![2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試歷年考試題詳細參考解析_第1頁](http://file4.renrendoc.com/view14/M0B/20/06/wKhkGWavV0GAAjjCAAIAZSpSYX0140.jpg)
![2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試歷年考試題詳細參考解析_第2頁](http://file4.renrendoc.com/view14/M0B/20/06/wKhkGWavV0GAAjjCAAIAZSpSYX01402.jpg)
![2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試歷年考試題詳細參考解析_第3頁](http://file4.renrendoc.com/view14/M0B/20/06/wKhkGWavV0GAAjjCAAIAZSpSYX01403.jpg)
![2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試歷年考試題詳細參考解析_第4頁](http://file4.renrendoc.com/view14/M0B/20/06/wKhkGWavV0GAAjjCAAIAZSpSYX01404.jpg)
![2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試歷年考試題詳細參考解析_第5頁](http://file4.renrendoc.com/view14/M0B/20/06/wKhkGWavV0GAAjjCAAIAZSpSYX01405.jpg)
版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)
文檔簡介
姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷,請考生注意書寫規(guī)范;考試時間為120分鐘。2.在作答前,考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。
3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫,字體工整,筆跡清楚。
4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答,超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中,正確的是()。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中,錯誤的是()。A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地稀缺性D.金融機構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑
3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中,屬于財務費用的是()。A.折舊費B.審計費C.金融機構(gòu)手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費
4、建筑的受力因素中,建筑本身的自重,以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為()。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載
5、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%,財務凈現(xiàn)值分別變化-12.1%、12.6%和-11.8%,則財務凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為()。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2
6、下列選項中,不屬于解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑的是()。A.發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務B.政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作C.加強開發(fā)商的管理體制D.提高房地產(chǎn)市場的透明度
7、某家庭以2000元/m2的價格,購買了一套建筑面積為120m2的住宅,銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為6%,抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后,于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元,那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為()元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60
8、公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于()。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用
9、保本點分析,是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值,以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經(jīng)濟效益指標D.允許的最高經(jīng)濟效益指標
10、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的()。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給
11、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中,正確的是()。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結(jié)束時的金額C.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時點的價值
12、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營,資本金為100萬元,其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為12%,期限為10年,按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%
13、在市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的()。A.市場供求關(guān)系B.房地產(chǎn)管理部門C.業(yè)主的愿望D.建筑質(zhì)量
14、制定進度計劃時,()從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系,看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度,看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡圖法C.進行圖法D.工序圖法
15、對于能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者來說,通常以()作為其投資對象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機會型房地產(chǎn)投資
16、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中,正確的是()。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用-抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用-抵押貸款還本付息-準備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅
17、根據(jù)馬克思的利潤理論,一般情況下,利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率
18、下列不屬于房地產(chǎn)商用物業(yè)市場的是()。A.寫字樓市場B.零售商場或店鋪C.休閑旅游設施市場D.倉儲用房市場
19、投資組合理論認為,把不同投資項目組合起來,可以()。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風險C.降低個別風險D.使投資毫無風險
20、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括()。A.對原材料的檢驗B.對配套設施的檢驗C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度
21、()要求企業(yè)提供的會計信息應當反映與企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有關(guān)的所有重要交易或者事項。A.可靠性B.重要性C.可比性D.謹慎性
