整改，或業(yè)主委托他人整改，由管理中心/處跟進(jìn)管理；二次裝修的前期管理向用戶、用戶裝修設(shè)計(jì)單位、用戶施工單位進(jìn)行物業(yè)技術(shù)交底：說明用戶租賃區(qū)域內(nèi)：用電容量、供電接駁點(diǎn)：電話、通訊接駁點(diǎn)：電視終端接駁點(diǎn)：空調(diào)管走向、空調(diào)出/回風(fēng)口位置、空調(diào)終端控制器：若增加/移位煙感或噴淋施工要求等。設(shè)備設(shè)施改變須經(jīng)業(yè)主或管理公司辦理的手續(xù)：提醒/督促用戶/施工單位二次裝修施工圖紙的消防報(bào)批：審閱二次裝修施工圖，審閱重點(diǎn)內(nèi)容：二次裝修是否超出租賃范圍？用戶經(jīng)分隔后小間煙感、噴淋是否滿足消防防范？進(jìn)/出門數(shù)量是否滿足消防規(guī)范？所用材料是否滿足消防要求？用戶經(jīng)分隔小間是否會(huì)影響空調(diào)共享？用電量是否超出樓層或單元供電容量？是否存在防盜安全隱患？是否存在用電安全隱患？是否破壞物業(yè)承重構(gòu)架，敲打是否得到業(yè)主或管理公司認(rèn)可？用戶隔小間是否頂著幕墻玻璃？裝修后是否方便日后設(shè)備設(shè)施維修？審閱二次裝修施工圖之意見，應(yīng)以書面形式向用戶、用戶施工隊(duì)反映，并報(bào)業(yè)主/管理公司備案。技術(shù)交底，帶用戶二次裝修設(shè)計(jì)師、施工單位看現(xiàn)場(chǎng)可能是一個(gè)多次進(jìn)行過程：《二次裝修審圖意見書》范本：二次裝修審圖意見書樓層：___________單元：____________單位：_____________序號(hào)審圖內(nèi)容審圖意見1供電2噴淋3煙感4電話5電視6空調(diào)7其它審圖部門：__________審圖日期：__________二次裝修的現(xiàn)場(chǎng)管理施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工應(yīng)具備的條件工程部已審閱施工圖；用戶已辦妥相關(guān)手續(xù)，付清全部應(yīng)付款項(xiàng)，業(yè)主或管理公司已同意開工；施工單位已向區(qū)防火監(jiān)督處申請(qǐng)二次裝修消防報(bào)批，且已獲批件；用戶二次裝修施工單位具備施工資質(zhì)，具備相應(yīng)的消防設(shè)備設(shè)備施工資質(zhì)：往往會(huì)有這樣情況，施工單位已向區(qū)防火監(jiān)督處申請(qǐng)二次裝修消防報(bào)批，但批件還未下來，用戶急于裝修，業(yè)主也來關(guān)照，硬要不讓施工，矛盾會(huì)激化，建議讓施工單位寫一份承諾承擔(dān)任何后果和按消防批文施工的承諾書；用戶二次裝修期間，二次裝修管理員每日應(yīng)多次赴二次裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，監(jiān)管重點(diǎn)：施工中如需動(dòng)用明火，應(yīng)督促施工方辦理火動(dòng)證；施工中的用電安全；公共區(qū)域公共設(shè)施的成品保護(hù)措施；裝修區(qū)域現(xiàn)有風(fēng)口、煙感等防塵等保護(hù)措施；是否按施工圖施工，如改變，是否有悖管理制度和業(yè)主/管理公司要求和消防規(guī)范；施工噪音、異味對(duì)其他用戶是否有影響；協(xié)助、配合物業(yè)保安對(duì)材料運(yùn)輸、垃圾運(yùn)輸?shù)墓芾?；其他需監(jiān)管的內(nèi)容；對(duì)監(jiān)管發(fā)現(xiàn)的一般問題，二次裝修管理員口頭向施工方提出，重要問題或施工堅(jiān)持不改的問題應(yīng)書面形式向施工方、用戶提出，并送業(yè)主或管理公司備案；二次裝修中如有移位或增加噴淋，噴淋施工前，應(yīng)要求施工隊(duì)書面提出關(guān)閉本層噴淋水閥申請(qǐng)（注明斷水日期和送水日期），工程管理人員依其申請(qǐng)送水日期，及時(shí)開閥送入噴淋水；盡可能減小本層無噴淋水之消防安全隱患；工程部關(guān)閉樓層消防噴淋進(jìn)水閥后，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)保安，要求保安加強(qiáng)巡樓；二次裝修如有增加煙感，應(yīng)要求施工隊(duì)由大廈火災(zāi)報(bào)警維修單位施工，煙感增加/移位施工結(jié)束，或裝修結(jié)束，應(yīng)及時(shí)要求開通煙感，并在火災(zāi)報(bào)警CRT屏幕作用相應(yīng)修改，二次裝修管理員應(yīng)跟進(jìn)管理，煙感施工單位應(yīng)先物業(yè)管理工程部提供改變后的該區(qū)域煙感平面圖、地址代碼等資料。工程部應(yīng)及時(shí)將這些資料內(nèi)容通知大廈保安部；積極完成電話、網(wǎng)絡(luò)施工配合工作；改造后的噴淋水管、空調(diào)水管試壓檢查（工作壓力的1.5倍，1小時(shí)）；檢查裝修改變后的空調(diào)水管、過濾器清洗；二次裝修的完工管理用戶二次裝修結(jié)束后，二次裝修管理員應(yīng)組織各專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)影響消防安全、質(zhì)量安全、無法維修、功能缺陷等諸多問題，施工隊(duì)堅(jiān)持不整改的，應(yīng)書面向用戶提出；檢查結(jié)果應(yīng)以書面形式送施工單位，并送管理中心/處，由管理中心/處送業(yè)主或管理公司備案；催促施工隊(duì)/用戶進(jìn)行區(qū)防火監(jiān)督處的消防驗(yàn)收，并完成整改；索取竣工圖等資料，并交文員（行政管理員）存檔；《用戶單元二次裝修綜合檢查記錄表》范本：用戶單元二次裝修綜合檢查記錄表樓層：___________單元：____________單位：______________序號(hào)檢查內(nèi)容要求整改內(nèi)容1供電2噴淋3煙感4電話5電視6空調(diào)7其它檢查人員：__________檢查日期：__________用戶退租交樓與復(fù)原用戶退租交樓驗(yàn)收，按客戶服務(wù)部約定時(shí)間為準(zhǔn)，工程部應(yīng)派員配合用戶交樓驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)初用戶接樓一致，任何缺損都應(yīng)記錄在案，要求用戶修復(fù)；由于各物業(yè)業(yè)主與用戶簽署的租賃合同中，關(guān)于退租復(fù)原差異較大，各物業(yè)應(yīng)以本物業(yè)業(yè)主/管理公司的具體要求，進(jìn)行用戶退租移交相關(guān)管理工作；租賃合同中有要求用戶復(fù)原條款的，期滿退租時(shí)，業(yè)主又有新的租賃單元復(fù)原要求，且與用戶達(dá)成協(xié)議的，管理中心/處應(yīng)以最新協(xié)議要求進(jìn)行復(fù)原管理；如用戶與業(yè)主就復(fù)原無法達(dá)成協(xié)議，則按業(yè)主要求進(jìn)行管理；用戶無能力復(fù)原，扣款委托業(yè)主復(fù)原，業(yè)主又委托管理中心/處完成復(fù)原的，工程部應(yīng)就復(fù)原內(nèi)容報(bào)價(jià)，費(fèi)用征得業(yè)主/用戶同意后，按時(shí)、按要求完成復(fù)原；最終的復(fù)原標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)主合理要求為準(zhǔn)；安全管理制度消防安全所有員工應(yīng)熟讀、了解消防法規(guī)、規(guī)范，細(xì)讀物業(yè)圖紙中的消防設(shè)備設(shè)施相關(guān)內(nèi)容，了解、熟悉本物業(yè)的消防設(shè)備種類、分布、功能、操作（重要設(shè)備應(yīng)由專門管理人員操作）；各工程專業(yè)員工應(yīng)嚴(yán)格按照《消防設(shè)備定期檢查細(xì)則》，定期檢測(cè)消防設(shè)備，并認(rèn)真記錄檢測(cè)結(jié)果，以了解物業(yè)消防設(shè)備好壞與否，并提高員工消防設(shè)備的操作技能；所有員工不得在物業(yè)公共場(chǎng)所、用戶單元、設(shè)備機(jī)房吸煙（或游動(dòng)吸煙）；各設(shè)備機(jī)房應(yīng)配備手提滅火機(jī)，各專業(yè)員工應(yīng)定期檢查自轄機(jī)房滅火機(jī)是否有效，各工程員工應(yīng)會(huì)使用滅火機(jī)；所有消防設(shè)備、器材、設(shè)施嚴(yán)禁挪作他用，明露消防設(shè)備設(shè)施嚴(yán)禁被其它物品遮掩；各員工在巡視大樓，發(fā)覺消防樓梯、消防走道、消防前室堆物占用，滅火機(jī)、消火栓箱被挪用或遮蓋，應(yīng)及時(shí)向當(dāng)事人指出，要求復(fù)原，或向管理中心/處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映；除工程部工場(chǎng)間外，其余地方嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火。