【物業(yè)分享】租售管理制度

PAGEPAGE6編號：版本：1.0生效日期：管理體系文件租售管理制度編制：審核：批準(zhǔn)：發(fā)行日期：版本修訂記錄序號修訂生效日期修訂內(nèi)容摘要版次頁數(shù)修訂人審核人批準(zhǔn)人租售管理制度編號：版本：生效日期：目的規(guī)范租售中心各崗位服務(wù)流程，保證對客服務(wù)質(zhì)量。適用范圍各城市公司租售中心業(yè)務(wù)體系員工。管理內(nèi)容房屋出租出租意向登記項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄出租意向登記業(yè)主來電、來訪或經(jīng)其他渠道獲取業(yè)主出租意向，置業(yè)顧問須在24小時內(nèi)完善信息錄入房管家ERP系統(tǒng)。置業(yè)顧問出租房源委托登記項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄出租房源委托登記業(yè)主確定出租條件，備齊相關(guān)產(chǎn)權(quán)證材料辦理書面委托的，置業(yè)顧問須核查業(yè)主或委托代理人身份證明和房屋權(quán)屬證書原件，存復(fù)印件（委托代理人受托證明需為原件），加蓋“再次復(fù)印無效”章，簽署《物業(yè)租售委拖書》，24小時內(nèi)將信息錄入房管ERP系統(tǒng)。置業(yè)顧問填寫《物業(yè)租售委托書》的附件《物業(yè)確認(rèn)清單》，業(yè)主與我方就物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行書面和現(xiàn)場的交接，裝修房需要對每個房間裝修狀況及家具家電現(xiàn)狀進(jìn)行拍照留存電腦，作為交接時的記錄。如業(yè)主留鑰匙在我處，需在《租售中心鑰匙登記表》和房管家ERP系統(tǒng)系統(tǒng)中登記房屋編號和對應(yīng)鑰匙編號，便于后期查閱及看房。通過公司合作網(wǎng)站、租售中心現(xiàn)場房源展示、物業(yè)客戶中心等各種渠道和形式，宣傳推薦房屋信息。置業(yè)顧問《租售中心鑰匙登記表》《物業(yè)租售委托書》求租意向登記項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄求租意向登記求租客戶來電、來訪，置業(yè)顧問填在了解客戶需求后24小時內(nèi)錄入房管家ERP系統(tǒng)。置業(yè)顧問帶客看房項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄帶客看房求租客戶須簽署《物業(yè)求租求購委托書》，置業(yè)顧問核查身份證明，留存復(fù)印件，加蓋“再次復(fù)印無效”章，為客戶臻選2-3套針對性強的房源，填寫《物業(yè)求租求購委托書》的附表《看房記錄表》后帶客看房，促成租賃。置業(yè)顧問《物業(yè)求租求購委托書》收取客戶誠意金項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄收取客戶誠意金當(dāng)求租客戶意向強烈，接受或接近租賃條件后，置業(yè)顧問與承租方簽訂《誠意金支付及要約委托書》，協(xié)議約定的誠意金金額原則上不低于一個月租金。持《誠意金支付及要約委托書》，置業(yè)顧問帶承租方到客戶中心繳納誠意金，客戶中心收款人或出納審核數(shù)據(jù)后收款，并開具收款收據(jù)給客戶，置業(yè)顧問須留存誠意金收據(jù)復(fù)印件存檔。我方收取誠意金后將承租條件告知業(yè)主，與業(yè)主方簽訂《租賃承諾及委托書》與業(yè)主確認(rèn)簽約條件，同時客戶已繳納的誠意金將自動轉(zhuǎn)為定金，在雙方正式簽訂《租賃合同》前由我方代管。我方與租賃雙方協(xié)商租賃條件，達(dá)成一致的三方約定時間簽署《租賃合同》，簽約當(dāng)日客戶將租賃保證金及首次租金支付予業(yè)主方，置業(yè)顧問完成簽約辦理轉(zhuǎn)傭手續(xù)或直接收傭。置業(yè)顧問項目出納或客服中心收款人《誠意金支付及要約委托書》《租賃承諾及委托書》《租賃合同》簽約收款項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄簽約收款通知租賃雙方在約定的時間到租售中心完成簽約、交房、付款等事宜；同時我方收取承租雙方中介服務(wù)傭金。簽訂三方《租賃合同》，置業(yè)顧問協(xié)助雙方按合同約定付款、點交物品。