22、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息,貸款人要求償債備付率不低于1.3,貸款年利率為12%,貸款期限為20年,按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為()萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31
23、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔保的說法,正確的是()。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構(gòu)提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)
24、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積
25、竣工驗收的工作程序一般分為三個階段,下列()是竣工驗收的工作程序的第一階段。A.單項工程竣工驗收B.分部工程驗收C.綜合驗收D.單位工程驗收
26、開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析
27、已知某投資項目當折現(xiàn)率為11%,凈現(xiàn)值為1700萬元,當折現(xiàn)率為12%時,凈現(xiàn)值為-870萬元,則該投資項目的內(nèi)部收益率為()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%
28、個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于()。A.系統(tǒng)風險B.資本價值風險C.個別風險D.比較風險
29、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息,乙貸款以季計息,丙貸款以月計息,則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是()。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲
30、()是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負債率B.流動比率C.償債備付率D.利息備付率
31、()承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產(chǎn)生的沖切力,并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統(tǒng)C.柱子D.基礎
32、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是()階段的工作內(nèi)容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設D.項目租售
33、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年6月底,流動資產(chǎn)為3000萬元,速動資產(chǎn)為2080萬元,流動負債為1600萬元。則該企業(yè)的速動比率是()。A.90%B.120%C.130%D.160%
34、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時,如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件,則會給銀行帶來()。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險
35、下列不屬于利率的影響因素的是()。A.平均利潤率B.借貸資本的供求關(guān)系C.通貨膨脹率和預期通貨膨脹率D.內(nèi)部收益率
36、從屋頂?shù)交A,全部構(gòu)件部位均需設縫分開的變形縫是()。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫
37、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段,其中編制建設工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段
38、()是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。A.市場定位B.市場調(diào)查C.市場細分D.市場選擇
39、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元,期限為3年,年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息,則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是()萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73
40、從經(jīng)濟角度理解,利用資源或通過購買資本貨物,以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為()。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托
41、王某打算承租某寫字樓的一個單元,在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧,后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù):出租單元內(nèi)使用面積為35m2,外墻面積為7m2,單元間分隔墻面積為10m2,公攤面積為5m2,那么,可出租面積應為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5
42、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損,可以用下一年度的()彌補,下一年度稅前利潤不足彌補的,可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤
43、根據(jù)消費者()的差異,市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類:即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為
44、先近似估算工程量,配上相應的概預算定額單價和取費,近似計算項目投資,這種估算方法稱為()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法
45、制定進度計劃通常采用橫道圖法和()。A.資源流動圖B.網(wǎng)絡圖法C.直方圖法D.控制圖法
46、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時,應采用的方法是()。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法
47、“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種,下面不屬于“三個預測值”的是()。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值
48、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元,竣工后的銷售收入為4500萬元,銷售稅金及附加為248萬元,應繳納的土地增值稅為370萬元,則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%
49、某寫字樓的購買價格為100萬元,其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款,30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元,則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%
50、某房地產(chǎn)投資項目,資產(chǎn)為6000萬元,負債為3500萬元,流動資產(chǎn)總額為3000萬元,流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%二、多選題
51、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時,如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件,則會給銀行帶來()。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險
52、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的主要方式不包括()。A.調(diào)控土地供應計劃B.城市規(guī)劃指導C.控制人口D.稅收調(diào)節(jié)
53、土地面積量算是在()的基礎上進行。A.野外測量B.實地測量C.實有圖紙D.非權(quán)屬調(diào)查