動(dòng)用明火須向管理中心/處辦理動(dòng)火申請(qǐng)，并在周邊配置滅火機(jī)，和有專人監(jiān)管；要特別注意易燃品附近的明火施工（如冷卻塔），冷卻塔需燒焊時(shí)，應(yīng)開啟冷卻水泵，充分浸濕冷卻塔填料；在堆物較多，不易直觀看到燒焊易燃隱患的場(chǎng)所，燒焊施工結(jié)束后，應(yīng)有專人觀察一段時(shí)間（一般不少于30分鐘）；氧氣、乙炔嚴(yán)禁相互就近存放，分隔距離不少于30米任何人在任何場(chǎng)合，接到火警報(bào)警通知，應(yīng)即放下手中工作，趕赴火災(zāi)報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)察看，進(jìn)行前期滅火，并將現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)報(bào)告中央控制室；發(fā)生火警、火情、火災(zāi)人員疏散時(shí)，嚴(yán)禁乘用垂直升降機(jī)；各位員工應(yīng)聽從領(lǐng)導(dǎo)安排，積極參加滅火行動(dòng)，和消防設(shè)備機(jī)房的設(shè)備保障工作，將可能帶來的火災(zāi)損失減少到最小，任何人都有參加滅火行動(dòng)的義務(wù)；發(fā)生開關(guān)跳閘斷電故障后，必須查明跳閘原因，排除故障后，方可送電；如因客觀原因一時(shí)無法查明原因的，必須立即向主管報(bào)告，征得主管同意后方可送電，送電后30分鐘內(nèi)不得離開現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)觀察，以防不測(cè)事件發(fā)生；2小時(shí)內(nèi)每30分鐘到現(xiàn)場(chǎng)觀察；防盜安全所有機(jī)房作業(yè)完畢，應(yīng)隨手關(guān)門并上鎖所有員工嚴(yán)禁復(fù)制用戶單元房間鑰匙；員工因方便工作，要復(fù)制機(jī)房鑰匙時(shí)，須提出書面申請(qǐng)，征得工程部經(jīng)理書面同意，方可復(fù)制機(jī)房鑰匙；員工離職/離崗，必須移交清全部工作鑰匙；任何員工嚴(yán)禁擅自復(fù)制設(shè)備運(yùn)行軟件，已有軟件備份，離職/離崗時(shí)應(yīng)辦理移交手續(xù)；員工在大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑人員工，應(yīng)上前盤問，并及時(shí)向保安部報(bào)告；持證上崗工程部各專業(yè)員工必須持證上崗；工程部各專業(yè)員工只能從事與專業(yè)證書相符的工作，嚴(yán)禁超范圍，越等級(jí)工作；獲新證的專業(yè)工程人員，必須在老員工現(xiàn)場(chǎng)帶教不少于一個(gè)月，并認(rèn)為其能單獨(dú)上崗，方能頂崗輪班；所有持證上崗的員工，其證件必須在有效期內(nèi)，應(yīng)按國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的時(shí)效內(nèi)進(jìn)行復(fù)證或換證；人身安全高空作業(yè)必須佩帶安全帶，并有他人協(xié)助；登梯作業(yè)，登高超過2.5m，應(yīng)有他人協(xié)助；用升降梯登高作業(yè)時(shí)，必須將撐腳放出，并校好水平（垂直），固定后方可上升工作臺(tái)；用升降機(jī)登高作業(yè)需遞送物料、工具時(shí)，須用繩索遞送或放下工作臺(tái)遞送，嚴(yán)禁地面人員拋物遞送，以防止上面人員接物時(shí)失去重心下墜；用吊船作業(yè)時(shí)，除吊船中工作人員外，必須在吊船放下的平臺(tái)安排一名員工（處理緊急事宜）；地面安排一名員工（觀察吊船是否傾斜等異常情況）；三處工作點(diǎn)必須用對(duì)講機(jī)時(shí)刻保持聯(lián)絡(luò)；所有專業(yè)的工程人員，無論是在保養(yǎng)、維修，還是檢查工作中，嚴(yán)禁帶點(diǎn)作業(yè)；斷電作業(yè)時(shí)，必須在開關(guān)上掛“線路有人工作，嚴(yán)禁合閘”告示牌。誰掛牌，誰摘牌；電氣作業(yè)時(shí)，必須穿電工鞋；嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)、色標(biāo)接駁相線、零線、地線；利用行燈作為維修照明時(shí)，行燈燈具電壓必須是安全電壓；在進(jìn)行高壓斷電后作業(yè)前，必須是安裝好接地棒，并用測(cè)試棒證實(shí)確認(rèn)無電時(shí)，方可作業(yè)；當(dāng)打開窨井蓋作業(yè)時(shí)，必須要有圍欄，并有醒目告示牌；作業(yè)中如有降低通行高度、地坪堆物凸起、水漬、油漬等情況，必須掛有醒目告示牌；有氣體滅火機(jī)房，氣體釋放（“氣體釋放”警告燈亮）時(shí)，應(yīng)先確定氣體已將火熄滅，再啟動(dòng)排風(fēng)機(jī)，排盡機(jī)房?jī)?nèi)有害氣體后，人員方能進(jìn)入機(jī)房；進(jìn)入污水處理調(diào)節(jié)池、暴氣池、沉淀池、集水池或其它窨井內(nèi)作業(yè)時(shí)，必須佩帶防毒面具，并向池/井內(nèi)，用風(fēng)機(jī)灌入新風(fēng)；垂直卷簾（防火）門發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)采取絕對(duì)可靠的支撐措施，防止卷簾（防火）門意外下墜；嚴(yán)禁使用沒有皮帶保護(hù)罩，或皮帶保護(hù)罩損壞的設(shè)備；在車庫(kù)行走時(shí)，應(yīng)注意來往車輛，加強(qiáng)交通安全意識(shí)；嚴(yán)禁在車庫(kù)騎自行車、助動(dòng)車；當(dāng)自感身體不適時(shí)，不可進(jìn)行登高、負(fù)重、連續(xù)和較為緊張作業(yè)；當(dāng)電梯困人時(shí)，所有工程人員（包括有證書員工），嚴(yán)禁在電梯機(jī)房進(jìn)行電梯設(shè)備的任何應(yīng)急操作；只有當(dāng)確認(rèn)電梯被困人員電梯轎箱平層時(shí)，并得到電梯專業(yè)人員指導(dǎo)，才能用三角鑰匙打開廳門放人；沒有電梯專業(yè)維修人員的指導(dǎo)和配合，嚴(yán)禁進(jìn)入電梯井道和底坑，嚴(yán)禁登上電梯轎箱頂層；嚴(yán)禁用三角鑰匙開啟電梯廳門使用電梯；雖然外來單位工作人員的安全職責(zé)由外來單位自理，但物業(yè)發(fā)生安全事故會(huì)給物業(yè)帶來負(fù)面影響，必須加強(qiáng)對(duì)其員工的安全管理，堅(jiān)決制止任何不安全行為；設(shè)備安全首次使用的設(shè)備，或停用一段時(shí)間使用的設(shè)備，開機(jī)后，必須加強(qiáng)經(jīng)常性觀察，一有異常情況，迅速采取停機(jī)措施；操作人員必須明確設(shè)備操作規(guī)程，設(shè)備基本性能、參數(shù)，方可操作設(shè)備；嚴(yán)禁超負(fù)荷使用設(shè)備；設(shè)備中原器件損壞須更換時(shí)，應(yīng)保持原型號(hào)，滿足原技術(shù)參數(shù)；修復(fù)后的設(shè)備必須達(dá)到原來功能的性能；當(dāng)設(shè)備運(yùn)行出現(xiàn)聲音異常、發(fā)熱異常、震動(dòng)異常、氣味異常、參數(shù)異常、電流異常、壓力異常等不正常現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)加倍關(guān)注；當(dāng)出現(xiàn)明顯不正常，并會(huì)導(dǎo)致設(shè)備故障時(shí)，應(yīng)立即關(guān)機(jī)；每日定時(shí)認(rèn)真進(jìn)行各專業(yè)運(yùn)行主設(shè)備巡檢，并如實(shí)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄；發(fā)覺異常情況應(yīng)及時(shí)采取防范措施，并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；任何員工，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁修改設(shè)備設(shè)定參數(shù)；任何員工，嚴(yán)禁在設(shè)備配套電腦上玩游戲，下載各類信息，嚴(yán)禁在設(shè)備電腦上做與設(shè)備操作以外的任何事情；垂直卷簾（防火）門下方，嚴(yán)禁堆物站人，防止垂直卷簾（防火）門下方傷人毀物；機(jī)房管理制度工程人員在機(jī)房日常工作中，必須嚴(yán)格按照設(shè)備隨機(jī)操作手冊(cè)或操作規(guī)程操作設(shè)備，杜絕由于誤操作而引起的人身或設(shè)備事故發(fā)生。