如業(yè)主留有鑰匙在我處，置業(yè)顧問在簽定《租賃合同》當(dāng)天辦理鑰匙歸還的交接手續(xù)，業(yè)主在《物業(yè)確認(rèn)清單》收條欄簽字確認(rèn)、置業(yè)顧問在《租售中心鑰匙登記表》和房管家ERP系統(tǒng)系統(tǒng)中確認(rèn)鑰匙已由業(yè)主收回。置業(yè)顧問收回承租方持有的《誠意金支付及要約委托書》、誠意金收據(jù)原件，與承租方到客服中心前臺辦理誠意金轉(zhuǎn)傭金手續(xù)?？蛻糁行氖湛钊嘶蝽椖砍黾{收回簽字完整的誠意金收據(jù)，按《租售中心收費標(biāo)準(zhǔn)》要求的收費標(biāo)準(zhǔn)審核應(yīng)收數(shù)據(jù)后收款并開具全額傭金收據(jù)/發(fā)票給客戶。置業(yè)顧問留存《誠意金支付及要約委托書》、全額傭金收據(jù)/發(fā)票復(fù)印件、《租賃合同》原件，簽約收款完結(jié)。簽約收款完結(jié)后，置業(yè)顧問24小時內(nèi)須將收款細(xì)則、業(yè)績分配、成交合同等錄入房管家ERP系統(tǒng)，租售主管在錄入完成后24小時內(nèi)完成審核。置業(yè)顧問《租賃合同》《物業(yè)確認(rèn)清單》《租售中心鑰匙登記表》《誠意金支付及要約委托書》后續(xù)服務(wù)項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄后續(xù)服務(wù)置業(yè)顧問帶租賃雙方辦理房屋交接手續(xù)，按照客戶中心要求，繳清物業(yè)管理費用，完善物業(yè)租賃登記所要求的資料。資料歸檔：置業(yè)顧問負(fù)責(zé)建立成交戶位檔案，按《租售中心檔案管理制度》的歸檔要求將資料歸檔保存：租賃期滿前，置業(yè)顧問電話聯(lián)系業(yè)主和承租方，為后續(xù)提供延續(xù)服務(wù)創(chuàng)造機會。置業(yè)顧問房屋出售意向登記項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄意向登記業(yè)主來電、來訪或經(jīng)過其他途徑獲取出售信息的，置業(yè)顧問在24小時內(nèi)完善信息錄入房管家ERP系統(tǒng)。置業(yè)顧問出售信息發(fā)布項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄出售信息發(fā)布業(yè)主確定出售條件，并備齊產(chǎn)權(quán)證明材料辦理書面委托的，置業(yè)顧問須核查業(yè)主或代理人的身份證明和權(quán)屬證書原件，存復(fù)印件（委托代理人受托證明需為原件），加蓋“再次復(fù)印無效”章，簽署《物業(yè)租售委托書》，在24小時內(nèi)將信息錄入房管家ERP系統(tǒng)。填寫《物業(yè)租售委托書》的附件《物業(yè)確認(rèn)清單》，業(yè)主與我方就物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行書面和現(xiàn)場的交接，裝修房需要對每個房間裝修和家具家電現(xiàn)狀拍照留存電腦，作為交接時的記錄。如業(yè)主留鑰匙在我處，置業(yè)顧問須在《租售中心鑰匙登記表》和房管家ERP系統(tǒng)系統(tǒng)中登記房屋編號和對應(yīng)鑰匙編號，便于后期查閱及看房。通過公司合作網(wǎng)站、租售中心現(xiàn)場、物業(yè)客戶中心、網(wǎng)絡(luò)等各種渠道和形式，推薦出售房屋信息。置業(yè)顧問《物業(yè)租售委托書》《租售中心鑰匙登記表》求購意向登記項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄求購意向登記求購客戶來電、來訪，咨詢出售房源情況，置業(yè)顧問在24小時內(nèi)錄入房管家ERP系統(tǒng)。置業(yè)顧問帶客看房項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄帶客看房求購客戶簽署《物業(yè)求租求購委托書》，置業(yè)顧問核查身份證明，留存復(fù)印件，加蓋“再次復(fù)印無效”章，為客戶匹配2-3套針對性強的房源，填寫《物業(yè)求租求購委托書》的附表《看房記錄表》后帶客看房，促成交易達(dá)成。置業(yè)顧問《物業(yè)求租求購委托書》收取客戶誠意金項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄收取客戶誠意金當(dāng)客戶意向強烈，我方與求購方簽訂《誠意金支付及要約委托書》，并留存客戶身份證明及婚姻證明的復(fù)印件。協(xié)議中約定的誠意金金額原則上不低于購房款的1.5%。