54、下列報表中,不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表中基本報表的是()。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表
55、下列選項中,不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是()。A.廣泛的經(jīng)濟外部性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性
56、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中,如果不能如期取得政府的相關(guān)許可,則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨()。A.政策風險B.市場風險C.財務風險D.信用風險
57、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出,租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2,租期為5年,費用按法規(guī)各自承擔。在2006年10月時,張某的權(quán)益價格為()。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和,再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格
58、工程成本控制的主要對象是主要費用中的()。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用
59、根據(jù)建筑物重要性和使用要求,一般居住建筑的建筑物的重要性等級是()。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等
60、投資者從取得土地開始,通過在土地上的進一步投資活動是指()。A.房地產(chǎn)管理投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資
61、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%,均按月計息,銀行的年存款利率為3.5%,則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是()。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%
62、假如市場的整體平均預期收益率為15%,一個投資項目的相關(guān)數(shù)是0.5,則其預期收益率為(),A.10%B.15%C.5%D.9%
63、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3,下列關(guān)系中正確的是()。A.I3>I2>I1B.I2>I3>I1C.I1>I3>I2D.I1>I2>I3
64、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策,對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響,這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的()。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移
65、對收集的資料進行分析找出差異性最大的細分市場,是在進行市場細分的()。A.調(diào)查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段
66、查賬時要兼顧各方利益,公平公正地對待涉及多方經(jīng)濟利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的()。A.獨立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則
67、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹
68、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時,凈現(xiàn)值為1700萬元;折現(xiàn)率為12%時,凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%
69、下列因素或措施可能會導致房地產(chǎn)價格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產(chǎn)稅費
70、下列目標市場選擇模式中,能有效分散企業(yè)風險的是()。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式
71、在房地產(chǎn)自然周期的復蘇階段,房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是()。A.空置率>合理空置率B.空置率<合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判斷
72、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款;該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看,該家庭的月均收入應不低于()元。A.3583B.3909C.4300D.4778
73、下列選項中,不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計算期的是()。A.準備期B.建造期C.銷售期D.經(jīng)營期
74、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同,投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%,當最低可接受收益率MARR=15%時,四個方案中最優(yōu)的方案是()。A.F1B.F2C.F3D.F4
75、下列關(guān)于收益率指標的表述中,錯誤的是()。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差
76、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易,這個過程反映了房地產(chǎn)的()。A.不可移動性B.適應性C.弱流動性D.相互影響性
77、某房地產(chǎn)開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務凈現(xiàn)值分別為4000萬元、1200萬元、-800萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%,則該項目財務凈現(xiàn)值的期望值為()萬元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00
78、假設銀行一年期存款利率為2.28%,貸款利率為5.85%,投資市場的平均收益率為12%,房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預期收益率為()。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%
79、某寫字樓的購買價格為100萬元,其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款,30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元,則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%
80、在利用期望值法進行項目風險分析時,分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后,需要做的是()。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值
81、投資估算的精確度為±30%,研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%,該階段為()。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策
82、根據(jù)消費者()的差異,市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類:便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理
83、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應傳送的信息、應使用的媒體和()。A.任務B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽
84、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于()。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅
85、在可行性研究報告中,附表一般包括項目進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、()。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計劃與資金籌措表