機(jī)房?jī)?nèi)須保持良好的干燥、清潔環(huán)境，地坪無滲水、無積水、無灰塵；墻面、天面無積灰，墻角無蜘蛛網(wǎng)。機(jī)房?jī)?nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與本機(jī)房設(shè)備無關(guān)的物品，隨機(jī)專用工具必須有序懸掛或集中放置。嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)煮食、飲食及從事與本機(jī)房設(shè)備無關(guān)的工作；機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備配套設(shè)備設(shè)施須始終保持良好的工作狀態(tài)，運(yùn)行設(shè)備應(yīng)掛“運(yùn)行”標(biāo)示牌，停用設(shè)備應(yīng)掛“停用”標(biāo)示牌，故障設(shè)備應(yīng)掛“故障”標(biāo)示牌。所有設(shè)備、設(shè)施、管道外表應(yīng)定期清潔、除塵，油漆和機(jī)房粉刷（被損壞情況）。設(shè)備、設(shè)施、管道外表面應(yīng)無積灰、無油漬，無銹跡。員工進(jìn)入機(jī)房工作必須精力充沛，思想集中，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁睡覺/打盹，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁多人一起談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。及時(shí)維修機(jī)房?jī)?nèi)照明燈具，根據(jù)工作需要啟閉通風(fēng)和照明設(shè)備。機(jī)房?jī)?nèi)手提滅火器應(yīng)放在明顯之處，嚴(yán)禁遮擋。定期檢查滅火器，保證滅火器在有效使用期限（壓力）內(nèi)。不得帶無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房，外來參觀人員參觀南廣場(chǎng)中央空調(diào)主機(jī)房、須征得工程部經(jīng)理或以上領(lǐng)導(dǎo)同意，并填寫《外來人員出/入機(jī)房登記單》，在管理人員陪同下方可進(jìn)入。參觀人員嚴(yán)禁擅自觸摸運(yùn)行設(shè)備。未經(jīng)同意，參觀人員不得拍照攝像；未經(jīng)同意，陪同人員不得向參觀人員提供任何圖紙資料。經(jīng)常清潔/疏通機(jī)房地漏、地溝，保持排水暢通。機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備、設(shè)施應(yīng)掛（貼）醒目告示標(biāo)志：如：“設(shè)備名稱/編號(hào)”標(biāo)識(shí)，特別是各工況條件下需開啟/關(guān)閉/調(diào)節(jié)閥門的編號(hào)：“常閉”、“常開”標(biāo)識(shí)：管道介質(zhì)名稱：如：“水”、“乙二醇”標(biāo)識(shí)及流向標(biāo)識(shí)。所有設(shè)備要保持設(shè)備銘牌完整。對(duì)開/關(guān)可能會(huì)引起人身事故設(shè)備事故的閥門、電氣開關(guān)/按鈕等應(yīng)懸掛“不準(zhǔn)關(guān)”“不準(zhǔn)開”或開/關(guān)狀態(tài)指示牌。工作完畢人離機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)門，并上鎖，嚴(yán)禁機(jī)房無人時(shí)門大開或門未鎖。每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，必須清理場(chǎng)地，處理廢料和換下的零配件。機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)分為三種照度開燈：設(shè)備運(yùn)行時(shí)，設(shè)備停運(yùn)時(shí)（含夜間），設(shè)備檢修時(shí)。監(jiān)督專業(yè)外來單位對(duì)設(shè)備保養(yǎng)維修和檢測(cè)，嚴(yán)禁外來單位觸摸與其工作無關(guān)的設(shè)備。封閉所有穿墻、穿架空地板、穿橋架線槽和線纜多余孔洞，嚴(yán)禁小動(dòng)物進(jìn)入機(jī)房進(jìn)入設(shè)備，定期投放藥物消滅老鼠和蟲害。巡檢機(jī)房發(fā)覺異常情況或設(shè)備故障，應(yīng)及時(shí)排除，并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。設(shè)備主機(jī)房?jī)?nèi)（如變配電機(jī)房、中央空調(diào)主設(shè)備機(jī)房、生活供水泵房、消防泵房等），應(yīng)掛有系統(tǒng)原理圖。本制度機(jī)房?jī)?nèi)上墻。外來人員出入機(jī)房登記表序號(hào)日期時(shí)間外來人員姓名單位事由離開時(shí)間陪同人員12N月度管理報(bào)告《月度管理報(bào)告》的編寫質(zhì)量，是反映職業(yè)經(jīng)理人，和駐場(chǎng)經(jīng)理管理技能的重要指標(biāo)，也是體現(xiàn)公司管理品牌的重要表達(dá)手段，每一位管理中心/處領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)相當(dāng)重視，要有這樣的意識(shí)：編寫《月度管理報(bào)告》不是業(yè)主、公司要不要的問題，而是這本來就是現(xiàn)場(chǎng)日常管理工作內(nèi)容之一；《月度管理報(bào)告》是一份累積管理資料，新來管理人看閱前幾期的《月度管理報(bào)告》，就應(yīng)基本了解、掌握管理中心/處的管理內(nèi)容、管理模式、管理流程；全權(quán)管理的物業(yè)，《月度管理報(bào)告》有管理中心/處統(tǒng)一編寫，工程部應(yīng)提供工程管理方面的內(nèi)容；工程設(shè)備設(shè)施專項(xiàng)管理的物業(yè)，每月應(yīng)編寫工程設(shè)備設(shè)施管理專項(xiàng)《月度管理報(bào)告》；除非業(yè)主或管理公司有特別要求，《月度管理報(bào)告》的一般格式和內(nèi)容：上月管理/處主要日常管理工作；上月發(fā)生的突發(fā)事情簡(jiǎn)述，附上已向業(yè)主、公司提供的突發(fā)事件報(bào)告，或說明向業(yè)主、公司提供突發(fā)事件報(bào)告的日期；上月員工培訓(xùn)主題、參加人員、培訓(xùn)效果；上月外包維保單位來物業(yè)定期保養(yǎng)和維修情況；上月物業(yè)主要設(shè)備運(yùn)行狀況；下月客戶主要工作計(jì)劃；需請(qǐng)公司配合的事宜；管理中心/處主要管理狀況：上月管理中心/處新進(jìn)人員、離職人員、各部門（班組）在職人員、總?cè)藬?shù)，建議附上《員工在職情況表》；上月應(yīng)收費(fèi)用、實(shí)收費(fèi)用（未收到費(fèi)用之說明）、收繳率、支出費(fèi)用、與年度管理預(yù)算相比月度盈虧數(shù)、累計(jì)年度盈虧數(shù)、建議用曲線圖表達(dá)，并附上《管理成本表》；外包合同應(yīng)付合同款數(shù)、實(shí)付款數(shù)，多付或少付之說明；上月電費(fèi)、水費(fèi)等其它能耗費(fèi)，建議用年度累計(jì)之曲線圖表達(dá)；《月度管理報(bào)告》一般先由管理中心/處各部門（班組）寫出本上月主要工作和下月主要工作計(jì)劃，再由專人匯總整理，有了一個(gè)基本架構(gòu)，經(jīng)過一、二個(gè)月磨合后，以后編寫就納入正常工作內(nèi)容；《月度管理報(bào)告》一般在次月5-10號(hào)間完成，送業(yè)主，或管理公司及公司。突發(fā)事件處置規(guī)范突發(fā)事件類別物業(yè)區(qū)域性或全樓停電、停水、?？照{(diào)、停電話、停通訊等；火苗、火情、火災(zāi)；失竊，特別是涉及工程設(shè)備/設(shè)施；設(shè)備安全事故；人身安全事故；電梯困人；滲水、漏水、溢水并造成損害，影響大的；其他突發(fā)事件。