重慶省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例和分析》-在建工程實(shí)地查勘記錄考試題卷

...wd......wd......wd...重慶省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：在建工程實(shí)地查勘記錄考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意〕1、某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價(jià)為1000萬(wàn)元，將其開發(fā)成“五通一平〞熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1500萬(wàn)元，其中60%從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)為〔〕元/m2。

A．2237

B．2265

C．2346

D．39642、某房地產(chǎn)開發(fā)股份擬通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式取得某房地產(chǎn)開發(fā)工程，為此委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))提供包括市場(chǎng)分析、工程融資、開發(fā)進(jìn)度、營(yíng)銷方案及投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容的咨詢報(bào)告。雙方協(xié)定，開發(fā)公司在簽訂委托協(xié)議的同時(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)支付局部款項(xiàng)，余款在估價(jià)機(jī)構(gòu)完成和提交咨詢報(bào)告后支付。該估價(jià)機(jī)構(gòu)在開場(chǎng)市場(chǎng)分析之前，需仔細(xì)了解該工程各項(xiàng)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，以下屬于用地控制指標(biāo)的是。

A：綠地率

B：人口容量

C：用地性質(zhì)

D：建筑密度

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。

A：過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B：過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C：未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

D：未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、替代效應(yīng)，是指。

A：當(dāng)某商品的價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí)，消費(fèi)者需求量發(fā)生變動(dòng)的現(xiàn)象

B：在理論上可用替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的綜合作用——價(jià)格效應(yīng)來(lái)解釋

C：其他商品價(jià)格不變，某商品價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，從而商品的相對(duì)價(jià)格發(fā)生變化，消費(fèi)者在原來(lái)價(jià)格組合下的購(gòu)置力水平?jīng)]有發(fā)生變化的情況下，對(duì)價(jià)格變動(dòng)商品的需求量發(fā)生變化的現(xiàn)象

D：由于商品價(jià)格變化引起消費(fèi)者的收入相對(duì)變化而引起商品的購(gòu)置量發(fā)生變化的現(xiàn)象

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、有甲、乙兩宗面積形狀都一樣的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬(wàn)元，假設(shè)將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值各為110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購(gòu)置乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為__。

A．50萬(wàn)元

B．55萬(wàn)元

C．60萬(wàn)元

D．60萬(wàn)元以上6、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/㎡?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/㎡。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)__萬(wàn)元。

A．78

B．882

C．1210

D．12727、城市房屋拆遷估價(jià)方法一般應(yīng)當(dāng)采用。

A：路線價(jià)法

B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法

D：市場(chǎng)對(duì)比法

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、證券是一種。

A：真實(shí)資本

B：虛擬資本

C：實(shí)際資本

D：能執(zhí)行資本的職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．4010、在撤除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人__，并將有關(guān)材料向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

A．選擇拆遷安置的地點(diǎn)

B．拆遷安置

C．對(duì)被撤除房屋進(jìn)展評(píng)估，做好勘察記錄

D．確定房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

11、某辦公樓經(jīng)過(guò)更新改造后，其實(shí)際成新率通常__用直線折舊法計(jì)算出的成新率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．無(wú)法判斷12、投資者進(jìn)展房地產(chǎn)投資的主要目的一般是__。

A．獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益

B．獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益

C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

D．間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)13、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元／㎡。假設(shè)報(bào)酬率為6％，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，屬于。

A：?jiǎn)卧浪惴?/p>

B：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法

C：概算指標(biāo)法

D：工程量近似匡算法

E：借款合同15、以下不屬于住房公積金歸集內(nèi)容的是__。

A．繳存住房公積金的對(duì)象

B．繳存住房公積金的工資基數(shù)

C．繳存比例

D．公積金使用16、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由決定。

A：房地產(chǎn)開發(fā)單位

B：業(yè)主大會(huì)

C：業(yè)主委員會(huì)

D：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價(jià)為2500元/m2，面積為400m2。撤除建筑物費(fèi)用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價(jià)為__萬(wàn)元。

A．102

B．52

C．54

D．10319、某10年前建成交付使用的建筑物，估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零該建筑物的成新率為。

A：75％

B：65％

C：55％

D：45％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、從某房地產(chǎn)投資工程的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下工程信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資工程的速動(dòng)比率為__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%21、以下房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型的是。

A：出租的房地產(chǎn)

B：自用的房地產(chǎn)

C：餐飲的房地產(chǎn)

D：營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)展了工程評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是__。

A．確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒

B．完成全體工作人員的篩選工作

C．獲取土地使用權(quán)

D．明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資23、住房公積金委員會(huì)各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是__。

A．住房公積金管理中心

B．住房公積金管理委員會(huì)委托的銀行

C．各個(gè)單位

D．全體職工大會(huì)24、房地產(chǎn)面積測(cè)算中的房屋面積，不包括__。

A．房屋建筑面積

B．房屋使用面積

C．共有建筑分?jǐn)偯娣e

D．房屋占地面積25、土地使用者超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿__未開工開發(fā)的，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