置業(yè)顧問持《誠意金支付及要約委托書》，帶求購客戶到客戶中心前臺繳納誠意金，客戶中心收款人或項目出納審核數(shù)據(jù)后收款并開具收據(jù)給客戶，我方須留存誠意金收據(jù)復(fù)印件存檔。收取誠意金后，置業(yè)顧問將買方購房條件告知業(yè)主方，與業(yè)主方簽訂《買賣承諾及委托書》確認(rèn)簽約條件，同時客戶已繳納的誠意金將自動轉(zhuǎn)為定金。置業(yè)顧問客戶中心收款人或項目出納《誠意金支付及要約委托書》《買賣承諾及委托書》簽約收款項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄簽約收款置業(yè)顧問提前通知買賣雙方在約定的時間到租售中心簽約、付款，收取中介服務(wù)傭金，協(xié)助辦理過戶手續(xù)。簽訂三方《物業(yè)轉(zhuǎn)讓居間合同》，置業(yè)顧問協(xié)助雙方按合同約定付款、點交物品。如業(yè)主留有鑰匙在我處，置業(yè)顧問應(yīng)在物品合同簽定后當(dāng)面歸還，并辦理交接手續(xù)，業(yè)主在《物業(yè)確認(rèn)單》收條欄簽字確認(rèn)、置業(yè)顧問在《租售中心鑰匙登記表》和房管家ERP系統(tǒng)中確認(rèn)鑰匙收回。置業(yè)顧問收回買方持有的《誠意金支付及要約委托書》，持誠意金收據(jù)，陪同買方到客服中心前臺辦理誠意金轉(zhuǎn)傭金手續(xù)?？蛻糁行氖湛钊嘶蝽椖砍黾{收回簽字完整的誠意金收據(jù)，按《租售中心收費標(biāo)準(zhǔn)》要求的收費標(biāo)準(zhǔn)審核應(yīng)收數(shù)據(jù)后收款并開具全額傭金收據(jù)/發(fā)票給買方。置業(yè)顧問留存《誠意金支付及要約委托書》、全額傭金收據(jù)/發(fā)票復(fù)印件、《物業(yè)轉(zhuǎn)讓居間合同》原件，簽約收款手續(xù)完結(jié)。簽約收款完結(jié)后，置業(yè)顧問24小時內(nèi)須將收款明細(xì)、業(yè)績分配、成交合同錄入房管家ERP系統(tǒng)，租售主管在錄入完成后24小時內(nèi)完成審核。置業(yè)顧問客戶中心收款人或項目出納《物業(yè)轉(zhuǎn)讓居間合同》《物業(yè)確認(rèn)單》《租售中心鑰匙登記表》《誠意金支付及要約委托書》后續(xù)服務(wù)項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄后續(xù)服務(wù)置業(yè)顧問收齊買賣雙方權(quán)證過戶辦理資料，交與權(quán)證專員，由專人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。分期付款的轉(zhuǎn)讓程序：置業(yè)顧問按居間合同付款時間節(jié)點提前通知雙方履行合同條款，并協(xié)助完成付款手續(xù)，當(dāng)買方按合同約定時間完成所有房款支付，雙方備齊資料，由權(quán)證專員陪同買賣雙方到房屋所在地產(chǎn)權(quán)交易所辦理二手房轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，根據(jù)合同約定或政策規(guī)定，由買賣雙方支付各自該承擔(dān)的稅費及交易手續(xù)費，買方付清房款余額后領(lǐng)取新不動產(chǎn)權(quán)證，手續(xù)完結(jié)。貸款購房的轉(zhuǎn)讓程序：如買方為貸款購房，在簽訂居間合同前，置業(yè)顧問應(yīng)先將客戶身份信息提交權(quán)證專員處進(jìn)行貸款資格預(yù)審，同時提交雙方資料由估公司進(jìn)行預(yù)評估，確定客戶貸款資質(zhì)和貸款金額后簽署居間合同。簽署居間合同后，由權(quán)證專員按貸款銀行要求通知買賣雙方備齊雙方所需材料及證明文件，進(jìn)行銀行貸款手續(xù)面簽，并報貸款銀行審批；貸款額度審批通過后，買方按居間合同約定的條件，付足首期款給賣方，雙方備齊產(chǎn)權(quán)過戶資料后，到房屋所在地產(chǎn)權(quán)交易所辦理二手房轉(zhuǎn)讓和抵押貸款登記手續(xù)。根據(jù)合同約定或政策規(guī)定，由買賣雙方支付各自該承擔(dān)的稅費及交易手續(xù)費。手續(xù)辦理完結(jié)后，買方將房屋抵押證明及不動產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料交至貸款銀行，貸款銀行發(fā)放貸款給賣方（相關(guān)法律手續(xù)參照城市公司所屬地方政策、銀行政策、公司當(dāng)期規(guī)定），手續(xù)完結(jié)。