常見突發(fā)事件的防范措施物業(yè)的工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理中，最常見的突發(fā)事件是停電、溢水，可事先采取的防范措施，或縮短搶修時(shí)間的措施有：了解低壓柜大電流開關(guān)的整定值，分析整定參數(shù)是否合理，掌握調(diào)節(jié)整定值操作方法；同一開關(guān)多次跳閘，要分析開管選用是否合理，所帶負(fù)載是否有問題；地下水箱附近的集水井潛水泵，必須處于受電，且“自動(dòng)”控制狀態(tài)，并定期檢查；必須定期檢查樓頂及各平臺(tái)地漏是否有垃圾堵塞，保證樓頂水箱、中間水箱萬一溢水時(shí)能正常瀉水；建造時(shí)地下水箱多為二套進(jìn)水浮球閥，由于二套浮球閥的制造尺寸，按裝尺不一，會(huì)造成一套浮球閥遇高位停止進(jìn)水，另一套浮球閥還在進(jìn)水，而一套浮球進(jìn)水閥進(jìn)水，足以滿足正常供水，建議關(guān)閉或拆下一浮球閥浮球；在滿足正常供水條件下，適當(dāng)關(guān)小水箱進(jìn)水閥閥門，一旦發(fā)生溢水，溢水量少于排水量，不易發(fā)生溢水事故；事先準(zhǔn)備一些供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)易發(fā)生水管銹蝕滲漏水的抱箍和發(fā)蘭密封材料；所有工程員工（不分專業(yè)），應(yīng)了解發(fā)生突發(fā)事件時(shí)的關(guān)水閥門（生活供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)）位置，并備有必要的登高梯和開門鑰匙；突發(fā)事件處理程序當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，任何當(dāng)班員工，首先應(yīng)采取措施，如斷水、斷電、斷氣等，將突發(fā)事件造成危害、損害范圍、程度、時(shí)間減小到最?。蝗鐬閿嗨?，要盡可能關(guān)閉靠近出水點(diǎn)的閥門；先進(jìn)行善后處理還是先進(jìn)行修復(fù)，或者二者同時(shí)進(jìn)行，要視現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及在場(chǎng)人員情況定。一般情況，應(yīng)即時(shí)修復(fù)，恢復(fù)正常使用；當(dāng)發(fā)生上述事件，業(yè)主/客戶投訴，影響面大的，或維修逾2000元的，需填寫《突發(fā)事件報(bào)告》；一般事件，事發(fā)后一個(gè)工作日內(nèi)，完成書面《突發(fā)事件報(bào)告》并上報(bào)公司/業(yè)主/管理公司。重大事件先電話報(bào)告公司、業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)、外保維修單位、保險(xiǎn)公司；屬外保維保設(shè)備，或自行無法修復(fù)的，應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)外保單位，并跟進(jìn)其修復(fù)管理；一時(shí)無法及時(shí)修復(fù)，并可能帶來次生損害的，應(yīng)在醒目位置，張貼醒目告示，避免再次發(fā)生意外；重大事故善后處理前，或修復(fù)前，應(yīng)先請(qǐng)示業(yè)主/公司領(lǐng)導(dǎo)，并已向保險(xiǎn)公司報(bào)險(xiǎn)，以保留必要的取證、分析事故原因、追查事故責(zé)任之事故原貌現(xiàn)場(chǎng)；如有條件應(yīng)拍照取證備案；《突發(fā)事件報(bào)告》書寫基本要求應(yīng)寫明時(shí)間發(fā)生時(shí)間、位置；工程人員獲知時(shí)間、獲知方式；應(yīng)全面描述事件現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，造成什么損害、損害到什么程度，是什么原因造成的，用什么方式進(jìn)行善后處理的，必要時(shí)應(yīng)附簡(jiǎn)圖或相關(guān)照片；應(yīng)記錄修復(fù)情況，是長(zhǎng)久性修復(fù)，還是臨時(shí)性措施。若一時(shí)無法修復(fù)的，應(yīng)寫明原因，并提出修復(fù)時(shí)間；應(yīng)查明并記錄事故發(fā)生原因；應(yīng)提出避免類似事件再次發(fā)生的預(yù)防措施；若為外保單位維保設(shè)備，事件的原因、防范措施、修復(fù)時(shí)間、修復(fù)方案等應(yīng)以外保單位提供為主；駐場(chǎng)經(jīng)理、主管工程師應(yīng)對(duì)外包單位提出的意見進(jìn)行評(píng)判；突發(fā)事件報(bào)告的書寫基本格式，參見《突發(fā)事件報(bào)告》范本；事件原因一時(shí)無法查清的，或一時(shí)無法修復(fù)的，《突發(fā)事件報(bào)告》中的事件原因及修復(fù)記錄，可稍后多次書寫報(bào)告并呈送；《突發(fā)事件報(bào)告》的遞送一般事件，在事發(fā)后一個(gè)工作日內(nèi)，直接送業(yè)主/管理公司和公司相關(guān)部門；重大事件或影響大的事件應(yīng)先送公司，由公司送業(yè)主/管理公司，或經(jīng)公司審核后，管理中心/處送業(yè)主/管理公司；一次突發(fā)事件的前后全套文件，管理中心/處均應(yīng)同類留檔，以備查考。突發(fā)事件報(bào)告物業(yè)名稱：__________事件類別：__________事件突發(fā)日期/事件：工程人員獲知時(shí)間及方式：事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)（含事發(fā)經(jīng)過、事件獲知方式及時(shí)間、現(xiàn)場(chǎng)狀況描述、搶險(xiǎn)措施及結(jié)果、影響及損失等內(nèi)容）：報(bào)告人：日期：維修（復(fù)原）記錄：報(bào)告人：日期：事發(fā)原因：報(bào)告人：日期：改進(jìn)措施：報(bào)告人：日期：要求：1.當(dāng)發(fā)生大樓設(shè)備停用或影響大或損失逾500元之事件，須填寫此報(bào)告。2.事件基本處理完畢，應(yīng)電話告知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，事發(fā)后一個(gè)工作日內(nèi)完成此報(bào)告，送業(yè)主及公司。審核人：報(bào)告人：年月日樓宇自控（BA)系統(tǒng)報(bào)警處置規(guī)范BA系統(tǒng)運(yùn)行設(shè)置BA系統(tǒng)主機(jī)打印機(jī)應(yīng)保持長(zhǎng)期開啟，并處于良好工作狀態(tài)；BA系統(tǒng)主機(jī)應(yīng)設(shè)置為長(zhǎng)期自動(dòng)報(bào)警狀態(tài)，并處于良好工作狀態(tài)；工程部各專業(yè)班組，如需對(duì)會(huì)引起B(yǎng)A系統(tǒng)報(bào)警的設(shè)備檢查前，應(yīng)事先向中控室值班人員說明；無工程人員專人值班的報(bào)警處理程序大多數(shù)物業(yè)的BA系統(tǒng)設(shè)置在中控室，工程部弱點(diǎn)員工巡檢，中控室保安兼管，報(bào)警處理程序：工程部弱點(diǎn)員工每天4次，巡檢中控室BA系統(tǒng)運(yùn)行情況，并向中控室值班保安了解BA系統(tǒng)運(yùn)行情況；工程部弱電員工巡檢發(fā)現(xiàn)BA系統(tǒng)報(bào)警，或檢查到報(bào)警歷史記錄，應(yīng)及時(shí)電話或?qū)χv機(jī)向工程部相關(guān)專業(yè)班組（人員）報(bào)告，并在《BA系統(tǒng)報(bào)警處理記錄》上，記錄報(bào)警信息和處理情況（報(bào)警時(shí)間、報(bào)警內(nèi)容、向誰報(bào)告、報(bào)告時(shí)間等）；中控室值班保安當(dāng)班期間發(fā)現(xiàn)BA系統(tǒng)報(bào)警，應(yīng)及時(shí)向工程部弱電BA專管人員電話或?qū)χv機(jī)報(bào)告，由工程部弱電BA專管人員處理后續(xù)事務(wù)，中控室保安在《BA系統(tǒng)報(bào)警處理記錄》上，記錄報(bào)警信息和處理情況（報(bào)警時(shí)間、報(bào)警內(nèi)容、向誰報(bào)告、報(bào)告時(shí)間等）；工程部弱電專管人員接到中控室保安報(bào)告后，應(yīng)即時(shí)趕到中控室，察看報(bào)警內(nèi)容，確為設(shè)備運(yùn)行報(bào)警，應(yīng)及