86、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于()。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅
87、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為()。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格
88、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近,如果定價比市場領(lǐng)導者的定價低,則其采用的是()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法
89、為控制個人住房抵押貸款的風險,常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力,計算還款能力,計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是()。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.(本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)/月均收入C.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入D.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償還額)/月均收入
90、下列各項中,不屬于證券市場功能的是()。A.籌資功能B.定價功能C.資本配置功能D.規(guī)避風險功能
91、金融機構(gòu)對項目貸款進行綜合評價,凡綜合風險度超過()的,即為高風險貸款,銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%
92、房地產(chǎn)投資個別風險包括()。A.利率風險B.或然損失風險C.持有期風險D.政策風險
93、存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.一手房市場
94、在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上,綜合考慮主要風險因素影響的情況下,得到表示風險程度的凈效益的概率分析的方法是()。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析
95、下列因素中,屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是()。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用
96、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長
97、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是()。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法
98、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息,貸款人要求償債備付率不低于1.3,貸款年利率為12%,貸款期限為20年,按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為()萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31
99、下列影響消費者行為的因素中,屬于消費者心理因素的是()。A.使用者地位B.購買動機C.對渠道的信賴度D.對價格的敏感程度
100、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元,資產(chǎn)合計為6000萬元,流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元,存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為()。A.37.5%B.75%C.150%D.113%三、判斷題
101、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。()
102、物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護和維修。
103、常用桑葉而不用菊花治療的病證是A.目赤昏花B.瘡癰腫毒C.肺熱咳嗽D.肝陽上亢眩暈
104、(2017年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝工程費不包括電梯的采購費用。()
105、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標準是:期望值相同、標準差小的方案為優(yōu);標準差相同、期望值大的方案為優(yōu);標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。()
106、同時考慮項目的靜態(tài)與動態(tài)投資回收期后,靜態(tài)投資回收期下可行的項目,在動態(tài)投資回收期指標下,可能不可行。()
107、《本經(jīng)逢原>謂“能透諸竅藏,辟一切不正之氣”的藥物是A.石菖蒲B.蘇合香C.郁金D.合歡皮
108、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標,是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()
109、按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖,時間軸上的時點n表示第(n-1)個計息周期的期末。()
110、項目的FIRR是唯一的,如果計算FIRR的方程有多個實數(shù)解,必須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的實數(shù)解進行檢驗,以確定是否能用FIRR評價該項目。()
111、收益性房地產(chǎn)投資分析中,抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。()
112、現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制訂適宜的借款及償還計劃。()
113、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標中,流動比率屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標。()
114、我國土地交易的實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易。()
115、具有解毒功效的藥物是A.芫花B.商陸C.巴豆霜D.大戟
116、名義收益率、實際收益率和通貨膨脹率之間的關(guān)系是:1+實際收益率=(1+名義收益率)×(1+通貨膨脹率)。()
117、房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)在周期循環(huán)中所處的階段是相同的。
118、財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著,到項目壽命期終了時,所投資的只可以部分被收回。()
119、在毛租情況下,業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營費用,并且要在所收取的租金中包括這些費用。()
120、秦艽和防己功效的共同點是A.祛風濕,止痛B.祛風濕,利水C.補肝腎,強筋骨D.利水,安胎
參考答案與解析
1、答案:D本題解析:本題考查的是投資與成本。選項A、C應該是不完全一樣,而非完全不一樣;選項B,投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算。
2、答案:A本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。選項A錯誤,投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。
3、答案:C本題解析:本題考查的是投資估算。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要為借款或債券的利息,還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。參見教材P262。
4、答案:A本題解析:荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力,主要分為永久荷載(恒載)、可變荷載(活載)以及偶然荷載。其中,永久荷載(恒載)是指建筑本身的自重,以及地基給建筑的土反力或土壓力。
5、答案:C本題解析:敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素,并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度,進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。敏感度大小只看變化程度,不看變化方向。因此,財務凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為E2、E1、E3。