A．四年

B．三年

C．兩年

D．一年二、多項(xiàng)選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分〕1、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于。

A：估價(jià)對(duì)象

B：估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C：委托人

D：估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況

E：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況2、以下關(guān)于城市房屋拆遷的表述中，不正確的選項(xiàng)是__。

A．協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容

B．依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力

C．協(xié)議簽訂后，可以進(jìn)展公證

D．協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案3、按照會(huì)計(jì)要素進(jìn)一步分類，以下屬于會(huì)計(jì)科目分類的是。

A：處分類會(huì)計(jì)科目

B：負(fù)債類會(huì)計(jì)科目

C：所有者權(quán)益類會(huì)計(jì)科目

D：成本類會(huì)計(jì)科目和權(quán)益類會(huì)計(jì)科目

E：資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目4、__主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。

A．估算法

B．成本法

C．路線價(jià)法

D．基準(zhǔn)地價(jià)法5、以下關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的選項(xiàng)是__。

A．城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和開展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排

B．城市規(guī)劃經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng)，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)展

C．城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和開展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域

D．城市規(guī)劃管理是對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)展管理，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)展統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施

E．城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能6、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)展可行性研究的目的是__。

A．可行性研究過(guò)程就是房地產(chǎn)開發(fā)工程的決策過(guò)程

B．提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益能力

C．實(shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化管理

D．降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本7、契稅的稅率采用__。

A．定額稅率

B．超額累進(jìn)稅率

C．比例稅率

D．各地適用稅率8、按照規(guī)定，以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)的有。

A：權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

B：學(xué)校用于教學(xué)的房地產(chǎn)

C：列入文物保護(hù)的建筑物

D：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

E：被依法查封的房地產(chǎn)9、開發(fā)工程總投資包括建設(shè)投資和__。

A．前期投資

B．后續(xù)投資

C．經(jīng)營(yíng)投資

D．管理投資10、某企業(yè)2008年12月末，流動(dòng)資產(chǎn)為540萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債為270萬(wàn)元。則該企業(yè)流動(dòng)比率是。

A：40％

B：50％

C：200％

D：250％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的__。

A．籌劃者

B．組織者

C．監(jiān)視者

D．實(shí)施者

E．發(fā)包者12、甲公司為躲避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)置了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其可投保的標(biāo)的是。(2009年試題)

A：甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn)

B：甲公司所有的危房

C：曱公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn)

D：甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、以下土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是__。

A．土地使用期限

B．土地使用管制

C．土地面積大小

D．土地權(quán)利性質(zhì)14、報(bào)建審批管理主要包括審批核發(fā)__。

A．工程選址意見書

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D．國(guó)有土地使用證

E．施工開工證15、.2010年3月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房工程，總投資2億元，則該工程資本金應(yīng)不低于萬(wàn)元。

A：4000

B：5000

C：6000

D：7000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、A市B住宅小區(qū)，專有局部面積為8萬(wàn)，小區(qū)總面積為9萬(wàn)。該小區(qū)于2006年10月業(yè)主全部入住，并召開了業(yè)主大會(huì)，成立了業(yè)主委員會(huì)。如果該小區(qū)共有750戶業(yè)主，該小區(qū)業(yè)主做出有關(guān)改建小區(qū)建筑物決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)。

A：專有局部面積為4．5萬(wàn)以上的業(yè)主同意

B：專有局部面積為6萬(wàn)以上的業(yè)主同意

C：且有業(yè)主總數(shù)中的375戶以上業(yè)主同意

D：且有業(yè)主總數(shù)中的500戶以上業(yè)主同意

E：由于其他經(jīng)濟(jì)原因(非銀行訴訟)法院裁定強(qiáng)制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，或解除抵押，或根據(jù)國(guó)家規(guī)定的拍賣標(biāo)的拍賣金額的受償順序受償17、消費(fèi)信用有兩種類型。

A：類似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

C：類似國(guó)家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

E：屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金18、以下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是__。

A．降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B．增加土地有效供應(yīng)

C．降低契稅

D．提高購(gòu)房貸款利率19、以下關(guān)于A市w房屋拆遷公司對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)的做法，正確的選項(xiàng)是。

A：要認(rèn)定抵押的有效性，對(duì)未進(jìn)展抵押登記的視為無(wú)效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)展補(bǔ)償、安置

B：被拆遷房屋進(jìn)展抵押的，抵押合同從登記之日起生效

C：及時(shí)通知抵押人，也就是承受被拆遷房屋抵押的銀行

D：能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷入，付款前已征得抵押權(quán)人認(rèn)可

E：不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)展清償20、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，其中土地的位置屬于__。

A．一般因素

B．區(qū)域因素

C．個(gè)別因素

D．其他