時(shí)電話或?qū)χv機(jī)向工程部相關(guān)專業(yè)班組（人員）報(bào)告，并在《BA系統(tǒng)報(bào)警處理記錄》上，記錄報(bào)警信息和處理情況（報(bào)警時(shí)間、報(bào)警內(nèi)容、向誰報(bào)告、報(bào)告時(shí)間等）；有工程人員專人值班的報(bào)警處理程序物業(yè)的BA系統(tǒng)業(yè)主要求設(shè)專人值班，有工程人員專人值班的報(bào)警處理程序：工程部弱電BA專管人員接到BA系統(tǒng)報(bào)警，應(yīng)及時(shí)電話或?qū)χv機(jī)向工程部相關(guān)專業(yè)班組（人員）報(bào)告，并在《BA系統(tǒng)報(bào)警處理記錄》上，記錄報(bào)警信息和處理情況（報(bào)警時(shí)間、報(bào)警內(nèi)容、向誰報(bào)告、報(bào)告時(shí)間等），并時(shí)時(shí)監(jiān)察工程部相關(guān)專業(yè)班組（人員）對(duì)報(bào)警處理情況，直至報(bào)警點(diǎn)消除；工程部弱點(diǎn)專管人員如有事臨時(shí)離開中控室，應(yīng)與中控室保安人員打招呼，請(qǐng)其代管；重要報(bào)警信息的處理程序重要緊急報(bào)警，如：電梯運(yùn)行中停駛（可能會(huì)關(guān)人）、雨水井/集水井/污水井超高液位報(bào)警、消火栓泵/噴淋啟動(dòng)、設(shè)備顯示“故障”狀態(tài)、變電所開關(guān)跳閘等，必須第一時(shí)間向工程部經(jīng)理報(bào)告，由工程部經(jīng)理即時(shí)組織人員排故搶險(xiǎn)；月度采購(gòu)計(jì)劃管理中心/處每月按公司要求，填寫月度采購(gòu)計(jì)劃，采購(gòu)計(jì)劃中應(yīng)注明：材料名稱、品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量（只數(shù)、長(zhǎng)度、面積、重量）、單價(jià)、要求到貨日期：按時(shí)向公司提交月度采購(gòu)計(jì)劃，供公司審核和專人采購(gòu)；為避免特殊物料采購(gòu)有誤，特殊物料應(yīng)加注說明，或提供實(shí)物，或提供原物料之標(biāo)識(shí)（可撕下復(fù)?。?，或提供物料供應(yīng)商；采購(gòu)計(jì)劃填寫應(yīng)合理可行，切勿有過大保險(xiǎn)系數(shù)；對(duì)非常規(guī)物料品種和非常規(guī)數(shù)量，管理中心/處負(fù)責(zé)人應(yīng)親自了解，并細(xì)查管理合同有關(guān)條款內(nèi)容，不應(yīng)承擔(dān)管理合同有關(guān)條款內(nèi)容以外的采購(gòu)費(fèi)用；管理中心/處的采購(gòu)計(jì)劃填寫，應(yīng)參考管理合同的費(fèi)用約定，和年度/月度財(cái)務(wù)預(yù)算，平衡管理費(fèi)用支出；公司采購(gòu)人員應(yīng)兼顧物料質(zhì)量和價(jià)格，合理采購(gòu)，及時(shí)供貨；如對(duì)計(jì)劃有異（疑），或采購(gòu)與計(jì)劃有變化，應(yīng)及時(shí)與管理中心/處聯(lián)系，得到共識(shí)后再采購(gòu)；一個(gè)好的財(cái)務(wù)和管理運(yùn)行應(yīng)該是：年度預(yù)算比合同報(bào)價(jià)低，月度計(jì)劃比年度預(yù)算低，實(shí)際采購(gòu)比采購(gòu)計(jì)劃低，實(shí)際領(lǐng)用比采購(gòu)進(jìn)貨低；這需要各部門協(xié)同工作；實(shí)際管理中，如遇月度采購(gòu)計(jì)劃外的應(yīng)急需求，應(yīng)按公司相關(guān)管理流程操作；原則上，不能因采購(gòu)計(jì)劃而影響工程設(shè)備的維修，也不能不受月度采購(gòu)計(jì)劃約束，無度購(gòu)買；工程設(shè)備設(shè)施管理界面界定工程部各專業(yè)工作界定界面強(qiáng)電工作界面物業(yè)之全部變配電系統(tǒng)、輸配電系統(tǒng)之全部設(shè)備。物業(yè)客戶、公共及強(qiáng)電、弱電、暖通、給排水等各配電箱/柜、開關(guān)箱/柜、控制箱/柜和線纜等物業(yè)之全部（含客戶）各類照明燈具，插座及線纜。弱電工共組界面火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，BA系統(tǒng)，視頻監(jiān)視系統(tǒng)，防盜報(bào)警系統(tǒng)，電話通訊系統(tǒng)，衛(wèi)星/公用天線系統(tǒng)，公共/應(yīng)急廣播系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，車庫(kù)收費(fèi)系統(tǒng)等從終端到主機(jī)全部設(shè)備及線纜（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強(qiáng)電工作范圍）。物業(yè)客戶電話、通訊、電視終端、火災(zāi)報(bào)警等物業(yè)管理服務(wù)。暖通工作界面物業(yè)制冷/制熱從冷/熱源系統(tǒng)到末端全部設(shè)備（暖通設(shè)備的供電裝置：配電箱/柜、電氣控制箱/柜，為強(qiáng)電工作范圍）。送/排風(fēng)系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強(qiáng)電工作范圍）。消防防煙系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強(qiáng)電工作范圍）。給排水工作界面物業(yè)生活給水、排水、污水處理（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強(qiáng)電工作范圍）。物業(yè)各類潔具，含自動(dòng)充水裝置。消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、清水泡沫系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強(qiáng)電工作范圍）。物業(yè)之全部五金件、鈑金、鉗工、木工、金屬焊接、油漆等雜項(xiàng)，視物業(yè)實(shí)際狀況，可配有萬能工。物業(yè)幕墻系統(tǒng)、吊船系統(tǒng)（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強(qiáng)電工作范圍）。物業(yè)進(jìn)/出門、自動(dòng)門、防火卷簾門（配電箱/柜、電氣控制箱/柜除外，為強(qiáng)電工作范圍）。等各類門。二次裝修工程管理。弱電設(shè)備運(yùn)行/維保管理界面界定目的弱電設(shè)備的使用有其一定特殊性，即：安裝在中央控制室的一些弱電設(shè)備，使用者并不是工程人員，而是保安人員。為避免管理中的盲區(qū)，此文件旨在界定弱電設(shè)備的運(yùn)行和維保管理界面。應(yīng)用范圍工程部弱電員員工和保安部保安員工。工程與保安管理界面界定序號(hào)設(shè)備/系統(tǒng)名稱管理部門及管理內(nèi)容保安部工程部1防盜監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行操作、機(jī)房機(jī)柜表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修2防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行操作、機(jī)房機(jī)柜表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修3火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行操作、機(jī)房機(jī)柜表面清潔；煙感、溫感手動(dòng)報(bào)警等檢測(cè)對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修，配合檢測(cè)4公共/應(yīng)急廣播系統(tǒng)運(yùn)行操作、機(jī)房機(jī)柜表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修5樓宇自控（BA)系統(tǒng)配合工程部，報(bào)警時(shí)處理運(yùn)行操作、維護(hù)、保養(yǎng)、維修6電話通信系統(tǒng)配線架運(yùn)行操作、維護(hù)、保養(yǎng)、維修7周邊防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