6、答案:C本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑,就是發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務業(yè),政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作,提高房地產(chǎn)市場的透明度。
7、答案:D本題解析:本題考查的是復利計算。參見教材P158。1.計算出貸款額1)房屋總價:2000×120=24(萬元)2)貸款額:24×70%=16.8(萬元)2.計算出月供3.第6年初一次償還本金4萬元,則在6-15年間減少的月供為4.提前還款后的月供1417.68-444.08=973.6(元)
8、答案:C本題解析:房屋開發(fā)費包括:①建筑安裝工程費;②基礎設施建設費;③公共配套設施建設費。其中,公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施(或公建設施)的建設費用,主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。
9、答案:A本題解析:[解析]房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析
10、答案:A本題解析:房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進一步開發(fā)投資活動,即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程,建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場進行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。
11、答案:D本題解析:本題考查的是資金等效值的概念。選項A錯誤,現(xiàn)值是資金運動起點的金額;選項B錯誤,終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額;選項C錯誤,不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。
12、答案:D本題解析:A=300×12%×(1+12%)10/[(1+12%)10-1]萬元=53.10萬元,(53.10-300×12%)萬元=17.10萬元,則(10+17.10)/100=27.10%
13、答案:A本題解析:因為在市場經(jīng)濟條件下,市場供求關(guān)系決定物業(yè)租金水平。
14、答案:A本題解析:[知識點]進度管理及計劃調(diào)整
15、答案:B本題解析:本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者,通常選擇收益型房地產(chǎn)投資,以獲取穩(wěn)定的租金收入為目的,投資對象通常為進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。參見教材P23。
16、答案:A本題解析:凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入,即:凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用。凈經(jīng)營收入的最大化,才是業(yè)主最關(guān)心的問題,也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此,物業(yè)服務企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入,降低運營費用,以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。
17、答案:C本題解析:此題屬于了解范疇。參考教材的有關(guān)內(nèi)容。
18、答案:D本題解析:按照房地產(chǎn)的用途,將其分解為若干子市場,具體包括:①居住物業(yè)市場,包括普通住宅、別墅、公寓市場等;②商用物業(yè)市場,包括寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等;③工業(yè)物業(yè)市場,包括標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等;④特殊物業(yè)市場;⑤土地市場等。D項,倉儲用房市場屬于工業(yè)物業(yè)市場。
19、答案:C本題解析:投資組合理論認為對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化,不同投資項目的收益會有不同的反應,把適當?shù)耐顿Y項目組合起來,便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略,即尋找在一個固定的預期收益率下使風險最小,或是在一個預設可接受的風險水平下,使收益最大化的投資組合。投資組合理論所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變成毫無風險。從理論上說,風險是由系統(tǒng)風險和個別風險所組成。通過投資組合理論的原則,雖然可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵消,但系統(tǒng)風險因素仍然存在。
20、答案:D本題解析:工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面:①對原材料的檢驗;②對工程采用的配套設備進行檢驗;③確立施工中控制質(zhì)量的具體措施;④確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。
21、答案:B本題解析:重要性要求企業(yè)提供的會計信息應當反映與企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有關(guān)的所有重要交易或者事項。在實務中,如果會計信息的省略或者錯報會影響投資者等財務報告使用者據(jù)此作出決策的,該信息就具有重要性。重要性需要依賴職業(yè)判斷,企業(yè)應當根據(jù)其所處環(huán)境和實際情況,從項目的性質(zhì)和金額大小兩方面加以判斷。
22、答案:B本題解析:本題考查的是償債備付率。
23、答案:B本題解析:一般來說,銀行金融機構(gòu)提供的擔保風險最低,然后依次是省級非銀行金融機構(gòu)、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。A項,貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性,降低銀行資金損失的風險,由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。C項,在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設定貸款抵押,是最常見的擔保形式。D項,貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有,將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔保。
24、答案:B本題解析:[知識點]零售商業(yè)物業(yè)的租金
25、答案:A本題解析:項目竣工驗收的工作程序分為以下三個階段:①單項工程竣工驗收;②綜合驗收;③竣工驗收備案。單項工程竣工驗收是竣工驗收的工作程序的第一階段。
26、答案:D本題解析:因為建造商只負責建房,房地產(chǎn)市場分析不涉及建造商。
27、答案:C本題解析:本題考查的是的是財務內(nèi)部收益率。P182。
28、答案:C本題解析:[解析]投資組合理論
29、答案:B本題解析:實際利率是指一年內(nèi)多次計息時,年末終值比年初值的增長率。當每年計息周期數(shù)m>1時,實際利率大于名義利率;名義利率相等時,計息周期越短,實際利率與名義利率的差異就越大。
30、答案:A本題解析:B項,流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標。C項,償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值,表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。D項,利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。
31、答案:A本題解析:吊車梁安放在柱子伸出的牛腿上,承受吊車自重、吊車最大起重量以及吊車剎車時產(chǎn)生的沖切力,并將這些荷載傳遞給其下的柱子。
32、答案:A本題解析:房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟可歸納為房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段,包括:①投資機會選擇與決策分析階段;②前期工作階段;③建設階段;④租售階段。其中,投資機會選擇與決策分析是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行逐步深入、細化的可行性研究。