過戶完結(jié)我方置業(yè)顧問協(xié)助雙方到物業(yè)服務(wù)中心結(jié)清相關(guān)費用，變更業(yè)主資料，完善手續(xù)。資料歸檔：置業(yè)顧問負(fù)責(zé)建立戶位檔案，按《租售中心檔案管理制度》的檔案歸檔要求歸檔保存。置業(yè)顧問權(quán)證專員貸款代辦服務(wù)需求了解項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄貸款代辦服務(wù)未經(jīng)過我方居間介紹成交的房屋轉(zhuǎn)讓交易，買方需要我方提供貸款代辦服務(wù)，我方首先核實基本情況。置業(yè)顧問預(yù)查買方征信項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄預(yù)查買方征信置業(yè)顧問將買方身份證復(fù)印件（已婚人士需夫妻雙方身份證復(fù)印件及婚姻證明）提報給權(quán)證專員，權(quán)證專員通過相關(guān)金融機構(gòu)預(yù)查買方征信情況，落實貸款資格及具體政策。置業(yè)顧問權(quán)證專員房屋預(yù)評估項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄房屋預(yù)評估置業(yè)顧問將買方購買房屋情況告知權(quán)證專員，權(quán)證專員預(yù)約安排評估公司人員到房屋現(xiàn)場進(jìn)行評估，初步確定可貸款金額。置業(yè)顧問權(quán)證專員簽約收費項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄簽約收費我方基本確定可貸款金額后，與買賣雙方簽訂《貸款服務(wù)合同》。置業(yè)顧問持《貸款服務(wù)合同》，帶買方到客服中心前臺繳納費用，客服中心收款人或項目出納按《租售中心收費標(biāo)準(zhǔn)》要求的收費標(biāo)準(zhǔn)審核應(yīng)收數(shù)據(jù)后收款，在《貸款服務(wù)合同》上簽字并開具代辦服務(wù)費收據(jù)給買方。置業(yè)顧問留存《貸款服務(wù)合同》，代辦服務(wù)費收據(jù)/發(fā)票復(fù)印件。簽約收款完結(jié)后，置業(yè)顧問24小時內(nèi)須將收款明細(xì)、業(yè)績分配、成交合同錄入房管家ERP系統(tǒng)，租售主管在錄入完成后24小時內(nèi)完成審核。置業(yè)顧問客服中心收款人或項目出納《貸款服務(wù)合同》后續(xù)服務(wù)項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄后續(xù)服務(wù)置業(yè)顧問按要求將貸款服務(wù)相關(guān)資料反饋權(quán)證專員，由權(quán)證專員專人負(fù)責(zé)后續(xù)服務(wù)，流程參見3.3.7，直至貸款成功放款完結(jié)。置業(yè)顧問建立戶位檔案，按《租售中心檔案管理制度》的歸檔要求進(jìn)行資料歸檔保存。置業(yè)顧問權(quán)證專員權(quán)證代辦需求了解項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄需求了解未經(jīng)過我方居間介紹成交的房屋轉(zhuǎn)讓交易雙方或委托我方提供權(quán)證代辦服務(wù)單方，我方首先核實基本情況。置業(yè)顧問簽訂《權(quán)證代辦協(xié)議》項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄簽訂《權(quán)證代辦協(xié)議》簽訂《權(quán)證代辦協(xié)議》，并根據(jù)交易清單的內(nèi)容交接相關(guān)資料；協(xié)議簽訂后，置業(yè)顧問24小時內(nèi)須將收款明細(xì)、業(yè)績分配、代辦協(xié)議錄入房管家ERP系統(tǒng)，租售主管在錄入完成后24小時內(nèi)完成審核。置業(yè)顧問租售主管《權(quán)證代辦協(xié)議》收取代辦費項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄收取代辦費置業(yè)顧問帶客戶到物業(yè)客戶中心繳款，客服中心收款人或項目出納按《租售中心收費標(biāo)準(zhǔn)》要求的審核金額后收款，并開據(jù)收據(jù)/發(fā)票，提醒出納在收據(jù)/發(fā)票上注明“代辦費（房屋權(quán)證代辦）字樣”。置業(yè)顧問客服中心收款人或項目出納權(quán)證代辦項目作業(yè)內(nèi)容責(zé)任人相關(guān)作業(yè)記錄權(quán)證代辦根據(jù)房交所的房屋過