行操作、設(shè)備外表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修8巡更儀運(yùn)行操作、設(shè)備外表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修9電子告示牌運(yùn)行操作（或由客戶服務(wù)部員工操作）對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修10消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制盤運(yùn)行操作、設(shè)備外表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修，配合保安部相關(guān)項(xiàng)目檢測(cè)11門禁系統(tǒng)制卡操作、設(shè)備外表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修12電梯系統(tǒng)的EMS運(yùn)行操作、設(shè)備外表面清潔對(duì)保安人員前期管理培訓(xùn)，維護(hù)、保養(yǎng)、維修工作界面解釋與調(diào)整員工對(duì)上述界定若有疑異，由駐場(chǎng)經(jīng)理（駐場(chǎng)總經(jīng)理、駐場(chǎng)總工程師）或工程主管作出解釋或調(diào)整。物業(yè)實(shí)際工程設(shè)備/設(shè)施與上述界定，或上述界定涵蓋之內(nèi)容有異時(shí)，由駐場(chǎng)經(jīng)理（駐場(chǎng)總經(jīng)理、駐場(chǎng)總工程師）或工程主管再行界定或調(diào)整。文件界定的管理范圍是一種常規(guī)、慣例做法，實(shí)際管理工作中，各班組，各部門會(huì)相互涉及，每一位員工都應(yīng)明白：管理中有基本分工，但也有兼做、配合與支持。比如，晚間和節(jié)假日的工程當(dāng)班人員，就應(yīng)承擔(dān)起物業(yè)工程的全部管理職責(zé)，發(fā)生突發(fā)事件后的搶險(xiǎn)、故障排除，及現(xiàn)場(chǎng)處理，是不分專業(yè)及分工界線的；物業(yè)管理中的工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理，會(huì)碰到來自客戶、業(yè)主、公司及政府各部門的各種管理需求，管理者應(yīng)依不同事項(xiàng)，分配不同人員完成，各員工接到工作任務(wù)，要有事本人工作范圍之意識(shí)，并努力積極完成；不應(yīng)在工作范圍提出異議，可對(duì)超出本人能力的提出看法；交接篇物業(yè)前期介入工作指導(dǎo)前期介入的界定物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理公司已有委托物業(yè)管理意向（或已簽定前期管理合同），業(yè)主或管理公司（委托單項(xiàng)管理時(shí)）要求管理公司前期派入數(shù)名員T介入施工階段或驗(yàn)收階段的管理工作，界定為“前期介入”。一般來講，無論是全權(quán)管理，還是單項(xiàng)管理，‘只要派出工程人員尚未基本滿足編制，進(jìn)駐的管理階段，都稱為“前期介入”管理。前期介入管理的三個(gè)階段：土建施工階段以建筑主體封項(xiàng)為標(biāo)志安裝裝修階段建筑主體封頂至安裝裝修基本結(jié)束物業(yè)驗(yàn)收階段以物業(yè)建造開始驗(yàn)收為標(biāo)志前期介入管理派出人員前期介入管理派出人員人數(shù)，一般為1～2名，或2～4名；人員多為工程人員，以強(qiáng)電、暖通或給排水之領(lǐng)班或主管為主；安裝裝修階段或物業(yè)施工建造驗(yàn)收階段可有弱電介入。前期介入管理派出人員的基本要求：熟知各專業(yè)系統(tǒng)原理，擅長(zhǎng)與人溝通、協(xié)調(diào)，有一定口頭、書面表達(dá)能力。土建施工和設(shè)備安裝裝修前期介入管理階段主要工作內(nèi)容以看閱圖紙，從物業(yè)管理角度檢查各系統(tǒng)建造方案、施工圖紙中的缺陷，向業(yè)主提出建議力主；下面這些內(nèi)容，各系統(tǒng)建造方案、施工圖紙中往往會(huì)忽視：看閱圖紙和現(xiàn)場(chǎng)察看要留意的5類31項(xiàng)問題：強(qiáng)電車庫(kù)、辦公樓走道及洗手間等公共照明，控制開關(guān)是否可進(jìn)行“工作燈”（客戶上班時(shí)開啟）和“值班燈”（24H開啟）分別操控？建議“工作燈”控制為BA系統(tǒng)控制；值班照燈照度是否滿足保安巡樓、攝像機(jī)攝錄等保安管理要求？垂直安裝的密集型母線槽是否有防止熱脹冷縮的撓性裝置？雖然空氣開關(guān)分成“動(dòng)力型”和“照明型”即“D型”和“M型”，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建議用于客戶的空氣開關(guān)采用“動(dòng)力(D)型”空氣開關(guān)為妥；建議逃生誘導(dǎo)燈采用LED燈型，而不是采用燈管型；暖通建議設(shè)置專為客戶電腦機(jī)房散熱空調(diào)用的客戶冷卻水系統(tǒng)（小型冷卻塔，冷卻循環(huán)水垂直水管安裝到位），為客戶提供冷卻水接駁點(diǎn)，以后客戶自行安裝水冷型小型空調(diào)。該客戶冷卻水系統(tǒng)與大樓中央空調(diào)冷卻系統(tǒng)是二個(gè)完全獨(dú)立的系統(tǒng)：建議變配電間安裝散熱空調(diào)，以避免灰塵進(jìn)入變配電間機(jī)房；．建議空調(diào)冷凍水系統(tǒng)設(shè)有快速補(bǔ)水裝置；建議大樓標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)冷凍水系統(tǒng)的供／回水閥門的安裝位置便于開／關(guān)操作，如在吊內(nèi)，應(yīng)有維修孔?？照{(diào)新風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口應(yīng)設(shè)有電動(dòng)風(fēng)閥，該風(fēng)閥開／關(guān)與新風(fēng)機(jī)啟／停同步進(jìn)行；新風(fēng)機(jī)集中或區(qū)域送風(fēng)方式的，每層新風(fēng)管上應(yīng)設(shè)有可調(diào)節(jié)風(fēng)量的風(fēng)閥，施工圖中應(yīng)標(biāo)有每層風(fēng)量分配值，作為以后每層新風(fēng)量檢查驗(yàn)收依居；建議風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)采用帶有回風(fēng)管、回風(fēng)箱方式，而不是吊頂內(nèi)回風(fēng)；現(xiàn)場(chǎng)檢查中要留意：各穿墻管應(yīng)套有護(hù)套管；給排水建議設(shè)置專業(yè)、大樓統(tǒng)一供水的飲用水設(shè)備；建議各水箱控制進(jìn)水的浮球閥為導(dǎo)桿式浮球閥，而不是飄浮式浮球閥；交頻泵供水系統(tǒng)，圖紙上應(yīng)標(biāo)有停泵壓力和啟泵壓力參數(shù)值；各洗手間、機(jī)房地漏是否設(shè)置存水彎？建議男洗手間尿斗沖水采用感應(yīng)式，而不是手撳式?jīng)_水裝置；建議每層噴淋系統(tǒng)放水閥安裝在公共區(qū)域，而不是安裝在客戶區(qū)域；雖消防有規(guī)定，達(dá)到一定面積的機(jī)房應(yīng)安裝噴淋頭，建議每層強(qiáng)電井機(jī)房安裝煙霧探測(cè)器，擬不安裝噴淋頭，以避免該噴淋頭意外破裂，電氣設(shè)備受水淹；一套變頻泵的變頻器雖能帶幾臺(tái)變頻泵，還是建議二臺(tái)變頻器，以保證大廈供水正常；現(xiàn)場(chǎng)檢查中要留意：各穿墻管應(yīng)套有護(hù)套管；弱電建議標(biāo)準(zhǔn)層監(jiān)控?cái)z像機(jī)安裝在走道位置，而不是安裝在前室；建議標(biāo)準(zhǔn)層火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的煙感編號(hào)，為每層同一位置編號(hào)相同，便于安保人員記憶；建筑及裝修建議辦公單元為裝修到位（完成吊頂施工，各類管線進(jìn)戶）的全裝修辦公單元；辦公單元如為毛坯單元，應(yīng)有預(yù)留為客戶二次裝修便于管線（供電、電話、網(wǎng)絡(luò)、電視等）敷設(shè)的通道；建議通往逃生樓梯前室的門，采用外推即開型門鎖；有些物業(yè)建造時(shí)，辦公單元和走道未完成分隔施工，建議在圖紙能注明分隔單元，以了解其各分隔單元的進(jìn)戶門是否符合消防規(guī)范。