33、答案:C本題解析:速動比率是速動資產(chǎn)與流動負債的比率,是反映企業(yè)短期償債能力的一個輔助指標。速動資產(chǎn)等于流動資產(chǎn)減去存貨、待攤費用等的余值,主要包括現(xiàn)金(貨幣資金)、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款等。計算公式為:速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負債×100%=2080÷1600×100%=130%。
34、答案:D本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前,銀行的個人住房貸款仍處于起步階段,還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴重惡化的考驗,對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段,容易形成管理和決策風險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P311。
35、答案:D本題解析:利率的影響因素,主要包括以下六個方面:①平均利潤率;②借貸資本的供求關(guān)系;③貨幣政策;④國際利率水平;⑤通貨膨脹率和預期通貨膨脹率;⑥匯率。
36、答案:B本題解析:在建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)成中,還有一個非常重要的結(jié)構(gòu)組成,即變形縫。變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生不均勻沉降的影響所設的變形縫。伸縮縫與沉降縫最顯著的區(qū)別是伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上,基礎不設縫。沉降縫則從屋頂?shù)交A,全部構(gòu)件部位均需設縫分開。
37、答案:B本題解析:房地產(chǎn)開發(fā)過程包括以下四個階段:①投資機會選擇與決策分析階段;②前期工作階段;③建設階段;④租售階段。其中,前期工作包括:①獲取土地;②項目核準和備案;③確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可;④工程建設招標;⑤開工申請與審批;⑥其他前期工作。
38、答案:B本題解析:充分掌握市場信息,是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展的基礎。企業(yè)經(jīng)營決策者只有收集掌握全面和可靠的信息,準確地估計市場目前和未來發(fā)展變化的方向、趨勢和程度,才能發(fā)現(xiàn)合適的市場機會、市場威脅和預見營銷中可能產(chǎn)生的問題,從而調(diào)整企業(yè)的市場營銷決策,以適應市場的變化,使企業(yè)能更好地生存和發(fā)展。市場調(diào)查是企業(yè)進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。
39、答案:D本題解析:利息總額計算公式為:利息=P[(1+i)n-1]。式中,P代表貸款額;i代表計息期利率;n代表計息期。本題中,P=3000(萬元),n=3×4=12,i=8%÷4=2%,則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額=3000×[(1+2%)12-1]=804.73(萬元)。
40、答案:C本題解析:本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟角度理解,投資是利用資源或通過購買資本貨物,以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。
41、答案:A本題解析:根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986—2000),“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積,其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對此題而言,套內(nèi)建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2,可出租面積:套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積=(43.5+5)m2=48.5m2。
42、答案:A本題解析:[解析]財務評價的報表
43、答案:D本題解析:消費者在購買不同商品時,并不遵循同一個購買模式。根據(jù)消費者購買行為的差異,市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類:①便利品,是指消費者日常生活所需、需重復購買的商品;②選購品,是指價格比便利品要貴,消費者購買時愿花較多時間對許多家商品進行比較之后才決定購買的商品;③特殊品,是指消費者對其有特殊偏好并愿意花較多時間去購買的商品。
44、答案:C本題解析:工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法,先近似估算工程量,配上相應的概預算定額單價和取費,近似計算項目投資。
45、答案:B本題解析:在工程的進度管理中,制定進度計劃的方法有以下兩種:①應用傳統(tǒng)的水平進度計劃(橫道圖法)。橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。②網(wǎng)絡計劃(網(wǎng)絡圖法)。網(wǎng)絡圖法是以網(wǎng)絡圖的形式來表達工程進度計劃的方法。
46、答案:A本題解析:本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。經(jīng)營期不同不能直接比總值,必須比年值。選項D還必須滿足效益相同的條件。P210。
47、答案:D本題解析:“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?!叭楊A測值”的基本思路是,對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素,分別給出三個預測值(估計值),即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值,根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。
48、答案:B本題解析:成本利潤率(RPC),指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率,是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。成本利潤率的計算公式為:RPC=[(GDV-TDC)/TDC]×100%=(DP/TDC)×100%。式中,RPC為成本利潤率;GDV為項目總開發(fā)價值;TDC為項目總開發(fā)成本;DP為開發(fā)利潤。此題中,RPC=(4500-248-370-2600)÷2600=49.31%。
49、答案:D本題解析:[解析]現(xiàn)金回報率
50、答案:A本題解析:[知識點]清償能力指標及其計算
51、答案:D本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前,銀行的個人住房貸款仍處于起步階段,還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴重惡化的考驗,對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段,容易形成管理和決策風險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P311。
52、答案:C本題解析:因為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的主要方式包括調(diào)控土地供應計劃、城市規(guī)劃指導、稅收調(diào)節(jié)。
53、答案:A本題解析:土地面積量算是地籍測量的重要內(nèi)容,通過土地面積量算可以取得各級行政單位、權(quán)屬單位的土地總面積和分類土地面積的數(shù)據(jù)資料。土地面積量算在權(quán)屬調(diào)查和野外測量的基礎上進行。依據(jù)界址點坐標、邊長等解析數(shù)據(jù)和地籍原圖,選擇適宜的方法求算面積。
54、答案:D本題解析:房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。其中,一些基礎性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲于輔助報表中,這些輔助報表通過某種對應關(guān)系生成基本報表。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表中基本報表包括:①項目投資現(xiàn)金流量表;②資本金現(xiàn)金流量表;③投資者各方現(xiàn)金流量表;④財務計劃現(xiàn)金流量表;⑤利潤表;⑥資產(chǎn)負債表。D項屬于輔助報表。