細(xì)閱圖紙，應(yīng)有物業(yè)垃圾房；細(xì)閱圖紙，應(yīng)預(yù)留供樓內(nèi)人員使用的自行車停放位置；設(shè)計(jì)院應(yīng)預(yù)留以后發(fā)展，引進(jìn)新的電話、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商按裝機(jī)柜、配線架等必要位置，對(duì)電話機(jī)房有一定超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃：物業(yè)驗(yàn)收管理階段主要工作內(nèi)容物業(yè)驗(yàn)收管理階段的工地施工特點(diǎn)：設(shè)備安裝、土建裝修等施工逐步收尾（弱電設(shè)備安裝、調(diào)試全面展開），有些施工隊(duì)開始退場(chǎng)，施工由初驗(yàn)向政府專業(yè)單位驗(yàn)收和最終驗(yàn)收發(fā)展。物業(yè)驗(yàn)收管理階段的主要工作內(nèi)容為：了解施工過程中實(shí)際施工與施工圖修改，從以前反映問題、提建議，轉(zhuǎn)變?yōu)楹藢?shí)整改情況；從以前收集各類深化圖紙，轉(zhuǎn)變?yōu)槭占黝愓{(diào)整參數(shù)和設(shè)置參數(shù)及設(shè)備隨機(jī)文件了解；從以前看圖為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)常跑現(xiàn)場(chǎng)為主。其工作質(zhì)量對(duì)日后長(zhǎng)效管理有著十分重要的作用，工作中要留意下列問題：初驗(yàn)工作中要特別留意以下的5類項(xiàng)130項(xiàng)問題：強(qiáng)電高壓柜繼電保護(hù)（現(xiàn)多為電腦型）的參數(shù)設(shè)定了解與掌握；了解高壓柜直流操作電源維護(hù)保養(yǎng)管理程序和要點(diǎn)；變壓器輸出電壓（中間抽頭）調(diào)整操作方法了解與掌握；了解變壓器散熱風(fēng)機(jī)運(yùn)行的溫升設(shè)定值，變壓器蜂鳴器鳴u向溫升設(shè)定值，切斷變壓器溫升超高自動(dòng)切斷輸入電壓的溫升設(shè)定值；掌握變壓器溫升控制器的設(shè)定操作方法；低壓配電柜繼電保護(hù)（多為機(jī)械式）的參數(shù)設(shè)定了解及設(shè)定操作掌握低壓配電柜功率因數(shù)補(bǔ)償控制單元設(shè)定操作方法進(jìn)變配電間所有空洞封堵，特別是線槽中的空洞封堵和架空地坪電纜空洞封堵；按照施工圖，核對(duì)各供電配電箱、開關(guān)箱各開關(guān)容量應(yīng)與施工圖一致；具有備泵的每個(gè)控制柜（箱），應(yīng)檢查其主泵故障后的備泵自動(dòng)投入工作性能；每套集水井潛水泵控制箱，應(yīng)檢查其高液位潛水泵自動(dòng)投入工作，高低液位潛水泵自動(dòng)停止的工作性能；每套中間和樓頂水箱提升加壓泵控制箱，應(yīng)檢查其低液位提升加壓泵自動(dòng)投入工作，低液位提升加壓泵自動(dòng)停止的工作性能；變頻泵應(yīng)能隨供水壓力變化，而頻率、電流、轉(zhuǎn)速呈線性變化，而不是分?jǐn)嗍阶兓?；為利于?jié)能，所有公共場(chǎng)所的照明燈控制，應(yīng)是可間隔控制，而不是呈直線性或分塊控制；每套雙電源自切控制柜（箱），應(yīng)檢查其主電源失屯后，備電自動(dòng)切換投入運(yùn)行；并檢查其轉(zhuǎn)換后的相位應(yīng)正常，指示燈指示應(yīng)正常；檢查應(yīng)急發(fā)電機(jī)運(yùn)行性能，其電壓、頻率、水溫、油溫、轉(zhuǎn)速等應(yīng)在技術(shù)規(guī)定范圍內(nèi)，并帶動(dòng)一負(fù)載，運(yùn)行一段時(shí)間，至冷卻系統(tǒng)投入運(yùn)行不少于30分鐘；了解應(yīng)急發(fā)電機(jī)的操作程序，維護(hù)注意事項(xiàng)和管理要點(diǎn)；檢查應(yīng)急照明燈和消防誘導(dǎo)燈電池供電性能；暖通各保溫管應(yīng)扎緊，不應(yīng)留有空隙的空套；目測(cè)各冷凝水管坡度，必要時(shí)，應(yīng)進(jìn)行每一冷凝水立管范圍內(nèi)的末端風(fēng)機(jī)盤管放水閥放水檢查；每一風(fēng)機(jī)盤管三速風(fēng)量檢查；抽查風(fēng)機(jī)盤管溫控和電磁閥的控制性能；新風(fēng)采用垂直送風(fēng)管的物業(yè)，要特別留意各新風(fēng)支管及新風(fēng)口風(fēng)量是否符合設(shè)計(jì)要求？出風(fēng)量是否基本一致？（應(yīng)避免末端或靠近末端的風(fēng)口無新風(fēng)）；各客戶單元是否都有新風(fēng)進(jìn)風(fēng)？新風(fēng)采用水平送風(fēng)管的物業(yè)，也要留意各客戶單元是否都有新風(fēng)進(jìn)風(fēng)？中央空調(diào)新風(fēng)送風(fēng)方式：VAV系統(tǒng)一一室外空氣經(jīng)風(fēng)機(jī)房空調(diào)新風(fēng)機(jī)處理（冷或熱），與回風(fēng)混合后，送風(fēng)至各辦公單元；風(fēng)機(jī)盤管一一室外空氣經(jīng)風(fēng)機(jī)房空調(diào)新風(fēng)機(jī)處理后，送至每一風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)箱，與風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)混合后，送風(fēng)至各空調(diào)出風(fēng)口；風(fēng)機(jī)盤管一一室外空氣經(jīng)風(fēng)機(jī)房空調(diào)新風(fēng)機(jī)處理后，送至每一辦公單元，一般每辦公單元設(shè)置1-2只新風(fēng)出風(fēng)口；上述三種新風(fēng)送風(fēng)方式中，5.2.6.3新風(fēng)效果較差，但施工簡(jiǎn)單，成本低，采用較普遍。中央空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試一般程序：管道試壓、長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)沖洗（一般不少于24小時(shí)）、水過濾器濾網(wǎng)拆卸清洗；單機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)：水泵、空調(diào)風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔等設(shè)備逐臺(tái)啟動(dòng)投轉(zhuǎn)入運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其基礎(chǔ)、轉(zhuǎn)向、傳動(dòng)、潤(rùn)滑、平衡、溫升等牢固性j正確性、靈活性、可靠性、合理性等。系統(tǒng)測(cè)定與調(diào)整：一一測(cè)定空調(diào)風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓：一一采用近“動(dòng)壓（或流量）等比法”調(diào)整系統(tǒng)的風(fēng)量分配，確保各部位風(fēng)量與設(shè)計(jì)值一致；一一風(fēng)量調(diào)整好以后，應(yīng)將所有風(fēng)閥固定，并在調(diào)節(jié)手柄上以油漆涂上標(biāo)記；冷（熱）態(tài)調(diào)試：一一考核并測(cè)定加熱器、冷卻器、加濕器、熱交換器、制冷機(jī)等設(shè)備的能力；一一按不同設(shè)計(jì)工況進(jìn)行試運(yùn)行，調(diào)整各參數(shù)至符合設(shè)計(jì)參數(shù)；一一測(cè)定與調(diào)整室內(nèi)的溫度和濕度，使之符合設(shè)計(jì)參數(shù)；自控系統(tǒng)的調(diào)整：一一將各個(gè)自控環(huán)節(jié)逐個(gè)投入運(yùn)行，按設(shè)計(jì)求調(diào)整設(shè)定值，逐一檢查，考核其動(dòng)作的準(zhǔn)確性和可靠性。必須調(diào)整至控制指標(biāo)符合設(shè)計(jì)要求；根據(jù)實(shí)際氣候條件，使系統(tǒng)連續(xù)運(yùn)行不少于24小時(shí)，并對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查、調(diào)整考核各項(xiàng)指標(biāo)，以全部達(dá)到設(shè)計(jì)要求為合格。