55、答案:A本題解析:考點:房地產(chǎn)市場的特性。選項A屬于房地產(chǎn)市場的特性,不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減,因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異,市場供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性,導致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場,使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易形成地域性的壟斷。
56、答案:A本題解析:政策風險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性,不能取得政府的相關(guān)許可,該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨政策風險。
57、答案:C本題解析:出租人權(quán)益價值又稱為有租約限制價值、帶租約的價值,是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。2006年10月時,張某的權(quán)益為所有權(quán),由于已達成租約,所以在剩余3年內(nèi),張某的權(quán)益收益只能是180元/m2,租約期滿后,權(quán)益收益將按正常市場價格計算。
58、答案:A本題解析:本題考查的是成本控制。在制定成本控制計劃之前,要詳細分析成本組成,分清主要費用與次要費用,變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。參見教材P87。
59、答案:D本題解析:建筑物按其重要性和使用要求分成五等,分別為特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑的建筑物重要性為丙等。
60、答案:C本題解析:房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進一步開發(fā)投資活動,即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程,建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場進行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。
61、答案:D本題解析:實際利率與名義利率的關(guān)系為:i=(F-P)/P=[P(1+r/m)m-P]/P=(1+r/m)m-1,商業(yè)性住房抵押貸款的實際年利率=(1+8.7%/12)12-1=9.055%;住房公積金貸款的實際年利率=(1+5%/12)12-1=5.116%。兩者的差額=9.055%-5.116%=3.939%≈3.94%。
62、答案:D本題解析:此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材中的相關(guān)公式計算即可。
63、答案:D本題解析:名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率,它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。很顯然,名義利率忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素,即忽略了“利滾利”。實際利率是指一年內(nèi)多次計息時,年末終值比年初值的增長率。名義利率越大,計息周期越短,名義利率與實際利率的差異就越大。
64、答案:C本題解析:房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性,各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注,經(jīng)常會有新的政策措施出臺,以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系,而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在,使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。
65、答案:C本題解析:市場營銷進行市場細分的程序有以下步驟:①調(diào)查階段;②分析階段;③歸納總結(jié)階段。其中,在分析階段,是對收集的資料經(jīng)過分析找出差異性最大的細分市場。
66、答案:D本題解析:查賬的原則包括:①獨立性原則;②客觀性原則;③合法性原則;④公正性原則;⑤群眾性原則。其中,公正性原則是指查賬時要兼顧各方利益,公平公正地對待涉及多方經(jīng)濟利益的問題。
67、答案:C本題解析:根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特征。
68、答案:C本題解析:財務內(nèi)部收益率(FIRR),指項目在整個計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率,是評估項目盈利性的基本指標。財務內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。內(nèi)插法即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務凈現(xiàn)值,如為正,則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負值各一個,最后用內(nèi)插法公式求出。采用內(nèi)插法求內(nèi)部收益率的公式為:FIRR=i1+NPV1/(NPV1+|NPV2|)×(i2-i1),F(xiàn)IRR表示內(nèi)部收益率,NPV表示凈現(xiàn)值,i表示折現(xiàn)率。本題中,代入數(shù)據(jù)得:該項目的內(nèi)部收益率=11%+1700÷(1700+|-870|)×1%=11.66%。
69、答案:A本題解析:因為提高開發(fā)貸款利率會導致開發(fā)商減少開發(fā)項目,因此房地產(chǎn)價格上升。
70、答案:B本題解析:目標市場選擇一般有以下幾種模式:①市場集中化模式;②選擇專業(yè)化模式;③產(chǎn)品專業(yè)化模式;④市場專業(yè)化模式;⑤全面覆蓋模式;⑥大量定制模式。其中,選擇專業(yè)化模式是指企業(yè)有選擇地進入幾個不同的細分市場。從客觀上講,每個細分市場都具有吸引力,且符合企業(yè)的目標和資源水平。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系,但在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風險。因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力,企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。
71、答案:A本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。復蘇階段在房地產(chǎn)自然周期的第一階段,此階段在長期平均空置率水平下,即空置率大于合理空置率。P51。
72、答案:C本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。P312。
73、答案:D本題解析:考點:財務凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資,計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準備期和建造期。
74、答案:A本題解析:差額投資內(nèi)部收益率法分析時,ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于MARR=15%,選投資大的方案,則F1優(yōu)于F2和F4;ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于MARR=15%,選投資小的方案,則F3優(yōu)于F2,F(xiàn)4優(yōu)于F3,綜合分析結(jié)果:先淘汰F2,再淘汰F3,最后淘汰F4。即四個方案中最優(yōu)的方案是F1。
75、答案:D本題解析:D項,差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。表達式為:式中(CI-CO)t′表示投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量;(CI-CO)t″表示投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量;n表示開發(fā)經(jīng)營期;ΔIRR即為差額內(nèi)部收益率。
76、答案:C本題解析:房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的原因,與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的本質(zhì)特性密切關(guān)聯(lián):①由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異,購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好,因此通常需要進行多次搜尋才能實現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配;②對于同一物業(yè)而言,不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異,因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價,實現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配,才有可能達成交易。而房地產(chǎn)價值量大所導致的買賣雙方交易行為的謹慎,以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點,又進一步延長了搜尋時間。