了解空調(diào)供／回水總管壓差值范圍，旁通后壓差值應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定數(shù)值；了解VAV系統(tǒng)在客戶單元的調(diào)溫原理；檢查空調(diào)系統(tǒng)最不利點(diǎn)（離開空調(diào)機(jī)組最遠(yuǎn)樓層和每層離開樓層空調(diào)迸水管最遠(yuǎn)風(fēng)機(jī)盤管），末端裝置制冷或制熱效果；采用VAV系統(tǒng)的物業(yè)，了解VAV系統(tǒng)客戶裝修要加裝出風(fēng)口注意事項(xiàng)；采用電加熱風(fēng)機(jī)的物業(yè)，要逐一檢查各電加熱風(fēng)機(jī)電加熱棒與風(fēng)機(jī)的聯(lián)鎖、聯(lián)動(dòng)功能（風(fēng)機(jī)未運(yùn)行時(shí)，電加熱棒不應(yīng)工作；風(fēng)機(jī)停機(jī)時(shí)，電加熱棒即斷電），逐一檢查電加熱風(fēng)機(jī)的溫控性能，逐一檢查電加熱風(fēng)機(jī)的高溫跳閘性能，逐一檢查電加熱風(fēng)機(jī)的超高溫報(bào)警性能；了解廚房油煙／分隔裝置的保養(yǎng)（清洗）周期和保養(yǎng)（清洗）方法；了解蒸汽鍋爐安全閥的卸壓值，及安全閥卸壓值的設(shè)定操作掌握；雙鍋爐排煙風(fēng)管，應(yīng)安裝有止回風(fēng)閥；各公共走道的排煙風(fēng)閥應(yīng)處在“常閉”狀態(tài)；各消防前室的正壓防煙風(fēng)閥應(yīng)處在“常閉”狀態(tài)；各消防樓梯的正壓防煙風(fēng)口應(yīng)無風(fēng)訪，或風(fēng)閥應(yīng)處在“常閉”狀態(tài)；給排水了解生活變頻泵自動(dòng)控制原理，及變頻器參數(shù)設(shè)定及設(shè)定操作；當(dāng)有數(shù)臺(tái)變頻泵的供水系統(tǒng)，應(yīng)了解變頻泵的工作程序：——變頻系統(tǒng)采樣信號(hào)取的是水壓信號(hào)，還是水量信號(hào)？其啟泵數(shù)值和停泵數(shù)值；——傳感器安裝位置（為避免水壓沖擊，一般安裝在樓層商位）；——當(dāng)發(fā)生很小供水量情況時(shí)，變頻泵工作性能，供水是否正常？——變頻泵頻率（轉(zhuǎn)速）應(yīng)隨水壓（或水量）變化，呈線性變化，而不是分段式變化：——第二臺(tái)、第二臺(tái)變頻泵什么情況下投入運(yùn)行？是運(yùn)行泵供量不足情況下投入運(yùn)行，還是當(dāng)運(yùn)行泵發(fā)生故障時(shí)投入運(yùn)行；——每臺(tái)變頻泵運(yùn)行切換程序？是按設(shè)定時(shí)間進(jìn)行切換，還是運(yùn)行泵運(yùn)行停止后，另一臺(tái)泵再投入運(yùn)行；地下室水箱（或及中間水箱、樓頂水箱）進(jìn)水浮球閥動(dòng)作性能（特別是小閥帶大閥的組合式控制閥），組合式控制閥的小閥進(jìn)水閥門，應(yīng)安裝在便于操作的位置；浮球閥連桿上的浮球，應(yīng)帶有防止浮球脫落的鎖緊裝置；了解掌握可調(diào)式減壓閥的設(shè)定操作，生活供水各減壓閥減壓比應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求地（減壓閥出水壓力一般擬1.5_2kg/cm2）；了解并檢查變頻泵系統(tǒng)的氣壓罐充氣壓力；樓層水箱供水采用主／備泵的系統(tǒng)，應(yīng)了解：在什么條件下備泵投入工作？是供水量不足時(shí)備泵投入工作？還是每次泵啟動(dòng)時(shí)主／備泵交替啟動(dòng)？或是運(yùn)行泵發(fā)生故障時(shí)，備泵投入工怍？男／女洗手間（帶個(gè)人衛(wèi)生間）的一般檢查內(nèi)容：一一進(jìn)行多次坐廁水箱沖水，水箱不應(yīng)鏈條纏繞而漏水；一一坐廁與地坪不應(yīng)用硅膠或水泥粘接密封，而應(yīng)采用塑性法蘭密封，以便于坐廁拆卸疏通；一一塞住面斗下水，適當(dāng)放水，檢查其溢水孔排水正常；一一面斗存滿水，一下子大量放水，檢查其排水暢通，臺(tái)板下下水管無滲水；一一冷／熱出水應(yīng)于色標(biāo)一致；一一面斗存一些水，過一段時(shí)間檢查，塞子封水性能應(yīng)良好；一一小型容積式電熱水器應(yīng)安裝有防止熱漲的專用泄壓裝置，其排水應(yīng)引至下水管；一一面斗臺(tái)板下的排水管，不應(yīng)用硅膠粘接密封，而應(yīng)是絲扣、橡膠聯(lián)接密封，以便于拆卸疏通；一一檢查自動(dòng)沖水式尿斗自動(dòng)沖水性能，出水量和沖水時(shí)間應(yīng)調(diào)整到最佳狀態(tài)；一一玻璃沖涼房的門應(yīng)是導(dǎo)軌式，或門鉸鏈為地埋式，而不應(yīng)是安裝在側(cè)向玻璃上的鉸鏈；一一花灑龍頭大、中、小灑水應(yīng)均勻、正常；一一暖風(fēng)機(jī)不應(yīng)安裝在玻璃沖涼房的上方；一一浴缸存滿水，一下子人量放水，檢查其排水暢通，并無滲水到下一層；一一地漏連續(xù)灌水，檢查其排水暢通，不應(yīng)有建筑垃圾堵塞；一一洗手間地坪倒水，檢查其排水坡度，應(yīng)流向地漏；一一角閥轉(zhuǎn)動(dòng)平暢，角閥、軟管等聯(lián)接無滲水；了解和掌握污水處理羅茨風(fēng)機(jī)運(yùn)行及提泥工作周期參數(shù)設(shè)定及設(shè)定操作：噴淋水管、消防栓水管最不利點(diǎn)的水壓值和應(yīng)符合消防規(guī)范（高層：噴淋系統(tǒng)：≮0.05Mpa，消火栓系統(tǒng)：≮0.0755Mpa）；了解噴淋穩(wěn)壓泵的啟泵壓力值和停泵壓力值，并檢查其穩(wěn)壓性能，系統(tǒng)沒有泄漏點(diǎn)的情況下，一般數(shù)天噴淋穩(wěn)壓泵運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為數(shù)分鐘；了解消火栓穩(wěn)壓泵的啟泵壓力值和停泵壓力值，并檢查其穩(wěn)壓性能，系統(tǒng)沒有泄漏點(diǎn)的情況下，一般數(shù)天噴淋穩(wěn)壓泵運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為數(shù)分鐘；了解并檢查噴淋穩(wěn)壓系統(tǒng)的氣壓罐充氣壓力；了解并檢查消火栓穩(wěn)壓系統(tǒng)的氣壓罐充氣壓力；檢查噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓泵自動(dòng)工作狀態(tài)時(shí)，不應(yīng)有“啟動(dòng)／停止“、”停止／啟動(dòng)“振蕩狀況；檢查消火栓穩(wěn)壓泵自動(dòng)工作狀態(tài)時(shí)，不應(yīng)有“啟動(dòng)／停止“、”停止／啟動(dòng)“振蕩狀況；檢查：某一樓層噴淋放水，該樓層水流指示器動(dòng)作，而其他樓層水流措示器不應(yīng)有誤報(bào)；檢查：各樓層噴淋末端放水，泄水不應(yīng)在本層或其他樓層溢水；了解消火栓主泵的啟動(dòng)條件，是消火栓箱內(nèi)按鈕啟泵，還是電接點(diǎn)壓力表控制啟泵，或是二者兼之；檢查：噴淋主泵故障，備泵自動(dòng)投入運(yùn)行，和各泵故障，泵自動(dòng)投入運(yùn)行之性能；檢查：消火栓主泵故障，備泵自動(dòng)投入運(yùn)行，和備泵故障，泵自動(dòng)投入運(yùn)行之性能；檢查：噴淋泵、噴淋穩(wěn)壓泵泵號(hào)與泵房控制柜開關(guān)標(biāo)識(shí)泵號(hào)、與中控室啟泵開關(guān)標(biāo)識(shí)泵號(hào)、與火災(zāi)報(bào)警主機(jī)信息反饋記錄泵號(hào)，四者相一致；檢查：消火栓泵、消火栓穩(wěn)壓泵泵號(hào)與泵房控制柜開關(guān)標(biāo)識(shí)泵號(hào)、與中控室啟泵開關(guān)標(biāo)識(shí)泵號(hào)、與火災(zāi)報(bào)警主機(jī)信息反饋記錄泵號(hào)，四者相一致；消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)中全部“常開”閥門應(yīng)已全部開啟，“常閉”閥門應(yīng)已全部關(guān)閉，消火栓系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)的水管中已充滿水；即消防水系統(tǒng)始終處于待機(jī)工作狀態(tài)（水管中始終有水）；弱電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)了解火災(zāi)報(bào)警各區(qū)域、各設(shè)備聯(lián)動(dòng)條件（具有什么條件聯(lián)動(dòng)？）；各