77、答案:A本題解析:各年凈現(xiàn)值期望值的計算公式為:式中,E(NCFt)為第t年凈現(xiàn)金流的期望值;Xrt為第t年第r種情況下的凈現(xiàn)金流;Prt為第t年第r種情況發(fā)生的概率,m為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。本題中,該項目財務凈現(xiàn)值的期望值=4000×15%+1200×60%+(-800)×25%=1120(萬元)。
78、答案:B本題解析:投資者的預期收益率公式為:E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]。式中,E(Rj)為在某一時間段內(nèi),資產(chǎn)j應有的預期收益率;Rf為同一時間段內(nèi),無風險資產(chǎn)的收益率;E(Rm)為在同一時間段內(nèi),市場的整體平均收益率;βj為資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得:E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.11%。
79、答案:D本題解析:稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1],P表示本金,i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=[700000×5%×(1+5%)15]/[(1+5%)15-1]=6.743(萬元),則稅前現(xiàn)金回報率=(9-6.743)÷30=7.52%。
80、答案:D本題解析:本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進行概率分析,一般需要遵循以下步驟:(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對象,并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則,確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計算各年凈現(xiàn)金流的標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù);(6)計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率;(7)對以上分析結(jié)果作綜合評價,說明項目是否可行及承擔風險性大小。參見教材P233。
81、答案:A本題解析:投資機會研究階段的主要任務是對項目或投資方向提出建議,即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi),以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預測為基礎,尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為是可行的,就可以進行下一階段的工作。
82、答案:A本題解析:本題考查的是消費者市場及其購買對象。根據(jù)消費者購買行為的差異,市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類:即便利品、選購品和特殊品。P127。
83、答案:C本題解析:根據(jù)教材的內(nèi)容即可。
84、答案:A本題解析:房地產(chǎn)稅后利潤的分配順序,首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損,然后提取法定盈余公積金,之后是可向投資者分配的利潤。
85、答案:B本題解析:本題考查的是可行性研究報告的基本構(gòu)成。對于正文中不便插入的較大型表格,為了使讀者便于閱讀,通常將其按順序編號后附于正文之后,按照在評估報告中出現(xiàn)的順序,附表一般包括:項目工程進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然,有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。
86、答案:A本題解析:本題考查的是基本報表。稅后利潤的分配順序,首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損,然后是提取法定盈余公積金,之后是可向投資者分配的利潤。參見教材P271。
87、答案:C本題解析:本題考查的是市場交易指標。房地產(chǎn)價格指數(shù),是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù),包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。
88、答案:D本題解析:開發(fā)商定價主要有三類方法:①成本導向定價法(包括成本加成定價法、目標定價法);②購買者導向定價法(包括認知價值定價法和價值定價法);③競爭導向定價法(包括領(lǐng)導定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法)。其中,挑戰(zhàn)定價法是指當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近時,定價比市場領(lǐng)導者定價稍低或低得較多的定價方法。
89、答案:C本題解析:商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下,月所有債務支出與收入比控制在55%以下。房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入。所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償付額)/月均收入。
90、答案:D本題解析:本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能:籌資功能、定價功能、資本配置功能。參見教材P294。
91、答案:B本題解析:[知識點]金融機構(gòu)對項目貸款的審查
92、答案:C本題解析:此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資分析方面的內(nèi)容。
93、答案:C本題解析:根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場劃分的內(nèi)容。
94、答案:C本題解析:解析方法是在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上,將風險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結(jié)合起來,在綜合考慮主要風險因素影響的情況下,對隨機收入、支出流的概率分布進行估計,并對各個收入、支出流之間的各種關(guān)系進行探討,用項目預期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風險,進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。
95、答案:B本題解析:本題考查房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2 臘八粥 說課稿-2024-2025學年統(tǒng)編版語文六年級下冊001
- 2024年五年級數(shù)學上冊 3 小數(shù)除法7課時 循環(huán)小數(shù)配套說課稿 新人教版
- 2025工礦產(chǎn)品買賣合同
- 2025同村土地承包合同
- 2025學校食品供貨合同簡單版樣本
- 2025版集體勞動合同范文
- 2025加盟經(jīng)銷合同范文
- 6-2《插秧歌》說課稿及反思 2024-2025學年統(tǒng)編版高中語文必修上冊
- 2023九年級數(shù)學上冊 第2章 一元二次方程2.2 一元二次方程的解法2.2.3 因式分解法第2課時 選擇合適的方法解一元二次方程說課稿 (新版)湘教版
- 軟膜天花施工方案
- 甲狀腺乳腺外科ERAS實施流程(模板)
- 2025屆高考語文復習:小說人物+課件
- 村委會2025年工作總結(jié)及2025年工作計劃
- GB/T 19411-2024除濕機
- 欠薪證明協(xié)議書(2篇)
- 注射泵操作使用課件
- 自愿參加活動免責申明
- 2024年全國新高考1卷(新課標Ⅰ)數(shù)學試卷(含答案詳解)
- 人教版高中生物學新舊教材知識差異盤點
- 字體設計(上海出版印刷高等??茖W校) 知到智慧樹網(wǎng)課答案
- 大連高新區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃(產(chǎn)業(yè)及功能布局)
評論
0/150
提交評論